İşyeri Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

2026 yılında işyeri kira artış oranı, kiralanan yerin hukuki niteliğine göre belirlenir. Dükkân, mağaza veya ofis gibi çatılı işyerlerinde yenilenen kira döneminin olağan artışına TBK m.344 uyarınca, kural olarak önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı üst sınır oluşturur. Sözleşmede daha düşük bir oran varsa bu hüküm dikkate alınır. Artış şartı bulunmaması, beş yıllık kira ilişkisinin tamamlanması veya kiralananın çatısız olması farklı hukuki değerlendirmeler gerektirir.

2026’da işyeri kira artış oranı kaçtır?

2026 yılı için tek bir sabit işyeri kira artış oranı yoktur. Çatılı işyeri kiralarında uygulanacak TÜFE üst sınırı, yenilenen kira döneminin başlangıcına ve ilgili dönemde esas alınması gereken açıklanmış TÜİK verisine göre değişir. Bu nedenle “2026 işyeri zammı yüzde kaç?” sorusunun yanıtı, hangi ayın kira yenilemesinden söz edildiği belirlenmeden verilemez.

Örneğin Türkiye İstatistik Kurumunun 5 Ekim 2026’da açıkladığı Eylül 2026 verisinde, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,49 olarak yayımlanmıştır. Bu verinin esas alındığı Ekim 2026 yenilemelerinde, sözleşmedeki artış kaydı daha yüksek olsa dahi olağan artış hesabında %31,49 üst sınırı dikkate alınır. Özellikle ayın ilk günlerinde başlayan dönemler için ilgili endeksin hangi tarihte açıklandığı ve sözleşmenin yenileme tarihi ayrıca incelenmelidir.

Burada kullanılacak gösterge, TÜİK bültenindeki bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı değildir. Eylül 2026 için yıllık değişim %29,73 iken on iki aylık ortalamalara göre değişim %31,49’dur. TBK m.344 bakımından esas alınan gösterge ikincisidir. Genel hesaplama yönteminin diğer örnekleri için kira artış oranı hesaplama rehberi ayrıca incelenebilir.

Her işyeri kirasına TÜFE sınırı uygulanır mı?

Hayır. TBK m.344’teki özel artış sınırlaması öncelikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri içindir. Kiralananın iş amaçlı kullanılması tek başına bu sonuca ulaşmak için yeterli değildir. Taşınmazın baskın niteliği, sözleşmede kiraya bırakılan bölümler ve kullanım amacı birlikte değerlendirilir.

Çatılı işyeri nedir?

Dükkân, kapalı mağaza, ofis, muayenehane veya kiralanan kapalı işyeri birimi çoğunlukla çatılı işyeri niteliğindedir. Bir işletmenin gerçek kişi ya da şirket tarafından yürütülmesi, kiralananın çatılı olma özelliğini tek başına değiştirmez. Kiracının tacir olması da 2026’daki TBK m.344 sınırlamasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kiralananın hem açık hem kapalı bölümlerden oluştuğu akaryakıt istasyonu, depo, tesis veya geniş bahçeli işletmelerde esas alınacak kira türü, sözleşmenin bütününe ve kiralananın baskın niteliğine göre belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.06.2024 tarihli, 2023/4108 E., 2024/2037 K. sayılı kararı, bu sınıflandırmanın kira artış rejimini belirlediğini özellikle açıklamaktadır. Çatılı işyerinin uygulama alanı hakkında çatılı işyeri kirası yazısına başvurulabilir.

Arsa, açık otopark ve çatısız işyerlerinde durum nedir?

Çatısız arsa, açık depolama sahası veya baskın özelliği açık alan olan kiralamalarda TBK m.339-356’nın özel rejimi yerine genel kira hükümleri gündeme gelebilir. Böyle bir kiralamada tarafların geçerli artış anlaşması ve genel borçlar hukuku kuralları incelenir; TBK m.344’ün TÜFE tavanı sırf taşınmaz ticari amaçla kullanılıyor diye otomatik uygulanmaz. Kamu taşınmazları, ürün kirası veya özel mevzuata tabi sözleşmelerde ayrıca farklı kurallar bulunabilir.

İşyeri kira artışı nasıl hesaplanır?

Çatılı işyerinde olağan yenileme artışını hesaplamak için önce kira döneminin başladığı tarih, sözleşmedeki artış kaydı ve ilgili on iki aylık ortalama TÜFE değişimi tespit edilir. Sözleşmeyle kararlaştırılan artış oranı kanuni üst sınırdan düşükse, kural olarak sözleşmedeki düşük oran uygulanır. Kanuni sınırın üzerinde kalan artış kaydı ise aşan kısmı bakımından sonuç doğurmaz.

Yeni aylık kira = Eski aylık kira × (1 + uygulanabilir artış oranı / 100) formülü kullanılır. Hesaplamanın doğru olması için eski kira tutarının hangi döneme ait olduğu, brüt/net anlaşması ve daha önce uygulanmış geçerli artışlar da kontrol edilir.

Tablodaki %31,49, TÜİK’in Eylül 2026 verisine ait tarihli bir örnektir; diğer aylara ait yenilemelerde başka oran çıkabilir. Örnekler, beş yıllık emsal tespitine veya özel bir mahkeme kararına değil, yalnızca olağan sözleşme yenilemesine ilişkindir. Artış şartı bulunmayan bir sözleşmeye bu formül kullanılarak tek taraflı ve otomatik zam uygulanamayacağı da ayrıca önemlidir.

Sözleşmede işyeri kira artış maddesi varsa ne olur?

TBK m.344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede sabit yüzde, TÜFE, ÜFE, döviz veya birden çok endeksin ortalaması gibi farklı ifadeler bulunabilir. Çatılı işyeri kirasında öncelikle hükmün neyi ifade ettiği yorumlanır; ardından kanuni üst sınır denetlenir.

Örneğin sözleşmede yıllık %15 artış açıkça kararlaştırılmış ve ilgili TÜFE üst sınırı %31,49 ise kiraya veren sırf kanuni üst sınır daha yüksek olduğu için tek taraflı olarak %31,49 talep edemez. Aynı şekilde sözleşmede %50 yazması, %50 artışın tamamını geçerli hâle getirmez. Tarafların yeni dönemde yaptıkları anlaşmalar da TBK m.344’ün emredici sınırından bağımsız değildir.

TBK m.344/1, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Örneğin üç yıllık çatılı işyeri sözleşmesinde ikinci ve üçüncü kira yılları için öngörülen artışın da kanuni sınır bakımından incelenmesi gerekir.

ÜFE, TEFE veya “enflasyon oranı” biçimindeki eski kayıtların hangi hesaplama sonucunu doğurduğu her zaman aynı değildir. Maddelerin lafzı, kararlaştırıldığı tarih, sözleşmenin devamı ve kanuni değişiklikler birlikte incelenmelidir. Bu tür kayıtlar tek başına TBK m.344’teki TÜFE üst sınırını bertaraf etmez.

İşyeri kira sözleşmesinde artış şartı yoksa kira artar mı?

Artış şartı bulunmaması, kiraya verene TÜFE oranında otomatik zam yapma yetkisi vermez. Taraflar yeni kira bedelinde anlaşabilir; anlaşma sağlanamazsa TBK m.344/2 kapsamında kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi istenebilir. Hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti değerlendirir ancak bu fıkraya göre belirlenen artış on iki aylık ortalama TÜFE sınırını geçemez.

Dolayısıyla sözleşmede artış maddesi bulunmayan bir işyerinde “TÜFE açıklandı, kiracı bu tutarı kendiliğinden ödemek zorundadır” şeklindeki genelleme doğru değildir. Kiracının ödediği mevcut bedel, tarafların sonradan yaptığı anlaşmalar ve mahkemeye taşınan talebin dönemi belirleyicidir.

Beş yılı dolan işyeri kirası TÜFE’nin üzerinde artırılabilir mi?

Beş yıllık koşullar oluştuğunda mahkeme, yalnız TÜFE tavanıyla sınırlı olmayan bir kira tespiti yapabilir. TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında, ayrıca sonraki her beş yılın sonunda hâkimin yeni kira bedelini emsal kiraları ve hakkaniyeti gözeterek belirlemesine olanak tanır. Bu, kiraya verenin istediği piyasa kirasını tek taraflı bildirimle yürürlüğe sokabileceği anlamına gelmez.

Örneğin 1 Temmuz 2021’de bir yıl süreli kurulan ve kesintisiz yenilenen çatılı işyeri kirasında, 1 Temmuz 2026’da başlayan dönem altıncı kira yılıdır. TBK m.344/3 bakımından beş yıllık süre koşulu oluşabilir. Buna karşılık ilk yıldan sonraki sıradan yenilemede mahkemenin emsal piyasaya dayanarak doğrudan serbest kira değeri belirlemesi mümkün değildir; TBK m.344/1-2 rejimiyle TBK m.344/3 birbirinden ayrılır.

Mahkeme işyeri emsal kirasını neye göre inceler?

İşyeri kira tespitinde kira konusu taşınmazın konumu, ulaşım ve yaya trafiği, cephe ve görünürlük, büyüklüğü, kullanım alanı, fiziksel durumu, işlevi ve karşılaştırılabilir kiraların sözleşme koşulları önemli olabilir. Tarafların sunduğu gerçek emsal kira sözleşmeleri, keşif ve denetlenebilir bilirkişi raporu üzerinden karşılaştırma yapılır. Kiracının uzun süredir aynı yerde bulunması, yargısal uygulamada uygun bir hakkaniyet değerlendirmesine konu olabilir; ancak her dosyada uygulanacak sabit bir indirim yüzdesi yoktur.

Yargıtayın emsal araştırmasına ilişkin ilkeleri, Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 07.01.2026 tarihli, 2024/1566 E., 2026/82 K. sayılı kararında da tartışılmıştır: Yalnız internet ilanlarını esas alan, emsalleri somut özellikleriyle karşılaştırmayan bilirkişi incelemesi yeterli görülmemiştir. Bu karar konut kirasına ilişkin olsa da emsal incelemesinin ispat ve rapor kalitesi bakımından aydınlatıcıdır; işyerine özgü vergi veya faaliyet koşulları için doğrudan emsal teşkil etmez.

İşyeri bakımından dava şartlarının, emsal seçiminin ve döneme etkisinin ayrıntıları işyeri kira tespit davası yazısında ayrıca değerlendirilmiştir.

Kira tespiti için ihtar ve dava açma süresi nedir?

TBK m.345 gereğince kira bedelinin belirlenmesi davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak mahkemece saptanan tutarın hangi yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağlayacağı ayrı bir konudur. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı burada belirleyicidir.

Bildirim yapılmışsa yalnız ihtarın düzenlenme tarihi değil, içeriği ve muhatabına ulaştığının ispatı da önem taşır. Yeni dönemin başlamasına çok az süre kalmışken yapılan başvurularda dava tarihi, yazılı bildirim ve arabuluculuk işlemlerinin birbirini nasıl etkilediği ayrıca değerlendirilmelidir. Kira tespiti davası için zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekliliği bu takvimden bağımsız düşünülemez.

İşyeri kiralarında 2019 ve 2020 değişiklikleri ne anlama geliyor?

Eski kira dönemlerine ilişkin hesaplarda mevzuatın tarihsel biçimi önemlidir. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan bazı işyeri kiraları bakımından TBK’nın belirli maddelerinin uygulanmasını 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl ertelemişti. Bununla birlikte 17 Ocak 2019 tarihli 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesi TBK m.344’teki ÜFE esasını on iki aylık ortalama TÜFE olarak değiştirdi; aynı Kanun’un 59. maddesi, bu TÜFE ölçütünün erteleme kapsamındaki işyeri kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanmasına ilişkin özel kural getirdi.

Bu yüzden 2026’daki çatılı işyeri yenilemesi için “tacir kiracılara TBK m.344 uygulanmaz, sözleşmedeki her artış serbesttir” denilemez. Buna karşılık 2018 veya 2019 dönemlerine ait geçmiş kira alacağı hesaplanırken değişiklik tarihleri, yenileme tarihi ve olayın gerçekleştiği dönemdeki hükümler tek tek karşılaştırılmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.02.2025 tarihli, 2024/2072 E., 2025/962 K. sayılı kararında, sözleşmedeki %30 artış oranı esas alınarak yapılan geçmiş dönem kira alacağı hesabı bu yönüyle hatalı görülmüş ve karar bozulmuştur.

Konutlardaki yüzde 25 artış sınırı işyerinde uygulanmış mıydı?

TBK’ya eklenen geçici 1 ve geçici 2. maddelerdeki yüzde 25 sınırlaması açıkça konut kiraları için düzenlenmişti. Bu dönemsel sınırlama işyeri kiralarına genel olarak uygulanmadı ve konutlar bakımından da son düzenleme 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenen dönemlerle sınırlı kaldı. 2026’daki çatılı işyeri kirasının olağan artışı için bu eski yüzde 25 kuralı değil TBK m.344 çerçevesi esas alınır.

Kiraya veren TÜFE’nin üzerinde işyeri kirası isterse ne yapılabilir?

İlk aşamada kira türünün çatılı işyeri olup olmadığı, sözleşmedeki artış kaydı, yenileme tarihi ve ilgili TÜİK verisi kontrol edilmelidir. İstenen tutarın kanuni artış sınırını aşması, aşan bölümün sıradan yenileme artışı olarak talep edilebileceği anlamına gelmez. Ancak beş yıllık emsal kira tespitine ilişkin mahkeme kararı veya hukuken farklı bir talep varsa bunun dayanağı ayrıca değerlendirilir.

Kiracının gereğinden fazla ödeme yaptığı iddiasında, ödeme tarihleri, dekont açıklamaları, tarafların yazışmaları, hangi dönemlerde hangi bedelin geçerli olduğu ve geri isteme talebinin hukuki dayanağı incelenmelidir. Her fazla ödeme iddiasının otomatik iade sonucuna yol açtığı söylenemez. Bu konudaki farklı olasılıklar TÜFE üzerinde kira artışı ve fazla ödeme makalesinde ele alınmıştır.

Kiraya verenin genel kira bedeli uyuşmazlığı bakımından avukatlık desteğine ihtiyaç duyması hâlinde İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında dava ve danışmanlık hizmetlerinin kapsamı açıklanmaktadır. Somut işlemde sonuç, sözleşme ve ödeme kayıtları değerlendirilerek belirlenir.

Dövizle kararlaştırılan işyeri kirasında TÜFE hesabı aynı mı?

Yabancı para cinsinden kira bedeli, TBK m.344/4 ve Türk parasının kıymetini koruma mevzuatı nedeniyle ayrıca değerlendirilir. Dövizle kira kararlaştırmanın hukuken mümkün olduğu sınırlı hâllerde TBK m.344/4, kural olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükümlerinin saklı olduğunu belirtir. Beş yıldan sonraki belirlemede yabancı paranın değerindeki değişim de dikkate alınır. Dolayısıyla TL ile kurulmuş sıradan işyeri kirasının TÜFE örneği döviz sözleşmesine aynen taşınamaz.

İşyeri kira artışında stopaj, brüt kira ve uyarlama neden ayrıca incelenir?

İşyeri kira sözleşmelerinde aylık bedelin brüt veya net kararlaştırılmış olması, yapılan artışın tutarsal karşılığını etkileyebilir. Kiraya verenin hukuki ve vergisel statüsü, gelir vergisi stopajı veya KDV yükümlülüğünün bulunup bulunmaması ayrıca incelenmelidir. Buradaki TÜFE örnekleri vergi hesabı değil, birim kira bedelinin artışına ilişkin matematiksel örneklerdir; her kirada stopaj bulunduğu varsayılmamalıdır.

Öte yandan kira bedelinin olağan dönemsel artışı ile TBK m.138 kapsamındaki aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması farklı hukuki kurumlardır. Ekonomik koşulların değişmesi tek başına herkes için otomatik uyarlama yaratmaz; sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü durum, taraflardan kaynaklanmama, ifanın dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede güçleşmesi ve diğer kanuni şartlar ayrı ayrı değerlendirilir. Bu dava, normal TÜFE hesabını her yıl aşmak için kullanılan olağan bir artış yöntemi değildir.

İşyeri kira artışı uyuşmazlığında hangi belgeler gerekir?

Uyuşmazlığın sağlıklı değerlendirilmesi için şu bilgi ve belgelerin bir arada incelenmesi yararlıdır:

• Asıl kira sözleşmesi, kira başlangıç tarihi ve bütün ek protokoller.
• Kiralananın niteliğini gösteren tapu, kullanım amacı, ruhsat, fotoğraf ve gerekirse kroki.
• Önceki kira yıllarındaki artışları ve fiilen ödenen bedelleri gösteren dekontlar.
• Sözleşmenin yenilendiği aylara karşılık gelen TÜİK on iki aylık ortalama TÜFE verileri.
• Artışa ilişkin ihtarname, yazılı bildirim, tebligat ve taraf yazışmaları.
• Beş yıllık kira tespiti isteniyorsa karşılaştırılabilir işyerlerinin gerçek kira sözleşmeleri ve teknik nitelikleri.
• Vergi yönünden önemliyse kira tutarının net veya brüt kararlaştırıldığını ortaya koyan kayıtlar.

Kira tespitinden doğan uyuşmazlıklar, kural olarak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B gereğince dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru koşuluna tabidir. Anlaşma sağlanamazsa dava, HMK m.4 uyarınca kural olarak sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme belirlenirken davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi HMK hükümleri ayrıca değerlendirilir.

İşyeri Kira Artış Oranı Hakkında Sık Sorulan Sorular

1. Dükkân kirasına 2026 yılında en fazla ne kadar zam yapılır?

Çatılı dükkân kiralarında olağan yenileme artışı bakımından ilgili dönemde esas alınan on iki aylık ortalama TÜFE değişimi üst sınırdır. Sözleşmedeki daha düşük artış oranı, beş yıllık kira tespiti ve yenileme tarihi ayrı değerlendirilir. Tek bir yıllık sabit oran yoktur.

2. Ekim 2026 işyeri kira artışı yüzde 31,49 mu?

TÜİK’in 5 Ekim 2026’da yayımladığı Eylül verisindeki on iki aylık ortalama TÜFE değişimi %31,49’dur. Bu verinin esas alındığı Ekim yenilemelerinde kanuni üst sınır hesaplamasına temel olur. Sözleşme daha düşük bir oran içeriyorsa sıradan yenilemede bu oran göz önüne alınır.

3. İşyeri kiracısı şirketse daha yüksek zam yapılabilir mi?

Yalnız kiracının şirket veya tacir olması, 2026’da çatılı işyeri bakımından TBK m.344’teki artış sınırını ortadan kaldırmaz. Eski dönem uyuşmazlıklarında 6217 sayılı Kanun’un geçiş hükmü ile 2019 değişikliği birlikte incelenmelidir.

4. İşyeri kira sözleşmesinde yüzde 40 artış yazıyorsa geçerli mi?

İlgili dönem için on iki aylık ortalama TÜFE üst sınırı %40’ın altındaysa, sıradan çatılı işyeri yenilemesinde sözleşmedeki %40 oranının sınırı aşan kısmı geçerli olmaz. Kanuni sınırın altında kalan sözleşmesel artış ise başka bir geçersizlik sebebi yoksa uygulanabilir.

5. Beş yıl dolmadan işyeri kira tespit davası açılabilir mi?

Evet. Beş yıl dolmadan da TBK m.344/2 kapsamında kira bedelinin belirlenmesi gündeme gelebilir. Ancak bu rejim ile beş yıllık koşullarda emsal kiraya dayalı belirleme yapılmasını sağlayan TBK m.344/3 aynı değildir.

6. İşyeri kirası her ay TÜFE oranında artırılabilir mi?

Kural olarak kira artışı sözleşmedeki kira döneminin yenilenmesiyle değerlendirilir. TBK m.344’ün düzenlediği olağan yıllık artış mekanizması, her ay açıklanan enflasyon verisini o ayın kirasına otomatik ekleme yetkisi vermez. Sözleşme süresi ve hukuki nitelik önemlidir.

7. Kira artışında arabuluculuk zorunlu mu?

İşyeri kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılmadan önce, kural olarak dava şartı arabuluculuk başvurusu gerekir. Buna karşılık kira sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin her ihtilafın mutlaka ayrı bir dava doğurduğu düşünülmemelidir; taraflar hukuka uygun şekilde anlaşabilirler.

Hukuki Kaynaklar ve İlgili Kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.138, 339, 343-345 ile geçici 1-2. maddeler.
• 7161 sayılı Kanun, m.56 ve m.59; kabul 17.01.2019, Resmî Gazete 18.01.2019, sayı 30659.
• 6217 sayılı Kanun, geçici m.2; tacir ve tüzel kişi kiracılara ilişkin tarihsel uygulama.
• TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2026, 05.10.2026 tarihli bülten; on iki aylık ortalama değişimi %31,49.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 6 ve 10.

Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut sözleşmenin türü, yenileme tarihi, geçerli artış hükmü ve uygulanacak mevzuat ayrı değerlendirilmelidir. TÜİK verileri her ay değişir; yukarıdaki Eylül 2026 oranı yalnız belirtilen bültene aittir.