Yüzde 25 Kira Artış Sınırı ve Sona Ermesi

Konut kiralarında yüzde 25 kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 dâhil bu tarihe kadar yenilenen kira dönemlerine uygulanan geçici bir üst sınırdı. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında başlayan yenileme dönemlerinde genel kural, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 uyarınca on iki aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranıdır. Ancak sözleşmedeki artış şartı, beş yıllık kira tespiti ve geçmiş dönem uyuşmazlıkları ayrıca değerlendirilmelidir. Eski sınırın kalkması, geçmişteki geçersiz artışları kendiliğinden geçerli kılmaz.

2022–2024 arasında yüzde 25 kira artış sınırı hangi tarihlerde uygulandı?

Konut kiralarındaki geçici artış sınırı, TBK’ya eklenen iki ayrı geçici maddeyle uygulandı. İlk düzenleme 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 tarihinde başladı; ikinci düzenleme 7456 sayılı Kanun ile 1 Temmuz 2024 dâhil olacak şekilde devam ettirildi. Bu düzenlemeler, ilgili tarihlerde yenilenen kira döneminin artışına yönelikti. Düzenlemelerin sona ermesi, önceki dönemlerde kanuna aykırı olarak yapılmış artışları kendiliğinden geçerli kılmaz.

7409 sayılı Kanun 8 Haziran 2022’de kabul edilerek 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. 7456 sayılı Kanun ise 14 Temmuz 2023’te kabul edilerek 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı; düzenleme 2 Temmuz 2023’ten başlayan yenilemeleri kapsadı. Bu nedenle kanunun yayımlanma tarihi ile geçici kuralın kapsadığı kira yenileme tarihini karıştırmamak gerekir.

Yüzde 25 sınırı 1 Temmuz’da mı, 2 Temmuz 2024’te mi bitti?

TBK geçici m.2’nin lafzına göre 1 Temmuz 2024 tarihi de sınırlamanın kapsamındadır. Dolayısıyla 1 Temmuz 2024’te yenilenen bir konut kirasının o yenilemedeki artışı geçici hüküm çerçevesinde değerlendirilir. Sınırlamanın uygulanmadığı ilk yenileme tarihi 2 Temmuz 2024’tür. Günlük kullanımda “1 Temmuz 2024’te sona erdi” denmesi, 1 Temmuz tarihini kapsam dışında bırakmaz.

Örneğin kira dönemi her yıl 1 Temmuz’da yenilenen bir konut sözleşmesinde 1 Temmuz 2024 yenilemesi geçici %25 düzenlemesinin içindedir. Bir sonraki yılın 1 Temmuz 2025 yenilemesinde ise genel TBK m.344 rejimi uygulanır. Buna karşılık 10 Temmuz’da yenilenen bir sözleşmenin 10 Temmuz 2024 dönemi geçici %25 hükmünün dışındadır. Sonuç, takvim yılından çok sözleşmenin yenilenme gününe bağlıdır.

2026 yılında konut kirası ne kadar artırılabilir?

2026 yılındaki olağan yenilemelerde eski %25 tavanı değil, TBK m.344/1’deki bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranı üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilir; sözleşmedeki artış hükmü kanuni tavanı geçiyorsa aşan kısım uygulanmaz. Kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmaması hâlinde artışın otomatik olarak azami TÜFE oranına ulaşacağı varsayılamaz; TBK m.344/2’de hâkimin belirleme yetkisi ayrıca düzenlenmiştir.

Buradaki oran, TÜİK’in ilan ettiği yalnızca son bir aylık TÜFE artışı veya bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim değildir. Kanunun gösterdiği gösterge, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Oran her ay değişebileceğinden bütün 2026 yenilemeleri için tek bir sabit yüzde söylemek doğru değildir. İlgili kira döneminin başlangıcında geçerli açıklanan endeks ve sözleşmedeki artış hükmü birlikte değerlendirilir.

Hesaplamanın ay bazında nasıl yapılacağı, yenileme ayının tespiti ve farklı endekslerin ayrımı için kira artış oranı hesaplama rehberine bakılabilir.

Kira artışı her durumda TÜFE oranı kadar mı yapılır?

Hayır. TÜFE oranı olağan sözleşmesel artışta üst sınır işlevi görür; kiraya verene her durumda aynı oranda artış yapma yetkisi vermez. Sözleşmede daha düşük geçerli bir oran varsa bu şartın etkisi incelenir. Artış anlaşmasının bulunmaması hâlinde TBK m.344/2, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise TBK m.344/3 uygulanabilir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yargısal kararın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı TBK m.345’e tabidir.

Örnek hesaplamada yüzde 25 ile TÜFE farkı

Tamamen varsayımsal bir hesapta, önceki geçerli aylık konut kirası 10.000 TL ve ilgili eski yenileme döneminin TÜFE on iki aylık ortalama değişimi %60 olsun. Yenileme tarihi 1 Haziran 2024 ise geçici üst sınır %25 olduğundan kanuni üst sınır üzerinden hesaplanan aylık bedel 12.500 TL’dir. Aynı varsayımsal oranla 1 Ağustos 2024’te yenilenen ve TBK m.344/1 kapsamında azami artışa elverişli bir sözleşmede %25 tavanı bulunmaz; örnekte %60 artışla 16.000 TL hesaplanır. %60 gerçek veya güncel bir TÜİK verisi değildir; iki hukukî rejimi göstermek için seçilmiştir.

Bu örnek, tarafların mutlaka belirtilen azami tutarı ödemesi gerektiği anlamına gelmez. Sözleşme hükümleri, önceki geçerli kira bedeli ve beş yıllık tespit koşulları sonucu değiştirebilir.

Yüzde 25 sınırı hangi kiralara uygulanıyordu?

Geçici maddelerde açıkça konut kiraları düzenlenmişti. Çatılı işyeri kiraları TBK m.344’ün genel artış rejimine tabi olmakla birlikte 2022–2024 arasındaki özel %25 konut sınırının kapsamına doğrudan girmez. Arsa, çatısız işyeri ve ürün kirası gibi diğer sözleşmeler bakımından da sözleşmenin nitelendirilmesi ve uygulanacak özel/genel hükümler ayrıca belirlenir.

Belirleyici olan yalnızca tapudaki vasıf veya sözleşme başlığı değildir; kiralananın fiilî kullanım amacı, sözleşmenin içeriği ve hukuki niteliği önem taşıyabilir. Konut olarak kiralanan bir daire ile işyeri olarak kiralanan dükkânın geçici dönem artış hesabı aynı kabul edilmemelidir.

Yeni yapılan kira sözleşmelerinde ilk kira bedeli de %25 ile sınırlı mıydı?

Geçici hükümler, kapsamına giren yenilenen kira dönemlerindeki artış anlaşmalarını düzenledi. Bu nedenle ilk defa kurulan gerçek bir kira ilişkisinde tarafların başlangıç kira bedelinin, önceki kiracının ödediği bedele göre mutlaka %25 ile sınırlandığı sonucuna varılamaz. Ancak devam eden kira ilişkisini sırf artış tavanını aşmak amacıyla kâğıt üzerinde yeni sözleşme gibi göstermek ile gerçekten yeni kira sözleşmesi yapılması aynı olay değildir. Önceki sözleşmenin devamı, taraflar ve fiilî kullanım incelenmelidir.

1 Temmuz 2024 öncesindeki kiralar sonradan geriye dönük artırılabilir mi?

%25 sınırının sona ermesi, geçici düzenleme kapsamındaki geçmiş bir yenileme dönemi için sonradan TÜFE farkı istenebileceği anlamına gelmez. Geçici maddeler, o dönem yönünden üst sınırı aşan artış anlaşmalarını fazla miktar bakımından geçersiz saymıştır. 2 Temmuz 2024 sonrasında gerçekleşen yenilemeler için ise yeni dönemin hukuki rejimi uygulanır.

Örneğin Haziran 2024’te yenilenen konut sözleşmesine o gün uygulanan geçici kural, Temmuz 2024’e geçildiği için kendiliğinden değişmez. Kiraya verenin “artık sınır kaldırıldı, Haziran ayından beri eksik kalan farkı ödeyin” talebi, yalnızca sınırın sona ermesine dayanıyorsa yeterli hukuki dayanak oluşturmaz. Geçerli bir mahkeme kararı veya ayrı bir hukuki olgu bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir.

Önceki yıllarda %25’ten fazla kira ödendiyse ne olur?

Geçici hüküm, kanuni sınırı aşan yenileme anlaşmasını aşan miktar yönünden geçersiz kabul eder. Bununla birlikte fiilen ödenmiş paranın iadesi, sonraki kiralara mahsubu veya alacağın tespiti uyuşmazlığında ödeme tarihleri, dekontlar, tarafların yazışmaları, ödeme açıklamaları, zamanaşımı ve talebin hukuki niteliği incelenir. Yalnızca “%25’ten yüksek ödeme yapıldı” bilgisinden hareketle, tüm paranın otomatik iade edileceği söylenemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli, 2025/6193 E., 2026/2965 K. sayılı kararında, 2019 döneminde yasal TÜFE ölçütünü aşan kira hesabına ilişkin bedel tespiti ve fazla ödemenin iadesi kararı onanmıştır. Karar, %25 geçici hükmüne ilişkin değildir; dolayısıyla geçmiş %25 uyuşmazlıklarında otomatik iade sonucunu doğrudan bu karardan çıkarmak doğru olmaz. İlke bakımından, kanuni artış sınırının aşılmasının somut hesaplama ve geri istem uyuşmazlığına konu olabileceğini göstermektedir.

Konut kirasında kanuni sınırı aşan anlaşmaların ve fazla ödeme iddialarının ayrıca nasıl ele alınacağı TÜFE üzerinde kira artışı başlıklı yazıda incelenmiştir.

Beş yıllık kira tespit davasında yüzde 25 sınırı geçerli miydi?

Geçici yüzde 25 sınırı ile TBK m.344/3 kapsamındaki beş yıllık emsal kira tespiti birbirinden farklıdır. TBK geçici m.1 ve geçici m.2, üst sınırın TBK m.344/2 uyarınca hâkim tarafından verilen kararlara da uygulanacağını açıkça düzenlemiştir. Buna karşılık geçici madde metninde TBK m.344/3 kapsamında emsal kiralara ve hakkaniyete göre yapılan beş yıllık belirleme için aynı genişletme açıkça yer almaz.

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkimin TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak kira belirlemesine imkân verir. Bu mekanizmada tek başına TÜFE artışı belirleyici değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç ve yenilenme tarihleri, daha önceki mahkeme kararları, emsaller ve talep edilen dönem birlikte incelenmelidir.

Dolayısıyla “%25 sınırını kaldırmak için beş yıl dolması gerekiyordu” veya “beş yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı kendiliğinden uygulayabiliyordu” önermeleri doğru değildir. Birincisi iki ayrı kanuni mekanizmayı karıştırır; ikincisi mahkeme tarafından yapılabilecek değerlendirmeyi tek taraflı artış yetkisine dönüştürür. 5 yıllık kira tespiti hakkında ayrı rehber bu koşulları inceler.

Kira tespit davasının yeni kira dönemine etkisi nasıl belirlenir?

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; fakat hükmedilen yeni bedelin hangi dönem başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı ayrı koşullara tabidir. Genel olarak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya kiraya verenin bu süre içinde artırma iradesini yazılı bildirmesi; yahut sözleşmede yeni dönem artış hükmünün bulunması, kanunda öngörülen zamanlama bakımından önemlidir. Bu kurallar %25 geçici sınırının sona erme tarihinden bağımsızdır.

Bu konudaki süre hesabı, bildirim ve dava dönemine etki şartları kira tespit davasında 30 günlük süre yazısında ayrıntılıdır.

Yargıtay kararlarında geçici yüzde 25 sınırı nasıl ele alındı?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10 Mart 2025 tarihli, 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi kararında, geçici %25 uygulaması TBK m.344’teki kira belirleme sistemi bağlamında ele alınmıştır. Kararın özü şudur: Enflasyon, alım gücü kaybı ve emsal kiraların yükselmesi gibi TBK m.344 kapsamında değerlendirilen ölçütler, sırf bu sebeplerle TBK m.138’e dayanılarak beş yıllık düzenin aşılması için kullanılamaz. Buna karşılık TBK m.138’in başka ve gerçek koşullarının gerçekleşmesi ihtimalini karar tümden dışlamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21 Ocak 2026 tarihli, 2025/502 E., 2026/15 K. sayılı kararında da TBK m.344’ün emredici kira belirleme kuralları ve 2022–2024 geçici sınırlamaları tarihsel çerçevede açıklanmıştır. Bununla birlikte kararın asıl uyuşmazlık konusu tahkime elverişlilik ve kira türünün belirlenmesi olduğundan, onu her %25 kira uyuşmazlığında doğrudan iade veya kira tespiti sonucu veren bir karar gibi aktarmak isabetli değildir.

Somut uyuşmazlığın kira artışına mı, beş yıllık tespit koşullarına mı, yoksa istisnai uyarlamaya mı dayandığı hukuki sonuca etki eder. Bu konularda belge ve sürelerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğinde İstanbul kira hukuku avukatı çalışma alanı sayfasından büromuzun kira hukukuna ilişkin hizmet kapsamı incelenebilir.

Eski yüzde 25 artış uyuşmazlığında hangi belgeler gerekir?

Geçmiş döneme ilişkin bir hesaplama yapılırken en önemli konu, hangi kira yılında hangi bedelin hukuken geçerli olduğunun yeniden kurulmasıdır. Bunun için kira sözleşmesi ve ekleri, teslim ve yenileme tarihleri, artış maddesi, banka dekontları, ödeme açıklamaları, yazılı artış anlaşmaları, ihtarnameler ve varsa kira tespit kararları kronolojik biçimde incelenmelidir. Aynı dosyada hem geçmişteki fazla ödeme hem de daha sonraki dönem için kira tespiti talebi varsa, her talebin hukuki dayanağı ve dönemi ayrı gösterilmelidir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B gereğince dava öncesi arabuluculuk gündeme gelir; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliyesine ilişkin istisna saklıdır. Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. İleri sürülecek talep, görev, yetki ve arabuluculuk şartları somut dosyada belirlenmelidir.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Hakkında Sık Sorulan Sorular

2026 yılında konut kiralarında hâlâ yüzde 25 zam sınırı var mı?

Hayır. Geçici %25 düzenlemesi, 1 Temmuz 2024 dâhil o tarihe kadar yenilenen konut kira dönemleriyle sınırlıydı. 2026 yılındaki olağan yenilemelerde TBK m.344’ün ilgili hükümleri uygulanır.

1 Temmuz 2024’te yenilenen kira için sınır %25 miydi?

Evet, ilgili dönemde TÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı %25’in üzerinde ise geçici sınır %25 idi. Kanun 1 Temmuz 2024 tarihini açıkça kapsam içine almıştır; TÜFE daha düşükse düşük oran esas alınırdı.

2 Temmuz 2024’te yenilenen konut kirasına %25 uygulanır mı?

Geçici m.2’deki %25 üst sınırı uygulanmaz. Ancak geçerli sözleşmesel artış şartı ve TBK m.344 kapsamındaki koşullar yine incelenir; sınırlamanın sona ermesi sınırsız artış hakkı yaratmaz.

Geçmişte %25’ten daha yüksek artış için imza atılmışsa geçerli olur mu?

Geçici maddelerin kapsadığı yenilemelerde artış anlaşmasının kanuni üst sınırı aşan bölümü geçersizdir. Belgenin konusu, yenilemenin tarihi ve önceki geçerli bedel belirlenmeden kesin parasal sonuç çıkarılmamalıdır.

Yüzde 25 sınırı işyeri kiralarında geçerli miydi?

Hayır. Geçici yüzde 25 hükümleri konut kiraları içindi. Çatılı işyeri kiraları için TBK m.344’ün genel kuralları ve sözleşmenin özellikleri değerlendirilir.

Yüzde 25 sınırı kalkınca ev sahibi geçmiş yılın farkını isteyebilir mi?

Sadece geçici sınırın sona ermesi geçmiş yenileme dönemi için yeni bir alacak doğurmaz. Sınırın uygulandığı yıldaki geçerli bedel, sonradan yapılan ödeme ve varsa yargı kararı somut olarak incelenir.

Beş yılı dolan kiracının kirası otomatik olarak piyasa bedeline yükselir mi?

Hayır. TBK m.344/3’teki koşullarda kira bedeli hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu, emsal bedeller ve hakkaniyet gözetilerek belirlenebilir. Tek taraflı talep kendiliğinden mahkeme kararı yerine geçmez.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.138, m.344, m.345, geçici m.1 ve geçici m.2.
• 7409 sayılı Kanun: 8 Haziran 2022 kabul; 11 Haziran 2022 tarihli 31863 sayılı Resmî Gazete.
• 7456 sayılı Kanun: 14 Temmuz 2023 kabul; 15 Temmuz 2023 tarihli 32249 sayılı Resmî Gazete.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve m.18/B.

Bilgilendirme notu: Bu yazı genel hukuki bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmesinin türü, yenilenme tarihi ve belgeler değerlendirilmeden somut uyuşmazlık için kesin sonuç çıkarılamaz.