Yapı Malikinin Sorumluluğu

1. Yapı Malikinin Sorumluluğunun Hukuki Niteliği (TBK m. 69)

TBK m. 69, “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” hükmünü amirdir. Yargı içtihatları, bu sorumluluğu farklı terimlerle ancak aynı anlama gelecek şekilde tanımlamıştır:

• Ağırlaştırılmış Kusursuz Sorumluluk: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu sorumluluğu “objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan ‘ağırlaştırılmış’ bir kusursuz sorumluluk hali” olarak nitelendirmiştir. Bu tanım, malikin kurtuluş kanıtı getirme imkanının olmadığını vurgular.
  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7554, K. 2019/4257, T. 08.05.2019
• Olağan Sebep Sorumluluğu: Yargıtay, bazı kararlarında bu sorumluluğu “kusursuz sorumluluk türlerinden olağan sebep sorumluluğu” olarak da ifade etmiştir.
  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/8905, K. 2022/7090, T. 27.09.2022
• Kurtuluş Kanıtı Getirilememesi: İlk derece mahkemesi kararlarında da bu ilke benimsenmiştir. İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, “Yapı malikinin sorumluluğu, bir kusursuz sorumluluk halidir. Zarar gören sorumlunun kusurunu kanıtlamak yükümlülüğü altında bulunmamaktadır. Zarar sorumlusu da kusursuzluğunu kanıtlayarak sorumluluktan kurtulamayacaktır” diyerek durumu netleştirmiştir.
  • İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/407, K. 2023/41, T. 16.01.2023

Bu nitelendirmeler, kanun koyucunun, yapı eserlerinden zarar görenleri korumak amacıyla malike, kusuru olmasa dahi katlanması gereken ağır bir yükümlülük getirdiğini göstermektedir.

2. Sorumluluğun Şartları: Yapıdaki Bozukluk, Bakım Eksikliği ve Zarar

Malikin sorumluluğunun doğması, yapının “yapımındaki bozukluk” veya “bakımındaki eksiklik”ten kaynaklanmasına bağlıdır. Yargı kararları bu iki kavramı somut olaylara uygulamıştır:

• Bakım Eksikliği: Periyodik kontrollerin yapılmaması, bakım eksikliğinin en yaygın örneğidir. Bir plazadaki elektrik tesisatının yönetmeliklere uygun olarak yılda bir kez kontrol edilmemesi sonucu çıkan yangında, plaza yönetimi tali kusurlu bulunmuştur (İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/407). Benzer şekilde, “Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik” gereği yangın algılama ve söndürme sistemlerinin her an çalışır durumda tutulmaması da bir bakım eksikliğidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/8905).
• Yapım Bozukluğu: Bir istinat duvarının yapımında gerekli fenni tedbirlerin (örneğin drenaj) alınmaması sonucu duvarın çökmesi, tipik bir yapım bozukluğu örneğidir. Bu durumda mülk sahipleri %70 oranında kusurlu bulunmuştur.
  • İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2017/392, K. 2019/614, T. 05.07.2019
• Yapı Eseri Kavramı: Mahkemeler, “yapı eseri” kavramını geniş yorumlamaktadır. Bir fuar alanındaki standın elektrik tesisatı (İstanbul BAM 45. HD, E. 2021/1173), enerji nakil hatları (Yargıtay 3. HD, E. 2019/316) ve belediyeye ait su şebekesi boruları (İstanbul BAM 45. HD, E. 2020/466) da bu kapsamda değerlendirilmiştir.

3. İlliyet Bağı ve Sorumluluktan Kurtulma Halleri

Yapı malikinin sorumluluğu mutlak değildir. Sorumluluğun temel şartlarından biri olan “uygun illiyet bağı”, belirli durumlarda kesilebilir. Bu durum, malikin tek kurtuluş yoludur.

• Üçüncü Kişinin Ağır Kusuru (Terör Eylemi): Yargıtay’ın petrol boru hatlarına yönelik terör saldırıları hakkındaki kararları, bu duruma en net örnektir. Yargıtay, zararın terör eylemi sonucu meydana geldiğini ve bu durumun nedensellik bağını kestiğini belirterek yapı malikinin sorumlu tutulamayacağına hükmetmiştir.”yapı ya da bakım noksanı ile zarar arasındaki nedensellik bağı üçüncü kişinin kusuru ile kesilmiş olursa, malik meydana gelen zarardan sorumlu tutulamaz.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2013/15091, K. 2013/17785, T. 12.12.2013
• Zarar Görenin Müterafik (Ortak) Kusuru: Zarar görenin eylemleri zararın artmasına neden olmuşsa, TBK m. 52 uyarınca tazminattan indirim yapılabilir. Bir arazide çıkan yangında, davacının kendi arazisindeki kuru otların yangının yayılmasına etki etmesi, müterafik kusur olarak değerlendirilmiş ve tazminattan indirim yapılması gerektiği belirtilmiştir.
  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2016/20072, K. 2018/6869, T. 20.06.2018
• İlliyet Bağının Kesilmediği Haller: Kusursuz sorumlulukta illiyet bağının kesilmesi için zarar görenin veya üçüncü kişinin “ağır” kusuru aranır. Sigortalıya ait işyerinde geri tepmeyi engelleyici bir sistemin olmaması, belediyenin kanalizasyon hattındaki yetersizlikten doğan sorumluluğunu ortadan kaldıran ağır bir kusur olarak görülmemiştir.
  • İzmir 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2019/440, K. 2021/381, T. 01.06.2021

4. Yapı Malikinin Giderim (Tazminat) Yükümlülüğü ve Kapsamı

Sorumluluk şartları oluştuğunda, yapı maliki ortaya çıkan zararı gidermekle yükümlüdür. Tazminat talepleri, zararın niteliğine göre maddi ve manevi olabilir.

• Tazminatın Kapsamı: Zarar, onarım masrafları, malvarlığındaki değer kaybı ve diğer doğrudan kayıpları içerir. Örneğin, çatısı çöken bir otoparkta hasar gören araç için değer kaybı ve hak mahrumiyeti bedeli talep edilmiş ve mahkemece kabul edilmiştir.
  • İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/769, K. 2024/381, T. 28.05.2024
• Kusur Oranına Göre Sorumluluk: Zararın meydana gelmesinde birden fazla sorumlu varsa, mahkemeler bilirkişi raporları doğrultusunda kusur oranlarını belirleyerek tazminatın paylaştırılmasına karar verebilir. Bir istinat duvarının çökmesinde, yapı malikleri %70, su borularının bakımından sorumlu İSKİ ise %30 kusurlu bulunmuştur.
  • İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2017/392, K. 2019/614, T. 05.07.2019
• Rücu Hakkı: TBK m. 69/3, zararı gideren malikin, bu zarara sebep olan diğer kişilere (örneğin, hatalı imalat yapan müteahhit veya bakım görevini ihmal eden kiracı) rücu hakkını saklı tutar. Özellikle sigorta şirketleri, sigortalılarına ödedikleri tazminatı, TTK m. 1472 uyarınca sorumlu yapı malikine rücu etmektedirler.
  • Uyuşmazlık Mahkemesi, Hukuk Bölümü, E. 2019/232, K. 2019/307, T. 29.04.2019

5. Zarar Tehlikesini Önleme Yükümlülüğü (TBK m. 70) ve Önleyici Tedbirler

Yapı malikinin sorumluluğu, sadece gerçekleşmiş zararları gidermekle sınırlı değildir. TBK m. 70, malike, yapısından kaynaklanan ve başkaları için zarar tehlikesi oluşturan durumlara karşı önlem alma yükümlülüğü getirir.

• Önleyici Tedbir Talebi: Zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya olan kişiler, mahkemeye başvurarak malikin tehlikeyi giderecek önlemleri almasını talep edebilirler. Bu, yapının onarılması, güçlendirilmesi ve hatta yıkılması talebini içerebilir.
• İdari Başvuru Yolları: Tehlike arz eden yapılar için ilgili belediye veya valiliğe başvurulabilir. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi kararında, belediyenin tehlikeli istinat duvarı için malike ihtarname göndererek 10 gün içinde güvenlik tedbirleri almasını, aksi halde İmar Kanunu uyarınca idarenin müdahale edeceğini bildirmesi, bu sürecin işleyişine bir örnektir.
  • Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1864, K. 2025/289, T. 14.02.2025

6. Görevli Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin davalarda genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak, zararın meydana geldiği yapı kat mülkiyetine tabi ise ve uyuşmazlık kat malikleri arasındaysa, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır ve görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olur.
  • İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2016/961, K. 2019/355, T. 20.03.2019

7. Zamanaşımı Süresi

• Zamanaşımı: Tazminat davaları, TBK m. 72 uyarınca, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her halde fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıllık zamanaşımına tabidir.
  • Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2019/946, K. 2020/574, T. 19.10.2020

8. Zarar Tehlikesine Karşı Önleyici Tedbirler Talep Edilebilir mi?

Evet, talep edilebilir. Bu talep, dava dışı bir ihtarname ile yapılabileceği gibi, doğrudan mahkemeye başvurarak da ileri sürülebilir. TBK m. 70 bakımından yapılıştaki bozukluk veya bakımdaki eksiklik ayrımı yapılmadığı gibi tehlikeli durumun bu olgulardan kaynaklanmasına dahi ihtiyaç yoktur… Tehlikenin önlenmesi talebi söz konusu olduğunda tehlikenin yapılıştaki bozukluktan mı bakımdaki eksiklikten mi kaynaklandığının tespiti zor ve zaman alıcı olabilmektedir. Böylesine bir durumda bu tip bir araştırmaya girmek, hükmün amacı ile çelişmek anlamına gelir.

9. Yapının Yıkılması veya Tehlikenin Kaldırılması İçin Başvuru Yolları

Zarar tehlikesiyle karşı karşıya olan kişi, tehlikenin boyutuna göre mahkemeden onarım, güçlendirme ve hatta son çare olarak yapının yıkılması gibi tedbirlerin alınmasını talep edebilir. Başvuru yolu, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak bir davadır.

10. Mahkeme Kararıyla Müdahale ve Geçici Önlemler

Mahkeme, tehlikenin varlığını tespit ederse, yapı malikini gerekli önlemleri almaya mahkûm eder. Malik bu karara uymazsa, davacıya masrafları malike ait olmak üzere bu önlemleri kendisinin alması için yetki verilebilir. Acil durumlarda, davanın seyri sırasında ihtiyati tedbir kararı alınarak tehlikenin derhal giderilmesi için geçici önlemler uygulanması da mümkündür.

11. Yapı Maliklerine Uyarılar: Hukuki ve Mali Sorumluluklar

Yapı malikleri, mülkiyetlerindeki binaların güvenliğinden doğrudan ve kusurları olmasa dahi sorumludur. Bu sorumluluk, hem hukuki hem de mali açıdan ciddi sonuçlar doğurabilir:

• Hukuki Sorumluluk: Kurtuluş kanıtı getirme imkânı olmayan ağırlaştırılmış bir sorumluluktur. Yapının inşası ve periyodik bakımı konusunda tüm özeni göstermek, olası davalarda bir savunma argümanı olarak kabul edilmez.
• Mali Sorumluluk: Yapıdan kaynaklanan bir kaza (çökme, parça düşmesi, yangın vb.) durumunda ortaya çıkacak can ve mal kayıplarına ilişkin tazminat talepleri, çok yüksek meblağlara ulaşabilir.

Selen Gül Karakaş (2024), bu hükmün yeterince uygulanmamasının yanıltıcı olmaması gerektiğini belirterek, “davalar neticesinde ödenen yüklü tazminatların yapı malikleri açısından gerekli önlemleri almaya teşvik edici nitelikte olması gerektiği açıktır” demektedir. Bu durum, maliklerin proaktif olarak binalarının güvenliğini sağlamaları gerektiğini göstermektedir.

12. Vatandaşlar İçin Hak Arama Yolları ve Avukat Desteğinin Önemi

• Zarar Görenler İçin: Yapıdan kaynaklı bir zarara uğrayan vatandaşlar, TBK m. 69’a dayanarak doğrudan yapı malikine karşı tazminat davası açabilirler.
• Tehlike Altında Olanlar İçin: Oturdukları veya çalıştıkları binanın ya da komşu bir yapının tehlike arz ettiğini düşünenler, TBK m. 70 uyarınca mahkemeye başvurarak önlem alınmasını talep edebilirler.

Avukat Desteği: Davaların karmaşıklığı, kusur oranlarının tespiti, illiyet bağının kurulması ve doğru mahkemede dava açılması gibi teknik konular, hak arama sürecinde bir avukattan hukuki destek almanın önemini ortaya koymaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

Türk hukuk sistemi TBK m. 69 aracılığıyla, yapı eserlerinden kaynaklanan tehlikelere karşı bireyleri korumak amacıyla yapı maliklerine sorumluluk yüklemektedir. Bu sorumluluk, kusurdan bağımsız, objektif bir özen yükümlülüğüne dayanmaktadır. Malikler için bu durum, yapılarının inşasından başlayarak kullanım ömürleri boyunca düzenli bakım ve kontrollerini yapmalarının, yasal ve teknik standartlara uymalarının yalnızca bir tercih değil, hukuki ve mali bir zorunluluk olduğu anlamına gelmektedir.

Zarar görenler açısından ise kanun, tazminat talep etme ve hatta zarar tehlikesini önleyici tedbirler isteme gibi güçlü hak arama yolları sunmaktadır. Ancak bu hakların etkin bir şekilde kullanılabilmesi, illiyet bağının doğru kurulmasına, delillerin eksiksiz toplanmasına ve davanın usulüne uygun yürütülmesine bağlıdır. Bu nedenle, yapı malikinin sorumluluğuna dayalı uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.