Aile Konutu Şerhi Nedir? Nasıl Konulur, Nasıl Kaldırılır?

Aile konutu şerhi, evin tapuda adına kayıtlı olmadığı eşin, konutun tapu kütüğüne “aile konutudur” kaydı düşürterek malik eşin tek başına satış, devir veya ipotek yapmasını fiilen imkânsız hâle getirmesidir. Şerh tapu müdürlüğüne başvuruyla, harç ödenmeksizin konulur ve malik eşin rızası aranmaz. En sık yanlış bilinen nokta şudur: şerh, korumayı doğuran şey değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki koruma, konut fiilen aile konutu olduğu için zaten vardır; şerh yalnızca bu durumu tapuda görünür kılar ve üçüncü kişilerin “bilmiyordum” savunmasını ortadan kaldırır. Şerh yoksa dava kaybedilmiş sayılmaz, ama kazanmak çok daha zorlaşır.

Bu yazıda aile konutunun hangi ölçütlerle belirlendiğini, şerhin nasıl konulup nasıl kaldırıldığını, rıza alınmadan yapılan devir ve ipotek işlemlerinin akıbetini, cebri icra karşısındaki sınırları ve kiralık aile konutunda eşin haklarını güncel Yargıtay kararları ve yürürlükteki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü genelgesi çerçevesinde ele alıyoruz.

Aile konutu nedir, hangi ev aile konutu sayılır?

Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, yaşantılarına buna göre yön verdikleri, acı ve tatlı günlerini içinde yaşadıkları mekândır. Bu tanım kanunda değil, maddenin gerekçesinde yer alır ve Yargıtay uygulamasının çıkış noktasıdır (Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/2-511, K. 2021/69).

Belirleyici ölçüt yaşam merkezi olmaktır. Eşlerin sosyal, ekonomik ve gündelik faaliyetlerinin yoğunlaştığı, çocukların okula gittiği, aboneliklerin bulunduğu, adres kayıtlarının gösterdiği yer aile konutudur. Tapuda kimin adına kayıtlı olduğu bu niteliği değiştirmez; konut eşlerden yalnızca birinin mülkiyetinde olsa dahi aile konutudur.

Eşlerden biri evden ayrılmışsa konut aile konutu olmaktan çıkar mı?

Hayır. Fiilen birlikte oturma aranır ama bu kullanımın kesintisiz olması gerekmez. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2025/3084, K. 2025/9574 sayılı kararında taşınmazın eylemli kullanımından maksadın sürekli ve kesintisiz kullanma olmadığını belirtmiştir; geçici ayrılmalar konutun niteliğini düşürmez.

Daha da önemlisi, ortak yaşamı sonlandırma iradesiyle evden ayrılmak da bu sonucu doğurmaz. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2023/5638, K. 2024/2840 sayılı kararında, malik eşin dava konusu yerde bir süre yaşadıktan sonra ayrılmasının, uzun süredir oraya gitmemesinin ve diğer eş aleyhine boşanma davası açmış olmasının, dairenin aile konutu olma özelliğini kaybettiği anlamına gelmeyeceğine hükmetmiştir. Koruma, fiilî birliktelik süresince değil, evlilik birliği hukuken devam ettiği sürece işler.

Pratikte bunun anlamı şudur: eşiniz evi terk edip boşanma davası açtı diye şerh koydurma hakkınız düşmez. Aksine, taşınmazın elden çıkarılma riski tam da bu dönemde artar.

Ailenin birden fazla evi varsa hangisi aile konutudur?

Aile konutu tektir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yürürlükteki 11.06.2014 tarihli ve 1756 (2014/4) sayılı Genelgesi de yargı kararlarına atıfla bu ilkeyi açıkça benimser. Birden fazla taşınmaz varsa yine yaşam merkezi ölçütüne bakılır; diğerleri ikinci konut ya da yatırım aracı sayılır ve 194. maddenin tasarruf sınırlamasına tabi olmaz.

Aile konutu şerhi nedir, şerh olmadan koruma var mıdır?

Aile konutu şerhi kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir. Yani şerh konulduğu için konut aile konutu hâline gelmez; konut zaten aile konutu olduğu için şerh konulabilir. Bu formül Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarında neredeyse birebir aynı cümleyle tekrarlanmaktadır (2. Hukuk Dairesi, E. 2024/10461, K. 2025/5411; Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi, E. 2023/618, K. 2024/1460).

Hukuk Genel Kurulu aynı ilkeyi şöyle kurar: 194. maddede öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir; bu sebeple tapu kaydında şerh bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır (E. 2018/2-511, K. 2021/69). Aksi düşünce, tasarruf yetkisine ilişkin sınırlamanın şerh ile başlayacağını kabul etmek olurdu.

Buradan iki sonuç çıkar. Birincisi, şerh yoksa malik eş dilediği gibi tasarrufta bulunabilir demek yanlıştır; işlem anında konut aile konutu vasfını taşıyorsa rıza eksikliği işlemi sakatlar. İkincisi, şerhin gerçek işlevi aleniyet sağlamaktır: şerh, taşınmazı devralacak veya üzerinde ipotek kuracak kişinin “bu evin aile konutu olduğunu bilmiyordum” savunmasını baştan imkânsız hâle getirir. Bu nedenle şerh, hukuken kurucu olmasa da uygulamada belirleyicidir.

Aile konutu şerhi nasıl konulur, hangi belgeler gerekir?

Şerh için dava açmaya gerek yoktur. Doğrudan taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurulur. 06.02.2014 kabul tarihli 6518 sayılı Kanun’un 44. maddesiyle TMK m. 194/3’e “tapu müdürlüğünden” ibaresi eklenerek bu idari yol açıkça düzenlenmiştir. Başvuru e-Devlet üzerinden WebTapu sistemiyle de yapılabilmektedir.

Şerhi kim isteyebilir?

Yaygın kanaatin aksine şerhi yalnızca malik olmayan eş isteyebilir değildir. Tapu Sicili Tüzüğü’nün 17. maddesi ve 2014/4 sayılı Genelge uyarınca malik eş, malik olmayan eş veya eşlerin her ikisi birlikte şerh talebinde bulunabilir. Malik olmayan eşin talebinde malik eşin rızası veya onayı aranmaz; malik eş bu talebe itiraz edemez.

Gerekli belgeler nelerdir?

Tapu Sicili Tüzüğü’nün “Tasarruf hakkını yasaklayan şerhler için aranacak belgeler” başlıklı 49. maddesine göre aile konutu şerhi için merkezî nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği aranır. İnternette sıkça sayılan “muhtarlık yazısı ve vesikalık fotoğraf şarttır” bilgisi eksik ve kısmen yanlıştır: belediye, muhtarlık, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi veya LİHKAB belgesi ancak taşınmazın tapu sicilindeki ada/parsel bilgileri ile MERNİS’ten alınan yerleşim yeri verilerinin çakıştırılması gerektiğinde istenir.

Şerh için harç ödenir mi?

Ödenmez. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda aile konutu şerhine ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, Genelge talebin harç ve döner sermaye ücreti tahsil edilmeksizin karşılanmasını öngörür. Yalnızca nüfus kayıt örneği gibi belgelerin teminine ilişkin cüzi masraflar doğabilir. Şerh, tapu kütüğünün şerhler hanesine “Aile Konutu Şerhi – Tarih – Yevmiye Numarası” biçiminde işlenir.

Üzerinde ipotek veya haciz bulunan taşınmaza şerh konulabilir mi?

Konulabilir. Genelge, üzerinde haciz, tedbir veya ipotek gibi kısıt bulunan taşınmazlarda, şerhi talep eden kişinin mevcut şerhlerin ve ipoteğin varlığını kabul etmesi şartıyla aile konutu şerhinin işlenmesini öngörür. Bu kabul önemlidir: sonradan konulan şerh, önceki ipoteği veya haczi geçersiz kılmaz. Ayrıca şerh işlendiğinde malik eşe, mevcut haciz ve ipotek alacaklılarına; şerhli taşınmaza sonradan haciz konulduğunda ise lehine şerh verilen eşe bildirimde bulunulur (TMK m. 1019).

Hangi taşınmazlara şerh konulabilir, hangilerine konulamaz?

Uygulamanın en çok soru alan kısmıdır. Yürürlükteki Genelge ve Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde tablo şöyledir:

Yazlık satırındaki ayrım özellikle önemlidir ve çoğu kaynakta yanlış aktarılır. Genelge, yazlık ve dağ evinin 194. madde kapsamına girmediğini söyler; buna rağmen yerleşim yeri belgesi sunulması hâlinde şerhin işlenmesini ister. Yani idari işlem yapılabilir olması, o taşınmazın maddi hukuk bakımından aile konutu sayılacağı anlamına gelmez. Uyuşmazlık çıktığında mahkeme yine yaşam merkezi ölçütüne bakar.

Konutun bir bölümünün işyeri olarak kullanıldığı hâllerde, aile yaşamına özgülenmiş bölüm bakımından koruma talep edilebilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2023/4756, K. 2024/2262 sayılı kararına konu olayda ilk derece mahkemesi aile konutu olarak kullanılan bölüm üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ve şerh konulmasına hükmetmiş, karar yerinde bulunmuştur.

Eşlerin paylı mülkiyetindeki taşınmazlarda ayrıca TMK m. 223/2 devreye girer: aksine anlaşma olmadıkça eşlerden biri, diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu taşınmazdaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz.

Eşin açık rızası nasıl verilir? Belirlilik ilkesi

194. madde rızanın “açık” olmasını arar. Uygulamada iki ayrı mesele karıştırılır: rızanın şekli ve rızanın belirliliği. Bunlar farklı sonuçlar doğurur.

Rıza yazılı olmak zorunda mıdır?

Kanun rıza için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Hukuk Genel Kurulu bunu açık biçimde ifade eder: açık rıza yazılı veya sözlü olarak verilebilir, örtülü rıza yeterli değildir ve açık rızanın varlığını ispat yükü tasarruf işlemini yapanların üzerindedir (E. 2015/53, K. 2016/211). Aynı ilke, malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmadığı, ancak iznin açık olması gerektiği ve ispat yükünün tasarrufta bulunana ait olduğu biçiminde tekrarlanmıştır (E. 2018/2-511, K. 2021/69).

Dolayısıyla yazılılık bir geçerlilik şartı değil, bir ispat meselesidir. Ne var ki tapu ve banka işlemlerinin niteliği gereği uygulamada yazılı muvafakat aranır (2. Hukuk Dairesi, E. 2023/1204, K. 2024/6971). Sözlü rızaya güvenen taraf, uyuşmazlık çıktığında bunu ispat edemediği için işlemi kaybeder.

Matbu muvafakatname geçerli midir?

Hayır. Rıza, belirli bir işleme yönelik olmak zorundadır ve bu bir geçerlilik şartıdır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2023/4686, K. 2024/2260 sayılı kararında, banka tarafından rıza açıklaması adı altında sunulan belgede taraf adı, taşınmaz adresi ile ada, pafta ve parsel bilgilerinin yer almadığını, belgenin belirli olan bir işleme ilişkin olmadığını, bu hâliyle hukuken açık rıza belgesi olarak nitelendirilemeyeceğini ve yapılan işlemin geçerli sayılamayacağını belirtmiştir.

Bu karar, müvekkil açısından son derece somut bir kontrol listesi sunar: imzaladığınız muvafakatnamede hangi taşınmaza, hangi işleme, hangi miktara rıza gösterdiğiniz yazılı değilse o belge sizi bağlamaz.

Önceden rıza verilebilir veya bu haktan feragat edilebilir mi?

Hayır. 194. maddeyle getirilen sınırlandırma emredici niteliktedir; bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak belirli olan bir işlem için verilebilir (2. Hukuk Dairesi, E. 2024/10461, K. 2025/5411; aynı yönde Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/2-56, K. 2015/1201).

Bunun uygulamadaki karşılığı şudur: evlenirken veya kredi başvurusu sırasında imzalatılan “eşimin tüm taşınmaz tasarruflarına şimdiden muvafakat ederim” türü genel beyanlar hükümsüzdür.

İşlem yapıldıktan sonra onay verilebilir mi?

İşlem anında eksik olan rızanın sonradan verilecek icazetle tamamlanması mümkündür; nitekim Yargıtay kararlarında rızanın işlemden önce, işlem sırasında veya işlemden sonra verilebileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle rıza alınmadan yapılan işlemi kesin hükümsüzlük değil, askıda hükümsüzlük olarak nitelendirmek daha doğrudur: işlem, icazet verilirse geçerli hâle gelir, verilmezse geçersiz kalır. İcazetin de açık ve belirli olması gerekir; işlemi öğrenmesine rağmen uzun süre sessiz kalmak tek başına icazet sayılmaz, ancak dürüstlük kuralı bakımından her somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Rıza alınmadan yapılan devrin yaptırımı nedir?

Malik olmayan eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerinde yapılan devir veya sınırlandırma işlemi geçerli değildir. Hukuk Genel Kurulu bunu emredici hüküm gereği olarak niteler ve diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceğinin kuşkusuz olduğunu belirtir (E. 2018/2-511, K. 2021/69).

Geçersiz işleme dayanan tescil yolsuz tescil hükmündedir. Burada Türk hukukundaki illilik (hukuki sebebe bağlılık) prensibi devreye girer: tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunludur, hukuki sebebe dayanmayan işlemler geçerli değildir ve TMK m. 1024 bu tescili yolsuz tescil olarak tanımlar. Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz; aynî hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuzluğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Malik olmayan eşin açacağı dava, tapu iptali ve tescil davasıdır. Talep, taşınmazın tapu kaydının iptali ile malik eş adına yeniden tescilidir; yani dava kazanıldığında konut davacı eşin adına değil, devirden önceki hâline döner.

Şerh yokken üçüncü kişinin iyiniyeti korunur mu?

Bu, aile konutu hukukunun en çok yanlış aktarılan konusudur. İnternetteki kaynakların bir kısmı “şerh yoksa iyiniyetli alıcı korunur, dava kaybedilir” derken, diğer kısmı “şerh olmasa da işlem her hâlükârda geçersizdir, iyiniyetin önemi yoktur” der. İkisi de eksiktir. Yargıtay’ın formülü iki aşamalıdır.

Kural: iyiniyet korunur

Hukuk Genel Kurulu, malik olmayan eş tarafından tapu kütüğüne şerh verilmemesi hâlinde işlem tarafı iyiniyetli üçüncü kişinin TMK m. 1023 hükmünden yararlanacağının kabul edildiğini belirtir. Bu durum, taşınmazın aile konutu olduğunu gösteren şerhin bulunmaması hâliyle ilgilidir ve taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması asıldır (E. 2015/247, K. 2015/2323; E. 2015/53, K. 2016/211; her ikisinde de atıf yapılan karar: HGK, E. 2012/2-1567, K. 2013/579).

Sınır: bilen veya bilebilecek durumda olan korunmaz

Aynı kararların hemen ardından gelen cümle belirleyicidir: tapuda aile konutu şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir.

Asıl kilit: 1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Peki iyiniyetin bulunmadığını kim ispatlayacaktır? Kural olarak iyiniyetin varlığı asıl olduğundan kötüniyeti iddia eden ispatla yükümlüdür. Ancak Hukuk Genel Kurulu, E. 2015/53, K. 2016/211 sayılı kararında 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı‘nın dikkate alınmasının zorunlu olduğunu vurgular: vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep kalmaz ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötü niyet mahkemece resen nazara alınabilir.

Bu, tartışmayı bitiren noktadır. Şerhin bulunmaması alıcıya otomatik bir kalkan sağlamaz; dosyadaki olgular alıcının durumu bilebilecek konumda olduğunu gösteriyorsa mahkeme, davacı eş ayrıca kötüniyeti ispat etmemiş olsa dahi iyiniyetin bulunmadığını kendiliğinden gözetir.

Üçüncü kişi hangi hâllerde kötüniyetli sayılır?

Kötüniyet için hile veya muvazaa şart değildir; taşınmazın bir ailenin yaşam merkezi olduğunu bilmek ya da konumu gereği bunu araştırmamış olmak yeterlidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2023/5638, K. 2024/2840 sayılı kararında, taşınmazı devralan kişinin malik eş ile gayri resmî karı-koca hayatı yaşaması nedeniyle taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını bilmemesine imkân bulunmadığı gerekçesiyle devri iptal etmiştir. Aynı şekilde, durumun gerektirdiği özeni göstermemiş olan kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağı kabul edilmektedir (2. Hukuk Dairesi, E. 2023/7104, K. 2024/3058).

“Taşınmaz daha yeni alındı, aile konutu olamaz” savunması işe yarar mı?

Hayır. Bu savunma iki ayrı Hukuk Genel Kurulu dosyasında da reddedilmiştir. Bir olayda taşınmaz ipotekten üç gün önce, diğerinde bir gün önce malik eşin mülkiyetine geçmiş; her iki dosyada da banka “bu süre içinde konutun aile konutu olarak özgülenmesi mümkün değildir” savunmasında bulunmuş, savunma kabul görmemiştir (E. 2015/53, K. 2016/211; E. 2015/247, K. 2015/2323). İlk dosyada banka, ipotekten önce düzenlettiği değerlendirme raporunda taşınmazın mesken olarak kullanıldığını tespit etmiş olmasına rağmen malik değiştikten sonra yeni malikin evli olup olmadığını ve konutta kimin oturduğunu araştırmamıştır.

Aynı doğrultuda, ipoteğin kimin borcu için kurulduğu da sonucu değiştirmez. Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/2-56, K. 2015/1201 sayılı kararında, ipotek işleminin davacı ve malik eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat teşkil etmek üzere kurulmuş olmasının da öneminin bulunmadığını belirtmiştir.

Buradan çıkan uyarı: “Konutun satın alınması için kullanılan kredinin ipoteğinde eşin rızası aranmaz” şeklindeki yaygın görüş, bu kararlar karşısında güvenle savunulabilir değildir. Yargıtay, taşınmazın edinilmesiyle ipoteğin neredeyse eş zamanlı olduğu olaylarda dahi rıza aramıştır.

Taşınmaz bir kez daha satılırsa ne olur?

Rızasız devirle taşınmazı alan kişi kötüniyetliyse onun adına yapılan tescil yolsuzdur. Bu yolsuz tescile dayanarak taşınmazı devralan sonraki malikin durumu ise TMK m. 1023 kapsamında yeniden değerlendirilir. Hukuk Genel Kurulu, TMK m. 1023’ün uygulanabilmesi için kazananın üçüncü kişi olması, sicildeki yolsuz bir tescile dayanmış olması, bir aynî hak kazanmış olması, bu hakkı iyiniyetle kazanmış olması ve kazanımda tasarruf yetkisi dışındaki diğer geçerlilik unsurlarının mevcut olması şartlarını arar; üçüncü kişi adına yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğindeyse iyiniyet bulunsa bile aynî hak kazanılamaz (E. 2018/2-511, K. 2021/69).

Pratik sonuç: taşınmazın el değiştirmesi ihtimalini beklemek yerine, satış öğrenilir öğrenilmez dava açılıp tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması gerekir. Zincir uzadıkça hakkın fiilen kurtarılması zorlaşır.

Aile konutuna ipotek ve bankanın araştırma yükümlülüğü

İpotek, mülkiyeti doğrudan devretmemekle birlikte borcun ödenmemesi hâlinde konutun cebri icrayla kaybına yol açtığından 194. madde kapsamında bir sınırlandırmadır. Hukuk Genel Kurulu bunu şöyle ifade eder: her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da, hak sahibi eşin kötüniyetli ve muvazaalı işlemleriyle aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi nedeniyle ipotek işlemine diğer eşin açık rızası şarttır (E. 2013/2-56, K. 2015/1201; aynı yönde 2. Hukuk Dairesi, E. 2023/5390, K. 2024/3685).

Banka ne kadar araştırmakla yükümlüdür?

Banka tacirdir ve basiretli bir tacir gibi davranmak zorundadır. Yalnızca tapu kaydına bakıp şerh görmemek iyiniyet için yeterli değildir. Hukuk Genel Kurulu’nun incelediği olayda yerel mahkeme, bankanın ipotek öncesi ekspertiz yaptığını, mesken vasfındaki taşınmazda bir ailenin oturduğunu tespit ettiğini, buna rağmen malikin eşinin yazılı rızasını aramadığını, malik değiştiğinde yeni malikin evli olup olmadığını araştırmadığını, evli ipotek verenin eşinin açık ve yazılı rızasını almak gibi basitçe çözülebilecek bir sorunu özen yükümlülüğü çerçevesinde çözme basiretini göstermediğini belirtmiş; bu gerekçe onanmıştır (E. 2015/53, K. 2016/211).

Muvafakatnamedeki imza sahte çıkarsa ne olur?

İspat yükü bankadadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2024/5451, K. 2024/4706 sayılı kararında, sunulan muvafakatnamedeki imzanın davacıya ait olduğu iddiasında bulunan ve bu husustaki ispat yükünü üzerinde bulunduran davalı bankanın imzanın davacıya ait olduğunu ispatlayamadığı gerekçesiyle ipoteğin kaldırılmasına hükmetmiştir. İmzaya itiraz hâlinde bilirkişi incelemesi yapılması zorunludur; Adli Tıp Kurumu raporuyla imzanın eşin eli ürünü olduğu belirlenirse bu kez işlem geçerli sayılır (Yargıtay, E. 2024/3889, K. 2024/7920).

İpoteğin kaldırılmasına karar verilmesi, bankanın kredi sözleşmesinden doğan kişisel alacağını ortadan kaldırmaz. Geçersiz olan teminattır; borçlunun kişisel sorumluluğu genel hükümlere göre devam eder.

Aile konutu haczedilebilir mi? Cebri icra ve ihale

194. maddenin koruması, malik eşin iradi işlemlerine yöneliktir. 2014/4 sayılı Genelge bu ayrımı açıkça kurar: malik eşin iradi olarak yaptırabileceği, devir sonucunu doğuran (satış, bağış) veya konut üzerindeki hakkı sınırlandıran (ipotek, satış vaadi, intifa, sükna, kira şerhi) işlemler ancak malik olmayan eşin rızasıyla gerçekleştirilebilirken; malikin iradesi dışında gerçekleşen (hükmen tescil, cebri satış, haciz, tedbir) işlemlerde eş rızası aranmaksızın işlem yapılır.

Şerh haczi ve ihaleyi engeller mi?

Engellemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/9101, K. 2024/373 sayılı kararı bu konudaki en net metindir: cebri icraya tesiri olmayan ve iradi satışlar yönünden de varlığı veya yokluğu arasında fark bulunmayan bu şerh, malik olmayan eş lehine aynî hak doğurmadığından kendisine tapu sicilindeki “ilgili” sıfatını kazandırmaz.

Bunun doğrudan sonucu şudur: borçlu malik adına kayıtlı olması haczi için gerekli ve yeterli olan taşınmazın haczedilip satılması durumunda, tapu kaydında aile konutu şerhi bulunması hâli de dâhil, malik olmayan eşin “ilgili” sıfatı bulunmadığından ihalenin feshi davası açmakta İİK m. 138/2 uyarınca aktif husumet ehliyeti yoktur. Müvekkile bu noktada gerçekçi olmak gerekir: şerh, eşin borçları nedeniyle evin satılmasını tek başına önlemez.

Peki geçersiz bir ipoteğe dayanan icra takibi de korunur mu?

Hayır — ve ayrım tam buradadır. Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/2-511, K. 2021/69 sayılı kararında illilik prensibinden hareketle şu sonuca varmıştır: taşınmazın aile konutu niteliği gerek iradi temliklerle gerekse cebri icra sonucu mülkiyetin bir başkasınca edinilmesiyle kaybedilmekle birlikte, bu durum geçersiz olan işleme geçerlilik kazandırmaz; başka bir ifadeyle “ölü işlem” diriltilemez. Geçersiz ipoteği kuran bankanın, buna bağlı icra takibi sonucunda taşınmazın mülkiyetini alacağına mahsuben cebri ihaleyle kendi adına geçirmesi hâlinde TMK m. 1023’ün korumasından yararlanamayacağı açıktır; asıl işlem baştan geçersiz olduğu için banka adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğindedir. Aynı kararda, malik eş tarafından açılan ihalenin feshi davasının reddedilmiş olmasının da sonuca etkili olmadığı belirtilmiştir.

Buna karşılık, aile konutuna ilişkin davanın açılmasından sonra taşınmazın cebri icra yoluyla satılması hâlinde davanın konusuz kalacağına hükmeden kararlar da vardır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2016/3670, K. 2016/8496 sayılı kararında, TMK m. 705 uyarınca cebri icra sonucu mülkiyetin ihale alıcısına geçtiğini, işlemin diğer eşin rızasına bağlı olmaktan çıktığını ve davanın konusuz kaldığını belirtmiştir.

Bu iki hattı uzlaştıran ölçüt, ihaleyi kimin aldığıdır. İhaleyi, geçersiz ipoteği bizzat kuran ve dolayısıyla geçersizliği bilen alacaklı banka alacağına mahsuben almışsa, tescil yolsuzdur ve tapu iptali istenebilir. İhaleyi, işlemle ilgisi bulunmayan iyiniyetli bir üçüncü kişi almışsa TMK m. 1023 değerlendirmesi devreye girer ve dava konusuz kalabilir.

Uygulamadaki doğru yol, geçersiz ipoteğe dayanan takiple karşılaşıldığında aile mahkemesinde ipoteğin kaldırılması davası açmak ve satış aşamasına gelinmeden tapu kaydına ihtiyati tedbir aldırmaktır.

Tapu müdürlüğü tedbiri işlemezse ne olur?

Anayasa Mahkemesi’nin 04.03.2026 tarihli, 2020/23865 başvuru numaralı kararına konu olayda, aile mahkemesi davanın açıldığı gün ihtiyati tedbir şerhi konulmasına karar vermiş, ancak taşınmaz kısa süre sonra cebri satış yoluyla bankaya tescil edilmiştir. Mahkeme, başvurunun esasını incelememiş; mülkiyet hakkının ihlali iddiasını başvuru yollarının tüketilmemesi nedeniyle kabul edilemez bulmuştur. Bu nedenle karar bir ihlal kararı değildir ve öyle sunulmamalıdır.

Buna karşılık kararın gösterdiği yol haritası uygulama açısından değerlidir. Anayasa Mahkemesi, tapu sicilinin tutulması işlemleri nedeniyle zarar görenlerin TMK m. 1007 gereğince, 6098 sayılı Kanun’un 146. maddesi uyarınca on yıllık zamanaşımı süresinde Hazine aleyhine adli yargıda tazminat davası açabileceğini; taşınmazın mülkiyeti devredilmişse davanın yolsuz tescil hükümlerine dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak sürdürülebileceğini; taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse davanın tazminat davasına dönüştürülebileceğini hatırlatmıştır. Kararda ayrıca tapu sicilinin tutulmasından doğan devlet sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu yönündeki yerleşik içtihada da yer verilmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2010/4471, K. 2010/5347).

Aynı kararda, aile konutu olan taşınmazın eşin malvarlığı içinde tutulmasının diğer eş bakımından Anayasa’nın 35. maddesi kapsamında korunması gereken maddi bir menfaat sağladığı kabul edilmiştir. Mahkeme bu sonuca varırken 194. maddenin yanı sıra mal rejimi ve miras hükümlerine (TMK m. 240, 254, 279 ve 652) dayanmış; ayrıca aile konutunun tüm aile bireylerince kullanıldığı, yani birlikte zilyetliğin söz konusu olduğu yönündeki Melahat Karkin kararına (B. No: 2014/17751, 13.10.2016) atıf yapmıştır.

Aile konutu kirada ise: TMK 194/4 ve tahliye taahhüdü

Aile konutu koruması yalnızca tapulu taşınmazlara özgü değildir. Konut kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir (TMK m. 194/4). Bu hüküm, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesiyle uyumludur: aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; kiracı olmayan eşin bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Bildirim nasıl ve ne zaman yapılır?

Kanunda bildirimin şekli ve süresi düzenlenmemiştir. Uygulamada noter ihtarnamesiyle yapılır ve ihtarnamenin kiraya verene tebliğ tarihi esas alınır; dava açarak durumu bildirmek de mümkündür. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi, E. 2024/395, K. 2024/384 sayılı kesin kararında, takip tarihinden önce bildirimde bulunulduğunun yazılı belgeyle ispat edilemediği gerekçesiyle eşin sözleşmenin tarafı hâline gelmediğine hükmetmiştir. Sözlü beyan yeterli değildir.

Bildirimden sonra kiraya veren ne yapmak zorundadır?

Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren eşler birlikte kiracı hâline gelir. Kiracılık sıfatının bölünmezliği ilkesi gereği kiracılar arasında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı doğar; kiraya veren, kira sözleşmesi başlangıçta her iki eş tarafından birlikte yapılmış gibi, fesih ihtarını, icra takibini ve davayı her iki eşe birlikte yöneltmek zorundadır. Bu ilke Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2025 tarihli, E. 2025/3374, K. 2025/4997 sayılı kararında ayrıntılı biçimde açıklanmış ve 12. Hukuk Dairesi’nin E. 2016/30367, K. 2018/3319 sayılı kararına atıf yapılmıştır. Bildirimden sonra düzenlenecek tahliye taahhüdünün de her iki eş tarafından imzalanması ya da diğer eşin açık rızasını taşıması gerekir.

Eşin haberi olmadan verilen tahliye taahhüdü geçersiz midir?

Burada, uygulamada uzun süre çelişkili kararlara konu olan mesele 2025 yılında bağlayıcı biçimde çözülmüştür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi istemi üzerine verdiği 20.10.2025 tarihli, E. 2025/3374, K. 2025/4997 sayılı kesin kararında şu sonuca varmıştır: aile konutunun eşlerden biri tarafından kiralanması hâlinde, kiracı olmayan eşin 194. madde uyarınca sonradan yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelmiş olmasının, kiracı eş tarafından bu bildirim öncesinde verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine bir etkisi bulunmamaktadır.

Kararın gerekçesi açıktır: her hukuki işlem gibi tahliye taahhütnamesinin geçerliliği de tanzim edildiği tarihteki duruma göre değerlendirilir. Taahhüdün verildiği tarihte kiracı yalnızca sözleşmede ismi yazan eş olduğuna göre, o tarih itibarıyla geçerli olan taahhüt sonraki bildirimle geriye etkili biçimde geçersiz hâle gelmez; bildirim öncesi kiraya veren lehine oluşan hakların ortadan kaldırılması mümkün değildir. Karar aynı mantığı bir kıyasla pekiştirir: kiraya veren de bildirimden önceki dönemin kira bedellerini sonradan bildirimde bulunan eşten isteyemez.

Bu bölümün pratik özeti şudur: kiralık aile konutunda belirleyici olan bildirimin zamanlamasıdır. Bildirim erken, yazılı ve tebliğ edilebilir biçimde yapılmalıdır. Tahliye taahhüdü verildikten ya da icra takibi başlatıldıktan sonra yapılan bildirim geçmişe etki etmez ve çoğu zaman evin kaybedilmesini önleyemez.

İcra aşamasında eşin hangi hakları vardır?

Bu nokta uygulamada henüz istikrar kazanmamıştır ve dürüst bir değerlendirme bunu gizlememelidir.

Bir yaklaşıma göre kiracı olmayan eşin icra aşamasındaki imkânları oldukça sınırlıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi, yukarıda anılan kesin kararında, icra mahkemelerinde davanın niteliği gereği asli veya fer’i müdahale yoluyla davaya katılmanın mümkün olmadığını, dolayısıyla fer’î müdahil talebinde bulunan eşin kanun yollarına başvuru hakkı bulunmadığını belirtmiş; ayrıca kira bedeli ve tahliye konusunda uyuşmazlık çıktıktan sonra kiralananın aile konutu olduğu yönünde itirazda bulunulmasını TMK m. 2 anlamında hakkın kötüye kullanılması saymış ve aile mahkemesindeki aile konutu tespiti davasını bekletici mesele yapmamıştır.

Buna karşılık, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin E. 2025/6714, K. 2025/7775 sayılı dosyasında yazılan karşı oyda tam tersi bir çerçeve savunulmuştur: TMK m. 194 ve TBK m. 349 karşısında kiracı olmayan eş İİK m. 276/son anlamında üçüncü kişi sayılmalı, icra müdürü aile konutu iddiasıyla karşılaştığında tahliyeyi tehir ederek keyfiyeti üç gün içinde icra mahkemesine bildirmeli, eş takipte taraf olmasa dahi tahliyenin icrası işleminin iptalini şikâyet edebilmeli ve gerektiğinde aile mahkemesine dava açması için süre verilmelidir. Ne var ki bu görüş azınlıkta kalmış, Daire çoğunluğu bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. Dolayısıyla karşı oydaki çözüm bugün yürürlükteki kural değildir; ancak tartışmanın canlı olduğunu ve doğru dosyada ileri sürülmeye değer olduğunu gösterir.

Son bir uyarı: bazı bölge adliye mahkemesi kararlarında, 194. madde anlamında aile konutundan söz edilebilmesi için mahkemece konutun aile konutu olarak özgülendiğine dair karar verilmiş olması gerektiği yönünde gerekçelere rastlanmaktadır. Bu yaklaşım, şerhin ve tespitin açıklayıcı nitelikte olduğunu belirten yerleşik Yargıtay içtihadıyla bağdaşmaz. Aile konutu tespiti kararı almak ispat kolaylığı sağlar; korumanın doğması için ön şart değildir.

Hâkimin müdahalesi: rıza vermeyen eşe karşı ne yapılır?

Rıza her zaman keyfî biçimde reddedilemez. TMK m. 194/2 uyarınca rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş hâkimin müdahalesini isteyebilir. Rızanın alınmasının imkânsız olduğu hâller (eşin nerede olduğunun bilinmemesi, ayırt etme gücünden yoksunluk gibi) ile rızanın haklı bir sebep olmaksızın esirgendiği hâller bu kapsamdadır.

Hâkim, ailenin barınma ihtiyacını, işlemin ekonomik gerekliliğini ve somut olayın özelliklerini tartarak rıza yerine geçen bir karar verebilir. Örneğin ailenin daha elverişli bir konuta geçebilmesi için mevcut evin satılması gerekiyor ve diğer eş buna haksız yere karşı çıkıyorsa işlem hâkim kararıyla gerçekleştirilebilir.

Aynı imkân kira ilişkisinde de vardır. TBK m. 349/2 uyarınca rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Eşler birlikte kiracı hâline geldikten sonra fesih konusunda anlaşamazlarsa da çözüm aile mahkemesi hâkiminin müdahalesidir.

Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?

Aile konutu koruması evlilik birliğinin devamına bağlıdır. Boşanma davasının açılmış olması veya sürüyor olması tek başına konutun niteliğini ortadan kaldırmaz; ancak boşanma kararının kesinleşmesiyle koruma sona erer. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2122, K. 2025/440 sayılı kararında, boşanma ile taşınmazın aile konutu vasfının sona erdiğinin gözetilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Korumanın sona ermesi, şerhin sicilden kendiliğinden silinmesi anlamına gelmez; terkin için tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir. 2014/4 sayılı Genelge terkin hâllerini ayrıntılı olarak sayar:

Eşlerden biri terkine yanaşmıyorsa aile mahkemesinde şerhin terkini davası açılır. Bu davada, taşınmazın aile konutu olmadığını veya bu vasfını yitirdiğini ileri süren malik eş iddiasını ispatla yükümlüdür. Haksız ve dayanaksız biçimde konulan bir şerh nedeniyle malik eş taşınmazı satamamış veya kredi kullanamamışsa, genel hükümler çerçevesinde tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir; ancak bu, kanunun tanıdığı hakkın kullanılmasının kural olarak hukuka aykırı sayılmaması nedeniyle dar yorumlanması gereken bir ihtimaldir.

Boşanma kararında konutun kullanımına ilişkin bir düzenleme yapılmışsa durum farklıdır. Genelge, kesinleşmiş boşanma ilamıyla tek taraflı terkini yalnızca kararda şerhin devamına dair bir hüküm bulunmaması koşuluna bağlar. TMK m. 254 uyarınca paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde konutta kalma hakkını elde eden eş, bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesini isteyebilir; bu, aile konutu şerhinden ayrı ve bağımsız bir şerhtir.

Malik eş ölürse şerh ne olur?

Ölümle evlilik birliği sona erdiğinden aile konutu şerhi işlevini yitirir ve sağ kalan eşin tek yanlı talebiyle terkin edilebilir. Bununla birlikte sağ kalan eşin barınmasına ilişkin haklar başka hükümlerle korunur: TMK m. 240 uyarınca katılma alacağına mahsuben intifa veya oturma hakkı, haklı sebeplerin varlığında mülkiyet hakkı; TMK m. 652 uyarınca ise mal rejimi ne olursa olsun miras hakkına mahsuben mülkiyet, haklı sebep varsa intifa veya oturma hakkı istenebilir. Mal ortaklığı rejiminde TMK m. 279 benzer bir imkân tanır. Bu talepler mal rejiminin tasfiyesi çerçevesinde ayrıca değerlendirilir ve bu yazının konusu dışındadır.

TMK 194 ile TMK 199 arasındaki fark nedir?

Bu iki kurum sıkça karıştırılır. Aralarındaki fark, hangi yolun izleneceğini belirlediği için pratikte önemlidir.

Eşin yalnızca evi değil, diğer malvarlığını da elden çıkarmaya başladığı durumlarda 194. madde tek başına yetmez; 199. maddeye dayalı talep ve mal kaçırmaya karşı öngörülen mekanizmalar birlikte değerlendirilmelidir.

Görevli ve yetkili mahkeme, dava süresi

Aile konutundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme aile mahkemesidir (4787 sayılı Kanun m. 4). Aile mahkemesi bulunmayan yerlerde bu davalara asliye hukuk mahkemesi “aile mahkemesi sıfatıyla” bakar. Görev kamu düzenine ilişkindir ve yargılamanın her aşamasında resen gözetilir.

Yetki: talebin türüne göre iki ayrı rejim

Yetki konusunda ilk derece mahkemelerinin sık hata yaptığı bir ayrım vardır ve bunu bilmek zaman kaybını önler.

Şerh konulması ve ipoteğin kaldırılması davalarında yetki genel kurala tabidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 194. maddenin malik olmayan eşe tanıdığı hakkın aynî bir hak olmayıp şahsi bir hak olduğunu belirterek bu davaların taşınmazın aynına ilişkin sayılamayacağını, yetkili mahkemenin davalının yerleşim yeri mahkemesi olduğunu ve yetki hususunun ancak ilk itiraz olarak ileri sürülmesi hâlinde dikkate alınabileceğini kabul etmektedir (E. 2023/8963, K. 2024/1662; E. 2016/3123, K. 2016/9668). Bir başka kararda, bölge adliye mahkemesinin TMK m. 201’e dayanarak taşınmazın bulunduğu yeri yetkili sayması da kabul edilmemiş, yetkinin genel yetki kuralı uyarınca belirleneceği vurgulanmıştır (E. 2019/3809, K. 2019/11325). Bu üç dosyanın hepsinde mahkemeler HMK m. 12’ye dayanarak resen yetkisizlik kararı vermiş ve kararlar bozulmuştur.

Tapu iptali ve tescil davasında ise durum farklıdır. Bu talep doğrudan sicilde malik değişikliği doğurduğundan, HMK m. 12’nin “taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar” ifadesi kapsamına girer ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, aile konutu sebebine dayanarak açılan tapu iptali ve tescil ile şerh konulması istemli bir dosyada, iki aile mahkemesinin karşılıklı yetkisizlik kararı üzerine HMK m. 12’yi esas alarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini yargı yeri olarak belirlemiştir (E. 2019/3969, K. 2019/5334).

Ölçüt, talebin sicilde malik değişikliği doğurup doğurmadığıdır. Tapu iptali ile şerh talebi birlikte ileri sürüldüğünde kesin yetki baskın gelir; “şerh davası genel yetkiye tabidir” bilgisine güvenip birleşik davayı davalının yerleşim yerinde açmak yetkisizlik kararıyla sonuçlanır.

Dava açmak için bir süre var mıdır?

194. maddeye dayalı taleplerin tabi olduğu özel bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı öngörülmemiştir. Evlilik birliği devam ettiği ve konut aile konutu vasfını koruduğu sürece, rızası alınmadan yapılan işlemlere karşı dava açılabilir. Bununla birlikte işlemi öğrendiği hâlde çok uzun süre sessiz kalmak, TMK m. 2 çerçevesinde hakkın kötüye kullanılması değerlendirmesine yol açabilir.

Boşanmanın kesinleşmesi, geçmişte yapılmış geçersiz bir işlemi geçerli hâle getirmez. İllilik prensibi gereği baştan geçersiz olan işleme sonradan geçerlilik kazandırılamayacağından, boşanmadan sonra da evlilik sırasında rızasız yapılan devre karşı yolsuz tescil hükümlerine dayanılabilir. Boşanmanın kesinleşmesiyle sona eren, ileriye dönük olarak rıza arama zorunluluğudur.

Tapu iptali mümkün olmazsa hangi yollar kalır?

Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmiş ve tapu kaydının iptali artık mümkün değilse hak tümüyle kaybedilmiş olmaz. Bu durumda malik olmayan eş, rızası alınmadan tasarrufta bulunan eşe karşı genel hükümlere göre tazminat talebinde bulunabilir. Anayasa Mahkemesi de yukarıda anılan kararında, taşınmazın mülkiyetinin devri hâlinde davanın tazminat davasına dönüştürülerek sürdürülebileceğini belirtmiştir.

Zararın tapu sicilinin hatalı ya da eksik tutulmasından doğduğu hâllerde ise TMK m. 1007 uyarınca Hazine aleyhine tazminat davası açılabilir. Bu sorumluluk kusursuz sorumluluktur ve dava, on yıllık zamanaşımı süresi içinde adli yargıda açılır.

Ayrıca, aile konutunun mal kaçırma amacıyla ve muvazaalı biçimde devredildiği durumlarda aile konutu iddiası ile muvazaa iddiası birlikte ileri sürülebilir. Nitekim yukarıda anılan 20. Hukuk Dairesi dosyasında da eşin, mal rejiminden kaynaklanan alacağı akamete uğratmak amacıyla taşınmazı muvazaalı olarak devrettiği ileri sürülmüş ve talep hem aile konutu hem muvazaa temeline dayandırılmıştır. Devredilen konutun değeri mal rejiminin tasfiyesinde de gündeme geleceğinden, iki talebin birlikte kurgulanması çoğu dosyada daha güvenli bir stratejidir.

Sıkça sorulan sorular

Eşimin haberi olmadan aile konutu şerhi koydurabilir miyim?

Evet. Şerh için malik eşin rızası, onayı veya bilgisi aranmaz; malik olmayan eş tek başına tapu müdürlüğüne başvurabilir. Şerh işlendikten sonra malik eşe işlemin sonucundan bildirimde bulunulur.

Aile konutu şerhi ücretli midir?

Hayır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda bu şerhe ilişkin bir düzenleme bulunmadığından tapu harcı ve döner sermaye ücreti alınmaz; işlem 2026 yılı itibarıyla da ücretsizdir.

Şerh koydurmazsam eşim evi satabilir mi?

Tapu müdürlüğü şerh görmediği için satış işlemini gerçekleştirebilir; ancak bu, satışın geçerli olduğu anlamına gelmez. Alıcının konutun aile konutu olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu ispatlanırsa ya da dosyadaki olgular bunu gösteriyorsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Kirada oturuyoruz, tapumuz yok; yine de korunur muyum?

Evet. TMK m. 194/4 ve TBK m. 349 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bu tarihten sonra kiracı eş diğerinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.

Eşim ben yokken tahliye taahhüdü verdi, bu geçerli mi?

Taahhüdün verildiği tarihte kiraya verene aile konutu bildirimi yapılmışsa taahhüt için sizin de imzanız veya açık rızanız gerekir; bildirim henüz yapılmamışsa Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2025 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararı uyarınca taahhüt geçerlidir ve sonradan yapacağınız bildirim onu geçersiz kılmaz.

Aile konutu şerhi eşimin borcu nedeniyle evin haczedilmesini önler mi?

Önlemez. Şerh, malik eşin iradi işlemlerine yöneliktir; haciz ve cebri satış malikin iradesi dışında gerçekleştiğinden şerh bunlara engel olmaz ve malik olmayan eşe ihalenin feshini isteme yetkisi de vermez.

Kayınpederime ait evde oturuyoruz, bu eve şerh koydurabilir miyim?

Hayır. Yürürlükteki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü genelgesi, üçüncü kişilere ait taşınmazlara aile konutu şerhi işlenmemesini öngörür; kanunda bu yönde bir düzenleme bulunmamaktadır.

Yazlığımıza aile konutu şerhi konulabilir mi?

Yazlık ve dağ evi gibi dönemsel kullanılan konutlar kural olarak 194. madde kapsamında değildir; ancak yerleşim yeri belgesi ibraz edilirse tapu müdürlüğü şerhi işleyebilir. Bu, uyuşmazlık hâlinde mahkemenin o taşınmazı aile konutu sayacağı anlamına gelmez.

Boşanma davası açtım, şerh düşer mi?

Düşmez. Boşanma davasının açılmış olması veya sürüyor olması konutun aile konutu niteliğini ortadan kaldırmaz; koruma boşanma kararının kesinleşmesiyle sona erer.

Boşandık, şerhi kaldırmak için dava açmam gerekir mi?

Kural olarak gerekmez. Kesinleşmiş boşanma veya evliliğin iptali ilamı ibraz edildiğinde ve kararda şerhin devamına ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa malik eş tek taraflı talebiyle terkin işlemini yaptırabilir.

Eşim ipoteğe muvafakat verdiğimi söylüyor ama ben imzalamadım; ne yapmalıyım?

Aile mahkemesinde ipoteğin kaldırılması davası açılmalıdır; muvafakatnamedeki imzanın size ait olduğunu ispat yükü bankadadır ve imzaya itiraz hâlinde bilirkişi incelemesi yaptırılması zorunludur.

Bankaya “eşimin rızası yok” dediğim hâlde ipotek kuruldu; banka korunur mu?

Hayır. Tacir olan bankanın basiretli davranma ve taşınmazın fiilî kullanım durumunu araştırma yükümlülüğü vardır; bu özeni göstermeyen banka iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Ev üzerinde zaten ipotek varken şerh koydurabilir miyim?

Evet, mevcut ipotek ve hacizlerin varlığını kabul etmeniz şartıyla şerh işlenir; ancak sonradan konulan şerh önceki ipoteği veya haczi etkilemez.

Aile konutu şerhi mal paylaşımında bana ekstra pay kazandırır mı?

Hayır. Şerh malik olmayan eş lehine aynî hak doğurmaz; mal rejiminin tasfiyesinden doğan katılma alacağı, katkı payı ve değer artış payı talepleri şerhten bağımsız olarak ayrıca değerlendirilir.

Aile konutu davası ne kadar sürer?

Yalnızca şerh konulması talepli davalar çoğunlukla birkaç ay içinde sonuçlanırken, tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması davaları bilirkişi incelemesi ve kanun yolu aşamalarıyla birlikte ortalama 1,5–3 yıl sürebilmektedir.

Sonuç

Aile konutu şerhi, uygulamada küçük bir tapu işlemi gibi görünmesine rağmen sonuçları itibarıyla malik olmayan eşin elindeki en etkili önleyici araçtır. Koruma şerhten değil konutun niteliğinden doğar; ancak şerh, karşı tarafın iyiniyet savunmasını baştan ortadan kaldırdığı için davayı kazanmakla kaybetmek arasındaki farkı yaratır. Buna karşılık şerhin sınırları da bilinmelidir: malik eşin iradi işlemlerini engeller, borçları nedeniyle yapılan haciz ve cebri satışı engellemez.

Bu alanda hata çoğu zaman hukuki bilgisizlikten değil, zamanlamadan kaynaklanır. Satış duyulduktan sonra açılan dava, taşınmaz üçüncü kişilere geçmişse çok daha zor yürür; kiralık konutta tahliye taahhüdü verildikten sonra yapılan bildirim ise geçmişe hiç etki etmez. Evin elden çıkarılacağına dair bir emare belirdiğinde önce şerhin konulması, gerekiyorsa aynı gün dava açılıp tapu kaydına ihtiyati tedbir istenmesi doğru sıralamadır.

Aile konutuna ilişkin uyuşmazlıklar çoğu zaman tek başına yürümez; mal rejiminin tasfiyesi, ziynet eşyası talepleri ve tarafların üzerinde anlaştığı hâllerde anlaşmalı boşanma protokolü ile iç içe geçer. Eşler evlilik sırasında mal rejimi sözleşmesi yapmış olsalar dahi 194. maddenin emredici koruması ortadan kalkmaz. Konutunuzun elden çıkarılma riski bulunduğunu düşünüyorsanız, süreci baştan sona yürüten boşanma davalarında deneyimli bir avukat ile çalışmanız hak kaybını önleyecektir.

Av. Mehmet Sarıoğlu tarafından hazırlanmış; Av. Fatih Sefer tarafından incelenip yayına uygun bulunmuştur.

Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu — Osmaniye Mah., İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul