Kira Tespit Davasında 30 Günlük Süre ve İhtar

Hukuken kira tespit davasında 30 günlük süre, davanın mutlaka otuz gün içinde açılacağı anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 345’e göre kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirlediği bedelin istenen yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması belirli şartlara bağlıdır. Sözleşmede artış hükmü yoksa yeni dönemden en geç 30 gün önce dava açılması veya kiracıya süresinde yazılı artış bildirimi yapılması önem taşır. Artış hükmü varsa ayrı bir bildirim gerekmeyebilir.

TBK 345: kira tespit davasında 30 günlük süre neyi belirler?

TBK m. 345’in asıl işlevi, kira bedelinin belirlenmesini isteyen kişinin mahkemeye hangi gün başvurabileceğini sınırlamak değil, hükümle belirlenen kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren kiracıyı bağlayacağını belirlemektir. Kanunun ilk fıkrası davanın her zaman açılabileceğini açıkça söyler. İkinci ve üçüncü fıkralar ise belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcına etkisini düzenler.

Bu ayrım özellikle önemlidir: Dava 30 günlük takvime uyulmadan açıldığında her zaman doğrudan usulden reddedilir demek doğru değildir. Ancak istenen dönem bakımından artışın geçerli olması mümkün olmayabilir. Mahkemenin sonraki dönem için kira tespitini değerlendirebilmesi, talep sonucuna, kira ilişkisinin devamına ve olayın diğer şartlarına bağlıdır.

Bu nedenle kira tespitinde birbirinden ayrı üç soru sorulur: Kira bedeli TBK m. 344’ün hangi fıkrasına göre belirlenecek? TBK m. 345 uyarınca hangi dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilecek? Davadan önce gerekli arabuluculuk işlemleri yapılmış mı? Genel dava koşulları için kira tespit davası rehberi ayrıca incelenebilir.

TBK 345’e Göre 30 Günlük Süre ve İhtarın Üç Ayrı Uygulaması

Yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğuracak kira tespiti bakımından temel ölçüt, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığıdır. TBK m. 345/2 ile 345/3 aynı şartları öngörmez.

Önemli ayrım: Otuz gün, bütün kira tespit davaları için genel ve mutlak bir dava açma süresi değildir. Kanunun öngördüğü zamanlamaya uyulmaması çoğu kez davanın geriye dönük olarak hangi kira yılına uygulanabileceği sorununu doğurur.

Sözleşmede kira artış maddesi yoksa ne yapılmalıdır?

Taraflar yeni dönemlerde artış yapılacağını sözleşmede kararlaştırmamışsa kiraya veren, yeni kira döneminden en geç otuz gün önce dava açma yolunu seçebilir. Alternatif olarak aynı süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı biçimde bildirip, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açabilir. İkinci yolun kullanılmasında bildirimin yalnız hazırlanmış veya postaya verilmiş olmasıyla yetinilmemeli; kiracıya ulaştığı tarih ve içerik ispatlanabilmelidir.

Yargıtay’ın bazı kararları, ilk yol bakımından dava dilekçesinin kiracıya tebliğ edilmesinin de önemini vurgular. Bu nedenle yalnız dava açma tarihini son güne bırakmak yerine, kiracının yeni dönemden önce artış talebinden haberdar olduğunun tartışmasız olmasını sağlayacak bir bildirim takvimi kurulması ispat riskini azaltır.

Sözleşmede artış maddesi varsa ihtar zorunlu mudur?

Hayır. TBK m. 345/3 uyarınca sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağını belirten bir hüküm bulunuyorsa, aynı yeni dönemin sonuna kadar açılacak kira tespit davasında belirlenen kira bedeli o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Kanun bu durumda ayrıca otuz gün önceden artış bildirimi yapılmasını aramaz.

Örneğin sözleşmede kiranın her yenileme döneminde hukuken geçerli TÜFE ölçütüyle artırılacağına dair kayıt bulunması, artış iradesinin önceden kararlaştırıldığını gösterebilir. Bununla birlikte her sözleşme hükmü otomatik olarak artış şartı sayılamaz. Belirsiz, koşullu veya yalnızca ileride görüşme yapılmasını öngören metinlerin içeriği bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Sözleşmedeki artış şartının varlığı, istenen yeni kira tutarının kendiliğinden kabul edildiği anlamına da gelmez.

30 Günlük Süre Hangi Tarihten Geriye Doğru Hesaplanır?

Hesaplamanın başlangıç noktası, kiracının her ay kira ödediği gün değil, tespiti istenen yeni kira döneminin başlangıç tarihidir. Sözleşmenin başlangıcı, süresi, ek protokoller ve dönemlerin fiilen nasıl sürdüğü bu tarihin belirlenmesinde incelenir. Kira bedelinin farklı bir tarihte ödenmesi tek başına sözleşme döneminin başlangıcını değiştirmez.

Örneğin sözleşme bakımından yeni kira dönemi 1 Temmuz 2027 tarihinde başlayacaksa otuz takvim günü önceki tarih 1 Haziran 2027 olur. Artış şartı bulunmayan sözleşmede yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli bir kira tespiti hedefleniyorsa, yazılı artış bildiriminin en geç bu tarihte kiracıya ulaştığının belgelenmesi gerekir. Tebligatın gecikmesi ihtimaline karşı işlemi daha erken yapmak uygulamada daha güvenlidir.

Bir başka örnekte yeni dönem 1 Ocak 2027’de başlıyorsa otuz gün önceki tarih 2 Aralık 2026’dır. “Bir ay önce” ile “otuz gün önce” her takvimde aynı güne denk gelmeyebilir. Belirli tarihe ilişkin hesap yapılırken otuz günlük kanuni ifade esas alınmalı, hafta sonu ve resmî tatil sorunları son güne bırakılmamalıdır.

Sözleşmenin başlangıcına ilişkin uyuşmazlıklarda ödeme dekontu, teslim tutanağı, sözleşme eki veya yenileme protokolü önem taşıyabilir. Kiranın farklı günlerde ödenmesi, sözleşmenin kira dönemi başlangıcının mutlaka değiştiğini göstermez. Bu nedenle yalnız bankadaki ödeme gününe bakarak “30 gün kaldı” hesabı yapılmamalıdır.

Kira Artış İhtarı Nasıl Hazırlanmalı ve Kiracıya Nasıl Ulaştırılmalıdır?

TBK m. 345/2, artış ihtarının mutlaka noterden gönderilmesini şart koşmaz; yazılı bildirim arar. Ancak ihtarın içeriği ve kiracıya ulaşma tarihi sonradan ispat edilemezse dönem başlangıcına etki bakımından ciddi uyuşmazlık doğabilir. Bu nedenle noter aracılığıyla ihtar veya usulünce teslimi belgelenebilen başka bir yazılı iletişim yöntemi, olayın özelliklerine göre tercih edilir.

İhtarda kiralananın ve tarafların belirlenmesi, mevcut kira ilişkisinin gösterilmesi, hangi yeni kira dönemine ilişkin artış iradesinin bildirildiğinin açıklanması ve talebin açıkça ifade edilmesi yararlıdır. TBK m. 345, yazılı bildirimin mutlaka belirli bir yeni kira bedeli içermesini lafzen şart koşmaz; artırma iradesinin anlaşılır olması gerekir. Bununla birlikte uyuşmazlığı azaltmak için istenen bedelin veya belirleme yönteminin de somut biçimde açıklanması tercih edilebilir.

Mesajlaşma uygulamaları, sıradan e-posta veya sözlü görüşmelerin varlığı, bildirimin her olayda kanunun aradığı yazılı bildirim koşulunu ve süresinde ulaşmayı ispatladığı anlamına gelmez. Tarafların kimliği, iletişim kanalının geçerliliği, mesaj içeriği, gönderim ve alım kayıtları birlikte değerlendirilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.03.2025 tarihli kararında, somut dosyada ileri sürülen e-posta yazışmaları yeterli yazılı bildirim olarak kabul edilmemiştir. Bu karar bütün elektronik bildirimlerin her durumda geçersiz olduğu şeklinde genişletilemez.

İhtarın kiracıya ulaşması neden önemlidir?

Kira artış ihtarı tek taraflı bir açıklamadır; amaç, kiracının artış iradesinden yeni dönem başlamadan haberdar olmasıdır. Bu nedenle ihtarın yalnızca düzenlenme veya gönderilme tarihiyle hareket edilmesi risklidir. Tebliğ mazbatası, teslim belgesi, kabul kaydı ve bildirimin içeriğini gösteren nüsha birlikte saklanmalıdır. Birden çok kiracının bulunduğu sözleşmelerde bildirimin kime yöneltildiği ve hangi kiracılara ulaştığı da ayrıca incelenmelidir.

Beş Yıllık Kira Tespit Davasında da 30 Günlük Kural Geçerli mi?

Evet, TBK m. 345’in dönem başlangıcına ilişkin kuralları, TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde açılan tespit davaları bakımından da önemlidir. Beşinci yıl çevresindeki uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman emsal kira araştırmasına yoğunlaşırken, talebin hangi tarihten itibaren geçerli olabileceğini gözden kaçırmaktadır.

TBK m. 344/2, taraflar arasında yenileme dönemine ilişkin artış anlaşması bulunmadığında hâkimin TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının sınırını aşmadan bedel belirlemesini düzenler. TBK m. 344/3 ise kanundaki beş yıllık koşullar gerçekleştiğinde emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, TÜFE ölçütü ve hakkaniyeti dikkate alan farklı bir tespit yöntemidir. TBK m. 345 ise bu bedelin hangi kira döneminden itibaren bağlayıcı olabileceğini düzenler.

Dolayısıyla “beş yıl geçti, ihtara gerek yok” düşüncesi doğru bir genel kural değildir. Beş yıllık koşulun oluşması, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı ve TBK m. 345 takvimi birbirinden bağımsız kontrol edilmelidir. Konunun bedel belirleme yönü için 5 yıllık kira tespiti yazısı ilgili ayrıntıları açıklar; beş yıl dolmadan açılabilecek davalarda ise TBK m. 344/2 ile 344/3 arasındaki ayrım ayrıca incelenir.

30 Günlük Bildirim Yapılmazsa Kira Tespit Davası Reddedilir mi?

Sonuç, davada hangi kira döneminin talep edildiğine göre değişir. Artış hükmü bulunmayan sözleşmede yeni dönemden önce süresinde dava açılmamış veya gerekli yazılı bildirim yapılmamışsa, mahkemenin tespit edeceği bedelin talep edilen önceki dönem başından itibaren uygulanması mümkün olmayabilir. Bu, TBK m. 345/1’deki “dava her zaman açılabilir” kuralını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.05.2017 tarihli, 2017/10170 E., 2017/7594 K. sayılı kararında artış şartı ve süresinde ihtar bulunmayan bir uyuşmazlıkta istenen dönem yönünden sürenin karşılanmadığı kabul edilmiştir. Kararda, davacıdan sonraki kira dönemi için tespit isteyip istemediğinin sorulması gerektiği belirtilmiştir. Bununla birlikte davacının talebini değiştirmek istememesi veya sonraki dönem başlamadan kiralananın tahliye edilmiş olması gibi olgular, somut davanın sonucunu değiştirebilir.

Bir ihtar çekilmiş olması geçmiş bütün kira dönemleri için süresiz hak sağlamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.03.2017 tarihli, 2017/1736 E., 2017/2469 K. sayılı kararında, geçmiş bir dönem için bildirime dayanılarak yıllar sonra o dönem bedelinin tespitinin istenmesi kabul edilmemiştir. Bu nedenle dava talebindeki kira dönemi açıkça yazılmalı, ilgili dönem sonu geçirilmemelidir.

Belirlenen kira bedelinin dönem başına etkisinin kira farkı alacağına ve takip işlemlerine dönüşmesi ayrı bir aşamadır. Bu sorunun kapsamı kira tespit davasının geriye etkisi yazısında ele alınmaktadır.

Yargıtay Kararları 30 Günlük Süreyi Nasıl Uyguluyor?

Artış şartı yoksa: 12.03.2025 tarihli karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.03.2025, 2024/2514 E., 2025/1571 K.: Sözleşmede artış şartı bulunmayan bir işyeri kirasında, talep edilen kira döneminden önce süresinde yazılı bildirim yapıldığı ispatlanamamıştır. Dava, istenen dönemin başlangıcından sonra açılmış; sonraki dönem için tespit talebi de sürdürülmemiştir. Yargıtay, sürenin ve yazılı bildirimin kanıtlanamamasına dayanan ret sonucunu onamıştır. Karar, ihtarın yalnız ileri sürülmesinin değil, içeriğinin ve zamanının ispatının önemini gösterir.

Artış şartı varsa: 19.11.2025 tarihli karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19.11.2025, 2025/2321 E., 2025/5468 K.: Kira sözleşmesinde artış hükmü bulunan hizmet binası kirası uyuşmazlığında Yargıtay, TBK m. 345/3 uyarınca kira dönemi bitmeden açılan davada belirlenen bedelin dönem başından itibaren uygulanabileceğini ve ayrıca artış ihtarı aranmayacağını kabul etmiştir. Kararın bedelin miktarına ilişkin diğer değerlendirmeleri, otuz günlük bildirim şartından ayrı bir meseledir.

Artış iradesinin yorumlanması: 20.03.2014 tarihli karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.03.2014, 2014/2531 E., 2014/3406 K.: Sözleşmenin farklı hükümleri birlikte değerlendirilerek tarafların yeni döneme ilişkin artış iradesinin bulunduğu sonucuna varılmış; bu nedenle önceden ihtar yapılmasını zorunlu gören ret kararı bozulmuştur. Karar, artış şartının yalnız belirli kalıp ifadelerden değil sözleşmenin bütününden değerlendirilmesi gerektiğini gösterir; her görüşme kaydının artış şartı sayılacağı anlamına gelmez.

Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk 30 Günlük Süreyi Nasıl Etkiler?

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespit davalarında, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna, kira bedelinin tespiti davasını kapsamaz. Anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.

Arabuluculuğa başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasındaki sürede zamanaşımının durması ve hak düşürücü sürelerin işlememesi, 6325 sayılı Kanun m. 18/A/15’te düzenlenir. Ancak TBK m. 345’teki otuz günlük düzenleme, klasik anlamda bütün tespit davalarını ortadan kaldıran genel bir hak düşürücü süre değildir. Dolayısıyla arabuluculuğa başvurmanın, kiraya verenin otuz gün önceden yapması gereken yazılı artış bildiriminin yerine kendiliğinden geçtiği varsayılmamalıdır.

Artış şartının bulunmadığı sözleşmelerde en güvenli takvim, yazılı artış iradesinin yeni dönemden yeterince önce ve ulaştığı ispatlanabilir biçimde bildirilmesi, arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve istenen yeni kira dönemi sona ermeden davanın açılmasıdır. Bildirimle arabuluculuk başvurusu farklı işlemlerdir; her ikisinin tarihi ve içeriği dosyada ayrı ayrı gösterilmelidir. Dava şartının ayrıntıları için kira tespit davasında arabuluculuk yazısı incelenebilir.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme ve İspat Belgeleri

HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan tespit davasında, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından HMK m. 6’daki davalının yerleşim yeri ve m. 10’daki sözleşmenin ifa yeri hükümleri ile somut sözleşmenin şartları değerlendirilir. Kiralananın bulunduğu yerin her uyuşmazlıkta tek ve kesin yetkili mahkeme olduğu kabul edilmemelidir.

Dava öncesi kontrol edilmesi gereken belgeler; imzalı kira sözleşmesi ve ekleri, artış şartının bulunduğu sayfalar, kira başlangıç tarihini gösteren kayıtlar, artış ihtarı ile tebliğ veya teslim belgeleri, arabuluculuk son tutanağı ve talep edilen dönemin açıkça belirtildiği dava dilekçesidir. Kiracı artış şartı olmadığını veya bildirimin süresinde ulaşmadığını savunuyorsa sözleşmenin bütün sayfaları, tebligat kayıtları ve yazışmalar önem kazanır.

Dosyanın ispat ihtiyacı yalnız bildirimle sınırlı değildir. Kira bedelinin hangi tutara belirlenebileceği; TBK m. 344’teki rejime göre TÜFE verileri, emsal sözleşmeler, taşınmazın özellikleri, gerekiyorsa keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir. Bu yazının konusu miktar hesabı değil, tespit edilen bedelin hangi dönem için hüküm ifade edebileceğidir.

Örnek Olaylar: Aynı Başlangıç Tarihinde Farklı Sonuçlar

Örnek 1: Artış şartı yok, ihtar süresinde tebliğ ediliyor

Yeni kira yılı 1 Temmuz 2027’de başlayacaktır. Sözleşmede kira artış şartı bulunmamaktadır. Kiraya verenin yazılı artış bildirimi 25 Mayıs 2027’de kiracıya ulaşmıştır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaz ve dava 1 Temmuz 2027-30 Haziran 2028 döneminin sonuna kadar açılırsa, diğer koşullar mevcut olmak kaydıyla belirlenen bedelin 1 Temmuz 2027’den itibaren geçerli olması mümkündür.

Örnek 2: Artış şartı yok, ihtar yeni dönemden sonra geliyor

Aynı sözleşmede bildirim 15 Temmuz 2027’de ulaşmış ve dava Eylül 2027’de açılmış olsun. Yeni dönemin başından itibaren artış şartı bulunduğu söylenemez; süresinde açılmış bir dava da yoktur. Bu nedenle 1 Temmuz 2027 başlangıcı için TBK m. 345’in aradığı koşullar karşılanmayabilir. Bir sonraki kira dönemi bakımından ayrıca talep ve takvim değerlendirilmelidir.

Örnek 3: Artış şartı var, dava dönem içinde açılıyor

Sözleşme yeni dönemde kira artışını açıkça öngörmektedir. Yeni dönem 1 Temmuz 2027’de başlamış, arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra dava Ekim 2027’de açılmıştır. Artış hükmünün hukuken yeterli olması ve diğer şartların gerçekleşmesi hâlinde, ayrıca 30 gün önceden ihtar gönderilmese dahi TBK m. 345/3 gereğince tespit edilen bedelin 1 Temmuz 2027’den itibaren uygulanması mümkün olabilir.

Kira Tespit Davasında 30 Günlük Süre Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası mutlaka 30 gün içinde mi açılır?

Hayır. TBK m. 345/1’e göre dava her zaman açılabilir. Otuz günlük zamanlama, özellikle sözleşmede artış şartı yoksa mahkemenin belirleyeceği kiranın istenen yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması bakımından önem taşır.

İhtarname yeni kira döneminden 30 gün önce gönderilse yeterli midir?

Yalnız gönderim tarihine güvenilmemelidir. Bildirimin kira bedelinin artırılacağı yönündeki iradeyi içerdiği ve kiracıya en geç otuz gün önceden ulaştığı belgelenmelidir. İspatlanabilir tebliğ tarihi özellikle önemlidir.

İhtarnameyi noter aracılığıyla göndermek zorunlu mudur?

TBK m. 345’te genel noter şartı yoktur; yazılı bildirim yeterli olacak şekilde düzenleme yapılmıştır. Noter işlemi, bildirimin içeriği ve ulaştığı tarihin ispatına yardımcı olabilir. Farklı yazılı yöntemlerde delil durumu ayrıca değerlendirilir.

Sözleşmede TÜFE’ye göre artış maddesi varsa 30 günlük ihtar gerekir mi?

Yeni dönem için artış öngören geçerli bir sözleşme hükmü mevcutsa TBK m. 345/3 uyarınca ayrıca önceden artış ihtarı aranmaz. Bununla birlikte dava, tespiti istenen kira dönemi bitmeden açılmalıdır; sözleşme hükmünün kapsamı da incelenmelidir.

Beş yıl dolunca 30 günlük ihtar kuralı ortadan kalkar mı?

Hayır. Beş yıllık koşul, TBK m. 344/3’e göre bedelin belirlenmesinde emsallerin dikkate alınmasını ilgilendirir. Bedelin yeni dönem başlangıcına etkisi için TBK m. 345 ayrıca uygulanır.

Arabuluculuk başvurusu tek başına kira artış ihtarı sayılır mı?

Başvurunun otomatik olarak TBK m. 345’teki yazılı bildirim şartını karşıladığı varsayılmamalıdır. Yazılı artış iradesinin kiracıya hangi tarihte, hangi içerikle ulaştığı ayrı incelenmelidir. Arabuluculuk ayrıca dava şartı niteliğindedir.

30 gün kaçırılırsa önceki dönem için kira farkı istenebilir mi?

Artış hükmü ve süresinde dava veya bildirim bulunmuyorsa, talep edilen dönemin başlangıcına dönük bedel belirlenemeyebilir. Sonraki döneme ilişkin tespit talebi, kira ilişkisinin devamı ve diğer koşullara göre ayrıca değerlendirilebilir. Kira farkının tahsili ise tespit kararından ayrı hukuki sorunlar doğurur.

Sonuç: Önce Dönemi, Sonra Bildirim ve Dava Takvimini Belirleyin

Kira tespit davasında 30 günlük sürenin doğru uygulanması için öncelikle yeni kira döneminin başlangıcı ve sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığı belirlenmelidir. Artış şartı yoksa kiraya verenin süresinde açtığı dava veya kiracıya ulaştırdığı yazılı bildirim ile izleyen dönem sonuna kadar açacağı dava önem taşır. Artış şartı varsa dava yine istenen dönem bitmeden açılmalıdır. Her iki durumda da arabuluculuk dava şartı ve bedelin hangi tarihten itibaren isteneceği ayrı denetlenmelidir.

Somut kira sözleşmesi, yazılı bildirim ve dava takviminin birlikte incelenmesi gereken uyuşmazlıklarda Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun İstanbul kira hukuku avukatı sayfasından çalışma kapsamı ve iletişim bilgilerine ulaşılabilir.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m. 344 ve 345.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A ve 18/B; 7445 sayılı Kanun’un Resmî Gazete metni.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 6, 10, 114 ve 115.

Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira dönemi, sözleşme hükmü, tebligat ve arabuluculuk belgeleri somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.