Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Şartları ve 2026 Güncel Kuralları

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilerek bireysel mülkiyete geçilmesini sağlayan dava türüdür. Dava Sulh Hukuk Mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır; mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır, mümkün değilse kat mülkiyeti kurularak, o da mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir. 2026 yılında İİK md. 114’te yapılan değişiklikle, yalnızca mirasçılara ait taşınmazlarda birinci artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapılması kuralı getirilmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698 ila 700. maddeleri ile miras ortaklığı bakımından 642. maddesi bu davanın temel hukuki dayanağını oluşturmaktadır. 2026 itibarıyla Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, satış kararlarında hüküm fıkrasına “genel açık artırma ile” ibaresinin yazılmamasını kesin bozma nedeni saymaya devam etmektedir (E. 2025/281, K. 2025/838, T. 17.02.2025).

Ortaklığın giderilmesi ya malın paydaşlar arasında aynen taksimi ya da anlaşma sağlanamadığında satış yoluyla paylaşım biçiminde gerçekleşir. Halk arasında Arapça kökenli adıyla izale-i şuyu davası olarak da anılan bu dava, uygulamada en çok şu durumlarda karşımıza çıkar: babadan kalan hisseli tapu üzerinde kardeşlerin anlaşamaması, hisseli arsanın bir kısım paydaşının satmak istemesine rağmen diğerlerinin yanaşmaması, ortak alınan bir dairenin ortaklarının yollarını ayırmak istemesi ya da arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım uyuşmazlıkları.

Hisseli tapunuz varsa ve diğer hissedarlarla anlaşamıyorsanız, ortaklıkta kalmaya zorlanamazsınız; tek başınıza dava açarak ortaklığı sona erdirebilirsiniz. Burada doğru stratejinin baştan belirlenmesi — aynen taksim mi, kat mülkiyeti mi, satış mı talep edileceği — sürecin hem süresini hem de elinize geçecek değeri doğrudan etkiler.

Büromuz, Bakırköy merkezli olarak İstanbul’un her iki yakasındaki hisseli taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki temsil hizmeti sunmakta; gayrimenkul avukatı olarak taşınmaz uyuşmazlıklarının tüm alanlarında müvekkillerini temsil etmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

İzale-i şuyu, Arapça kökenli bir hukuk terimi olup “ortaklığı giderme” anlamına gelir; günümüzde daha çok ortaklığın giderilmesi davası olarak anılmaktadır.

Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin rızasına gerek kalmaksızın her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılar, tereke üzerindeki ortaklığın giderilmesini sulh mahkemesinden isteyebilirler.

TMK md. 698/2 uyarınca bu hakkın kullanımı yalnızca uygun olmayan zamanlarda geçici olarak kısıtlanabilir. Örneğin kışın satışa çıkarılmasının taşınmazda önemli değer kaybına yol açacağı durumlarda mahkeme davayı erteleyebilir; ancak bu kısıtlama geçici nitelikte olup ortaklığın giderilmesini kalıcı olarak engelleyemez. Başka bir deyişle hiçbir paydaş, süresiz olarak ortaklıkta kalmaya zorlanamaz.

Davanın Tarafları ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı

Ortaklığın giderilmesi davası, maddi hukuk gereği tüm paydaşları doğrudan etkileyen tek bir karar doğurduğundan HMK md. 59 kapsamında zorunlu (mecburi) dava arkadaşlığı söz konusudur. Bu kural aynı zamanda HMK md. 27’de güvence altına alınan hukuki dinlenilme hakkının da gereğidir: ortaklığı sona erdirecek bir karar, hiçbir paydaş davadan habersiz bırakılmaksızın verilemez. Pratik sonucu şudur: taşınmazda payı bulunan tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; tek bir paydaşın dahi eksik olması, taraf teşkilinin sağlanamaması nedeniyle bozma sebebi oluşturur.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2024/668, K. 2024/1468 (T. 11.03.2024) sayılı kararında bu ilke açıkça hükme bağlanmıştır: paydaşlığın giderilmesi davalarında HMK md. 27 uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur; paydaşlardan birinin ölümü hâlinde mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esası incelenmelidir. Eksik taraf teşekkülü ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Yargıtay HGK’nın E. 2017/11-3008, K. 2021/1264 (T. 19.10.2021) sayılı kararında elbirliğiyle malik olan mirasçılar arasında HMK md. 59 gereği mecburi dava arkadaşlığı bulunduğu ve tüm mirasçıların davadan haberdar edilmesinin zorunlu olduğu vurgulanmıştır.

Yargıtay 7. HD’nin E. 2021/970, K. 2021/3317 (T. 29.11.2021) sayılı kararında ise yenileme kadastrosu sonrası oluşan yeni paydaşların davaya dahil edilmeden karar verilmesinin HMK md. 27’deki hukuki dinlenilme hakkına aykırı olduğu belirtilmiştir. Bu karar özellikle İstanbul’da kadastro güncelleme çalışmalarının sürdüğü ilçelerdeki davalar bakımından önem taşımaktadır.

Yargılama sırasında paydaşlardan birinin ölümü hâlinde mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi şarttır (HMK md. 60). Davacının payını yargılama sırasında devretmesi hâlinde ise aktif husumet ehliyeti sona erer ve dava reddedilir (Yargıtay 7. HD, E. 2023/5289, K. 2024/36, T. 08.01.2024).

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı

Paylı mülkiyet (TMK md. 688); birden çok kişinin, aynı taşınmaz üzerinde belirlenmiş soyut paylara sahip olduğu mülkiyet türüdür. Her paydaşın tapu kütüğünde kayıtlı bir payı vardır; bu pay devir, rehin ve haciz işlemlerine konu olabilir. Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin rızasını almaksızın ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Elbirliği mülkiyeti (TMK md. 701); kanun veya sözleşme gereği oluşan bir toplulukta, ortakların belirlenmiş payları olmaksızın malın tamamına birlikte sahip olduğu mülkiyet türüdür. Miras ortaklığı bunun en yaygın örneğidir (TMK md. 640). Elbirliği mülkiyetinde bir ortak, tek başına payını devredemez veya üzerinde tasarruf işlemi yapamaz; tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Satış bedelinin dağıtımında mülkiyet türü belirleyici rol oynar: paylı mülkiyette bedel tapudaki paylar oranında, elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılık belgesindeki paylar oranında dağıtılır (Yargıtay 14. HD, E. 2015/13524, K. 2017/4136, T. 22.05.2017).

Miras ortaklığında birden fazla elbirliği malikine tek bir bağımsız bölümün tahsis edilmesi suretiyle de ortaklığın giderilmesi mümkündür; Yargıtay HGK’nın E. 2017/1753, K. 2020/279 (T. 10.03.2020) sayılı kararında mirasçı sayısının azalması durumunda dahi TMK md. 642/2 uyarınca öncelikle aynen taksim imkânının araştırılması ve elbirliği maliklerine birden fazla kişi olsalar dahi tek bir bağımsız bölümün tahsis edilebileceği vurgulanmıştır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davaları, HMK md. 4/1-b uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK md. 12); bu kural kesin yetki niteliğinde olup taraflarca değiştirilemez.

İstanbul’da taşınmazın bulunduğu ilçeye göre görevli adliye şöyle belirlenmektedir:

• Bakırköy Adliyesi: Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Zeytinburnu, Esenler
• Büyükçekmece Adliyesi: Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt
• Küçükçekmece Adliyesi: Küçükçekmece, Başakşehir, Avcılar
• Gaziosmanpaşa Adliyesi: Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan, Sultangazi
• İstanbul Adliyesi (Çağlayan): Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer, Şişli
• Silivri Adliyesi: Silivri. Çatalca Adliyesi Silivri’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Çatalca ilçesindeki taşınmaz davaları Çatalca Adliyesinde görülür.
• Kartal (Anadolu) Adliyesi: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Çekmeköy
• Adalar, Beykoz, Şile Adliyeleri: Kartal Adliyesinin mülhakatı olmakla birlikte her birinde asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan söz konusu ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalar kendi adliyelerinde görülür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer sorusu, dava açmayı düşünen paydaşların en sık sorduğu sorulardan biridir. İstanbul’da bu davalar ilk derece mahkemesinde ortalama 1,5 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Karar satış yönünde verilmişse, ilamın kesinleşmesinden ihalenin tamamlanmasına kadar geçen süre ayrıca 6 ila 12 ay daha alabilmektedir.

Aşama Aşama Süre

Yolu Belirleyen Etken: Aynen Taksim mi, Satış mı?

Süreyi en çok etkileyen faktör hangi yolun izlendiğidir. Belediyeden taksime elverişlilik onayı olumlu gelir ve aynen taksim mümkün olursa süreç satış aşamasına hiç girmeden, ilk derece kararıyla birlikte fiilen sonuçlanır. Kat mülkiyeti yoluna gidilmesi hâlinde KMK md. 12 kapsamındaki belgelerin (onaylı proje, yapı kullanma izni, yönetim planı) tamamlanması için taraflara verilen ek süreler davayı uzatabilir. Satış yoluna gidilmesi durumunda ise ilk derece kararından sonra satış memuru tayini, kıymet takdiri ve ihale aşamaları eklendiğinden toplam süre en uzun olan seçenektir.

Süreyi uzatan diğer etkenler: paydaş/mirasçı sayısının fazlalığı, kadastro güncellemesi süren ilçelerde yeni paydaşların tespiti, belediye yazışmalarının gecikmesi, ihalenin feshi davası açılması ve bilirkişi raporuna itiraz. Süreyi kısaltan etkenler ise dava açılmadan önce tüm paydaş/mirasçı bilgilerinin ve tapu kaydının eksiksiz hazırlanması, kat mülkiyeti belgelerinin önceden tamamlanmış olması ve dilekçede taleplerin doğru sırayla (önce aynen taksim, olmazsa kat mülkiyeti, olmazsa satış) kademeli biçimde sunulmasıdır.

Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Giderim mi?

TMK md. 699/2 uyarınca ortaklığın giderilmesinde asıl olan aynen taksimdir; satış yoluyla giderim ancak aynen taksimin mümkün olmadığı ya da önemli değer kaybına yol açacağı durumlarda uygulanır. Değer farkı söz konusuysa para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılabilir.

Mahkeme, taşınmazın yüzölçümünü, paydaş sayısını ve imar durumunu teknik bilirkişi aracılığıyla inceler; ilgili belediye veya il özel idaresinden taksimin mümkün olduğuna dair onay alınması zorunludur. Onay olumsuz gelirse satış yoluyla giderim zorunlu hâle gelir.

Yargıtay 14. HD’nin E. 2016/15321, K. 2020/2710 (T. 05.03.2020) sayılı kararında; teknik bilirkişi raporu ve belediye encümen kararı ile aynen taksimin mümkün olduğu tespit edilen durumlarda mahkemenin doğrudan satış kararı vermesinin bozma nedeni olduğu hükme bağlanmıştır.

Yargıtay 14. HD’nin E. 2020/1342, K. 2020/7464 (T. 18.11.2020) sayılı kararında imar planı değişikliği gibi durumlarda taraflara süre verilmesi gerektiği; Yargıtay 14. HD’nin E. 2018/4591, K. 2019/5655 (T. 23.09.2019) sayılı kararında ise 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kapsamındaki parsel büyüklüğü sınırlamalarının aynen taksim değerlendirmesinde esas alınacağı vurgulanmıştır.

Kat Mülkiyetine Geçilebilir Yapılarda Ortaklığın Giderilmesi

Üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan taşınmazlarda, bir paydaşın istemiyle hâkim kat mülkiyetini kurarak ortaklığı giderebilir (KMK md. 10/son). Bu yol aynen taksimin özel bir biçimi sayılır ve satış yoluna gidilmeden önce değerlendirilmesi gerekir.

Bu yolun uygulanabilmesi için şu koşulların sağlanması zorunludur: yapının kargir olması (KMK md. 50/2), her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi (elbirliği hâlindeyse gruba bir bölüm yeterlidir), KMK md. 12 kapsamındaki belgelerin (onaylı proje, yapı kullanma izni, yönetim planı) tamamlanması. Eksik belgeler için mahkemece ilgili tarafa süre ve yetki verilmesi zorunludur; bu süre verilmeden doğrudan satış kararı verilmesi bozma nedenidir (Yargıtay 20. HD, E. 2019/2093, K. 2019/4238, T. 18.06.2019).

Yargıtay 5. HD’nin E. 2021/7207, K. 2021/10106 (T. 22.09.2021) sayılı kararında; kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu durumlarda her bir bağımsız bölümün değeri ve arsa payı saptanarak kura ile özgüleme ve bedel farkı ile denkleştirme yapılması gerektiği, doğrudan satış kararı verilmesinin hatalı olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay 14. HD’nin E. 2017/4362, K. 2021/1018 (T. 18.02.2021) sayılı kararında ise paydaşın kat mülkiyeti tesisi talep etmesi hâlinde mahkemenin bu talebi öncelikle değerlendirerek ivaz ilavesiyle denkleştirme yapması ve her paydaşa bir bölüm özgülemesi gerektiği hükme bağlanmıştır.

İpotek ve Haczin Davaya Etkisi; Satış Bedelinin Dağıtımı

Paydaşlardan birinin payı üzerindeki ipotek veya haciz, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına ya da yürütülmesine engel teşkil etmez. TMK md. 688 uyarınca pay rehnedilebilir ve haczettirilebilir; bu durum ortaklığın giderilmesini isteme hakkını kısıtlamaz.

TMK md. 700 gereğince pay üzerindeki sınırlı ayni haklar ve haciz/ipotek şerhleri taşınmazın satışı hâlinde satış bedeli üzerinde devam eder; hak taşınmazdan satış bedeline intikal eder. İhale alıcısı taşınmazı bu şerhlerden arındırılmış biçimde kazanır. Mülkiyet ihale tarihinde kazanılmakta olup bu aşamadan sonraki bedel dağıtım süreçlerinde alacaklıların hakları satış bedeli üzerinden karşılanmaktadır (Yargıtay 8. HD, E. 2021/15234, K. 2022/658, T. 02.02.2022).

Satış bedelinin alacaklılar arasında paylaştırılması ve sıra cetveli esasları İİK md. 138 ve 140 hükümlerine göre belirlenir. Satış memuru tarafından tahsil edilen ihale bedeli yasal bir zorunluluk olarak nemalandırılmalıdır; aksi hâlde icra memurunun kusur sorumluluğu doğar (Yargıtay 3. HD, E. 2023/1820, K. 2023/3823, T. 19.12.2023).

Ecrimisil: Paydaşın Taşınmazı Tek Başına Kullanması

Ecrimisil; zilyet olmayan malikin, taşınmazı haksız ve kötüniyetle kullanan zilyetten isteyebileceği tazminat türüdür (TMK md. 995). Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, kullanımı engelleyen diğer paydaşlardan payı oranında ecrimisil talep edebilir.

Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir; yani taşınmazı kullanamayan paydaşın diğer paydaşlardan taşınmazdan yararlandırılmasını açıkça talep etmesi ve bu talebin reddedilmiş olması şarttır. Bu koşul bir dava şartı niteliğindedir ve her türlü delille kanıtlanabilir (Yargıtay 8. HD, E. 2018/7520, K. 2020/8053, T. 09.12.2020).

İntifadan men koşulunun iki önemli istisnası bulunmaktadır: doğal ürün veren taşınmazlar (fındıklık, çaylık gibi) ile kira geliri getiren yapılarda (hukuksal semere) intifadan men şartı aranmaz. Bu tür taşınmazlarda ecrimisil hesaplaması davacıların miras payı oranında yapılmalıdır (Yargıtay 8. HD, E. 2018/6376, K. 2020/8106, T. 09.12.2020).

Derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının varlığı, ecrimisil davasında intifadan men koşulunun oluştuğuna dair karine teşkil edebilir (Yargıtay 7. HD, E. 2022/6366, K. 2023/6153, T. 12.12.2023). Yargıtay 7. HD’nin E. 2023/5469, K. 2024/4232 (T. 02.10.2024) sayılı güncel kararında ise payından az yer kullandığını iddia eden paydaşın bu sorunu kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası ile çözmesi gerektiği, ancak intifadan men oluşmuşsa ecrimisil davasının da dinlenebileceği ifade edilmiştir.

Ecrimisil talebi kural olarak izale-i şuyu davasından bağımsız açılan ayrı bir dava olarak yürütülür ya da el atmanın önlenmesi davası ile birleştirilir. Samsun BAM 1. HD’nin E. 2017/1182, K. 2017/1194 (T. 03.11.2017) sayılı kararında paydaşlar arasındaki kullanım ihtilaflarının çözümünde ortaklığın giderilmesi davasının asıl çözüm yolu olduğu, ecrimisilin ise bu süreçteki haksız kullanımları tazmin edici nitelikte olduğu vurgulanmıştır.

Önalım (Şufa) Hakkı ile İlişkisi

Önalım hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olan inşai bir haktır (TMK md. 732). Yargıtay 8. HD’nin E. 2018/9143, K. 2021/749 (T. 02.02.2021) sayılı kararında bu tanım açıkça hükme bağlanmıştır.

Ancak TMK md. 733/1 uyarınca cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ortaklığın giderilmesi kararı sonrasında gerçekleştirilen ihale satışları cebri satış niteliğinde olduğundan paydaşlar bu aşamada TMK md. 732 anlamındaki önalım hakkını kullanamaz — ancak aşağıda ayrı bir başlıkta ele alınan 2026 değişikliği, mirasçılara ait taşınmazlarda buna benzer işlev gören farklı bir öncelik mekanizması getirmiştir.

Buna karşılık dava sürerken bir paydaşın payını rızaen üçüncü kişiye devretmesi hâlinde HMK md. 125 uygulanır; dava yeni malike karşı yürütülür. Yargıtay 8. HD’nin E. 2021/1024, K. 2021/1988 (T. 08.03.2021) sayılı kararında yargılama sırasında payın devredilmesi hâlinde devralan kişilere ihbar yapılarak davanın devam ettirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Fiili kullanım biçimi oluşmuş taşınmazlarda ise önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına (TMK md. 2) aykırı sayılabilir (Yargıtay 1. HD, E. 2013/18207, K. 2014/5016, T. 05.03.2014).

Satış Yoluyla Giderimde İhale Usulü

Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda ortaklık, taşınmazın satışı ve elde edilen bedelin paylar oranında dağıtılması yoluyla sona erdirilir. Bu sürecin hukuki dayanağı TMK md. 699 ve HMK md. 322/2’dir. HMK md. 322/2 uyarınca satış işlemleri için bir memur görevlendirilir ve bu işlemler İİK hükümlerine göre yürütülür. Satış aşamasından önce mahkeme hâkimi ek karar ile satış memuru tayin edebilir; bu durum hükmün infazına engel teşkil etmez (Yargıtay 7. HD, E. 2023/3678, K. 2024/2658, T. 16.05.2024).

Satış kural olarak genel açık artırma yoluyla yapılır. Paydaşların kendi aralarında artırma yapabilmesi için tüm paydaşların rızası şarttır (TMK md. 699/son). Mahkeme hükmünde satış yönteminin açıkça belirtilmesi zorunludur; “genel açık artırma ile” ibaresinin hüküm fıkrasında yer almaması güncel içtihat uyarınca kesin bozma nedenidir (Yargıtay 7. HD, E. 2025/281, K. 2025/838, T. 17.02.2025; Yargıtay 7. HD, E. 2023/1287, K. 2024/1383, T. 07.03.2024).

İhale ilanı, birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı belirtilerek artırma başlangıcından en az on beş gün önce yapılır; elektronik satış portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalındaki ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçemez (İİK md. 114/1-2).

2026 Değişikliği: Satışta Mirasçı Paydaşlara Öncelik

7589 sayılı Kanun’un 16.07.2026 tarihinde yürürlüğe giren 1. maddesiyle İİK md. 114’e eklenen hükümler, ortaklığın giderilmesi davası satış önceliği bakımından önemli bir yenilik getirmiştir. Bu değişiklik, yalnızca miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda uygulanır.

Bu düzenlemenin getirdiği yeni kurallar şöyle özetlenebilir:

• Birinci artırma yalnızca mirasçılara açıktır. Şartları taşıyan taşınmazlarda ilk turda dışarıdan bir alıcı teklif veremez; yalnızca payı bulunan mirasçılar katılabilir. Bu usul bir defaya mahsustur, tekrarlanmaz.
• Bu özel ilk turda taban teklif çok daha yüksektir. Genel kuralda elektronik satış portalında verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde ellisinden az olmaması gerekirken, mirasçılar arası bu özel birinci artırmada taban teklif muhammen kıymetin yüzde yüzüdür (İİK md. 114/8). İkinci artırmada ise herkese açık genel kural olan yüzde elli eşiğine dönülür.
• Bedelini yatırmayan mirasçı-alıcıya ağır yaptırım getirilmiştir. En yüksek teklifi veren mirasçının ihale bedelini süresi içinde (tutanağın portalda ilanından itibaren en geç yedi gün) yatırmaması hâlinde: yatırdığı teminat kendisine iade edilmez; satış masrafları bu teminattan mahsup edilip kalan tutar diğer paydaşlara payları oranında ödenir; ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası kesilir ve bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir (İİK md. 114/9).

Bunun pratikte size ne kazandırdığını şöyle özetleyebiliriz: Babadan veya anneden kalan hisseli bir tapuda satış kararı çıktığında, eskiden taşınmaz doğrudan herkese açık artırmaya çıkıyor ve aile evi çoğu zaman dışarıdan gelen bir yatırımcıya, üstelik gerçek değerinin çok altında bir bedele gidebiliyordu. Yeni düzenlemeyle mirasçılara tanınan bu satış önceliği sayesinde, ilk turda taşınmazı yalnızca hissedar mirasçılar alabilir. Yani aile taşınmazını ailede tutmak isteyen mirasçı, önce kendi hakkını kullanma imkânına sahiptir.

Ancak bu satış önceliğinin bir bedeli vardır: ilk turda taşınmazın belirlenen değerinin tamamını teklif etmeniz ve bu bedeli süresinde ödemeniz gerekir. Ödeyemeyeceğiniz bir teklifte bulunmak, hem yatırdığınız teminatı kaybetmenize hem de ağır bir idari para cezasıyla karşılaşmanıza yol açar. Bu nedenle satış önceliğini kullanmayı düşünüyorsanız, artırmaya girmeden önce finansmanınızı netleştirmeniz kritik önem taşır.

Değişikliğin yürürlük tarihi 31.07.2026’dır; Geçici Madde 1/1 uyarınca bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz, sonraki tüm satışlarda geçerlidir.

İhalenin Feshi

İhalenin feshi bakımından dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• İhalenin feshi davasında alıcı ile birlikte tüm hissedarların yer alması zorunludur (Yargıtay 12. HD, E. 2015/30276, K. 2016/1947, T. 25.01.2016).
• İİK md. 128/a-2 uyarınca kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden 2 yıl geçtikten sonra yapılan ihale başlı başına fesih nedenidir (Yargıtay 12. HD, E. 2015/30276, K. 2016/1947).
• Satış memuru tarafından taşınmaza yeniden kıymet takdiri yapılmadan mahkeme aşamasındaki keşif değerleri üzerinden satışa çıkılması yasaya aykırıdır ve ihalenin feshi nedenidir (Yargıtay 12. HD, E. 2010/8963, K. 2010/21761, T. 30.09.2010).
• İcra mahkemesince süre aşımı gibi usuli nedenlerle reddedilen ihalenin feshi talebinin, genel mahkemede açılan tapu iptal ve tescil davasında maddi kesin hüküm teşkil etmeyeceği kabul edilmektedir; şikayet prosedürünün sınırlı inceleme içerdiğinden genel mahkemenin borç ilişkisini ve ihalenin esaslı usulsüzlüklerini araştırma yetkisi devam eder (Yargıtay HGK, E. 2011/321, K. 2011/382, T. 01.06.2011).
• Satış memurunun işlemleri geciktirmesi durumunda İİK md. 16 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine şikayet yolu açıktır; bu yol tüketilmeden bireysel başvuruda mülkiyet ihlali iddiası incelenemez (Anayasa Mahkemesi, B. 2014/17682, T. 08.03.2017).

Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süre ve İlam Zamanaşımı

Ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına tabi değildir; herhangi bir süre kısıtlaması olmaksızın her zaman açılabilir. Ancak TMK md. 698 uyarınca paydaşlar, paylaşma hakkını hukuki bir işlemle en çok 10 yıl süreyle sınırlandırabilirler. Taşınmazlarda bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh edilmesi şarttır. Süresiz erteleme sözleşmesi geçersizdir (Yargıtay 6. HD, E. 2011/10035, K. 2011/14671, T. 15.12.2011).

Dava açma hakkı zamanaşımına tabi olmamakla birlikte daha önce verilmiş bir ortaklığın giderilmesi ilamının infazı farklı bir kurala tabidir: ilamlar taşınmazın aynına ilişkin olmayıp bir edim yükümlülüğü içerdiğinden İİK md. 39 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK md. 156/2). Yargıtay 7. HD’nin E. 2023/3216, K. 2024/3073 (T. 30.05.2024) sayılı kararında hüküm tarihi ile infaz talebi arasında 10 yıldan fazla süre geçmesi durumunda ilamın zamanaşımına uğrayacağı ve infaz kabiliyetini yitireceği hükme bağlanmıştır.

Yargıtay 7. HD’nin E. 2022/1180, K. 2023/5723 (T. 27.11.2023) sayılı kararında, 1998 tarihli kararın 2020’de tebliğe çıkarılması örneğinde mahkeme ilamlarının verildiği tarihten itibaren 10 yıl içinde tebliğe çıkarılmazsa zamanaşımına uğrayacağı belirtilmiştir. Yargıtay 7. HD’nin E. 2023/4507, K. 2024/4001 (T. 19.09.2024) sayılı kararında ise mahkemenin kesinleşmiş bir hükmü kendiliğinden değiştiremeyeceği, ancak ilam zamanaşımına uğramışsa bu durumun temyiz aşamasında bozma konusu yapılabileceği vurgulanmıştır.

Kritik bir ayrım: zamanaşımı bir def’i niteliğindedir; tarafça ileri sürülmedikçe mahkemece kendiliğinden gözetilemez (Yargıtay 5. HD, E. 2024/9389, K. 2025/3715, T. 20.03.2025). Öte yandan ilam zamanaşımına uğramış olsa dahi mülkiyet hakkı devam ettiğinden yeniden ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür (Yargıtay 7. HD, E. 2021/851, K. 2021/2661, T. 03.11.2021).

Davanın Reddini Gerektiren Haller

Ortaklığın giderilmesi davasının usulden veya esastan reddine yol açan başlıca haller, yukarıdaki bölümlerde ele alınan kurallardan derlenerek şöyle toplanabilir:

• Eksik taraf teşkili: Taşınmazda payı bulunan tüm paydaşların davaya dahil edilmemesi; paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tamamının davaya katılmamış olması (HMK md. 27, 59, 60).
• Davacının aktif husumet ehliyetinin sona ermesi: Davacının yargılama sırasında payını devretmesi, yeni malikin davaya dahil edilmemesi (Yargıtay 7. HD, E. 2023/5289, K. 2024/36).
• Yargılama usulüne aykırı satış kararı: Aynen taksimin veya kat mülkiyetinin mümkün olduğu teknik olarak tespit edildiği hâlde doğrudan satış kararı verilmesi; bu, dava reddedilmese de istinaf/temyizde bozma nedenidir (Yargıtay 14. HD, E. 2016/15321, K. 2020/2710).
• Hüküm fıkrasının eksik kurulması: Satış kararında “genel açık artırma ile” ibaresinin yer almaması (Yargıtay 7. HD, E. 2025/281, K. 2025/838).
• Paylaşmayı erteleyen geçerli bir sözleşmenin varlığı: TMK md. 698 uyarınca resmi şekilde yapılmış ve tapuya şerh edilmiş, süresi henüz dolmamış (en çok 10 yıllık) bir paylaşmayı erteleme sözleşmesi bulunması.
• İlam zamanaşımı def’inin ileri sürülmesi: Önceki bir ortaklığın giderilmesi ilamının infazının 10 yıllık İİK md. 39 süresini aşması ve bu def’in karşı tarafça ileri sürülmesi hâlinde infaz talebinin reddi (yeniden dava açılması bu durumdan etkilenmez).

Dava Süreci: Adım Adım

1. Tapu kaydının ve paydaşların tespiti: Taşınmazın güncel tapu kaydı, tüm paydaşların kimlik bilgileri ve varsa ipotek/haciz/intifa hakkı şerhleri alınır. Kadastro güncelleme çalışmaları süren ilçelerde yeni paydaşların oluşup oluşmadığı kontrol edilir.
2. Mülkiyet türünün belirlenmesi: Paylı mülkiyet mi yoksa elbirliği mülkiyeti mi olduğu tespit edilir; elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesi hazırlanır.
3. Dava dilekçesinin hazırlanması: Yetkili sulh hukuk mahkemesi belirlenerek dava açılır. Dilekçede öncelikli olarak aynen taksim, mümkün değilse kat mülkiyeti kurulması, her ikisi de mümkün değilse satış yoluyla giderim talep edilmesi önerilir.
4. Harç ve masrafların yatırılması: Dava değeri davacının hissesine isabet eden değer üzerinden hesaplanır; nispi harç ve gider avansı ödenir.
5. Bilirkişi incelemesi ve belediye yazışması: Mahkeme teknik bilirkişi görevlendirir; taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı ilgili belediyeden yazı ile sorulur.
6. Kat mülkiyeti değerlendirmesi (varsa): Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda kat mülkiyetine geçiş imkânı araştırılır; paydaş başına en az bir bağımsız bölüm düşüyorsa bu yol öncelikli değerlendirilir, eksik belgeler için taraflara süre verilir.
7. Karar: Mahkeme aynen taksim veya satış yoluyla giderim kararı verir; satış kararında hüküm fıkrasında “genel açık artırma ile” ibaresi yer almalıdır.
8. Satış memuru tayini ve ihale: Mahkemece görevlendirilen satış memuru aracılığıyla icra dairesi kanalıyla ihale gerçekleştirilir; taşınmaz yalnızca mirasçılara aitse birinci artırmanın mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin tamamı taban alınarak yapılacağı unutulmamalıdır; kıymet takdirinin 2 yıllık geçerlilik süresine dikkat edilmelidir.
9. Bedelin dağıtımı: Satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır; pay üzerinde ipotek veya haciz varsa İİK md. 138-140 uyarınca sıra cetveline göre alacaklıya ödenir. İhale bedeli nemalandırılarak muhafaza edilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti 2026

Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama masrafları; dava değeri üzerinden hesaplanan nispi harç, bilirkişi ücreti, keşif masrafları, belediye yazışma giderleri ve tebligat ücretlerinden oluşur. Satış aşamasında ayrıca ihale masrafları, satış memuru ücreti ve kıymet takdiri bilirkişi ücreti eklenmektedir. Dava değeri, taşınmazın tüm değeri üzerinden değil davacının hissesine isabet eden değer üzerinden hesaplanır.

Avukatlık ücreti bakımından da aynı hesap yöntemi geçerlidir: 2026 yılı İstanbul Barosu tavsiye tarifesine göre izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında başlangıç akdi ücreti 116.000 TL düzeyinde olup üzerine davacı payının yüzde onaltısı oranında nispi ücret eklenir. Somut hesap örnekleri, masraf kalemlerinin ayrıntılı dökümü ve ücreti etkileyen faktörler için gayrimenkul davalarında güncel ücret tarifelerini inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

İstanbul’da ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ilk derece mahkemesinde ortalama 1,5 ila 3 yıl sürmektedir. Bilirkişi ve belediye yazışma süreçleri, paydaş sayısı, kat mülkiyeti belge tamamlama süresi ve satış aşamasındaki itirazlar bu süreyi uzatabilir. Karar satış yönünde verilmişse ilamın kesinleşmesinden ihalenin tamamlanmasına kadar 6 ila 12 ay daha eklenir.

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme neresidir?

Görevli mahkeme HMK md. 4/1-b uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise HMK md. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin nitelikte olup taraflarca değiştirilemez; birden fazla ilçede taşınmazı bulunan davalarda her taşınmaz için ayrı dava açılması veya birleştirme talebinde bulunulması gerekir.

Tüm paydaşlar birlikte dava açmak zorunda mı?

Hayır, tek bir paydaş bile dava açabilir. Ancak dava dilekçesinde tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi zorunludur; tek bir paydaşın dahi eksik olması davanın usulden reddine yol açar. Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarının tamamının davaya dahil edilmesi gerekir.

Hissedarlardan biri satışa yanaşmıyorsa ne yapabilirim?

Hisseli tapuda diğer hissedarların rızasını almak zorunda değilsiniz. Tek bir paydaş dahi dava açabilir ve mahkeme kararı tüm hissedarlar için bağlayıcıdır. Satışa yanaşmayan hissedar ihalenin yapılmasını engelleyemez; kendi payına düşen bedeli almak için satış memuruna başvurması yeterlidir. Bu nedenle “diğerleri imza atmıyor, elim kolum bağlı” düşüncesi doğru değildir — hisseli taşınmazda ortaklıktan çıkmak her zaman mümkündür.

Taşınmazda ipotek varsa dava açılabilir mi?

Evet, ipotek veya haciz dava açılmasına engel değildir. Taşınmaz ihaleyle satıldığında ipotek ve haciz şerhleri satış bedeline intikal eder; ihale alıcısı taşınmazı bu şerhlerden arındırılmış olarak kazanır. Alacaklı, İİK md. 138-140 çerçevesinde sıra cetveline göre bedelden payını alır.

Mahkeme mutlaka satış kararı mı verir?

Hayır. Mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır; mümkünse taksim kararı verir. Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda kat mülkiyetine elverişlilik incelenir; her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüyorsa kat mülkiyeti kurularak ortaklık giderilebilir. Satış kararı ancak bu iki yolun da mümkün olmadığı hâllerde verilir.

Satışta hissedarın alış önceliği var mı, aile evini ben alabilir miyim?

Evet. 2026 yılında yapılan değişiklikle, tamamı mirasçılara ait olan ve dışarıdan kimsenin hissesi bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca hissedar mirasçılar arasında yapılır. Yani babadan kalan evi ya da arsayı, dışarıdan gelen alıcılarla yarışmadan önce siz alma hakkına sahipsiniz. Bu satış önceliğini kullanabilmek için ilk turda taşınmazın belirlenen değerinin tamamını teklif etmeniz gerekir. İlk turda alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açılır ve daha düşük bedelle satış mümkün hâle gelir; bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

Mirasçı olarak ihaleyi kazanıp bedeli ödemezsem ne olur?

En yüksek teklifi veren mirasçının ihale bedelini süresinde (tutanağın portalda ilanından itibaren en geç yedi gün içinde) yatırmaması hâlinde yatırdığı teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edilip kalan tutar diğer paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası kesilir.

İzale-i şuyu ilamı kesinleştikten sonra ne kadar sürede icra edilmelidir?

İlam taşınmazın aynına ilişkin olmadığından İİK md. 39 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Hüküm tarihinden itibaren 10 yıl içinde icra takibi başlatılmazsa ilam zamanaşımına uğrar ve infaz kabiliyetini yitirir. Bu süre bir def’i olup tarafça ileri sürülmedikçe mahkemece resen gözetilemez. İlam zamanaşımına uğrasa dahi mülkiyet hakkı devam ettiğinden yeniden ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

İzale-i şuyu satışından sonra önalım hakkımı kullanabilir miyim?

Hayır. TMK md. 733/1 uyarınca cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İzale-i şuyu satışı cebri nitelikte olduğundan ihale sonucunda önalım hakkı işlemez. Ancak dava sürerken bir paydaşın payını rızaen üçüncü kişiye devretmesi hâlinde 3 aylık süre içinde önalım davası açılabilir.

Ecrimisil için ayrı dava açmam gerekiyor mu?

Kural olarak evet. Ecrimisil talebi ortaklığın giderilmesi davasından bağımsız açılan ayrı bir davadır ya da el atmanın önlenmesi davası ile birlikte yürütülür. Talebin kabul edilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun sağlanması, yani taşınmazı kullanmak istediğinizi diğer paydaşlara bildirip engellenmek gerekir. Doğal ürün veren ya da kira getiren taşınmazlarda intifadan men aranmaz. Derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının bulunması intifadan men koşuluna karine teşkil edebilir.

İhale yapıldıktan sonra iptal ettirmek mümkün mü?

Evet, belirli usulsüzlükler ihalenin feshi davasıyla ileri sürülebilir; örneğin kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden 2 yıl geçtikten sonra yapılan ihale, yeniden kıymet takdiri yapılmadan eski keşif değerleri üzerinden satışa çıkılması gibi haller başlı başına fesih nedenidir. Bu davada alıcı ile birlikte tüm hissedarların yer alması zorunludur.

Sonuç: Ortaklığın Giderilmesi Davasında Uzman Avukat Desteği

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası; zorunlu dava arkadaşlığı kuralı nedeniyle usul hukuku açısından titizlik gerektiren, aynen taksim ile kat mülkiyeti ve satış arasındaki tercih için teknik bilgi ve hukuki strateji isteyen, ihale aşamasında kıymet takdiri süresi, satış memuru ataması, 2026’da yenilenen mirasçı öncelik kuralları ve ihalenin feshi gibi hukuki sorunlar doğurabilen çok boyutlu bir dava türüdür. İlam zamanaşımının def’i niteliği, ecrimisil için intifadan men koşulunun sağlanması, ihale bedelinin nemalandırılması zorunluluğu ve önalım hakkının cebri satışta kullanılamaması gibi incelikli kurallar her aşamada uzman değerlendirmesi gerektirmektedir.

Hisseli taşınmazınızla ilgili bir uyuşmazlık yaşıyorsanız hak kayıplarını önlemek için vakit kaybetmeksizin büromuzla iletişime geçmenizi tavsiye ederiz. Süreci sizin adınıza yürütecek bir ortaklığın giderilmesi davası avukatı arıyorsanız, taşınmaz davalarının süre ve masraf karşılaştırmasıyla birlikte büromuzun çalışma alanlarını burada inceleyebilirsiniz.

İletişim

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve gayrimenkul hukuku konularında hukuki destek almak için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosuna aşağıdaki kanallardan ulaşabilirsiniz:

• Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75
• E-posta: bilgi@sarioglusefer.com
• Adres: Osmaniye Mah., İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul

Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet Sarıoğlu tarafından hazırlanmış; Av. Fatih Sefer tarafından incelenip yayına uygun bulunmuştur.