İçindekiler

Gayrimenkul hukuku; taşınmazların mülkiyeti, devri, kullanımı ve bu süreçlerden doğan uyuşmazlıkların çözümünü kapsayan, Türk özel hukukunun en geniş ve uygulamalı alanlarından biridir. Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira tahliyesi, ecrimisil, önalım hakkı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm; her biri kendine özgü ispat kuralları, süre rejimleri ve yargılama usulü gerektiren başlıca dava türleridir.

İstanbul’da 2025 yılında açılan gayrimenkul davası sayısı 800.000’i aşmaktadır. Bu yoğunlukta, doğru hukuki gerekçenin baştan belirlenmesi ve usul kurallarına eksiksiz uyulması hak kayıplarını önlemenin en kritik adımıdır. Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu, Bakırköy merkezli olarak İstanbul’un tüm ilçelerindeki gayrimenkul davalarında hukuki temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, devredilmesi, sınırlandırılması ve korunmasına ilişkin tüm hukuki ilişkileri düzenleyen hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümleri (md. 704 vd.), Türk Borçlar Kanunu’nun kira ve eser sözleşmelerine ilişkin düzenlemeleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu alanın temel yasal kaynaklarını oluşturmaktadır.

Gayrimenkul davaları; yargılama sürecinin uzunluğu, dava değerlerinin yüksekliği ve hak düşürücü sürelerin katılığı nedeniyle özel uzmanlık gerektirmektedir. Yanlış hukuki gerekçeyle açılan bir dava ya da kaçırılan bir süre, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir. Hangi dava yolunun seçileceğine, hangi delillerin toplanacağına ve sürelerin nasıl yönetileceğine baştan karar verilmesi bu nedenle belirleyici önem taşımaktadır.

Gayrimenkul Avukatı Ne İş Yapar?

Gayrimenkul avukatı; taşınmazla ilgili hukuki süreçlerin tamamında müvekkili temsil eden ve yönlendiren uzman avukattır. Bu hizmetler pratikte şu konuları kapsamaktadır: tapu iptali ve tescil davalarında muvazaa veya geçersizliğin ispatlanması; kira sözleşmelerinin hazırlanması ve tahliye davalarının yürütülmesi; ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim ya da satış sürecinin takibi; ecrimisil hesabının bilirkişi aracılığıyla doğru yaptırılması; kamulaştırma bedelinin piyasa değerine yakın tespit ettirilmesi; önalım hakkının hak düşürücü süreler içinde kullanılması; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit veya arsa sahibinin haklarının korunması; kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapı itirazı ve azınlık paydaş haklarının savunulması.

İstanbul gibi büyük bir şehirde gayrimenkul avukatı seçerken taşınmazın bulunduğu adliyeye yakınlık, ilgili dava türündeki bilgi birikimi ve Yargıtay içtihadına hâkimiyet belirleyici ölçütler arasındadır. Büromuz Bakırköy Adliyesi’ne yakın konumuyla İstanbul’un hem Avrupa hem Anadolu Yakası’ndaki davalarda etkin temsil sunmaktadır.

İstanbul’da Gayrimenkul Davalarının Boyutu (2025)

Adalet Bakanlığı 2025 yılı verilerine göre Türkiye genelinde en çok açılan gayrimenkul davaları ve dava sayıları şöyledir:

• Kamulaştırma: 195.253 dava
• Tapu iptali ve tescil: 172.634 dava
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): 103.829 dava
• Kira uyuşmazlıkları: 95.217 dava
• Kiralananın tahliyesi: 82.222 dava
• Miras nedeniyle ortaklığın giderilmesi: 51.835 dava
• El atmanın önlenmesi: 43.257 dava
• Hisseli malın satış şekli: 30.712 dava

Bu rakamlar, gayrimenkul uyuşmazlıklarının Türkiye yargı sistemindeki ağırlığını açıkça ortaya koymaktadır. İstanbul, ülke genelindeki dava yoğunluğunun önemli bir bölümünü tek başına barındırmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davalarında davalı sayısının 2.150.500’e ulaşması, bu dava türündeki zorunlu dava arkadaşlığı kuralının yarattığı tablo itibarıyla dikkat çekicidir.

Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu Gayrimenkul Uygulama Alanları

Tapu İptali ve Tescili Davaları

Tapu iptali ve tescil davası; muris muvazaası, imar mevzuatına aykırılık, vekâletin kötüye kullanılması, inançlı işlem, nam-ı müstear ve irade sakatlıkları gibi gerekçelerle yolsuz tescil edilen tapu kaydının düzeltilmesini amaçlar. Bu dava türünde en kritik mesele hangi hukuki gerekçeye dayanılacağının baştan doğru belirlenmesidir; zira her gerekçenin ispat yükü, delil düzeni ve süre rejimi birbirinden önemli ölçüde farklıdır. Muris muvazaasına dayalı davalarda herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır; irade sakatlıklarında ise 1 yıllık hak düşürücü süre titizlikle takip edilmelidir. 2025 yılında Türkiye genelinde 172.634 tapu iptali ve tescil davası açılmıştır.

Tapu İptali ve Tescili Davası hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan bu dava türünde mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır; kat mülkiyetine elverişli yapılarda kat mülkiyeti kurularak da ortaklık giderilebilir; bunlar mümkün değilse satış yoluyla giderime hükmeder. Tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; tek bir paydaşın eksik olması usulden bozma nedenidir. Pay üzerindeki ipotek ve hacizler dava açılmasına engel teşkil etmeyip satış bedeline intikal eder. 2025 yılında Türkiye genelinde 155.664 ortaklığın giderilmesi davası açılmıştır.

İzale-i Şuyu Davası hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Kira tahliye davaları; ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama süresi ve yeniden inşa gerekçelerine dayanabilir. Her tahliye türünün farklı hak düşürücü süresi bulunmakta olup süre hatası doğrudan ret sonucuna yol açar. 01.09.2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir; arabuluculukta geçen süre hak düşürücü sürelerden sayılmaz. 2025 yılında 177.439 kira ve tahliye davası açılmıştır.

Kira Tahliye Davası hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları

Ecrimisil; taşınmazını haksız ve kötüniyetli biçimde kullanan zilyetten talep edilen haksız işgal tazminatıdır (TMK md. 995). Paydaşlar arasında kural olarak intifadan men koşulu aranmakla birlikte doğal ürün veren taşınmazlar (fındıklık, çaylık gibi) ile kira geliri sağlayan yapılarda bu şart aranmaz. Dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için talep yapılabilir; hesaplama bilirkişi marifetiyle emsal kira ya da zirai gelir metoduna göre yapılır. Muvazaalı tescilden doğan ecrimisil, tapu iptali kararının izhari niteliği gereği murisin ölüm tarihinden itibaren talep edilebilir.

Ecrimisil Davası hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

Önalım (Şufa) Davaları

Önalım hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı koşullarla o payı öncelikli satın alma imkânı tanıyan yenilik doğuran bir haktır (TMK md. 732). Satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay, her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre işler. Satış bedelinin eksiksiz ve nemalandırılmış olarak mahkeme veznesine yatırılması zorunludur; eksik depo veya nemalandırma yapılmaması bozma nedenidir. Fiili taksim hâlinde önalım hakkının kullanılması TMK md. 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir.

Önalım (Şufa) Davası hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadini bir arada barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir. Noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Müteahhidin temerrüdü, inşaatın yarım bırakılması ve tapu devri uyuşmazlıklarında inşaatın tamamlanma yüzdesi belirleyici role sahiptir: %90’ın altındaki durumlarda geriye etkili fesih uygulanır ve tapu payları iade edilir; %90 ve üzerindeyse ileriye etkili fesih söz konusu olup yüklenici yaptığı oranda pay alabilir. Teslim süresi, gecikme tazminatı ve cezai şart uygulamaları da bu davaların sık karşılaşılan konuları arasındadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Kamulaştırma; devletin veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazları bedel ödeyerek zorla edinmesidir. Kamulaştırma bedelinin piyasa değerinin altında belirlenmesi hâlinde mal sahibi bedel artırım davası açabilir. Kamulaştırmasız el atmada ise idare, usulüne uygun kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza el koyduğundan bu durum haksız fiil niteliği taşır; adli yargıda ecrimisil ve bedel tespiti talep edilebilir. 2025 yılında Türkiye genelinde 195.253 kamulaştırma davası açılmıştır.

Kamulaştırma Davası hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

Kentsel Dönüşüm Hukuku

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine itiraz, 2/3 çoğunluk kararına katılmayan azınlık paydaşların hakları, müteahhit seçimi uyuşmazlıkları ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar bu alanın başlıca konularını oluşturmaktadır. Riskli yapı itiraz süreci idari yargıda; sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar ise adli yargıda çözüme kavuşturulmaktadır. Azınlık paydaşların paylarının Bakanlık tarafından açık artırmayla satılmasına karşı etkin bir hukuki savunma stratejisi geliştirilmesi bu alanda kritik önem taşımaktadır.

Kentsel Dönüşüm Hukuku hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davaları

El atmanın önlenmesi davası; taşınmazına haksız biçimde müdahale edilen malikin bu müdahalenin sona erdirilmesini mahkemeden talep ettiği davadır. Ecrimisil talebiyle birlikte açılabildiği gibi tapu iptali davalarıyla da birleştirilebilir. Kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi davalarında adli yargı görevlidir. 2025 yılında Türkiye genelinde 43.257 el atmanın önlenmesi davası açılmıştır.

El Atmanın Önlenmesi Davası hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

İstanbul’da Gayrimenkul Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Gayrimenkul davaları, dava türüne göre farklı mahkemelerde görülmektedir. HMK md. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi; kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar (tahliye dahil), ortaklığın giderilmesi ve zilyetliğin korunmasına yönelik davaları kapsar. Asliye Hukuk Mahkemesi ise tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, önalım, kamulaştırma ve bu alanda sayılmayan diğer gayrimenkul davalarına bakar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları genellikle Asliye Ticaret Mahkemesi’nde görülür. Tüm bu davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK md. 12); bu kural kesin yetki niteliğinde olup taraflarca değiştirilemez.

İstanbul’da taşınmazın bulunduğu ilçeye göre yetkili adliye ve her adliyedeki mahkeme sayıları aşağıdaki gibidir. Hukuk mahkemelerinin ana adliyeden farklı bir binada yer aldığı adliyelerde konum bilgisi ayrıca belirtilmiştir.

Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme Özeti

Yetki: HMK md. 12 uyarınca gayrimenkul davalarında kesin yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural kamu düzenine ilişkin olup taraflarca değiştirilemez.

Adalar Adliyesi

Yargı çevresi: Adalar ilçesi. Asliye Hukuk: 1 mahkeme. Sulh Hukuk: 1 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

Anadolu (Kartal) Adliyesi

Yargı çevresi: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Çekmeköy. Asliye Hukuk: 55 mahkeme (Anadolu Adalet Sarayı). Sulh Hukuk: 48 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

Bakırköy Adliyesi – Bahçelievler Hukuk Ek Binası

Yargı çevresi: Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Zeytinburnu, Esenler. Asliye Hukuk: 19 mahkeme. Sulh Hukuk: 21 mahkeme. Hukuk mahkemeleri ana adliye binasından farklı olarak Bahçelievler Ek Binası’nda yer almaktadır. Bahçelievler Ek Binası — Google Haritalar’da görüntüle

Beykoz Adliyesi

Yargı çevresi: Beykoz ilçesi. Kartal Adliyesi’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Beykoz’daki taşınmaz davaları Beykoz Adliyesi’nde görülür. Asliye Hukuk: 4 mahkeme. Sulh Hukuk: 2 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

Büyükçekmece Adliyesi – Hukuk Ek Binası

Yargı çevresi: Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt. Asliye Hukuk: 6 mahkeme. Sulh Hukuk: 4 mahkeme. Hukuk mahkemeleri Büyükçekmece Adliyesi Hukuk Ek Binası’nda yer almaktadır. Hukuk Ek Binası – Google Haritalar’da görüntüle

Çatalca Adliyesi

Yargı çevresi: Çatalca ilçesi. Silivri Adliyesi’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Çatalca’daki taşınmaz davaları Çatalca Adliyesi’nde görülür. Asliye Hukuk: 2 mahkeme. Sulh Hukuk: 1 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

Gaziosmanpaşa Adliyesi

Yargı çevresi: Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan, Sultangazi. Asliye Hukuk: 13 mahkeme. Sulh Hukuk: 10 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

İstanbul Adliyesi (Çağlayan)

Yargı çevresi: Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer, Şişli. İstanbul’un en büyük adliyesi olup dava yoğunluğu en fazla olan adliyedir. Asliye Hukuk: 49 mahkeme. Sulh Hukuk: 35 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

Küçükçekmece Adliyesi

Yargı çevresi: Küçükçekmece, Başakşehir, Avcılar. Asliye Hukuk: 13 mahkeme. Sulh Hukuk: 13 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

Silivri Adliyesi

Yargı çevresi: Silivri ilçesi. Silivri’nin bağımsız adliyesi bulunmaktadır. Asliye Hukuk: 4 mahkeme. Sulh Hukuk: 2 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

Şile Adliyesi

Yargı çevresi: Şile ilçesi. Kartal Adliyesi’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Şile’deki taşınmaz davaları Şile Adliyesi’nde görülür. Asliye Hukuk: 3 mahkeme. Sulh Hukuk: 1 mahkeme. Google Haritalar’da görüntüle

İstanbul’da Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?

İstanbul’daki gayrimenkul davaları, dava türüne ve adliyenin yoğunluğuna göre genel olarak 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Adalet Bakanlığı hedef süre kriterlerine göre Asliye Hukuk Mahkemelerinde derdest dosya hedefi 600, Sulh Hukuk Mahkemelerinde 500, Asliye Ticaret Mahkemelerinde 1.500’dür. Bu eşikler aşıldığında Asliye Hukuk ve Asliye Ticaret mahkemelerinde her 100 artan dosya için hedef süreye 15 gün eklenmektedir.

İstanbul, Türkiye’nin en yoğun adli merkezi olduğundan bu eşikler büyük ölçüde aşılmış durumdadır. Bilirkişi, keşif, tapu araştırması ve istinaf aşamaları bu süreyi uzatmaktadır. Bozma kararı sonrası yeniden yargılama hedefi 180 gündür; ancak bozma kararı görevsizlik veya yetkisizlik nedeniyle verilmişse hedef süre baştan işlemeye başlar.

Dava türlerine göre yaklaşık süreler şöyle öngörülmektedir: tapu iptali ve tescil davaları 2–4 yıl; izale-i şuyu davaları 1,5–3 yıl; kira tahliye davaları 1–2 yıl; ecrimisil ve önalım davaları 1,5–3 yıl; kat karşılığı inşaat davaları 2–4 yıl. İstinaf aşamasının da göz önünde bulundurulması hâlinde bu süreler uzayabilmektedir.

Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken 8 Husus

• Hukuki gerekçeyi doğru belirleyin: Tapu iptali davasında muris muvazaası mı, irade sakatlığı mı, imar aykırılığı mı sorusunun yanıtı süre rejimini ve ispat yükünü doğrudan etkiler. Yanlış gerekçeyle açılan dava, haklı taleplerin dahi reddedilmesine yol açabilir.
• Hak düşürücü süreleri takip edin: İrade sakatlıklarında 1 yıl, önalım davasında noter bildiriminden itibaren 3 ay ve her hâlde 2 yıl, kira tahliyesinde çeşitli süreler hak düşürücü niteliktedir; bu süreler mahkemece resen gözetilir ve geçirilmesi hâlinde hak ispatlanmış olsa dahi dava reddedilir.
• Tapu kaydını ve takyidatları inceleyin: Tapu müdürlüğünden güncel kayıt, takyidat belgesi ve varsa ipotek/haciz bilgilerini alın; uyuşmazlığın kapsamını belgelerle netleştirin.
• Zorunlu arabuluculuk şartını kontrol edin: Kira uyuşmazlıklarında 01.09.2023’ten itibaren arabuluculuk dava şartıdır; atlanması hâlinde dava usulden reddedilir. Arabuluculukta geçen süre hak düşürücü sürelerden sayılmaz.
• Tüm paydaşları tespit edin: İzale-i şuyu ve tapu iptali davalarında eksik taraf usulden bozma nedenidir. Paydaşlardan birinin ölmüş olması hâlinde mirasçılarının tamamının davaya dahil edilmesi gerekir.
• Taşınmazın yapı durumunu araştırın: Kaçak yapı, imar aykırılığı veya ruhsat eksikliği hem dava stratejisini hem de bilirkişi sürecini doğrudan etkiler; imar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi tescile dayanak teşkil etmez.
• İkinci el alıcı varsa iyiniyetini sorgulayın: Taşınmazı muvazaalı devrin ardından üçüncü kişi almışsa bu kişinin TMK md. 1023 korumasından yararlanıp yararlanamayacağı, akrabalık veya iş ilişkisi gibi bağlara göre belirlenir ve hukuki sürecin seyrini değiştirir.
• Uzman avukattan ön değerlendirme alın: Hangi dava yolunun seçileceği, hangi delillerin toplanacağı, sürelerin nasıl yönetileceği ve karşı tarafın olası savunmalarının nasıl bertaraf edileceği konusunda baştan doğru yönlendirme almak sonucu belirleyici olabilir.

Davanızla ilgili ön değerlendirme için hemen ulaşın:
📞 0539 676 32 75  |  💬 WhatsApp ile yazın  |  📧 bilgi@sarioglusefer.com

Yargıtay’ın Gayrimenkul Hukukundaki Yerleşik Yaklaşımı

Gayrimenkul davalarında Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, alt mahkemelerin karar verirken dikkate aldığı temel çerçeveyi oluşturmaktadır. Özellikle tapu iptali, izale-i şuyu, ecrimisil ve önalım davalarında içtihat birliğinin sağladığı güvenlik, dava stratejisinin baştan doğru kurulması bakımından kritik önem taşır.

Muris Muvazaasında Zamanaşımı Yaklaşımı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 1. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Miras bırakanın mal kaçırma kastıyla yaptığı temliki işlemlerin iptali, mirasın açıldığı tarihten on yıllar sonra dahi talep edilebilmektedir.

İzale-i Şuyuda Aynen Taksim Önceliği

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini araştırmakla yükümlüdür. Kat mülkiyetine elverişli yapılarda kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi de aynen taksimin bir yoludur. Ancak bu yöntemler mümkün değilse satış suretiyle giderime hükmedilir.

Önalım Davasında Bedelin Depo Edilmesi

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, önalım davalarında satış bedelinin tamamının ve işlemiş nemalarının mahkeme veznesine depo edilmesinin zorunlu olduğunu, eksik depo veya nemalandırma yapılmamasının bozma nedeni oluşturduğunu istikrarlı biçimde vurgulamaktadır.

Gayrimenkul Avukatı Ücreti 2026

Gayrimenkul davalarında avukatlık ücreti; davanın türüne, dava değerine ve yargılama sürecinin karmaşıklığına göre belirlenmektedir. İstanbul Barosu’nun 2026 yılı tavsiye tarifesine göre tapu iptali ve tescil, kat karşılığı inşaat ve kamulaştırma davaları yaklaşık 188.500 TL’den; ecrimisil, önalım ve geçit hakkı davaları yaklaşık 159.500 TL’den; el atmanın önlenmesi ve izale-i şuyu davaları yaklaşık 116.000 TL’den başlamaktadır. Dava değerine bağlı nispi davalarda bu miktarların üzerine dava değerinin %16’sı oranında ücret eklenmektedir. Ayrıntılı bilgi için gayrimenkul avukatı ücreti 2026 sayfamızı inceleyebilirsiniz.

2026 Gayrimenkul Avukatı Ücreti Özet Tablosu

İstanbul Barosu 2026 tavsiye tarifesine göre başlangıç akdi ücret aralıkları şu şekildedir. Nispi ücrete tabi davalarda bu maktu tutarlara dava değerinin %16’sı eklenmektedir.

Sık Sorulan Sorular

İstanbul’da gayrimenkul davası için hangi mahkemeye başvurmalıyım?

Dava türüne göre değişmektedir. Tapu iptali, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve kamulaştırma davaları Asliye Hukuk Mahkemesi’nde; izale-i şuyu ve kira tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde; kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları ise genellikle Asliye Ticaret Mahkemesi’nde görülür. Yetkili mahkeme her durumda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Gayrimenkul davası ne kadar sürer?

İstanbul’da dava türüne ve adliyenin yoğunluğuna göre 1 ila 3 yıl arasında değişmektedir. Bilirkişi, keşif ve istinaf aşamaları bu süreyi uzatabilir. Bozma kararı sonrası yeniden yargılama hedefi 180 gündür.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası için süre var mı?

Hayır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; miras bırakanın ölümünden yıllar sonra dahi açılabilir. Yargıtay bu ilkeyi, 1968 yılındaki devrin ardından 2010 yılında açılan bir davada dahi teyit etmiştir.

Tapuyu devralan kişi taşınmazı üçüncü birine satmışsa ne yapabilirim?

Üçüncü kişinin iyiniyeti araştırılır. Muvazaalı işlemin tarafıyla akrabalık veya iş ilişkisi gibi bağları varsa iyiniyet korumasından yararlanamaz; tapu iptali davası bu kişiye karşı da sürdürülebilir.

Kira tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

01.09.2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk yapılmadan dava açılması hâlinde dava usulden reddedilir; dava açıldıktan sonra başvurulan arabuluculuk geçerli sayılmaz.

İzale-i şuyu davasında tüm paydaşların birlikte dava açması gerekiyor mu?

Hayır, tek bir paydaş dahi dava açabilir. Ancak dava dilekçesinde tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi zorunludur; eksik taraf bozma nedenidir. Paydaşlardan birinin ölmüş olması hâlinde mirasçılarının tamamının davaya dahil edilmesi gerekir.

Kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi hâlinde ne yapabilirim?

Kamulaştırma bedelinin piyasa değerinin altında kaldığını düşünüyorsanız 2942 sayılı Kanun kapsamında bedel artırım davası açabilirsiniz. Bilirkişi marifetiyle emsal karşılaştırması yapılarak gerçek değer tespit ettirilir.

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk aleyhime karar aldı, ne yapabilirim?

6306 sayılı Kanun kapsamında 2/3 çoğunluk kararına katılmayan azınlık paydaşların paylarının Bakanlık tarafından satışa çıkarılmasına karşı hem idari hem adli yargıda itiraz ve dava yolları mevcuttur. Süreler kısa olduğundan vakit kaybetmeksizin hukuki destek alınması önerilir.

Av. Mehmet Sarıoğlu Hakkında

Av. Mehmet Sarıoğlu, 1993 yılında Kayseri’de doğmuştur. İstanbul Bahçelievler Anadolu Lisesi’nin ardından Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2016 yılında mezun olan Sarıoğlu, 2017 yılında avukatlık stajını tamamlamış ve 2018 yılında Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu’nun kurucu ortağı olarak serbest avukatlık hayatına başlamıştır.

Av. Sarıoğlu; gayrimenkul hukuku başta olmak üzere aile hukuku, miras hukuku ve icra-iflas hukuku alanlarında müvekkillerine hukuki temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı lisanslı resmi arabulucu olan Sarıoğlu, ticaret hukuku, iş hukuku ve kira hukuku uyuşmazlıklarında arabuluculuk hizmetleri de vermektedir.

Büro, Bakırköy Adliyesi’ne yakın konumuyla İstanbul’un tüm ilçelerindeki davalarda etkin temsil sunmakta; tapu iptali, izale-i şuyu, kira tahliye, ecrimisil, önalım, kat karşılığı inşaat ve kamulaştırma alanlarında uzmanlaşmış hukuki hizmet sağlamaktadır.

Av. Mehmet Sarıoğlu’nun tam profili için tıklayınız.

İletişim

İstanbul’daki gayrimenkul davalarında hukuki destek almak için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu’na aşağıdaki kanallardan ulaşabilirsiniz:

Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75

E-posta: bilgi@sarioglusefer.com

Adres: Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No:9/2, Bakırköy/İstanbul

Bu sayfa, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.