İstanbul Kira Hukuku Avukatı

İstanbul’da kira ilişkileri; yüksek kira artışları, enflasyonun kira bedelleri üzerindeki baskısı ve kentin 39 ilçeye yayılan geniş yargı coğrafyası nedeniyle Türkiye’nin en yoğun ve en teknik kira hukuku uyuşmazlıklarına sahne olmaktadır. Tahliye davasında bir günlük süre hatası, kira tespit davasında yanlış hesaplanan bir TÜFE oranı veya zorunlu arabuluculuk başvurusunun atlanması; haklı bir talebin dahi usulden reddedilmesine yol açabilmektedir. Bu karmaşıklık, alanında deneyimli bir İstanbul kira hukuku avukatı desteğini hem ev sahipleri hem de kiracılar için çoğu dosyada zorunlu kılmaktadır.

Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu olarak İstanbul’un tüm adliyelerinde kira hukuku alanındaki dava ve işlemlerde müvekkillerimizi temsil etmekteyiz. İstanbul kira hukuku avukatı olarak kira sözleşmesinin hazırlanmasından tahliye davasına, kira tespit davasından icra yoluyla tahliyeye kadar uzanan tüm süreçlerde, Bakırköy merkezli ofisimizden İstanbul genelindeki müvekkillerimize hizmet sunmaktayız. Kira hukuku, büromuzun daha geniş kapsamlı gayrimenkul hukuku pratiğinin bir parçasını oluşturmakta; tapu, ecrimisil ve kentsel dönüşüm gibi taşınmaza ilişkin diğer uyuşmazlıklarda da müvekkillerimize destek vermekteyiz.

Kira Hukuku Nedir?

Kira hukuku; bir taşınır veya taşınmazın kullanımının belirli bir bedel karşılığında bir başkasına bırakılmasından doğan hukuki ilişkileri düzenleyen hukuk dalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kira sözleşmesini, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlamaktadır.

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini iki ayrım altında düzenler. 299 ile 321. maddeler arasındaki genel hükümler tüm kira sözleşmelerine uygulanırken, 339 ile 356. maddeler arasındaki özel hükümler yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır ve kiracıyı koruyucu, kiracı aleyhine değiştirilemeyen (nispi emredici) nitelik taşır. İstanbul’daki kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bu özel hükümler etrafında şekillenmektedir.

İstanbul’da Kira ve Tahliye Davalarının Boyutu: 2025 Adalet Bakanlığı Verileri

T.C. Adalet Bakanlığı’nın yayımladığı 2025 yılı adli istatistikleri, kira hukukunun Türk yargı sistemindeki ağırlığını rakamlarla ortaya koymaktadır. 2025 yılında Türkiye genelinde 95.217 kira uyuşmazlığı davası ile 82.222 kiralananın tahliyesi davası açılmış olup bu iki dava türü birlikte 177.439 dosyaya karşılık gelmektedir. İstanbul, yüksek kira bedelleri ve geniş kiracı nüfusu nedeniyle bu yükün önemli bir bölümünü tek başına taşımaktadır.

Zorunlu Arabuluculuk: Kira Davalarında Dava Şartı

7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye talepli davalar dahil tüm kira uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı hâline gelmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan bir kira veya tahliye davası, mahkemece usulden reddedilir ve davacı yeniden arabulucuya başvurmak zorunda kalır. Arabuluculukta geçen süre, dava açma sürelerinden ve hak düşürücü sürelerden sayılmaz; bu nedenle süreç doğru yönetildiğinde arabuluculuk başvurusu mağduriyet yaratmaz, aksine taraflara mahkemeye gitmeden hızlı bir çözüm imkânı sunar.

İstanbul’da Kira Hukukunun Kendine Özgü Boyutları

İstanbul’daki kira uyuşmazlıkları, küçük şehirlerdeki davalardan yapısal olarak farklılaşan birkaç temel özellik taşır. Konut kira bedellerinin son yıllarda hızla artması, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerginliği artırmış; bu durum hem kira tespit davalarının hem de tahliye taleplerinin sayısını yükseltmiştir. Enflasyonun etkisiyle uzun süreli kiracıların kira bedeli piyasa rayicinin çok altında kalabilmekte; bu da ev sahiplerini kira tespit davası açmaya veya kiracıyı tahliye yollarına başvurmaya yöneltmektedir.

İkinci yapısal özellik, İstanbul’un ticari yoğunluğudur. Çatılı işyeri (dükkân, ofis, mağaza) kiraları, konut kiralarına kıyasla daha yüksek bedelli ve daha karmaşık sözleşme yapılarına sahiptir; kira artış oranı tartışmaları ve tahliye süreçleri burada ekonomik olarak çok daha ağır sonuçlar doğurabilmektedir. Üçüncü özellik ise kentin büyüklüğüdür: İstanbul’da 11 ayrı adliye bulunmakta ve taşınmazın bulunduğu ilçeye göre doğru adliyenin ve doğru mahkeme türünün belirlenmesi sürecin başında hayati önem taşımaktadır.

İstanbul Kira Hukuku Avukatının Üstlendiği Görevler

İstanbul’daki kira hukuku avukatının rolü, mahkemede temsille sınırlı değildir. Süreç çoğunlukla kira sözleşmesinin hazırlanması veya incelenmesiyle başlar ve uyuşmazlık doğduğunda ihtarname, arabuluculuk, icra takibi ve dava aşamalarına kadar uzanır.

İstanbul kira hukuku avukatı bu süreçte; kira sözleşmesinin TBK’ya uygun şekilde düzenlenmesinden tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarının kontrolüne, kira artış hesabının doğru yapılmasından kira tespit davasının açılmasına, kira borcuna ilişkin ihtarnamenin ve icra takibinin başlatılmasından tahliye davasının yürütülmesine, depozito (güvence bedeli) uyuşmazlıklarının çözümünden zorunlu arabuluculuk sürecinin yönetilmesine kadar geniş bir yelpazede hukuki destek sunar. Hangi tahliye sebebine dayanılacağı, hangi yöntemin (icra takibi mi dava mı) seçileceği ve sürelerin nasıl yönetileceği, sürecin sonucunu doğrudan belirleyen unsurlardır.

İstanbul’da Kira Hukuku Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları ile kiralananın tahliyesine ilişkin tüm davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu kural, konut, çatılı işyeri ve diğer taşınır-taşınmaz kiraları için geçerlidir ve dava değerine bakılmaksızın uygulanır.

Yetkili mahkeme konusunda ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi uygulamada genellikle tercih edilen ve dosyanın esasına en hâkim mahkeme olmakla birlikte, tahliye davası taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olmadığından bu kesin yetki kuralı niteliğinde değildir. Davacı; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde dava açabilir. Uygulamada delillerin (keşif, tanık, bilirkişi) toplanması bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilmektedir.

Bakırköy Adliyesi

Bahçelievler ilçesindeki ek binada faaliyet gösteren adliyede 19 Asliye Hukuk ve 21 Sulh Hukuk Mahkemesi bulunmaktadır. Yargı çevresindeki ilçeler: Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Zeytinburnu, Esenler.

İstanbul Adalet Sarayı (Çağlayan)

Şişli’deki ana binada 49 Asliye Hukuk ve 35 Sulh Hukuk Mahkemesi bulunmaktadır. Yargı çevresindeki ilçeler: Bayrampaşa, Beşiktaş, Beyoğlu, Fatih, Kâğıthane, Sarıyer, Şişli. Not: Eyüpsultan ilçesi, HSK’nın 06.08.2025 tarihli ve 1081 sayılı kararıyla 01.09.2025 itibarıyla bu adliyenin yargı çevresinden çıkarılarak Gaziosmanpaşa Adliyesi’ne bağlanmıştır.

Anadolu Adalet Sarayı (Kartal)

Kartal’daki adliyede 55 Asliye Hukuk ve 48 Sulh Hukuk Mahkemesi bulunmaktadır; İstanbul’un en büyük adliyesidir. Yargı çevresindeki ilçeler: Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Çekmeköy.

Gaziosmanpaşa Adalet Sarayı

Adliyede 13 Asliye Hukuk ve 10 Sulh Hukuk Mahkemesi bulunmaktadır. Yargı çevresindeki ilçeler: Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Eyüpsultan (01.09.2025’ten itibaren), Sultangazi.

Küçükçekmece Adliyesi

Adliyede 13 Asliye Hukuk ve 13 Sulh Hukuk Mahkemesi bulunmaktadır. Yargı çevresindeki ilçeler: Küçükçekmece, Başakşehir, Avcılar.

Büyükçekmece Adliyesi

Hukuk ek binasında 6 Asliye Hukuk ve 4 Sulh Hukuk Mahkemesi bulunmaktadır. Yargı çevresindeki ilçeler: Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt.

Silivri, Çatalca, Beykoz, Adalar ve Şile Adliyeleri

Bu adliyelerin her biri kendi ilçesinin kira ve tahliye davalarına bakmaktadır. Silivri’de 4 Asliye Hukuk ve 2 Sulh Hukuk, Çatalca’da 2 Asliye Hukuk ve 1 Sulh Hukuk, Beykoz’da 4 Asliye Hukuk ve 2 Sulh Hukuk, Adalar’da 1 Asliye Hukuk ve 1 Sulh Hukuk, Şile’de 3 Asliye Hukuk ve 1 Sulh Hukuk Mahkemesi bulunmaktadır.

İstanbul’da Kira Hukuku: Temel Kavramlar ve Dava Türleri

Kira hukuku, tek bir dava türünden ibaret değildir; kira sözleşmesinin kurulmasından sona erdirilmesine kadar her aşamada farklı hukuki araçlar devreye girer. İstanbul kira hukuku avukatı olarak pratiğimizde en sık karşılaştığımız kavram ve dava türlerine ilişkin açıklamalar aşağıda yer almaktadır.

Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Kurulur?

Kira sözleşmesi, kanunda herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır; sözlü olarak da geçerli şekilde kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından yazılı kira sözleşmesi düzenlenmesi büyük önem taşır. Sözleşmede kira bedeli, ödeme tarihi, kiralananın teslim tarihi, depozito (güvence bedeli) miktarı ve varsa tahliye taahhüdü gibi unsurların açık ve net biçimde belirtilmesi, ilerideki dava süreçlerinde belirleyici rol oynar.

Kira Bedelinde Artış Sınırı (TÜFE)

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki on iki aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. 2022 yılında konut kiraları için getirilen ve kira artışını %25 ile sınırlayan geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. 2026 itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak yıllık azami artış oranı, yalnızca TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranına göre belirlenmektedir; sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olsa dahi, fazla kısım geçersizdir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme eliyle belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yoksa veya beş yıldan uzun süreli kiracılık ilişkilerinde kira bedeli rayiç değerin altında kalmışsa, kiraya veren kira tespit davası açabilir. Beşinci yılın dolmasından önce kira tespit davası açılması mümkün değildir; bu süre dolmadan açılan dava reddedilir. Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulmuş olması hâlinde, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Tahliye Davası ve Tahliye Yolları

Tahliye davası; kiraya verenin, kiracının kiralanan taşınmazdan kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak çıkarılmasını talep ettiği davadır. Türk Borçlar Kanunu bu sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlemiştir ve kanunda öngörülmeyen bir gerekçeyle tahliye talep edilemez. Başlıca tahliye yolları; ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle icra yoluyla tahliye, 10 yıllık uzama süresinin sonunda bildirim yoluyla tahliye ve yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyedir. Her bir tahliye yolunun kendine özgü süre rejimi ve ispat kuralları bulunduğundan, hangi yolun seçileceği davanın sonucunu doğrudan belirler. Tahliye davasının aşamaları, sıkça sorulan sorular ve dilekçe örnekleri için Kira Tahliye Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgeye tahliye taahhütnamesi denir (TBK m.352/1). Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için yazılı olması, tahliye tarihinin açık ve net biçimde belirtilmiş olması ve kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten sonra, serbest irade ile imzalanmış olması gerekir; kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhüdü, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edildiğinden Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliyeyi talep edebilir; bu süre hak düşürücü niteliktedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede iki haklı ihtara sebebiyet vermişse, kiraya veren bu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). İhtarların aynı kira dönemi içinde çekilmiş olması şarttır; farklı kira dönemlerine yayılan ihtarlar bu hükmün uygulanmasına imkân vermez.

Kira Borcunun Ödenmemesi ve İcra Yoluyla Tahliye

Kiracı, kira bedelini ödemede temerrüde düşerse kiraya veren yazılı bir bildirimle konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde en az 10 gün süre vererek borcun ödenmesini isteyebilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir (TBK m.315). Uygulamada en hızlı yöntem, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamı hükümlerine göre kira akdine dayalı icra takibi başlatmaktır. Kiracıya tebliğ edilen ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edilebilir; itiraz edilmezse veya itiraz icra hukuk mahkemesinde kaldırılırsa, kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir. Bu süre sonunda borç ödenmezse icra dairesi tahliye emri düzenler.

10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Bildirim Yoluyla Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Bu süre, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değil, sözleşmenin yenilendiği tarihten itibaren hesaplanır.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi

Kiralanan taşınmazı satın alan yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir (TBK m.351). Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı; bu bildirimden altı ay sonra dava açabilir. Bu sürelerin kaçırılması, ihtiyaç gerçek olsa dahi davanın reddine yol açar.

Depozito (Güvence Bedeli) İadesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan istenebilecek güvence bedeli, kararlaştırılan kira bedelinin üç aylığını aşamaz (TBK m.342). Kiracının kiralananı tahliye etmesi ve taşınmazda herhangi bir hasar bulunmaması hâlinde depozito, makul bir süre içinde kiracıya iade edilmelidir. Ev sahibinin elektrik, su, doğalgaz borcu veya gerçek bir hasar bulunmaksızın depozitoyu haksız olarak alıkoyması durumunda, kiracı icra takibi veya dava yoluyla bu bedeli geri talep edebilir.

Ticari Kira (İşyeri) Sözleşmelerinde Farklılıklar

Çatılı işyeri (dükkân, ofis, mağaza) kiraları da TBK’nın 339-356. maddeleri kapsamındaki koruyucu hükümlere tabidir; kira artış sınırı, tahliye sebeplerinin sınırlılığı ve tahliye taahhüdüne ilişkin kurallar konut kiralarıyla aynı şekilde uygulanır. Buna karşılık çatılı olmayan kiralar (arsa, tarla gibi) bu özel korumadan yararlanmaz ve genel hükümlere tabidir. İstanbul’da ticari kira uyuşmazlıklarında dava değerinin yüksekliği, kira tespit ve tahliye davalarını ekonomik açıdan daha kritik hâle getirmektedir.

Alt Kira ve Kira Sözleşmesinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). İzinsiz alt kiraya verme veya devir, kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almak suretiyle sözleşmeyi bir başkasına devredebilir; devredilen sözleşmede yeni kiracı, eski kiracının hak ve borçlarını üstlenir.

İstanbul’da En Sık Karşılaşılan Kira Uyuşmazlıkları

Kira Artışına İlişkin Uyuşmazlıklar

İstanbul’da konut kira bedellerinin hızla artması, ev sahiplerini sözleşmede kararlaştırılan veya TÜFE sınırını aşan oranlarda zam talep etmeye yöneltmektedir. Kiracılar bu taleplere karşı TBK m.344 kapsamındaki TÜFE sınırını ileri sürebilir; ev sahipleri ise beş yılını dolduran kiracılık ilişkilerinde kira tespit davası yoluyla rayiç bedele uyarlama talep edebilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Talepleri

İstanbul’da kira sözleşmesi kurulurken aynı tarihte alınan tahliye taahhütnameleri, en sık karşılaşılan uyuşmazlık kaynaklarından biridir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kira sözleşmesiyle eş tarihli taahhütnameler kiracının serbest iradesini yansıtmadığından geçersiz kabul edilmekte; bu nedenle taahhüdün tarihi ve imza koşulları dava sürecinin belirleyici unsuru olmaktadır.

Kira Borcu Nedeniyle İcra Takibi ve Tahliye

Enflasyonun etkisiyle kira bedelini düzenli ödeyemeyen kiracı sayısındaki artış, kira akdine dayalı icra takiplerini İstanbul’da en yoğun başvurulan hukuki yollardan biri hâline getirmiştir. İki haklı ihtar müessesesi de bu bağlamda sıkça gündeme gelmektedir.

Ticari Kira (İşyeri) Uyuşmazlıkları

İstanbul’un yoğun ticari yaşamı, dükkân ve ofis kiralarında yüksek dava değerli uyuşmazlıkları beraberinde getirmektedir. Kira artış oranı tartışmaları, devir ve alt kiraya verme uyuşmazlıkları ile yeniden inşa/imar nedeniyle tahliye talepleri bu alanda en sık görülen dava konularıdır.

Depozito İadesi Uyuşmazlıkları

Kiracının tahliyesi sonrasında depozito bedelinin iadesine ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle taşınmazda gerçek bir hasar bulunup bulunmadığının ispatı bakımından sıklıkla dava konusu olmaktadır.

Kira Hukuku Davalarında Kritik Süreler

İstanbul’da kira hukuku avukatı desteği olmaksızın sürecin yürütülmesinin en büyük riski, hak düşürücü sürelerin kaçırılmasıdır. Bu süreler kanunla belirlenmiş olup mahkemece resen gözetilir ve uzatılması mümkün değildir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay; iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede ihtarların yapıldığı kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay; 10 yıllık uzama süresi sonunda bildirim yoluyla tahliyede her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce; yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyede edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar ve bu ihtardan 6 ay sonra dava açma; kira borcu nedeniyle yapılan icra takibinde 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme süresi; kira tespit davasında beş yıllık bekleme süresi uygulanmaktadır. Bu sürelerin herhangi birinin aşılması, haklı bir talebin dahi usulden reddedilmesi sonucunu doğurabilmektedir.

İstanbul Kira Hukuku Avukatı Ücreti: 2026 Tarifeleri

Kira hukuku avukatı ücreti konusunda net bilgi almak, müvekkillerin en çok sorduğu meseleler arasındadır. Ücret iki kaynakla çerçevelenir: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ve İstanbul Barosu’nun her yıl Aralık ayında güncellediği tavsiye niteliğindeki en az ücret çizelgesi. Bu çizelgede yer alan tutarlar bağlayıcı olmayıp tavsiye niteliğindedir; somut ücret, dava değerine, uyuşmazlığın karmaşıklığına ve sürecin hangi aşamasında avukata başvurulduğuna göre belirlenir.

Sulh Hukuk Mahkemesi Kapsamındaki Kira ve Tahliye Davaları — 2026 Ücretleri

Aşağıdaki tablo, İstanbul Barosu Yönetim Kurulu’nun 08.12.2025 tarih ve 115/19 sayılı kararıyla kabul edilen 2026 yılı tavsiye çizelgesinden alınan asgari referans değerleri göstermektedir.

İcra Yoluyla Tahliye ve Kira Borcu Takibi Ücretleri — 2026

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takiplerinde ve itirazın kaldırılması süreçlerinde uygulanan referans tutarlar aşağıdadır.

Kira Hukukunda Dava Dışı İşlemler ve Danışmanlık Ücretleri — 2026

İstanbul’da kira bedellerinin yüksekliği göz önünde bulundurulduğunda, özellikle tahliye davası ve kira tespit davasındaki nispi (yüzdesel) ek ücret bileşeni, dava değeri yüksek dosyalarda maktu tabanı belirgin biçimde aşabilmektedir. Bu nedenle ücret görüşmesini davanın gerçek ekonomik değeri üzerinden yapmak, iki taraf için de en sağlıklı yaklaşımdır.

İstanbul Kira Hukuku Avukatı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İstanbul’da kira ve tahliye uyuşmazlıklarıyla ilgili müvekkillerimizin en sık yönelttiği sorular ve uzman cevaplarımız aşağıdadır.

Kira davalarına hangi avukat bakar?

Kira davalarına, hukuken ayrı bir “kira avukatı” unvanı bulunmamakla birlikte, uygulamada kira hukuku alanında yoğunlaşmış avukatlar bakar. Halk arasında “kira avukatı”, “kira hukuku avukatı” veya “tahliye avukatı” olarak adlandırılan bu avukatlar; kira sözleşmesi, kira tespit davası, tahliye davası ve kira borcuna ilişkin icra takiplerinde müvekkillerini temsil eder.

Kira avukatı ile kira hukuku avukatı arasında fark var mıdır?

Hayır, ikisi aynı kişiyi ifade eder. “Kira avukatı” ve “kira hukuku avukatı” terimleri uygulamada birbirinin yerine kullanılır; Türk hukuk sisteminde resmi bir branşlaşma olmadığından her ikisi de kira uyuşmazlıklarında uzmanlaşmış avukatı tanımlar.

İstanbul’un en iyi kira avukatı nasıl bulunur?

“En iyi” veya “Türkiye’nin en iyi kira avukatı” gibi sıfatların hukuken bir karşılığı yoktur; doğru ölçüt avukatın somut dosya tecrübesidir. İstanbul’da güçlü bir kira avukatı seçerken; benzer dava değerinde dosya tecrübesine, taşınmazın bulunduğu adliyenin işleyişine hâkimiyetine, tahliye ve kira tespit davalarında süre takibi konusundaki titizliğine ve şeffaf bilgilendirmeye bakmanız gerekir.

Kira avukatı ücreti ne kadardır?

Kira avukatı ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin belirlediği alt sınırın altında olamaz; bu sınırın üzerinde ücret ise dava değerine ve uyuşmazlığın karmaşıklığına göre belirlenir. İstanbul Barosu’nun 2026 tavsiye çizelgesine göre örneğin tahliye davası için asgari 79.750 TL + yıllık kira bedelinin %16’sı gibi referans tutarlar uygulanmaktadır. Sayfamızdaki ücret tablolarında dava türü bazında güncel değerleri bulabilirsiniz.

Ev sahibi kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda belirlenen sebeplerden birine dayanarak tahliye talep edebilir: ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira borcunun ödenmemesi, 10 yıllık uzama süresinin sonu veya yeniden inşa/imar. Her sebebin kendine özgü süre ve usul kuralları bulunduğundan, doğru hukuki gerekçenin ve doğru yöntemin (icra takibi veya dava) baştan belirlenmesi gerekir.

Kiracı ev sahibine karşı hangi haklara sahiptir?

Kiracı; kira bedelinin TÜFE sınırını aşacak şekilde artırılmasına itiraz etme, kanunda sayılmayan bir gerekçeyle tahliye edilmeye karşı korunma, depozitonun haksız yere alıkonulmaması, kiralananın sözleşmeye uygun teslim edilmesi ve kiralananda ayıp bulunması hâlinde onarım veya bedel indirimi talep etme haklarına sahiptir.

Kira artış sınırı 2026’da ne kadardır?

2026 itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık azami kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalama değişim oranıdır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olsa dahi, TÜFE’yi aşan kısım geçersiz sayılır.

%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli midir?

Hayır. 2022 yılında konut kiraları için getirilen ve artışı %25 ile sınırlayan geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. 2026 itibarıyla uygulanan tek sınır, TBK m.344’teki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

Tahliye taahhütnamesi geçerli olması için hangi şartları taşımalıdır?

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için yazılı olması, tahliye tarihinin açık ve belirli olması ve kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütnameler, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilerek Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır; taahhüt tarihinin sözleşme tarihinden sonraki bir tarihe ait olması güvenli bir uygulamadır.

İki haklı ihtar nedir, nasıl tahliyeye yol açar?

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede iki kez haklı ihtara sebebiyet vermesi hâlinde, kiraya veren bu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talep edebilir. İhtarların aynı kira dönemi içinde çekilmiş olması zorunludur; farklı dönemlere yayılan ihtarlar bu hakkı doğurmaz.

Kiracı kira borcunu ödemezse ne olur?

Kiraya veren, yazılı bir bildirimle konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre vererek borcun ödenmesini ister; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir. Uygulamada daha hızlı sonuç almak için kira akdine dayalı icra takibi başlatılması tercih edilir.

Kira borcu icra takibinde itiraz süresi kaç gündür?

Kiracıya tebliğ edilen ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz edilmezse veya itiraz icra hukuk mahkemesinde kaldırılırsa, kiracıya borcu ödemesi için 30 günlük süre verilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra dairesi tahliye emri düzenler.

Ev sahibi kendisi oturmak istiyorsa kiracıyı nasıl çıkarabilir?

Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunduğunu ileri sürerek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir; sahte ihtiyaç iddiasıyla açılan davalar reddedilmektedir.

Yeni ev sahibi (yeni malik) kiracıyı tahliye edebilir mi?

Evet. Taşınmazı satın alan yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gereksinim bulunduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve bu bildirimden altı ay sonra dava açmalıdır; bu süreler kaçırılırsa dava reddedilir.

Kira sözleşmesi süresi bitince kiracı otomatik olarak çıkar mı?

Hayır. Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Sözleşme süresinin dolması, tek başına kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz.

10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?

On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim süresine uyulmaması, tahliye hakkının bir yıl daha ertelenmesine yol açar.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin beşinci yılının dolmasından önce açılamaz. Beş yıllık süre dolduktan sonra, yeni kira döneminin başlangıcından önceki bir tarihte veya yeni dönem içinde açılabilir; ancak yeni dönemden en az 30 gün önce açılmazsa belirlenen bedel ancak takip eden dönemden itibaren geçerli olur.

Kira tespit davası ile tahliye davası birlikte açılabilir mi?

Evet, uygulamada terditli (kademeli) olarak birlikte açılabilir. Yargıtay, kira bedelinin tespiti talebiyle birlikte ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin terditli dava şeklinde açılmasını hukuka aykırı bulmamaktadır.

Depozito (güvence bedeli) ne zaman iade edilir?

Kiracının kiralananı tahliye etmesi ve taşınmazda olağan kullanımdan kaynaklanmayan bir hasar bulunmaması hâlinde depozito, makul bir süre içinde iade edilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı, kararlaştırılan kira bedelinin üç aylığını aşamaz.

Ev sahibi depozitoyu haksız yere kesebilir mi?

Hayır. Ev sahibi, depozitoyu yalnızca gerçek bir hasar veya ödenmemiş bir borç (elektrik, su, doğalgaz gibi) bulunması hâlinde ve bu tutarla sınırlı olarak alıkoyabilir. Gerçek bir gerekçe olmaksızın depozitonun tutulması durumunda kiracı, icra takibi veya dava yoluyla bedeli geri talep edebilir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan alacak davaları ve tahliye talepli davalar dahil tüm kira uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Arabuluculuğa gitmeden dava açılırsa ne olur?

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan kira veya tahliye davası, mahkemece dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Davacı yeniden arabulucuya başvurmak ve süreci tamamladıktan sonra davayı yeniden açmak zorunda kalır.

Avukatsız kira davası açılabilir mi?

Evet, hukuk davalarında avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak tahliye davası, kira tespit davası ve icra takibi gibi süreçlerde usul hatası veya süre kaçırma riski telafisi imkânsız hak kayıplarına yol açabileceğinden, en azından bir ön danışmayla durumun değerlendirilmesi güçlü biçimde önerilir.

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır?

Hayır, kira sözleşmesi sözlü olarak da geçerli şekilde kurulabilir. Ancak yazılı sözleşme, kira bedeli, ödeme tarihi ve tahliye taahhüdü gibi unsurların ispatı bakımından büyük kolaylık sağlar; sözlü sözleşmelerde uyuşmazlık hâlinde ispat yükü ciddi zorluklar doğurabilir.

İşyeri (ticari) kira sözleşmelerinde kurallar farklı mıdır?

Çatılı işyeri kiraları da konut kiralarıyla aynı koruyucu hükümlere (TBK m.339-356) tabidir; kira artış sınırı, tahliye sebeplerinin sınırlılığı ve tahliye taahhüdü kuralları aynı şekilde uygulanır. Çatısı olmayan kiralar (arsa, tarla gibi) ise bu özel korumadan yararlanmaz.

Kiracı evi kötü kullanırsa ne olur?

Kiracının kiralananı sözleşmeye veya olağan kullanım amacına aykırı şekilde kullanması, kiraya verene yazılı bildirimle süre vererek sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kiracı izinsiz alt kiraya verebilir mi?

Hayır. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya veremez. İzinsiz alt kiraya verme, kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı doğurur.

Tahliye davası ne kadar sürer?

İstanbul’da tahliye davaları, mahkemenin iş yüküne, tarafların itirazlarına ve istinaf aşamasına bağlı olarak genellikle 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İcra yoluyla tahliye, dava yoluna kıyasla genellikle daha kısa sürede sonuçlanır.

Kira davalarında hangi mahkeme yetkilidir?

Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada tercih edilmekle birlikte kesin yetki kuralı değildir; davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir.

Ev sahibi kirayı haksız yere çok artırırsa ne yapılabilir?

Kiracı, TBK m.344’teki TÜFE sınırını aşan artış taleplerini ödemek zorunda değildir; sınırı aşan kısmı ödemeyi reddedebilir ve gerekirse menfi tespit davası açabilir. Ev sahibinin bu gerekçeyle tahliye talep etmesi mümkün değildir, zira kanunda sayılmayan bir sebeple tahliye istenemez.

Kiracı, ev sahibinin evi göstermesini reddedebilir mi?

Kiracı, kiralananın satışı veya yeniden kiralanması amacıyla makul saatlerde ve önceden haber verilmek suretiyle gösterilmesine izin vermekle yükümlüdür. Bununla birlikte kiracının özel hayatına ve konut dokunulmazlığına saygı gösterilmesi de gerekir; süreklilik arz eden veya makul olmayan taleplere karşı kiracı itiraz edebilir.

Kira sözleşmesi feshedilince eşyalar ne olur?

Kiracı, tahliye tarihinde kendisine ait eşyaları kiralanandan çıkarmakla yükümlüdür. Tahliye kararına rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracının eşyaları, icra dairesi memurları aracılığıyla zorla çıkarılarak muhafaza altına alınabilir.

Sonuç

İstanbul’daki kira ve tahliye davaları; yüksek kira bedelleri, sınırlı sayıda kanuni tahliye sebebi, sıkı süre rejimi ve zorunlu arabuluculuk şartı gibi unsurlarla Türkiye’nin en teknik kira hukuku pratiğinin yaşandığı şehirde açılmaktadır. Hak düşürücü sürelerin kaçırılması, yanlış tahliye sebebinin seçilmesi veya arabuluculuk başvurusunun atlanması gibi riskler, deneyimli bir İstanbul kira hukuku avukatıyla çalışmayı çoğu dosyada zorunlu kılmaktadır.

Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu olarak İstanbul’un tüm adliyelerinde kira ve tahliye davalarında müvekkillerimizi temsil etmekteyiz. Ön görüşme talebiniz için Bakırköy’deki ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Bu sayfa, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.