Teferruğ Nedir? Şartları, Bedeli ve Geri Alma Hakkı

Teferruğ, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 98. maddesinde belirtilen koşullarla, kamu alacağı için haczedilen ve yapılan artırmalara rağmen satılamayan bir gayrimenkulün, alacaklı amme idaresi tarafından belirli bir bedel üzerinden edinilmesidir. İkinci artırmanın sonuçsuz kalması tek başına teferruğ sonucunu doğurmaz. İkinci artırma tarihinden itibaren bir yıl içinde taşınmazın en az bir defa daha satışa çıkarılması, yine satılamaması, alacaklı idarenin talebi ve satış komisyonunun kararı gerekir. Teferruğ bedeli taşınmaz için biçilen rayiç değerin %50’sidir; borçlunun kanunda öngörülen bir yıllık süre içinde kamu alacağını gecikme zamlarıyla birlikte ödeyerek taşınmazı geri alma hakkı vardır.

Teferruğ hangi hukuki amaca hizmet eder?

Kamu alacaklarının olağan cebrî tahsil yöntemi, borçlunun haczedilen malının paraya çevrilmesi ve elde edilen bedelin kamu borcuna uygulanmasıdır. Teferruğda ise satış sürecinin başarısızlığı üzerine idare, taşınmazı üçüncü kişiye satmak yerine bizzat edinir. Bu nedenle teferruğ, sıradan bir açık artırma satışı, kamulaştırma veya borçlunun idareye rızai taşınmaz devri değildir. Hukuki sebep kamu alacağının tahsili; işlem dayanağı ise münhasıran 6183 sayılı Kanun’un 98. maddesidir.

Amme alacağının niteliği ve 6183 sayılı Kanun kapsamı, teferruğun hangi borçlar için kullanılabileceğini belirler. 6183 sayılı Kanun’a tabi her alacak bakımından aynı mahkemenin görevli olduğu da varsayılamaz; alacağın vergi, belediye alacağı veya sosyal güvenlik primi olması yargısal yolu etkileyebilir.

6183 sayılı Kanun’un 62. maddesi, haczin kamu alacağına yetecek miktarla sınırlı tutulmasını ve tahsil dairesinin idareyle borçlunun menfaatlerini mümkün olduğunca bağdaştırmasını emreder. Bu ölçülülük yaklaşımı teferruğa giden değerleme ve satış sürecinde de göz ardı edilemez. Ancak taşınmazın satılamaması nedeniyle idarenin edinimine izin veren özel koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca incelenir.

6183 sayılı Kanun’un 98. maddesine göre teferruğ şartları nelerdir?

Kanunun aradığı şartlar birlikte gerçekleşmelidir. Bir taşınmaza haciz konulması veya satış ilanı yapılması, kendi başına idarenin edinim yetkisini doğurmaz.

1. Geçerli bir haciz ve satış süreci bulunmalıdır. Gayrimenkul, kamu borcunun tahsili amacıyla 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre haczedilmiş ve artırmaya çıkarılmış olmalıdır.
2. İkinci artırma aşamasına gelinmiş olmalıdır. İlk artırmada kanunun öngördüğü satış bedelinin elde edilememesi üzerine 94 ve 95. maddelerdeki artırma rejimi işletilir; sonuçsuz kalan ikinci artırma tek başına yeterli değildir.
3. İkinci artırma tarihinden başlayarak bir yıl içinde en az bir ek satış denemesi yapılmalıdır. Bu yeni satış girişimine rağmen gayrimenkulün satılması mümkün olmamalıdır.
4. Alacaklı amme idaresi teferruğ istemelidir. İdarenin açık bir talebi olmaksızın satış komisyonunun edinim kararı vermesi 98. maddede kurulan yetki düzeniyle bağdaşmaz.
5. Satış komisyonu teferruğ kararı almalıdır. İdarenin tek taraflı talebi, komisyon kararının yerini tutmaz. Rayiç değer ve kanuni şartlar kararın dayanağında gösterilmelidir.

Bir yıllık süre, mutlaka bir yıl beklemek anlamına gelir mi?

Hayır. 98. maddede belirtilen süre, ikinci artırma tarihinden itibaren bir yıl içinde yeniden satışa çıkarma şartını ifade eder. Kanun, teferruğ kararı verilebilmesi için her durumda tam bir yılın dolmasını aramaz. Örneğin ikinci artırmadan üç ay sonra kanuna uygun yeni bir satış girişimi yapılmış ve bu girişim de sonuçsuz kalmışsa, diğer koşullar tamamlandığında teferruğ değerlendirmesi gündeme gelebilir. Buna karşılık ikinci artırmanın üzerinden bir yıl geçmesi fakat bu süre içerisinde hiç yeni satışa çıkılmaması, kanunun açıkça aradığı ek deneme şartını karşılamaz.

Bu noktada yalnız ilan tarihi değil; ikinci artırmanın gerçekten yapıldığı tarih, sonradan açılan satışın ilan ve artırma belgeleri ile sonuç tutanağı birlikte karşılaştırılmalıdır. İdare, gerçekleşmeyen bir artırmayı sadece dosya üzerinde ‘satılamadı’ olarak göstererek teferruğ koşulunu oluşturamaz.

Satış gerçekleşmezse haciz kendiliğinden kalkar mı?

Hayır. 6183 sayılı Kanun’un 96. maddesi, artırmada istekli çıkmaması veya kanuni bedel koşullarının sağlanamaması durumunda, amme idaresince teferruğ edilinceye kadar taşınmaz üzerindeki haczin devam edeceğini düzenler. Bu aşamada üçüncü kişi başvurduğunda, alacaklı idarenin uygun bulması koşuluyla yedi günlük ilan yapılarak kanundaki usule uygun yeni ihale gerçekleştirilebilir. İdare, teferruğ gerçekleşmeden önce taşınmazı yeniden satışa çıkarma yetkisini korur.

Teferruğ bedeli nasıl hesaplanır ve vergi borcuna nasıl mahsup edilir?

6183 sayılı Kanun’un 91. maddesine göre satışa çıkarılacak gayrimenkulün rayiç değeri, bilirkişi görüşü alınarak satış komisyonunca belirlenir. Aynı Kanun’un 98. maddesi, teferruğ bedelini bu rayiç değerin %50’si olarak düzenler. Bu oran, taşınmazın vergi borcunun %50’si karşılığında alınacağı anlamına gelmez. Hesabın başlangıç noktası borç miktarı değil, geçerli kıymet takdiridir.

Örnek yalnızca hesaplama yöntemini göstermektedir; belirli bir borç dosyasının gider, gecikme zammı veya değerleme sonucunu ifade etmez. Kanunun 98. maddesine göre teferruğ işlemi tamamlandıktan sonra takip ve teferruğ masrafları düşülür, kalan tutar borca mahsup edilir. Teferruğ, kamu borcunun mutlaka tümüyle sona erdiği anlamına gelmez: mahsuba rağmen bakiye alacak kalabilir. Kamu idaresinin taşınmazı edinmesi karşısında borç hesabında bedeli hiç dikkate almaması ise kanuna aykırıdır.

Taşınmazın değeri eksik belirlenmişse ne yapılır?

Değerleme raporunda emsal satışların, taşınmazın kullanım biçiminin, yüzölçümünün, konumunun, imar durumunun, üzerindeki yapıların ve ayni hakların ne şekilde değerlendirildiği incelenmelidir. Hatalı kıymet takdiri, teferruğ bedelini doğrudan etkilediği için yalnız teknik değil, borcun ne ölçüde sona ereceğini belirleyen hukuki bir sorundur. Kıymet takdiri raporuna, satış komisyonu kararına ve tebliğ kayıtlarına süresinde erişilmesi bu nedenle önemlidir.

Yargıtay 10. Hukuk Dairesinin 02.02.2026 tarihli, E.2025/11945, K.2026/570 sayılı kararı, SGK tarafından 6183 sayılı Kanun kapsamında yapılan taşınmaz kıymet takdirine ilişkin uyuşmazlıkta, çelişkili bilirkişi değerlerinin denetime elverişli emsallerle giderilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Karar doğrudan teferruğ uyuşmazlığına ilişkin değildir; fakat 91. madde uyarınca yapılan değerlemenin etkili yargısal denetime tabi olması bakımından önemlidir. SGK uyuşmazlığının görevli mahkemesi, vergi idaresinin tahsil işlemlerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Rayiç bedelin %75’ini teklif eden üçüncü kişi çıkarsa teferruğ yapılabilir mi?

6183 sayılı Kanun’un 98. maddesinin son fıkrasına göre, teferruğ kararı verilmeden önce taşınmaza biçilen rayiç bedelin %75’i veya üzerinde bedelle dışarıdan alıcı çıkarsa alacaklı amme idaresi teferruğdan vazgeçer. Burada aranan oran, teferruğ için hesaplanan %50’lik bedel değil, komisyonca biçilen rayiç değerin %75’idir.

Örneğin rayiç değeri 6.000.000 TL olan gayrimenkul için teferruğ bedeli 3.000.000 TL iken, karar verilmeden 4.500.000 TL veya üzerinde bedelle dışarıdan talip çıkması, kanundaki teferruğdan vazgeçme kuralını gündeme getirir. Teklifin gerçek, belirli ve ifa edilebilir olduğu belgelenmeli; satışın sonuçlandırılmasında 6183 sayılı Kanun’un artırma ve rüçhanlı alacaklara ilişkin hükümleri gözetilmelidir. Bir kişinin sonradan yalnız sözlü olarak daha yüksek bedel vaat etmiş olması, tamamlanmış teferruğ kararını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Danıştay 4. Dairesinin 21.09.1989 tarihli, E.1989/958, K.1989/3214 sayılı kararı, çok düşük teklif nedeniyle satış yapılmamasının değerlendirilmesinde alacaklı idarenin ve borçlunun menfaatlerinin birlikte gözetilmesini esas almıştır. Karar 95. maddeye ilişkindir; teferruğ için 98. maddede konulan açık oran ve şartların yerine geçmez. Buna karşılık, cebrî satışın sadece şekli bir işlem olmadığına ve ölçülülük denetiminin önemine işaret eder.

Teferruğ edilen gayrimenkul ne zaman geri alınabilir?

98. madde, taşınmazı kaybeden borçluya özel bir geri alma olanağı tanır. Borçlu, satış komisyonunun teferruğ kararı tarihinden başlayarak bir yıl içinde kamu alacağını gecikme zamlarıyla birlikte ödediğinde gayrimenkul kendisine geri verilir. Kanuni sürenin başlangıcı tapu tescil tarihi, ilk ihale tarihi veya borçlunun işlemi öğrendiği gün değil; açıkça teferruğ kararı tarihidir. Bu fark, geri alma hakkının süresinde kullanılabilmesi bakımından belirleyicidir.

Kanun, geri vermeyi süresinde gerçekleşen ödemeye bağladığından, idare yasal koşulları sağlayan geri verme talebini yalnızca taşınmazı elinde tutmak istediği gerekçesiyle reddedemez. Bununla birlikte ödemenin kapsamı, borç aslı, uygulanması gereken gecikme zamları, daha önceki tahsilatlar ve teferruğ bedelinin mahsubu dikkate alınarak somut hesapta açıkça gösterilmelidir. Geri verme aşamasında taşınmaz edinimi ile bu edinime bağlı borç mahsubunun birbirine aykırı veya mükerrer sonuç üretmeyecek şekilde tasfiye edilmesi gerekir. Sırf ekranda görünen kalan bakiyenin ödenmesiyle bütün geri verme şartlarının karşılandığı varsayılmamalıdır; tahsil dairesinden tarihli, kalemleri gösteren yazılı hesap istenmelidir.

Ferağ masrafları borçluya aittir. Borcun ödenmesine ilişkin dekont, ödemenin hangi kamu alacağına işlendiğini gösteren kayıt ve tapu devrine ilişkin yazışmalar birlikte saklanmalıdır. İdarenin gerekli şartlar sağlandığı hâlde taşınmazı geri vermemesi, geri verme isteminin reddine ilişkin işlemin hukuki denetimini gerektirir.

İdare teferruğ ettiği taşınmazı hemen başkasına satabilir mi?

Hayır. 98. madde, teferruğ edilen gayrimenkulün teferruğ kararı tarihinden itibaren bir yıl süreyle satışa çıkarılamayacağını açıkça düzenler. Bu yasak, borçlunun bir yıllık geri alma olanağıyla aynı başlangıç tarihini paylaşır. Bir yıllık sürenin sonunda geri alma hakkını doğuran ödeme koşulları gerçekleşmemişse, taşınmazın idarece sonraki tasarrufları ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir. Bir yıllık satış yasağının sona ermesi, önceki hukuka aykırı işlemleri geçerli hâle getirmez.

Teferruğ kararının hukuka aykırılığı hangi nedenlere dayanabilir?

Teferruğ uyuşmazlığında inceleme, yalnız ‘taşınmaz idareye çok ucuza geçti’ savıyla sınırlanmamalıdır. Kanunun %50 oranını kendisinin belirlemiş olması, kanuna uygun hesaplanan bedeli sırf bu oran nedeniyle hukuka aykırı kılmaz. Buna karşılık aşağıdaki somut aykırılıklar işlemin iptalini gerektirebilir:

• Geçerli ve usulüne uygun bir haciz veya artırma sürecinin bulunmaması; satış ilanı, ilgililere tebligat veya satış komisyonu işlemlerinde hukuka aykırılık olması.
• İkinci artırmadan sonraki bir yıllık dönemde en az bir ek satışın gerçekten yapılmamış olması.
• Yeni artırmada taşınmazın satılamadığı hususunun tutanak ve belgelerle ortaya konulmaması.
• Alacaklı amme idaresinin talebi veya satış komisyonunun yetkili ve usulüne uygun kararı olmaması.
• Bilirkişi görüşü alınmadan veya önemli emsal ve taşınmaz özellikleri değerlendirilmeden hatalı rayiç değer belirlenmesi.
• Karardan önce rayiç değerin en az %75’i üzerinden dışarıdan ciddi bir alım talebi bulunmasına rağmen 98. maddenin son fıkrasının uygulanmaması.
• Teferruğ bedelinden yasal giderler düşüldükten sonra kalan tutarın kamu borcuna mahsup edilmemesi.
• Ölçülülük, borçlunun malvarlığına müdahalenin sınırları veya üçüncü kişilerin ayni haklarının göz ardı edilmesi.

Uyuşmazlığın ispatında haciz varakası ve tapu şerhi, kıymet takdiri bilirkişi raporu, satış ilanları, ilk ve ikinci artırma tutanakları, sonraki artırmanın belgeleri, dışarıdan verilen teklif, alacaklı idare talebi, satış komisyonu kararı, tebliğ evrakı ve borç hesap dökümü temel delillerdir. Hatalı işlemin hangi aşamada gerçekleştiği, başvurulacak yargı yolunu da değiştirebilir.

Teferruğ kararına karşı hangi mahkemede, kaç gün içinde dava açılır?

Öncelikle teferruğ kararının iptali ile açık artırma ihalesinin feshinin farklı hukuki talepler olduğu belirlenmelidir. Vergi alacağının tahsili kapsamında tesis edilen satış öncesi ve satış komisyonu işlemleri kural olarak idari işlem niteliğindedir. 2576 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca vergi ve buna bağlı kamu alacağının 6183 sayılı Kanun’a göre tahsilinden doğan uyuşmazlıklarda vergi mahkemesi görevlidir. 2577 sayılı Kanun’un 7. maddesine göre, özel bir süre bulunmadığında vergi mahkemesindeki genel dava açma süresi 30 gündür; süre, usulüne uygun yazılı bildirimi izleyen günden işlemeye başlar.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 02.06.2008 tarihli, E.2008/8690, K.2008/11280 sayılı kararı, 6183 sayılı Kanun uyarınca yürütülen taşınmaz ihalesinin hazırlık işlemleri ile 99. maddede özel olarak adli yargıya bırakılan ihalenin feshi başvurusunu açık biçimde ayırmıştır. İdari nitelikteki hazırlık işlemine karşı icra mahkemesine gitmek, yanlış yargı yolu riskini doğurur.

Buna karşılık 6183 sayılı Kanun’un 99. maddesi kapsamında ihale feshinin talep edilmesi, kanunda ayrıca düzenlenmiş özel bir şikâyet yoludur. Bu hükümde tebliğden itibaren yedi günlük süre öngörülür. Ancak 99. maddedeki bu süre ve görev kuralı, 98. maddedeki her teferruğ veya geri verme uyuşmazlığına otomatik olarak taşınamaz. Alacağın vergi dışında bir idari alacak olması hâlinde genel idare mahkemesi ve 60 günlük dava süresi; SGK alacaklarında ise 5510 sayılı Kanun’dan doğan iş mahkemesi görev kuralları ayrıca değerlendirilebilir. Özellikle teferruğ sonrası tescil veya geri verme talebinin niteliği ayrı inceleme gerektirir.

Dava açılması tek başına teferruğ işleminin yürütülmesini durdurmaz. 2577 sayılı Kanun’un 27. maddesinin uygulanabildiği idari yargı uyuşmazlıklarında, açık hukuka aykırılık ve telafisi güç veya imkânsız zarar şartlarının birlikte bulunması hâlinde yürütmenin durdurulması talep edilebilir. İşlemin tebliğ tarihini, dava türünü ve talep sonucunu yanlış belirlemek geri dönüşü zor süre kayıplarına yol açabilir. Dava açma usulüne ilişkin ayrıntılar vergi davasının açılması konusuyla birlikte değerlendirilmelidir.

Teferruğ işlemi başlamışsa hangi belgeler ve adımlar önemlidir?

1. Borcun hukuki durumunu belirleyin: Kesinleşme, vade, ödeme emri, haciz ve varsa devam eden davalar için ayrı tarih çizelgesi hazırlayın. Vergi borcu ile SGK veya diğer kamu alacaklarını birbirine karıştırmayın.
2. Satış aşamalarını belgeleyin: İlk artırma, ikinci artırma ve ikinci artırma sonrasındaki ek satış girişiminin ilan ve tutanaklarını isteyin. Bir yıllık koşulu tarihler üzerinden sınayın.
3. Kıymet takdirini karşılaştırın: Komisyonun esas aldığı rayiç bedeli güncel ve karşılaştırılabilir emsallerle test edin; taşınmaz üzerindeki hak ve takyidatları inceleyin.
4. Kararı ve mahsup hesabını alın: Alacaklı idarenin talebi, satış komisyonunun teferruğ kararı, takip ve teferruğ masrafları ile borca mahsup edilen net bedel yazılı olmalıdır.
5. İki farklı süreyi ayrı izleyin: İşleme karşı dava açma süresi usulüne uygun bildirime göre, geri alma için öngörülen bir yıl ise teferruğ kararı tarihine göre değerlendirilir.
6. Başvuruyu hukuki niteliğine göre yapın: Teferruğ işleminin iptali, ihalenin feshi, kıymet takdiri itirazı ve borç ödenerek geri verme talebi aynı başvuru değildir.

Teferruğ nedeniyle taşınmazın kaybı, borcun yanlış mahsup edilmesi veya geri verme isteminin reddi gibi somut uyuşmazlıklarda, işlem dosyasının incelenmesi ve uygun yargısal yolun belirlenmesi için vergi hukuku uyuşmazlıklarında hukuki destek alınabilir. Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu, Türkiye genelinde ilgili yargısal ve idari süreçleri takip eder.

Teferruğ hakkında sık sorulan sorular

Teferruğ ile haciz aynı şey midir?

Hayır. Haciz, borçlunun malı üzerindeki tasarruf yetkisine tahsil amacıyla getirilen sınırlamadır. Teferruğ ise haczedilen ve kanuni satış girişimlerine rağmen satılamayan taşınmazın 98. maddedeki şartlarla alacaklı kamu idaresince edinilmesidir.

İkinci ihalede alıcı çıkmazsa taşınmaz hemen devlete mi geçer?

Hayır. İkinci artırmayı izleyen bir yıl içinde en az bir ek satış denemesi yapılması ve bunun da sonuçsuz kalması gerekir. Bundan sonra alacaklı amme idaresinin talebi ile satış komisyonunun teferruğ kararı aranır.

Teferruğ bedeli borç tutarının yarısı mıdır?

Hayır. Teferruğ bedeli, gayrimenkul için takdir edilen rayiç değerin %50’sidir. Takip ve teferruğ giderleri düşüldükten sonra kalan tutar borca mahsup edilir.

Borç ödendiğinde teferruğ edilen ev veya arsa geri alınabilir mi?

Evet. Borçlu, satış komisyonunun teferruğ kararından itibaren bir yıl içinde kanunun aradığı kamu alacağını gecikme zamlarıyla birlikte öderse taşınmaz kendisine geri verilir. Ferağ masrafı borçluya aittir; önceki mahsupların ve ödeme hesabının karşılıklı olarak doğru düzeltilmesi gerekir.

Teferruğ kararından sonra devlet taşınmazı hemen satabilir mi?

Hayır. 6183 sayılı Kanun’un 98. maddesi gereği taşınmaz, teferruğ kararı tarihinden itibaren bir yıl boyunca satışa çıkarılamaz.

Teferruğ işleminde %75 kuralı ne anlama gelir?

Teferruğ kararı verilmeden önce rayiç değerin %75’i veya üzerindeki bir bedelle dışarıdan alıcı çıkarsa kamu idaresi teferruğdan vazgeçer. %75 oranı, teferruğ bedeli olan %50’den farklıdır.

Sonuç

Teferruğ, haczedilmiş taşınmazın sırf satılamadığı için kamu mülkiyetine geçirilmesi değil, 6183 sayılı Kanun’un 98. maddesindeki koşullara bağlanmış istisnai bir cebrî tahsil işlemidir. Ek satış denemesi, alacaklı idarenin talebi, satış komisyonunun kararı ve rayiç değerin %50’si üzerinden bedel hesabı zorunludur. İşlemin tamamlanmasıyla net bedelin borca mahsubu gerekir. Borçlu, karar tarihinden başlayan bir yıl içinde kanunun öngördüğü ödemeyi yaparak taşınmazı geri alma hakkına sahiptir. Hak kaybının önlenmesi için satış tutanakları, kıymet takdiri, karar tarihi, tebliğ ve ödeme hesapları birlikte incelenmelidir.

Kaynakça ve hukuki dayanaklar

• 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun, özellikle m.62, 90–99; Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuat metni.
• 2576 sayılı Kanun m.6; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.2, 7, 8 ve 27.
• Danıştay 4. Daire, 21.09.1989, E.1989/958, K.1989/3214,(6183 m.95 ve idare–borçlu menfaat dengesi).
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 02.06.2008, E.2008/8690, K.2008/11280, (satış hazırlığı ile ihalenin feshi arasındaki görev ayrımı).
• Yargıtay 10. Hukuk Dairesi, 02.02.2026, E.2025/11945, K.2026/570,(SGK kapsamında 6183 m.91 değerlemesine yönelik bilirkişi ve emsal incelemesi).

Av. Fatih SEFER