Kiralananın Teslim Tutanağı Nasıl Düzenlenir?

Kira hukukunda kiralananın teslim tutanağı, bir konutun veya işyerinin kira başlangıcında hangi durumda, hangi eşya ve anahtarlarla kiracıya bırakıldığını; kira sonunda ise ne zaman ve hangi koşullarla geri verildiğini kayıt altına alan belgedir. Türk Borçlar Kanunu her kira için ayrı bir tutanak düzenlenmesini genel olarak zorunlu tutmaz. Bununla birlikte doğru hazırlanmış giriş ve iade tutanakları, anahtar teslimi, demirbaş eksikliği, hasar, depozito ve kira borcu uyuşmazlıklarında önemli bir ispat aracı olabilir.

Girişte kiralananın teslim tutanağı neden önemlidir?

Giriş tutanağının temel işlevi, kiracının taşınmazı hangi tarihte ve hangi fiilî durumda teslim aldığını belirlemektir. TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı da kira sona erdiğinde TBK m.334 uyarınca kiralananı aldığı durumda geri verir; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir.

Bu iki yükümlülüğün karşılaştırılabilmesi için ilk durumun belirli olması gerekir. Örneğin girişte kırık olduğu kaydedilmeyen bir mutfak dolabı kapağının çıkışta kırık bulunması, taraflar arasında kapaktaki hasarın ne zaman meydana geldiği konusunda tartışma yaratabilir. Başlangıçta tarihli fotoğraf, ayrıntılı demirbaş listesi ve imzalı tutanak bulunması, hasarın önceki durumunu değerlendirmeyi kolaylaştırır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.04.2015 tarihli, 2015/2134 E., 2015/3720 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinde yazılı teslim prosedürü öngörülen ve fiilî teslimin tartışıldığı olayda, kiraya verenin teslimi ispat etmesi gerektiği vurgulanmıştır. Karar, her kira sözleşmesinde aynı ispat sonucunun doğduğu anlamına gelmez; sözleşme hükümleri ve mevcut deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Kiralananın teslim tutanağı zorunlu mu, noter gerekir mi?

Kanunda bütün konut ve işyeri kiraları için noter onaylı bir teslim tutanağı düzenleme zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde teslimin belirli bir tutanakla yapılması kararlaştırılmışsa bu hüküm ayrıca önem taşır. Taraflar, tarih ve imzaları bulunan adi yazılı bir tutanakla da teslim olgusunu kayıt altına alabilir.

Noter düzenlemesi her durumda şart olmadığı gibi, tutanak hiç yapılmamışsa teslimin başka hukuka uygun delillerle ispatı da bütünüyle kapanmaz. Bununla birlikte yalnızca kira sözleşmesinin imzalanmış olması ile taşınmazın fiilen teslim edilmiş olması aynı olay değildir. Sözleşmede “eksiksiz ve kullanıma hazır teslim alındı” gibi bir açıklama bulunup bulunmadığı, ayrıca tutanak düzenlenmesi kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı ve tarafların davranışları ispat değerlendirmesini değiştirebilir.

Kiralananın teslim tutanağı hangi bilgileri içermeli?

Hukuken her taşınmaz için geçerli tek bir matbu form yoktur. Ancak teslim tarihini, taşınmazı, tarafları, eşya ve mevcut kusurları somutlaştıran kayıtlar uyuşmazlık ihtimalini azaltır.

“Ev sağlam teslim edilmiştir” gibi genel bir cümle yerine, örneğin “salon duvarının pencere yanında yaklaşık 10 cm boya kabarması mevcut; mutfak alt dolabının sağ menteşesi gevşek; kombi çalıştırılarak kontrol edilemedi” şeklinde ölçülü ve gözleme dayalı açıklama yazılması daha kullanışlıdır. Kontrol edilmeyen eşyanın çalışır olduğu peşinen kabul edilmemelidir.

Kira başlangıcında teslim işlemi nasıl yapılır?

1. Taşınmaz birlikte gezilir. Giriş, odalar, ıslak alanlar, balkon, depo ve kiraya dâhil eklentiler incelenir. İncelenemeyen kapalı alanlar açıkça belirtilir.
2. Demirbaşlar tek tek kaydedilir. Eşyanın bulunması ile çalışır durumda olması ayrı olgulardır. Test edilmeyen cihaz için “çalışır” ifadesi yerine “çalışması kontrol edilemedi” kaydı düşülebilir.
3. Mevcut kusurlar yazılır. Çizik, kırık, rutubet, tesisat sorunu, eksik parça ve tamamlanmamış tadilatlar oda ve konumlarıyla gösterilir. Onarım taahhüdü varsa kimin neyi hangi tarihe kadar yapacağı belirtilir.
4. Anahtar ve sayaç bilgileri doğrulanır. Teslim edilen anahtar, kart ve kumandalar sayılır. Sayaç endeksleri mümkünse görüntülenip tutanağa aktarılır.
5. Ekler imzalanır ve nüshalar paylaşılır. Fotoğraflar numaralanır; hangi dosyaların tutanağa ek olduğu açıkça yazılır. Taraflar aynı içerikli nüshaları saklar.

İlk teslim sırasında fark edilen ayıpların yazılı kaydedilmesi, kiracının TBK m.304-305 kapsamındaki hakları ile TBK m.318’deki gecikmeksizin bildirim yükümlülüğünün değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Tutanak düzenlenmesi, kiraya verenin teslim borcunu veya kiracının kanuni haklarını ortadan kaldıran genel bir feragat belgesi olarak kullanılmamalıdır.

Kira sonunda iade ve anahtar teslim tutanağı nasıl hazırlanır?

Çıkış veya iade tutanağı, giriş tutanağının tekrarı değildir. Çıkışta asıl mesele, taşınmazın fiilen boşaltıldığı, anahtarların kime ve ne zaman teslim edildiği ile o andaki durumun belirlenmesidir. Çıkış günü, ilk teslimdeki demirbaş listesi ve fotoğraflarla karşılaştırma yapılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.02.2024 tarihli, 2023/4041 E., 2024/570 K. sayılı kararında, kiralananın yalnızca boşaltılmasının yeterli olmadığı; anahtarların usulüne uygun tesliminin de ispatı gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle “evi terk ettim”, “eşyamı taşıdım” veya “anahtarı kapıcının yanına bıraktım” türündeki açıklamaların tek başına güvenilir teslim kaydı oluşturduğu varsayılmamalıdır.

Çıkış tutanağında anahtar teslimi nasıl yazılmalı?

“Kiracı, belirtilen taşınmazı 18.10.2026 tarihinde saat 14.30’da boş olarak iade etmiş; iki daire anahtarı, bir bina giriş kartı ve bir otopark kumandasını kiraya verenin yetkili temsilcisine teslim etmiştir” gibi açık bir kayıt tercih edilebilir. Bu tarih ve saat yalnız örnektir; gerçek işlem bilgileri yazılmalıdır. Anahtarı alan kişinin kimliği ve temsil yetkisi kontrol edilmelidir. Tarafların kira ilişkisinin sona ermesi, erken tahliye nedeniyle doğabilecek ayrı talepler veya hesaplaşma konusundaki iradeleri varsa ayrıca ve açık biçimde belirtilmelidir.

Kiraya veren anahtarı teslim almıyorsa ne yapılır?

Kiracının teslim teklifinin reddedilmesi hâlinde, anahtarları yalnızca evde bırakıp ayrılması ileride ispat sorunu yaratabilir. Somut durumun özelliklerine göre notere tevdi veya mahkemeden tevdi yeri belirlenmesi gibi yollar değerlendirilebilir; bunların usulü ve karşı tarafa bildirimi önemlidir. Anahtarın teslimi ve bildirimin gerçekleştiği tarih ayrı ayrı belgeye bağlanmalıdır.

İade tarihinin, ödenmesi istenen kalan kira ve erken tahliye sorumluluğu bakımından etkisi ayrıca incelenir. Bu ayrıntılar için kiracının erken tahliyesi ve kalan kira borcu konusundaki makaleye bakılabilir.

Hasar tespitinde TBK 334 ve 335 nasıl uygulanır?

TBK m.334, kiracının geri verme yükümlülüğünü ve olağan kullanımdan doğan eskime istisnasını düzenler. TBK m.335 ise kiraya verenin iade sırasında taşınmazı inceleyerek kiracının sorumluluğundaki eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmesini öngörür. Olağan incelemeyle fark edilemeyen gizli eksiklikler bakımından, bunlar öğrenildiğinde hemen yazılı bildirim yapılması gerekir.

Örneğin dolabın eksik kapağı veya açıkça kırılmış bir cam iade sırasında görülebilir; duvar içindeki bir tesisat sorunu ise ilk incelemede fark edilemeyebilir. Her durum kendi koşullarında incelenir. Çıkış tutanağına “salon camının sağ alt köşesi kırık, fotoğraf 7; banyo kapı kolu eksik, fotoğraf 8” yazılması hem hasarın belirlenmesine hem de bildirim içeriğinin somutlaştırılmasına hizmet eder. Ancak tutanakta tek taraflı hasar kaydı bulunması, zararın miktarını veya sorumlu kişiyi kendiliğinden kesinleştirmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.10.2025 tarihli, 2025/1237 E., 2025/4592 K. sayılı kararında, anahtarın notere bırakılması ve kiraya verene bildirilmesinden uzun süre sonra yazılı hasar bildirimi yapılmaksızın açılan davada eski hâle getirme istemi yönünden bozma kararı verilmiştir. Kararda Dairenin bazı dosyalarda iki aya kadar bildirimi makul gören uygulamasından söz edilmiştir. Bu açıklama, kanunda herkes için tanınmış sabit bir iki aylık bekleme hakkı olduğu anlamına gelmez. Güvenli uygulama, tespiti mümkün hasarları iade sırasında veya gecikmeden kiracıya açık, yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirmektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2025 tarihli, 2024/822 E., 2025/281 K. sayılı kararında da imzalı anahtar teslim tutanağının içeriği ile sonradan istenen delil tespitinin ve rapor tebliğinin zamanlaması birlikte değerlendirilmiştir. Bu karar, mahkemeye delil tespiti talebinde bulunmanın her durumda TBK m.335’teki yazılı bildirimin zamanında yapıldığı anlamına gelmeyeceğini göstermektedir.

Olağan yıpranma ile kiracının verdiği zarar nasıl ayrılır?

Kiracı, kiralananı teslim aldığı günkü fiziksel yenilik düzeyinde tutmakla yükümlü değildir. Kullanım süresine ve niteliğine bağlı boya solması, makul zemin aşınması ve benzeri eskimeler, TBK m.334 gereğince kural olarak olağan kullanım kapsamında değerlendirilir. Buna karşılık kötü kullanımdan kaynaklanan kırık, söküm, olağandışı tahribat veya kaybolan demirbaşlar için koşulları varsa tazminat sorumluluğu doğabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.10.2021 tarihli, 2021/5950 E., 2021/9812 K. sayılı kararında, hasar kalemlerinin tek tek incelenmesi, olağan kullanım ve kötü kullanım ayrımı yapılması, varlığı kanıtlanmayan demirbaşların hesaplamaya alınmaması ve uygun yıpranma payının gözetilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Dolayısıyla tutanağa yazılan her kusur otomatik olarak kiracıya yüklenemez; başlangıç durumu, kullanım süresi, hasarın kaynağı ve kanıtlar birlikte değerlendirilmelidir.

Depozitodan kesinti yapılmasının koşulları, tutanak düzenlenmesiyle sınırlı değildir. Bu konuda depozitodan hangi zararların kesilebileceği ve depozito iadesi yazılarında ayrıca açıklamalar bulunmaktadır.

Fotoğraf, video ve demirbaş listesi nasıl delil hâline getirilir?

Tutanakla ilişkilendirilen görseller, “hangi görüntünün ne zaman ve hangi odaya ait olduğu” sorusunu yanıtlayabilmelidir. Giriş ve çıkış için ayrı dosya klasörleri, tutarlı dosya adları, genel oda görüntüleri ve hasar yakın planları kullanılabilir. Fotoğraf listesinde örneğin “Ek-1: Salon genel görünüm; Ek-2: Salon pencere kenarı boya kabarması; Ek-3: Su sayacı endeksi” biçiminde numaralandırma yapılabilir.

Görsellerin taraflarca görüldüğü, belge ekinde bulunduğu veya elektronik olarak paylaşıldığı kayda geçirilmelidir. Gerekli görüldüğünde asıl dosyalar ve oluşturulma bilgileri saklanabilir. Ancak fotoğraf ya da video tek başına kesin delil değildir; çekim zamanı, aidiyeti, bütünlüğü ve diğer belgelerle uyumu değerlendirmeye tabidir. Kişisel verilerin ve özel hayatın korunmasına uygun hareket edilmelidir.

Demirbaş listesine yalnızca “beyaz eşyalar tam” yazılması yerine her cihazın adı, konumu, gözlenen durumu ve varsa model/seri numarası eklenmesi daha işlevseldir. Kiraya verenin teslim ettiği ileri sürülen ama başlangıçta varlığı ispat edilemeyen bir eşyanın bedelini daha sonra talep etmesi uyuşmazlık doğurabilir. Ayrıntılı hasar tespiti için kiracının eve verdiği zararın tespiti konusuna da bakılabilir.

Taraflardan biri tutanağı imzalamazsa ne olur?

Bir tarafın imzadan kaçınması, kiralananın asla teslim edilmediği veya iade edilmediği sonucunu kendiliğinden doğurmaz. Ancak karşılıklı imzalı belge olmadan teslim zamanı, anahtar sayısı, mevcut hasarlar ve tarafların kabul ettiği açıklamalar daha zor ispatlanabilir. Tek tarafın hazırladığı tutanak, diğer tarafın içeriği kabul ettiğinin kanıtı olarak sunulmamalıdır.

İmzadan kaçınıldığında tarafın hazır bulunduğu, hangi hususların tartışıldığı ve hangi teslim tekliflerinin yapıldığı kayıt altına alınabilir; taraflar arasındaki yazışmalar, bildirimler ve diğer hukuka uygun deliller muhafaza edilebilir. Anahtarın alınmaması gibi bir sorun varsa noter veya mahkeme aracılığıyla teslim imkânları ayrıca değerlendirilebilir.

Delilin kaybolma yahut ileride ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşma ihtimali mevcutsa HMK m.400-402 kapsamında mahkemeden delil tespiti istenmesi gündeme gelebilir. Bu işlem; keşif, bilirkişi incelemesi veya diğer uygun tespitlerden oluşabilir. Ancak delil tespiti başvurusu ile TBK m.335 uyarınca kiracıya yapılması gereken yazılı ayıp bildirimi ayrı hukuki yükümlülüklerdir.

Örnek giriş teslim tutanağı

Aşağıdaki metin bir kontrol örneğidir; taşınmazın gerçek durumu incelenmeden hazır ifadeler imzalanmamalıdır.

KİRALANANIN İLK TESLİM TUTANAĞI

• Kira sözleşmesi tarihi: … / … / …
• Kiralanan: Açık adres, bağımsız bölüm ve eklentileri …
• Kiraya veren / temsilci: …
• Kiracı / temsilci: …
• Fiilî teslim tarihi ve saati: … / … / … — …
• Teslim edilen anahtar ve kartlar: Türü ve adedi ayrı ayrı …
• Sayaçlar: Elektrik … / Su … / Doğalgaz …; numara ve endeks …
• Demirbaşlar: Ekli numaralı liste; çalışması kontrol edilemeyenler ayrıca işaretli …
• Teslim anında gözlenen eksiklik ve ayıplar: Oda, yer, nitelik ve fotoğraf numarası …
• Yapılacak işler ve varsa kararlaştırılan tarih: …
• Ekler: Fotoğraf listesi (… adet), demirbaş listesi (… sayfa)
• Açıklama: İşbu tutanak yalnız fiilî teslim anındaki gözlemleri ve listelenen eşyayı kaydeder; kanuni haklar saklıdır.
• İmzalar: Kiraya veren veya yetkili temsilcisi … / Kiracı veya yetkili temsilcisi …

Örnek çıkış ve anahtar iade tutanağı

KİRALANANIN İADE VE ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI

• Kiralanan ve kira sözleşmesi: Açık adres … / sözleşme tarihi …
• Kiracı: … Teslim alan kiraya veren veya yetkili kişi: …
• Fiilî boşaltma, anahtar teslim tarihi ve saati: …
• İade edilen anahtar, kart ve kumandalar: …
• Son sayaç endeksleri: …
• İlk tutanakla karşılaştırılan demirbaşlar: Mevcut olanlar, eksikler ve durumu …
• Geri verme sırasında görülebilen hasar ve eksiklikler: Her kalem, bulunduğu yer ve ilgili görsel numarası …
• İncelenemeyen alan veya cihazlar: …
• Tarafların uyuşmadığı hususlar ve beyanları: …
• Ekler: Numaralı fotoğraflar (… adet); karşılaştırma listesi …
• Açıklama: Anahtarların belirtilen tarihte teslim alındığı kaydedilmiştir. Hasar sorumluluğu ve parasal hesaplaşma, açıkça ve ayrıca kararlaştırılmadıkça bu kayıtla kesinleşmiş sayılmaz. TBK m.335 kapsamında gerekli yazılı bildirimler ayrıca gözetilir.
• İmzalar: Teslim eden … / Teslim alan …

Örnekteki “kanuni haklar saklıdır” gibi genel bir ifade, görülebilir hasarlar bakımından TBK m.335’in aradığı somut ve zamanında yazılı bildirimin yerine otomatik olarak geçmez. Hasar iddiası varsa açıkça belirtilmesi, ayrıca gerekli bildirimin ispatlanabilir biçimde yapılması gerekir.

İade tutanağından sonra depozito ve uyuşmazlık süreci

İade tutanağı imzalanınca depozitonun hangi koşullarda iade edileceği de ayrıca değerlendirilir. Konut ve çatılı işyerleri bakımından TBK m.342’de, para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencenin bankada tutulması ve serbest bırakılması hakkında özel kurallar vardır. Depozitodan düşülecek bir bedelin gerçekten mevcut ve kiracıya yüklenebilir olup olmadığı, yalnızca kiraya verenin tutanağa yazdığı miktarla belirlenmez.

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok alacak uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk, 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartıdır; İİK uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna saklıdır. Kira ilişkisinden doğan davalarda HMK m.4 gereğince kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevli olup HMK m.316 uyarınca basit yargılama usulü uygulanır. Talebin türü ve daha önce yapılan işlemler birlikte incelenmelidir.

Kiralananın teslim tutanağı hakkında sık sorulan sorular

Teslim tutanağı olmadan kira sözleşmesi geçerli olur mu?

Evet. Teslim tutanağı, kira sözleşmesinin genel bir geçerlilik şartı değildir. Ancak tarafların ayrıca kararlaştırdığı teslim prosedürü ve somut olaydaki ispat sorunları önemini korur.

Anahtar teslim tutanağı kira borcunu sona erdirir mi?

Usulüne uygun iade ve anahtar teslimi, taşınmazın geri verildiği tarihin ispatına yardımcı olur. Buna karşılık sözleşmenin hangi sebeple sona erdiği, erken tahliye nedeniyle makul süre sorumluluğu ve geçmiş borçlar ayrı değerlendirilebilir.

Teslim tutanağında her sayfa imzalanmalı mı?

Her sayfanın ayrı ayrı imzalanması bütün kira ilişkileri için mutlak kanuni koşul değildir. Bununla birlikte çok sayfalı demirbaş listesi ve fotoğraf eklerinin sonradan değiştirilmediğini göstermek için sayfaların numaralanması ve tarafların ekleri de imzalaması ispat bakımından yararlı olabilir.

Kiracı çıkarken evin mutlaka yeni boyanması gerekir mi?

Hayır. Olağan kullanımdan doğan boya eskimesi kural olarak TBK m.334 kapsamında kiracıya yüklenemez. Özel sözleşme hükümlerinin geçerliliği, hasarın olağan kullanım mı kötü kullanım mı olduğu ve teslim durumları ayrıca incelenir.

Kiraya veren ayıpları sonradan fark ederse ne olur?

İade sırasında olağan incelemeyle tespit edilemeyen gizli ayıp veya eksiklikler için kiracının sorumluluğu koşulları varsa devam edebilir. Ancak TBK m.335 gereğince kiraya veren bunları öğrendiğinde hemen yazılı bildirim yapmalıdır.

Fotoğraflar tek başına teslimin ispatına yeterli midir?

Her zaman değil. Fotoğrafların hangi taşınmaza, tarihe ve teslim işlemine ait olduğu tartışılabilir. Fotoğrafların imzalı tutanak, anahtar listesi, yazışma ve diğer delillerle ilişkilendirilmesi daha güvenilir bir kayıt sağlar.

Tutanağa “hasarsız teslim alındı” yazılırsa sonradan talepte bulunulabilir mi?

Böyle bir kayıt görülebilir hasarlara ilişkin sonradan ileri sürülen iddiaları önemli ölçüde etkileyebilir. Ancak gizli eksiklikler, belgenin kapsamı ve TBK m.335’teki bildirim şartları ayrıca incelenir. Somut metin ve olay değerlendirilmeden mutlak sonuç çıkarılamaz.

Sonuç: Teslim belgesi somut ve iki aşamalı tutulmalı

Kiralananın ilk teslimi ile kira sonundaki iadesi, aynı belgeye ve aynı incelemeye indirgenmemelidir. Giriş tutanağı başlangıç durumunu, demirbaşları ve anahtarları; çıkış tutanağı ise geri verme tarihini, anahtar iadesini ve görülebilen eksiklikleri belgelendirmelidir. Tutanakların etkisi, sözleşme, yazılı bildirimler, ekler ve kanuni sorumluluk koşullarıyla birlikte değerlendirilir.

Teslim belgesinin hukuki sonuçları, eksik demirbaşlar, hasar talepleri veya kira ilişkisinin sona ermesi bakımından somut belge incelemesi gerektiğinde İstanbul kira hukuku avukatı sayfasından büromuzun kira hukuku çalışma alanlarına ilişkin bilgi edinilebilir.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.301, 304-305, 316, 318, 334-335 ve 342.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 316 ve 400-402.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Belgenin metni, teslimin gerçekleşme şekli ve uyuşmazlığın özellikleri sonucunu değiştirebilir. İçerik inceleme tarihi: 18.10.2026.