2026 kira artış oranı hesaplama işlemi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenecek kira dönemine karşılık gelen TÜİK tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak yapılır. Yeni aylık kira, mevcut aylık kira bedelinin bu oranla artırılmasıyla bulunur. Ekim 2026 yenilemeleri için açıklanan oran %31,49’dur. Ancak bu oran, her sözleşmeye kendiliğinden uygulanacak zorunlu zam değil, TBK m.344/1 kapsamında sözleşmesel artışın kural olarak aşamayacağı sınırdır.
Ekim 2026 kira artış oranı kaçtır?
18 Ekim 2026 itibarıyla açıklanmış en güncel kira artış oranı, Ekim 2026 dönemleri için %31,49’dur. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Eylül 2026 TÜFE bültenini 5 Ekim 2026 tarihinde yayımlamış; genel TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimini %31,49 olarak açıklamıştır. Adalet Bakanlığı İşyurtları Kurumu da Ekim ayı için aynı veriyi esas alan bir duyuru yayımlamıştır. Bu veri, Kasım 2026 yenilemeleri için henüz açıklanmamış yeni bir oranla karıştırılmamalıdır.
Örneğin aylık kira bedeli 20.000 TL olan ve sözleşmesine göre kanuni üst sınıra kadar artış yapılabilen bir kiralananda Ekim 2026 dönemi için artış 6.298 TL, yeni kira 26.298 TL olur. Sözleşmenin belirlediği geçerli artış daha düşükse veya somut olayda artışa ilişkin ayrı bir hukuki sorun varsa yalnız bu matematiksel sonuçtan hareketle borç doğduğu söylenemez.
kira artış oranı hesaplama hangi formülle yapılır?
Olağan yıllık yenilemede, geçerli artış oranı belirlendikten sonra üç adım yeterlidir. Hesabın başlangıç noktası son dönemde geçerli olan aylık kira bedelidir; depozito, aidat ve ayrı yan giderler bu miktara otomatik eklenmez.
- Artış öncesi aylık kirayı belirleyin: Örneğin 20.000 TL.
- Uygulanabilecek oranı belirleyin: Ekim 2026 için TÜFE üst sınırı %31,49; bunun altında kalan geçerli sözleşme şartı varsa o şart dikkate alınır.
- Artışı ve yeni bedeli hesaplayın: Artış tutarı = Eski aylık kira × (artış yüzdesi / 100). Yeni aylık kira = Eski aylık kira + artış tutarı.
Formül: Yeni kira = Eski kira × (1 + geçerli artış oranı / 100). %31,49 oranı için çarpan 1,3149’dur. Küsurat ortaya çıkıyorsa hesap iki ondalık basamağa göre gösterilebilir; tarafların ödeme şartları ve gerekiyorsa yargısal değerlendirme ayrıca incelenir.
| Ekim 2026 öncesi aylık kira | %31,49 artış tutarı | Artış sonrası aylık kira |
|---|---|---|
| 10.000 TL | 3.149 TL | 13.149 TL |
| 15.000 TL | 4.723,50 TL | 19.723,50 TL |
| 20.000 TL | 6.298 TL | 26.298 TL |
| 25.000 TL | 7.872,50 TL | 32.872,50 TL |
| 30.000 TL | 9.447 TL | 39.447 TL |
Bu tablo yalnız %31,49 oranının uygulanabildiği varsayımsal durumların aritmetiğini gösterir; her kiracıdan mutlaka bu tutarların istenebileceği anlamına gelmez.
2026 kira artış oranları ay ay nasıl değişti?
Kira artışı için tek bir “2026 yıllık oranı” bulunmaz. Sözleşmenin yenilenme dönemine karşılık gelen ve TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE değeri değişir. Aşağıdaki tablo, 2026 yılı Ocak–Ekim yenileme dönemleri için kullanılan genel TÜFE on iki aylık ortalama oranlarını ve esas alınan veri aylarını gösterir. Gelecekteki aylar için oran öngörüsü yapılmamıştır.
| Yenileme dönemi | Esas alınan TÜİK veri ayı | TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı |
|---|---|---|
| Ocak 2026 | Aralık 2025 | %34,88 |
| Şubat 2026 | Ocak 2026 | %33,98 |
| Mart 2026 | Şubat 2026 | %33,39 |
| Nisan 2026 | Mart 2026 | %32,82 |
| Mayıs 2026 | Nisan 2026 | %32,43 |
| Haziran 2026 | Mayıs 2026 | %32,24 |
| Temmuz 2026 | Haziran 2026 | %32,03 |
| Ağustos 2026 | Temmuz 2026 | %31,90 |
| Eylül 2026 | Ağustos 2026 | %31,79 |
| Ekim 2026 | Eylül 2026 | %31,49 |
Veri notu: Tablodaki oranlar TÜİK’in ilgili aylar için yayımladığı genel TÜFE “on iki aylık ortalamalara göre değişim” verileridir. Yenileme ayı ile istatistiğin açıklandığı gün aynı olmayabilir. Örneğin Ekim 2026 oranı 5 Ekim’de duyurulmuştur. Sözleşmenin başlangıç günü, ödeme günü ve verinin ilanından önce yapılmış ödeme varsa ortaya çıkabilecek fark ayrı değerlendirilir. Kasım 2026 oranı, 18 Ekim 2026 tarihinde henüz açıklanmadığından burada yer almamaktadır.
Hangi TÜFE oranı kullanılmalı: Aylık, yıllık mı, 12 aylık ortalama mı?
TBK m.344/1 bakımından temel ölçüt TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bir haber bülteninde yer alan diğer iki oran aynı veriyi anlatmaz. Eylül 2026 TÜFE bülteninde aylık değişim %1,84, bir önceki yılın aynı ayına göre değişim %29,73, on iki aylık ortalama değişim ise %31,49’dur. Bu üç sayı birbirinin yerine kullanılamaz.
| Gösterge | Eylül 2026 değeri | Yıllık kira artışındaki rolü |
|---|---|---|
| Bir önceki aya göre TÜFE | %1,84 | TBK 344’teki yıllık artış üst sınırı değildir. |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre TÜFE | %29,73 | Yıllık enflasyon göstergesidir; tek başına kanuni kira artış ölçütü değildir. |
| On iki aylık ortalamalara göre TÜFE | %31,49 | Olağan konut ve çatılı işyeri yenilemesindeki kanuni sınırın esas alındığı göstergedir. |
Oran seçilirken TÜİK bülteninde genel TÜFE satırına bakılmalıdır. “Özel kapsamlı TÜFE (B)” gibi başka endekslerin on iki aylık ortalama değerleri, genel TÜFE’nin yerine alınmamalıdır. 2019’dan itibaren konut ve çatılı işyeri yenilemelerinde Yİ-ÜFE yerine TÜFE esasının benimsenmesi de bu ayrımın neden önem taşıdığını gösterir.
Kira sözleşmesindeki artış şartı TÜFE oranından düşükse ne olur?
Sözleşmede geçerli biçimde kararlaştırılan daha düşük artış oranı esas alınır. TBK m.344/1, kiraya verene her durumda TÜFE’nin tamamını isteme hakkı veren bir hüküm değil, yenileme döneminde yapılabilecek artış anlaşmalarına üst sınır getiren düzenlemedir. Dolayısıyla sözleşmede yıllık %15 artış öngörülmüş ve ilgili dönemin kanuni üst sınırı %31,49 ise olağan hesap bakımından %15 uygulanır.
Örnek olarak aylık 20.000 TL kirada geçerli %15 artış şartı yeni aylık bedeli 23.000 TL’ye çıkarır. Aynı sözleşmede “her yıl TÜFE on iki aylık ortalaması kadar artış” kararlaştırılmışsa ilgili dönemin verisi esas alınır. Artış hükmünün belirli ya da belirlenebilir olup olmadığı, sonradan yapılan anlaşmalar ve ödeme alışkanlığı somut olayı etkileyebilir.
Sözleşmenin farklı endekse, sabit tutara ya da birden çok seçeneğe gönderme yaptığı hâllerde doğrudan en yüksek rakamın seçilmesi hatalı olabilir. Örneğin Yİ-ÜFE veya “enflasyon + 10 puan” gibi bir kayıt, kanuni sınırı aşan kısmı bakımından kendiliğinden uygulanamaz. TÜFE sınırının üzerinde kira artışı konusu, fazla ödeme ve geçersiz artış şartının sonuçları yönünden ayrıca ele alınmalıdır.
Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa otomatik TÜFE zammı yapılır mı?
Hayır. Artış şartının hiç bulunmaması, kiraya verene kendiliğinden TÜFE üst sınırında tek taraflı zam yapma yetkisi vermez. Taraflar yeni bedel üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa TBK m.344/2 uyarınca hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayan bir bedel belirleyebilir. Bunun için kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yargısal süreç gündeme gelebilir.
Bu nedenle “yasal tavan %31,49; sözleşmede artış şartı yok; öyleyse kira otomatik %31,49 artar” çıkarımı doğru değildir. Artış şartının bulunmadığı olaylara özgü ayrıntılı koşullar için sözleşmede kira artış maddesi yoksa incelemesine bakılabilir.
2026’da yüzde 25 kira artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiraları için uygulanan geçici %25’lik sınır, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona eren yenileme dönemleriyle sınırlıydı. TBK geçici m.1 ve geçici m.2, belirli geçmiş dönemlerdeki konut kirası yenilemelerini düzenlemiştir. Ekim 2026 için %25 sınırını güncel bir genel kural gibi kullanmak doğru değildir.
Bununla birlikte geçmiş yıllara ilişkin kira farkı uyuşmazlığında ilgili yenilemenin hangi tarihe denk geldiği önemini korur. Ayrıca geçici %25 sınırı, TBK m.344/3’teki beş yıllık kira tespiti rejimiyle aynı mekanizma değildir. İlgili dönemler ve geçiş hükümleri konusunda yüzde 25 kira artış sınırının sona ermesi başlıklı inceleme ayrı bir kaynak oluşturur.
Beş yıl dolunca kira artışı doğrudan emsal seviyeye mi çıkar?
Beş yılın dolması, kiraya verene tek taraflı olarak dilediği emsal bedeli dayatma yetkisi vermez. TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler bakımından kira bedelinin hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama oranı, kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet değerlendirilerek belirlenmesini öngörür. Bu durumda olağan yıllık artış hesabından farklı bir yargısal belirleme yapılabilir.
TBK m.345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilmekle birlikte yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurup doğurmayacağı için dava ve yazılı bildirim zamanlaması ile sözleşmedeki artış şartı önem taşır. Bu konu doğrudan aylık TÜFE çarpımıyla çözülemez. Ayrıntılar için beş yıllık kira tespiti incelemesine başvurulabilir.
Benzer şekilde TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davası, olağan enflasyon farkının otomatik olarak talep edilebileceği bir yol değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararı; kira tespitine özgü TÜFE, emsal ve kiralananın durumu ölçütlerinin, tek başlarına TBK m.138 uyarlaması için gerekçe sayılamayacağını, ancak m.138’in diğer şartları oluşursa uyarlama istenebileceğini belirtmiştir.
Konut ve işyeri kira artışı aynı kurala mı tabidir?
Olağan yenilemelerde konut ve çatılı işyeri kiraları, TBK m.344’teki TÜFE esasına kural olarak birlikte tabidir. Ofis, mağaza veya dükkân olarak kullanılan bir yerin çatılı işyeri niteliği bu nedenle önemlidir. Ancak bütün ticari işletme alanları ve bütün taşınmaz kiraları kendiliğinden konut ve çatılı işyeri rejimine girmez; örneğin yalnız arsa ya da çatısız alan kirasında önce sözleşmenin hukuki niteliği belirlenmelidir.
TBK m.339’da düzenlenen uygulama alanı da dikkate alınmalıdır. Ayrıca yabancı para cinsinden kararlaştırılan kiralar bakımından TBK m.344/4 ve kambiyo mevzuatı, standart Türk lirası kira artışı örneğinden farklı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle burada yer alan hesap tablosu dövizle kira ilişkilerine aynen uygulanmaz.
Kira artışında Yargıtay hangi ilkeleri vurguluyor?
Artış şartı ile kanuni üst sınır birlikte değerlendirilmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.10.2024 tarihli, 2024/1143 E., 2024/2911 K. sayılı kararında, sözleşmedeki belirlenebilir artış şartı ve 2019 sonrasına ilişkin TÜFE sınırı gözetilmeden kira farkı borcunun bulunmadığı sonucuna gidilmesi eksik inceleme sayılmıştır. Karar, kira farkı hesaplamasında sözleşme metninin ve ödeme verilerinin incelenmesi gerektiğini gösterir; somut uyuşmazlıktaki karar, kanun yararına bozma niteliğindedir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 10.10.2019 tarihli, 2019/4857 E., 2019/8874 K. sayılı kararında da yenilenen dönemlerde sözleşmesel artış şartının göz ardı edilmemesi, fakat ilgili tarih aralığında uygulanan kanuni sınıra uyulması gerektiği açıklanmıştır. Bu eski karardaki ÜFE ifadeleri, uyuşmazlığın geçmiş dönemlerine ilişkindir; 2026 hesabında güncel TÜFE esasının yerini almaz.
Bu içtihatlar bir hesap makinesinin tek başına yeterli olmadığını gösterir: kira ilişkisi ne zaman başladı, sözleşmenin artış maddesi ne diyor, önceki yıllarda hangi tutarlar ödenmiş ve tespiti istenen dönem hangisi? Bunlar belirlenmeden geçmiş yılların farkları sağlıklı hesaplanamaz.
Kira zammı hakkında uyuşmazlık varsa hangi belgeler gerekir?
Hesabın ispatı için sözleşme ve ödeme geçmişi birlikte değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesinin ilk sayfası, başlangıç tarihi, süre ve artış maddesinin yer aldığı bölüm; yenileme protokolleri, banka dekontları, varsa yazılı bildirimler ve ilgili TÜİK bültenleri temel belgelerdir. Sözleşme yıllardır devam ediyorsa hangi dönemde hangi kiranın fiilen ödendiğini gösteren kronolojik bir çizelge hazırlanması yararlıdır.
TBK m.344–345’e dayanılarak kira bedelinin belirlenmesi davası açılacaksa 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir. Bu makalenin konusu bir kira tespit davasının bütün usul aşamaları değil, yenileme oranının seçilmesi ve bedelin hesaplanmasıdır. Somut kira artışı veya dava türünün değerlendirilmesi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında genel çalışma alanlarına ilişkin bilgi bulunmaktadır.
2026 Kira Artış Oranı Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ekim 2026’da 20.000 TL kira ne kadar olur?
Geçerli artış oranı %31,49 olarak uygulanabiliyorsa artış 6.298 TL, yeni aylık kira 26.298 TL olur. Sözleşme daha düşük bir artış öngörüyorsa sonuç değişir.
2026 kira zammında yıllık enflasyon oranı mı kullanılır?
Hayır. Konut ve çatılı işyerlerinin olağan yenilemelerinde esas alınan kanuni üst sınır, yıllık TÜFE değişimi değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
Ev sahibi TÜFE’nin tamamını zam yapmak zorunda mı?
Hayır. TÜFE oranı kural olarak azami sınırdır; zorunlu zam emri değildir. Sözleşmedeki geçerli daha düşük oran veya taraflar arasındaki anlaşma dikkate alınır.
Kiracıyla sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa ne olur?
Artış kendiliğinden TÜFE oranında doğmaz. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa TBK m.344/2 kapsamında mahkemeden kira bedelinin belirlenmesi istenebilir.
Kira artışı her ocak ayında mı yapılır?
Hayır. Artışın zamanı kural olarak ilgili kira sözleşmesinin yenilenme dönemine bağlıdır. Sözleşmenin başlangıç ve dönem bilgileriyle sonraki protokoller incelenmelidir.
Beş yıldan sonra zam oranı yine yalnız TÜFE midir?
TBK m.344/3 kapsamındaki kira tespitinde hâkim, TÜFE yanında taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti inceler. Bu, kiraya verenin tek taraflı yüksek zam yapabildiği anlamına gelmez.
Kasım 2026 kira artış oranı belli oldu mu?
18 Ekim 2026 itibarıyla Kasım döneminde esas alınacak Ekim 2026 TÜFE verisi henüz yayımlanmamıştır. TÜİK’in sonraki açıklaması kontrol edilmeden oran ilan edilmemelidir.
Hukuki ve İstatistiksel Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.339, m.344, m.345, m.138 ve geçici m.1–2.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2026, 5 Ekim 2026 tarihli bülten, sayı 58298; on iki aylık ortalama %31,49.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Ağustos 2026, 3 Eylül 2026; on iki aylık ortalama %31,79.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Temmuz 2026, 3 Ağustos 2026; on iki aylık ortalama %31,90.
- Adalet Bakanlığı İşyurtları Kurumu, 2026 kira artış oranları resmî duyuru arşivi, 5 Haziran 2026 tarihli duyuru; Mayıs 2026 TÜFE verisine göre Haziran yenilemelerinde %32,24.
- Anadolu Ajansı, TÜİK Mart 2026 verilerinin aktarımı, 3 Nisan 2026; on iki aylık ortalama %32,82.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Haziran 2026, 3 Temmuz 2026; on iki aylık ortalama %32,03.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Nisan 2026, 4 Mayıs 2026; on iki aylık ortalama %32,43.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Şubat 2026, 3 Mart 2026; on iki aylık ortalama %33,39.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Ocak 2026, 3 Şubat 2026; on iki aylık ortalama %33,98.
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Aralık 2025, 5 Ocak 2026; on iki aylık ortalama %34,88.
- Adalet Bakanlığı İşyurtları Kurumu, Ekim 2026 kira artış oranı duyurusu, %31,49.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve m.18/B.
Bilgilendirme notu: Bu metin genel hukuki bilgi içerir; kira sözleşmesi, ilgili yenileme tarihi ve ödeme kayıtları incelenmeden somut bir borç veya sonuç kesinleştirilemez. TÜFE oranları yeni bültenlerle değişir. İstatistik ve içerik kontrol tarihi: 18.10.2026.