İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

TBK m.352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kanunun aradığı aynı kira dönemi içinde muaccel kira bedellerini ödememesi üzerine kendisine iki ayrı haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olması hâlinde başvurulabilen bir dava yoludur. İhtar tebliğinden sonra borcun ödenmesi ihtarı kendiliğinden geçersiz kılmaz. Ancak ihtarların hangi döneme ve borca ilişkin olduğu, ödeme ve tebliğ tarihleri ile kira yılının bitiminden başlayan dava süresi birlikte incelenir. Tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; mahkeme kararı gerekir.

TBK 352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrası, kira bedellerinin zamanında ödenmemesi nedeniyle tekrarlanan yazılı ihtarlar karşısında kiraya verene dava açma hakkı tanır. Bu hak, kiracının yalnızca bir defa gecikmesinden veya aynı borç için arka arkaya iki yazı gönderilmesinden doğmaz. İki ihtarın da ayrı ayrı haklı olması, aynı kanuni kira dönemi içinde gerçekleşmesi ve yazılı şekilde kiracıya ulaşması gerekir.

Bu tahliye nedeni, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacını ispatlamasına bağlı değildir. Öte yandan sırf kiracının iki kez geç ödeme yapmış olması da yeterli sayılmaz: Ödemelerin hangi tarihte muaccel olduğu, hangi yazılı ihtarın ne zaman tebliğ edildiği ve o anda hangi borcun ödenmediği dosya üzerinden belirlenir. İki haklı ihtar, bir dava sebebidir; ev sahibine kilit değiştirme, hizmetleri kesme veya kiracıyı mahkeme kararı olmadan çıkarma yetkisi vermez.

İki Haklı İhtarın Geçerlilik Şartları Nelerdir?

TBK m.352/2’nin uygulanmasında birbirine bağlı koşullar vardır. Bunlardan birinin eksikliği tahliye isteminin reddine yol açabilir. En sık tartışılan noktalar kira borcunun vadesi, ayrı borç dönemleri, ihtarların tebliği ve ödeme tarihidir.

1. Ödenmemiş ve muaccel kira bedeli bulunmalıdır

İhtarın haklı sayılması için talep edilen kira bedelinin ödeme zamanının gelmiş ve ihtarın kiracıya ulaştığı aşamada ödenmemiş olması gerekir. TBK m.314’e göre, aksi sözleşme veya yerel âdet bulunmadıkça kira bedeli her ay sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Uygulamada ise sözleşmelerde ayın belirli gününde peşin ödeme düzenlemesi sık görülür. Dolayısıyla önce sözleşmedeki ödeme günü ve taraflar arasında geçerli başka bir ödeme düzeni bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

Henüz muaccel olmayan bir ayın kirası için ihtar gönderilmesi haklı ihtar sonucunu doğurmaz. Ödeme gününün resmî tatile rastlaması gibi durumlar da hesabı değiştirebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.11.2017 tarihli 2017/6593 E., 2017/15862 K. sayılı kararında, ödeme için kararlaştırılan son günün pazar gününe denk geldiği olayda ertesi gün gönderilen ihtarı erken bulmuş ve iki haklı ihtar koşulunun oluşmadığını kabul etmiştir.

İhtarnameye hatalı veya henüz istenemeyecek tutarlar eklenmesi, özellikle kira bedelinin miktarı çekişmeliyse haklılık değerlendirmesini etkiler. Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda sözleşmedeki tutar, geçerli artış hükmü ve ödeme kayıtları birlikte ele alınmalıdır.

2. İki ayrı haklı ihtar bulunmalıdır

İki haklı ihtar kuralının amacı, birbirinden ayrı kira ödeme dönemlerinde tekrarlanan gecikmeyi değerlendirmektir. Örneğin nisan kirası için bir yazılı ihtar, haziran kirası için başka bir yazılı ihtar gönderilmişse diğer şartlarla birlikte iki ihtar oluşabilir. Buna karşılık yalnızca nisan ayına ilişkin aynı borcun iki farklı tarihte tekrar istenmesi, sırf ihtar sayısını ikiye çıkardığı için koşulu karşılamaz.

Kiraya verenin aynı ihtarda birikmiş iki aylık kira bedelini istemesi de iki ayrı ihtar anlamına gelmez. Birikmiş borcu yapay biçimde farklı takiplere veya ihtarlara bölmek, iki haklı ihtar sebebini oluşturmak için yeterli değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.11.2021 tarihli 2017/1289 E., 2021/1314 K. sayılı kararında ayrı aylara ilişkin ödenmeyen kira bedelleri ve ayrı ihtarlar özellikle değerlendirilmiştir.

3. İhtarlar aynı kira dönemi içinde yapılmalıdır

Bir yıl süreli kira sözleşmesinde kira yılı, takvim yılıyla zorunlu olarak aynı değildir. Örneğin sözleşme 1 Ekim’de başlamışsa kural olarak ilgili kira yılı 1 Ekim ile sonraki yılın 30 Eylül tarihleri arasındadır. Aralık ayında yapılan bir ihtarla sonraki yılın kasım ayında yapılan başka bir ihtar, aynı kira yılına ait olmayabilir. İhtarın hangi aya ilişkin olduğu kadar hangi kira yılı içinde kiracıya ulaştığı da değerlendirilir.

TBK m.352/2, bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için kira süresini; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmeler için bir kira yılını veya bir kira yılını aşan süreyi esas alır. Uzun süreli sözleşmede ilk sözleşme bitiş tarihini otomatik olarak beklemek gerekmez; ihtarların bağlandığı ilgili kira yılı ve ödeme düzeni üzerinden hesap yapılır. Yenilenerek devam eden bir yıllık kiralarda da her yenileme yılı kendi içinde incelenir.

4. İhtar yazılı olmalı ve kiracıya ulaşmalıdır

TBK m.352/2 yazılı ihtar şartı arar; her ihtarın mutlaka noter aracılığıyla gönderilmesini zorunlu kılmaz. Bununla birlikte ihtarın gönderildiğinin ve kiracıya ulaştığının kanıtlanması gerekir. Noter ihtarnamesi, usulüne uygun tebliğ edilen icra ödeme emri veya yazılı içeriği ve ulaşma olgusu ispatlanabilen başka iletişimler somut olayda değerlendirilebilir. Gönderilmiş olmak ile usulünce tebliğ edilmiş olmak aynı şey değildir.

İhtar metninde kiraya veren ve kiracı bilgileri, kira sözleşmesi, talep edilen kira ayı veya dönemi, muaccel borç tutarı ve ödeme istemi açıkça yer almalıdır. Yazılı metinde eksik bulunan unsurlar veya belirsiz bir borç açıklaması sonradan ispat güçlüğü yaratır. İcra ödeme emri, içeriğine ve tebliğine göre iki haklı ihtarın birini oluşturabilir; ancak tek bir icra takibi veya ödeme emri kendiliğinden iki ihtar sayılmaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23.09.2013 tarihli 2013/10338 E., 2013/12808 K. sayılı kararında, örnek 7 ödeme emirlerinin tebliği haklı ihtar bakımından değerlendirilmiştir. Karar, her durumda belirli bir takip türü seçilmesi gerektiği anlamına gelmez; kira borcunun istenmesi, tebliğ ve haklılık koşulları belirleyicidir.

5. İhtara konu borç tebliğden önce ödenmemiş olmalıdır

İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme, ihtarın haklılığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kiracı, ödemeyi ihtarı gördükten hemen sonra yapsa bile geç ödemeye bağlı tahliye sebebinin şartları oluşmuş olabilir. Ancak ihtar tebliğ edilmeden önce borç ödenmişse, ilgili ihtar kural olarak haklı ihtar niteliği taşımaz. Bu nedenle yalnız ihtar tarihi veya banka işlem tarihi değil, tebliğ ile ödemenin kronolojik sırası karşılaştırılmalıdır.

Bir ihtara konu tutarın bir bölümünün ödenmesi hâlinde, kalan kısmın gerçekten muaccel ve ödenmemiş kira borcu olup olmadığı araştırılır. Banka dekontunda açıklamanın bulunmaması, kısmi ödeme, önceki aylardan bakiye iddiası veya ödemenin farklı hesaba yapılması gibi olgular dosyanın sonucunu etkileyebilir.

İhtar Çekildikten Sonra Kira Ödenirse Tahliye Önlenir mi?

Her zaman önlenmez. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede temel kontrol, ihtarın kiracıya ulaştığı sırada ilgili ve muaccel kira borcunun ödenmemiş olup olmadığıdır. İki ayrı haklı ihtarın oluştuğu koşullarda, sonradan bütün kira borçlarının kapatılması TBK m.352/2’ye dayalı dava hakkını tek başına ortadan kaldırmaz.

Örneğin kiracı nisan kirasını yazılı ihtar tebliğ edildikten sonra, haziran kirasını da aynı şekilde ikinci ihtar tebliğ edildikten sonra yatırmışsa iki gecikmenin koşulları ayrı ayrı incelenir. Buna karşılık ikinci kira borcu tebliğden önce yatırılmışsa ikinci ihtarın haklılığı tartışmalı hâle gelir. Bu ayrımın somut sonucu banka kayıtları, ödeme emirleri ve tebligat mazbatalarıyla ortaya konulur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021 tarihli kararında, geç yapılan ödemelerin iki haklı ihtarı ortadan kaldırmadığını açıklamıştır. Uygulama bakımından önemli olan, kiracıya hiçbir süre verilmediği için otomatik tahliye değil, TBK m.352/2’nin bütün şartlarının mahkemede ispat edilmesidir.

İki Haklı İhtarda 30 Günlük Ödeme Süresi Zorunlu mu?

İki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliye farklı hukuki yollardır. TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme yapılmaması nedeniyle sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya yazılı bildirimle en az 30 gün süre tanınması ve ödenmemesi hâlinde fesih sonucunun bildirilmesi söz konusudur. Buna karşılık TBK m.352/2’nin metninde iki haklı ihtar için ayrıca 30 günlük ödeme süresi şartı yazılı değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.10.2014 tarihli 2014/8591 E., 2014/10734 K. sayılı kararında iki haklı ihtar için ayrıca 30 günlük süre verilmesine ihtiyaç olmadığını açıkça belirtmiştir. Hukuk Genel Kurulunun 02.11.2021 tarihli kararındaki genel açıklama bölümünde ise 30 günlük ödeme ikazına da değinilmiştir; bu kararın asıl uyuşmazlığı sözleşmedeki muacceliyet kaydıdır. Bu nedenle ihtarın hangi tahliye sebebi için kullanılacağı baştan belirlenmeli, temerrüt yoluna da dayanılacaksa TBK m.315’in özel koşulları eksiksiz yerine getirilmelidir.

Bu iki yol arasındaki diğer önemli fark şudur: TBK m.315 kapsamında verilen yasal sürede borcun ödenmesi temerrüde dayalı feshi önleyebilir; TBK m.352/2’de ise ihtarın tebliğinden sonraki ödeme, önceden gerçekleşmiş haklı ihtarı kendiliğinden silmez. Ayrıntılı karşılaştırma için kira borcunda 30 günlük ihtar ve kiracının 30 gün içinde ödeme yapmasının tahliyeye etkisi yazıları incelenebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

TBK m.352/2 uyarınca dava, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresinin; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların ait olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. İkinci ihtarın tebliğ edildiği gün, doğrudan dava açılabilecek ilk tarih olarak kabul edilmez. Kira yılı henüz sona ermeden açılan dava erken açılmış olabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.09.2014 tarihli 2014/8538 E., 2014/9900 K. sayılı kararında, iki ihtarın gerçekleştiği kira yılı sona ermeden açılan tahliye davasının erken olduğu değerlendirilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli 2024/2951 E., 2025/3118 K. sayılı kararında da kira bedelinin bir önceki yıldan peşin ve taksitle ödendiği sözleşmede, ihtarların ait olduğu kira yılının henüz sona ermemiş olması davanın sonucunu belirlemiştir.

TBK 353 ile dava süresi uzatılabilir mi?

TBK m.353’e göre kiraya veren, en geç dava açmak için öngörülen sürede kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu düzenleme, ödeme yapılmasını isteyen iki haklı ihtardan ayrı bir işlev görür. Tahliye iradesinin, zamanın ve muhataba ulaşmanın kanıtlanması önemlidir. Bildirimin süre içindeki etkisi somut dava sebebi ve yazılı içerik üzerinden değerlendirilmelidir.

Bir aylık dava süresinin uzatılabileceği düşünülerek yazılı bildirimin son güne bırakılması, tebligat gecikmesi nedeniyle risk doğurabilir. Konunun süre hesabı bakımından ayrıntıları tahliye davası açma süresinin uzaması makalesinde ele alınmaktadır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet; TBK m.352/2’ye dayalı sulh hukuk mahkemesi tahliye davası, kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava öncesinde arabulucuya başvurulmasını öngörmektedir. Kanunun açık istisnası, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Bu istisna, TBK m.352/2’ye dayanılarak ayrı olarak açılan sulh hukuk mahkemesi davasını otomatik olarak kapsamaz.

Dava açma süresi kısa olduğundan arabuluculuğun başlangıcı ve bitişi ayrı kaydedilmelidir. 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulması ile son tutanağın düzenlenmesi arasındaki sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu kural, dava açma hakkı henüz doğmadan yapılan her arabuluculuk başvurusunun mutlaka geçerli olacağı anlamına gelmez. Yargıtay’ın ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarındaki erken arabuluculuk yaklaşımı göz önünde bulundurularak, iki haklı ihtar dosyasında da dava hakkının doğduğu tarih ve arabuluculuk takvimi özellikle denetlenmelidir.

Taraflar anlaşamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi, teslim şekli, varsa ödeme ve masraflar açık biçimde düzenlenmelidir. Genel kurallar için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk rehberine başvurulabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme ve Taraflar

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve uyuşmazlığa uygulanabilen yetki kuralları çerçevesinde belirlenir; kiralananın bulunduğu yerin her olayda tek kesin yetkili mahkeme olduğu söylenemez.

Davayı kural olarak kiraya veren açar. Tapuda malik olan kişi ile kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını taşıyan kişinin aynı olmadığı durumlarda dava hakkının kime ait olduğu ayrıca incelenmelidir. Birden fazla kiraya veren bulunması veya kiraya verenin ölümü hâlinde ihtarları kimin gönderdiği ve davayı kimin açacağı belirleyicidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23.09.2013 tarihli 2013/10338 E., 2013/12808 K. sayılı kararında kiraya veren sıfatı ve birden fazla kiraya verenin birlikte hareket etmesi değerlendirilmiştir.

Davalı, sözleşmenin kiracısıdır. Birden fazla kiracının taraf olması, kira ilişkisinin devri veya şirketin taraf sıfatı gibi özel durumlarda husumet ve bildirim muhatapları ayrıca kontrol edilmelidir. Yanlış kişiye gönderilmiş ihtar ya da yanlış hasma yöneltilen dava, esas hakkın incelenmesinden önce usul sorunu doğurabilir.

Hangi Delillerle İki Haklı İhtar İspatlanır?

Kiraya veren, iki haklı ihtarın dayanağını oluşturan kira ilişkisini, sözleşmeye göre ödeme zamanlarını, ayrı dönemlere ait borçları, ihtarları ve bunların tebliğini ortaya koymalıdır. Kiracı ise ödeme yaptığını ileri sürüyorsa bu savunmayı dekont, makbuz veya diğer uygun delillerle desteklemelidir. Çekişmenin türüne göre ispat yükü ve delilin değeri ayrıca değerlendirilir.

• Kira sözleşmesi ve ekleri: Kira başlangıcı, süre, aylık bedel, ödeme günü ve varsa ek anlaşmalar.
• İhtarname ve tebligat belgeleri: Her ihtarın içeriği, gönderildiği ve ulaştığı tarihler.
• İcra dosyaları: Takip talebi, ödeme emri, tebliğ mazbatası, itiraz ve ödeme kayıtları.
• Ödeme belgeleri: Banka dekontu, açıklama, makbuz ve hesap hareketleri.
• Borç hesabı: Hangi aya hangi tutarın ait olduğu, kısmi ödemeler ve varsa tartışmalı artışlar.
• Arabuluculuk belgeleri: Başvuru tarihi, son tutanak ve varsa anlaşma metni.

Delil değerlendirmesinde kronoloji oluşturmak özellikle önemlidir. İhtarın düzenlenme tarihi, tebliğ tarihi ve bankaya ödeme tarihi aynı olmayabilir. Bazen ihtar gönderildiğinde borç mevcutken tebliğ edilmeden önce ödeme yapılır. Böyle bir olayda tebliğ öncesindeki ödeme ihtarı haklı olmaktan çıkarabilir. Aynı şekilde tahliye için iki ayrı ihtar bulunduğu iddiası, her ikisinin aynı kira yılı içinde ve ayrı muaccel borçlara ilişkin olduğunun gösterilmesini gerektirir.

İki Haklı İhtar Oluşmayan Durumlar ve Özel Sözleşmeler

İki yazılı bildirim bulunması her zaman iki haklı ihtar bulunduğu anlamına gelmez. Özellikle yıllık ödeme, belirsiz süreli sözleşme ve gelecekteki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtlar uygulamada uyuşmazlık yaratır.

• Aynı borcun tekrar istenmesi: Bir ayın ödenmemiş kirası iki yazıyla talep edilince iki ayrı haklı ihtar oluşmaz.
• Tebliğden önce ödeme: İlgili borç ihtar ulaşmadan kapatılmışsa ihtar kural olarak haklı değildir.
• Vadesi gelmemiş borç: Ödeme günü geçmeden yapılan talep haklı ihtar sağlamaz.
• Farklı kira yılları: İhtarların kanunun aradığı aynı dönem koşulunu karşılamaması tahliyeyi engeller.
• Yıllık tek ödeme veya belirsiz süre: Yargıtay uygulamasında iki haklı ihtar sebebinin oluşmadığına ilişkin kararlar vardır. Sözleşmenin gerçek hukuki niteliği ve ödeme takvimi incelenmelidir.
• Muacceliyet kaydı: Gelecek kiraları muaccel kılan hükümlerin geçerliliği TBK m.346, ilgili geçiş rejimi ve sözleşme türüne göre değerlendirilir. Geçmişte belirli ticari kiralara uygulanan erteleme hükümleri güncel bir sözleşmeye otomatik uygulanamaz.

TBK m.352/2, bir yıldan kısa süreli kiralar için de açık düzenleme içerir. Bu nedenle eski kanun döneminden gelen ve kısa süreli sözleşmeler hakkında genel dışlama içeren kararlar, güncel madde metninin yerine geçirilmemelidir. Buna karşılık gerçekte geçici kullanıma özgü kısa dönem kiralamalarında, konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı TBK m.339 kapsamında ayrıca incelenmelidir.

Yıllık kira parasının iki taksitte ödenmesi, her iki taksitin gecikmesinin mutlaka iki haklı ihtar meydana getirdiği anlamına gelmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli 2024/2951 E., 2025/3118 K. sayılı kararında yıllık kira bedelinin kira yılından önce peşin taksitlerle ödendiği sözleşmenin özellikleri ve erken açılan dava belirleyici olmuştur. Bu nedenle düzenli aylık konut kiraları için geliştirilen basit örnekler karmaşık işyeri ve otel kiralarına aynen uygulanmamalıdır.

İki Haklı İhtara İlişkin Örnek Olay

Varsayım: Bir konut kira sözleşmesi 1 Ekim 2025 tarihinde başlamış ve bir yıllık düzenlenmiştir. Kira bedelinin her ayın en geç beşinci günü ödenmesi kararlaştırılmıştır. Kiracı nisan 2026 kirasını ödemediği için nisan ayındaki ödeme günü geçtikten sonra gönderilen ilk yazılı ihtar kendisine tebliğ edilmiş, kiracı bu borcu tebliğ sonrasında yatırmıştır. Aynı durum haziran 2026 kirasında ikinci ihtarla tekrarlanmıştır.

Bu örnekte iki ihtar ayrı kira aylarına ilişkindir ve 1 Ekim 2025–30 Eylül 2026 kira yılında gerçekleşmiştir. İhtarlar muaccel borçlara dayanıyorsa, usulünce kiracıya ulaşmışsa ve borçlar tebliğ anında ödenmemişse iki haklı ihtar sebebi gündeme gelebilir. Ancak dava sırf hazirandaki ikinci ihtarın tebliği üzerine açılamaz. İhtarların ait olduğu kira yılının bitimi ve bundan sonraki bir aylık dava takvimi esas alınır. Dava öncesinde arabuluculuk şartı da yerine getirilmelidir.

Karşı örnek: Haziran kirası ikinci ihtarın kiracıya tebliğinden bir gün önce ödenmişse, ikinci yazının haklılığı ortadan kalkabilir. Bu fark çoğu zaman yalnızca ödeme dekontu ve tebligat belgesinin karşılaştırılmasıyla anlaşılır. Varsayımsal olaylar, somut davanın sonucuna ilişkin garanti oluşturmaz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular

İki haklı ihtar aynı ay için gönderilebilir mi?

Aynı aya ait aynı kira borcunun iki kez istenmesi, kural olarak iki ayrı haklı ihtar meydana getirmez. İhtarlar, kanunun aradığı ayrı muaccel kira ödeme dönemlerine dayanmalıdır.

İhtar tebliğ edildikten sonra kirayı ödersem ihtar geçersiz olur mu?

Hayır. Ödemenin tebliğden sonra yapılması, muaccel ve ödenmemiş borca dayanan ihtarın haklılığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tebliğden önceki ödeme ise farklı değerlendirilir.

İki haklı ihtar için noter şart mı?

TBK m.352/2’de noter zorunluluğu öngörülmemiştir. Ancak yazılı ihtarın içeriğinin ve kiracıya ulaşmasının ispatlanması gerekir; noter gönderimi bu bakımdan elverişli bir yöntemdir.

İcra takibindeki ödeme emri haklı ihtar sayılır mı?

Uygun içerik ve tebliğ şartları varsa sayılabilir. Ödeme emrinin hangi borca ilişkin olduğu, kira bedelinin muacceliyeti ve tebliğ sırasındaki ödeme durumu incelenir.

İki haklı ihtardan sonra hemen dava açılabilir mi?

Kural olarak hayır. TBK m.352/2 uyarınca dava açma takvimi ilgili kira süresinin veya kira yılının bitimine bağlıdır; ayrıca dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir.

İki haklı ihtar için kiracıya 30 gün süre verilmesi zorunlu mu?

TBK m.352/2’nin lafzında böyle bir süre açıkça yer almaz; 30 günlük ödeme süresi TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt yolunun temel unsurudur. İhtarnamenin hangi hukuki sebebe dayanacağı ve ilgili içtihatlar birlikte değerlendirilmelidir.

Ev sahibi ihtarları farklı kira yıllarında gönderirse tahliye isteyebilir mi?

İhtarlar TBK m.352/2’nin aradığı aynı kira dönemi içinde bulunmuyorsa yalnız bu iki yazıya dayanarak tahliye kararı alınamaz. Kira yılı sözleşmenin başlangıcına ve süresine göre hesaplanır.

İki haklı ihtar davasından önce arabulucuya gidilir mi?

Evet. TBK m.352/2’ye dayalı sulh hukuk mahkemesi davasında dava şartı arabuluculuk kural olarak uygulanır. İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna ile bu ayrı dava yolu karıştırılmamalıdır.

Sonuç: İhtar Sayısından Önce Haklılık ve Süre Kontrol Edilmelidir

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira bedelinin iki ayrı ödeme döneminde zamanında ödenmemesi nedeniyle doğabilir. Ancak iki ihtarnamenin varlığı tek başına yeterli değildir. Muacceliyet, yazılı ihtarın kiracıya ulaşması, tebliğ anında borcun ödenmemiş olması, aynı kira dönemi, arabuluculuk ve bir aylık dava süresi birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle ihtar tebliğinden önce yapılmış ödeme veya henüz sona ermemiş kira yılında açılmış dava sonucu değiştirebilir.

Kira sözleşmesine ve ihtar belgelerine dayalı uyuşmazlığın incelenmesi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun çalışma kapsamı ve iletişim bilgileri bulunmaktadır. Hukuki yol belirlenirken sözleşme, ödeme dekontları, tebliğ kayıtları ve arabuluculuk tutanağı birlikte değerlendirilmelidir.

Mevzuat ve Yargı Kararları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.314, 315, 339, 346, 352/2, 353, 354.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.16/2, 18/A/15, 18/B.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 6, 10 ve ispat hükümleri.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, 2017/1289 E., 2021/1314 K. — iki haklı ihtar, ayrı aylara ait kira borçları, geç ödeme ve muacceliyet.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2021, 2021/7138 E., 2021/10994 K. — sözleşmedeki ödeme gününün önemine ilişkin karar.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.05.2025, 2024/2951 E., 2025/3118 K. — yıllık kira bedelinin peşin taksitlerle ödenmesi ve erken dava.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.10.2014, 2014/8591 E., 2014/10734 K. — iki haklı ihtar ile 30 günlük temerrüt süresi ayrımı.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 23.09.2013, 2013/10338 E., 2013/12808 K. — ödeme emri, kiraya veren sıfatı ve birlikte hareket edilmesi.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.09.2014, 2014/8538 E., 2014/9900 K. — kira yılı sona ermeden açılan dava.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.11.2017, 2017/6593 E., 2017/15862 K. — ödeme günü tatil olduğunda ihtarın erken sayılması.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her tahliye talebinde sözleşmenin ve delillerin somut özellikleri ile dava tarihindeki mevzuat ve içtihatlar ayrıca incelenmelidir.