Kira Sözleşmesinde Cezai Şart ve Muacceliyet Kaydı

Kira hukukunda kira sözleşmesinde cezai şart, kiracının bir yükümlülüğe aykırı davranması hâlinde belirli bir bedel ödemesini öngören sözleşme hükmüdür. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 346, kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle cezai şart uygulanmasını ve sonraki kiraların bu sebeple peşinen muaccel olmasını yasaklar. Bu tür kayıtların geçersizliği kira borcunu ortadan kaldırmaz; kiraya verenin vadesi gelmiş alacağı, koşulları varsa temerrüt faizini ve kanuni tahliye yollarını talep etmesi mümkündür.

TBK 346’ya göre kira sözleşmesinde cezai şart ne zaman geçersizdir?

Cezai şart veya kanundaki adıyla ceza koşulu, sözleşmeye aykırılığa bağlanan önceden kararlaştırılmış edimdir. TBK m. 179–182, ceza koşulunun genel çerçevesini düzenler. Genel hükümlere göre belirli koşullarda, zarar meydana gelmese bile ceza koşulu istenebilir. Ne var ki kira hukukunda genel sözleşme özgürlüğü, kiracı lehine emredici özel hükümlerle sınırlandırılmıştır.

TBK m. 346, konut ve çatılı işyeri kiraları için iki önemli kural içerir: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; ayrıca kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceği veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağı yönündeki anlaşmalar geçersizdir. Bu yasak, yalnızca hükmün başlığında “cezai şart” yazmasına değil, düzenlemenin gerçek işlevine bakılarak uygulanır.

Örneğin konut kira sözleşmesindeki “Kira üç gün gecikirse ayrıca bir aylık kira tutarında ceza ödenir” kaydı, TBK m. 346 kapsamında geçersizdir. “Gecikme tazminatı”, “ek hizmet bedeli” veya başka bir ad kullanılması da yasaklanan ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden geçerli hâle getirmez. Buna karşılık kanunen istenebilecek gerçek kira alacağı, yan gider ve temerrüt faizinin koşulları ayrı incelenir.

Önemli ayrım: TBK m. 346’nın yasakladığı bir sözleşme maddesi ile kiracının hukuken doğmuş bir borcu aynı şey değildir. Kiracı ceza koşulunu ödemek zorunda olmayabilir; fakat ilgili ayın ödenmemiş kirasından veya kanuni şartları gerçekleşen başka bir borçtan yine sorumlu olabilir.

Kira Geç Ödendiğinde Cezai Şart İstenebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca kiranın geç ödenmesine bağlanan sözleşmesel ceza koşulu talep edilemez. Bu sonuç, TBK m. 346’nın açık hükmünden çıkar. Gecikilen her gün için sabit bir ceza belirlenmesi, gecikilen ay kirasına yüzde eklenmesi veya tek gecikme nedeniyle ilave kira tutarı istenmesi aynı yasak bakımından incelenir.

Gecikme cezası ile temerrüt faizi aynı mı?

Hayır. Ceza koşulu, sözleşmeye aykırı davranışa bağlanan yaptırımdır. Temerrüt faizi ise muaccel para borcunun zamanında ifa edilmemesine ilişkin kanuni ve sözleşmesel faiz kurallarına dayanır. Ancak sözleşmede kullanılan ad tek başına belirleyici değildir: Yüksek oranlı bir “gecikme cezası” gerçekte temerrüt faizi olarak nitelendirilebilir; bu durumda faize ilişkin sınırlar ayrıca uygulanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.03.2017 tarihli, E. 2017/3491, K. 2017/3442 sayılı kararında, kira sözleşmesinde öngörülen yüzde 10 gecikme bedelinin niteliğini temerrüt faizi yönünden değerlendirmiş; kiracının sıfatının ve dönemin geçiş hükümlerinin araştırılmasını, ayrıca TBK’nın faiz sınırlamalarının gözetilmesini gerekli bulmuştur. Bu nedenle “cezai şart yasaksa hiçbir faiz istenemez” sonucu doğru değildir.

Faiz talebinde ödemenin kararlaştırılan vadesi, temerrüdün gerçekleşme tarihi, TBK m. 117 ve 120 ile ilgili faiz mevzuatı dikkate alınır. Faiz oranları zaman içinde değişebildiğinden geçmiş veya devam eden alacaklar için tek bir güncel oran bütün dönemlere uygulanmamalıdır. Bu makalede tarihli resmî oran araştırması gerektiren sayısal faiz değeri kullanılmamıştır.

Kiraya verenin kanuni başvuru hakları devam eder mi?

Evet. TBK m. 313 ve 314 uyarınca kiracı kira bedelini, sözleşmede veya yerel âdette aksine düzenleme yoksa kanundaki ödeme zamanında ödemekle yükümlüdür. Bedel veya yan gider muaccel olmasına rağmen ödenmezse TBK m. 315 kapsamında yazılı süre verilerek fesih bildirimi yapılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür; bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.

Kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takipte İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamındaki koşullar önem taşır. Ödeme emrine itiraz için kural olarak yedi günlük süre ile kira borcunun ödenmesi için tanınan süre birbirinden farklıdır. İcra mahkemesince tahliye için ayrıca kanuni koşulların gerçekleşmesi gerekir. Temerrüt bildiriminin ayrıntıları için kira borcu 30 günlük ihtar konulu makaleye bakılabilir.

Muacceliyet Kaydı Nedir, Gelecek Kiralar Birden İstenebilir mi?

Muacceliyet, bir borcun ifasının istenebilir duruma gelmesidir. Kira sözleşmesindeki muacceliyet kaydı ise çoğu zaman “bir ay kirası ödenmezse kalan bütün ayların kira bedelleri hemen istenir” şeklinde düzenlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin gecikmesine bağlanan bu kayıt, TBK m. 346 gereğince geçersizdir.

Örneğin aylık 20.000 TL bedelli, her ayın beşinde ödenecek bir konut kirasında eylül ayının ödenmemesi, sözleşmede böyle bir madde bulunsa bile ekim, kasım ve aralık kiralarını sırf gecikme nedeniyle aynı anda muaccel hâle getirmez. Kiraya veren, takip tarihine kadar vadesi gelmiş ve ödenmemiş kira bedellerini talep edebilir; henüz vadesi gelmeyen ayları bu yasaklı maddeye dayanarak borca ekleyemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.09.2013 tarihli, E. 2013/10435, K. 2013/12116 sayılı kararında, aylık kiranın geç veya eksik ödenmesi üzerine tüm yıl kiralarını muaccel sayan sözleşme hükmü incelenmiş; uygulanabilir geçiş düzenlemeleri gözetilerek, hesaplamanın takip tarihinde ödenmemiş ve muaccel olan kira alacağı üzerinden yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Yıllık kiranın baştan peşin kararlaştırılması da yasak mı?

Her durumda değil. Bir kira sözleşmesinde ödeme zamanının baştan yıllık peşin olarak belirlenmesi ile aylık ödemelerden birinin gecikmesi üzerine kalan aylık bedellerin cezalandırıcı biçimde öne çekilmesi birbirinden farklıdır. İlkinde başlangıçtan itibaren belirlenmiş bir asli ödeme takvimi, ikincisinde ise ödeme aksamasına bağlanmış bir muacceliyet yaptırımı bulunur.

Bu ayrım yalnız “yıllık” veya “peşin” sözcüklerine bakılarak yapılamaz. Sözleşmenin tamamı, tarafların fiilî ödeme düzeni, kira türü ve hükmün ekonomik işlevi birlikte değerlendirilmelidir. Görünüşte peşin ödeme kaydı altında TBK m. 346’daki yasağın dolanılması mümkün değildir.

TBK 346 Hangi Kira Sözleşmelerine Uygulanır?

TBK m. 346, TBK m. 339 ve devamında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel bir hükümdür. Oturmak için kiralanan daireler ile bu nitelikteki ofis, mağaza veya dükkân kiraları genel olarak bu kapsamda değerlendirilir. Kiralananın fiilî ve hukuki niteliği önemlidir; sırf tarafların sözleşmeye “ticari kira” yazması TBK m. 346’yı dışlamaz.

Buna karşılık konut veya çatılı işyeri niteliği taşımayan açık alan, arsa veya farklı hukuki rejime tabi kiralarda TBK m. 346 otomatik uygulanmaz. Böyle sözleşmelerde ceza koşulu TBK m. 26–27 ve 179–182 gibi genel hükümler ile varsa özel mevzuat bakımından değerlendirilir. Genel hükümlere tabi bir kira ilişkisinde bütün cezai şart kayıtlarının geçerli olduğu da söylenemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.11.2018 tarihli, E. 2017/4562, K. 2018/12024 sayılı kararında, açık alan olarak kiralanan otopark bakımından TBK m. 346’nın uygulanmayacağını belirtmiştir. Karar, kiralananın niteliği belirlenmeden her kira sözleşmesine aynı yasağın uygulanamayacağını gösterir. Açık alan örneği, sıradan bir konut kirasındaki gecikme cezasını geçerli kılmaz.

Tacir Kiracı ve İşyeri Kiralarında Cezai Şart: 1 Temmuz 2020 Ayrımı

Günümüzde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 346’nın uygulaması, yalnız kiracının tacir veya şirket olmasına dayanılarak dışlanamaz. Bununla birlikte 1 Temmuz 2012–30 Haziran 2020 arasındaki bazı işyeri kira uyuşmazlıklarında önemli bir geçiş düzenlemesi vardır.

6217 sayılı Kanun’un geçici m. 2 hükmü uyarınca, kiracısı Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan kişi veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarında TBK m. 346’nın da aralarında bulunduğu bazı maddeler sekiz yıl boyunca uygulanmamıştır. Bu erteleme 1 Temmuz 2020 tarihinde sona ermiştir. Dolayısıyla 2026’da, sırf kiracı bir limited şirket olduğu için çatılı işyerindeki geç ödeme cezasının serbestçe kararlaştırılabileceği ileri sürülemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.02.2024 tarihli, E. 2023/1105, K. 2024/567 sayılı kararında, 2017 tarihli işyeri kira sözleşmesinin 2019 yılında erken sona erdirilmesi ve kiracının özel hukuk tüzel kişisi olması nedeniyle erteleme dönemindeki sözleşmesel cezai şart hükmü ele alınmıştır. Kararın 2024’te verilmiş olması, uyuşmazlığın 2020 sonrasına ilişkin olduğu anlamına gelmez. Geçmişteki sözleşme ve ihlal tarihleri, bugünkü genel kuralla karıştırılmamalıdır.

Eski tarihli sözleşmeler için sözleşmenin kurulduğu tarih, kiracının o dönemdeki hukuki statüsü, ihlalin gerçekleşme zamanı ve 6101 sayılı Kanun’un zaman bakımından uygulama kuralları birlikte değerlendirilmelidir. Önceki uygulamanın bugünkü sözleşmelere aynen taşınması hatalı sonuca yol açabilir.

Erken Tahliye Hâlinde Cezai Şart ile Kalan Kira Borcu Aynı Şey mi?

Hayır. Kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan yasaklı muacceliyet kaydı ile kiracının sözleşme süresine uymadan taşınmazı geri vermesi aynı hukuki olgu değildir. Erken geri verme hâlinde temel değerlendirme TBK m. 325 üzerinden yapılır. Kiracının kira borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre bakımından devam edebilir; kanunun yeni kiracı bulunması ve kiraya verenin kurtulduğu giderler ile yararların mahsubuna ilişkin kuralları da gözetilir.

Erken tahliyeye bağlanan ayrıca ve bağımsız “altı aylık ceza”, “bütün kalan kiralar” veya “bir yıllık asgari kira tazminatı” kaydının hukuki niteliği ise ayrıca incelenmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 346’nın emredici sınırları, kayıtla kiracıya ek ödeme yüklenip yüklenmediği ve varsa döneme özgü geçiş hükümleri değerlendirilmeden cezai şartın geçerli olduğu varsayılamaz. TBK m. 325 kapsamındaki kanuni sorumluluk da tek başına bütün kalan dönem kiralarının koşulsuz ödeneceği anlamına gelmez.

Erken çıkışta anahtarın teslim edildiğinin ispatı, taşınmazın yeniden kiralanabilme süresi, tarafların fesih bildirimleri ve kiraya verenin elde ettiği yararlar uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir. Bu konunun ayrıntılı incelemesi kiracının erken tahliyesi ve kalan kira borcu makalesindedir.

Geçersiz Cezai Şart, Kira Sözleşmesinin Tamamını Geçersiz Kılar mı?

Kural olarak hayır. TBK m. 27’nin kısmi hükümsüzlük ilkesi ve TBK m. 182’deki ceza koşulunun geçersizliğinin asıl borca etkisine ilişkin düzenleme uyarınca, geçersiz bir ceza koşulu çoğu olayda kira sözleşmesinin geri kalan hükümlerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte ilgili hüküm olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılıyorsa TBK m. 27 çerçevesinde ayrıca inceleme gerekir.

Örneğin geç ödeme nedeniyle bir aylık ek ceza alınacağı kaydının geçersiz olması, kiracının oturduğu daire için vadesi gelmiş normal kirayı ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin tarafları, kiralanan, kira bedeli ve kullanım ilişkisi devam edebilir. Böyle bir hükmün geçersizliğine dayanılarak tek taraflı ve kendiliğinden tahliye yapılabileceği de söylenemez.

Kiracının Verdiği Gerçek Zarar ile Sözleşmedeki Ceza Ayrı mı?

Evet. TBK m. 346’ya aykırı önceden kararlaştırılmış ek cezai ödeme ile kiracının kiralanana verdiği ve hukuken ispatlanabilen gerçek zarar aynı nitelikte değildir. TBK m. 316, kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu; TBK m. 334–335 ise iade, olağan eskime ve geri verme sırasında hasarların bildirilmesine ilişkin kuralları düzenler.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.03.2018 tarihli, E. 2017/2744, K. 2018/2801 sayılı kararında, sözleşmedeki iki aylık cezai şartın TBK m. 346 gereğince istenemeyeceğini kabul ederken kötü kullanım nedeniyle maddi zarar iddiasının ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu ayrım, cezai şartın geçersizliğinin bütün tazminat iddialarını otomatik olarak ortadan kaldırmadığını gösterir.

Hasar iddiasında kiralananın teslimdeki ve iadedeki durumu, fotoğraflar, teslim tutanağı, keşif veya bilirkişi incelemesi önem taşıyabilir. Olağan kullanıma bağlı yıpranma ile sözleşmeye aykırı kullanım sonucu meydana gelen hasar ayırt edilmelidir. Kanunla korunan hakların bir “ceza” etiketi altında genişletilmesi veya sözleşmeyle kiracı aleyhine ağırlaştırılması ayrıca denetlenir.

Sözleşmede Hangi Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtları Sorun Yaratır?

Aşağıdaki örnekler konut veya çatılı işyeri kirası için verilmiştir. Sonuçlar, hükmün tam metni ve sözleşmenin niteliğine göre değişebilir.

Sözleşme hazırlanırken ödeme günü, kira bedelinin dönemsel ödeme şekli, yan giderler ve temerrüt hâlinde izlenecek kanuni yolun açık yazılması, yasağa aykırı bir cezai yaptırım eklenmesinden farklıdır. Sözleşme hazırlığı ve denetiminin genel unsurları kira sözleşmesi hazırlama rehberinde açıklanmıştır.

Geçersiz Cezai Şart Talep Edilirse Kiracı veya Kiraya Veren Ne Yapmalı?

Öncelikle alacak kalemleri ayrıştırılmalıdır. Sözleşmedeki ceza tutarı, vadesi gelmiş asıl kira, yan gider, temerrüt faizi ve varsa gerçek zarara dayalı tazminat birbirine karıştırılmamalıdır. Sadece “ceza hükmü geçersiz” demek, tartışmasız kira borcunun da ödenmemesi gerektiği anlamına gelmez.

1. Sözleşmeyi ve kira türünü inceleyin: Konut, çatılı işyeri veya başka bir kira türü olup olmadığını belirleyin; eski işyeri sözleşmelerinde ilgili tarihleri ayrıca kontrol edin.
2. Ödeme takvimini çıkarın: Her ayın vadesini, talep edilen kira dönemlerini, banka dekontlarını ve ödeme açıklamalarını eşleştirin.
3. Alacak kalemlerini ayırın: Asıl kira, kanunen istenebilecek faiz, yan gider, ceza ve gelecek dönem kirası ayrı gösterilsin.
4. İhtar veya ödeme emrini inceleyin: Tebliğ tarihi, itiraz ve ödeme süreleri ile talep edilen tahliye yolunu birlikte değerlendirin.
5. Ödenmiş bir ceza varsa iade koşullarını araştırın: Geçersiz bir hükme dayanılarak yapılan ödemede TBK m. 77–78 çerçevesinde sebepsiz zenginleşme ve ödemenin koşulları; varsa başka hukuki dayanaklar incelenebilir. TBK m. 82’deki zamanaşımı kuralları da önemlidir.

Vadesi gelmiş kira alacağına ilişkin takip başlatılması gerekiyorsa, kira borcunun tahsili için kullanılan icra yolları ve tahliye talebinin şartları farklı olabilir. Bu ayrım kira borcu icra takibi rehberinde açıklanmıştır.

Uyuşmazlıkta görevli mahkeme ve arabuluculuk

HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak ve sözleşme kaynaklı uyuşmazlıklarda, İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Sulh hukuk mahkemesindeki davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316). Dava dilekçesiyle birlikte dayanılan delillerin açıkça bildirilmesi, sözleşme maddesinin ve hesaplamanın somutlaştırılması önemlidir.

6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Kiralanan taşınmazların İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu dava şartının dışındadır. Dolayısıyla bir ceza veya alacak davası ile İİK m. 269 ve devamındaki tahliye işlemleri için aynı usul takvimi varsayılmamalıdır. Kira uyuşmazlığının niteliğine göre İstanbul kira hukuku avukatı hizmet sayfasındaki çalışma konuları da incelenebilir.

Kira Sözleşmesinde Cezai Şart Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kiracı bir gün geç ödeme yaparsa sözleşmedeki sabit gecikme cezası ödenir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sırf kira bedeli geç ödendi diye ek ceza alınmasını öngören hüküm, TBK m. 346 uyarınca geçersizdir. Bununla birlikte ödenmemiş asıl kira ve koşulları gerçekleşmiş temerrüt faizi ayrıca istenebilir.

Bir aylık kira gecikince bütün yılın kirası muaccel olur mu?

Konut ve çatılı işyerinde gecikmeye bağlanan böyle bir muacceliyet kaydı geçersizdir. Başlangıçtan itibaren yıllık peşin kararlaştırılan asli ödeme düzeni ise farklıdır ve sözleşmenin bütünü incelenmelidir.

Kiracı şirketse cezai şart her zaman geçerli midir?

Hayır. Çatılı işyeri kirasında yalnız kiracının şirket veya tacir olması, 1 Temmuz 2020 sonrasında TBK m. 346’nın uygulanmasını ortadan kaldırmaz. Daha eski uyuşmazlıklarda geçici erteleme hükmünün kapsamı ayrıca değerlendirilir.

Cezai şart geçersiz olunca kira sözleşmesi de geçersiz olur mu?

Kural olarak hayır. TBK m. 27 uyarınca geçersiz sözleşme hükmü çoğu zaman sözleşmenin kalanından ayrılabilir. Vadesi gelmiş kira ödeme borcu, sırf cezai şartın geçersizliği sebebiyle sona ermez.

Kiraya veren hiç gecikme faizi isteyemez mi?

İsteyebilir. Ancak temerrüdün koşulları ve uygulanabilecek faiz oranı TBK m. 117 ve 120 ile ilgili dönem için geçerli faiz düzenlemelerine göre belirlenir. Sözleşmede “faiz” yazılması, her oranın hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez.

Erken çıkan kiracı kalan bütün kiraları ödemek zorunda mı?

Otomatik olarak değil. TBK m. 325 uyarınca kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre, uygun yeni kiracı bulunması ve kiraya verenin elde ettiği yararlar değerlendirilir. Ayrıca kararlaştırılmış ceza koşulunun geçerliliği ayrı sorundur.

Geçersiz cezai şartın ödendiği durumlarda para geri alınabilir mi?

Hukuki koşullar gerçekleşmişse iade talebi gündeme gelebilir. Ödemenin hangi gerekçeyle yapıldığı, tarafların bilgisi, ödeme belgeleri ve TBK m. 77–78 ile 82’deki koşullar ayrıca incelenmelidir. Her ödeme kendiliğinden ve aynı usulle geri alınamaz.

Hukuki Dayanaklar ve Yargıtay Kararları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 26–27, 77–78, 82, 117, 120, 179–182, 313–315, 325, 334–335, 339 ve 346.
• 6217 sayılı Kanun geçici m. 2: tacir ve tüzel kişi kiracılara ilişkin işyeri kiralarında 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıllık uygulamama dönemi.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A–18/B; HMK m. 4 ve 316; İİK m. 269 ve devamı.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin türü, tarihleri, ödeme düzeni ve talep edilen alacak kalemleri incelenmeden somut uyuşmazlığa ilişkin sonuç çıkarılamaz.  Yazar: Av. Mehmet Sarıoğlu.