İçindekiler
İzale-i şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilerek bireysel mülkiyete geçilmesini sağlayan dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698 ila 700. maddeleri ile miras ortaklığı bakımından 642. maddesi bu davanın temel hukuki dayanağını oluşturmaktadır. 2026 itibarıyla Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, satış kararlarında hüküm fıkrasına “genel açık artırma ile” ibaresinin yazılmamasını kesin bozma nedeni saymaya devam etmektedir (E. 2025/281, K. 2025/838, T. 17.02.2025). Ortaklığın giderilmesi ya malın paydaşlar arasında aynen taksimi ya da anlaşma sağlanamadığında satış yoluyla paylaşım biçiminde gerçekleşir. Uygulamada en sık miras yoluyla birden fazla kişiye intikal eden taşınmazlarda, ortak satın almalarda ve arsa-müteahhit uyuşmazlıklarında karşılaşılan bu dava türü, İstanbul’da açılan gayrimenkul davalarının önemli bir bölümünü oluşturmaktadır.
İstanbul’da izale-i şuyu davaları, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre Bakırköy Adliyesi, Büyükçekmece Adliyesi, Küçükçekmece Adliyesi, Gaziosmanpaşa Adliyesi, Silivri Adliyesi, İstanbul Adliyesi (Çağlayan), Anadolu Adliyesi (Kartal) veya Adalar, Beykoz, Şile Adliyeleri Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Büromuz, Bakırköy merkezli olarak İstanbul’un her iki yakasındaki ortaklığın giderilmesi davalarında hukuki temsil hizmeti sunmaktadır.
İzale-i Şuyu Davası Nedir?
İzale-i şuyu; Arapça kökenli bir hukuk terimi olup “ortaklığı giderme” anlamına gelir. TMK md. 698/1 uyarınca paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin rızasına gerek kalmaksızın her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılar, tereke üzerindeki ortaklığın giderilmesini sulh mahkemesinden isteyebilirler (TMK md. 642).
TMK md. 698/2 uyarınca bu hakkın kullanımı yalnızca uygun olmayan zamanlarda geçici olarak kısıtlanabilir. Örneğin kışın satışa çıkarılmasının taşınmazda önemli değer kaybına yol açacağı durumlarda mahkeme davayı erteleyebilir; ancak bu kısıtlama geçici nitelikte olup ortaklığın giderilmesini kalıcı olarak engelleyemez. Başka bir deyişle hiçbir paydaş, süresiz olarak ortaklıkta kalmaya zorlanamaz.
Davanın Tarafları ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Ortaklığın giderilmesi davası, maddi hukuk gereği tüm paydaşları doğrudan etkileyen tek bir karar doğurduğundan HMK md. 59 kapsamında zorunlu (mecburi) dava arkadaşlığı söz konusudur. Bu kural aynı zamanda HMK md. 27’de güvence altına alınan hukuki dinlenilme hakkının da gereğidir: ortaklığı sona erdirecek bir karar, hiçbir paydaş davadan habersiz bırakılmaksızın verilemez. Pratik sonucu şudur: taşınmazda payı bulunan tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; tek bir paydaşın dahi eksik olması, taraf teşkilinin sağlanamaması nedeniyle bozma sebebi oluşturur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin E. 2024/668, K. 2024/1468 (T. 11.03.2024) sayılı kararında bu ilke açıkça hükme bağlanmıştır: “Paydaşlığın giderilmesi davalarında HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esası incelenmelidir. Eksik taraf teşekkülü ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Yargıtay HGK’nın E. 2017/11-3008, K. 2021/1264 (T. 19.10.2021) sayılı kararında elbirliğiyle malik olan mirasçılar arasında HMK md. 59 gereği mecburi dava arkadaşlığı bulunduğu ve tüm mirasçıların davadan haberdar edilmesinin zorunlu olduğu vurgulanmıştır.
Yargıtay 7. HD’nin E. 2021/970, K. 2021/3317 (T. 29.11.2021) sayılı kararında ise yenileme kadastrosu sonrası oluşan yeni paydaşların davaya dahil edilmeden karar verilmesinin HMK md. 27’deki hukuki dinlenilme hakkına aykırı olduğu belirtilmiştir. Bu karar özellikle İstanbul’da kadastro güncelleme çalışmalarının sürdüğü ilçelerdeki davalar bakımından önem taşımaktadır.
Yargılama sırasında paydaşlardan birinin ölümü hâlinde mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi şarttır (HMK md. 60). Davacının payını yargılama sırasında devretmesi hâlinde ise aktif husumet ehliyeti sona erer ve dava reddedilir (Yargıtay 7. HD, E. 2023/5289, K. 2024/36, T. 08.01.2024).
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı
Paylı mülkiyet (TMK md. 688); birden çok kişinin, aynı taşınmaz üzerinde belirlenmiş soyut paylara sahip olduğu mülkiyet türüdür. Her paydaşın tapu kütüğünde kayıtlı bir payı vardır; bu pay devir, rehin ve haciz işlemlerine konu olabilir. Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin rızasını almaksızın ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Elbirliği mülkiyeti (TMK md. 701); kanun veya sözleşme gereği oluşan bir toplulukta, ortakların belirlenmiş payları olmaksızın malın tamamına birlikte sahip olduğu mülkiyet türüdür. Miras ortaklığı bunun en yaygın örneğidir (TMK md. 640). Elbirliği mülkiyetinde bir ortak, tek başına payını devredemez veya üzerinde tasarruf işlemi yapamaz; tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
Satış bedelinin dağıtımında mülkiyet türü belirleyici rol oynar: paylı mülkiyette bedel tapudaki paylar oranında, elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılık belgesindeki paylar oranında dağıtılır (Yargıtay 14. HD, E. 2015/13524, K. 2017/4136, T. 22.05.2017). Miras ortaklığında birden fazla elbirliği malikine tek bir bağımsız bölümün tahsis edilmesi suretiyle de ortaklığın giderilmesi mümkündür; Yargıtay HGK’nın E. 2017/1753, K. 2020/279 (T. 10.03.2020) sayılı kararında mirasçı sayısının azalması durumunda dahi TMK md. 642/2 uyarınca öncelikle aynen taksim imkânının araştırılması ve elbirliği maliklerine birden fazla kişi olsalar dahi tek bir bağımsız bölümün tahsis edilebileceği vurgulanmıştır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İzale-i şuyu davaları, HMK md. 4/1-b uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK md. 12); bu kural kesin yetki niteliğinde olup taraflarca değiştirilemez. İstanbul’da taşınmazın bulunduğu ilçeye göre görevli adliye şöyle belirlenmektedir:
- Bakırköy Adliyesi: Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Zeytinburnu, Esenler
- Büyükçekmece Adliyesi: Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt
- Küçükçekmece Adliyesi: Küçükçekmece, Başakşehir, Avcılar
- Gaziosmanpaşa Adliyesi: Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan, Sultangazi
- İstanbul Adliyesi (Çağlayan): Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer, Şişli
- Silivri Adliyesi: Silivri. Çatalca Adliyesi Silivri’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Çatalca ilçesindeki taşınmaz davaları Çatalca Adliyesi’nde görülür.
- Kartal (Anadolu) Adliyesi: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Çekmeköy
- Adalar, Beykoz, Şile Adliyeleri: Kartal Adliyesi’nin mülhakatı olmakla birlikte her birinde asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan söz konusu ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalar kendi adliyelerinde görülür.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Giderim mi?
TMK md. 699/2 uyarınca ortaklığın giderilmesinde asıl olan aynen taksimdir; satış yoluyla giderim ancak aynen taksimin mümkün olmadığı ya da önemli değer kaybına yol açacağı durumlarda uygulanır. Değer farkı söz konusuysa para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılabilir.
Mahkeme, taşınmazın yüzölçümünü, paydaş sayısını ve imar durumunu teknik bilirkişi aracılığıyla inceler; ilgili belediye veya il özel idaresinden “taksimin mümkün olduğuna dair” onay alınması zorunludur. Onay olumsuz gelirse satış yoluyla giderim zorunlu hâle gelir.
Yargıtay 14. HD’nin E. 2016/15321, K. 2020/2710 (T. 05.03.2020) sayılı kararında; teknik bilirkişi raporu ve belediye encümen kararı ile aynen taksimin mümkün olduğu tespit edilen durumlarda mahkemenin doğrudan satış kararı vermesinin bozma nedeni olduğu hükme bağlanmıştır. Yargıtay 14. HD’nin E. 2020/1342, K. 2020/7464 (T. 18.11.2020) sayılı kararında imar planı değişikliği gibi durumlarda taraflara süre verilmesi gerektiği; Yargıtay 14. HD’nin E. 2018/4591, K. 2019/5655 (T. 23.09.2019) sayılı kararında ise 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kapsamındaki parsel büyüklüğü sınırlamalarının aynen taksim değerlendirmesinde esas alınacağı vurgulanmıştır.
Kat Mülkiyetine Geçilebilir Yapılarda Ortaklığın Giderilmesi
Üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan taşınmazlarda, bir paydaşın istemiyle hâkim kat mülkiyetini kurarak ortaklığı giderebilir (KMK md. 10/son). Bu yol aynen taksimin özel bir biçimi sayılır ve satış yoluna gidilmeden önce değerlendirilmesi gerekir.
Bu yolun uygulanabilmesi için şu koşulların sağlanması zorunludur: yapının kargir olması (KMK md. 50/2), her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi (elbirliği hâlindeyse gruba bir bölüm yeterlidir), KMK md. 12 kapsamındaki belgelerin (onaylı proje, yapı kullanma izni, yönetim planı) tamamlanması. Eksik belgeler için mahkemece ilgili tarafa süre ve yetki verilmesi zorunludur; bu süre verilmeden doğrudan satış kararı verilmesi bozma nedenidir (Yargıtay 20. HD, E. 2019/2093, K. 2019/4238, T. 18.06.2019).
Yargıtay 5. HD’nin E. 2021/7207, K. 2021/10106 (T. 22.09.2021) sayılı kararında; kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu durumlarda her bir bağımsız bölümün değeri ve arsa payı saptanarak kura ile özgüleme ve bedel farkı ile denkleştirme yapılması gerektiği, doğrudan satış kararı verilmesinin hatalı olduğu belirtilmiştir. Yargıtay 14. HD’nin E. 2017/4362, K. 2021/1018 (T. 18.02.2021) sayılı kararında ise paydaşın kat mülkiyeti tesisi talep etmesi hâlinde mahkemenin bu talebi öncelikle değerlendirerek ivaz ilavesiyle denkleştirme yapması ve her paydaşa bir bölüm özgülemesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
İpotek ve Haczin Davaya Etkisi; Satış Bedelinin Dağıtımı
Paydaşlardan birinin payı üzerindeki ipotek veya haciz, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına ya da yürütülmesine engel teşkil etmez. TMK md. 688 uyarınca pay rehnedilebilir ve haczettirilebilir; bu durum ortaklığın giderilmesini isteme hakkını kısıtlamaz.
TMK md. 700 gereğince pay üzerindeki sınırlı ayni haklar ve haciz/ipotek şerhleri taşınmazın satışı hâlinde satış bedeli üzerinde devam eder; hak taşınmazdan satış bedeline intikal eder. İhale alıcısı taşınmazı bu şerhlerden arındırılmış biçimde kazanır. Mülkiyet ihale tarihinde kazanılmakta olup bu aşamadan sonraki bedel dağıtım süreçlerinde alacaklıların hakları satış bedeli üzerinden karşılanmaktadır (Yargıtay 8. HD, E. 2021/15234, K. 2022/658, T. 02.02.2022).
Satış bedelinin alacaklılar arasında paylaştırılması ve sıra cetveli esasları İİK md. 138 ve 140 hükümlerine göre belirlenir. Satış memuru tarafından tahsil edilen ihale bedeli yasal bir zorunluluk olarak nemalandırılmalıdır; aksi hâlde icra memurunun kusur sorumluluğu doğar (Yargıtay 3. HD, E. 2023/1820, K. 2023/3823, T. 19.12.2023).
Ecrimisil: Paydaşın Taşınmazı Tek Başına Kullanması
Ecrimisil; zilyet olmayan malikin, taşınmazı haksız ve kötüniyetle kullanan zilyetten isteyebileceği tazminat türüdür (TMK md. 995). Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, kullanımı engelleyen diğer paydaşlardan payı oranında ecrimisil talep edebilir.
Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir; yani taşınmazı kullanamayan paydaşın diğer paydaşlardan taşınmazdan yararlandırılmasını açıkça talep etmesi ve bu talebin reddedilmiş olması şarttır. Bu koşul bir dava şartı niteliğindedir ve her türlü delille kanıtlanabilir (Yargıtay 8. HD, E. 2018/7520, K. 2020/8053, T. 09.12.2020).
İntifadan men koşulunun iki önemli istisnası bulunmaktadır: doğal ürün veren taşınmazlar (fındıklık, çaylık gibi) ile kira geliri getiren yapılarda (hukuksal semere) intifadan men şartı aranmaz. Bu tür taşınmazlarda ecrimisil hesaplaması davacıların miras payı oranında yapılmalıdır (Yargıtay 8. HD, E. 2018/6376, K. 2020/8106, T. 09.12.2020).
Derdest bir izale-i şuyu davasının varlığı, ecrimisil davasında intifadan men koşulunun oluştuğuna dair karine teşkil edebilir (Yargıtay 7. HD, E. 2022/6366, K. 2023/6153, T. 12.12.2023). Yargıtay 7. HD’nin E. 2023/5469, K. 2024/4232 (T. 02.10.2024) sayılı güncel kararında ise payından az yer kullandığını iddia eden paydaşın bu sorunu “kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası” ile çözmesi gerektiği, ancak intifadan men oluşmuşsa ecrimisil davasının da dinlenebileceği ifade edilmiştir.
Ecrimisil talebi kural olarak izale-i şuyu davasından bağımsız açılan ayrı bir dava olarak yürütülür ya da el atmanın önlenmesi davası ile birleştirilir. Samsun BAM 1. HD’nin E. 2017/1182, K. 2017/1194 (T. 03.11.2017) sayılı kararında paydaşlar arasındaki kullanım ihtilaflarının çözümünde izale-i şuyu davasının “asıl çözüm yolu” olduğu, ecrimisilin ise bu süreçteki haksız kullanımları tazmin edici nitelikte olduğu vurgulanmıştır.
Önalım (Şufa) Hakkı ile İlişkisi
Önalım hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olan inşai bir haktır (TMK md. 732). Yargıtay 8. HD’nin E. 2018/9143, K. 2021/749 (T. 02.02.2021) sayılı kararında bu tanım açıkça hükme bağlanmıştır.
Ancak TMK md. 733/1 uyarınca cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İzale-i şuyu kararı sonrasında gerçekleştirilen ihale satışları cebri satış niteliğinde olduğundan paydaşlar bu aşamada önalım hakkını kullanamaz.
Buna karşılık dava sürerken bir paydaşın payını rızaen üçüncü kişiye devretmesi hâlinde HMK md. 125 uygulanır; dava yeni malike karşı yürütülür. Yargıtay 8. HD’nin E. 2021/1024, K. 2021/1988 (T. 08.03.2021) sayılı kararında yargılama sırasında payın devredilmesi hâlinde devralan kişilere ihbar yapılarak davanın devam ettirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Fiili kullanım biçimi oluşmuş taşınmazlarda ise önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına (TMK md. 2) aykırı sayılabilir (Yargıtay 1. HD, E. 2013/18207, K. 2014/5016, T. 05.03.2014).
Satış Yoluyla Giderimde İhale Usulü
Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda ortaklık, taşınmazın satışı ve elde edilen bedelin paylar oranında dağıtılması yoluyla sona erdirilir. Bu sürecin hukuki dayanağı TMK md. 699 ve HMK md. 322/2’dir. HMK md. 322/2 uyarınca satış işlemleri için bir memur görevlendirilir ve bu işlemler İİK hükümlerine göre yürütülür. Satış aşamasından önce mahkeme hâkimi ek karar ile satış memuru tayin edebilir; bu durum hükmün infazına engel teşkil etmez (Yargıtay 7. HD, E. 2023/3678, K. 2024/2658, T. 16.05.2024).
Satış kural olarak genel açık artırma yoluyla yapılır. Paydaşların kendi aralarında artırma yapabilmesi için tüm paydaşların rızası şarttır (TMK md. 699/son). Mahkeme hükmünde satış yönteminin açıkça belirtilmesi zorunludur; “genel açık artırma ile” ibaresinin hüküm fıkrasında yer almaması güncel içtihat uyarınca kesin bozma nedenidir (Yargıtay 7. HD, E. 2025/281, K. 2025/838, T. 17.02.2025; Yargıtay 7. HD, E. 2023/1287, K. 2024/1383, T. 07.03.2024).
İhalenin feshi bakımından dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:
- İhalenin feshi davasında alıcı ile birlikte tüm hissedarların yer alması zorunludur (Yargıtay 12. HD, E. 2015/30276, K. 2016/1947, T. 25.01.2016).
- İİK md. 128/a-2 uyarınca kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden 2 yıl geçtikten sonra yapılan ihale başlı başına fesih nedenidir (Yargıtay 12. HD, E. 2015/30276, K. 2016/1947).
- Satış memuru tarafından taşınmaza yeniden kıymet takdiri yapılmadan mahkeme aşamasındaki keşif değerleri üzerinden satışa çıkılması yasaya aykırıdır ve ihalenin feshi nedenidir (Yargıtay 12. HD, E. 2010/8963, K. 2010/21761, T. 30.09.2010).
- İcra mahkemesince süre aşımı gibi usuli nedenlerle reddedilen ihalenin feshi talebinin, genel mahkemede açılan tapu iptal ve tescil davasında maddi kesin hüküm teşkil etmeyeceği kabul edilmektedir; şikayet prosedürünün sınırlı inceleme içerdiğinden genel mahkemenin borç ilişkisini ve ihalenin esaslı usulsüzlüklerini araştırma yetkisi devam eder (Yargıtay HGK, E. 2011/321, K. 2011/382, T. 01.06.2011).
- Satış memurunun işlemleri geciktirmesi durumunda İİK md. 16 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine şikayet yolu açıktır; bu yol tüketilmeden bireysel başvuruda mülkiyet ihlali iddiası incelenemez (Anayasa Mahkemesi, B. 2014/17682, T. 08.03.2017).
Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süre ve İlam Zamanaşımı
Ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı mülkiyet hakkına dayandığından zamanaşımına tabi değildir; herhangi bir süre kısıtlaması olmaksızın her zaman açılabilir. Ancak TMK md. 698 uyarınca paydaşlar, paylaşma hakkını hukuki bir işlemle en çok 10 yıl süreyle sınırlandırabilirler. Taşınmazlarda bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh edilmesi şarttır. Süresiz erteleme sözleşmesi geçersizdir (Yargıtay 6. HD, E. 2011/10035, K. 2011/14671, T. 15.12.2011).
Dava açma hakkı zamanaşımına tabi olmamakla birlikte daha önce verilmiş bir ortaklığın giderilmesi ilamının infazı farklı bir kurala tabidir: ilamlar taşınmazın aynına ilişkin olmayıp bir edim yükümlülüğü içerdiğinden İİK md. 39 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK md. 156/2). Yargıtay 7. HD’nin E. 2023/3216, K. 2024/3073 (T. 30.05.2024) sayılı kararında hüküm tarihi ile infaz talebi arasında 10 yıldan fazla süre geçmesi durumunda ilamın zamanaşımına uğrayacağı ve infaz kabiliyetini yitireceği hükme bağlanmıştır.
Yargıtay 7. HD’nin E. 2022/1180, K. 2023/5723 (T. 27.11.2023) sayılı kararında, 1998 tarihli kararın 2020’de tebliğe çıkarılması örneğinde mahkeme ilamlarının verildiği tarihten itibaren 10 yıl içinde tebliğe çıkarılmazsa zamanaşımına uğrayacağı belirtilmiştir. Yargıtay 7. HD’nin E. 2023/4507, K. 2024/4001 (T. 19.09.2024) sayılı kararında ise mahkemenin kesinleşmiş bir hükmü kendiliğinden değiştiremeyeceği, ancak ilam zamanaşımına uğramışsa bu durumun temyiz aşamasında bozma konusu yapılabileceği vurgulanmıştır.
Kritik bir ayrım: zamanaşımı bir def’i niteliğindedir; tarafça ileri sürülmedikçe mahkemece kendiliğinden gözetilemez (Yargıtay 5. HD, E. 2024/9389, K. 2025/3715, T. 20.03.2025). Öte yandan ilam zamanaşımına uğramış olsa dahi mülkiyet hakkı devam ettiğinden yeniden ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür (Yargıtay 7. HD, E. 2021/851, K. 2021/2661, T. 03.11.2021).
Dava Süreci: Adım Adım
- 1. Tapu kaydının ve paydaşların tespiti: Taşınmazın güncel tapu kaydı, tüm paydaşların kimlik bilgileri ve varsa ipotek/haciz/intifa hakkı şerhleri alınır. Kadastro güncelleme çalışmaları süren ilçelerde yeni paydaşların oluşup oluşmadığı kontrol edilir.
- 2. Mülkiyet türünün belirlenmesi: Paylı mülkiyet mi yoksa elbirliği mülkiyeti mi olduğu tespit edilir; elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesi hazırlanır.
- 3. Dava dilekçesinin hazırlanması: Yetkili sulh hukuk mahkemesi belirlenerek dava açılır. Dilekçede öncelikli olarak aynen taksim, mümkün değilse kat mülkiyeti kurulması, her ikisi de mümkün değilse satış yoluyla giderim talep edilmesi önerilir.
- 4. Harç ve masrafların yatırılması: Dava değeri davacının hissesine isabet eden değer üzerinden hesaplanır; nispi harç ve gider avansı ödenir.
- 5. Bilirkişi incelemesi ve belediye yazışması: Mahkeme teknik bilirkişi görevlendirir; taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı ilgili belediyeden yazı ile sorulur.
- 6. Kat mülkiyeti değerlendirmesi (varsa): Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda kat mülkiyetine geçiş imkânı araştırılır; paydaş başına en az bir bağımsız bölüm düşüyorsa bu yol öncelikli değerlendirilir, eksik belgeler için taraflara süre verilir.
- 7. Karar: Mahkeme aynen taksim veya satış yoluyla giderim kararı verir; satış kararında hüküm fıkrasında “genel açık artırma ile” ibaresi yer almalıdır.
- 8. Satış memuru tayini ve ihale: Mahkemece görevlendirilen satış memuru aracılığıyla icra dairesi kanalıyla ihale gerçekleştirilir; kıymet takdirinin 2 yıllık geçerlilik süresine dikkat edilmelidir.
- 9. Bedelin dağıtımı: Satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır; pay üzerinde ipotek veya haciz varsa İİK md. 138-140 uyarınca sıra cetveline göre alacaklıya ödenir. İhale bedeli nemalandırılarak muhafaza edilmelidir.
İzale-i Şuyu Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti 2026
İzale-i şuyu davalarında yargılama masrafları; dava değeri üzerinden hesaplanan nispi harç, bilirkişi ücreti, keşif masrafları, belediye yazışma giderleri ve tebligat ücretlerinden oluşur. Satış aşamasında ayrıca ihale masrafları, satış memuru ücreti ve kıymet takdiri bilirkişi ücreti eklenmektedir. Dava değeri, taşınmazın tüm değeri üzerinden değil davacının hissesine isabet eden değer üzerinden hesaplanır.
Avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ve İstanbul Barosu tavsiye tarifesi çerçevesinde belirlenmektedir. Ayrıntılı bilgi için büromuzu arayabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?
İstanbul’da izale-i şuyu davaları ortalama 1,5 ila 3 yıl sürmektedir. Bilirkişi ve belediye yazışma süreçleri, paydaş sayısı, kat mülkiyeti belge tamamlama süresi ve satış aşamasındaki itirazlar bu süreyi uzatabilir. İlam kesinleştikten sonra satış süreci ayrıca 6 ila 12 ay alabilmektedir. İlam kesinleştikten sonra 10 yıllık zamanaşımı süresi işlemeye başladığından infaz taleplerini geciktirmemek gerekir.
Tüm paydaşlar birlikte dava açmak zorunda mı?
Hayır, tek bir paydaş bile dava açabilir. Ancak dava dilekçesinde tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi zorunludur; tek bir paydaşın dahi eksik olması davanın usulden reddine yol açar. Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarının tamamının davaya dahil edilmesi gerekir.
Paydaşlardan biri satışa yanaşmıyorsa ne olur?
Ortaklığın giderilmesi hakkı bireysel bir haktır; diğer paydaşların rızası aranmaz. Tek bir paydaş dahi dava açabilir ve mahkeme kararı tüm paydaşlar için bağlayıcıdır. Satışa yanaşmayan paydaş ihalenin icrasını engelleyemez; ihale bedelini almak için satış memuruna başvurması yeterlidir.
Taşınmazda ipotek varsa dava açılabilir mi?
Evet, ipotek veya haciz dava açılmasına engel değildir. Taşınmaz ihaleyle satıldığında ipotek ve haciz şerhleri satış bedeline intikal eder; ihale alıcısı taşınmazı bu şerhlerden arındırılmış olarak kazanır. Alacaklı, İİK md. 138-140 çerçevesinde sıra cetveline göre bedelden payını alır.
Mahkeme mutlaka satış kararı mı verir?
Hayır. Mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır; mümkünse taksim kararı verir. Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda kat mülkiyetine elverişlilik incelenir; her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüyorsa kat mülkiyeti kurularak ortaklık giderilebilir. Satış kararı ancak bu iki yolun da mümkün olmadığı hâllerde verilir.
İzale-i şuyu ilamı kesinleştikten sonra ne kadar sürede icra edilmelidir?
İlam taşınmazın aynına ilişkin olmadığından İİK md. 39 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Hüküm tarihinden itibaren 10 yıl içinde icra takibi başlatılmazsa ilam zamanaşımına uğrar ve infaz kabiliyetini yitirir. Bu süre bir def’i olup tarafça ileri sürülmedikçe mahkemece resen gözetilemez. İlam zamanaşımına uğrasa dahi mülkiyet hakkı devam ettiğinden yeniden dava açılabilir.
İzale-i şuyu satışından sonra önalım hakkımı kullanabilir miyim?
Hayır. TMK md. 733/1 uyarınca cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İzale-i şuyu satışı cebri nitelikte olduğundan ihale sonucunda önalım hakkı işlemez. Ancak dava sürerken bir paydaşın payını rızaen üçüncü kişiye devretmesi hâlinde 3 aylık süre içinde önalım davası açılabilir.
Ecrimisil için ayrı dava açmam gerekiyor mu?
Kural olarak evet. Ecrimisil talebi izale-i şuyu davasından bağımsız açılan ayrı bir davadır ya da el atmanın önlenmesi davası ile birlikte yürütülür. Ecrimisil talebinin kabul edilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun sağlanması, yani taşınmazı kullanmak istediğinizi diğer paydaşlara bildirip engellenmek gerekir. Doğal ürün veren ya da kira getiren taşınmazlarda intifadan men aranmaz. Derdest bir izale-i şuyu davasının bulunması intifadan men koşuluna karine teşkil edebilir.
Sonuç: Ortaklığın Giderilmesi Davasında Uzman Avukat Desteği
İzale-i şuyu davası; zorunlu dava arkadaşlığı kuralı nedeniyle usul hukuku açısından titizlik gerektiren, aynen taksim ile kat mülkiyeti ve satış arasındaki tercih için teknik bilgi ve hukuki strateji isteyen, ihale aşamasında kıymet takdiri süresi, satış memuru ataması ve ihalenin feshi gibi yeni hukuki sorunlar doğurabilen çok boyutlu bir dava türüdür. İlam zamanaşımının def’i niteliği, ecrimisil için intifadan men koşulunun sağlanması, ihale bedelinin nemalandırılması zorunluluğu ve önalım hakkının cebri satışta kullanılamaması gibi incelikli kurallar her aşamada uzman değerlendirmesi gerektirmektedir.
Hisseli taşınmazınızla ilgili bir uyuşmazlık yaşıyorsanız hak kayıplarını önlemek için vakit kaybetmeksizin Av. Mehmet Sarıoğlu ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz. Diğer gayrimenkul uyuşmazlıkları hakkında bilgi almak için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
İletişim
İzale-i şuyu ve gayrimenkul hukuku konularında hukuki destek almak için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu’na aşağıdaki kanallardan ulaşabilirsiniz:
- Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75
- E-posta: bilgi@sarioglusefer.com
- Adres: Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No:9/2, Bakırköy/İstanbul
Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.