Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Nedir? Şartları ve Davası

Kamulaştırmasız el atma; idarenin, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen usule uymaksızın bir özel mülkiyet taşınmazına fiilen el koyması ya da taşınmazı imar planıyla kamu hizmetine ayırıp uzun süre kamulaştırmadan hukuken kullanılamaz hâle getirmesi durumunda ortaya çıkan, malike bedel veya tazminat talep etme hakkı tanıyan bir hukuki kurumdur. Kökeni 1956 tarihli bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına dayanan bu müessese, 2026 itibarıyla hem güncel kanun hükümleriyle hem de yerleşik içtihatla ayrıntılı biçimde şekillenmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atmanın hukuki temeli, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.1956 tarihli kararına dayanır. Bu kararda, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapılmadan taşınmazına el konulan malikin iki seçeneği olduğu kabul edilmiştir: ya taşınmazına yapılan müdahalenin önlenmesini (meni müdahale) dava edebilir, ya da bu duruma razı olup mülkiyetin idareye devrine karşılık taşınmazın bedelinin tahsilini isteyebilir.

Malik bedel davasını seçerse, istenebilecek bedel mülkiyetin devrine razı olunan tarih olan dava tarihindeki değerdir — el atma tarihindeki değil. Bu ilke, aradan geçen yılların yarattığı değer artışının malik lehine işlemesini sağlar ve günümüzde de aynen uygulanmaktadır.

Fiili El Atma ile Hukuki El Atma Arasındaki Fark

Uygulamada ve içtihatta kamulaştırmasız el atma iki ayrı görünüm kazanır. Fiili el atma, idarenin taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmesidir — üzerine yol, bina veya tesis yapması, kazı yapması ya da taşınmazı doğrudan kullanmaya başlaması gibi. Hukuki el atma ise taşınmaza fiilen dokunulmadığı hâlde, imar planıyla kamu hizmetine (yol, park, okul, sosyal tesis vb.) ayrılıp uzun süre kamulaştırılmaması sonucu malikin taşınmazı fiilen kullanamaz hâle gelmesidir. Taşınmaza fiilen el atılmadığı, yalnızca imar planıyla kamu hizmetine ayrıldığı durumlarda söz konusu olanın saf hukuki el atma olduğu ve idarenin kararının/eyleminin bu niteliği taşıdığı yerleşik olarak kabul edilmektedir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E:2015/5953, K:2016/310, T:13.01.2016).

Hukuki el atmanın oluşması için taşınmaza salt bir kısıtlama getirilmesi yeterli değildir; idarenin gerçekten “pasif ve suskun kalarak” mülkiyet hakkının özünü ortadan kaldırdığının somut olarak gösterilmesi gerekir. Hukuk Genel Kurulu, birinci derece arkeolojik sit alanı ilan edilen ancak üzerinde hiçbir bilimsel kazı veya fiilî müdahale yapılmamış bir taşınmazda, malikin 2863 sayılı Kanun’un tanıdığı hak ve muafiyetlerden yararlanabildiği sürece mülkiyet hakkının tanıdığı yetkileri kullanabileceğini, dolayısıyla salt sit ilanının ve idarenin yıllarca kamulaştırma yapmamasının tek başına kamulaştırmasız el atma oluşturmayacağını kabul etmiştir. Kurul içinde idarenin uzun süreli suskunluğunun tek başına el atma sayılması gerektiği yönünde bir görüş de dile getirilmiş, ancak bu görüş çoğunlukça benimsenmemiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E:2023/643, K:2025/352, T:28.05.2025).

Görevli Yargı: Hangi Dava Hangi Mahkemede Görülür?

Fiili el atmaya dayalı tazminat davaları adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Hukuki el atmaya dayalı davalar ise 26.11.2023 tarihli 7421 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle adli yargıya bırakılmıştır; bu değişikliğin ayrıntıları kamulaştırma nedir sayfamızda ele alınmıştır.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, aynı taşınmazın bir kısmına fiilen el atılmışken diğer kısmının sadece imar planıyla kısıtlanmış olmasıdır. Uyuşmazlık Mahkemesi bu tür karma durumlarda, fiili ve hukuki el atmanın iç içe geçtiği hâllerde taşınmaza yönelik el atmanın bir bütün olarak tek bir yargı kolunda incelenmesi gerektiğine hükmetmiştir; aksi hâlde aynı taşınmazın bir kısmı için adli, diğer kısmı için idari yargıda ayrı dava açılması usul ekonomisine ve içtihadın amacına aykırı düşer (Uyuşmazlık Mahkemesi, E:2020/143, K:2020/167, T:24.02.2020). Buna karşılık, idarenin bir yol yapımı veya su tesisi bakımı sırasındaki idari karar ve fiillerinden doğan, doğrudan mülkiyete el koyma niteliği taşımayan zararlar (örneğin komşu arazide su baskını, mahsul kaybı) farklı bir kategoridedir ve idari tam yargı davası olarak idari yargıda görülür; bu ayrım, kamulaştırmasız el atmanın kendisiyle karıştırılmamalıdır (Yargıtay Büyük Genel Kurulu, E:1958/17, K:1959/15, T:11.02.1959).

Bedel Talebinde Zamanaşımı

Kamulaştırmasız el atmaya dayalı bedel talebinin en önemli özelliği zamanaşımına tabi olmamasıdır. Bu ilkenin kökeni de, kamulaştırmasız el atmanın temel içtihadıyla aynı gün verilen ikinci bir Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına dayanır: usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmazına el konulan malikin açacağı bedel davasında zamanaşımının söz konusu olamayacağına hükmedilmiştir (YİBGK, E:1954/1, K:1956/7, T:16.05.1956). Bu ilke güncel içtihatta da istikrarla korunmakta olup, kamulaştırmasız el atmaya dayalı tazminat (bedel) davalarında bir yıllık zamanaşımı süresinin söz konusu olmadığı ayrıca vurgulanmıştır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2009/16191, K:2010/1720, T:09.02.2010).

Ecrimisil: Ayrı Bir Talep ve Ayrı Bir Zamanaşımı

Bedel talebinde zamanaşımının işlemediği kural, yalnızca taşınmazın ana bedeline ilişkin taleple sınırlıdır. İdarenin taşınmazı el koyduğu tarihten itibaren kullanmasından kaynaklanan gelir kaybı — yani ecrimisil (haksız işgal tazminatı) — ayrı bir talep türüdür ve kendine özgü, farklı bir zamanaşımı rejimine tabidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, aynı olayda malikin talebinin haksız fiile dayalı tazminat mı yoksa ecrimisil mi olduğunun nitelendirilmesi gerektiğini vurgulayarak, ecrimisil taleplerinin 25.05.1938 tarihli, 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabi olduğuna ve bu sürenin dava tarihinden geriye doğru hesaplanması gerektiğine hükmetmiştir. Aynı kararda, malikin taşınmazın mülkiyetini kaybettiğini öğrendiği tarihten (örneğin bir bedel artırım davası açtığı tarihten) sonraki döneme ilişkin ecrimisil talep edemeyeceği de netleştirilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E:2014/39, K:2015/1718, T:19.06.2015). Bu ayrım pratikte büyük önem taşır: dava dilekçesinde talebin bedel mi yoksa ecrimisil mi olduğunun açıkça belirtilmesi, hangi zamanaşımı rejiminin uygulanacağını doğrudan etkiler.

1956-1983 Dönemi: Uzlaşma Usulü Dava Şartı

09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasında gerçekleşen fiili el atmalar için 2942 sayılı Kanun’un Geçici 6. maddesi özel bir usul öngörür: bu dönemde el atılan taşınmazlar için doğrudan dava açılamaz, önce idareye uzlaşma başvurusunda bulunulması dava şartıdır. İdare, başvuru üzerine en geç altı ay içinde maliki uzlaşma görüşmelerine davet etmek zorundadır; uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir.

Yargıtay, bu dönem el atmalarında uzlaşma başvurusuna dair belge sunulmamasının davanın doğrudan usulden reddine yol açtığını netleştirmiştir: dosyada uzlaşma başvurusuna ilişkin herhangi bir kayıt bulunmaması hâlinde, doğrudan açılan dava dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2023/12082, K:2024/5168, T:30.04.2024).

1983-2021 Dönemi: Geçici Madde 19 Kapsamı

04.11.1983 ile 28.07.2021 tarihleri arasındaki fiili veya hukuki el atmalar için Geçici Madde 19 uygulanır. Bu madde kapsamında hükmedilen bedel ve tazminatların ödenmesinde kullanılmak üzere idarelerin bütçelerinden belirli bir pay (merkezi idarelerde sermaye giderlerinin, belediye ve il özel idarelerinde bütçe gelirlerinin en az yüzde üçü) ayrılması öngörülmüş; alacakların toplamının ayrılan ödeneği aşması hâlinde ödemelerin sonraki yıllara yayılarak garameten ve taksitlerle yapılacağı düzenlenmiştir. Bu düzenleme, kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla bedeli henüz ödenmemiş tüm davalarda ve icra takiplerinde de uygulanır.

Acele Kamulaştırmadan Kamulaştırmasız El Atmaya Dönüşüm

Acele kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma arasındaki sınır özellikle önemlidir. İdare, acele kamulaştırma kapsamında taşınmaza el koyduktan sonra makul sürede (uygulamada altı ay olarak kabul edilen sürede) bedel tespiti ve tescil davası açmazsa, el koyma işlemi hukuki dayanağını kaybeder ve durum kamulaştırmasız el atmaya dönüşür; bu konudaki kanuni çerçeve acele kamulaştırma sayfamızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Bölge adliye mahkemesi içtihadında, acele el koyma kararı verilmiş ancak makul sürede bedel tespiti davası açılmamış bir olayda, malikin doğrudan kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açmakta hukuki yararı bulunduğuna hükmedilmiştir. Aynı kararda dikkat çekici bir nokta daha vardır: acele el koyma kararının kapsadığı alanın dışında kalan ancak fiilen aynı amaçla (yol, lokasyon sahası, boru hattı vb.) kullanılan komşu kısımlar da, bilirkişi incelemesiyle tespit edilmek kaydıyla kamulaştırmasız el atma kapsamına dahil edilebilir; yani sınır yalnızca resmî el koyma kararındaki metrekareyle sabit değildir (Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, E:2017/383, K:2017/571, T:06.10.2017).

Bununla birlikte, idarenin “süreç henüz tamamlanmadı, bu geçici bir düzenleme” savunması otomatik olarak kabul edilmez. Yargıtay, kanuni bir düzenleme gereği geçici olarak idareye devredilen bir taşınmazda malikin kamulaştırmasız el atma iddiasının, somut olarak fiilen veya hukuken tasarrufun engellenip engellenmediği derinlemesine araştırılmadan reddedilemeyeceğine hükmetmiştir; mahkemenin tapu verilip verilmediğini, imar uygulamasının tamamlanıp tamamlanmadığını ve malikin tasarruf yetkisinin gerçekten kısıtlanıp kısıtlanmadığını somut belgelerle araştırması gerekir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2023/1430, K:2023/9541, T:24.10.2023).

Bedel Tespiti, Kısmi El Atma ve Davaların İlişkisi

Kamulaştırmasız el atma bedeli, kamulaştırma bedeli tespitindeki aynı esaslara göre — arazi için net gelir yöntemi, arsa için emsal karşılaştırması esas alınarak — belirlenir. Kısmi el atmada, taşınmazın doğrudan el atılmayan ama fiilen kullanılamaz hâle gelen bölümleri de (örneğin bir yolun altında kalan veya erişimi kesilen parçalar) bedele dahil edilmelidir; Yargıtay bu tür kullanılamaz hâle gelen bölümlerin tek tek tespit edilerek bedele yansıtılması gerektiğini istikrarla vurgulamaktadır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2025/4252, K:2025/12782, T:14.10.2025; E:2023/5757, K:2024/228, T:11.01.2024).

Kamulaştırma bedeli tespiti davası ile kamulaştırmasız el atma davasının birbirinden ayrı yargılama usullerine tabi olduğu ve birlikte görülemeyeceği eski içtihatta net biçimde belirtilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2010/1282, K:2010/4561, T:22.03.2010). Güncel uygulamada ise, aynı taşınmaza ilişkin bu iki dava türünün fiilen birleştirilerek görüldüğü ve bu durumun tek başına bozma nedeni sayılmadığı örnekler de bulunmaktadır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2025/9860, K:2025/17346, T:15.12.2025); dolayısıyla mahkemelerin bu iki dava türünü fiilen bir arada yürütme konusunda eskiye kıyasla daha esnek davrandığı görülmektedir. Buna karşılık, aynı taşınmaz için kesinleşmiş bir kamulaştırmasız el atma davası varsa, idarenin ayrıca bedel tespiti ve tescil (veya irtifak bedeli) davası açmasında hukuki yarar bulunmadığına hükmedilmektedir; böyle bir dava dava şartı yokluğundan reddedilir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2025/2567, K:2025/12863, T:15.10.2025).

Kamulaştırma Bedelinde Faiz

Kamulaştırma bedeli tespiti davasının dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde tespit edilen bedele kanuni faiz işletileceğini öngören 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesinin dokuzuncu fıkrası, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir (Anayasa Mahkemesi, E:2022/83, K:2023/69, T:05.04.2023, RG:01.08.2023). İptal kararları geriye yürümediğinden, 01.08.2023 tarihinden önce açılmış davalarda hâlâ dört ay sonrasından itibaren yasal faiz uygulanmaktadır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2025/4252, K:2025/12782, T:14.10.2025). Bu iptal sonrası açılan davalarda faizin hangi esasa göre işleyeceği tartışmalı bir noktadır; konuya ilişkin bir kararda, malik lehine Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrasında öngörülen, kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizin uygulanması gerektiği yönünde bir görüş de dile getirilmiştir.

İhtiyati Tedbir ve Usul Meseleleri

Kamulaştırma veya el koyma işlemlerine karşı ihtiyati tedbir talebi, ancak esas hakkında görevli ve yetkili olan mahkemeden istenebilir. İdari işlem niteliğindeki bir kamulaştırma kararının iptali davasında, adli yargıda (örneğin asliye ticaret mahkemesinde) açılan bir davada ihtiyati tedbir talep edilmesi, yargı yolunun caiz olmaması nedeniyle usulden reddedilir; zira görevsiz veya yetkisiz mahkemenin esasa girmeye yetkisi olmadığı sürece tedbir konusunda da karar veremeyeceği kabul edilmektedir (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi, E:2024/1306, K:2024/1396, T:25.06.2024). Bu nedenle taşınmaza yönelik işlemin durdurulması istenecekse, talebin doğru yargı kolunda ve doğru mahkemeden yapılması büyük önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Kamulaştırmasız el atma nedir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin 2942 sayılı Kanun’da öngörülen usule uymaksızın bir taşınmaza fiilen el koyması ya da imar planıyla kamu hizmetine ayırıp uzun süre kamulaştırmadan hukuken kullanılamaz hâle getirmesidir; malike, taşınmazın bedelinin tahsili için dava açma hakkı tanır.

Fiili el atma ile hukuki el atma arasındaki fark nedir?

Fiili el atmada idare taşınmaza fiziksel olarak müdahale eder (yol, bina, tesis yapımı gibi); hukuki el atmada ise taşınmaza dokunulmaz, ancak imar planıyla kamu hizmetine ayrılıp uzun süre kamulaştırılmaması sonucu malikin taşınmazı fiilen kullanamaz hâle gelmesi söz konusudur.

Kamulaştırmasız el atma davası hangi mahkemede açılır?

Fiili el atmaya dayalı davalar adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Fiili ve hukuki el atmanın iç içe geçtiği durumlarda da dava bir bütün olarak adli yargıda görülür.

Kamulaştırmasız el atmaya dayalı bedel talebinde zamanaşımı işler mi?

Hayır. Kamulaştırmasız el atmaya dayalı bedel (ana mülkiyet) talebi zamanaşımına tabi değildir; bu ilke 1956 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına dayanır ve güncel içtihatta da korunmaktadır.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinin zamanaşımı bedel talebinden farklı mıdır?

Evet. Ecrimisil talebi, idarenin taşınmazı kullanmasından doğan ayrı bir gelir kaybı talebidir ve beş yıllık zamanaşımına tabidir; bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır ve mülkiyetin kaybedildiğinin öğrenildiği tarihten sonraki dönem için ecrimisil istenemez.

İmar planında taşınmazım kamu hizmetine ayrıldı ama hiç dokunulmadı, dava açabilir miyim?

Bu durum tek başına yeterli olmayabilir; idarenin salt kararsız kalması, malikin taşınmaz üzerindeki mevzuattan kaynaklanan hak ve yetkilerini hâlâ kullanabildiği sürece, tek başına kamulaştırmasız el atma oluşturmayabilir. Somut olayda fiilî bir müdahalenin veya mülkiyet hakkının özünü ortadan kaldıran bir durumun bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi gerekir.

1956-1983 arası el atmalarda doğrudan dava açılabilir mi?

Hayır. Bu dönemdeki fiili el atmalar için önce idareye uzlaşma başvurusunda bulunulması dava şartıdır; uzlaşma başvurusuna dair belge sunulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Acele kamulaştırma sonrası idare dava açmazsa ne olur?

İdare, acele el koyma sonrası makul sürede (altı ay) bedel tespiti ve tescil davası açmazsa, el koyma işlemi hukuki dayanağını kaybeder ve durum kamulaştırmasız el atmaya dönüşür; malik doğrudan tazminat davası açabilir.

Kamulaştırmasız el atma bedeli nasıl hesaplanır?

Kamulaştırma bedeli tespitindeki aynı esaslara göre hesaplanır; arazi için net gelir yöntemi, arsa için emsal karşılaştırması kullanılır. Kısmi el atmada, fiilen kullanılamaz hâle gelen ek bölümler de bedele dahil edilir.

Kamulaştırmasız el atma davası ile bedel tespiti davası birlikte mi görülür?

Kural olarak bu iki dava ayrı usullere tabidir ve birlikte görülmeleri mümkün değildir; ancak güncel uygulamada bu iki davanın fiilen birleştirilerek yürütüldüğü ve bunun tek başına bozma nedeni sayılmadığı örnekler de bulunmaktadır.

Aynı taşınmaz için hem bedel davası hem kamulaştırmasız el atma davası açılabilir mi?

Aynı taşınmaz için kesinleşmiş bir kamulaştırmasız el atma davası varsa, idarenin ayrıca bedel tespiti ve tescil davası açmasında hukuki yarar bulunmaz; böyle bir dava dava şartı yokluğundan reddedilir.

Kamulaştırma bedeli davası uzarsa faiz işler mi?

2942 sayılı Kanun’un dört ay sonrası faiz öngören hükmü Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. İptalden önce açılan davalarda dört ay sonrası faiz uygulanmaya devam eder; sonraki davalarda faizin esası tartışmalıdır.

Kamulaştırma işlemine karşı ihtiyati tedbir istenebilir mi?

İhtiyati tedbir ancak esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden istenebilir. İdari işlem niteliğindeki kamulaştırma kararına karşı yanlış yargı kolunda (örneğin adli yargıda) açılan bir davada ihtiyati tedbir talep edilemez.

Sonuç

Kamulaştırmasız el atma, idarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan malikin mülkiyet hakkına müdahale ettiği hâllerde malike güçlü bir koruma sağlar: bedel talebi zamanaşımına uğramaz, dava tarihindeki güncel değer esas alınır ve acele kamulaştırmanın usulüne uyulmaması dahi doğrudan bu korumayı tetikleyebilir. Ancak bu korumadan yararlanmak, doğru yargı kolunun seçilmesine, talebin bedel mi ecrimisil mi olduğunun doğru nitelendirilmesine ve — 1956-1983 dönemi el atmalarında — usule uygun bir uzlaşma başvurusuna bağlıdır. Kamulaştırmanın genel çerçevesi hakkında ayrıntılı bilgiyi kamulaştırma nedir sayfamızda, bedel artırım davası ve dava stratejileri hakkında ise kamulaştırma davası sayfamızda bulabilirsiniz.

Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Fatih SEFER tarafından hazırlanmıştır.

Osmaniye Mah., İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul