Birden Fazla Kiracının Sorumluluğu: Kira Borcu ve Müteselsil Sorumluluk

Birden fazla kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesini birlikte yapan kişilerin kira bedeli, yan giderler ve kiralananın iadesi bakımından hangi borçları üstlendiğine göre belirlenir. Aynı sözleşmede iki veya daha fazla kişinin kiracı olarak yazılması, kural olarak her birinin kira parasının tamamından müteselsilen sorumlu olduğu anlamına gelmez. Müteselsil sorumluluk için geçerli bir irade açıklaması veya kanuni dayanak gerekir. Buna karşılık kiralananın tahliyesi bölünemeyen bir edimdir; tahliye sürecinde bütün kiracıların taraf olması önem taşır.

Kira hukukunda birden fazla kiracının sorumluluğu nasıl belirlenir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299 uyarınca kiracı, kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenen sözleşme tarafıdır. TBK m. 313 de kira bedelini ödeme borcunu düzenler. Birden çok kişinin tek bir kiralananı birlikte kiralaması hâlinde önce kimin gerçekten sözleşmenin tarafı olduğunun, ardından para borcunun paylı mı yoksa müteselsil mi üstlenildiğinin belirlenmesi gerekir.

Kira sözleşmesinin başında iki kişinin adının bulunması, her ikisinin de aynı koşullarla borç altına girdiğini gösterebilir; ancak tek başına borcun tamamından sorumluluk sonucunu doğurmaz. Tarafların imzaları, hangi sıfatla imza attıkları, özel şartlar, ek protokoller ve uygulanması gereken kanuni hükümler birlikte okunmalıdır. Özellikle yalnızca evde yaşayan kişi ile kira sözleşmesini kiracı olarak imzalayan kişi aynı hukuki konumda değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.07.2014 tarihli, E. 2014/7112, K. 2014/9010 sayılı kararında, iki kişinin kiracı olduğu sözleşmede kira bedelinin tamamından sorumluluğa ilişkin hüküm bulunmadığı için bir kiracının yalnız kendi payından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmiştir. Kararın dayanağı TBK m. 162’deki müteselsil borçluluğun doğumuna ilişkin kuraldır.

İki veya üç kiracı kira borcunun tamamından mı sorumludur?

Her zaman değil. TBK m. 162’ye göre müteselsil borçluluk, borçlulardan her birinin alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul etmesi veya kanunda özel bir hüküm bulunması hâlinde doğar. Böyle bir dayanak yoksa bölünebilir nitelikteki kira parası bakımından kiracıların payları esas alınır. Pay oranları ayrıca belirlenmemişse eşit pay yaklaşımı Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir.

Örneğin üç kişinin birlikte kiraladığı bir konutun aylık kirası 36.000 TL ve sözleşmede müteselsil sorumluluk hükmü bulunmuyorsa, başka bir özel durum da yoksa kişi başına 12.000 TL sorumluluk gündeme gelir. Buna karşılık üç kiracının her biri kira borcunun tamamından müteselsilen sorumlu olmayı geçerli biçimde üstlenmişse kiraya veren ödenmeyen 36.000 TL’nin tamamını yalnız bir kiracıdan da isteyebilir. Bu örnek varsayımsaldır; tutarlar güncel piyasa verisi değildir.

Tablodaki para borcu sonuçları, tahliye talebinin kime karşı yöneltileceği sorusuyla karıştırılmamalıdır. Kira parasının paylara ayrılması, kiralananın bir kısmının tek taraflı olarak tahliye edilebileceği anlamına gelmez.

Müteselsil sorumluluk sözleşmede nasıl doğar?

Kiracıların “kira bedeli ve sözleşmeden doğan borçlardan müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları” yönündeki açık bir sözleşme kaydı, TBK m. 162 açısından önem taşır. Fakat sadece “müşterek kiracı” yazılması ile açıkça “müteselsilen borcun tamamından sorumlu olma” iradesinin açıklanması aynı şey değildir. Sözleşme maddesi yorumlanırken belirsiz ve birbiriyle çelişen hükümler ayrıca değerlendirilir.

TBK m. 163 gereğince müteselsil borçta kiraya veren, alacağın tamamının veya bir bölümünün ifasını borçluların hepsinden yahut yalnız birinden talep edebilir. Bu yetki alacağı birden fazla kez tahsil etme hakkı vermez. TBK m. 166 uyarınca borçlulardan birinin yaptığı ödeme, ödendiği tutar ölçüsünde diğerlerinin de kiraya verene karşı borcunu sona erdirir. Bir borçlunun yalnız kendisi adına yaptığı anlaşmanın diğerleri üzerindeki etkisi ise anlaşmanın niteliğine ve kanuni koşullara göre incelenir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 31.03.2011 tarihli, E. 2010/12699, K. 2011/4041 sayılı kararında hem açık müteselsil sorumluluk kaydı hem de ticari işletme kirasına ilişkin düzenlemeler değerlendirilmiştir. Ancak kararın tahliye bildiriminin tek kiracıya yöneltilmesiyle ilgili sonucu, sonraki Hukuk Genel Kurulu içtihadı ve somut sözleşme koşulları gözetilmeden bütün kiralamalara genellenmemelidir.

Ticari işyeri kirasında kiracılar neden farklı şekilde sorumlu olabilir?

TTK m. 7, iki veya daha fazla kişinin içlerinden biri veya hepsi için ticari nitelikte olan bir iş dolayısıyla birlikte borç altına girmesi hâlinde, kanun veya sözleşmede aksi öngörülmedikçe müteselsil sorumluluk karinesi getirir. Bu nedenle işin ticari niteliği ve borçlanmanın koşulları somut olarak saptandığında, kira sözleşmesinde ayrıca teselsül ifadesi bulunmasa dahi kanuni müteselsillik gündeme gelebilir.

Bununla birlikte kiralananın dükkân veya ofis olması tek başına her olayda TTK m. 7’nin uygulanacağını göstermez. Kiracıların kimliği, tacir sıfatları, kiralama işleminin ticari iş niteliği, kira sözleşmesinin tarihi ve sözleşmedeki aksine hükümler incelenir. TBK m. 162 çerçevesinde paylı sorumluluk öngören kira kararları ile ticari işlerde kanuni teselsüle dayanan kararlar, kendi olaylarının hukuki özellikleri dikkate alınarak birlikte okunmalıdır.

Çatılı işyeri kiralarındaki sözleşmenin devri ve önceki kiracının sorumluluğu ayrı bir konudur. Bir kiracı daha sonra sözleşmeden ayrılıyorsa kira sözleşmesinde kiracı değişikliği bakımından TBK m. 323’e göre devir ve yazılı rıza koşulları ayrıca incelenmelidir.

Bir kiracı bütün kirayı öderse diğerlerinden para isteyebilir mi?

Müteselsil borçlulukta kiraya verene karşı sorumluluk ile kiracıların birbirleri arasındaki nihai paylaşım farklıdır. TBK m. 167 uyarınca aksi kararlaştırılmadıkça veya hukuki ilişkinin niteliğinden başka bir sonuç çıkmadıkça müteselsil borçlular iç ilişkide eşit paylarla sorumludur. Kendi payından fazlasını ödeyen kiracı, diğer kiracılara onların payları ölçüsünde rücu edebilir. TBK m. 168, gerekli koşullarda ödeme yapan borçlunun alacaklının haklarına halef olmasını da düzenler.

Örneğin iki kiracı müteselsilen sorumlu olduğu 20.000 TL’lik aylık kirayı aralarında yarı yarıya üstlenmişken bir kiracı tutarın tamamını ödemişse, aksine geçerli bir düzenleme yoksa ödeyen kişinin diğer kiracıdan 10.000 TL istemesi gündeme gelir. Bu, kiraya verenin müteselsil borçlulardan tek başına 20.000 TL isteyebilmesiyle çelişmez. İç ilişkide farklı pay belirlenmişse hesap da değişir.

Müteselsil sorumluluğun bulunmadığı ilişkilerde ise bir kiracının diğerinin payını ödemesi hâlinde geri isteme hakkının temeli, tarafların iç anlaşmasına ve diğer genel hükümlere göre ayrıca belirlenir; TBK m. 167 her birlikte kiralama için doğrudan uygulanmaz. Banka dekontundaki açıklama, ödeme yapan kişi, sözleşmedeki paylar ve yazışmalar uyuşmazlığın çözümünde önem taşır. Belgelerin değerlendirilmesine ilişkin ayrıntılar için kira ödemesinin ispatı başlıklı yazıya bakılabilir.

Kiracı, kefil ve evde birlikte yaşayan kişi aynı sorumluluğu taşır mı?

Hayır. Kira sözleşmesinin gerçek tarafı olan ortak kiracı, sözleşmeden doğrudan borç altına girer. Kefil ise başkasının borcu için kişisel güvence verir. Kiralananda yaşayan fakat sözleşme tarafı olmayan ev arkadaşı, aile üyesi veya misafir de sırf birlikte oturduğu için kendiliğinden kiraya verene karşı kira borçlusu hâline gelmez. Bununla birlikte başka bir sözleşmesel taahhüt, yasal hüküm veya aile konutuna özgü düzenleme sonucu değiştirebilir.

Kefalet, TBK m. 583’teki yazılı şekil, azami sorumluluk tutarı, kefalet tarihi ve kanunun aradığı el yazısı şartlarına tabidir. TBK m. 584’te öngörülen eş rızası ve istisnaları da ayrıca önem taşır. Gerçek kişiler tarafından başka adlar altında verilen kişisel güvencelere TBK m. 603 uygulanabilir. Bu yüzden yalnız “müşterek borçlu”, “garantör” veya “kefil” sözcüğünün kullanılması, ilişkinin hukuki niteliği incelenmeden şekil kurallarının dışında kalındığı anlamına gelmez.

Sözleşmede imzanın hangi bölümde yer aldığı, gerçek kiracı sıfatıyla mı yoksa kiracının borcunu güvence altına almak için mi atıldığı araştırılmalıdır. Kefaletin biçimi ve sınırları hakkında kira sözleşmesinde kefil makalesi ayrı bir inceleme içerir.

Eşlerin birlikte oturduğu evde kira borcundan kim sorumludur?

Eşlerden yalnız biri kira sözleşmesini imzalamışsa diğer eşin konutta yaşıyor olması tek başına onun kiracı sıfatını kazandığını göstermez. Ancak TMK m. 194/son, aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eşin kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı olacağını ve diğer eşle müteselsilen sorumlu hâle geleceğini düzenler.

Bu bildirim, öncesindeki kira borçlarını otomatik olarak bildirimde bulunan eşin üzerine taşımaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli, E. 2025/3374, K. 2025/4997 sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararında, bildirimin sözleşmeye taraf olma sonucunun ileriye yönelik olduğu açıklanmıştır. Ayrıca TBK m. 349’a göre kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmelidir.

Aile konutunun korunması ve eşin rızasına ilişkin tüm sorunlar, ortak kiracılığın para borcundan ibaret değildir. Bu konu aile konutunda kiracı eşin hakları yazısında daha ayrıntılı ele alınmaktadır.

Bir kiracı evden veya işyerinden ayrılırsa kira borcu sona erer mi?

Sırf taşınmazdan ayrılmak kiracılık sıfatını ve sözleşmesel borcu kendiliğinden sona erdirmez. Ortak kiracılardan birinin kendi eşyalarını alması, başka adrese taşınması veya anahtarı yalnız diğer kiracıya bırakması, kiraya veren karşısında sözleşmenin sona erdiğini ispatlamaya her zaman yeterli olmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.10.2019 tarihli, E. 2019/3976, K. 2019/7556 sayılı kararında, birlikte kiracı olan kişilerden birinin kiralananı fiilen kullanmayı bırakmasının kiracılık sıfatını tek başına ortadan kaldırmayacağı ve kira sözleşmesinin feshi ile tahliyesinin birlikte ele alınması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle ayrılan kiracı, kiraya verenle yapılan yeni anlaşmayı, geçerli bir sözleşme devrini veya sözleşmenin usulüne uygun sona erdiğini gösterebilecek belgeleri saklamalıdır.

TBK m. 323, kira ilişkisinin başka bir kişiye devrinde kiraya verenin yazılı rızasını arar. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadan bu rızayı vermekten kaçınamaz; devreden kiracının kanunda düzenlenen süreyle devam eden sorumluluğu da söz konusu olabilir. Mevcut ortak kiracılardan yalnız birinin çıkarılması veya yerine yenisinin eklenmesi, her dosyada basit bir isim değişikliği sayılmaz. Değişikliğin bütün tarafların haklarına ve geçmiş borçlara etkisi açıkça belirlenmelidir.

İleride uyuşmazlığı azaltmak için çıkış tarihinde kiraya verenin ve kalan kiracıların katıldığı yazılı protokol hazırlanması, önceki dönem borçlarının kimde kaldığının gösterilmesi ve gerekiyorsa yeni kira sözleşmesinin düzenlenmesi önemlidir. Kiraya verenin yazılı kabulü olmaksızın kiracının tek taraflı olarak “artık sorumlu değilim” demesi yeterli değildir.

Kira alacağı ile tahliye davasında neden farklı sonuçlar doğar?

Kira bedeli bölünebilir bir para borcudur; tahliye ise kiralananın tümüyle geri verilmesine ilişkin bölünemeyen bir edimdir. Bu ayrım, birden fazla kiracının bulunduğu davalarda en önemli usul meselelerinden biridir. Para alacağı için kiracının payı veya müteselsil sorumluluğu belirlenirken tahliye talebinde sözleşmenin bütün kiracılar yönünden sona erdirilmesi ve taraf teşkili incelenir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.06.2021 tarihli, E. 2017/3104, K. 2021/705 sayılı kararı, tahliye talepli ilamsız icra takibinde bütün kiracıların birlikte muhatap alınması gerektiğini vurgulamıştır. Karara konu olayda ödeme emri kiracılardan birine tebliğ edilmemiş, bu kişi takibi başka yoldan öğrenerek itiraz etmiş olsa da Hukuk Genel Kurulu usulüne uygun tebligat bulunmadığı için tahliye koşullarının gerçekleşmediği sonucuna ulaşmıştır.

Ödenmeyen kira nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315 kapsamında yazılı bildirim ve en az otuz günlük ödeme süresi söz konusu olabilir. İİK m. 269 kapsamındaki tahliye talepli ilamsız takipte ise ödeme emrinin içeriği, her kiracıya tebliği, yedi günlük itiraz süresi ile kanuni ödeme süresi birbirinden ayrılmalıdır. Süreler ilgili kişiye yapılan tebligata göre değerlendirilir. Kiraya verenin sadece bir kiracıyı takip borçlusu göstermesi veya yalnız birine usulüne uygun ödeme emri göndermesi tahliye istemini sakatlayabilir.

Bu değerlendirme, yalnız para alacağının tahsiline yönelik davayla aynı değildir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.07.2014 tarihli kararında, ortak kiracılardan birine karşı kira alacağı davası yürütülmesi mümkün görülmüş; ancak o kişinin yalnız kendi payı kadar sorumlu olacağı belirtilmiştir. Böylece kira alacağı bakımından kime ve ne kadar başvurulacağı ile tahliye için kimin taraf olması gerektiği ayrı cevaplanmıştır.

Birden fazla kiracının bulunduğu uyuşmazlıkta hangi belgeler incelenir?

Alacak ve tahliye taleplerinin doğru kişilere yöneltilmesi için aşağıdaki belgelerin birlikte değerlendirilmesi yararlıdır:

• Asıl kira sözleşmesi: Kiracı adları, imzalar, başlangıç tarihi, ödeme günü ve birlikte sorumluluk kaydı.
• Ek protokoller: Kiracı değişikliği, ayrılma, devir, borç üstlenimi ve yeni ödeme paylaşımına ilişkin anlaşmalar.
• Ödeme belgeleri: Banka dekontları, açıklamalar, makbuzlar, borcun hangi kira dönemine ait olduğuna ilişkin kayıtlar.
• Bildirim ve tebligatlar: Temerrüt ihtarları, ödeme emirleri, tebliğ tarihleri ve varsa aile konutu bildirimi.
• İade belgeleri: Anahtar teslim tutanağı, kiralananın boşaltılması ve kiraya verenin kabulüne ilişkin yazışmalar.
• İşyeri belgeleri: Kiracıların ticari statüsünü ve işlemin ticari niteliğini ortaya koyan kayıtlar.

Kira ilişkisinden doğan davalarda, İİK kapsamındaki ilamsız tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı kalmak üzere, HMK m. 4 gereğince kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu davalarda HMK m. 316 uyarınca basit yargılama usulü uygulanır. Ayrıca 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; kiralanan taşınmazın İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır.

Ortak kiracılıkta ihtar, dava veya takip aşamasına geçmeden önce sözleşmedeki taraf sıfatlarının incelenmesi, gereksiz takip giderlerinin ve hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır. Konunun hukuki değerlendirmesi ve izlenebilecek yollar hakkında İstanbul kira hukuku avukatı hizmet sayfasında genel bilgi bulunmaktadır.

Birden fazla kiracı hakkında sık sorulan sorular

İki kişi kira sözleşmesini imzaladıysa biri tüm kirayı ödemek zorunda mı?

Sadece iki kişinin kiracı olarak imzalaması buna yetmez. Kira bedelinin tamamından müteselsil sorumluluk için sözleşmesel kabul veya TTK m. 7 gibi kanuni bir neden aranır. Aksi hâlde kural olarak paylı sorumluluk söz konusudur.

Kiracıların sözleşmede “müşterek” yazması yeterli mi?

“Müşterek kiracı” ifadesi birlikte kiracılığı gösterebilir; fakat her kiracının borcun tamamından sorumlu olduğunun açıkça kabul edilip edilmediği ayrıca değerlendirilmelidir. Sözleşmenin tüm hükümleri ve kanuni teselsül halleri önemlidir.

Ev arkadaşı kira sözleşmesini imzalamadıysa borçlu olur mu?

Kiralananda fiilen oturmak tek başına kira sözleşmesinin tarafı olmak anlamına gelmez. Ancak bağımsız bir borç üstlenimi, geçerli başka bir anlaşma veya kanundan doğan özel durum varsa sonuç değişebilir.

Müteselsil kiracılardan biri borcun tamamını öderse ne olur?

Ödeme, ödendiği tutar kadar kiraya verene olan ortak borcu sona erdirir. Fazla ödeme yapan kiracı TBK m. 167-168’deki şartlarla diğer kiracılara payları oranında başvurabilir.

Evden ayrılan kiracı sonraki kiralardan sorumlu tutulabilir mi?

Kiraya verenle geçerli bir ayrılma veya devir anlaşması yapılmadan sadece evden taşınmak, kiracılık sıfatını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ayrılma tarihindeki belgeler ve sonradan yapılan sözleşme değişiklikleri incelenir.

Aile konutunda sözleşmeyi imzalamayan eş kira borçlusu mudur?

Sırf evli olmak ve konutta yaşamak eşin otomatik olarak kiracı olduğu anlamına gelmez. TMK m. 194/son uyarınca kiraya verene bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelen eş, diğer eşle müteselsilen sorumlu olur; bildirim öncesi borçlar yönünden özel değerlendirme gerekir.

İki kiracıdan yalnız birine ödeme emri gönderilerek tahliye sağlanabilir mi?

Tahliye talepli ilamsız takipte bu yöntem ciddi usul sorunu doğurur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.06.2021 tarihli kararında, tüm kiracılara usulüne uygun tahliye ihtarlı ödeme emri tebliğinin önemi vurgulanmıştır. Alacağın tahsili ile tahliye farklı değerlendirilir.

Hukuki kaynaklar ve incelenen kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 162-168, 299, 313-315, 323, 349, 583-584 ve 603).
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (m. 7).
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 194).

Yazar: Av. Mehmet Sarıoğlu. İçerik kontrol tarihi: 18.10.2026. Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Birden fazla kiracının sorumluluğu, sözleşmenin metnine, tarafların sıfatına ve somut uyuşmazlığın özelliklerine göre değişebilir.