Önalım (şufa) davası; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşların aynı koşullarla o payı öncelikli olarak satın alma hakkını dava yoluyla kullanmasına imkân tanıyan davadır. Türk Medeni Kanunu’nun 732-734. maddeleri arasında düzenlenen kanuni önalım hakkı; taşınmazın parçalanmasını önlemek ve hissedarlar arasına yabancı bir kişinin girmesine engel olmak amacıyla öngörülmüştür (Yargıtay İçtihadı Birleştirme BGK, 1956/12 E., 1957/2 K., T. 27.03.1957). Hak düşürücü süreler, noter bildirimi zorunluluğu ve bedel depozu gibi katı usul koşulları nedeniyle bu davada her adımın doğru atılması büyük önem taşımaktadır.
İstanbul’da önalım davaları, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre Bakırköy, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Çağlayan, Silivri veya Kartal (Anadolu) Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.
1. Önalım Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği
Önalım (şufa) hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikli satın alma yetkisi veren bir haktır. Kanuni önalım hakkı TMK md. 732-734 arasında düzenlenmiş olup taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biridir.
Önalım hakkı yenilik doğuran (inşai) bir haktır ve ancak dava yoluyla kullanılmasıyla hukuki sonuç doğurur; bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle gelir (Yargıtay 14. HD, 2018/190 E., 2021/2430 K., T. 01.04.2021; Yargıtay HGK, 2022/890 E., 2023/1223 K., T. 13.12.2023).
Kanuni önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkı birbirinden ayrılmalıdır: kanuni önalım hakkı paylı mülkiyetin kendisinden doğarken, sözleşmeden doğan önalım hakkı taşınmazın maliki ile hak sahibi arasında yapılan yazılı bir sözleşme ile kurulur (TMK md. 735, TBK md. 237). Sözleşmeden doğan önalım hakkı başlangıçta şahsi hak niteliğinde olmakla birlikte, tapuya şerh edilmesiyle ayni hak niteliği kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir hâle gelir (Yargıtay HGK, 2013/494 E., 2014/153 K., T. 26.02.2014).
2. Davacı Ehliyeti: Kimler Önalım Hakkını Kullanabilir?
Önalım hakkını sadece satış anında paydaş olan ve bu sıfatını dava sonuna kadar koruyan kişiler kullanabilir. İmar uygulaması sonrası paydaşlık sıfatını kaybeden davacıların aktif dava ehliyeti bulunmamaktadır (Yargıtay 14. HD, 2014/12256 E., 2015/2968 K., T. 18.03.2015).
Elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi zorunludur (Yargıtay 14. HD, 2016/13660 E., 2020/1710 K., T. 12.02.2020). Elbirliği mülkiyetinde tek mirasçının açtığı davada diğer mirasçıların muvafakatinin alınması usulü, hak düşürücü süre ve bildirim konularında da önem taşımaktadır (Yargıtay HGK, 2019/740 E., 2022/795 K., T. 31.05.2022).
Fiili taksim ve dürüstlük kuralı sınırı: Taşınmaz paydaşlarca kendi aralarında rızaen bölünmüş ve her bir paydaş belirli bir kısmı kullanıyorsa, bir paydaşın kendi kullandığı yeri satması hâlinde diğerinin önalım davası açması TMK md. 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırıdır. Bu savunma yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece resen dikkate alınır (Yargıtay HGK, 2021/676 E., 2023/96 K., T. 15.02.2023; Yargıtay 7. HD, 2024/339 E., 2024/5335 K., T. 28.11.2024; Yargıtay HGK, 2017/1763 E., 2019/129 K., T. 12.02.2019).
3. Davalı Ehliyeti: Dava Kime Karşı Açılır?
Önalım davası satıcı paydaşa değil, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkı kullanması mümkün değildir; zira paydaş “üçüncü kişi” sayılamaz. Pay dava açılmadan önce birden fazla kez el değiştirmişse, dava en son satın alan (güncel tapu maliki) kişiye karşı açılır; dava tapu kaydının iptali amacını taşıdığından kayıt sahibi aleyhine açılması zorunludur (Yargıtay 14. HD, 2016/12387 E., 2020/65 K., T. 06.01.2020).
Davalının satıştan önce de paydaş olması durumunda üçüncü kişi sayılamayacağı için aleyhine önalım davası açılamaz (Yargıtay 14. HD, 2016/14790 E., 2018/1 K., T. 08.01.2018; Yargıtay 7. HD, 2023/333 E., 2024/471 K., T. 24.01.2024). Öte yandan derece mahkemelerinin paydaşa satış veya vekâlet ilişkisi nedeniyle önalım hakkını reddederken usuli güvencelere uyması gerektiği, aksi durumun mülkiyet hakkı ihlali oluşturacağı AYM tarafından da güvence altına alınmıştır (AYM, B. 2015/19590, T. 07.03.2019).
4. Önalım Hakkının Doğum Koşulları ve Kapsam Dışı Devirler
Önalım hakkı, payın üçüncü kişiye “satılması” ile doğar. Gerçek bir satışın konusu olmayan temliklerde bu hak kullanılamaz. Kapsam dışı kalan devirler şunlardır:
- Bağış (hibe) ve miras: Temlikin hibe şeklinde olması veya miras hukukuna dayalı (mirasın paylaşılması vb.) olması durumunda önalım hakkı doğmaz (Yargıtay HGK, 2017/1763 E., 2019/129 K.; Yargıtay 14. HD, 2013/11108 E., 2014/757 K., T. 17.01.2014). Şeklen satış gibi görünse de miras hukukundan doğan amaçlarla veya hibe düşüncesiyle yapılan akraba içi temliklerde de önalım hakkı cereyan etmez (Yargıtay HGK, 2012/239 E., 2012/411 K., T. 27.06.2012).
- Trampa (takas): Muvazaalı olmadığı sürece trampa işlemlerinde önalım hakkı kullanılamaz (Yargıtay 7. HD, 2022/7227 E., 2023/2071 K., T. 10.04.2023; Yargıtay İBK 1957/2).
- Cebri artırma ve ihale: TMK md. 733/1 uyarınca cebri artırmayla satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bu istisna dar yorumlanmalıdır: Özelleştirme İdaresi tarafından yapılan “ihtiyari ihaleler” cebri satış kapsamına girmez ve bu satışlarda önalım hakkı kullanılabilir (Yargıtay HGK, 2022/711 E., 2023/436 K., T. 10.05.2023).
- Emanet temlik iadesi veya bedelsiz iade: Devrin gerçek bir satış olmayıp emanet temlik iadesi veya bedelsiz iade olduğunun ispatlanması hâlinde önalım hakkı doğmaz (Yargıtay HGK, 2022/890 E., 2023/1223 K., T. 13.12.2023).
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Bu sözleşme kapsamında yapılan devirlerin “gerçek satış” sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır; devrin edim ifası niteliğinde olması durumunda önalım hakkının doğmayabileceği kabul edilmektedir (Yargıtay HGK, 2012/198 E., 2012/702 K., T. 10.10.2012).
- Sermaye vaz’ı: Yargıtay İBK 1957/2 uyarınca hibe, trampa ve sermaye vaz’ı gibi tasarruflarda şufa hakkı cereyan etmez.
5. Görevli Mahkeme ve İstanbul’daki Adliye Dağılımı
Önalım davaları HMK md. 2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK md. 12). İstanbul’da ilçeye göre görevli adliye:
- Bakırköy Adliyesi: Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Zeytinburnu, Esenler
- Büyükçekmece Adliyesi: Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt
- Küçükçekmece Adliyesi: Küçükçekmece, Başakşehir, Avcılar
- Gaziosmanpaşa Adliyesi: Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan, Sultangazi
- İstanbul Adliyesi (Çağlayan): Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer, Şişli
- Silivri Adliyesi: Silivri. Çatalca Adliyesi Silivri’nin mülhakatı olmakla birlikte asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan Çatalca ilçesindeki taşınmaz davaları Çatalca Adliyesi’nde görülür.
- Kartal (Anadolu) Adliyesi: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Çekmeköy
- Adalar, Beykoz, Şile Adliyeleri: Kartal Adliyesi’nin mülhakatı olmakla birlikte her birinde asliye hukuk mahkemesi bulunduğundan söz konusu ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalar kendi adliyelerinde görülür.
6. Bildirim Yükümlülüğü
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda, bu satışın diğer paydaşlara bildirilmesi yasal bir zorunluluktur. TMK md. 733/3 uyarınca yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi emredici bir şekil şartıdır.
Bu yükümlülüğün en kritik sonucu şudur: sürenin başlaması için “öğrenme” olgusu değil, noter bildirimi esastır. Önalım hakkı sahibinin satışı noter bildirimi dışında başka bir yoldan öğrenmesi — gazete, komşu, tapu araştırması vb. — 3 aylık süreyi başlatmaz (Yargıtay HGK, 2017/2218 E., 2021/646 K., T. 01.06.2021). Davalı alıcıların satışı noter aracılığıyla bildirmemesi durumunda, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendilerinin sebebiyet vermiş olduğu kabul edilir (Yargıtay 6. HD, 2010/6661 E., 2010/11035 K., T. 19.10.2010). Bildirimin noter aracılığıyla yapılmasının emredici olduğu ve hak düşürücü sürenin bu resmi bildirimle başlayacağı da teyit edilmiştir (Yargıtay 14. HD, 2014/7344 E., 2014/12294 K., T. 04.11.2014).
7. Hak Düşürücü Süreler
Önalım hakkı, kanunda öngörülen belirli süreler içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. TMK md. 733/4 uyarınca bu hak iki ayrı süreyle sınırlandırılmıştır:
- 3 aylık süre: Satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren başlar.
- 2 yıllık mutlak süre: Her hâlde satışın gerçekleştiği tarihten itibaren işler; noter bildirimi yapılmamış olsa dahi bu sürenin geçmesiyle hak düşer.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkemece resen gözetilir. Yargıtay 7. HD’nin 2022/318 E., 2023/1861 K. (T. 30.03.2023) sayılı kararında şu ilke açıkça hükme bağlanmıştır: “Noter aracılığıyla bildirimde bulunulmamışsa, üç aylık süre işlemeye başlamaz; bu durumda iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir.” İstanbul BAM 7. HD’nin 2017/1936 E., 2017/1805 K. (T. 14.12.2017) sayılı kararında da noter bildirimi yapılmamış olsa dahi satış tarihinden itibaren 2 yıllık mutlak sürenin geçmesiyle davanın usulden reddi gerekeceği teyit edilmiştir.
Sürelerin hesaplanmasında TMK md. 93 uyarınca resmi tatillere denk gelen süre sonları dikkate alınır (Yargıtay 14. HD, 2019/788 E., 2019/3025 K., T. 02.04.2019). Hak düşürücü sürenin başlangıcında, mülkiyetin tescil ile aleniyet kazandığı tarih esas alınmalıdır; satış vaadi sözleşmesine dayalı hükmen tescil durumlarında da hak düşürücü süre tapu tesciline göre başlar (Yargıtay 14. HD, 2016/10672 E., 2017/3765 K.; Yargıtay 14. HD, 2015/17608 E., 2016/3269 K., T. 15.03.2016).
8. Önalım Bedeli ve Depo Şartı
Önalım hakkı sahibi, payın mülkiyetini kazanmak için satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin (harç ve masrafların) tamamını ödemekle yükümlüdür (TMK md. 734). Mahkeme bu bedelin nakden yatırılması (depo edilmesi) için davacıya kesin süre verir; kesin süre içinde depo edilmeyen bedel davanın reddine yol açar (TMK md. 94).
Yargıtay 7. HD’nin 2021/2435 E., 2022/2032 K. (T. 15.03.2022) sayılı kararında bu ilke kapsamlı biçimde hükme bağlanmıştır: “Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile harç ve masrafların toplamıdır. Bu bedelin mahkemece belirlenen makul sürede depo edilmesi ve paranın değer kaybını önlemek adına vadeli bir hesapta nemalandırılması gerekir. Eksik depo veya nemalandırma yapılmaması bozma nedenidir.”
Bedelin dava tarihinden bilirkişi incelemesine kadar geçen sürede nemalandırılması (güncellenmesi) gerekmektedir; aksi durum davacıyı amaç dışı zenginleştirir ve TMK md. 2’ye aykırılık oluşturur (Yargıtay 7. HD, 2022/52 E., 2022/4363 K., T. 21.06.2022; Yargıtay 7. HD, 2021/6683 E., 2022/2955 K., T. 19.04.2022). Önalım bedelinin mahkeme veznesinde vadeli hesapta nemalandırılmaması nedeniyle oluşan değer kaybı mülkiyet hakkı ihlali teşkil eder ve tazminat gerektirir (AYM, B. 2016/62537, T. 20.11.2019).
9. Muvazaalı Satış Bedeli
Önalım hakkını engellemek amacıyla satış bedelinin tapuda gerçekte olduğundan yüksek gösterilmesi durumunda davalı (alıcı), resmi sözleşmenin tarafı olduğu için kendi muvazaasına dayanamaz. Buna karşılık davacı (paydaş) bedelin yüksek gösterildiğini her türlü delille ispatlayabilir; zira önalım hakkı sahibi işlemin tarafı olmayan üçüncü kişi konumundadır.
Yargıtay 7. HD’nin 2023/1828 E., 2024/1412 K. (T. 07.03.2024) sayılı güncel kararında şu kural açıkça hükme bağlanmıştır: “Davalı, resmi satış sözleşmesinin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamaz. Önalım davası açıldıktan sonra vergi dairesine pişmanlık dilekçesi verilerek bedelin düzeltilmesi sonuca etkili değildir; tapudaki resmi bedel esas alınır.” Yargıtay 14. HD’nin 2016/12131 E., 2019/8884 K. (T. 19.12.2019) sayılı kararında davacının satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia edebileceği, bu iddia kanıtlanamazsa tapuda yazılı bedel üzerinden depo kararı verileceği belirtilmiştir.
Satış bedelinde muvazaa iddiası varsa önce bu hususun açıklığa kavuşturulması gerektiği; uyuşmazlık giderilmeden verilen depo kararının hukuki değer taşımayacağı da vurgulanmıştır (Yargıtay 6. HD, 2010/5976 E., 2010/9213 K., T. 20.07.2010). Nispi muvazaa durumunda önalım hakkı sahibinin taraf olmadığı işlemdeki muvazaayı tanık dahil her türlü delille ispatlayabileceği ve muvazaa sabit ise önalım hakkının gerçek (ilk) satış bedeli üzerinden tanınması gerektiği de kabul edilmektedir (Yargıtay HGK, 2020/271 E., 2022/1341 K., T. 19.10.2022).
10. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TMK md. 735-738)
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, bir taşınmazın maliki ile hak sahibi arasında yazılı şekilde yapılan bir sözleşme ile kararlaştırılır (TMK md. 735, TBK md. 237). Hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şerhin etkisi şerh tarihinden itibaren 10 yıl geçmekle sona erer (TMK md. 735/2, TBK md. 238).
Yargıtay 7. HD’nin 2021/6683 E., 2022/2955 K. (T. 19.04.2022) sayılı kararında miras taksim sözleşmesi ile kararlaştırılan ve tapuya beyanlar hanesine yazdırılan önalım hakkının payın üçüncü kişiye satılması durumunda kullanılabileceği teyit edilmiştir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için payın davalı adına tapuda tescil edilmiş olması bir ön şarttır; henüz tescil gerçekleşmeden açılan davalarda “dava ön şartı yokluğu” nedeniyle ret kararı verilmelidir (Yargıtay 14. HD, 2015/12371 E., 2016/3455 K., T. 21.03.2016).
11. Önalım Hakkından Feragat ve Kaldırılması
Önalım hakkından feragat TMK md. 733/2 uyarınca iki şekilde gerçekleşebilir:
- Genel feragat: Gelecekteki tüm satışları kapsayan feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur. Yargıtay 14. HD’nin 2016/7506 E., 2019/5972 K. (T. 26.09.2019) sayılı kararında genel feragatin resmi şekil ve şerh şartına tabi olduğu, satış senedinde açık feragat beyanı yoksa hakkın düşmeyeceği belirtilmiştir.
- Belirli bir satışa yönelik vazgeçme: Sadece gerçekleşen veya gerçekleşecek belirli bir satış işlemi için haktan vazgeçme yazılı şekle tabidir; bu vazgeçme satıştan önce veya sonra yapılabilir. Belirli bir şahsa ve satışa yönelik düzenlenen “adi yazılı feragatname” geçerli sayılır; bu tür feragatlerde resmi şekil ve şerh şartı aranmaz (Yargıtay 6. HD, 2011/11373 E., 2011/12630 K., T. 22.11.2011). Davacı ile davalı arasında yapılan “önalım hakkını kullanmayacaklarına dair yazılı sözleşme” belirli bir satışa yönelik feragat niteliğinde kabul edilerek davanın reddi gerektiği hükme bağlanmıştır (Yargıtay 14. HD, 2015/8889 E., 2017/1587 K., T. 02.03.2017).
Sözlü veya zımni feragat mümkün değildir. Satış öncesi sözlü muvafakat verildiği iddiası yazılı bir belge ile kanıtlanmadığı sürece hakkı ortadan kaldırmaz (İzmir BAM 14. HD, 2017/466 E., 2017/1018 K., T. 06.11.2017).
12. Tarımsal Arazilerdeki Özel Durum
5403 sayılı Kanun md. 8/İ ile düzenlenen “sınırdaş malikin önalım hakkı” 2020 yılında kaldırılmıştır. Ancak bu tarihten önceki satışlar için “hukuki güvenlik ilkesi” gereği eski hükümlerin uygulanabileceği belirtilmektedir. Bu konudaki önalım davalarında da TMK md. 732 vd. hükümleri ve noter bildirimi zorunluluğu uygulanmaktadır (Yargıtay HGK, 2022/1200 E., 2023/984 K., T. 18.10.2023).
13. Dava Süreci: Adım Adım
- 1. Satışın öğrenilmesi ve sürenin tespiti: Tapu müdürlüğünden taşınmazın güncel kaydı alınarak satışın tarihi ve noter bildirimi yapılıp yapılmadığı kontrol edilir. Hak düşürücü süre işlemeye başlamışsa acil dava açılması gerekir.
- 2. Fiili taksim savunmasının değerlendirilmesi: Taşınmazın paydaşlarca fiilen bölünmüş kullanılıp kullanılmadığı araştırılır; bu savunma dava açılmadan önce değerlendirilmelidir.
- 3. Dava dilekçesinin hazırlanması: Yetkili asliye hukuk mahkemesi belirlenerek dava açılır; dilekçede tapu iptali ve tescil talebi açıkça belirtilir.
- 4. Bedel depozu: Mahkemece belirlenen kesin süre içinde satış bedeli ile tapu harç ve masraflarının tamamı vadeli hesapta nemalandırılarak mahkeme veznesine yatırılır. Eksik veya nemalandırılmamış depo bozma nedenidir.
- 5. Muvazaa iddiasının ileri sürülmesi (gerekirse): Tapudaki satış bedelinin gerçek değeri yansıtmadığı düşünülüyorsa her türlü delille ispat yoluna gidilir.
- 6. Karar ve tescil: Mahkeme kararı kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne başvurularak tescil işlemi tamamlanır.
14. Önalım Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti 2026
Önalım davalarında yargılama masrafları; dava değeri üzerinden hesaplanan nispi harç, tebligat giderleri ve varsa bilirkişi ücretlerinden oluşur. Dava değeri, satın alınan payın tapu değeri üzerinden belirlenir. Önalım bedelinin de mahkeme veznesine yatırılması gerektiğinden toplam maliyet önemli bir rakama ulaşabilmektedir. Avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ve İstanbul Barosu tavsiye tarifesi çerçevesinde belirlenmektedir. Ayrıntılı bilgi için gayrimenkul avukatı ücreti 2026 sayfamızı inceleyebilir ya da büromuzu arayabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Önalım davası açmak için ne kadar sürem var?
Satış noter aracılığıyla size bildirilmişse bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde dava açmanız gerekir. Bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılabilir. Bu süreler hak düşürücü olup mahkemece resen dikkate alınır; geçirilmesi hâlinde dava reddedilir.
Satışı komşumdan öğrendim, 3 aylık süre başladı mı?
Hayır. 3 aylık sürenin başlaması için noter aracılığıyla resmi bildirim yapılması zorunludur. Satışı gazete, tapu araştırması, komşu veya başka herhangi bir yoldan öğrenmeniz bu süreyi başlatmaz. Bildirim yapılmamışsa 2 yıllık mutlak süre uygulanır.
Taşınmazı kullanan paydaş kendi bölümünü sattı, önalım davası açabilir miyim?
Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve herkes kendi kullandığı kısmı kullanıyorsa, satıcı paydaşın kendi kullandığı yeri satması hâlinde önalım hakkı kullanmanız dürüstlük kuralına (TMK md. 2) aykırı sayılabilir ve davanız reddedilebilir. Bu savunma yargılamanın her aşamasında ileri sürülebildiğinden davanızı açmadan önce bu durumu değerlendirmeniz önerilir.
Önalım bedelini ne kadar sürede yatırmalıyım?
Mahkemenin belirlediği kesin süre içinde tapudaki satış bedeli ile tapu harç ve masraflarının toplamını vadeli hesapta nemalandırılmış olarak yatırmanız gerekir. Kesin sürenin kaçırılması veya bedelin eksik ya da nemalandırılmadan yatırılması davanın reddine yol açar.
Tapudaki satış bedeli çok yüksek gösterilmiş, ne yapabilirim?
Satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini tanık dahil her türlü delille ispatlayabilirsiniz. İspat edebilirseniz mahkeme gerçek satış bedeli üzerinden önalım hakkınızı tanır. Davalı alıcı ise resmi sözleşmenin tarafı olduğu için kendi muvazaasına dayanamaz; dava açıldıktan sonra vergi dairesine pişmanlık dilekçesi vererek bedeli düzelttirmesi sonucu değiştirmez.
Önalım hakkından önceden vazgeçebilir miyim?
Gelecekteki tüm satışları kapsayacak şekilde genel feragat; resmi senet düzenlenmesi ve tapuya şerh verilmesi koşuluyla mümkündür. Belirli bir satışa yönelik vazgeçme ise adi yazılı şekilde yapılabilir. Sözlü veya zımni feragat her durumda geçersizdir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkım var ama tapuya şerh verilmedi. Bu hakkı kullanabilir miyim?
Şerh verilmemiş sözleşmeden doğan önalım hakkı yalnızca sözleşmenin tarafları arasında geçerlidir; üçüncü kişilere (taşınmazı satın alan alıcıya) karşı ileri sürülemez. Hakkı üçüncü kişilere karşı da kullanabilmek için tapuya şerh verilmesi zorunludur; şerhin etkisi 10 yıl devam eder.
Sonuç: Önalım Davasında Uzman Avukat Desteği
Önalım davası; 3 aylık ve 2 yıllık hak düşürücü sürelerin titizlikle takip edilmesi, noter bildirimi zorunluluğunun doğru anlaşılması, satış bedelinin eksiksiz ve nemalandırılmış olarak kesin süre içinde depo edilmesi, fiili taksim savunmasının önceden değerlendirilmesi ve muvazaa iddialarının delilleriyle desteklenmesi gibi çok sayıda teknik koşulu bir arada barındıran bir dava türüdür. Herhangi bir usul hatasının hak kaybına doğrudan yol açabileceği bu davada baştan itibaren uzman hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Payınızın üçüncü kişiye satıldığını öğrendiyseniz hak düşürücü süreler işlemeye başlamadan vakit kaybetmeksizin Av. Mehmet Sarıoğlu ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz. Diğer gayrimenkul uyuşmazlıkları hakkında bilgi almak için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
İletişim
Önalım (şufa) davası ve gayrimenkul hukuku konularında hukuki destek almak için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu’na aşağıdaki kanallardan ulaşabilirsiniz:
Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75
E-posta: bilgi@sarioglusefer.com
Adres: Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No:9/2, Bakırköy/İstanbul
Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.