Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

İçindekiler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin (müteahhidin) finansmanı kendisi tarafından sağlanarak sözleşmeye, projeye ve imara uygun bir yapı meydana getirmeyi ve teslim etmeyi üstlendiği, arsa sahibinin ise buna karşılık kararlaştırılan arsa paylarının (bağımsız bölümlerin) mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. 2026 itibarıyla Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin güncel içtihadı, ifaya ekli cezai şart taleplerinde teslim alınırken ihtirazi kayıt konulmamasını hak kaybı sebebi saymaya devam etmektedir (E. 2024/2452, K. 2025/1585, T. 21.04.2025). Bu sözleşme türü, uygulamada müteahhidin tapuyu devralmadan önce inşaatı tamamlamaması, arsa sahibinin ferağ vermekten kaçınması, gecikmeli teslim ve ayıplı ifa gibi sorunlara sıkça konu olmaktadır. İstanbul’da bu uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre ilgili Asliye Ticaret veya Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; eser sözleşmesi (inşaat yapımı, TBK md. 470 vd.) ile taşınmaz satış vaadi (arsa payı devri, TMK md. 706, TBK md. 237) unsurlarını bir arada barındıran, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, karma (sui generis) nitelikli bir sözleşmedir.

Yargıtay HGK’nın E. 2018/240, K. 2020/43 (T. 21.01.2020) sayılı kararında bu nitelik açıkça hükme bağlanmıştır: “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri… inşaat yapma ve satış vaadi olarak karmaşık, iki tipli bir nitelik taşımaktadır.” Yargıtay 23. HD’nin E. 2013/329, K. 2013/2078 (T. 02.04.2013) sayılı kararında ise şu ayrım vurgulanmıştır: “Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan ‘inşaat sözleşmesi’; diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken ‘mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme’dir.” Yargıtay HGK’nın E. 2022/111, K. 2022/1714 (T. 13.12.2022) sayılı kararında da TBK md. 470 vd. ile eser sözleşmesi ve TMK md. 706 ile taşınmaz devri ilişkisini içeren iki tipli karma sözleşme olduğu teyit edilmiştir.

Tipik eser sözleşmesinden temel farkları şunlardır: eser sözleşmesinde bedel kural olarak “para” iken bu sözleşmede bedel “arsa payı”dır; eser sözleşmesi kural olarak şekle tabi değilken bu sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır; satış vaadi içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile feshi kural olarak mümkün değildir (Yargıtay 6. HD, E. 2023/1546, K. 2024/2394, T. 02.07.2024).

Şekil Şartı ve Geçersizliğin Sonuçları

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçladığından bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır (TMK md. 706, TBK md. 237, Noterlik Kanunu md. 60/3 ve 89). Şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir (TBK md. 12). Yargıtay 15. HD’nin E. 2011/1355, K. 2011/7700 (T. 20.12.2011) sayılı kararında emredici kural gereği resmi şekle uymayan sözleşmelerin geçersiz olduğu hükme bağlanmıştır.

Ancak inşaatın tamamlanması veya tapu devrinin yapılmış olması hâlinde geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılır (TMK md. 2). Yargıtay 15. HD’nin E. 2018/5558, K. 2019/1111 (T. 13.03.2019) sayılı kararında adi yazılı sözleşme geçersiz olsa da tapuda pay devri yapılmış olması nedeniyle geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğu kabul edilmiştir. Yargıtay 7. HD’nin E. 2021/940, K. 2022/1271 (T. 22.02.2022) sayılı kararında ise resmi şekle uyulmamasının sonucu olarak tarafların geçersiz sözleşmenin ifasını ve müspet zararlarını isteyemeyeceği belirtilmiştir. Şekil noksanlığı durumunda sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz iş görme hükümlerine başvurulabileceği de kabul görmektedir (İzmir BAM 4. HD, E. 2017/859, K. 2017/1078).

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur (TMK md. 1007).

Taraf Ehliyeti ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı

Arsa paylı mülkiyete tabi ise sözleşmenin yapılması ve feshi için tüm paydaşların oybirliği gerekir (TMK md. 692). Bu nedenle sözleşmenin feshi veya tapu iptali davalarında arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Yargıtay 15. HD’nin E. 2008/3805, K. 2009/2460 (T. 28.04.2009) sayılı kararında paylı mülkiyete tabi taşınmazda fesih işleminin tüm paydaşların oybirliğini gerektiren olağanüstü bir işlem olduğu hükme bağlanmıştır. Yargıtay HGK’nın E. 2022/111, K. 2022/1714 (T. 13.12.2022) sayılı kararında ölen davalının mirasçılarının davaya dahil edilmesinin dava şartı olduğu vurgulanmıştır. Alacağın temliki yoluyla açılan davalarda da yüklenici ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır (Yargıtay 14. HD, E. 2012/3330, K. 2012/4583, T. 28.03.2012). Kısıtlı veya küçüklerin taraf olması hâlinde vesayet makamının izni gereklidir.

Müteahhidin İnşaatı Tamamlama ve Teslim Yükümlülüğü

Müteahhit işi sadakat ve özenle, basiretli bir yüklenici gibi yapmalıdır (TBK md. 471). Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça inşaatın “teslim” edilmiş sayılması için iskan (yapı kullanma izni) alınmış olması gerekir (İmar Kanunu md. 30). Yargıtay 15. HD’nin E. 2018/5558, K. 2019/1111 (T. 13.03.2019) sayılı kararında “anahtar teslimi” ifadesinin yapı kullanma izin belgesi alma taahhüdünü de kapsadığı ve yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için iskanı alarak teslim etmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir. Yargıtay 23. HD’nin E. 2012/2967, K. 2012/5027 (T. 12.09.2012) sayılı kararında ise yüklenicinin bedele hak kazanabilmesi için inşaatı tasdikli proje, ruhsat ve imar mevzuatına uygun tamamlayıp teslim etmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.

Yüklenicinin tapu kaydına hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır; sözleşme anında devredilen paylar “avans” niteliğindedir (Yargıtay 3. HD, E. 2012/18226, K. 2012/23286, T. 12.11.2012). Yargıtay HGK’nın E. 2018/1057, K. 2021/1756 (T. 23.12.2021) sayılı kararında da yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için edimini sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun ifa etmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Teslim Süresinin Belirlenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim süresi kural olarak tarafların sözleşmede belirlediği tarihe veya şarta göre saptanır (TBK md. 117). Bu süre; sözleşme tarihinden (Yargıtay 15. HD, E. 2010/7483, K. 2011/6659, T. 17.11.2011), yapı ruhsatının alınmasından (Yargıtay 23. HD, E. 2013/2144, K. 2013/4083, T. 14.06.2013) veya yer tesliminden itibaren belirli bir ay/gün olarak kararlaştırılabilmektedir. Teslimin iskan ruhsatına bağlandığı durumlarda, fiili teslim gerçekleşse dahi iskan alınmadıkça teslim borcunun yerine getirilmediği kabul edilmektedir (Yargıtay 15. HD, E. 2019/2704, K. 2020/92, T. 15.01.2020).

Sözleşmede net bir teslim tarihi bulunmadığı hâllerde inşaatın niteliği, hacmi ve yerel adetler dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle “makul süre” saptanır. Sözleşmede süre yapı ruhsatına bağlanmış ancak ruhsat alma yükümlülüğü arsa sahibinde bırakılmışsa, arsa sahibi ruhsatı almadan yükleniciyi temerrüde düşüremez; bu durumda teslim süresi ruhsatın fiilen alındığı tarihe sözleşmedeki inşaat süresinin eklenmesiyle tespit edilir (Yargıtay 23. HD, E. 2012/6546, K. 2013/1289, T. 06.03.2013; Yargıtay 23. HD, E. 2015/7714, K. 2017/3293, T. 16.11.2017).

Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart

Süreye uyulmaması hâlinde arsa sahibi, TBK md. 125/1 uyarınca temerrüde düşen yükleniciden borcun ifasıyla birlikte gecikme tazminatı (genellikle emsal kira bedeli üzerinden maktu kira) talep edebilir. Kira tazminatı talep edilebilmesi için sözleşmede yazılı bir hüküm bulunmasına ya da teslimde ihtirazi kayıt konulmasına gerek yoktur (Yargıtay 23. HD, E. 2016/5688, K. 2019/4127, T. 09.10.2019).

Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa uygulama TBK md. 179’a göre belirlenir:

• Seçimlik ceza: Alacaklı ya borcun ifasını ya da cezayı isteyebilir; cezai şartı tercih etmişse ifaya yönelik diğer talepleri reddedilir (Yargıtay 23. HD, E. 2012/5450, K. 2013/1923, T. 27.03.2013).
• İfaya ekli ceza: Gecikme hâlinde asıl borçla birlikte istenebilen cezadır. TBK md. 179/2 uyarınca ifayı çekincesiz (ihtirazi kayıtsız) kabul eden alacaklı, ifaya ekli cezai şartı talep hakkını kaybeder. Yargıtay 6. HD’nin E. 2024/2452, K. 2025/1585 (T. 21.04.2025) sayılı güncel kararında teslim alınırken herhangi bir çekince ileri sürülmemiş olması nedeniyle arsa sahibinin cezai şart talebinin reddedilmesi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur.
• Cezai şartın indirilmesi koşulları: TBK md. 182/3 uyarınca hâkim aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirmekle yükümlüdür. Ancak TTK md. 22 gereği tacir borçlular (inşaat şirketleri) basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altında bulunduğundan cezai şartın fahiş olduğu gerekçesiyle indirim talep edemez (Yargıtay 15. HD, E. 2018/1537, K. 2019/1559, T. 04.04.2019). Buna karşın yapı kooperatifleri tacir sayılmadığından kooperatifler lehine cezai şartta indirim yapılması zorunludur (Yargıtay 15. HD, E. 2011/3199, K. 2011/6095, T. 20.10.2011).

Mücbir Sebep ve Beklenmeyen Hal Savunmaları

TBK md. 136 ve 138 kapsamında ileri sürülen gecikme savunmaları Yargıtay tarafından titizlikle değerlendirilmektedir. Deprem, sel gibi doğal afetler veya yüklenicinin kusuru olmaksızın gelişen idari/yasal değişiklikler (imar iptali, parselasyon belirsizliği) mücbir sebep sayılmakta ve bu haklı gecikme süreleri teslim tarihine eklenmektedir. Buna karşılık “basiretli bir tacirin öngörmesi gereken” idari gecikmeler ve yağmur yağması gibi olağan hava muhalefetleri mücbir sebep kabul edilmemektedir (Yargıtay 23. HD, E. 2014/538, K. 2014/6403, T. 20.10.2014).

Ekonomik krizler kural olarak mücbir sebep sayılmamakla birlikte dış finansmanı engelleyen ağır krizler kısmen “beklenmeyen hal” olarak değerlendirilip süre uzatımına konu edilebilmektedir (Yargıtay HGK, E. 2017/2821, K. 2017/1552, T. 06.12.2017). Ruhsat gecikmesi ise yüklenicinin tahmin edebileceği bir durum sayılarak mücbir sebep olarak reddedilmektedir.

Müteahhidin Ayıplı İfa Sorumluluğu

Müteahhit, imal ettiği eseri özenle ve sözleşmedeki amacına uygun olarak ifa etmekle yükümlüdür. Ayıp; kanun ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin eksikliği veya olmaması gereken vasıfların bulunmasıdır. Eksik iş ise sözleşmede olup hiç yapılmayan iştir. Bu iki kavram arasındaki ayrım son derece önemlidir:

• Eksik işler ihbar koşuluna bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde her zaman talep edilebilir (Yargıtay 23. HD, E. 2016/8235, K. 2019/4666, T. 12.11.2019).
• Açık ayıp: Teslim sonrası dikkatli bir incelemeyle görülebilen bozukluktur (örn. kapıların takılmaması, yanlış marka kullanılması). Teslimden sonra uygun (makul) sürede bildirilmelidir (TBK md. 474).
• Gizli ayıp: Dikkatli bir incelemeyle teslim anında ortaya çıkmayan, sonradan kullanımla veya mevsim koşullarıyla anlaşılan ayıptır (örn. su yalıtımı hataları, drenaj eksikliği). TBK md. 477/3 uyarınca gizli ayıplar ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin müteahhide bildirilmelidir.

Muayene ve ihbar yükümlülüğünün süresi içinde yerine getirilmemesi hâlinde iş sahibi eseri mevcut hâliyle örtülü olarak kabul etmiş sayılır ve ayıptan doğan sorumluluktan müteahhit kurtulur (Yargıtay 23. HD, E. 2014/9516, K. 2014/7529, T. 24.11.2014). Ayıp ihbarının yazılı olması zorunlu olmayıp her türlü delille kanıtlanabilir.

Taşınmaz yapılarda ayıba karşı sorumluluk zamanaşımı süresi kural olarak 5 yıldır; müteahhidin ağır kusuru veya kastı varsa bu süre 20 yıla çıkar (TBK md. 478).

Ayıp Tazminatının Hesaplanması ve Seçimlik Haklar

Süresinde ihbarda bulunan iş sahibinin TBK md. 475 uyarınca kullanabileceği seçimlik haklar şunlardır:

• Sözleşmeden dönme: Eser iş sahibinin kullanamayacağı ya da hakkaniyet kaideleri gereği kabul etmesinin beklenemeyeceği ölçüde ayıplıysa kullanılır. Ancak taşınmaz arsa üzerinde yapılmışsa ve yıkımı aşırı zarar doğuracaksa bu hak kullanılamaz.
• Bedel indirimi: Ayıpların önemli olmaması hâlinde ayıp oranında bedelden indirim istenir. Hesaplamada Nisbi Metot uygulanır: eserin ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı rayiç değeri arasındaki oran tespit edilerek bu oran sözleşme bedeline uygulanır. Mutlak veya tazminat metotları uygulanarak toplam imalat bedeli üzerinden hüküm kurulması bozma nedenidir (Yargıtay 3. HD, E. 2021/8802, K. 2022/453, T. 26.01.2022). Gizli ayıplı imalatın bedeli, ayıbın ortaya çıktığının anlaşıldığı tarihteki piyasa rayiçleriyle de istenebilir.
• Ücretsiz onarım: Ayıbın giderilmesi aşırı masraf gerektirmiyorsa masrafı müteahhide ait olmak üzere onarım talep edilebilir.

Eksik iş ve ayıplı iş ayrımının doğru yapılması hayati önem taşır. Antalya BAM 11. HD’nin E. 2022/522, K. 2022/791 (T. 10.05.2022) sayılı kararında ayıplı işler için ihbar süresi geçtiğinden ret, eksik işler için ise ihbar şartı aranmaksızın tazminatın kabulüne karar verilmiştir.

Arsa Sahibinin Tapu Devri Yükümlülüğü ve Müteahhidin Hakları

Arsa sahibinin tapu devri yükümlülüğü, kural olarak müteahhidin inşaatı imar mevzuatına uygun, fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak tamamlayıp teslim etmesi üzerine doğar. Hukuki dayanak TBK md. 97 (birlikte ifa) ve TBK md. 125 (temerrüt) hükümleridir. Sözleşmede inşaatın belirli aşamalarında devri öngören “kademeli ferağ” düzenlemesi yapılabilir; bu durumda her aşamanın tamamlanması karşılığında kademeli tapu devri yapılır (İstanbul Anadolu 9. ATM, E. 2018/544, K. 2024/1051).

Tapu devrinin arsa sahibi tarafından keyfi olarak engellenmesi hâlinde müteahhit tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak arsa sahibi, inşaattaki eksik veya ayıplı işleri ileri sürerek TBK md. 97 uyarınca “ödemezlik def’i” hakkını kullanabilir. Bu durumda mahkemeler karşılıklı ifa ilkesi gereği eksik ve ayıplı işlerin bedelinin piyasa rayiçlerine göre hesaplatılarak müteahhit tarafından depo edilmesi karşılığında “birlikte ifa” suretiyle tapu tesciline karar vermektedir; depo şartı yerine getirilmezse tescil davası reddedilir (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2489, K. 2025/1211, T. 24.03.2025; Yargıtay 23. HD, E. 2014/2193, K. 2014/7492, T. 21.11.2014). Arsa sahibinin tapu devri yükümlülüğü ancak eksiksiz teslimle doğar; aksi hâlde ferağ reddi haklıdır (Yargıtay 23. HD, E. 2014/9516, K. 2014/7529).

Müteahhidin edimlerini ifa etmesi hâlinde arsa sahibinin ferağ vermeyi reddetmesi durumunda tapu iptal ve tescil davası açılabileceği de kabul edilmektedir (Yargıtay 23. HD, E. 2015/5119, K. 2018/3514, T. 04.06.2018).

Müteahhidin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi veya işi kararlaştırılan sürede bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması durumunda arsa sahibi sözleşmeden dönebilir (TBK md. 123, 124, 125 ve 473).

Sözleşme resmi şekle tabi olduğundan ve mülkiyet devri içerdiğinden, taraflar fesihte eylemli veya sözlü olarak anlaşamazlarsa fesih ancak mahkeme kararı ile mümkündür (Yargıtay 14. HD, E. 2017/5099, K. 2018/3608, T. 08.05.2018; Yargıtay HGK, E. 2022/447, K. 2023/1136, T. 22.11.2023). Müteahhidin tapuyu üçüncü kişiye satması gibi sözleşmeyi uygulanamaz hâle getiren durumlarda arsa sahibinin geriye etkili fesih hakkı doğar ve üçüncü kişinin iyiniyet iddiası korunmaz (Yargıtay 15. HD, E. 2021/4618, K. 2021/2700, T. 14.06.2021).

Teslimde temerrüt gerçekleştiğinde arsa sahibi olumlu zarar kapsamında gecikme tazminatı talep edebilir (Yargıtay 15. HD, E. 2009/6246, K. 2009/6977, T. 21.12.2009). Yargıtay HGK’nın E. 2022/111, K. 2022/1714 (T. 13.12.2022) sayılı kararında 7 yıllık gecikmenin makul bekleme süresini aştığı kabul edilerek fesih hakkı tanınmıştır. Sözleşmeden haklı olarak dönen taraf, kusurlu olan taraftan menfi zarar talep edebilir (Yargıtay 23. HD, E. 2013/329, K. 2013/2078, T. 02.04.2013).

Feshin Sonuçları: Geriye Etkili mi, İleriye Etkili mi?

Sözleşmenin feshinin sonuçları, inşaatın tamamlanma seviyesine göre belirlenmektedir. Bu konudaki temel kural Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararı ve TMK md. 2’ye dayanmaktadır:

• %90’ın altında ise geriye etkili fesih: Sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar ve hiç yapılmamış farz edilerek hüküm doğurur. Taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçları ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine (TBK md. 77-82) göre geri isteyebilirler. Arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği tapu paylarının iptali ile adına tescilini ister; yükleniciye inşaatın fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez (Yargıtay 23. HD, E. 2016/4353, K. 2019/1170, T. 21.03.2019; Yargıtay 6. HD, E. 2021/4237, K. 2022/623, T. 08.02.2022).
• %90 ve üzerinde ise ileriye etkili fesih: TMK md. 2 gereği geriye etkili fesih adalet duygularını zedeler. Yüklenici yaptığı oranda tapu payına hak kazanır; arsa sahibi ise eksik işler ve gecikme tazminatını mahsup edebilir (Yargıtay 15. HD, E. 2011/192, K. 2011/3284, T. 02.06.2011; Yargıtay 23. HD, E. 2013/3062, K. 2013/6517, T. 24.10.2013).

Sebepsiz zenginleşme borcu ve tazminat hesabı: Geriye etkili fesih hâlinde arsa sahibi, yüklenicinin yaptığı yasal ve faydalı inşaat nedeniyle zenginleşmiş sayıldığından bu imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme borcu kapsamında yükleniciye ödemekle yükümlüdür. İmalat bedeli, dönme iradelerinin birleştiği ya da dönmeye ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihteki mahalli piyasa rayiçleri üzerinden hesaplanır (Yargıtay 15. HD, E. 2018/3318, K. 2019/1504, T. 02.04.2019). Bu mahalli piyasa rayiçleri içine KDV ve yüklenici kârı zaten dahil olduğundan hesaplamaya ayrıca eklenmez (Yargıtay 15. HD, E. 2019/3133, K. 2019/4909, T. 28.11.2019). İnşaatın projeye aykırı yapılması durumunda arsa sahibinin bu inşaatı kullanıp kullanamayacağı araştırılmalıdır; aykırılıklar giderilemiyorsa inşaatın arsa sahibi için maddi değeri olmayacağından sebepsiz zenginleşme borcu doğmaz (Yargıtay 23. HD, E. 2015/10136, K. 2017/3776, T. 18.12.2017).

Müteahhitten Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişilerin Korunması

Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, müteahhit edimini yerine getirmediği sürece kural olarak korunmazlar. Zira müteahhidin hakkı şahsi haktır ve üçüncü kişiler müteahhidin halefidir; bu nedenle TMK md. 1023 iyiniyet koruması uygulanamaz (Yargıtay HGK, E. 2018/240, K. 2020/43, T. 21.01.2020).

Yargıtay 6. HD’nin E. 2022/3397, K. 2024/219 (T. 17.01.2024) sayılı kararında yükleniciye avans olarak devredilen taşınmaz üzerinde ipotek sahibi olan bankalar veya pay devralan üçüncü kişilerin iyiniyetli olduklarını ileri süremeyeceği hükme bağlanmıştır. Alıcının müteahhidin eşi olması durumunda da durumu bildiği veya bilmesi gerektiği kabul edilerek iyiniyet korumasından yararlanamayacağı belirtilmiştir (Yargıtay 15. HD, E. 2018/5558, K. 2019/1111). Yüklenici edimlerini eksiksiz yerine getirmedikçe, ondan pay alan üçüncü kişilerin hak talep edemeyeceği de yerleşik içtihatla güvence altına alınmıştır (İzmir BAM 14. HD, E. 2022/1875, K. 2023/1433, T. 05.10.2023).

Görevli Mahkeme ve İstanbul’daki Adliye Dağılımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar; ticari nitelikleri nedeniyle kural olarak Asliye Ticaret Mahkemesi‘nde görülür. Taraflardan birinin tacir olmaması ve uyuşmazlığın ticari nitelik taşımaması hâlinde Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK md. 12). İstanbul’da taşınmazın bulunduğu ilçeye göre görevli adliye şöyle belirlenmektedir:

• Bakırköy Adliyesi: Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Zeytinburnu, Esenler
• Büyükçekmece Adliyesi: Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt
• Küçükçekmece Adliyesi: Küçükçekmece, Başakşehir, Avcılar
• Gaziosmanpaşa Adliyesi: Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan, Sultangazi
• İstanbul Adliyesi (Çağlayan): Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer, Şişli
• Silivri Adliyesi: Silivri. Çatalca Adliyesi Silivri’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Çatalca ilçesindeki taşınmaz davaları Çatalca Adliyesi’nde görülür.
• Kartal (Anadolu) Adliyesi: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Çekmeköy
• Adalar, Beykoz, Şile Adliyeleri: Kartal Adliyesi’nin mülhakatı olmakla birlikte her birinde asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan söz konusu ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalar kendi adliyelerinde görülür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları Masrafları ve Avukatlık Ücreti 2026

Bu davalarda yargılama masrafları; dava değeri üzerinden hesaplanan nispi harç, bilirkişi ücreti (inşaat bilirkişisi, değerleme uzmanı), keşif masrafları ve tebligat giderlerinden oluşmaktadır. Dava değerleri yüksek olduğundan nispi harç miktarları önemli rakamlara ulaşabilmektedir. Avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ve İstanbul Barosu tavsiye tarifesi çerçevesinde belirlenmektedir. Ayrıntılı bilgi için büromuzu arayabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit tapuyu devirden kaçınıyorsa ne yapabilirim?

Müteahhit inşaatı eksiksiz tamamlayıp teslim etmişse ve arsa sahibi ferağ vermekten kaçınıyorsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Ancak arsa sahibi eksik veya ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek ödemezlik def’i hakkını kullanabilir. Bu durumda mahkeme eksik işlerin bedelinin depo edilmesi karşılığında birlikte ifa suretiyle tescile karar verecektir.

Arsa sahibiyim, müteahhit inşaatı yarım bıraktı. Tapuyu geri alabilir miyim?

İnşaatın tamamlanma seviyesine göre sonuç değişir. İnşaat %90’ın altındaysa geriye etkili fesih uygulanır; tapu payları iptal edilerek adınıza tescil edilir. Müteahhide yaptığı yasal imalatın bedeli sebepsiz zenginleşme kapsamında ödenmesi gerekebilir. İnşaat %90 ve üzerindeyse müteahhit yaptığı oranda paya hak kazanır; ileriye etkili fesih uygulanır ve tasfiye yapılır. Fesih için tarafların mutabakatı veya mahkeme kararı gerekmektedir.

Müteahhit teslimi geciktiriyor, ne talep edebilirim?

Gecikme tazminatı (emsal kira bedeli), sözleşmede cezai şart varsa cezai şart talep edebilirsiniz. Tacir olan müteahhit cezai şartın indirilmesini talep edemez. İfaya ekli cezai şart talep etmek istiyorsanız teslimi alırken ihtirazi kayıt koymanız zorunludur; kayıt koymadan teslimi kabul ederseniz bu hakkı kaybedersiniz. Yeterli süre tanıdıktan sonra sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilirsiniz.

İnşaatta ayıp var, ne yapmalıyım?

Açık ayıpları teslim sonrası makul sürede, gizli ayıpları öğrenir öğrenmez derhal müteahhide bildirmeniz gerekmektedir. Süresinde ihbarda bulunmayan iş sahibi eseri kabul etmiş sayılır ve ayıba bağlı haklarını kaybeder. Süresinde ihbarda bulunursanız sözleşmeden dönme, bedel indirimi (Nisbi Metot ile hesaplanan) veya ücretsiz onarım seçimlik haklarından birini kullanabilirsiniz.

Sözleşme adi yazılı şekilde yapıldı, geçerli mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Ancak tapu devri yapılmışsa veya inşaat tamamlanmışsa geçersizliği ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılır. Geçersiz sözleşme nedeniyle zarara uğrayan taraf sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanabilir.

Müteahhitten daire satın aldım ama arsa sahibi bana tapu vermiyor. Haklarım neler?

Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişi, müteahhidin halefi sayılır. Müteahhit edimini yerine getirmedikçe siz de TMK md. 1023 iyiniyet korumasından yararlanamazsınız. Tapu devrinin sağlanabilmesi için müteahhidin kendi edimlerini eksiksiz yerine getirmiş olması şarttır. Bu nedenle müteahhit ile akdettiğiniz sözleşmenin içeriğinin ve müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin uzman avukat tarafından değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Sonuç: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davalarında Uzman Avukat Desteği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davaları; noterde yapılma zorunluluğu, inşaat ilerleme yüzdesine göre değişen fesih sonuçları (%90 kriteri), arsa sahibinin ödemezlik def’i ve birlikte ifa kuralı, müteahhide avans niteliğinde devredilen tapunun iadesi, gecikme tazminatında ihtirazi kayıt zorunluluğu ve tacir/kooperatif ayrımının cezai şart indirimindeki önemi gibi teknik hukuki meseleler içermektedir. Bu davaların olumlu sonuçlanması büyük ölçüde doğru strateji, eksiksiz delil toplanması ve süre kurallarına titizlikle uyulmasına bağlıdır.

Müteahhidinizle uyuşmazlık yaşıyorsanız veya tapu devrinde sorun yaşandıysa vakit kaybetmeksizin Av. Mehmet Sarıoğlu ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz. Diğer gayrimenkul uyuşmazlıkları hakkında bilgi almak için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

İletişim

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul hukuku konularında hukuki destek almak için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu’na aşağıdaki kanallardan ulaşabilirsiniz:

• Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75
• E-posta: bilgi@sarioglusefer.com
• Adres: Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No:9/2, Bakırköy/İstanbul

Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.