1. Ön Sözleşme Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi, ön sözleşmeyi şu şekilde düzenlemektedir: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.” Yargı kararları bu hükmü temel alarak ön sözleşmeyi istikrarlı bir şekilde tanımlamıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında ön sözleşme, “tarafların ileride bir başka sözleşme (asıl sözleşme) yapacaklarına ilişkin olarak akdettikleri bir sözleşmeyi ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır (YHGK, 28.04.2010, E. 2010/193, K. 2010/235). İzmir Bölge Adliye Mahkemesi ise bu kavramı, “akit yapma borcunu doğuran hukuki bir işlemden ibarettir” diyerek borçlandırıcı niteliğini vurgulamıştır (İzmir BAM 11. HD, 09.03.2023, E. 2020/1123, K. 2023/395). Dolayısıyla ön sözleşme, asıl sözleşmenin kurulması için bir hazırlık aşaması oluşturan, ancak kendisi de başlı başına tarafları bağlayan bir sözleşmedir.
2. Ön Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Amacı
Ön sözleşme, taraflara haklar sağlayan ve borçlar yükleyen, tam iki taraflı bir sözleşmedir. Temel amacı, tarafların çeşitli nedenlerle (hukuki veya fiili engeller, finansman ihtiyacı vb.) hemen kuramadıkları asıl sözleşmeyi ileride belirli koşullar altında kurmayı güvence altına almaktır. Tarafları asıl sözleşmeyi yapmaya zorlayarak hukuki bir güvenlik alanı yaratır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bir kararında da belirtildiği gibi, ön sözleşme ile taraflar, “ileride üçüncü bir şahısla bir borç sözleşmesi yapmayı taahhüt etme” yükümlülüğü altına girerler (Yargıtay 3. HD, 18.02.2019, E. 2017/5615, K. 2019/1215).
3. Ön Sözleşme ile Asıl Sözleşme Arasındaki Farklar
Temel fark, edimin niteliğindedir. Ön sözleşmenin edimi, “asıl sözleşmeyi kurma” borcudur. Asıl sözleşmenin edimi ise, o sözleşmenin konusunu oluşturan malın teslimi, bedelin ödenmesi gibi doğrudan ifaya yönelik eylemlerdir. Ön sözleşme bir “yapma borcu” (sözleşme kurma) doğururken, asıl sözleşme genellikle bir “verme” veya “yapma” borcu (mal teslimi, hizmet ifası) doğurur.
4. Geçerli Bir Ön Sözleşmenin Şartları Nelerdir?
Genel sözleşme geçerlilik şartlarına (ehliyet, irade beyanlarının uyuşması, konusunun imkânsız veya hukuka aykırı olmaması) ek olarak, ön sözleşmenin geçerliliği için iki temel unsur öne çıkmaktadır:
- Asıl Sözleşmenin Esaslı Unsurlarının Belirlenmiş Olması: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun belirttiği üzere, “Ön akitte, ileride yapılacak olan asıl akdin konusu ve esaslı şartları yeterince bir açıklıkla saptanmış olmalı, hiç olmazsa saptanması mümkün bulunmalıdır.” (YHGK, 28.04.2010, E. 2010/193, K. 2010/235).
- Şekil Şartına Uyum: TBK m. 29/2 uyarınca, ön sözleşmenin ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline uygun yapılması zorunludur. Bu konu, bir sonraki başlıkta detaylandırılmıştır.
5. Ön Sözleşmenin Şekil Şartı: Asıl Sözleşmeye Uyum Zorunluluğu
Bu ilke, ön sözleşme hukukunun temel taşıdır. TBK m. 29/2, “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” hükmüyle bu zorunluluğu açıkça ortaya koymuştur. Yargı kararlarında bu kural titizlikle uygulanmaktadır.
- Gayrimenkul Satış Vaadi: Tapulu bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran asıl satış sözleşmesi, TMK m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca resmi şekilde (tapu sicil müdürlüğünde) yapılmalıdır. Bu nedenle, bir ön sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de Noterlik Kanunu m. 60/3 ve 89 uyarınca noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kesin hükümsüzdür (YHGK, 01.12.2020, E. 2017/1755, K. 2020/964; Sakarya BAM 7. HD, 22.01.2024, E. 2022/2299, K. 2024/117).
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Bu sözleşmeler de taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden resmi şekle tabidir. Dolayısıyla, bu sözleşmelerin ön sözleşmeleri de resmi şekilde yapılmalıdır. Aksi halde geçersiz sayılırlar (Yargıtay 23. HD, 28.12.2016, E. 2015/7752, K. 2016/5491).
- Şekle Tabi Olmayan Sözleşmeler: Franchise sözleşmesi gibi kanunda özel bir şekil şartı öngörülmeyen sözleşmelerin ön sözleşmeleri için herhangi bir şekil şartı aranmaz. Sözlü olarak dahi kurulabilirler (Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi, 08.03.2022, E. 2021/650, K. 2022/233).
6. Kanundaki İstisnalar ve Şekle Bağlılık İlkesi
Şekle bağlılık ilkesinin en önemli istisnası, TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağıdır. Yargı kararları, şekle aykırı olarak yapılmış bir sözleşmenin taraflarca büyük ölçüde ifa edilmesi durumunda, sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmektedir. Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin bir kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir: “Sözleşmenin geçersizliğinin öne sürülmesi Medeni Kanun’un 2. Maddesinde ki iyiniyet kurallarına bağdaşmamakla, aynı zamanda tarafların tacir olması nedeniyle TTK 18. ve devamı maddeleri uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini ve devir komisyonu bedeli belgeyi geçersiz kabul edilmesi mümkün olmamakla…” (Bakırköy 4. ATM, 21.02.2019, E. 2017/721, K. 2019/229). Bu yaklaşım, özellikle edimlerin önemli ölçüde yerine getirildiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça uygulama alanı bulmaktadır.
7. Şekle Aykırılığın Sonuçları ve Sebepsiz Zenginleşme
Şekil şartına uyulmadan yapılan ön sözleşme kesin hükümsüzdür. Bu, sözleşmenin baştan itibaren hiçbir hukuki sonuç doğurmayacağı anlamına gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “Kanunen öngörülen şekil şartına aykırılığın yaptırımı TBK’nun 12. maddesinin gereği mutlak butlandır.” (Yargıtay 3. HD, 19.02.2018, E. 2016/10019, K. 2018/1276). Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak taraflar ifayı talep edemezler. Ancak, geçersiz sözleşme uyarınca karşı tarafa bir edimde bulunulmuşsa (örneğin, satış bedeli ödenmişse), bu edim sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin kararında bu durum açıkça belirtilmiştir: Geçersiz sözleşme nedeniyle tazminat talebi reddedilmiş, ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yatırılan bedelin iadesine karar verilmiştir (İstanbul 19. ATM, 05.04.2022, E. 2021/103, K. 2022/313).
8. Ön Sözleşmeye Dayanarak Asıl Sözleşmenin Kurulması Talebi
Geçerli bir ön sözleşmenin taraflarından biri, asıl sözleşmeyi kurma borcunu yerine getirmekten kaçınırsa, diğer taraf mahkemeye başvurarak bu borcun hükmen yerine getirilmesini talep edebilir. Bu talep, TMK m. 716’ya dayanan bir tapu iptali ve tescil davası şeklinde olabilir. Vaat alacaklısı, “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medenî Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.” (Bakırköy 4. ATM, 21.02.2019, E. 2017/721, K. 2019/229).
9. Avukatlar İçin Ön Sözleşme Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
İncelenen kararlar ışığında, avukatların ön sözleşme hazırlarken şu hususlara azami özen göstermesi gerekmektedir:
- Şekil Şartının Tespiti: Öncelikle, kurulması vaat edilen asıl sözleşmenin kanunen bir şekle tabi olup olmadığı titizlikle incelenmelidir. Özellikle taşınmaz devri içeren tüm sözleşmelerde (satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat vb.) noter nezdinde düzenleme şeklinde yapma zorunluluğu unutulmamalıdır.
- Esaslı Unsurların Belirlenmesi: Asıl sözleşmenin konusu, bedeli, ifa zamanı gibi esaslı unsurlar ön sözleşmede açık, net ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtilmelidir.
- Hak ve Yükümlülüklerin Dengesi: Tarafların hak ve yükümlülükleri dengeli bir şekilde düzenlenmeli, sözleşmenin ihlali durumunda uygulanacak cezai şart gibi hükümler açıkça yazılmalıdır.
- İfa İmkansızlığı ve Sonuçları: Asıl sözleşmenin kurulmasının sonradan imkansızlaşması riskine karşı (örneğin, taşınmazın kamulaştırılması) sözleşmeye hükümler eklenmelidir.
10. Avukat Yardımı ve Hukuki Destek
TBK m. 29’da düzenlenen ön sözleşme kurumu, taraflara gelecekteki bir hukuki ilişkiyi güvence altına alma imkânı sunan önemli bir araçtır. Yargı kararları, ön sözleşmenin geçerliliğinin büyük ölçüde “şekil” şartına bağlı olduğunu göstermektedir. Özellikle taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren ön sözleşmelerin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmaması, sözleşmeyi kesin hükümsüz kılmaktadır. Bununla birlikte, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, şekle aykırılığın dürüstlük kuralına aykırı olarak ileri sürüldüğü ve edimlerin büyük ölçüde ifa edildiği durumlarda, sözleşmeyi ayakta tutarak hakkaniyete uygun çözümler ürettiğini de ortaya koymaktadır. Bu nedenle, ön sözleşmelerin hazırlanması ve yorumlanması sürecinde hem kanunun emredici şekil kurallarına hem de dürüstlük kuralının istisnai uygulamalarına dikkat edilmesi büyük önem arz etmektedir. Tüm bu sebeplerle sözleşme ve ön sözleşme hazırlanması konusunda sözleşmeler hukukunda uzman bir avukattan hukuki destek alınması oldukça faydalıdır.