Kentsel Dönüşüm Hukuku

İçindekiler

Kentsel dönüşüm hukuku; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde, riskli yapı tespitinden yıkım ve yeniden yapım süreçlerine, çoğunluk kararından azınlık paydaş haklarına, tazminat davalarından acele kamulaştırmaya uzanan çok katmanlı bir hukuk alanıdır. 2026 itibarıyla 7471 sayılı Kanun ile getirilen en kritik değişiklik, daha önce aranan “üçte iki çoğunluk” eşiğinin “salt çoğunluğa” indirilmesidir; bu değişiklik azınlık paydaşların hukuki pozisyonunu doğrudan etkileyen ve yargıya taşınan dava sayısını artıran temel bir dönüşümdür. Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile can ve mal güvenliğini sağlama kamu yararı arasındaki denge, bu alandaki her hukuki uyuşmazlığın merkezinde yer almaktadır.

İstanbul’da kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları, taşınmazın bulunduğu ilçeye ve uyuşmazlığın niteliğine göre Asliye Hukuk, Asliye Ticaret veya idari yargı mahkemelerinde görülmektedir. Av. Mehmet Sarıoğlu, Bakırköy merkezli olarak İstanbul’un her iki yakasındaki kentsel dönüşüm hukuku uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktadır.

Kentsel Dönüşümün Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşüm; 6306 sayılı Kanun’un 1. maddesi uyarınca, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri teşkil etmek amacıyla yürütülen iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemleridir. Kanun’un 2. maddesi iki temel kavramı tanımlar:

Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan.
Riskli Yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma/ağır hasar görme riski teknik verilerle tespit edilen yapı.

Riskli alan ilanlarında mülkiyet hakkına sınırlama getirildiği, bu sınırlamanın ancak kamu yararı amacıyla ve ölçülülük ilkesine uygun olarak yapılabileceği Danıştay tarafından istikrarlı biçimde vurgulanmaktadır (Danıştay 6. D., E. 2019/21121, K. 2021/4005, T. 17.03.2021). Riskli alan ilanında uygulama bütünlüğü gerekçesiyle ruhsatlı yapıların dahil edilmesi için somut teknik rapor ve risk analizi şarttır; aksi durum mülkiyet hakkının ihlalidir (Danıştay 6. D., E. 2019/21197, K. 2021/3981, T. 17.03.2021). Afet sonrası uygulamalarda da (Hatay Antakya örneği) 6306 sayılı Kanun’un uygulanabilirliği onaylanmış; mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla sınırlandırılmasında açık ve somut gerekçelerin varlığı aranmıştır (Danıştay 4. D., E. 2023/11080, K. 2025/4683, T. 23.09.2025). Mülkiyet hakkı dengesi AİHS Ek-1 Protokol md. 1 bağlamında da ele alınmış; sınırlamanın somut şekilde ortaya konulması gerektiği belirtilmiştir (Danıştay 6. D., E. 2021/6484, K. 2021/12652, T. 17.11.2021).

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca riskli yapı tespiti; maliklerce masrafları karşılanmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. İdare veya Başkanlık da resen tespit yapabilir. Güncel düzenlemeyle (md. 3/2) tespit tutanağı yapıya asılır, e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.

İtiraz usulü: Malikler tebliğden itibaren 15 gün içinde tespite itiraz edebilir. İtirazlar; 4 üniversite öğretim üyesi ve 3 Bakanlık görevlisinden oluşan Teknik Heyet tarafından incelenir. Teknik Heyet, itiraz sebebine bağlı olmaksızın raporu teknik yönden inceler ve nihai kararı verir (Danıştay 6. D., E. 2020/5347, K. 2022/6573, T. 01.06.2022). Yapının incelenebilir nitelikte olması ve sınır değerleri aşması durumunda teknik heyetçe onaylanan riskli yapı tespiti hukuka uygundur (Danıştay 6. D., E. 2019/2536, K. 2022/1327, T. 10.02.2022). Riskli yapı tespitlerinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine işleneceği ve hak sahiplerine bilgi verileceği de hükme bağlanmıştır (Yargıtay 20. HD, E. 2017/3121, K. 2017/6747, T. 25.09.2017).

Tespite itiraz edilmemesi veya itirazın reddi ile tespitin kesinleşeceği; bu aşamadan sonra tesis edilen yıkım işlemlerinin hukuka uygun olduğu kabul edilmektedir (Danıştay 13. D., E. 2022/1577, K. 2022/2596, T. 13.06.2022). İtiraz hakkında karar verilinceye kadar işlemin kesin ve icrai nitelik taşımadığı, bu aşamada açılan davanın incelenemeyeceği de ayrıca hükme bağlanmıştır (İstanbul BİM 6. İDD, E. 2020/171, K. 2020/653, T. 13.07.2020).

Riskli Yapı Kararına Karşı İdari Yargı Yolu

Riskli yapı tespitine karşı genel dava açma süresi İYUK md. 7 uyarınca 60 gündür; ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bazı işlemlerde 30 günlük özel süreler uygulanabilmektedir. Riskli alan ilanlarında dava açma süresinin başlangıcı Resmi Gazete yayını değil, yazılı bildirim veya öğrenme tarihidir (Danıştay İDDK, E. 2014/5776, K. 2015/3204, T. 05.10.2015).

Yürütmenin durdurulması (İYUK md. 27) için işlemin uygulanması halinde telafisi güç zarar doğması ve açıkça hukuka aykırılık şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir. Anayasa Mahkemesi, 6306 sayılı Kanun’un “yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğine” dair hükmünü iptal etmiştir (AYM, E. 2012/87, K. 2014/41, T. 27.02.2014); dolayısıyla bugün itibarıyla yürütmenin durdurulması talep edilebilir.

İtiraz süreci sonuçlanmadan dava açılabileceği ve bu durumda işlemin kesin ve yürütülebilir niteliğinin esas alınacağı da kabul edilmektedir (Danıştay 6. D., E. 2019/2536, K. 2022/1327, T. 10.02.2022).

Salt Çoğunluk Karar Mekanizması (7471 s.K. Sonrası)

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde veya riskli alanlarda, yapıların yıkılmasından sonra taşınmazın yeniden nasıl değerlendirileceğine ilişkin karar alma mekanizması 6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesinde düzenlenmiştir. 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle daha önce aranan “üçte iki çoğunluk” ibaresi “salt çoğunluk” olarak güncellenmiştir. Karar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.

Karara katılmayanlara teklif noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilir; 15 gün içinde kabul edilmemesi halinde paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca rayiç bedel üzerinden açık artırma ile satılır.

Bu mekanizmanın normlar hiyerarşisine uygun olduğu ve kentsel dönüşümün duraksamaya yer vermeden gerçekleştirilmesi amacıyla yapıldığı Danıştay tarafından teyit edilmiştir (Danıştay 4. D., E. 2024/517, K. 2024/7644, T. 19.12.2024). Riskli yapılarda parsellerin tevhit ve ifraz işlemlerinin muvafakat aranmaksızın yapılabileceği ve bu usulün mülkiyet hakkını kamu yararı amacıyla sınırladığı da hükme bağlanmıştır (Danıştay 6. D., E. 2022/6466, K. 2023/4726, T. 17.05.2023). Riskli yapıda 2/3 çoğunluk kararını, noter tebliğini ve 15 günlük süre verilerek yapılan satış davetini hukuka uygun bulan karar da bu içtihadı desteklemektedir (Danıştay 6. D., E. 2021/504, K. 2023/4004, T. 25.04.2023). Satış sürecinin rayiç bedel tespiti, tebligat ve açık artırma usulü ile Bakanlıkça yönetildiği, bu sürecin kamu yararı odaklı bir idari işlem olduğu kabul edilmektedir (Danıştay 6. D., E. 2019/16858, K. 2021/12684, T. 17.11.2021).

Tebligat yapılamamış olmasının veya maliklerin satışa katılmamasının satışın geçerliliğine etki etmeyeceği; gıyapta yapılan satışın geçerli olduğu da ayrıca hükme bağlanmıştır (Danıştay 4. D., E. 2023/11571, K. 2024/2018, T. 21.03.2024).

Azınlık Paydaşın Hakları ve İtiraz Yolları

Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin mülkiyet haklarını koruma mekanizması 6306 sayılı Kanun md. 6/9 ve Uygulama Yönetmeliği md. 15/A’da düzenlenmiştir. Azınlık paydaşın kullanabileceği hukuki yollar ikiye ayrılmaktadır:

Adli yargı: Malikler kurulu kararının (protokolün) iptali, mülkiyet hakkına dayalı tazminat veya el atmanın önlenmesi davaları adli yargıda görülür.
İdari yargı: Pay satış kararı, rayiç bedel tespiti ve satış ihalesi gibi idari işlemlerin iptali için tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir.

Anayasa Mahkemesi, satış işleminin dayanağı olan birleştirme işleminin idari yargıda iptal edilmesi durumunda satışın hukuki dayanaktan yoksun kalacağını ve mülkiyet hakkının ihlal edileceğini vurgulamıştır (AYM, B. No: 2018/14460, T. 15.09.2021, Selvi Karakoçoğlu ve Diğerleri). Maliklerin çoğunlukla aldıkları karara karşı adli yargıda; bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere (satış vb.) karşı ise idari yargıda dava açma hakkının bulunduğu da belirtilmiştir (Danıştay İDDK, E. 2022/2830, K. 2023/309, T. 22.02.2023).

Satış bedelinin rayiç değerin altında tespiti halinde satış işleminin iptal edilebileceği; ayrıca satış alan üçüncü kişilere davanın ihbar edilmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır (Danıştay 4. D., E. 2025/14, K. 2025/1506, T. 10.03.2025). Adli yargıda verilen bir iptal kararının idari yargıdaki satış işlemi üzerinde doğrudan “dayanak” teşkil etmeyebileceği; idari yargının 6306 sayılı Kanun kapsamında kendi denetimini yapması gerektiği de vurgulanmıştır (Danıştay 4. D., E. 2023/12454, K. 2023/6124, T. 09.11.2023).

Ayrıca 2/3 çoğunluk kararıyla yapılan yola terk işlemlerinde hisse satışı sırası ve üst sınır öngörülmemesinin mülkiyet hakkını ihlal ettiği de Anayasa Mahkemesi tarafından karara bağlanmıştır (AYM, B. No: 2018/1406, T. 30.06.2021, Atanur Ekin).

Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Uyuşmazlıkları

Taşınmazın değerlendirilmesi kapsamında yüklenici firmanın belirlenmesi ve sözleşme şartlarının tespiti süreci 6306 sayılı Kanun md. 6/1 uyarınca salt çoğunlukla yapılır. Azınlık, sözleşme şartlarının dürüstlük kuralına aykırı veya aşırı oransız olduğunu ileri sürerek adli yargıda itiraz edebilir.

Hissedarlar arasında müteahhit seçimi ve daire dağılımına ilişkin toplantı ve protokol kararlarının iptali talebinde adli yargının görevli olduğu; bu kararların idari işlem niteliği taşımadığı belirtilmiştir (Yargıtay 5. HD, E. 2022/14831, K. 2023/8055, T. 28.09.2023). Müteahhit ile yapılan sözleşmedeki paylaşım oranlarının aşırı oransız olması durumunda — örneğin %97 müteahhit, %3 malik gibi bir oran — mahkemenin işin esasına girerek dürüstlük kuralı çerçevesinde inceleme yapması gerektiği de hükme bağlanmıştır (Yargıtay 20. HD, E. 2018/1903, K. 2018/4323, T. 05.06.2018).

Çoğunluk kararıyla yeni müteahhit seçilebileceği; eski müteahhidin hisse sahibi olsa dahi yeni sözleşmeye katılmaması durumunda hissesinin satışa çıkarılmasının hukuka uygun olduğu da teyit edilmiştir (Danıştay 4. D., E. 2023/11588, K. 2024/7646, T. 19.12.2024).

Teslim Süresi ve Gecikme Tazminatı

Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, 6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi uyarınca; riskli alanlarda veya riskli yapılarda paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla aldıkları karara istinaden akdedilen kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya benzeri usulleri kapsayan sözleşmelerdir. Genel hükümlere tabi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden temel farkı, tüm maliklerin muvafakatinin artık aranmamasıdır.

Sözleşmede teslim süresi belirtilmemişse yüklenici veya idare edimini makul süre içinde ifa etmelidir. Makul sürenin belirlenmesinde projenin büyüklüğü, yıkım süreçleri ve bölgenin özellikleri dikkate alınır. Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında açılan bir davada Yargıtay; projenin 7 milyon m² büyüklüğü ve yıkım süreçleri dikkate alınmadan yalnızca konut teslim tarihine göre iş yerleri için makul süre belirlenemeyeceğini vurgulayarak yerel mahkeme kararını bozmuştur (Yargıtay 3. HD, E. 2023/5744, K. 2025/602, T. 04.02.2025). Teslim süresi kararlaştırılmamışsa objektif iyiniyet kuralları ve işin niteliğine göre makul sürenin uzman bilirkişilerce saptanması gerektiği de belirtilmiştir (Yargıtay 13. HD, E. 2016/16468, K. 2017/5173, T. 27.04.2017).

Tazminat ve Değer Kaybı Davaları

Riskli yapı tespiti veya kentsel dönüşüm uygulamaları nedeniyle mülkiyet hakkı kısıtlanan ya da taşınmazı yıkılan maliklerin uğradığı zararların tazmini Anayasa’nın 35. maddesi ve 6306 sayılı Kanun’a dayanır. Tazminat hesabı taşınmazın arsa + yapı rayiç bedeli üzerinden yapılır.

Riskli alan ilan edilen taşınmazda yüklenicinin edimini yerine getirememesi durumunda tazminatın arsa+yapı bedeli üzerinden hesaplanması ve varsa ödenen kamulaştırma bedelinin bu tutardan düşülmesi gerektiği hükme bağlanmıştır (Yargıtay 6. HD, E. 2023/353, K. 2024/3256, T. 08.10.2024). Yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması ve taşınmazın riskli alan ilan edilmesi durumunda davacının müspet zararının yapı ve arsa rayiç bedeli üzerinden hesaplanması gerektiği de belirtilmiştir (Yargıtay 14. HD, E. 2019/2067, K. 2019/8493, T. 10.10.2019).

6306 sayılı Kanun md. 6/A uyarınca yapılan uygulamalarda, yeni konut ile eski konut arasındaki şerefiye ve konum farklarının “kura işleminin doğal sonucu” olduğu ve idarenin kusursuz sorumluluğuna gidilemeyeceği ifade edilmiştir (Danıştay 4. D., E. 2024/971, K. 2024/2061, T. 21.03.2024).

Kamulaştırmasız el atma ile farkı: Kentsel dönüşümde yasal bir prosedür (6306 md. 6/A veya 5393 md. 73) işletilirken; kamulaştırmasız el atmada idarenin usulüne uygun bir işlem yapmaksızın taşınmaza fiilen müdahalesi söz konusudur. Kentsel dönüşüm kapsamında ilan edilen alanda taşınmazın fiilen yolda kalması durumunda kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiği ve bedelin dava tarihindeki değer üzerinden tahsili gerektiği onanmıştır (Yargıtay 5. HD, E. 2022/11718, K. 2023/2881, T. 22.03.2023). Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan ancak kamulaştırma davası açılmayan taşınmazlar için yıkım tarihinden dava tarihine kadar ecrimisil talep edilebileceği de hükme bağlanmıştır (Samsun BAM 1. HD, E. 2017/435, K. 2017/447, T. 16.05.2017).

Satış ve ihale süreçlerinde yeni paylaşımın adilliği ve rayiç bedel iddialarının mahkemelerce yeterince incelenmemesi de mülkiyet hakkı ihlali olarak değerlendirilmektedir (AYM, B. No: 2018/1567, T. 10.02.2022, Hanife Yıldız Torum).

Acele Kamulaştırma ile Kentsel Dönüşüm İlişkisi

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 27 ve 6306 sayılı Kanun md. 6/2 uyarınca Cumhurbaşkanınca karar alınan hallerde kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere taşınmaza el konulabilir. 6306 sayılı Kanun md. 6/A kapsamında yıkılacak derecede riskli yapılarda Bakanlıkça resen uygulama yapılabilir; tahliye ve yıkım için muvafakat aranmaz. Bu kapsamdaki tebligatlar yapıya asılma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı ile yapılır; muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

Danıştay, acele kamulaştırma kararlarını kentsel dönüşüm bağlamında titizlikle denetlemektedir:

Kentsel dönüşüm projesinin varlığı tek başına acele kamulaştırma için yeterli değildir; idarenin “acelelik halini” somut verilerle ortaya koyması gerekir (Danıştay İDDK, E. 2024/452, K. 2024/1026, T. 09.05.2024).
Rezerv yapı alanlarında deprem riski ve çarpık kentleşme nedeniyle acelelik halinin varlığı daha geniş yorumlanmakta; bu alanların “iskân projesi” niteliği taşıması gerekçesiyle acele kamulaştırma kararı hukuka uygun bulunabilmektedir (Danıştay 6. D., E. 2024/864, K. 2024/4902, T. 25.09.2024).
Anlaşmama iradesi gösteren maliklerin süreci uzatmasını önlemek ve kira yardımı gibi kamu giderlerini azaltmak amacıyla acele kamulaştırma yapılmasında kamu yararı bulunduğu belirtilmiştir (Danıştay 6. D., E. 2019/17705, K. 2021/5797, T. 20.04.2021).
Rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerde acelelik halinin varlığı geniş yorumlanmakta ve projelerin sürüncemede kalmaması kamu yararı kapsamında değerlendirilmektedir (Danıştay İDDK, E. 2021/1322, K. 2021/1309, T. 24.06.2021).
6306 sayılı Kanun md. 6/2 uyarınca acele kamulaştırmaya gidilebilmesi için öncelikle maliklere tebligat yapılması ve 30 günlük anlaşma süresinin beklenmesi gerektiği; bu prosedür işletilmeden genel hükümlere göre yapılan acele kamulaştırmanın sakat olabileceği vurgulanmıştır (Danıştay İDDK, E. 2021/3627, K. 2022/385, T. 09.02.2022).
Kentsel dönüşümde öncelikle anlaşma yolunun denenmesi; acele kamulaştırmanın ise ancak olağanüstü durumların somutlaşması halinde istisnai olarak uygulanabileceği istikrarlı biçimde vurgulanmaktadır (Danıştay 6. D., E. 2023/4725, K. 2024/6497, T. 13.11.2024).

Kira Yardımı ve Taşınma Yardımı

Dönüşüm sürecinde tahliye edilen hak sahiplerine barınma ihtiyacını karşılamak üzere nakdi yardım yapılır (6306 sayılı Kanun md. 5/1). Yararlanabilecek kişiler şunlardır: malikler, kiracılar ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahipleri. Yapının riskli olduğunun tespiti ve tahliye edilmesi temel koşuldur. Yardım süresi ve miktarı Cumhurbaşkanınca belirlenir. Yanlış beyanla alınan yardımlar faiziyle geri tahsil edilir. 25.09.2024 tarihli yönetmelik değişikliği ile ödemelerin Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan yapılacağı düzenlenmiştir.

Anayasa Mahkemesi’nin Norm Denetimi Kararları

Anayasa Mahkemesi, 6306 sayılı Kanun’un mülkiyet hakkı ve hak arama özgürlüğü ile olan dengesini birden fazla kararla denetlemiştir. Bu kararlar kentsel dönüşüm hukukunun sınırlarını belirleyen temel referanslar niteliğindedir:

AYM, E. 2012/87, K. 2014/41, T. 27.02.2014: Kanun’un “yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğine” dair hükmü ile riskli olmayan yapıların yalnızca uygulama bütünlüğü gerekçesiyle kapsama alınmasına (md. 3/7) ilişkin hükmü iptal edilmiştir. Riskli yapı tespiti usulü ve 15 günlük itiraz süresi ise Anayasa’ya uygun bulunmuştur.
AYM, E. 2016/133, K. 2017/155, T. 15.11.2017: Riskli olmayan yapılara yönelik değer tespitinde mülkiyet hakkının tam karşılanmadığı gerekçesiyle yeniden düzenlenen bazı hükümler iptal edilmiştir.
AYM, B. No: 2018/1406, T. 30.06.2021 (Atanur Ekin): Riskli yapıdaki çoğunluk kararıyla yapılan yola terk işlemlerinde hisse satışı sırası ve üst sınır öngörülmemesinin mülkiyet hakkını ihlal ettiğine karar verilmiştir.
AYM, B. No: 2018/1567, T. 10.02.2022 (Hanife Yıldız Torum): Satış ve ihale süreçlerinde yeni paylaşımın adilliği ve rayiç bedel iddialarının mahkemelerce yeterince incelenmemesi mülkiyet hakkı ihlali olarak değerlendirilmiştir.
AYM, E. 2018/118, K. 2023/180, T. 26.10.2023: 6306 sayılı Kanun norm denetimi kapsamında incelenmiş; çoğunluk mekanizmasının ölçülülük ilkesi çerçevesinde anayasaya uygunluğu değerlendirilmiştir.
AYM, B. No: 2019/40153, T. 08.02.2023: Kentsel dönüşüm uygulamalarında bireysel mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin orantılılığı bireysel başvuru kapsamında incelenmiştir.

Görevli Mahkeme ve Yargı Kolu Ayrımı

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında hangi yargı kolunun görevli olduğu hem pratik hem hukuki açıdan kritik öneme sahiptir. Temel ayrım şöyledir:

Adli yargı (Asliye Hukuk / Asliye Ticaret): Malikler kurulu kararının iptali, müteahhit seçimine ilişkin protokol uyuşmazlıkları, gecikme ve değer kaybı tazminatı, kamulaştırmasız el atma tazminatı, ecrimisil davaları.
İdari yargı (İdare Mahkemesi / Danıştay): Riskli alan ve riskli yapı tespitinin iptali, pay satış kararı ve rayiç bedel tespitinin iptali, acele kamulaştırma kararının iptali, yıkım işlemlerinin iptali.

Değer tespiti işleminin iptali taleplerinde idari yargının görevli olduğu teyit edilmiştir (Uyuşmazlık Mahkemesi, E. 2019/585, K. 2019/739, T. 25.11.2019). Uyuşmazlık Mahkemesi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki çeşitli işlemlerde yargı kolu ayrımına ilişkin görev uyuşmazlıklarını çözüme kavuşturmuştur (Uyuşmazlık Mahkemesi, E. 2014/908, K. 2015/1, T. 26.01.2015; E. 2016/320, K. 2016/537, T. 28.11.2016).

İstanbul’da adli yargıdaki kentsel dönüşüm davaları, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre Bakırköy, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Çağlayan veya Kartal (Anadolu) Asliye Hukuk ya da Asliye Ticaret Mahkemelerinde; idari yargıdaki davalar ise İstanbul İdare Mahkemelerinde görülür.

Kentsel Dönüşüm Süreci: Adım Adım

1. Riskli yapı tespitinin yapılması veya riskli alan ilanı: Lisanslı kurum tespiti ya da Başkanlıkça resen tespit. Tutanak yapıya asılır, e-Devlet’e yüklenir, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
2. Tespite itiraz (15 gün): Malikler tebliğden itibaren 15 gün içinde Teknik Heyet’e itiraz edebilir. İtiraz sonuçlanmadan dava açılabilir ancak işlemin kesin ve icrai niteliği esas alınır.
3. Yıkım kararı ve tahliye: Tespitin kesinleşmesinin ardından malikler yıkım için anlaşır; anlaşmazlık halinde 6306 md. 6/A kapsamında Bakanlık resen uygulama yapabilir.
4. Salt çoğunlukla karar alınması: Paydaşların hisse oranında salt çoğunluğu yeniden yapım, müteahhit seçimi ve sözleşme şartlarını belirler. Azınlık paydaşa teklif noter veya muhtarlık ilanı ile tebliğ edilir.
5. Azınlık payının satışı (15 gün): Teklifi 15 gün içinde kabul etmeyen azınlık paydaşın payı Başkanlıkça rayiç bedel üzerinden açık artırma ile satılır.
6. Müteahhit sözleşmesinin imzalanması: Çoğunluk kararıyla seçilen yükleniciyle kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalanır. Paylaşım oranları dürüstlük kuralı çerçevesinde denetlenebilir.
7. Kira/taşınma yardımı başvurusu: Tahliye edilen malikler, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri 6306 md. 5/1 kapsamında yardım başvurusu yapabilir.
8. İnşaat süreci ve teslim: Yüklenici işi makul süre içinde tamamlayıp teslim etmekle yükümlüdür. Gecikme halinde tazminat talep edilebilir.
9. Uyuşmazlıkların yargıya taşınması: Niteliğine göre adli veya idari yargıda dava açılır. Görevli mahkeme tespiti hayati önem taşır; yanlış yargı koluna başvuru zaman kaybına yol açar.

Avukatlık Ücreti ve Masraflar 2026

Kentsel dönüşüm davaları; riskli yapı tespit iptali, çoğunluk kararı iptali, tazminat ve acele kamulaştırma iptali gibi farklı türleri kapsadığından yargılama masrafları dava türüne ve değerine göre önemli farklılıklar gösterir. İdari yargıdaki davalarda maktu harç uygulanırken adli yargıdaki tazminat davalarında dava değeri üzerinden nispi harç hesaplanır. Bilirkişi (inşaat, değerleme uzmanı) ve keşif masrafları da yargılama giderlerinin önemli bir bölümünü oluşturur. Avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ve İstanbul Barosu tavsiye tarifesi çerçevesinde belirlenmektedir. Kesin bilgi için büromuzu arayabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapım riskli yapı ilan edildi, ne yapabilirim?

Tebliğden itibaren 15 gün içinde Teknik Heyet’e itiraz hakkınız bulunmaktadır. İtiraz süreci devam ederken de idari yargıda dava açılabilir; ancak işlemin kesin ve icrai niteliği esas alınır. İtiraz reddedilirse veya süre geçirilirse tespit kesinleşir ve yıkım süreci başlar. Bu aşamada çoğunluk kararı, müteahhit seçimi ve tazminat haklarınızı titizlikle takip etmeniz gerekir.

Çoğunluk kararına katılmıyorum, payım zorla satılabilir mi?

Evet. 7471 sayılı Kanun ile getirilen salt çoğunluk mekanizması uyarınca karara katılmayan azınlık paydaşa noter veya muhtarlık ilanı ile teklif yapılır; 15 gün içinde kabul etmezseniz payınız Başkanlıkça rayiç bedel üzerinden açık artırma ile satılır. Satış bedelinin rayiç değerin altında tespiti halinde satış işleminin iptali için idari yargıda dava açabilirsiniz. Çoğunluk protokol kararının iptali için ise adli yargıya başvurulur.

Kentsel dönüşümde tazminat nasıl hesaplanır?

Tazminat, taşınmazın arsa değeri ile yapı rayiç bedelinin toplamı üzerinden hesaplanır. Yüklenicinin edimini yerine getirememesi veya taşınmazın riskli alan ilan edilmesi nedeniyle değer kaybı yaşandıysa müspet zarar bu toplam üzerinden belirlenir; varsa ödenen kamulaştırma bedeli düşülür. Yeni konut ile eski konut arasındaki konum farkları “kura işleminin doğal sonucu” sayıldığından idarenin kusursuz sorumluluğuna bu gerekçeyle gidilemez.

Acele kamulaştırma kararına itiraz edebilir miyim?

Evet. Acele kamulaştırma kararını öğrendiğiniz tarihten itibaren 60 gün içinde Danıştay’da iptal davası açabilirsiniz. Davada idarenin “acelelik halini” somut verilerle ortaya koyamadığını; anlaşma sürecinin tamamlanmadan acele kamulaştırmaya gidildiğini ya da prosedür eksikliklerini (30 günlük bekleme süresi gibi) ispat etmeniz gerekir. Yürütmenin durdurulması talebi de birlikte sunulmalıdır.

Kira yardımından kimler yararlanabilir?

6306 sayılı Kanun md. 5/1 uyarınca yapının riskli olduğunun tespiti ve tahliye edilmesi koşuluyla malikler, kiracılar ve yapıda fiilen ikamet eden sınırlı ayni hak sahipleri yararlanabilir. Yardım süresi ve miktarı Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Yanlış beyanla alınan yardımlar faiziyle geri tahsil edilir.

Müteahhit sözleşme şartları haksızsa ne yapabilirim?

Müteahhit ile yapılan sözleşmedeki paylaşım oranlarının aşırı oransız olması durumunda adli yargıda itiraz edebilirsiniz. Mahkeme, dürüstlük kuralı ve orantılılık ilkesi çerçevesinde sözleşmeyi inceleyerek uygun olmayan oranları düzeltebilir. Müteahhit seçimi ve protokol kararının iptali talepleri de adli yargı kapsamındadır.

Taşınmazınızla ilgili bir kentsel dönüşüm uyuşmazlığı yaşıyorsanız hak kayıplarını önlemek için vakit kaybetmeksizin Av. Mehmet Sarıoğlu ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz. Diğer gayrimenkul uyuşmazlıkları hakkında bilgi almak için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç: Kentsel Dönüşümde Uzman Avukat Desteği

Kentsel dönüşüm hukuku; riskli yapı tespitine itiraz sürecinin 15 günlük hak düşürücü süresi, 7471 sayılı Kanun’un getirdiği salt çoğunluk mekanizması ve azınlık paydaşın pay satışına karşı kullanabileceği adli/idari yargı yolları, müteahhit sözleşmesindeki oransız paylaşım oranlarının dürüstlük kuralı çerçevesinde denetimi, acele kamulaştırma kararlarında acelelik halinin somut ispatı zorunluluğu ve tazminat hesabında arsa+yapı rayiç bedeli yöntemi gibi teknik hukuki meseleler içermektedir. Her aşamada adli ve idari yargı arasındaki görev sınırının doğru belirlenmesi, davaların kısa süreli hak düşürücü sürelere bağlı olması ve AYM kararlarının mülkiyet hakkı güvencelerini sürekli genişletmesi bu alanı uzmanlık gerektiren bir hukuk dalı haline getirmektedir.

İletişim

Kentsel dönüşüm hukuku ve gayrimenkul uyuşmazlıkları konularında hukuki destek almak için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu’na aşağıdaki kanallardan ulaşabilirsiniz:

Telefon / WhatsApp: 0539 676 32 75
E-posta: bilgi@sarioglusefer.com
Adres: Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No:9/2, Bakırköy/İstanbul

Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet SARIOĞLU tarafından hazırlanmıştır.