Depozitodan Kesinti: Hangi Zararlar Kesilebilir?

Kira hukukunda depozitodan kesinti, kiracının kira ilişkisinden kaynaklanan ve kendisine yüklenebilen borç veya zararlarının güvence bedelinden karşılanmasıdır. Ev sahibi, evin boyası eskidiği veya kiracı uzun süre oturduğu için depozitoyu kendiliğinden alıkoyamaz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 334 olağan kullanımın doğurduğu eskimeyi kiracının sorumluluğu dışında tutar. Hasar iddiasında ilk teslim ve geri verme koşulları, zamanında yazılı bildirim, ispat, gerçek zarar ve yıpranma payı birlikte incelenir.

Kiraya veren hangi durumlarda depozitodan kesinti yapabilir?

Depozitodan kesinti, geçerli ve ispatlanabilir bir alacağa dayanmalıdır. Güvence bedeli, kira sözleşmesinin sonunda ev sahibine ödenen bir ceza değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 342 uyarınca sözleşmeyle öngörülen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; ancak bu üst sınır, kiraya verene üç aylık kirayı kesme hakkı vermez.

Kira sözleşmesinin kapsamına göre ödenmemiş ve muaccel kira bedelleri, kiracıya ait yan gider borçları, olağan kullanımın ötesinde kiracıdan kaynaklanan hasarlar veya teslim edildiği kanıtlanan demirbaşların eksik iadesi bir alacak iddiasına konu olabilir. Bunların her biri için dayanak, borçlu kişi, miktar ve daha önce ödeme yapılıp yapılmadığı ayrıca araştırılır. Aynı gider hem kiracıdan tahsil edilip hem depozitodan ikinci defa düşülemez.

Hasar kesintilerinde TBK m. 334 ve 335 özel önem taşır: Hasarın olağan kullanımın dışında kalması ve kanunda öngörülen teslimde inceleme ile bildirim kurallarının yerine getirilmesi gerekir. Güvence bedelinin iade koşulları ve iade talebinin yönetimi ayrıca depozito iadesi rehberinde incelenmektedir.

Olağan yıpranma ile kiracının verdiği zarar arasındaki fark nedir?

Olağan yıpranma, kiralananın sözleşmeye uygun ve özenli kullanımına rağmen zaman içinde gerçekleşen normal eskime ve bozulmadır. TBK m. 334/1 uyarınca kiracı bu sonuçlardan sorumlu değildir. Buna karşılık dikkatsiz, özensiz veya sözleşmeye aykırı kullanımdan kaynaklanan zararlar kiracıya yüklenebilir. Kiracının özenle kullanma yükümlülüğü ayrıca TBK m. 316’da düzenlenir.

Hasarın niteliği yalnız görünüşüne göre belirlenmez. Kira başlangıcındaki durum, kullanım süresi, malzemenin yaşı ve ekonomik ömrü, kullanım amacı, hasarın oluşma şekli ve sözleşmenin geçerli hükümleri değerlendirilir. Yıllarca kullanılan parkenin hafifçe matlaşmasıyla bir eşyanın sürüklenmesi sonucu oluşan derin yarık aynı kategoriye girmez. Aynı şekilde eskiyen bir kapı kolu ile zorlanarak kırılmış bir kapı kolunun sorumluluğu farklı olabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.10.2015 tarihli, E. 2014/12807, K. 2015/8863 sayılı kararında normal kullanımdan kaynaklanan boya gibi giderlerin kiracıya yüklenmemesi, hasar kalemlerinde olağan kullanım ve kötü kullanım ayrımı yapılıp yıpranma payının hesaba katılması gerektiği belirtilmiştir.

Hangi hasarlar için kesinti gündeme gelebilir?

Tablo otomatik bir kesinti listesi değildir. Örneğin tesisat arızası bazen kiraya verenin TBK m. 301 kapsamındaki elverişli durumda bulundurma borcuyla ilgilidir; kiracının olağan temizlik ve bakım giderleri ise TBK m. 317 çerçevesinde değerlendirilir. Hasarın hangi nedenden kaynaklandığı ve hangi tarafın sorumluluğuna girdiği somut delillerle belirlenmelidir.

Boya, badana ve temizlik bedeli depozitodan düşülür mü?

Ev sahibinin her tahliyede boya parasını depozitodan kesme hakkı yoktur. Zamanla solan boya veya özenli kullanım sonucu meydana gelen olağan izler TBK m. 334 koruması altındadır. Evin yeniden kiraya verilmeden önce boyanmasının tercih edilmesi de tek başına önceki kiracıya borç yüklemez. Bununla birlikte duvarda büyük delikler açılması, ağır tahribat ya da olağan dışı kirletme varsa uygun onarım bedeli kiracıdan istenebilir; hasarın kimden kaynaklandığı ve miktarı ispatlanmalıdır.

Sözleşmede “kiracı taşınmazı boyalı teslim eder” yazılması, kanunun olağan eskime korumasının kayıtsız şartsız kaldırıldığı anlamına gelmez. TBK m. 334/2, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında kiracının sözleşme sona erince başka bir tazminat ödeyeceğine dair önceden verdiği taahhütleri geçersiz sayar. Sözleşme cümlesi yerine kiralananın gerçek durumu ve hukuken yüklenebilir zarar incelenmelidir.

Temizlik bakımından da rutin temizlik ile ağır kirletmenin giderilmesi ayrıdır. Kiracının bıraktığı normal kullanım izleri için keyfî temizlik ücreti konulamaz. Ancak çöplerin bırakılması, aşırı kirletme veya tahliye anında olağan dışı masraf gerektiren bir durum varsa bunun kapsamı, gerekliliği ve makul fiyatı kanıtlanmalıdır. Her koşulda kiracının evi “sıfır ayarında” geri verme yükümlülüğü bulunmaz.

Hasarlı parçanın yeni fiyatı mı, gerçek zarar mı kesilir?

Kiraya veren, eski veya yıpranmış her eşyanın yenisini satın alma bedelini doğrudan kiracıya yükleyemez. Önce kiracıya yüklenebilir bir zarar bulunup bulunmadığı, ardından en uygun onarım yöntemi ve giderin makul olup olmadığı araştırılır. Bir parçanın yeniyle değişmesi kiraya verene değer artışı sağlıyorsa kullanılmış parçanın yıpranma payı göz önünde tutulabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.09.2024 tarihli, E. 2023/4063, K. 2024/2189 sayılı kararında depozito iadesi yönünden olağan eskime ile kötü kullanımın ayrılması ve sorumluluğun bilirkişi incelemesiyle, yıpranma payı gözetilerek belirlenmesi gerektiği açıklanmıştır. Kararda özel bir teslim protokolü ve teminat mektubu bulunmakla birlikte, her kalemi gerçek zarar yönünden değerlendirme yaklaşımı önemlidir.

Örneğin uzun yıllardır kullanımda olan bir iç kapı kötü kullanım nedeniyle hasarlanmış olsa bile, yeni kapı fiyatının tamamını kiracıya yüklemek her zaman gerçek zararı yansıtmaz. Onarım olanağı, kapının önceki niteliği ve yıpranması araştırılır. Somut her eşya için geçerli sabit bir “yıpranma oranı” mevcut değildir.

Kiraya veren hasarı teslim sırasında ne zaman bildirmelidir?

TBK m. 335’e göre kiraya veren, kiralanan geri verildiğinde durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu görülebilir eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Yazılı bildirim yapılmazsa kiracı, teslimde olağan incelemeyle fark edilebilecek hasar ve eksikliklerden doğan sorumluluktan kurtulur. Kanunda bu işlem için bütün uyuşmazlıklara uygulanabilecek sabit bir “üç gün” veya “bir ay” süresi yoktur; “hemen” koşulu somut olay bağlamında değerlendirilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.01.2025 tarihli, E. 2024/1116, K. 2025/256 sayılı kararında TBK m. 335 uyarınca yapılması gereken bildirimin somut olayda makul sürede gerçekleşmediği kabul edilerek kiraya verenin hasar ve kira kaybı istemlerinin reddine ilişkin karar onanmıştır. Delil tespiti yaptırılması tek başına, kiracıya zamanında yazılı bildirim yapıldığının kabulü için yeterli olmayabilir.

Gizli hasarlar için ayrı bir kural vardır. TBK m. 335/2’ye göre teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyen eksiklikler bakımından kiracının sorumluluğu devam edebilir. Ancak kiraya veren bu eksiklikleri öğrendiğinde de hemen yazılı bildirim yapmalıdır. Dolabın arkasında kalan ve olağan incelemede görülmeyen tahribat buna örnek oluşturabilir; hasarın gerçekten gizli olması, hangi tarihte öğrenildiği ve kiracıya yüklenebilirliği ayrıca kanıtlanmalıdır.

Hasar bildirimi nasıl hazırlanır?

Yazılı bildirimde kiralananın adresi, anahtar teslim tarihi, odalar ve demirbaşlar itibarıyla ayrı ayrı eksiklikler, mevcut fotoğraf ve tutanaklar, mümkünse talep edilen gider kalemleri belirtilmelidir. Bedel henüz belirlenmemişse hasarın açık tanımı ve hangi kalem için talepte bulunulacağı yazılabilir. Bildirimin kiracıya ulaştığının ispatlanması ayrıca önemlidir. Noter ihtarı ispat bakımından kullanılabilir; ancak TBK m. 335 her durumda noter aracılığıyla bildirim şartı koymaz.

Sözlü “sonra hesaplaşırız” açıklaması yazılı bildirim kuralı açısından yeterli görülmeyebilir. Elektronik mesajlar bakımından ise gönderenin kimliği, içeriğin bütünlüğü ve ulaşma tarihi tartışmaya açık olabilir. Tarafların imzaladığı ve hasarların açıkça sayıldığı bir tutanak ispatı kolaylaştırabilir. “Ev hasarlı teslim edildi” biçimindeki genel kayıt, hangi zararların ileri sürüldüğünü tek başına göstermeyebilir.

Anahtar teslimi ve teslim tutanağı kesintiyi nasıl etkiler?

Kiracının taşınmasıyla hukuki teslim tarihi her zaman aynı değildir. Anahtarların ne zaman ve kime teslim edildiği, kiraya verenin veya yetkilendirdiği kişinin kiralanana erişim kazanıp kazanmadığı ve hangi tarihte geri verme işleminin tamamlandığı TBK m. 335’teki bildirim yükümlülüğünün başlangıcı açısından önem taşır.

İlk teslimdeki demirbaş listesiyle son teslimdeki durum karşılaştırılmalı; fotoğraflar mümkünse tarih, oda ve hasar kalemiyle eşleştirilmelidir. Kiracı ile ev sahibi hasarın sebebinde anlaşmıyorsa her iki tarafın farklı değerlendirmesi de tutanağa yazılabilir. Teslim tutanağının ayrıntılı düzenlenmesi için kiralananın teslim tutanağı konulu makaleye bakılabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.02.2019 tarihli, E. 2017/4355, K. 2019/607 sayılı kararında teslim tutanağında belirli bir zemin hasarı hakkında ihtirazi kayıt bulunması dikkate alınmış, hasarın olağan kullanım mı yoksa kötü kullanım mı olduğunun araştırılarak koşulları varsa depozitodan düşülmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu karar, somut ve zamanında tutulmuş teslim kaydının önemini göstermektedir.

Kesintinin ispatı için hangi belgeler gerekir?

HMK m. 190’daki genel ispat yükü kuralına göre, bir vakıaya dayalı hukuki sonuçtan lehine hak çıkaran taraf o vakıayı ispatla yükümlüdür. Kiraya veren, güvenceyi hasara karşı tuttuğunu söylüyorsa hasarın varlığını, kiracıya yüklenebilirliğini ve gerçek tutarını ortaya koymalıdır. Kiracı da depozitoyu ödediğini, belirli giderleri karşıladığını veya taşınmazı belirli durumda teslim ettiğini ileri sürdüğünde bunları destekleyen kayıtlar önem kazanır.

• Başlangıç kayıtları: Kira sözleşmesi, ilk teslim tutanağı, demirbaş listesi ve başlangıç fotoğrafları.
• Geri verme kayıtları: Tarihli anahtar teslim belgesi, son teslim tutanağı, fotoğraf ve videolar.
• Bildirim belgeleri: Hasarın içeriğiyle birlikte kiracıya yazılı biçimde ve zamanında bildirildiğini gösteren kayıtlar.
• Zararın tutarı: Onarım teklifleri, fatura ve makbuzlar, uygun görüldüğünde keşif ve bilirkişi raporları.
• Borçların durumu: Banka dekontu, aidat ve kullanım gideri dökümleri, ödemeye ilişkin belgeler.

HMK m. 400, ileride açılacak davada kullanılacak bir vakıanın delil tespiti yoluyla belirlenmesine, hukuki yararın mevcut olması koşuluyla imkân verir. Tamirattan sonra hasar izlerinin kaybolması veya taşınmaz yeniden kiralanınca incelemenin zorlaşması delil tespiti ihtiyacını doğurabilir. Ancak delil tespiti ile TBK m. 335 bildirimi birbirinden farklı işlemlerdir. Delilin mahkeme aracılığıyla incelenmesi, her olayda kiracıya bildirim yapıldığı anlamına gelmez.

Hasarın kaynağının ve teknik tutarının tespiti konusunda daha geniş açıklamalar kiracının eve verdiği zarar yazısındadır. Buradaki özel konu, hasar iddiasının güvence bedelinden kesinti yapılmasına yeterli olup olmadığıdır.

Kesinti hesabı nasıl yapılır?

Önce her alacak kaleminin gerçekten mevcut, kiracıya ait ve ispatlanmış olup olmadığı belirlenir. Hasar tutarında uygun onarım yöntemi, parça maliyeti ve yıpranma payı incelenir. Daha önce ödenmiş borçlar, mükerrer talep, normal eskime veya delillendirilmeyen kalemler hesap dışında bırakılır. Güvence tutarı ile karşılanabilecek alacağın gerçek miktarı ayrı kavramlardır.

Varsayımsal örnek: 30.000 TL güvence verildiğini, kiracıya yüklenebilen bir hasarın makul onarım bedelinin 5.000 TL olduğunu ve 1.500 TL yıpranma payının indirildiğini kabul edelim. Ayrıca kiracıya ait, ödenmediği belgelenen 1.000 TL yan gider bulunsun. Bu varsayımlarda hasar 3.500 TL, toplam kalem 4.500 TL ve aritmetik bakiye 25.500 TL olur. Bu örnek hukuki hesaplama tarifesi değildir; faiz, güvence hesabının niteliği, muacceliyet ve mahsup şartları somut olaya göre ayrıca değerlendirilir.

Kiraya verenin yalnız toplam bir rakam açıklaması yerine hasarları ve borçları kalem kalem göstermesi, kiracının hangi tutara neden itiraz ettiğini belirlemeyi kolaylaştırır. İleride masraf çıkabileceği ihtimali ise kendi başına güvenceyi süresiz tutma yetkisi oluşturmaz.

Depozito bankadaysa ev sahibi parayı doğrudan alabilir mi?

TBK m. 342, konut ve çatılı işyeri kiralarında para olarak verilen güvencenin kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Banka, güvenceyi ancak tarafların birlikte rızası, kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı temelinde serbest bırakabilir. Kiraya verenin tek taraflı hasar listesi sunması bankaya tek başına ödeme talimatı verme hakkı doğurmaz.

Kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür. TBK m. 342’deki üç aylık banka bildirimiyle TBK m. 335’teki “hemen yazılı hasar bildirimi” farklı düzenlemelerdir. Üç aylık süre kiraya verene görünür hasarları kiracıya geç bildirme hakkı tanımaz.

Güvence doğrudan kiraya verene ödenmişse paranın fiilen onun elinde bulunması her kesintiyi hukuka uygun hâle getirmez. Güvence hesabının açılması ve bankanın parayı serbest bırakması ayrı olarak depozitonun bankaya yatırılması yazısında ele alınmaktadır.

Kiracı kesintiye itiraz ederse hangi yol izlenir?

Kiracı; istenen kesintilerin hangi sözleşme hükmüne, hasar kaydına ve maliyet hesabına dayandığını sorabilir. İlk teslimde mevcut olan kusur, olağan eskime, hasarın kiracıdan kaynaklanmaması, geç veya hiç yapılmamış yazılı bildirim, yıpranma payı düşülmemesi ve önceden ödeme yapılması gibi savunmalar somut olaya göre gündeme gelebilir. Ev sahibi de tahliye ve bildirim kayıtlarını, fatura ve teknik belgelerini korumalıdır.

6325 sayılı Kanun m. 18/B gereğince kira ilişkisinden kaynaklanan depozito ve hasar alacağı uyuşmazlıklarında, kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Anlaşma sağlanmazsa dava şartı arabuluculuk son tutanağıyla yargı yoluna gidilebilir. HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

İncelemede ilk sorulacak hususlar şunlardır: Hasar ilk teslimde var mıydı? Normal kullanımın sonucu mu? Kiracıya yüklenebilir mi? TBK m. 335 uyarınca hemen yazılı bildirim yapıldı mı? Gerçek onarım tutarı ve yıpranma payı nedir? Borç ödenmiş mi? Uygun hukuki yolun seçilmesinde sözleşme ve belge değerlendirmesi gerektiğine ilişkin genel bilgiler İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında yer almaktadır.

Depozitodan Kesinti Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi her kiracı çıkışında boya parasını kesebilir mi?

Hayır. Boyanın olağan kullanıma bağlı eskimesi TBK m. 334 gereğince kiracıya yüklenemez. Olağan dışı tahribatın varlığı, miktarı ve zamanında bildirimi ayrıca incelenir.

Ev sahibi depozitonun tamamına el koyabilir mi?

Ancak kanuna ve sözleşmenin geçerli hükümlerine uygun, ispatlanmış alacak veya zararların miktarı bunu gerektiriyorsa güvenceyle karşılanmaları gündeme gelebilir. Depozitonun tamamının otomatik olarak kesilmesi söz konusu değildir.

Duvara çivi çakmak depozito kesintisi sebebi midir?

Deliklerin sayısı, büyüklüğü, kullanım amacı ve onarım gereği değerlendirilir. Hafif olağan kullanım izleriyle kapsamlı duvar tahribatı aynı hukuki sonuca bağlanamaz.

Ev sahibi hasarı bir ay sonra fark ederse ne olur?

Görünür hasarlar teslimde incelenerek hemen yazılı bildirilmelidir. Olağan incelemede belirlenemeyen gizli hasarlar ise öğrenildiğinde hemen yazılı bildirime tabidir. Her olay için sabit bir aylık bildirim süresi bulunmaz.

“Hasarsız teslim alındı” tutanağı hasar talebini engeller mi?

Bu kayıt önemli yazılı delil oluşturur; ancak hangi bölümlerin incelendiği ve sonradan öğrenilen gizli hasar iddiasının koşulları birlikte değerlendirilir. Her ihtimali otomatik olarak ortadan kaldırdığı söylenemez.

Kesinti için mutlaka tamirat faturası gerekir mi?

Hasarların giderilmiş ve faturalandırılmış olması her zaman zorunlu değildir; ancak zararın varlığı ve makul gider tutarı kanıtlanmalıdır. Fatura, keşif, fotoğraf, teknik rapor ve bilirkişi incelemesi delil niteliğinde değerlendirilebilir.

Üç ay geçmeden kiracı depozitosunu isteyemez mi?

Üç aylık kural TBK m. 342 kapsamında bankanın güvenceyi belirli koşullarda serbest bırakmasına ilişkindir. Kiraya verene koşulsuz üç aylık alıkoyma hakkı tanımaz ve TBK m. 335’teki hasar bildirimini ertelemez.

Hukuki Kaynaklar ve İncelenen Yargıtay Kararları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301, 316, 317, 334, 335, 342.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, 190, 400.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve 18/B.

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel hukuki bilgi sağlar; somut uyuşmazlıkta sözleşme, hasar belgeleri ve süreler ayrıca incelenmelidir. İçerik araştırma tarihi: 18.10.2026. Yazar: Av. Mehmet Sarıoğlu.