Giriş
Bu makale, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi uyarınca “aile konutu” kurumuna ilişkin olarak Yargıtay, Anayasa Mahkemesi, Bölge Adliye Mahkemesi ve ilk derece mahkemesi kararlarının analizi kapsamında hazırlanmıştır. TMK m. 194, eşlerin hukuki işlem serbestisine (TMK m. 193) “aile birliğinin korunması” amacıyla getirilmiş emredici nitelikte bir istisnadır. Madde gerekçesinde aile konutu, “Eşlerin bütün yaşama faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmakta ve bu mekânın hukuki güvence altına alınması hedeflenmektedir. Makalemiz, aile konutunun tanımı, hukuki korumanın kapsamı, tasarruf işlemlerindeki sınırlamalar, aile konutu şerhinin niteliği, üçüncü kişilerin durumu ve korumanın sona erdiği haller gibi temel meseleleri, ilgili yargı kararları ışığında bütüncül bir bakış açısıyla ele almaktadır.
Aile Konutunun Tanımı, Kapsamı ve Hukuki Niteliği (TMK m. 194)
Yargı kararlarında aile konutu, ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen fiili duruma göre belirlenmektedir. Bir yerin aile konutu sayılabilmesi için tapudaki niteliğinin “konut” olması şart değildir. Örneğin, tapuda “arsa” olarak kayıtlı bir taşınmaz üzerinde fiilen bir konut bulunuyorsa ve aile burada yaşıyorsa, bu yer aile konutu olarak kabul edilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/2-473 E., 2014/92 K.). Hatta Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, bir kararında taşınır nitelikteki “konteynerlerin” dahi aile konutu olarak kabul edilebileceğini, ancak bu durumun üzerinde bulundukları araziye ipotek konulmasını tek başına engellemeyeceğini belirtmiştir (2024/869 E., 2024/3877 K.). Bu durum, kanunun lafzından çok amacına odaklanıldığını göstermektedir.
TMK m. 194, mülkiyet hakkını (TMK m. 683) sınırlayan bir hüküm niteliğindedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun belirttiği üzere; “TMK 194. maddesi ile aile konutu adı altında yeni bir hukuki kavramı hukukumuza getirilmiş olup TMK 683 maddesinde yazılı mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayan bir madde niteliğindedir.” (HGK, 2017/1205 E., 2018/1947 K.).
Tasarruf İşlemlerinde “Açık Rıza” Şartı ve Geçersizlik
Kanun, malik olmayan eşin korunması için “açık rıza”yı bir geçerlilik şartı olarak aramaktadır. Bu rızanın belirli bir şekli olmamakla birlikte, belirli bir işleme yönelik olması ve tereddüde yer vermeyecek şekilde açıkça beyan edilmesi gerekir. Yargıtay, eşin satış görüşmelerinde bulunması, satış bedelini teslim alması veya uzun süre sessiz kalması gibi durumları, somut olayın özelliklerine göre açık rıza veya hakkın kötüye kullanılması (TMK m. 2) olarak değerlendirebilmektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/1207 E., 2014/890 K.).
Rızanın yokluğu halinde yapılan işlem kesin hükümsüzdür. Bu durum, özellikle ipotek tesislerinde sıkça gündeme gelmektedir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin istikrarlı kararlarında vurgulandığı üzere: “Aile konutu niteliğinde duraksama bulunmayan taşınmaz için davacı (kadın)’ın bilgisi ve onayı dışında, 4721 sayılı Kanun’un 194 üncü maddesinin birinci fıkrasına aykırı olarak malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin ‘geçerli’ kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir.” (2. Hukuk Dairesi, 2024/4849 E., 2024/9620 K.). Bu geçersizliğe dayalı olarak yapılan cebri icra satışı sonucu oluşan tescil de “yolsuz tescil” kabul edilmektedir.
Aile Konutu Şerhinin Niteliği ve İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması Sorunu
Doktrin ve Yargıtay kararlarında en çok tartışılan konulardan biri, tapuda şerh yokken aile konutunu devralan veya üzerinde ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin durumudur. Yargıtay, şerhin kurucu değil açıklayıcı olduğu ilkesini benimsemiştir: “aile konutuna yönelik sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır.” (Gaziantep BAM 11. Hukuk Dairesi, 2023/618 E., 2024/1460 K.; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2016/25180 E., 2018/4327 K.).
Bu ilkenin doğal sonucu olarak, rıza dışı işlem baştan itibaren geçersiz olduğundan, üçüncü kişinin TMK m. 1023’teki tapuya güven ilkesinden yararlanması mümkün olmamaktadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, bu konuda oldukça net bir tutum sergileyerek, işlemin geçersizliğinin üçüncü kişinin iyiniyetinden etkilenmeyeceğini belirtmektedir. Ancak bazı Hukuk Genel Kurulu kararlarında, üçüncü kişinin kötüniyetinin (konutun aile konutu olduğunu ve diğer eşin rızasının olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği) ispat yükünün davacı olan rızası alınmayan eşe ait olduğu yönünde değerlendirmeler de mevcuttur (HGK, 2018/469 E., 2018/1134 K.). Bu durum, uygulamada bir miktar belirsizliğe yol açsa da, genel eğilim aile konutu korumasının üstün tutulması yönündedir.
Korumanın Kapsamının Genişlemesi: Haciz ve Anayasal Haklar
Anayasa Mahkemesi’nin Emine Göksel (2016/10454) ve Nurcan Taş (2021/7065) bireysel başvuru kararları, TMK m. 194’ün koruma alanını önemli ölçüde genişletmiştir. Yüksek Mahkeme, aile konutunun haczedilmesine karşı sadece borçlu eşin değil, borçlu olmayan eşin de İcra ve İflas Kanunu m. 82 uyarınca meskeniyet şikayetinde bulunma hakkı olduğuna hükmetmiştir. AYM’ye göre, aksi bir yorum, aile hayatına saygı hakkının ihlali anlamına gelecektir. AYM kararında şu ifadelere yer verilmiştir: “Mahkemenin anılan kararında haczedilemezlik şikâyetini ileri sürebilme ehliyetini icra takibine taraf olanlarla sınırlayan yorumu nedeniyle başvurucunun aile konutuna ilişkin olarak Anayasa’nın 20. ve 41. maddelerindeki güvencelerin gözetilmediği iddialarını öne sürme ve bunlara saygı gösterilip gösterilmediğini tartıştırma imkânı ortadan kaldırılmıştır.” (Nurcan Taş Başvurusu, 19/11/2024). Bu kararlar, aile konutu güvencesini sadece iradi tasarruflara karşı değil, cebri icra işlemlerine karşı da etkili kılmaktadır.
TMK 194 Uygulaması: Tasarruf, Haklar, Sorumluluklar ve Sınırlamalar
TMK m. 194, eşlerin hukuki işlem özgürlüğünü düzenleyen TMK m. 193’e getirilmiş önemli bir istisnadır. Kural olarak eşler birbirleriyle ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi serbestçe yapabilirken, aile konutu söz konusu olduğunda bu özgürlük sınırlandırılmıştır.
Sınırlamaya Tabi İşlemler:
Kira Sözleşmesinin Feshi: Aile konutu kiralanmış ise, kiracı sıfatına sahip eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi feshedemez.
Devir: Aile konutunun mülkiyeti eşlerden birine aitse, malik olan eş diğerinin açık rızası olmadan konutu satamaz, bağışlayamaz veya başka bir şekilde devredemez.
Hakların Sınırlandırılması: Malik eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerinde ipotek, intifa hakkı, sükna hakkı gibi ayni haklar tesis edemez veya diğer sınırlayıcı işlemleri yapamaz.
Aile Konutunun Satışı ve Kiralanması Nasıl Yapılır?
- Satış (Devir): Aile konutunun satışı, TMK m. 194/1 uyarınca diğer eşin “açık rızasına” tabidir. Bu rıza olmadan yapılan satış işlemi geçersizdir. Malik olmayan eş, bu işleme karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
- Kira Sözleşmesi: Aile konutu olarak kullanılan bir yer kiralanmışsa, kiracı olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Bu hüküm, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi ile de desteklenmiştir. Bu düzenleme, “sözleşmenin tarafı olmayan eşe, sözleşmeden doğan hak ve borçları etkileyecek bir katılma hakkı tanımaktadır.
Korumanın Sınırları ve Sona Ermesi
TMK m. 194 koruması mutlak ve süresiz değildir. Boşanma davasının kesinleşmesiyle evlilik birliği sona erdiğinden, taşınmaz aile konutu vasfını kaybeder ve bu andan itibaren açılan davalar konusuz kalır (HGK, 2019/440 E., 2022/85 K.). Benzer şekilde, malik eşin ölümüyle de evlilik birliği sona erer ve TMK m. 194’e dayalı koruma ortadan kalkar. Ancak bu durumda sağ kalan eşin, miras ve mal rejimi tasfiyesi hükümlerine (TMK m. 240, 652) dayalı olarak aile konutu üzerinde hak iddia etme imkanı devam etmektedir.
Ayrıca, koruma iradi tasarruflar için geçerlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, cebri icra yoluyla yapılan satışın iradi bir tasarruf olmadığını, bu nedenle TMK m. 194 kapsamında diğer eşin rızasına tabi olmadığını belirtmiştir (HGK, 2017/2810 E., 2017/1721 K.). Ancak bu karar, yukarıda belirtilen AYM’nin haczedilemezlik şikayetine ilişkin kararlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Sonuç ve Özet
- Emredici Nitelik ve Rıza Şartı: TMK m. 194, emredici bir hükümdür. Eşlerden biri, diğer eşin “açık rızası” olmaksızın aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, konutu devredemez veya üzerindeki ipotek gibi ayni hakları sınırlayamaz. Bu rızanın varlığını ispat yükü, tasarrufta bulunan eş ve işlem yaptığı üçüncü kişiye aittir.
- Şerhin Açıklayıcı Niteliği: Tapu kütüğüne konulan aile konutu şerhi, kurucu değil, açıklayıcı (bildirici) niteliktedir. Aile konutu koruması, konutun fiilen bu amaçla kullanılmasıyla başlar; şerhin varlığına bağlı değildir. Şerh, yalnızca işlem tarafı olan üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını (TMK m. 1023) ortadan kaldıran bir işlev görür.
- Geçersizlik Yaptırımı: Malik eşin, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutu üzerinde yaptığı devir veya sınırlayıcı işlemler (örn. ipotek) kesin hükümsüzdür. Yargıtay, bu tür işlemlerin baştan itibaren geçersiz olduğunu ve yolsuz tescil niteliği taşıdığını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
- Üçüncü Kişilerin Durumu: Tapuda şerh olmasa dahi, rıza alınmadan yapılan işlem geçersiz olduğundan, işlemi yapan üçüncü kişinin iyiniyetli olması kural olarak korunmaz. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, TMK m. 194 ile getirilen fiil ehliyeti sınırlaması, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasından etkilenmez.
- Anayasal Boyut ve Haciz Durumu: Anayasa Mahkemesi, aile konutunun korunmasını Anayasa’nın 20. (özel hayata saygı) ve 41. (ailenin korunması) maddeleri kapsamında bir pozitif yükümlülük olarak değerlendirmektedir. Bu doğrultuda, borçlu olmayan eşin de aile konutunun haczedilmesine karşı meskeniyet iddiasıyla dava açma hakkı (aktif husumet ehliyeti) bulunduğuna karar vererek, koruma alanını icra hukuku işlemlerini de kapsayacak şekilde genişletmiştir.
- Korumanın Sona Ermesi: Aile konutu koruması evlilik birliği ile sıkı sıkıya bağlıdır. Tarafların boşanmasına ilişkin kararın kesinleşmesi (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/440 E., 2022/85 K.) veya eşlerden birinin ölümü (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1608 E., 2017/964 K.) ile taşınmaz aile konutu vasfını yitirir ve TMK m. 194 kapsamındaki koruma sona erer.
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ile getirilen aile konutu kurumu, Yüksek Mahkeme içtihatlarıyla kapsamı genişletilen ve güçlü bir şekilde korunan bir hukuki güvencedir. Yargı kararları, bu korumanın tapuya güven ilkesi ve sözleşme özgürlüğü gibi temel prensiplere üstün gelebildiğini göstermektedir. Aile konutu şerhinin açıklayıcı nitelikte olması, rıza dışı işlemlerin kesin hükümsüz sayılması ve korumanın Anayasal bir hak olarak icra işlemlerini de kapsayacak şekilde yorumlanması, kanun koyucunun ve yargının aile birliğini ve ailenin barınma hakkını koruma yönündeki güçlü iradesini ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, korumanın evlilik birliğinin devamı süresiyle sınırlı olması ve üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunması noktasındaki farklı yaklaşımlar, nedeniyle bu alandaki hukuki uyuşmazlıklarda tecrübeli bir boşanma avukatından hukuki destek alınmasını gerektirmektedir.
BU MAKALE SARIOĞLU SEFER HUKUK BÜROSU İÇİN AVUKAT FATİH SEFER TARAFINDAN YAZILMIŞTIR.