Ecrimisil davası; taşınmazını haksız ve kötüniyetli biçimde kullanan zilyetten, malik ya da hak sahibinin talep ettiği haksız işgal tazminatına ilişkin davadır. Taşınmazını kullanamayan, kira gelirinden mahrum kalan veya idarenin el atması sonucu mülkiyet hakkı zedelenen kişilerin başvurduğu bu dava türü, İstanbul’da gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü oluşturmaktadır. Paydaşlar arasındaki kullanım ihtilaflarından kamulaştırmasız el atmalara, muris muvazaasından kaynaklanan yolsuz tescillere kadar geniş bir uygulama alanına sahip olan ecrimisil; hesaplama yöntemi, zamanaşımı ve intifadan men koşulu bakımından teknik incelik gerektiren bir dava türüdür.
İstanbul’da ecrimisil davaları, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre Bakırköy, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Çağlayan, Silivri veya Kartal (Anadolu) Asliye Hukuk ya da Asliye Ticaret Mahkemelerinde görülmektedir.
1. Ecrimisil Nedir? Hukuki Tanım ve Dayanak
Ecrimisil; zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği, taşınmazın haksız kullanımından doğan özel bir tazminat türüdür. Hukuki dayanağını TMK md. 995, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) ve kamu taşınmazları bakımından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu md. 75 oluşturmaktadır.
TMK md. 995 uyarınca iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemekle yükümlüdür. Ecrimisil, haksız eylem benzeri bir tazminattır; en azı kira geliri, en fazlası ise mahrum kalınan kâr (gelir kaybı) olarak hesaplanır. Normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile yoksun kalınan faydayı (olumsuz zarar) kapsar (Yargıtay 1. HD, 2013/20302 E., 2014/7646 K., T. 14.04.2014).
Yargıtay 7. HD’nin 2024/533 E., 2024/1809 K. (T. 27.03.2024) sayılı kararında ecrimisilin zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğu ve dayanağının TMK md. 995 olduğu açıkça vurgulanmıştır. Yargıtay 8. HD’nin 2018/4269 E., 2019/10109 K. (T. 11.11.2019) sayılı kararında ise ecrimisilin dayanağının 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı ve 25.05.1938 tarihli 29/10 sayılı İBK’lar olduğu belirtilmiştir.
2. Davacı Ehliyeti ve İntifadan Men Koşulu
Ecrimisil davasında davacı, taşınmazın maliki veya zilyetlik hakkı haksız yere engellenen hak sahibidir. Paylı mülkiyette (TMK md. 688-693) paydaşlar kural olarak birbirlerinden ecrimisil isteyebilmek için “intifadan men” koşulunu gerçekleştirmelidir. Bu koşul, davacı paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini davalı paydaşa bildirmesi ve bu isteğin karşılanmamasından ibarettir.
Elbirliği mülkiyetinde ise TMK md. 702/4 uyarınca ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını tek başına sağlayabilir. Ecrimisil alacağı bölünebilir bir hak olduğundan her mirasçı kendi payı oranında dava açabilir; miras şirketine temsilci atanması zorunlu değildir (Yargıtay 8. HD, 2018/5582 E., 2020/4889 K., T. 07.09.2020).
İntifadan men koşulunun istisnaları — aşağıdaki hâllerde intifadan men şartı aranmaksızın ecrimisil talep edilebilir:
- Doğal ürün veren taşınmazlar: Bağ, bahçe, fındıklık, fıstıklık gibi kendiliğinden doğal ürün veren yerler. Yargıtay 7. HD’nin 2024/533 E., 2024/1809 K. (T. 27.03.2024) sayılı kararında fındık bahçesi niteliğindeki taşınmazların doğal ürün veren yer sayılacağı ve intifadan men şartı aranmaksızın ecrimisile hükmedilmesi gerektiği belirtilmiştir.
- Hukuksal semere (kira) getiren yerler: İşyeri, konut, kahvehane gibi kira geliri sağlayan taşınmazlarda intifadan men şartı aranmaz (Yargıtay 1. HD, 2015/17014 E., 2016/3346 K., T. 21.03.2016).
- Paydaşlığın inkârı: Davalı paydaşın diğerinin paydaşlığını inkâr etmesi veya taşınmazın tamamında hak iddia etmesi.
- Daha önce açılmış dava veya icra takibi: El atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil davaları/icra takiplerinin daha önce başlatılmış olması.
- Taşınmazın kamu malı olması.
- Muris muvazaasına dayalı devirler: Muvazaalı işlemlerde davalının işgalinin iyiniyetli sayılamayacağı ve intifadan men aranmaksızın murisin ölüm tarihinden itibaren ecrimisil istenebileceği kabul edilmektedir (Yargıtay 1. HD, 2013/13066 E., 2013/17735 K., T. 11.12.2013).
Yargıtay HGK’nın 2023/61 E., 2025/62 K. (T. 19.02.2025) sayılı güncel kararında paydaşlar arası davalarda intifadan men koşulunun ve istisnalarının mahkemece resen araştırılması gerektiği dolaylı olarak benimsenmiştir.
3. Davalı Ehliyeti ve Sorumluluk Paylaşımı
İşgalci üçüncü kişiler söz konusu olduğunda intifadan men şartı aranmaz; ancak kullanımın kötüniyetli olduğunun ispatı gerekir (Yargıtay 8. HD, 2018/12459 E., 2018/18344 K., T. 08.11.2018).
Paydaşlar arası sorumluluk: Bir paydaşın diğer paydaşın kullanımını engellemesi durumunda sorumluluk doğar. Bununla birlikte, taraflar arasında zımni veya sözlü bir kira/hasılat paylaşımı ilişkisi varsa işgal kötüniyetli sayılamaz ve ecrimisil talebi reddedilir (Yargıtay 8. HD, 2018/4535 E., 2020/1766 K., T. 25.02.2020).
Kiracıya karşı ecrimisil: Geçerli bir kira sözleşmesi varsa ecrimisil istenemez. Ancak sözleşme sona ermesine rağmen işgal devam ediyorsa ya da kiracı mal sahibine izafeten ortak yerleri haksız kullanıyorsa ecrimisil gündeme gelir; bu durumda sorumluluk arsa payı oranında belirlenir (Yargıtay 1. HD, 2013/9595 E., 2013/13302 K., T. 24.09.2013). Şirket ortaklarının paydaş olması, tüzel kişiliği olan şirketi haksız işgalci statüsünden çıkarmaz (Yargıtay 8. HD, 2018/5269 E., 2020/6292 K., T. 15.10.2020).
Sorumluluk paylaşımı: Taşınmazda birden fazla haksız işgalci veya hak sahibi varsa sorumluluk kural olarak kullanım alanı veya pay oranına göre ayrı ayrı belirlenir; tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsil kararı verilmesi hatalıdır (Yargıtay 1. HD, 2015/11685 E., 2017/7063 K., T. 04.12.2017). İştirak hâlinde bir kullanım veya haksız fiil birliği varsa müteselsil sorumluluk gündeme gelebilir. Bilirkişi tarafından belirlenen toplam ecrimisil tutarı üzerinden murisin payına karşılık gelen bedelin saptanması ve davacıların miras payı oranında hüküm kurulması gerekir (Yargıtay 1. HD, 2014/4718 E., 2014/8213 K., T. 21.04.2014).
4. Görevli Mahkeme ve İstanbul’daki Adliye Dağılımı
Ecrimisil davaları görev yönünden uyuşmazlığın niteliğine göre farklı mahkemelerde görülür. Tarafların tacir olmaması ve uyuşmazlığın ticari nitelik taşımaması hâlinde Asliye Hukuk Mahkemesi, taraflardan birinin tacir olması ya da ticari ilişkiden kaynaklanması hâlinde Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir. Kamulaştırmasız fiili el atmada görevli yargı yolu adli yargıdır; imar planı değişikliği gibi hukuki el atmalarda ise idari yargıya başvurulması gerekir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK md. 12). İstanbul’da ilçeye göre görevli adliye:
- Bakırköy Adliyesi: Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Zeytinburnu, Esenler
- Büyükçekmece Adliyesi: Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt
- Küçükçekmece Adliyesi: Küçükçekmece, Başakşehir, Avcılar
- Gaziosmanpaşa Adliyesi: Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan, Sultangazi
- İstanbul Adliyesi (Çağlayan): Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer, Şişli
- Silivri Adliyesi: Silivri. Çatalca Adliyesi Silivri’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Çatalca ilçesindeki taşınmaz davaları Çatalca Adliyesi’nde görülür.
- Kartal (Anadolu) Adliyesi: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Çekmeköy
- Adalar, Beykoz, Şile Adliyeleri: Kartal Adliyesi’nin mülhakatı olmakla birlikte her birinde asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan söz konusu ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalar kendi adliyelerinde görülür.
5. Ecrimisil Hesaplama Yöntemi
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup taşınmazın niteliğine uygun bilirkişiler marifetiyle bilimsel verilere dayalı rapor alınması zorunludur. Hesaplama yöntemi taşınmazın niteliğine göre farklılaşır:
Kira esası (arsa, konut, işyeri): Taşınmazın ilk dönemde serbest şartlarda getirebileceği kira bedeli, emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılarak belirlenir. Sonraki dönemler için bu miktara ÜFE artış oranı uygulanır. Arsa niteliğindeki taşınmazda emsal kira karşılaştırması yapılması ve sonraki dönemler için ÜFE artış oranının yansıtılması gerektiği yerleşik içtihatla hükme bağlanmıştır (Yargıtay 5. HD, 2021/13291 E., 2022/3290 K., T. 01.03.2022). Bina niteliğindeki taşınmazlarda emsal kira rayici belirlenirken dava tarihi yerine ilk işgal dönemi rayicinden başlanarak ÜFE ile ilerletilmesi gerekir (Yargıtay 8. HD, 2020/3868 E., 2021/7108 K., T. 12.11.2020). Soyut bilirkişi raporu yeterli değildir; benzer nitelikteki yerlerin işgal tarihindeki kira paralarının somut biçimde araştırılması zorunludur (Yargıtay 5. HD, 2025/7751 E., 2025/11742 K., T. 22.09.2025).
Ürün esası — zirai gelir metodu (tarım arazileri): Tarla vasfındaki taşınmazlar için arsa gibi emsal kira metodunun uygulanması hatalıdır; taşınmazın getirebileceği net ürün geliri esas alınarak zirai gelir metoduna göre hesaplama yapılması gerekir (Yargıtay 7. HD, 2024/4795 E., 2025/2661 K., T. 15.05.2025). Tarazi nitelikte taşınmazlarda net gelirin esas alınması doğru olmakla birlikte kapitalizasyon faizi ve objektif değer artış oranlarının hatalı uygulanması bozma nedeni sayılmaktadır (Yargıtay 5. HD, 2017/11769 E., 2018/10407 K., T. 28.05.2018).
Kamulaştırmasız el atmada hesaplama: Fiilen el atılan taşınmazda ecrimisil, ilk dönem için emsal kira bedellerine, sonraki dönemler için ÜFE artış oranına göre hesaplanır. Tarım arazilerinde ise resmi verilere dayalı net gelir metodu esas alınır (Yargıtay 8. HD, 2020/909 E., 2021/5044 K., T. 14.06.2021).
6. Zamanaşımı: 5 Yıllık Süre ve Başlangıcı
Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu sürenin hukuki dayanağı 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İBK ile TBK md. 147’dir. Zamanaşımı dava tarihinden geriye doğru hesaplanır; bu nedenle dava tarihinden geriye doğru 5 yılı aşan dönemler için ecrimisil hüküm altına alınamaz (Yargıtay 1. HD, 2013/224 E., 2013/4677 K., T. 02.04.2013; Yargıtay 8. HD, 2018/4269 E., 2019/10109 K.).
Yargıtay 7. HD’nin 2023/3655 E., 2023/4865 K. (T. 18.10.2023) sayılı kararında ecrimisilin haksız eylem niteliği vurgulanmış; hesaplamada ÜFE artış oranlarının uygulanması ve 5 yıllık zamanaşımı süresinin dava tarihinden geriye işletilmesi kuralı yinelenmiştir. Dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık süre hesaplanmasında hata yapılarak zamanaşımına uğramamış dönemin reddedilmesi bozma nedeni sayılmaktadır (Yargıtay 3. HD, 2009/15938 E., 2010/962 K., T. 26.01.2010).
7. Faiz Türü ve Başlangıç Tarihi
Ecrimisil alacağına kural olarak yasal faiz uygulanır; avans faizi veya ticari faize hükmedilmesi bozma nedenidir (Yargıtay 8. HD, 2019/1252 E., 2019/4447 K., T. 30.04.2019; Yargıtay 7. HD, 2021/4198 E., 2022/7349 K., T. 30.11.2022).
Faizin başlangıcı ecrimisilin tahakkuk ettiği her bir dönem sonudur. Her yıl için saptanan ecrimisil miktarına, tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından itibaren faiz yürütülmesi gerekir (Yargıtay 1. HD, 2013/17494 E., 2014/4082 K., T. 24.02.2014). Ecrimisil döneminin bir yıl kabul edilmesi ve faizin dönem sonları itibarıyla işletilmesi gerektiği; her ay için ayrı ayrı faiz işletilmesinin hatalı olduğu da yerleşik içtihatla belirtilmiştir (Yargıtay 3. HD, 2011/2722 E., 2011/14016 K., T. 27.09.2011). Talebin dava tarihinden itibaren faiz öngörmesi hâlinde bu talebe uyulması gerektiği, ancak talebi aşar biçimde tahakkuk tarihinden faiz işletilmesinin hatalı olduğu da vurgulanmıştır (Yargıtay 5. HD, 2025/7751 E., 2025/11742 K., T. 22.09.2025).
8. Islah, Kısmi Dava ve Belirsiz Alacak Davası
Ecrimisil davaları, alacağın miktarının davanın başında tam olarak belirlenememesi nedeniyle belirsiz alacak davası (HMK md. 107) olarak açılabilir. Bu durumda yargılama sırasında yapılan talep artırımında zamanaşımı def’i ileri sürülemez (Yargıtay 7. HD, 2024/4795 E., 2025/2661 K., T. 15.05.2025; Yargıtay 8. HD, 2018/3390 E., 2019/4426 K., T. 29.04.2019).
Kısmi dava açılması hâlinde zamanaşımı yalnızca dava edilen kısım için kesilir; ıslah edilen kısım bakımından zamanaşımı def’inin dikkate alınması gerekir (Yargıtay 1. HD, 2016/1084 E., 2017/1257 K., T. 14.03.2017). Bozma kararı sonrasında ıslah yapılamaz; bozmadan önceki ıslah dikkate alınır (Yargıtay 8. HD, 2018/12333 E., 2018/15582 K., T. 12.09.2018). Önemli bir sınır: dava tarihinden sonraki dönem için ıslahla dahi ecrimisil istenemez; bu talep yeni bir dava konusu oluşturur (Yargıtay 8. HD, 2018/5696 E., 2020/5174 K., T. 21.09.2020).
9. Muvazaalı Tescilden Doğan Ecrimisil
Muris muvazaası veya benzeri danışıklı işlemlerle yapılan tesciller TMK md. 1024 uyarınca “yolsuz tescil” niteliğindedir. Muvazaalı işlemin tarafı olan kişi iyiniyetli sayılamayacağından TMK md. 995 gereği haksız işgal tazminatından sorumludur.
Muvazaa nedeniyle verilen tapu iptali kararları kurucu (inşai) değil, açıklayıcı (izhari) niteliktedir. İşlem baştan itibaren geçersiz (mutlak butlan) sayıldığından ecrimisil sorumluluğu murisin ölüm tarihinden itibaren başlar. Yargıtay HGK’nın 2017/1207 E., 2019/325 K. (T. 21.03.2019) sayılı kararında tapu iptali kararlarının izhari niteliği teyit edilerek mirasçıların murisin ölüm tarihinden itibaren ecrimisil isteyebileceği hükme bağlanmıştır. Yargıtay 8. HD’nin 2018/6531 E., 2020/6431 K. (T. 20.10.2020) sayılı kararında iptal hükmünün geriye etkili sonuç doğurduğu ve davalının işgalinin iyiniyetli sayılamayacağı belirtilmiştir. Yargıtay 1. HD’nin 2014/627 E., 2014/17557 K. (T. 13.11.2014) sayılı kararında ise taşınmazın üçüncü kişiye devri hâlinde sorumluluğun devir tarihiyle sınırlanacağı ifade edilmiştir.
10. Kamulaştırmasız El Atmada Ecrimisil
Kamulaştırmasız el atma; idarenin kamulaştırma işlemlerini usulüne uygun tamamlamadan veya hiç başlatmadan özel mülkiyete konu bir taşınmaza fiilen el koymasıdır. Bu durum hukuki niteliği itibarıyla haksız fiildir (08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı YİB). Hukuki dayanağı TMK md. 683 (mülkiyet hakkı) ve TMK md. 995 (kötüniyetli zilyedin sorumluluğu) hükümleridir.
Yargı yolu ayrımı: Yol yapımı, bina inşası gibi fiili el atma durumlarında görevli yargı yolu Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemeleri); imar planı değişikliği gibi hukuki el atmalarda ise İdari Yargı‘dır. Bu ayrım Uyuşmazlık Mahkemesi içtihadıyla da güvence altına alınmıştır.
Kamulaştırmasız el atma nedeniyle ecrimisil ve bedel tazminatı aynı anda istenemez; kamulaştırmasız el atma tazminat davası açılması, malikin mülkiyetin devrine razı olduğu anlamına gelir. Bu nedenle ecrimisil ancak tazminat davasının açıldığı tarihe kadar talep edilebilir; bu tarihten sonraki dönem için ecrimisile hükmedilemez. Yargıtay 7. HD’nin 2024/994 E., 2024/5722 K. (T. 16.12.2024) sayılı kararında Yargıtay HGK’nın 2017/1-1273 E., 2019/911 K. sayılı ilamına atıf yapılarak bu kural uygulanmıştır. Benzer biçimde, idarenin kamulaştırma bedelinin tespiti davası açtığı tarihe kadar olan dönem haksız fiil sayılır; ecrimisil bu tarihe kadar istenebilir (Yargıtay 7. HD, 2022/2317 E., 2022/3871 K., T. 30.05.2022).
Taşınmazın imar planında cezaevi alanında kalması ve fiilen duvarla çevrilip ağaçlandırılması durumunda adli yargının görevli olduğu ve ecrimisilin emsal kira bedellerine göre hesaplanması gerektiği de vurgulanmıştır (Yargıtay 5. HD, 2024/3283 E., 2024/7271 K., T. 12.06.2024). İdarenin trafo binası yaparak fiilen el attığı taşınmazda ise mülkiyet hakkı devredilse dahi doğmuş ecrimisil alacağının talep edilebileceği kabul edilmektedir (Yargıtay 3. HD, 2013/99 E., 2013/2641 K., T. 20.02.2013).
11. Ecrimisil ile Birlikte Açılabilecek Davalar
Ecrimisil davası; haksız işgalin sona erdirilmesi veya mülkiyetin tespiti talepleriyle birlikte açılabilmektedir. Uygulamada en sık şu davalarla birleştirilmektedir:
- El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) ile birlikte: El atmanın önlenmesi, kal ve eski hâle iade talepleriyle birlikte ecrimisil de hüküm altına alınabilir (Yargıtay 5. HD, 2016/5580 E., 2016/9415 K., T. 10.05.2016). Kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi ile ecrimisil taleplerinin birlikte görülebileceği, ancak fiilen el atılmayan alan için ecrimisile hükmedilemeyeceği de belirtilmiştir (Yargıtay 5. HD, 2012/27011 E., 2013/5027 K., T. 21.03.2013).
- Tapu iptali ve tescil ile birlikte: Muris muvazaasına dayalı tapu iptali, tescil ve ecrimisil taleplerinin aynı davada incelenmesi mümkündür (Yargıtay 1. HD, 2013/8427 E., 2013/15913 K., T. 14.11.2013).
- Ortaklığın giderilmesi ile birlikte: İzale-i şuyu davasının derdest olması, ecrimisil davasında intifadan men koşulunun oluştuğuna karine teşkil edebilir. Her iki talep aynı yargılamada ileri sürülebilmektedir.
- Kamulaştırmasız el atma bedel davası ile birlikte: Fiili el atmadan kaynaklı bedel davası ile ecrimisil davasının birleştirilerek yürütülebileceği benimsenmiştir (Yargıtay 8. HD, 2018/11368 E., 2021/1381 K., T. 17.02.2021).
12. Dava Süreci: Adım Adım
- 1. Hukuki gerekçenin belirlenmesi: Paydaşlar arası mı, üçüncü kişiye karşı mı, muvazaalı tescilden mi yoksa kamulaştırmasız el atmadan mı kaynaklandığı tespit edilir; buna göre intifadan men koşulu ve zamanaşımı değerlendirilir.
- 2. İntifadan men bildiriminin yapılması (gerekliyse): Paydaşlar arası davalarda, istisnalar dışında, talep noter ihtarnamesiyle karşı tarafa bildirilir.
- 3. Talep döneminin belirlenmesi: Dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem hesaplanır; bu dönem dışındaki talepler zamanaşımına uğramıştır.
- 4. Dava türünün seçimi: Alacak miktarı baştan belirlenebiliyorsa kısmi veya tam dava; belirlenemiyorsa belirsiz alacak davası tercih edilir.
- 5. Dava dilekçesi ve harç: Yetkili mahkeme belirlenerek dava açılır; dava değeri üzerinden nispi harç yatırılır.
- 6. Bilirkişi incelemesi: Mahkeme taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi görevlendirir; arsa/bina için emsal kira, tarım arazisi için zirai gelir metodu uygulanır.
- 7. Karar ve faiz: Her yıl için saptanan ecrimisil miktarına dönem sonlarından itibaren yasal faiz işletilir.
13. Ecrimisil Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti 2026
Ecrimisil davalarında yargılama masrafları; dava değeri üzerinden hesaplanan nispi harç, bilirkişi ücreti ve tebligat giderlerinden oluşur. Belirsiz alacak davası olarak açılması hâlinde başlangıçta maktu harç yatırılır; alacak belirlendikçe tamamlama harcı ödenir. Avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ve İstanbul Barosu tavsiye tarifesi çerçevesinde belirlenmektedir. Ayrıntılı bilgi için gayrimenkul avukatı ücreti 2026 sayfamızı inceleyebilir ya da büromuzu arayabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Ecrimisil davası açmak için ne kadar süreden beri işgal devam etmesi gerekiyor?
Belirli bir asgari süre şartı yoktur. Ancak ecrimisil dava tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıllık dönem için talep edilebilir; bu dönem öncesi zamanaşımına uğramıştır. Dava ne kadar geç açılırsa o kadar fazla dönem zamanaşımına uğrar; bu nedenle vakit kaybetmemek önerilir.
Paydaşım taşınmazı tek başına kullanıyor, ecrimisil talep edebilir miyim?
Evet, ancak kural olarak önce noter ihtarnamesiyle taşınmazdan yararlanmak istediğinizi bildirmeniz ve bu talebinizin reddedilmesi gerekir (intifadan men koşulu). İstisna: taşınmaz doğal ürün veriyorsa (fındıklık, bağ gibi) veya kira geliri sağlayan bir yapıysa intifadan men şartı aranmaz.
Ecrimisil miktarı nasıl hesaplanır?
Taşınmazın niteliğine göre değişir. Arsa, konut ve işyeri için emsal kira rayici esas alınır; ilk dönem emsal kirayla, sonraki dönemler ÜFE oranıyla güncellenir. Tarım arazilerinde ise zirai net gelir metodu uygulanır. Hesaplama bilirkişi marifetiyle yapılır; soyut rapor yeterli olmayıp emsal araştırması zorunludur.
İdare taşınmazımı yol veya park yaparak kullanıyor, ecrimisil talep edebilir miyim?
Evet. Yol yapımı, bina inşası gibi fiili el atmalarda adli yargıda ecrimisil ve kamulaştırmasız el atma tazminatı talep edilebilir. Ancak bu iki talebi aynı anda ileri süremezsiniz; tazminat davası açmanız mülkiyetin devrine razı olduğunuz anlamına gelir ve bu tarihten sonraki dönem için ecrimisil istenemez.
Muris muvazaasıyla tapusu devredilen taşınmaz için ecrimisil ne zaman başlar?
Muvazaalı tescil yolsuz tescil niteliğinde olduğundan verilen iptal kararı açıklayıcı (izhari) niteliktedir; işlem baştan geçersiz sayılır. Bu nedenle ecrimisil sorumluluğu murisin ölüm tarihinden itibaren başlar. Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmiş olması hâlinde sorumluluk devir tarihiyle sınırlanır.
Ecrimisil davasında faiz nasıl işler?
Ecrimisil alacağına yasal faiz uygulanır; avans faizi veya ticari faize hükmedilmesi bozma nedenidir. Faiz her yıl için saptanan ecrimisil miktarına o dönem sonundan itibaren işletilir. Talep dava tarihinden itibaren faiz öngörüyorsa bu talebe uyulması gerekir.
Belirsiz alacak davası olarak açılan ecrimisil davasında alacağı artırabilir miyim?
Evet. Belirsiz alacak davası olarak açılan ecrimisil davasında yargılama sırasında alacak miktarı belirlendiğinde talep artırımı yapılabilir ve bu artırım zamanaşımına uğramaz. Ancak dava tarihinden sonraki dönem için ıslahla dahi ecrimisil istenemez; bu talep yeni bir dava konusu oluşturur.
Sonuç: Ecrimisil Davasında Uzman Avukat Desteği
Ecrimisil davası; intifadan men koşulunun varlığı ve istisnaları, taşınmazın niteliğine göre doğru hesaplama yönteminin seçilmesi, 5 yıllık zamanaşımının dava tarihinden geriye doğru hesaplanması, faizin dönem sonlarından işletilmesi zorunluluğu, belirsiz alacak davası ile kısmi dava arasındaki seçimin önemi ve kamulaştırmasız el atmada tazminat davası açılmasının ecrimisil talebini sınırlaması gibi birçok teknik meseleyi içermektedir. Her birinin usulüne uygun yerine getirilmemesi hak kayıplarına doğrudan yol açabileceğinden uzman hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
İstanbul’daki ecrimisil davalarında hukuki destek almak için Av. Mehmet Sarıoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
İletişim
Ecrimisil ve gayrimenkul hukuku konularında hukuki destek almak için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu’na aşağıdaki kanallardan ulaşabilirsiniz:
Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75
E-posta: bilgi@sarioglusefer.com
Adres: Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No:9/2, Bakırköy/İstanbul
Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.