Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma; devletin veya yetkili kamu idarelerinin, kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koymasını ya da üzerinde irtifak hakkı tesis etmesini sağlayan anayasal bir yetkidir. 2026 itibarıyla güncel Danıştay içtihadına göre bu yetki, somut kamu yararı gerekçesi ve yeterli ödenek olmaksızın kullanılamaz; usule aykırı her işlem idari yargı denetimine tabidir.

İçindekiler

1. Kamulaştırma Nedir?
2. Kamulaştırmanın Anayasal ve Yasal Dayanağı
3. Kamulaştırmanın Şartları
4. Kamulaştırma Süreci — Adım Adım
5. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti — Kriterler ve Bilirkişi İtirazı
6. Acele Kamulaştırma
7. Kamulaştırmaya İtiraz Yolları
8. Kamulaştırmasız El Atma
9. Kamulaştırmadan Vazgeçme
10. Kamulaştırma Hakkında Emsal Danıştay Kararları
11. Sık Sorulan Sorular
12. Sonuç

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma; idarelerin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmazların tamamına veya bir kısmına gerçek karşılığını peşin ödemek suretiyle hukuki olarak el koymasıdır.

Bu tanım 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesine dayanmakta olup işlemin üç temel unsuru bulunmaktadır: kamu yararı kararı, yetkili idarenin tasarrufu ve peşin ödeme güvencesi. Bu unsurlardan herhangi birinin eksikliği, kamulaştırma işlemini hukuka aykırı kılar ve iptal davasına konu edilebilir.

Kamulaştırma, taşınmazın satışından ya da kamulaştırmasız el atmadan köklü biçimde ayrılır. Satışta malik rıza göstermekte ve bedeli serbestçe müzakere edebilmektedir. Kamulaştırmasız el atmada ise idare hiçbir hukuki işlem tesis etmeksizin müdahalede bulunmakta; bu durum mülkiyet hakkının daha ağır bir ihlalini oluşturmaktadır. Kamulaştırma ise devlet otoritesinin hukuki sınırlar içinde kullanılmasıdır: irade dışında ama kurallara bağlı.

2026 itibarıyla kamulaştırma hukuku iki önemli değişiklikle şekillenmiştir: 26.11.2023 tarihli 7421 sayılı Kanun ile hukuki el atma davalarında adli yargı kesin olarak yetkili kılınmış; Anayasa Mahkemesi’nin 16.01.2025 tarihli kararıyla (E.2024/135, K.2025/20) bedel ödenmeden tapu iptali yapılması anayasaya aykırı bulunmuştur.

Kamulaştırmanın Anayasal ve Yasal Dayanağı

Kamulaştırmanın anayasal dayanağı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesidir. Bu madde uyarınca devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malları kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.

Anayasa’nın 35. maddesi ise mülkiyet hakkını güvence altına alarak bu hakkın ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceğini hükme bağlar. Bu iki madde birlikte, kamulaştırma yetkisinin sınırlarını çizer: kamu yararı olmadan kamulaştırma yapılamaz; yapılsa dahi gerçek bedel peşin ödenmek zorundadır.

Uygulamaya ilişkin çerçeve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile çizilmiştir. Bu kanun; kamu yararı kararı verecek mercileri (md. 5), satın alma usulünü (md. 8), bedel tespit esaslarını (md. 11), tescil davasını (md. 10), acele kamulaştırmayı (md. 27) ve geri alma hakkını (md. 22–23) ayrıntılı biçimde düzenlemektedir.

Uluslararası boyutta Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi, mülkiyet hakkını koruma altına almaktadır. Anayasa Mahkemesi ve AİHM, peşin ödeme güvencesinin ihlal edildiği kamulaştırma işlemlerini sistematik biçimde mülkiyet hakkı ihlali olarak nitelendirmektedir.

Kamulaştırmanın Şartları

Kamu Yararı Kararı

Kamulaştırma işleminin hem sebep hem maksat unsurunu oluşturan kamu yararı kararı, 2942 sayılı Kanun’un 5. maddesinde sayılan yetkili merciler tarafından alınır. Bu merciler; kamulaştırmanın türüne ve faydalanacak kuruma göre köy ihtiyar kurulundan ilgili bakanlığa, belediye encümeninden Cumhurbaşkanına kadar uzanan bir hiyerarşi içinde belirlenmiştir.

Kamu yararı kararı tek başına yeterli olmayıp ayrıca onaya tabidir. Kanun’un 6. maddesi uyarınca köy ve belediye encümeni kararları valinin, il idare kurulu kararları valinin, kamu kurumu yönetim kurulu kararları ise ilgili bakanın onayı ile tamamlanır. Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kararlar ile onaylı imar planına veya özel plan ve projesine dayanan işlemler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur.

2026 itibarıyla güncel Danıştay içtihadına göre kamu yararı kararı, soyut bir irade beyanından ibaret olamaz; somut, teknik ve nesnel gerekçelere dayanmak zorundadır. Bu gerekçelerin denetimi idari yargı tarafından yapılmakta olup yalnızca projenin kamu yararı taşıması, işlemi otomatik olarak hukuka uygun kılmamaktadır.

Yetkili İdare

Kamulaştırma ancak kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle kendisine kamu hizmeti görevi verilmiş idareler tarafından yapılabilir. Özel kişiler ve özel hukuk tüzelkişileri kural olarak kamulaştırma yetkisine sahip değildir; bu yetkinin özel kişiler yararına kullanılması, ancak kanunda açık bir hüküm bulunması ve yetkili idarenin işlemi tesis etmesi koşullarına bağlıdır.

Yetki aşımı başlı başına bir iptal gerekçesidir. Yetkisiz makamca alınan kamu yararı kararı veya başlatılan kamulaştırma işlemi, yetki unsuru yönünden hukuka aykırıdır.

Peşin Ödeme Kuralı

Anayasa’nın 46. maddesinin emredici hükmü uyarınca kamulaştırma bedeli kural olarak nakden ve peşin ödenir. Bunu güçlendiren usul kuralı ise 2942 sayılı Kanun’un 3. maddesinde yer almaktadır: idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanamaz.

Taksitli ödeme yalnızca istisnai hallerde mümkündür: büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, orman yetiştirilmesi, kıyı koruma ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanlığı kararıyla taksit uygulanabilir. Bu durumda bile peşin ödenecek miktar toplam bedelin altıda birinden az olamaz ve kalan tutar en fazla 5 yıl içinde devlet borçlarına uygulanan en yüksek faiz haddiyle birlikte ödenir. Doğrudan işleten küçük çiftçiye ait arazilerin bedeli ise her halükarda peşin ödenir.

Danıştay 6. Dairesi, yeterli ödenek sağlanmadan başlatılan kamulaştırma işlemini Anayasa’nın 46. maddesine aykırı bularak iptal etmiştir (E:2016/3646, K:2020/13089, T:17.12.2020).

Kamulaştırma Süreci — Adım Adım

İdari Aşama (Satın Alma Girişimi)

2942 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünü öncelikle uygulamak idarenin yasal yükümlülüğüdür. İdare bu aşamada iki ayrı komisyon kurar: kıymet takdir komisyonu, uzman kişi ve kuruluşların görüşlerinden de yararlanarak taşınmazın tahmini bedelini belirler; uzlaşma komisyonu ise pazarlık sürecini yürütür.

İdare, tahmin edilen bedeli malike açıklamaksızın taşınmazı pazarlıkla satın almak ya da trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü yazıyla bildirir. Malik bu bildirimi aldıktan itibaren 15 gün içinde pazarlık isteğiyle idareye başvurmazsa satın alma girişimi sona erer. Başvurulması halinde komisyon belirli bir tarihte görüşme yapar; tahmini bedeli geçmeyen bir rakamda uzlaşılırsa anlaşma tutanağı düzenlenir. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda tescil için hukuki dayanak sayılır. İdare, tutanaktan itibaren en geç 45 gün içinde bedeli hazır ederek tapuya tescil işlemini tamamlar.

Satın alma yoluyla gerçekleştirilen devirlere karşı itiraz davası açılamaz. Ancak anlaşma sağlanamazsa ya da malik ferağ vermezse süreç adli aşamaya taşınır.

Adli Aşama (Bedel Tespiti ve Tescil)

Satın alma usulünün sonuçsuz kalması halinde idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar (2942 s.K. md. 10). Bu dava kamulaştırma işleminin adli boyutunu oluşturur ve görevli yargı adli yargıdır.

Mahkeme, tapu kaydı ve diğer belgeler getirtildikten sonra bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişiler; taşınmazın niteliğine göre arazi için net gelir yöntemi, arsa için emsal karşılaştırma yöntemini esas alarak bedeli tespit eder. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu değerleme esaslarını 2024 yılında da teyit etmiştir (E:2024/3331, K:2024/10163, T:18.12.2024). Mahkemece belirlenen bedel peşin ödenmeden tescil kararı verilemez; bu kural peşin ödeme güvencesinin adli aşamadaki teminatıdır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti — Kriterler ve Bilirkişi İtirazı

Kamulaştırma bedelinin tespiti, 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesi uyarınca taşınmazın niteliğine göre farklı yöntemlerle yapılır. Bu aşama, malikin en fazla hak kaybı yaşadığı ve itiraz potansiyelinin en yüksek olduğu aşamadır.

Değerleme Yöntemleri

Arazi için: Taşınmazın cins ve nevine, yüzölçümüne, kuru ve sulu tarım arazisi olup olmadığına, kapitalizasyon faiz oranıyla hesaplanan net gelirine, vergi beyanına ve emsal satışlara göre değer belirlenir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bilirkişilerin emsal taşınmazları seçerken dava konusu taşınmazın gerçek özelliklerini göz ardı etmesini bozma gerekçesi saymaktadır (E:2024/3331, K:2024/10163, T:18.12.2024).

Arsa için: Emsal karşılaştırma yöntemi esastır. Emsal taşınmazların dava tarihine yakın ve taşınmazla aynı imar koşullarındaki satışlardan seçilmesi zorunludur. Seçilen emsallerin farklı imar adası veya kullanım kararından olması, bilirkişi raporuna itiraz için güçlü bir gerekçe oluşturur.

Üzerindeki yapılar için: Yapıların yaşı, kullanım durumu ve yeniden yapım maliyetleri ayrıca değerlendirilir; bu kalemler arazi/arsa bedeliyle toplamda hesaplanır.

Tapu Şerhi Zorunluluğu (2942 md. 7)

Kamulaştırma kararı alındıktan sonra idare, tapu kütüğüne kamulaştırma şerhi işlenmesini talep etmek zorundadır. Bu şerhin işlenmesiyle birlikte taşınmazın devre, bağışlamaya ve üzerinde ayni hak tesisine engel olan kısıtlamalar başlar. Şerh, malikin kamulaştırmadan habersiz biçimde taşınmazını üçüncü kişilere devretmesini önleyen temel bir usul güvencesidir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz

Mahkeme bilirkişi kurulunun hazırladığı değerleme raporuna itiraz edilebilir. Etkili itiraz gerekçeleri şunlardır: emsal taşınmazların yanlış seçilmesi; taşınmazın imar durumunun hatalı değerlendirilmesi; yapıların net değerinin düşük hesaplanması; değerleme tarihinin yanlış alınması. 2026 itibarıyla güncel Yargıtay içtihadına göre bilirkişi raporunun gerekçeden yoksun olması ya da emsallerin neden seçildiğinin açıklanmaması tek başına bozma sebebidir.

Faiz Başlangıcı — AYM’nin 4 Aylık Süreye İlişkin Kararı

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında bedel dava tarihi itibarıyla belirlenmektedir. 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesine eklenen dokuzuncu fıkra, faizin yargılamanın dördüncü ayının sona erdiği tarihten başlayacağını öngörmüştü; Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeyi iptal etmiştir. AYM’ye göre bedelin belirlendiği tarih ile faizin başlangıcı arasındaki dört aylık gecikme, enflasyonun etkisiyle malikin makul olanın ötesinde bir ekonomik kayba uğramasına yol açmakta; bu durum mülkiyet hakkını ihlal etmektedir. Güncel uygulama uyarınca yasal faiz, bedelin dava tarihine en yakın belirlenen değerleme tarihinden itibaren işlemektedir.

Bedel yetersizliği nedeniyle ayrı bir dava stratejisi izlemek isteyen malikler için süreç detaylarını kamulaştırma davası sayfamızda ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesinde düzenlenen istisnai bir usuldür. Yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınan hallerde ya da özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere taşınmaza el konulabilir.

Bu usulde idare, ilgili asliye hukuk mahkemesine başvurur. Mahkeme 7 gün içinde bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini belirler; idare bu bedeli malik adına bankaya yatırarak taşınmaza el koyar. 2018 yılında eklenen fıkra uyarınca el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve devre ilişkin kısıtlama tapuya şerh edilir.

2026 itibarıyla güncel Danıştay içtihadına göre acele kamulaştırma istisnai niteliğini korumakta; “acelelik halinin” somut, nesnel ve teknik gerekçelerle kanıtlanması zorunlu tutulmaktadır. Projenin kamu yararı taşıması tek başına bu yöntemi meşrulaştırmaz.

Acele kamulaştırmada 6 aylık hak düşürücü süre: El koyma kararından sonra idare, tapu kaydına işlenen kamulaştırma şerhinden itibaren 6 ay içinde bedel tespiti ve tescil davasını açmakla yükümlüdür. Bu süre hak düşürücüdür; 6 ay içinde dava açılmazsa el koyma işlemi hukuki dayanağını yitirir. Yargıtay içtihadı bu süreyi malikler açısından güçlü bir güvence olarak nitelendirmektedir. Mülk sahipleri bu sürenin dolup dolmadığını takip ederek idarenin hakkını kaybetmesi durumunda tahliye yükümlülüğüne de itiraz edebilir.

Danıştay 6. Dairesi, Gaziantep OSB ilave alanında yatırımcı taleplerini karşılamak amacıyla alınan acele kamulaştırma kararını iptal etmiş; genel arsa taleplerinin acelelik halini kanıtlamaya yetmeyeceğini açıkça hükme bağlamıştır (E:2023/8498, K:2024/6765, T:20.11.2024). Buna karşın aynı daire, enerji arz güvenliği ve iletim sisteminin sürekliliğine ilişkin somut gerekçelerle desteklenen acele kamulaştırmayı hukuka uygun bulmuştur (E:2023/6817, K:2024/2999, T:15.05.2024). Öte yandan tarım arazileri için zorunlu olan “tarım dışı kullanım izni” alınmadan tesis edilen acele kamulaştırma işlemleri usul ihlali olarak nitelendirilmektedir (Danıştay 6. Daire, E:2023/1037, K:2023/9693, T:20.12.2023).

Danıştay İDDK, kentsel dönüşüm projelerinde anlaşma yolunun esas olduğunu; “acelelik hali” somutlaştırılmadan bu yönteme başvurulmasının hukuka aykırı olduğunu ayrıca vurgulamıştır (E:2024/2925, K:2025/218, T:05.02.2025).

Acele kamulaştırma kararının dayanağı olan imar planı iptal edildiğinde, kamulaştırma işleminin de hukuki dayanağı ortadan kalkmakta ve iptali gerekmektedir (Danıştay 6. Daire, E:2022/8200, K:2023/8423, T:20.11.2023).

Kamulaştırmaya İtiraz Yolları

İdari Yargıda İptal Davası

Kamulaştırma işleminin kamu yararı kararı, onay kararı veya diğer idari aşamalarına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava açma süresi, 2942 sayılı Kanun’un 14. maddesi uyarınca kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren 30 gündür. Bu süre hak düşürücü olup geçirilmesi halinde idari yargı yolu kapanır.

İptal davasında ileri sürülebilecek başlıca gerekçeler şunlardır: yetkisiz merciin kamu yararı kararı alması; kamu yararı gerekçesinin soyut ve teknik dayanaktan yoksun olması; yeterli ödenek temin edilmemesi; usul hukukuna aykırılıklar; acele kamulaştırmada acelelik halinin kanıtlanamaması. İdare mahkemesi, kamulaştırma işlemini yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları bakımından denetler.

İptal kararı, kamulaştırma işlemini hüküm ve sonuçlarıyla ortadan kaldırır. İdare bu kararı uygulamak zorundadır; aksi hâlde malikin tam yargı davası yoluyla tazminat talep etme hakkı doğar.

Adli Yargıda Bedel Artırım Davası

Kamulaştırma bedelinin yetersiz olduğunu düşünen malik, idare tarafından açılan bedel tespiti ve tescil davasında karşı beyan yoluyla ya da bağımsız olarak asliye hukuk mahkemesinde bedel artırım davası açabilir. Bu dava adli yargı kapsamındadır ve kamulaştırmanın hukuki varlığına itiraz etmeksizin yalnızca bedeli hedef alır.

Bedel artırım davasında bilirkişiler taşınmazı yeniden değerler; mahkemece belirlenen bedel idarece tespit edilenden yüksek çıkarsa aradaki fark malike ödenir. Değerleme tarihi olarak dava tarihi esas alınır; geçmiş tarihlerin esas alınması hukuka aykırıdır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2023/12636, K:2024/5048, T:30.04.2024). Yargılama uzadıkça yasal faiz işlemeye devam eder; bu faiz malikin mülkiyet hakkının korunmasının güvencesidir.

İdari yargıda açılan iptal davası ile adli yargıdaki bedel artırım davası birbirini dışlamaz. Malik hem kamu yararı kararına karşı iptal davası açabilir hem de sonuçlanmasını beklemeksizin bedel artırım davasını sürdürebilir. Bu konuda hangi yolun öncelikli izleneceği ve dava stratejisinin belirlenmesi açısından uzman hukuki destek kritik önem taşır.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma; idarenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın özel mülkiyetteki taşınmaza müdahale etmesidir. 2026 itibarıyla bu kavram iki ayrı türe ayrılmaktadır: fiili el atma ve hukuki el atma.

Fiili el atma; idarenin fiziksel olarak taşınmaza girerek bina inşa etmesi, yol açması, kanal geçirmesi veya başka biçimlerde taşınmazı fiilen kullanmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca fiili el atmalarda zamanaşımı uygulanmaz; malik her zaman bedel tahsili veya müdahalenin men’i talebinde bulunabilir. Anayasa Mahkemesi, usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan enerji nakil hattı geçirilmesini mülkiyet hakkının ihlali olarak nitelendirmiştir (Şevket Karataş, B. No: 2015/12554, T:25.10.2018).

Hukuki el atma; taşınmazın imar planında okul, park, yol veya başka bir kamu hizmetine ayrılmasına karşın idarenin 5 yıl içinde kamulaştırma yapmayıp taşınmazı fiilen olmadığı hâlde hukuken kısıtlaması halidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, imar planında “okul alanı” olarak ayrılan ancak uzun yıllar kamulaştırılmayan taşınmazda “pasif ve suskun kalmak suretiyle” hukuki el atmanın gerçekleştiğini kabul etmiştir (E:2023/4854, K:2023/10014, T:31.10.2023).

26.11.2023 tarihli 7421 sayılı Kanun ile hukuki el atma davalarında görevli yargı tartışması sona erdirilmiş; bedel davaları adli yargıya (asliye hukuk mahkemelerine) bırakılmıştır. Bu düzenleme, malikler açısından önemli bir usul kolaylığı sağlamıştır.

Anayasa Mahkemesi 16.01.2025 tarihli kararında (E:2024/135, K:2025/20) hukuki el atma söz konusu olduğunda gerçek karşılık peşin ödenmeksizin tapu kaydının idare adına tescil edilmesini öngören düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir. Bu karar, “önce el koy, sonra öde” anlayışını anayasal düzeyde engellemektedir.

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talep etmek isteyen malikler için bu sayfadaki bilgilere ek olarak ayrıntılı analizi kamulaştırmasız el atma sayfamızda bulabilirsiniz.

Kamulaştırmadan Vazgeçme

İdare, 2942 sayılı Kanun’un 21. maddesi uyarınca kamulaştırmanın her aşamasında yetkili merciin kararıyla tek taraflı olarak kısmen ya da tamamen vazgeçme hakkına sahiptir. Bu yetkinin sınırı yoktur; idare herhangi bir aşamada dönüş kararı alabilir. Ancak dava sırasında gerçekleşen vazgeçmelerde dava giderleri, harç ve avukatlık ücreti idareye yüklenir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, dava devam ederken idarenin vazgeçme kararı aldığına dair iddiaların titizlikle araştırılması gerektiğini vurgulayarak eksik inceleme nedeniyle bozma kararı vermiştir (E:2024/6776, K:2025/4285, T:27.03.2025). Danıştay 6. Dairesi ise idarenin tek taraflı vazgeçmesinden doğan uyuşmazlıkların 2942 sayılı Kanun’un 24. maddesi uyarınca adli yargıda çözümlenmesi gerektiğini hükme bağlamıştır (E:2016/4604, K:2020/11310, T:23.11.2020).

Kamulaştırma kesinleştikten sonra ise vazgeçme hükümleri değil, geri alma hükümleri devreye girer. 2942 sayılı Kanun’un 22. maddesi uyarınca; taşınmazın kamulaştırma amacına ya da kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsis zorunluluğunun ortadan kalkması halinde idare, durumu 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre mal sahibi veya mirasçılarına duyurmakla yükümlüdür. Malik ya da mirasçılar, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde iade ederek taşınmazı geri alabilir. İade işleminin kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren bir yıl içinde gerçekleşmesi halinde faiz alınmaz. Bu hak, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren 5 yılın geçmesi halinde kullanılamaz.

Kanun’un 23. maddesi ise geri alma hakkını düzenlemektedir: kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde, taşınmaz kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem ve tesisata konu edilmez ya da kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeksizin olduğu gibi bırakılırsa, malik bedeli kanuni faiziyle iade ederek taşınmazı geri isteyebilir. Bu hak doğumundan itibaren 1 yıl içinde kullanılmadığı takdirde düşer.

Kamulaştırma Hakkında Emsal Danıştay Kararları

Kamu yararı kararının soyut olmaktan öteye geçmesi ve somut, teknik gerekçelerle desteklenmesi zorunludur; genel proje talebi acelelik halini kanıtlamaz. Danıştay 6. Daire, E:2023/8498, K:2024/6765, T:20.11.2024 — Gaziantep Organize Sanayi Bölgesi ilave alanında yatırımcı taleplerini karşılamak amacıyla alınan acele kamulaştırma kararı iptale taşınmıştır. Danıştay, “acelelik halinin” kamu düzenini etkileyen nesnel olgularla somutlaştırılması gerektiğini; genel nitelikteki arsa taleplerinin bu standardı karşılamadığını açıkça hükme bağlamıştır.

Enerji arz güvenliği ve iletim sisteminin kesintisizliği, acele kamulaştırma için yeterli somut gerekçe oluşturur. Danıştay 6. Daire, E:2023/6817, K:2024/2999, T:15.05.2024 — Elektrik iletim altyapısının güvenliğini sağlamaya yönelik acele kamulaştırma işleminde idarenin enerji arz güvenliğine ve sistem kesintisizliğine ilişkin teknik gerekçeleri somutlaştırdığı tespit edilmiştir. Danıştay, bu düzeydeki gerekçenin istisnai acelelik standardını karşıladığına hükmederek işlemi hukuka uygun bulmuştur.

Kentsel dönüşüm projelerinde anlaşma yolu esastır; acelelik hali ispatlanmadan bu yönteme başvurulamaz. Danıştay İDDK, E:2024/2925, K:2025/218, T:05.02.2025 — Kentsel dönüşüm kapsamında yürütülen bir projede, anlaşma usulü denenmeksizin doğrudan acele kamulaştırma yoluna gidilmiştir. İDDK, bu süreçte anlaşma yolunun öncelikli esas olduğunu; aceleliğin somutlaştırılmadığı durumlarda acele kamulaştırma usulünün hukuka aykırılık oluşturduğunu belirtmiştir.

Dayanağını oluşturan imar planı iptal edilen acele kamulaştırma kararı hukuki temelini yitirir ve iptali gerekir. Danıştay 6. Daire, E:2022/8200, K:2023/8423, T:20.11.2023 — Acele kamulaştırma işleminin dayanağı olan imar planı yargı kararıyla iptal edilince kamulaştırma kararının da hukuki dayanağı ortadan kalkmıştır. Danıştay, dayanak işlem geçersiz kılındığında buna bağlı kamulaştırmanın ayrı bir işlem olarak ayakta kalamayacağını hükme bağlamıştır.

Yeterli ödenek temin edilmeden başlatılan kamulaştırma Anayasa’nın 46. maddesine aykırıdır. Danıştay 6. Daire, E:2016/3646, K:2020/13089, T:17.12.2020 — Gerekli ödenek hazırlanmadan kamulaştırma işlemlerine başlayan ve bedelini ödemeyen idarenin işlemi, Anayasa’nın peşin ödeme güvencesini doğrudan ihlal ettiği gerekçesiyle iptal edilmiştir. Danıştay, ödenek teminini işlem başlamadan önce karşılanması zorunlu bir ön koşul olarak nitelendirmiştir.

Hukuki el atmada bedel ödenmeden tapu kaydının idare adına tescili Anayasa’ya aykırıdır. Anayasa Mahkemesi, E:2024/135, K:2025/20, T:16.01.2025 — Taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılmasına rağmen kamulaştırılmadığı durumlarda gerçek karşılığı peşin ödenmeksizin tapu kaydının idare adına tescilini öngören düzenleme, mülkiyet hakkının güvencelerini zedelediği gerekçesiyle Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında malike aşırı yargılama gideri yükletilmesi mülkiyet hakkının ihlalidir. Anayasa Mahkemesi, Kübra Yıldız ve diğerleri, B. No: 2018/32734, T:28.07.2022 — Kamulaştırmasız el atma nedeniyle yargı yoluna başvuran malike, idare karşısında orantısız düzeyde yargılama gideri ve vekalet ücreti yükletilmesi, mülkiyet hakkı ihlalini tazmin etme hakkını fiilen kullanılamaz hale getirdiğinden “aşırı külfet” olarak ihlal kararına konu edilmiştir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında değerleme tarihi olarak dava tarihi esas alınır; geçmişe yönelik değer tespiti hukuka aykırıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2023/12636, K:2024/5048, T:30.04.2024 — Kamulaştırmasız el atılan taşınmazın bedelinin belirlenmesinde el atma tarihinin veya başka geçmiş tarihlerin esas alınarak hesap yapıldığı tespit edilmiştir. Yargıtay, değerleme tarihinin dava tarihi olduğunu kararlılıkla vurgulayarak kararı bozmuştur.

Bilirkişilerin emsal taşınmazları seçerken taşınmazın gerçek özelliklerini göz ardı etmesi bozma sebebidir; emsal seçimi gerekçeli ve somut olmalıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2024/3331, K:2024/10163, T:18.12.2024 — Bilirkişi kurulu, taşınmazın gerçek imar durumu ve konumsal özellikleriyle örtüşmeyen emsaller seçerek değerleme yapmıştır. Yargıtay, emsal taşınmazların dava konusu taşınmazla kıyaslanabilir nitelikte ve objektif gerekçeyle seçilmesi gerektiğini; gerekçesiz emsal seçiminin değerlemeyi temelden sakatladığını hükme bağlayarak kararı bozmuştur.

Sık Sorulan Sorular

Bilirkişi raporunu beğenmedim, itiraz edebilir miyim?

Evet. İdarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında, bilirkişi raporuna 10 günlük süre içinde itiraz etme hakkınız bulunmaktadır. İtirazda emsal taşınmazların yanlış seçildiğini, taşınmazın imar durumunun eksik değerlendirildiğini veya yapı bedellerinin düşük hesaplandığını belirten teknik gerekçeler sunabilirsiniz. Mahkeme gerektiğinde yeni bilirkişi heyeti atayabilir ya da ek rapor isteyebilir. Bu aşamada bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanından rapor aldırmak, itirazınızı güçlendirecektir.

Kamulaştırma tebligatını aldıktan sonra ne yapmalıyım?

İdare tarafından gönderilen satın alma teklifini içeren taahhütlü yazıyı tebellüğ ettikten sonra 15 günlük süreyi kaçırmadan pazarlık isteğini iletmek önemlidir. Bu süre geçtikten sonra idare doğrudan mahkeme yoluna gidebilir. Aynı zamanda kamulaştırma işleminin dayanağı olan kamu yararı kararını öğrenerek, 30 günlük süre içinde idari yargıda iptal davası açmayı değerlendirmek gerekir. Her iki yolu aynı anda işletmek mümkündür.

Kamulaştırma bedeli yetersizse ne yapabilirim?

İdare tarafından belirlenen tahmini bedel kabul edilmek zorunda değildir. Uzlaşma aşamasında itiraz edilebileceği gibi, idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında da karşı beyanda bulunulabilir. Mahkeme bağımsız bilirkişiler aracılığıyla yeniden değerleme yapar ve daha yüksek bir bedel belirlenirse fark malike ödenir. Dava tarihi itibarıyla belirlenen bedel esas alındığından yargılama süresince yasal faiz de işler.

Tarım arazim kamulaştırılıyor, özel bir korunmam var mı?

Tarım arazileri için kamulaştırmada genel kurallar geçerli olmakla birlikte bazı ek güvenceler söz konusudur. Tarım arazisini doğrudan işleten küçük çiftçiye ait taşınmazın bedeli her hâlükârda peşin ödenir, taksit uygulaması yapılamaz. Acele kamulaştırma süreçlerinde ise tarım dışı kullanım izni alınmadan tesis edilen işlemler usul ihlali sayılmaktadır. Öte yandan tarım arazilerini doğrudan veya dolaylı etkileyen kamulaştırma işlemlerine karşı hem idari hem adli yargı yolları açıktır.

İmar planında taşınmazım yeşil alana ayrıldı, kamulaştırılmadı — ne yapabilirim?

Bu durum “hukuki el atma” olarak nitelendirilmektedir. Taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılmasından itibaren 5 yıl geçmişse malik, 7421 sayılı Kanun’la adli yargıya bırakılan bedel davası yoluyla kamulaştırma bedeline eşdeğer tazminat talep edebilir. Anayasa Mahkemesi’nin 2025 tarihli kararı, bedel ödenmeden tapu iptalini anayasaya aykırı bulduğundan bu süreçte malikin hakları daha güçlü bir anayasal zemine oturmuş durumdadır.

Acele kamulaştırmaya nasıl itiraz edilir?

Acele kamulaştırma kararı, Cumhurbaşkanı kararnamesiyle tesis edilen idari bir işlemdir ve Danıştay’da iptal davasına konu edilebilir. Dava açma süresi tebliğden itibaren 60 gündür. İtirazda en etkili gerekçeler; acelelik halinin somutlaştırılmamış olması, dayanağı olan imar planının iptali, tarım arazileri için gerekli izinlerin alınmaması ve kamu yararı gerekçesinin teknik verilerden yoksun olmasıdır. Bedel yetersizliğine karşı ise paralel olarak adli yargı yoluna başvurulabilir.

Kamulaştırılan taşınmazımı geri alabilir miyim?

Evet, belirli koşullar altında mümkündür. Kamulaştırma kesinleştikten sonra taşınmazın amacına uygun kullanılmayacağı anlaşılırsa idare mal sahibine bildirim yapmakla yükümlüdür; malik 3 ay içinde bedeli faiziyle iade ederek taşınmazı geri alabilir. Bunun yanı sıra, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz kamulaştırma amacına uygun hiçbir işleme konu edilmemişse geri alma hakkı doğar. Bu hakkın doğumundan itibaren 1 yıl içinde kullanılması gerekir.

Sonuç

Kamulaştırma, devletin mülkiyet hakkına yönelik en ağır müdahale biçimlerinden biridir. Bu nedenle hem anayasal hem yasal düzeyde sıkı güvenceler öngörülmüş; her aşaması yargı denetimine açık tutulmuştur. 2026 itibarıyla güncel Danıştay ve Anayasa Mahkemesi içtihadı, bu güvenceleri giderek daha güçlü biçimde uygulamaktadır: kamu yararı gerekçesi artık somutlaştırılmak zorundadır, acele kamulaştırma istisnai niteliğini korumaktadır, peşin ödeme güvencesi anayasal düzeyde tahkim edilmiştir ve hukuki el atma davalarında malikler adli yargıda etkin bir yola kavuşmuştur.

Kamulaştırma sürecinde önemli kararlar alırken sürelere dikkat etmek yaşamsal önem taşır: idari iptal için 30 gün, genel dava açma için 60 gün ve satın alma teklifine yanıt için 15 gün. Bu sürelerin geçirilmesi telafi edilemez hak kayıplarına yol açar. Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu olarak kamulaştırma işlemlerine itiraz, bedel artırım davaları ve kamulaştırmasız el atma tazminat süreçlerinde kapsamlı hukuki destek sunmaktayız; sürecinizi birlikte değerlendirmek için kamulaştırma davası sayfamızı inceleyebilir ya da doğrudan İstanbul idare hukuku avukatı ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Fatih SEFER tarafından hazırlanmıştır.

Osmaniye Mah., İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul