İçindekiler

Kira tahliye davası; kiraya verenin, kanunda sayılan belirli sebeplere dayanarak kira sözleşmesini mahkeme yoluyla sona erdirmesini ve kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlamaya yönelik davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı güçlü biçimde koruyan hükümler öngörmüştür; bu nedenle tahliye ancak kanunda sınırlı biçimde sayılan sebeplerin varlığı ve belirli usul koşullarının eksiksiz yerine getirilmesi hâlinde mümkündür. 2026 itibarıyla dikkat edilmesi gereken kritik gelişme: 01.09.2023’ten itibaren yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk şartı, Anayasa Mahkemesi tarafından anayasaya uygun bulunmuş olup (E. 2023/178, K. 2024/125, T. 27.06.2024) arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir. Dava türü, süre ve usul hatası doğrudan red sonucuna yol açtığından bu alanda uzman hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.

İstanbul’da kira tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre Bakırköy, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Çağlayan, Silivri, Adalar, Beykoz, Şile veya Kartal (Anadolu) Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Büromuz, Bakırköy merkezli olarak İstanbul’un her iki yakasındaki kira tahliye davalarında kiraya veren ve kiracı tarafına hukuki temsil hizmeti sunmaktadır.

Kira Tahliye Davası Nedir? Türleri ve Temel Farklar

TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, kiraya verenin dava yoluyla tahliye talep edebileceği sebepleri sınırlı biçimde saymıştır. Bu sebepler dışında kiraya verenin tahliye talep etme hakkı yoktur. Başlıca tahliye sebepleri ve aralarındaki temel farklar şöyledir:

İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK md. 350/1): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi. Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması zorunludur.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK md. 350/2): Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi sırasında kullanımın imkânsız hâle gelmesi. Dava açma süresi ihtiyaç davasıyla aynıdır.
Tahliye taahhüdü (TBK md. 352/1): Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK md. 352/2): Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki kez haklı ihtara muhatap olması. Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye (TBK md. 347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetmesi. Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulması zorunludur.
Temerrüt nedeniyle tahliye (icra yolu, İİK md. 269 vd.): Kiracının ödeme emrine rağmen kira bedelini 30 gün içinde ödememesi. Bu yol dava değil, ilamsız icra takibi yoluyla işletilir; 01.09.2023’ten itibaren yürürlükte olan zorunlu arabuluculuk şartının kapsamı dışındadır (Gaziantep BAM 12. HD, E. 2024/1407, K. 2024/1717, T. 06.11.2024).

Görevli Mahkeme, Kesin Yetki ve Taraf Ehliyeti

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda — ilamsız icra yoluyla tahliye hariç — Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (HMK md. 4/1-a). Bu kural, dava değerinden bağımsız olarak uygulanır; değer ne olursa olsun kira davası Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür (Yargıtay 6. HD, E. 2010/1364, K. 2010/6291, T. 26.05.2010; Yargıtay 3. HD, E. 2017/13843, K. 2017/12843, T. 28.09.2017).

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK md. 12/1). Bu kural kesin yetki niteliğinde olup taraflarca değiştirilemez. İstanbul’da taşınmazın bulunduğu ilçeye göre görevli adliye şöyle belirlenmektedir:

Bakırköy Adliyesi: Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Zeytinburnu, Esenler
Büyükçekmece Adliyesi: Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt
Küçükçekmece Adliyesi: Küçükçekmece, Başakşehir, Avcılar
Gaziosmanpaşa Adliyesi: Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan, Sultangazi
İstanbul Adliyesi (Çağlayan): Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer, Şişli
Silivri Adliyesi: Silivri. Çatalca Adliyesi Silivri’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Çatalca ilçesindeki taşınmaz davaları Çatalca Adliyesi’nde görülür.
Kartal (Anadolu) Adliyesi: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Çekmeköy
Adalar, Beykoz, Şile Adliyeleri: Kartal Adliyesi’nin mülhakatı olmakla birlikte her birinde asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan söz konusu ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalar kendi adliyelerinde görülür.

Taraf ehliyeti bakımından kiraya verenin mutlaka tapu maliki olması gerekmez; kira sözleşmesinin tarafı olması yeterlidir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/6154, K. 2017/14800, T. 30.10.2017). Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise TMK md. 691 uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu aranır; elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi zorunludur. Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan varsa aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davanın birlikte açılması gerekir (Yargıtay 6. HD, E. 2011/11754, K. 2012/205, T. 17.01.2012).

Zorunlu Arabuluculuk Şartı (01.09.2023’ten İtibaren)

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (HUAK) 18/B maddesi uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılan kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Anayasa Mahkemesi, bu düzenlemenin anayasaya uygun olduğunu teyit etmiştir (AYM, E. 2023/178, K. 2024/125, T. 27.06.2024).

Arabuluculuk şartına ilişkin uygulamada şu kurallar geçerlidir:

Dava şartı yokluğu: Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması hâlinde davanın usulden reddine karar verilir. Bu husus Yargıtay 3. HD’nin E. 2024/1931, K. 2025/780 (T. 12.02.2025) sayılı kararında açıkça onanmıştır. Arabuluculuk şartı sonradan tamamlanabilir nitelikte değildir; dava açıldıktan sonra yapılan başvurular geçersiz sayılmaktadır (Gaziantep 2. ATM, E. 2023/575, K. 2023/591, T. 27.10.2023; İstanbul 6. ATM, E. 2024/122, K. 2025/442, T. 26.06.2025).
Sürelere etkisi: Arabuluculuk sürecinde geçen süre, TBK md. 350’deki 1 aylık dava açma süresi gibi hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz; bu süre dava açma süresinden sayılmaz (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2548, K. 2025/5852, T. 03.12.2025).
Başvuru zamanı: Dava açma hakkı doğmadan veya yeni kira dönemi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvuruları geçerli kabul edilmektedir (İstanbul BAM 55. HD, E. 2024/1098, K. 2024/847, T. 27.03.2024; Ankara BAM 15. HD, E. 2024/3945, K. 2025/375, T. 13.02.2025).

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350/1)

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmesidir. Yeni malik için ise TBK md. 351 ayrı bir düzenleme öngörmektedir. Tahliye sonrasında kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz; aksi hâlde en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder (TBK md. 355).

İhtiyacın kabul edilebilmesi için şu koşulların bir arada bulunması zorunludur: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama süresince devam etmesi. Geçici veya henüz doğmamış ihtiyaçlar tahliye nedeni olamaz (Yargıtay 6. HD, E. 2015/966, K. 2015/6001, T. 16.06.2015).

Yargıtay uygulamasında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilen durumlar şunlardır: kiraya verenin altsoyunun (kızı ve damadının) tayin nedeniyle konut ihtiyacı (Yargıtay 6. HD, E. 2015/966, K. 2015/6001); 26 yaşındaki üniversite mezunu oğlunun annesinden ayrı yaşama isteği (Yargıtay 6. HD, E. 2013/12007, K. 2013/14454, T. 30.10.2013); şirketin üretim kapasitesinin ve çalışan sayısının artması nedeniyle işyeri genişletme ihtiyacı (Yargıtay 3. HD, E. 2023/4583, K. 2024/3289, T. 23.10.2024). İhtiyaçlının kendisinin kirada oturuyor olması ise ihtiyacın varlığına dair en güçlü kanıtlardan biri sayılmaktadır (İstanbul BAM 35. HD, E. 2025/5438, K. 2025/3212, T. 30.12.2025). Kira bedeli artırım talebinin ihtiyaç davasıyla birlikte bulunması ise tek başına samimiyetsizlik göstergesi sayılmamaktadır.

Öte yandan yargılama sırasında taşınmazın satılması ihtiyaç iddiasının samimiyetini ortadan kaldırabilir ve davanın konusuz kalmasına neden olabilir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/9396, K. 2019/4734, T. 21.05.2019).

Dava açma süresi kamu düzenindendir ve mahkemece resen gözetilir. Belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır (Yargıtay 6. HD, E. 2015/9993, K. 2016/1961, T. 14.03.2016; Bursa BAM 4. HD, E. 2024/3188, K. 2024/3486, T. 26.12.2024). TBK md. 353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi dolmadan önce kiracıya yazılı bildirimde bulunursa dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (Ankara BAM 15. HD, E. 2024/3945, K. 2025/375, T. 13.02.2025).

Tahliye Taahhüdü (TBK md. 352/1)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Usul işlemleri İİK md. 272-275 arasında düzenlenmiştir.

Taahhüdün geçerli olabilmesi için şu koşulların sağlanması zorunludur:

Yazılılık şartı: Taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir; noterde yapılması zorunlu değildir.
Zamanlama: Taahhüt, mutlaka kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya teslimden önce verilen taahhütler geçersizdir. Bu koşulun amacı kiracının sözleşme kurulurken baskı altında taahhüt vermesini önlemektir.
Noter onayı: Geçerlilik şartı değildir; ancak kiracı imzaya itiraz ederse İİK md. 275 uyarınca takibin devamı için taahhüdün noterlikçe resen tanzim veya tasdik edilmiş olması aranır.
Süre: Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir (Yargıtay 6. HD, E. 2014/12576, K. 2014/13711, T. 10.12.2014).

TBK md. 353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresinin dolmasından önce kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (Yargıtay 6. HD, E. 2015/9993, K. 2016/1961, T. 14.03.2016). Tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde de 01.09.2023’ten itibaren zorunlu arabuluculuk şartı uygulanmakta olup bu şart sağlanmadan açılan dava usulden reddedilmektedir (Yargıtay 3. HD, E. 2024/1931, K. 2025/780, T. 12.02.2025).

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK md. 352/2)

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki kez haklı ihtar gönderilmesidir. Bu yolun işletilebilmesi için şu koşulların sağlanması gerekir:

Aynı kira yılı koşulu: İhtarların aynı kira dönemi (veya 1 yılı aşan sözleşmelerde aynı yıl) içinde olması gerekir. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Yazılılık şartı: İhtarların yazılı (noter, telgraf veya ödeme emri) olması şarttır. İhtarnamede ödenmeyen ayların belirtilmesi yeterlidir; 30 günlük ödeme süresi tanınması zorunlu değildir (Yargıtay 6. HD, E. 2014/8591, K. 2014/10734, T. 01.10.2014). İhtarlarda ödenmeyen kira paralarının hangi aylara ait olduğunun açıkça belirtilmesi yeterli olup miktar gösterilmesi zorunlu değildir (Yargıtay 6. HD, E. 2010/10879, K. 2011/1683, T. 21.02.2011).
Ödemenin etkisi: İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme, ihtarın “haklı” olma vasfını değiştirmez (Yargıtay HGK, E. 2017/1289, K. 2021/1314, T. 02.11.2021). Ancak ihtar tebliğinden önce yapılan ödeme ihtarı haksız kılar; iki haklı ihtar koşulu gerçekleşmez (Yargıtay 6. HD, E. 2012/13829, K. 2012/16119, T. 06.12.2012).
İcra takibi yoluyla ihtar: İki haklı ihtarın icra takipleri yoluyla da gerçekleştirilebileceği ve tebliğ sonrası ödemelerin haklılığı etkilemeyeceği kabul edilmektedir (Yargıtay 6. HD, E. 2013/10338, K. 2013/12808, T. 23.09.2013).
Muacceliyet kaydı: Sözleşmede “bir kiranın ödenmemesi hâlinde diğerlerinin muaccel olacağı” şartı varsa, muaccel hâle gelen tüm alacak tek ihtarla istenmelidir; bu alacak bölünerek iki ayrı ihtara konu edilemez (Yargıtay 6. HD, E. 2012/1040, K. 2012/4443, T. 20.03.2012).
Dava açma süresi: Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır; bu süre geçtikten sonra açılan davalar süre yönünden reddedilir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/6196, K. 2017/14055, T. 17.10.2017).

10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye (TBK md. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanıyan istisnai bir düzenlemedir. Bu hak yalnızca konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar için geçerlidir; taşınmazın bu nitelikte olup olmadığı keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmektedir (Yargıtay 6. HD, E. 2014/9875, K. 2014/12692, T. 19.11.2014; Yargıtay 3. HD, E. 2024/3861, K. 2025/4232, T. 23.09.2025).

Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmalıdır. Bildirimin bu süre içinde kiracının eline ulaşmış olması zorunludur; yalnızca postaya verilmesi yeterli değildir (Yargıtay 6. HD, E. 2015/9208, K. 2016/1451, T. 29.02.2016). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme sona erdirilebilir.

10 yılın hesaplanması: Süre, sözleşmenin ilk bitim tarihinden itibaren başlayan uzama dönemlerini kapsar (1 yıl asıl süre + 10 yıl uzama). Taraflar arasında yapılan her yeni tarihli yazılı sözleşme önceki dönemi tasfiye eder ve 10 yıllık süreyi sıfırlayarak yeniden başlatır. Yargıtay HGK’nın E. 2017/458, K. 2021/614 (T. 25.05.2021) sayılı kararı bu ilkeyi en kapsamlı ve bağlayıcı biçimde hükme bağlamıştır: “Her yenileme sözleşmesi 10 yıllık süreyi yeniden başlatır. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeni bir sözleşme yapmışlarsa, 10 yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitiminden itibaren hesaplanır.” Yargıtay 3. HD’nin E. 2017/2915, K. 2017/14185 (T. 19.10.2017) sayılı kararında 1998 başlangıçlı sözleşmenin 2010’da yenilenmesi nedeniyle 10 yıllık sürenin yeni tarihten itibaren hesaplanacağı belirtilerek dava reddedilmiştir.

Geçiş hükümleri: 6101 sayılı Kanun Geçici md. 2 uyarınca 01.07.2012 itibarıyla 10 yılı dolanlar için 2 yıl, dolmamış ancak 5 yıldan az kalmış olanlar için 5 yıllık ek süreler öngörülmüştür.

10 yıllık uzama süresine dayalı tahliyelerde 10 yılın dolduğu tarihten sonraki ilk uzama yılının bitiminden 3 ay önce ihtarın tebliğ edilmesi gerekmekte; erken açılan dava süresizlikten reddedilmektedir (İstanbul BAM 36. HD, E. 2021/1010, K. 2023/2382, T. 19.10.2023).

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350/2)

Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi durumunda kiraya verene tanınan tahliye hakkıdır. Yapılacak tadilatın “esaslı” olması ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımının “imkânsız” hâle gelmesi şarttır.

Taşınmazın çatılı işyeri olup olmadığının tespiti için keşif yapılmalı, imar projesi ve ruhsat incelenerek kullanımın imkânsızlığı netleştirilmelidir (Yargıtay 6. HD, E. 2015/583, K. 2015/1617, T. 19.02.2015). Taşınmazın niteliği ve sözleşmenin belirli/belirsiz süreli olup olmadığı belirlenmeden, dava açma süresinin kamu düzeninden olduğu gözetilmeden karar verilemez (Yargıtay 6. HD, E. 2016/6359, K. 2016/4846, T. 21.06.2016).

Kiracıya öncelik hakkı (TBK md. 355): Yeniden inşa edilen taşınmazda eski kiracının, yeni durumu ve bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya veren, inşaat bitince kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Kiracı bu hakkı 1 ay içinde kullanmazsa hak düşer. Kiraya veren taşınmazı haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz; aksi hâlde en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlü olur.

Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

Kira tespiti (TBK md. 344): Yenilenen dönemlerde kira artışı, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ancak 5 yıl geçtikten sonra emsal bedeller ve hakkaniyet gözetilerek kira tespit davası yoluyla bedel yeniden belirlenebilir. 5 yıl dolmadan emsal araştırması yapılamaz (Yargıtay 3. HD, E. 2017/2915, K. 2017/14185, T. 19.10.2017).

TÜFE sınırlaması ve güncel durum: Konut kiralarında 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. 01.07.2024 itibarıyla bu sınırlama sona ermiş ve yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırına dönülmüştür.

Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama (TBK md. 138): Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü durumlar (ekonomik kriz, pandemi vb.) nedeniyle borcun ifası dürüstlük kuralına aykırı derecede güçleşirse taraflar kira bedelinin güncel koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu dava için 5 yıllık sürenin dolması beklenmez; uyarlama “sözleşmeye bağlılık” ilkesinin istisnası olup TMK md. 2 çerçevesinde uygulanır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde (25 yıllık gibi) emlak vergisi artışları ve ekonomik değişimler bu kapsamda değerlendirilebilir; ancak uyarlamanın kira tespiti usulüyle değil, işlem temelinin çöküp çökmediği irdelenerek yapılması gerekir (Yargıtay 3. HD, E. 2023/4970, K. 2024/1277, T. 22.04.2024).

Dava Süreci: Adım Adım

1. Tahliye sebebinin ve türünün belirlenmesi: Hangi tahliye sebebine dayanılacağı baştan net biçimde tespit edilmelidir; yanlış gerekçeyle açılan dava reddedilir.
2. Süre kontrolü: İlgili tahliye sebebi için öngörülen dava açma süresinin dolup dolmadığı kontrol edilir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkemece resen gözetilir.
3. Arabuluculuk başvurusu: 01.09.2023’ten itibaren açılan davalarda (ilamsız icra hariç) arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde geçen süre dava açma sürelerinden sayılmaz.
4. Dava dilekçesinin hazırlanması: Yetkili sulh hukuk mahkemesi belirlenerek dava açılır; dilekçede tahliye sebebi, hukuki dayanak ve talep açıkça belirtilir.
5. Harç ve masrafların yatırılması: Dava değeri üzerinden nispi harç ve gider avansı ödenir.
6. Yargılama: Sulh hukuk mahkemesinde ön inceleme ve tahkikat aşamaları yürütülür; ihtiyaç davalarında ihtiyacın gerçekliği araştırılır, tahliye taahhüdü davalarında imza incelemesi yapılabilir.
7. Karar ve icra: Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla kiracının taşınmazdan çıkarılması sağlanır.

Kira Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti 2026

Kira tahliye davalarında yargılama masrafları; dava değeri üzerinden hesaplanan nispi harç, tebligat giderleri ve varsa keşif masraflarından oluşur. Avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ve İstanbul Barosu tavsiye tarifesi çerçevesinde belirlenmektedir. Ayrıntılı bilgi için büromuzu arayabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tahliye davası ne kadar sürer?

İstanbul’da kira tahliye davaları ortalama 1 ila 2 yıl sürmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları ihtiyacın araştırılması nedeniyle daha uzun; tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar davaları belge odaklı olduğundan daha kısa sürebilir. Arabuluculuk süreci de bu süreye eklenmektedir.

Kiracı evi boşaltmazsa ne yapabilirim?

Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra dairesine başvurarak kiracının zorla tahliyesi sağlanabilir. Kiracıya taşınmazı boşaltması için yasal süre verilir; süre sonunda icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?

Hayır. Taahhüdün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmesi zorunludur. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde alınan taahhütler geçersizdir. Ayrıca taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kazanırsam kiracı ne zaman çıkmak zorunda?

Karar kesinleştikten sonra kiracıya taşınmazı boşaltması için yasal süre tanınır. Kiracı bu süre içinde çıkmazsa icra yoluyla tahliye uygulanır. Tahliyeden sonra kiraya veren taşınmazı 3 yıl boyunca haklı sebep olmaksızın başkasına kiralayamaz.

10 yıllık tahliye için nasıl bir yol izlemeliyim?

Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmanız ve bildirimin fiilen kiracının eline geçmesi gerekmektedir. Postaya verilmesi yeterli değildir. Bildirimde bulunulduktan sonra ilgili uzama yılının bitiminde dava açılabilir. Aralarında herhangi bir dönemde yeni yazılı sözleşme yapılmışsa 10 yıllık süre o sözleşmeden itibaren yeniden işlemeye başlar.

Arabuluculuğa gitmeden dava açabilir miyim?

01.09.2023’ten itibaren açılan kira davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurmadan dava açılması hâlinde dava usulden reddedilir. Dava açıldıktan sonra arabuluculuğa başvurulması ise geçersizdir; şart baştan sağlanmış olmalıdır. Arabuluculukta geçen süre dava açma sürelerinden sayılmaz.

İki haklı ihtar için ihtarı noter aracılığıyla mı göndermem gerekiyor?

İhtarın yazılı olması yeterlidir; noter ihtarnamesi, telgraf veya icra kanalıyla tebliğ edilebilir. İhtarnamede 30 günlük ödeme süresi tanınması zorunlu değildir; ödenmeyen aya ilişkin bilgi yeterlidir. Kiracı ihtarın tebliğinden önce ödeme yaparsa ihtar haksız kalır. Tebliğden sonra yapılan ödeme ise ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

Sonuç: Kira Tahliye Davasında Uzman Avukat Desteği

Kira tahliye davaları; tahliye sebebinin doğru belirlenmesi, hak düşürücü sürelerin titizlikle takip edilmesi, 01.09.2023’ten itibaren zorunlu hâle gelen arabuluculuk şartının usulüne uygun yerine getirilmesi ve mahkeme sürecinde delillerin etkin biçimde sunulmasını gerektiren teknik bir alandır. Süre veya usul hatası doğrudan davanın reddine yol açabileceğinden, herhangi bir tahliye sebebine dayanmadan önce uzman bir avukattan hukuki değerlendirme alınması büyük önem taşımaktadır.

İstanbul’daki kira tahliye davalarında hukuki destek almak için vakit kaybetmeksizin Av. Mehmet Sarıoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Diğer gayrimenkul uyuşmazlıkları hakkında bilgi almak için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

İletişim

Kira hukuku ve tahliye davaları konularında hukuki destek almak için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu’na aşağıdaki kanallardan ulaşabilirsiniz:

Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75
E-posta: bilgi@sarioglusefer.com
Adres: Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No:9/2, Bakırköy/İstanbul

Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.