Gayrimenkul Avukatı Ücreti 2026

Gayrimenkul avukatı ücreti 2026 yılında, İstanbul Barosu’nun 2026 tavsiye tarifesine göre tapu iptal ve tescil, kat karşılığı inşaat ile kamulaştırma davalarında yaklaşık 188.500 TL’den; ecrimisil, önalım ve geçit hakkı davalarında yaklaşık 159.500 TL’den; izale-i şuyu ve el atmanın önlenmesi davalarında yaklaşık 116.000 TL’den; kira tahliye davalarında yaklaşık 79.750 TL’den başlar. Dava değerine bağlı nispi davalarda bu maktu tutarların üzerine dava değerinin %16’sı oranında ek ücret hesaplanır.

Bu sayfada büromuzun hizmet verdiği gayrimenkul hukuku dava türlerinin 2026 ücret aralıklarını, akdi vekâlet ücreti ile AAÜT vekâlet ücreti arasındaki kritik farkı, somut bir hesap örneğini ve ücreti belirleyen faktörleri bulacaksınız. Gayrimenkul hukukunun tüm alanlarındaki hizmetlerimiz için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Akdi Ücret ve AAÜT Vekâlet Ücreti Farkı

Gayrimenkul davalarında müvekkillerin en sık karıştırdığı konu, iki farklı avukatlık ücretinin varlığıdır. Bu ayrım hem ödeme yükümlülüğü hem de beklenen tahsilat açısından belirleyici olduğundan baştan netleştirilmelidir.

Akdi vekâlet ücreti, avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılan ve müvekkilin avukatına ödediği ücrettir. Avukatlık Kanunu m. 163 kapsamında belirlenir; ancak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) altında kalamaz. İstanbul Barosu’nun her yıl yayımladığı tavsiye tarifesi de akdi ücretin belirlenmesinde temel referanstır.

AAÜT vekâlet ücreti ise davayı kaybeden tarafın karşı tarafa ödemekle hüküm altına alındığı, yargılama gideri niteliğindeki ücrettir. Avukatlık Kanunu m. 164/son uyarınca bu ücret avukata aittir ve aksine sözleşme hükümsüzdür. Bunun pratik sonucu kritiktir: Davayı kazanıp karşı taraftan tahsil edilen vekâlet ücreti, avukatınıza ödediğiniz akdi ücretten düşülmez veya iade edilmez; iki ücret birbirinden bağımsız kalemlerdir.

Dava Türüne Göre 2026 Gayrimenkul Avukatı Ücretleri

Aşağıdaki tablo, İstanbul Barosu 2026 tavsiye tarifesi temel alınarak hazırlanmış başlangıç akdi vekâlet ücretlerini, her dava türünün görevli mahkemesini ve nispi ek ücret kuralını birlikte gösterir. Bu rakamlar bağlayıcı olmayıp başlangıç aralıklarıdır; somut ücret dosyanın karmaşıklığı, taşınmaz ve paydaş sayısı ile yargılama aşamasına göre farklılaşır.

⚠️ Önemli: Tablodaki tutarlar KDV hariç başlangıç akdi ücretleridir; avukatlık hizmetleri %20 KDV’ye tabidir. Nispi ücrete tabi davalarda toplam ücret, maktu taban ile dava değerinin %16’sının toplamından oluşur ve maktu tutarın altına inemez.

Tapu İptali ve Tescili Davası

Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, hukuki ehliyetsizlik veya irade sakatlığı gibi gerekçelere dayalı tapu iptal ve tescil davaları nispi ücrete tabidir. Nam-ı müstear ve inançlı işlem gerekçeleri de aynı tarife kapsamındadır. Birden fazla gerekçenin birleştirilmesi hâlinde hazırlık ve ispat yükü arttığından ücret üst aralıklarda belirlenebilir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ücret, taşınmazın davacı payına düşen kısmının %16’sı oranında hesaplanır. Miras nedenli ortaklığın giderilmesinde çok sayıda paydaş ve mirasçı bulunması, tebligat ve dosya karmaşıklığı nedeniyle ücreti yükseltir.

Kira Tahliye ve Kira Tespiti Davaları

İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama nedeniyle açılan tahliye davalarında 01.09.2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk zorunludur; bu aşama ayrı bir hizmet kalemidir ve aynı avukat davaya geçerse arabuluculuk ücreti dava ücretinden mahsup edilir. Kira tespiti ve uyarlama davalarında ücret davacı ve davalı vekâleti için farklılaşır; artan yıllık kira değerinin %15’i esas alınır.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları

İdarenin kamulaştırma işlemine karşı açılan bedel tespiti ve tescil davaları ile kamulaştırmasız el atma davalarında süreç, bilirkişi incelemesi ve emsal karşılaştırması etrafında şekillenir. Kamulaştırma davaları 2025 yılında Türkiye genelinde en çok açılan gayrimenkul davası kategorisidir (195.253 dava); bu yoğunluk, emsal ve değerleme uzmanlığını kritik kılar.

Ecrimisil, Önalım ve El Atmanın Önlenmesi

Ecrimisil davasında dava tarihinden geriye 5 yıllık dönem için talep yapılabilir; hesap, emsal kira veya zirai gelir metoduna göre bilirkişi marifetiyle belirlenir. Önalım davasında satış bedelinin tamamının ve nemalarının mahkeme veznesine depo edilmesi zorunluluğu ek finansal planlama gerektirir. El atmanın önlenmesi davası ecrimisil ile birlikte açılırsa ücretler ayrı ayrı hesaplanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları

Müteahhidin temerrüdü, tapu devri, sözleşmeden dönme ve gecikme tazminatına ilişkin kat karşılığı inşaat davaları nispi ücrete tabidir ve Asliye Ticaret Mahkemesi’nde görülür. İnşaatın tamamlanma yüzdesinin tespiti için bilirkişi süreci işletildiğinden bu davalar kapsamlı bir hazırlık gerektirir.

Satış Vaadi ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde tescile zorlama talepleri nispi ücrete tabidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar (kat maliki haklarının ihlali, yönetim planına aykırılık, aidat ve ortak gider) ise Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve maktu ücrete tabidir.

Gayrimenkul Davası Masrafları ve Harçları

Avukatlık ücreti, gayrimenkul davasının tek maliyeti değildir. Bu davalar büyük ölçüde keşif ve bilirkişi incelemesi etrafında yürüdüğünden, yargılama giderleri diğer dava türlerine göre yüksek olabilir. Başlıca masraf kalemleri şunlardır:

Nispi harca tabi davalarda peşin harç, dava değeri üzerinden hesaplanan karar ve ilam harcının dörtte biri oranında, dava açılışında yatırılır; kalanı karar ile birlikte tamamlanır. Keşif ve bilirkişi giderleri taşınmazın değerine ve incelemenin kapsamına göre değiştiğinden, dava açılışında gider avansı olarak tahsil edilir. Bu giderler avukatlık ücretinden ayrıdır ve müvekkil tarafından mahkeme veznesine ödenir.

Somut Hesap Örneği: 1.500.000 TL Değerindeki Taşınmazda Ücret

Ücretin soyut kalmaması için somut bir örnek üzerinden gösterelim. Aşağıdaki hesap, 1.500.000 TL değerinde bir taşınmazın muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında akdi vekâlet ücretinin nasıl belirlendiğini gösterir:

Davayı kazanmanız hâlinde mahkeme, karşı tarafı ayrıca AAÜT kapsamında vekâlet ücretine mahkûm eder; 1.500.000 TL değerindeki bir davada bu nispi ücret, tarifenin üçüncü kısım dilimlerine göre hesaplanır ve kararda yargılama gideri olarak gösterilir. Avukatlık Kanunu m. 164/son uyarınca bu tutar avukata aittir ve yukarıdaki akdi ücretten ayrıdır.

Yukarıdaki rakam bir başlangıç örneğidir; somut ücret taşınmaz sayısı, paydaş ve mirasçı sayısı, birden fazla hukuki gerekçenin birleştirilmesi (örneğin tapu iptali + ecrimisil), istinaf ve temyiz aşamalarının ayrı ücretlendirilmesi ile keşif ve bilirkişi süreçlerinin kapsamına göre değişir. AAÜT m. 3 uyarınca nispi vekâlet ücreti, kabul veya ret edilen miktarı geçemez; bu sınır akdi ücret için de pratik bir referans noktasıdır.

Gayrimenkul Avukatlık Ücretini Kim Öder?

Avukatlık ücretinin kim tarafından ödeneceği, ücretin hangi kategoriye girdiğine bağlıdır:

Akdi vekâlet ücretini müvekkil öder. Avukat ile müvekkil arasındaki sözleşmeyle belirlenen bu ücret, dava sonucundan bağımsız olarak her hâlükârda avukata ödenir; davayı kazansanız da kaybetseniz de geçerlidir. Ödeme şekli (peşin, taksitli veya kısmen sonuçta) sözleşmede belirlenir.

AAÜT vekâlet ücretini davayı kaybeden karşı taraf öder. Mahkeme kararıyla belirlenen bu ücret yargılama gideri niteliğinde olup kaybeden tarafa hükmedilir ve Avukatlık Kanunu m. 164/son uyarınca doğrudan avukata aittir; müvekkilin akdi ücret alacağından mahsup edilmez.

Kısmi kabul hâlinde ücret oranlanır. Davanın kısmen kabulü hâlinde AAÜT vekâlet ücreti kabul ve ret oranlarına göre taraflara paylaştırılır. Örneğin 1.500.000 TL talep edilen davada 900.000 TL kabul edilirse davacı lehine %60, davalı lehine %40 oranında vekâlet ücretine hükmedilir; bu durum akdi ücreti etkilemez.

Davanın düşmesi veya feragat hâlinde. AAÜT m. 7 uyarınca, ön inceleme tutanağı imzalanmadan önce davanın açılmamış sayılması, görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmesi hâlinde tarifede yazılı ücretin yarısına; ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra karar verilmesi hâlinde tarifenin tamamına hükmolunur. Bu kural, dava stratejisinin baştan doğru kurgulanmasını gerektirir.

2026 AAÜT’ün Gayrimenkul Davalarına Etkisi

2025-2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, 4 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir ve gayrimenkul davalarını iki yönden etkiler; bu değişiklikler hem akdi ücretin alt sınırını hem de karşı taraftan tahsil edilecek vekâlet ücretinin düzeyini belirler.

Maktu ücretlerde ortalama %6,15 artış. Bu artış, izale-i şuyu, el atmanın önlenmesi ve tapu kaydı düzeltme gibi maktu başlangıçlı davalarda ücret tabanını yükseltmiştir.

Nispi üçüncü kısma yeni dilim eklenmesi. Para ile değerlendirilebilen davalara ilişkin nispi ücretleri belirleyen üçüncü kısma yeni bir dilim eklenmiştir. Yüksek değerli tapu iptal, kamulaştırma ve kat karşılığı inşaat davalarında bu düzenleme, önceki tarifeye göre farklı bir AAÜT vekâlet ücreti hesaplanmasına yol açar.

Nispi ücretin üst sınırı (AAÜT m. 3). Nispi vekâlet ücreti, mahkemece kabul veya ret edilen miktarı geçemez. Bu kural yüksek değerli davalarda hem akdi ücret planlamasında hem de karşı taraftan tahsilat beklentisinde sınır çizen temel hükümdür.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk mahsubu. 01.09.2023’ten itibaren dava şartı olan arabuluculukta anlaşma sağlanırsa nispi/yüzde esaslı ücret uygulanır; anlaşmazlıkla sonuçlanırsa maktu ücret düzeni işler ve aynı avukat davaya geçerse arabuluculuk ücreti dava ücretinden mahsup edilir.

Avukatlık Ücretini Etkileyen Faktörler

Gayrimenkul davalarında akdi vekâlet ücretini belirleyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Dava değeri: Nispi ücrete tabi davalarda taşınmazın rayiç değeri veya talep edilen tazminat, ücretin birincil ölçütüdür.
• Hukuki gerekçenin karmaşıklığı: Tek gerekçeli davalarla birden fazla gerekçeyi birleştiren davalar (muris muvazaası + vekâletin kötüye kullanılması + ecrimisil) arasında ispat yükü açısından önemli fark vardır.
• Taşınmaz ve paydaş sayısı: Tek taşınmazlı dava ile onlarca paydaşlı miras nedenli izale-i şuyu arasındaki iş yükü farkı doğrudan ücrete yansır.
• Yargılama aşaması: İlk derece, istinaf ve temyiz, AAÜT m. 2 uyarınca ayrı hukuki yardım sayılır; duruşmalı istinaf/temyiz ayrı ücrete tabidir.
• Delil ve bilirkişi süreci: Keşif, tapu araştırması, içtihat taraması ve bilirkişi raporuna itiraz dosyanın iş yükünü artırır.
• Arabuluculuk aşaması: Kira uyuşmazlıklarında zorunlu, diğer uyuşmazlıklarda ihtiyari arabuluculuk ayrı bir hizmet kalemidir.
• Taşınmazın konumu: Yer mahkemesinin İstanbul dışında olması veya uzak bölgeye keşif gerektirmesi hâlinde yolluk ve zaman maliyeti ücrete yansır.

Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul avukatı ücreti ne kadar?

Gayrimenkul avukatı ücreti 2026 yılında dava türüne göre değişmekle birlikte tapu iptal ve tescil, kat karşılığı inşaat ve kamulaştırma davaları için yaklaşık 188.500 TL’den; ecrimisil, önalım ve geçit hakkı davaları için yaklaşık 159.500 TL’den; izale-i şuyu ve el atmanın önlenmesi davaları için yaklaşık 116.000 TL’den; kira tahliye davaları için yaklaşık 79.750 TL’den başlar. Nispi ücrete tabi davalarda bu tutarların üzerine dava değerinin %16’sı eklenir.

Akdi vekâlet ücreti ile AAÜT vekâlet ücreti arasındaki fark nedir?

Akdi vekâlet ücreti avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılan ve müvekkilin avukatına ödediği ücrettir. AAÜT vekâlet ücreti ise yargılama gideri niteliğinde olup davayı kaybeden tarafın karşı tarafa ödemekle hüküm altına alındığı ücrettir. Avukatlık Kanunu m. 164/son uyarınca karşı taraftan tahsil edilen ücret avukata aittir ve akdi ücretten mahsup edilmez.

Davayı kazanırsam karşı taraftan avukatlık ücretimi geri alabilir miyim?

Hayır. Davayı kazanmanız hâlinde karşı taraf AAÜT kapsamında ayrı bir vekâlet ücretine mahkûm edilir; ancak bu ücret Avukatlık Kanunu m. 164/son uyarınca doğrudan avukatınıza ait olup size ödediğiniz akdi ücretten düşülmez veya iade edilmez. İki ücret birbirinden bağımsız kalemlerdir.

Avukatlık ücreti peşin mi alınır?

Akdi vekâlet ücretinin ödeme şekli sözleşmeyle belirlenir. Uygulamada ücretin bir kısmı dava başında peşin alınır, bir kısmı süreçte belirlenen aşamalarda veya sonuçta tahsil edilir. Nispi ücrete tabi davalarda ücretin bir bölümü dava değeri kesinleştikten sonra hesaplanabilir.

Tapu iptal davası için ortalama avukatlık ücreti ne kadar?

Tapu iptal ve tescil davalarında başlangıç akdi ücreti 2026 yılı için yaklaşık 188.500 TL’dir; üzerine dava değerinin %16’sı eklenir. Örneğin 1.500.000 TL değerindeki bir taşınmaz için toplam akdi ücret yaklaşık 428.500 TL düzeyinde olur. Somut ücret gerekçenin türü, paydaş sayısı ve istinaf-temyiz aşamalarına göre farklılaşır.

İzale-i şuyu davasında avukatlık ücreti nasıl hesaplanır?

İzale-i şuyu davasında akdi ücret, taşınmazın davacının payına düşen kısmının %16’sı oranında hesaplanır ve yaklaşık 116.000 TL maktu tutarın üzerine eklenir. Örneğin 2.000.000 TL değerindeki bir taşınmazda 1/2 paya sahip davacı için dava değeri 1.000.000 TL olup nispi ücret 160.000 TL, toplam akdi ücret yaklaşık 276.000 TL düzeyinde olur.

Kira tahliye davasında arabuluculuk ücreti dava ücretinden düşülür mü?

Evet. Kira uyuşmazlıklarında 01.09.2023’ten itibaren zorunlu olan arabuluculukta aynı avukatın hizmet vermesi hâlinde, arabuluculukta alınan ücret dava ücretinden mahsup edilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa nispi ücret uygulanır; anlaşmazlıkla sonuçlanıp dava açılırsa maktu düzene geçilir ve önceki ücret mahsup edilir.

Dava değeri yüksek olursa avukatlık ücreti sınırsız mı artar?

Hayır. AAÜT m. 3 uyarınca nispi vekâlet ücreti, mahkemece kabul veya ret edilen miktarı geçemez. Bu kural karşı taraftan tahsil edilen AAÜT ücreti için kesin sınır oluşturur; akdi ücret için de pratik bir referans noktası sağlar ve yüksek değerli davalarda akdi ücret pazarlığı bu tavana göre yapılır.

Gayrimenkul avukatı ücretinde KDV var mı?

Evet. Avukatlık hizmetleri %20 KDV’ye tabidir. Bu sayfadaki başlangıç tutarları KDV hariç akdi ücret rakamlarıdır; ödenecek toplam bedelde KDV ayrıca hesaplanır. Karşı taraftan tahsil edilen AAÜT vekâlet ücretinde KDV, ücreti tahsil eden avukat tarafından beyan edilir.

Avukatlık ücreti sözleşmesinin yazılı olması zorunlu mu?

Avukatlık Kanunu m. 163 uyarınca avukatlık sözleşmesi serbestçe düzenlenir ve yazılı şekil kural olarak zorunlu değildir. Ancak olası uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından yazılı sözleşme önerilir. Sözleşmede ücretin hangi hukuki yardımları kapsadığı, istinaf-temyiz aşamalarının ayrı değerlendirilip değerlendirilmeyeceği ve ödeme planı mutlaka belirlenmelidir.

Gayrimenkul davaları ne kadar sürer?

Gayrimenkul davaları, türüne ve dosyanın özelliklerine göre genellikle 1 ile 3 yıl arasında sürer. Çok sayıda mirasçı veya paydaş bulunması, tebligatların tamamlanamaması, keşif ve bilirkişi incelemelerinin tekrarlanması süreci uzatır. Davanın deneyimli bir gayrimenkul avukatıyla takibi, usul ve tebligat kaynaklı gecikmeleri azaltır.

Gayrimenkul davaları hangi mahkemede görülür?

Tapu iptal ve tescil, ecrimisil, önalım, el atmanın önlenmesi, geçit hakkı, kamulaştırma ve satış vaadi davaları Asliye Hukuk Mahkemesi’nde; izale-i şuyu, kira tahliye, kira tespiti ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıkları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde; kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar ise Asliye Ticaret Mahkemesi’nde görülür.

İletişim

Gayrimenkul avukatı ücreti, dava dosyanızın özelinde değerlendirilerek belirlenir. Yukarıdaki rakamlar İstanbul Barosu’nun 2026 tavsiye tarifesine dayalı başlangıç akdi ücret aralıkları olup somut ücretin belirlenmesi için büromuzla iletişime geçmenizi öneririz. Ön değerlendirme görüşmemizde dava değeri, hukuki gerekçe ve yargılama süreci özelinde detaylı ücret teklifi sunulur.

📞 Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75

📧 E-posta: bilgi@sarioglusefer.com

📍 Adres: Osmaniye Mah. İsmail Erez Blv No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul

Gayrimenkul hukukunun tüm alanlarında hizmet veren büromuz hakkında ayrıntılı bilgi için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu sayfa, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.