Kira Tespit Davası: Şartları, Süresi ve Uygulama

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır. Beş yıl dolmadan da belirli koşullarla açılabilir; ancak bu dönemde bedel, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamasına ilişkin kanuni sınıra tabidir. Beş yıllık eşik aşıldığında hâkim emsal kiraları, taşınmazın özelliklerini ve hakkaniyeti de değerlendirir. Belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı ise Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.345’teki bildirim, sözleşme ve dava tarihlerine bağlıdır.

Kira tespit davası nedir, hangi amaçla açılır?

Kira bedelinin tespiti davasının amacı, devam eden kira ilişkisinde belirli bir kira dönemi için geçerli olacak bedeli hukuk kurallarına göre saptamaktır. Dava, kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik değildir; geçmişte ödenmeyen kira borcunun tahsili davasıyla da aynı değildir. Kiraya veren, mevcut bedelin kanuni koşullara göre yeniden belirlenmesini isteyebileceği gibi kiracı da koşulları ve hukuki yararı varsa kira bedelinin belirlenmesine yönelik talepte bulunabilir.

Bu dava özellikle uzun süre devam eden konut ve çatılı işyeri kiralarında gündeme gelir. Bununla birlikte sadece piyasa ilanlarında daha yüksek tutarlar görülmesi dava açıldığında bu tutarın aynen kabul edileceği anlamına gelmez. Mahkeme, talep edilen dönemi, sözleşmedeki artış kaydını, kiralananın özelliklerini ve uygulanacak kanuni belirleme rejimini ayrı ayrı incelemek zorundadır.

TBK m.339, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümlerinin uygulama alanını düzenler. Kısa süreli ve niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş bazı kiralamalar ile başka kira türleri aynı rejime otomatik olarak dâhil edilemez. Bu nedenle dava hazırlığında önce kira ilişkisinin hukuki niteliği saptanmalıdır.

Hangi şartlarla kira tespit davası açılabilir?

Başlıca koşullar, geçerli bir kira ilişkisinin bulunması, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hukuki yarar, doğru kira döneminin seçilmesi ve davanın dayandırıldığı TBK m.344 fıkrasının koşullarının gerçekleşmesidir. Ayrıca 1 Eylül 2023’ten itibaren açılan ve kira ilişkisinden kaynaklanan tespit davalarında kural olarak dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması gerekir.

• Kira ilişkisi: Kira sözleşmesi ve başlangıç tarihi belirlenebilir olmalıdır. Yazılı sözleşme yoksa kiracılık, ödeme kayıtları, yazışmalar ve diğer hukuka uygun delillerle ispatlanabilir.
• Uyuşmazlık ve hukuki yarar: Yeni dönem bedelinin belirlenmesi konusunda gerçek bir çekişme ya da mahkeme kararına ihtiyaç bulunmalıdır. Tarafların beyanları ve önceki belirleme işlemleri önem taşır.
• Doğru hukuki rejim: İlk beş yıllık dönemdeki kira artışı uyuşmazlığı ile beş yıllık eşikten sonraki emsal kira incelemesi birbirinden ayrılmalıdır.
• Dönem ve bildirim: TBK m.345, dava açılabilecek zamanı bütünüyle yasaklayan bir süre koymaz; fakat kararın istenen kira döneminin başına etkisini özel koşullara bağlar.
• Dava şartı arabuluculuk: Arabuluculuk son tutanağı ve başvuru kayıtları dava dosyasına usulüne uygun sunulmalıdır.

Kiraya verenin malik olması ile kiraya veren sıfatı her zaman aynı kavram değildir. Davacı sıfatı, sözleşmenin tarafı, sonradan taşınmazı edinen kişi ve varsa birlikte kiraya verenlerin hukuki konumuna göre incelenir. Birden fazla tarafın yer aldığı dosyalarda eksik taraf teşkili, yargılamanın uzamasına yol açabilir.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Evet. Beş yıl dolmadan açılabilen kira tespit davası ile beş yılın sonunda emsal bedellere göre açılan dava aynı hesaplama yöntemine dayanmaz. TBK m.344/1, tarafların yenilenen kira dönemleri için yaptıkları artış anlaşmasını on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlar. TBK m.344/2 ise taraflar artış konusunda anlaşmamışsa hâkimin, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek bu üst sınırı aşmayan bir bedel belirleyebileceğini düzenler.

Örneğin kira sözleşmesi ikinci yılına giriyorsa ve yeni dönem artışı konusunda anlaşma bulunmuyorsa, uyuşmazlık TBK m.344/2 çerçevesinde değerlendirilebilir. Bununla birlikte sırf yakın çevrede yeni kiraya verilen konutlar çok daha pahalı diye beşinci yıl koşulları gerçekleşmeden TBK m.344/3’teki geniş emsal kira yöntemi uygulanamaz. Sözleşmenin süresi, mevcut kira bedelinin nasıl belirlendiği ve tarafların önceki yıllarda yaptıkları değişiklikler ayrıca dikkate alınır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.04.2016 tarihli, 2015/8968 E., 2016/3441 K. sayılı kararında da kira bedelinin belirlenmesindeki hukuki yarar ve beş yıllık dönemde endekse dayalı tespit tartışılmıştır. Kararın dönemin eski ÜFE lafzına dayandığı unutulmamalıdır: Güncel TBK m.344 metninde esas alınan gösterge on iki aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranıdır.

Beş yıllık süre dolmadan hangi taleplerin mümkün olduğu, sözleşmedeki artış hükmünün etkisi ve örnekler için 5 yıl dolmadan kira tespit davası incelemesine bakılabilir.

Beş yıllık kira tespitinde emsal kira bedeli nasıl dikkate alınır?

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkimin yeni dönemin kira bedelini belirlerken TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirmesini öngörür. Dolayısıyla beşinci yılın geçmesi kiraya verene tek taraflı olarak istediği yeni kira tutarını uygulama yetkisi vermez.

Bir yıllık sözleşmenin 1 Ocak 2021’de başladığı ve kira ilişkisinin kesintisiz devam ettiği varsayılırsa, beş yıllık sürenin tamamlanmasını izleyen 1 Ocak 2026 döneminde TBK m.344/3 koşulları gündeme gelebilir. Tarih hesabında sözleşmenin gerçek başlangıcı, varsa sonradan kurulan yeni sözleşme ile yalnızca önceki sözleşmeyi sürdüren belgeler birbirinden ayrılmalıdır. Beş yıllık eşiğin hesabı salt takvim yılı sayılarının karşılaştırılmasına indirgenmemelidir.

Hâkim kira bedelini hangi ölçütlere göre belirler?

Mahkeme, taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, kullanım amacını, fiziki durumunu, erişilebilirliğini, bulunduğu binayı, ticari görünürlüğünü ve ilgili dönem piyasasını değerlendirebilir. Aynı semtteki her kiralık ilanın eşdeğer olduğu kabul edilmez. Gerçek kira sözleşmeleri, karşılaştırılabilir taşınmazların durumu ve ilgili tarihteki kira koşulları, yalnızca ilan bedellerine göre daha güçlü inceleme olanağı sağlar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.03.2018 tarihli, 2017/5281 E., 2018/1949 K. sayılı kararında, beş yıllık dönem sonrasındaki davada emsal araştırması ve keşif yapılmadan yalnızca mevcut kira üzerinden sonuca gidilmesi isabetli bulunmamıştır. Karar, taşınmaz boş olarak yeniden kiraya verilseydi sağlayabileceği kira bedelinin uzman incelemesiyle araştırılmasını ve eski kiracılık olgusunun da hesaba katılmasını vurgular.

Eski kiracı için hakkaniyet indirimi zorunlu olarak yüzde kaçtır?

Kanunda her dosyaya uygulanacak sabit bir eski kiracı indirimi oranı bulunmaz. Yargısal uygulamada, emsaller üzerinden taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel belirlenirken uzun süreli kiracılığın ve somut koşulların hakkaniyet bakımından etkisi değerlendirilir. İndirimin miktarı dosyanın özelliklerine ve denetime elverişli gerekçeye dayanmalıdır; belirli bir yüzde bütün davalarda otomatik sonuç doğurmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.01.2026 tarihli, 2025/3054 E., 2026/57 K. sayılı kararında, beş yıllık eşiğin aşılmış olduğu bir işyeri kirasında emsal incelemesi sonucunda hesaplanan bedelden eski kiracılık nedeniyle yapılan yüzde 10 indirim somut dosya bakımından uygun bulunarak karar onanmıştır. Bu kararın anlamı, bütün kira tespit davalarında indirimin yüzde 10 olduğunun kabulü değildir.

Beş yıllık rejimin uygulama ayrıntıları için 5 yıllık kira tespiti yazısına başvurulabilir.

Kira tespit davasında 30 günlük süre ve ihtar nasıl işler?

TBK m.345/1 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak aynı maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları, hükmedilecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması bakımından özel koşullar getirir. Dolayısıyla “30 gün geçince artık dava açılamaz” ifadesi doğru değildir; asıl sorun, talep edilen kira dönemine etki edilip edilemeyeceğidir.

Bildirim söz konusu olduğunda yalnızca ihtarnamenin yazıldığı gün değil, içeriğinin kiracıya usulüne uygun ve zamanında ulaştığının ispatı da önem kazanabilir. Noter aracılığıyla bildirim yapılması kanunun her olayda öngördüğü tek yöntem değildir; buna karşılık tebliğ belgesi, ispat uyuşmazlığını önemli ölçüde azaltır. Dava dilekçesinin tebliğ tarihi ile dava açma tarihinin yargısal değerlendirmedeki etkisi de somut dosyaya göre kontrol edilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.01.2019 tarihli, 2017/5586 E., 2019/435 K. sayılı kararında, sözleşmede artış koşulu bulunmayan uyuşmazlıkta bildirimin ve dava dilekçesinin kiracıya ulaşma takvimi değerlendirilmiş; istenen dönem bakımından süre koşulları sağlanmadan o dönem başlangıcına etkili bedel belirlenemeyeceği belirtilmiştir. Buna karşılık Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.11.2025 tarihli, 2025/2321 E., 2025/5468 K. sayılı kararında sözleşmede artış şartı mevcut olduğundan ayrıca yazılı artış bildirimi aranmadan TBK m.345/3 uygulanmıştır.

30 günlük sürenin örnek takvimi

Yeni kira döneminin 1 Ocak 2027 tarihinde başlayacağı ve sözleşmede artış hükmü bulunmadığı varsayılsın. Kiraya verenin 1 Aralık 2026 tarihinde kiracıya ulaşmış yazılı bir artış bildirimi, 30 günlük süre yönünden zamanında yapılmış bir bildirime örnek olabilir. Böyle bir bildirim, belirlenen bedelin 1 Ocak 2027 başlangıcından uygulanabilmesi için gerekli koşullardan birini karşılayabilir; dava ayrıca ilgili kira döneminin sonuna kadar açılmalı ve diğer dava şartları sağlanmalıdır. Bu örnek, somut sözleşme ve tebligat tarihleri incelenmeden kullanılacak otomatik bir son gün hesabı değildir.

Dönem başına etki, hangi belgede artış şartı bulunduğu ve ihtarın içeriği hakkında ayrıntılı açıklama için kira tespit davasında 30 günlük süre ve ihtar rehberine bakılabilir.

2026 yılında kira tespit davasında TÜFE mi, piyasa kirası mı esas alınır?

Uygulanacak ölçüt, kira ilişkisinin bulunduğu hukuki döneme göre değişir. İlk beş yıllık olağan artış rejiminde TBK m.344/1-2 kapsamında on iki aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranı üst sınırdır. TBK m.344/3 rejiminde ise emsal kira, taşınmazın durumu, TÜFE ve hakkaniyet birlikte incelenir; burada TÜFE tek başına mahkemenin belirleyebileceği yeni kira tutarını oluşturmaz.

Konut kiralarının yenilenmesinde geçici olarak uygulanan yüzde 25 artış sınırlaması, TBK geçici m.1 ve geçici m.2’de düzenlenen dönemlerle sınırlıydı; son düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenen konut kiralarını kapsıyordu. Bu sınırlama 2026 yılında yenilenecek sıradan bir konut kirasına güncel genel kural gibi uygulanamaz. Geçmiş yıllara ait uyuşmazlıklarda ise tespiti istenen dönemin o tarihte geçerli kuralları ayrıca araştırılmalıdır.

Her kira döneminde kullanılacak TÜFE oranı, o döneme uygulanabilir resmî Türkiye İstatistik Kurumu verisinden belirlenmelidir. Kira dönemi belirtilmeksizin sabit bir “2026 kira artış yüzdesi” verilmesi yanıltıcıdır. Ayrıca TBK m.344/4’te yabancı para üzerinden belirlenen kiralar için özel esaslar bulunduğundan bu tür sözleşmelerde para birimine ilişkin emredici düzenlemeler de kontrol edilir.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, kural olarak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-a, 1 Eylül 2023’ten itibaren açılan kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda dava öncesi arabuluculuğu şart koşar. Bu kapsamda kira bedelinin tespiti davaları da yer alır. Kanunda kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler için öngörülen istisna, kira tespit davasını kapsam dışına çıkarmaz.

Arabuluculuk bürosuna başvuru yapılır, taraflar görüşmelere davet edilir ve anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir. 6325 sayılı Kanun m.18/A/2 uyarınca anlaşmama son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa bu eksiklik, kural olarak sonradan arabuluculuğa gidilerek tamamlanabilecek bir eksiklik sayılmaz; dava şartı yokluğu sonucu doğar.

Arabuluculuğun başvuru tarihi, ihtarın yerine geçip geçmediği ve istenen kira döneminin başlangıcıyla ilişkisi ayrıca incelenmelidir. Özellikle TBK m.345’teki yazılı bildirim ve dönem koşullarını sırf arabuluculuğa başvurulmuş olduğu gerekçesiyle gerçekleşmiş saymak güvenli değildir. Arabuluculukta anlaşma sağlanması hâlinde ise belirleme yöntemi ve anlaşma belgesinin içeriği, ayrı bir dava olmadan uyuşmazlığı sonuçlandırabilir.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan bu tür davalarda, dava değerine bakılmaksızın kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız tahliye yollarına ilişkin özel hükümler bu görev kuralından ayrıdır.

Yetki konusunda mahkemenin bulunduğu yer yalnızca taşınmazın adresi üzerinden otomatik belirlenmemelidir. HMK m.6 uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir; HMK m.10’a göre sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de sözleşmeden kaynaklanan davalarda yetkili olabilir. Tarafların ve sözleşmenin niteliğine göre geçerli yetki anlaşması ihtimali ayrıca değerlendirilir.

İstanbul’da açılacak kira tespit davalarında hangi adliyede dava açılması gerektiği, taşınmazın konumu, tarafların yerleşimi ve somut yetki bağları gözetilerek belirlenmelidir. Sadece bir semt adıyla kesin mahkeme veya adliye tayin edilmesi hatalı sonuç doğurabilir.

Kira tespit davası nasıl açılır ve yargılama nasıl ilerler?

Uygun bir dava takvimi, kira döneminin doğru saptanmasıyla başlar. Dava dilekçesinde taraflar, kiralananın açık bilgileri, kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi, mevcut kira, talep edilen kira bedeli, talebin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı ve TBK m.344’teki hukuki dayanak açıkça gösterilmelidir. Mahkeme, taleple bağlılık ve dava şartları çerçevesinde inceleme yapar.

1. Sözleşme ve ödeme geçmişini inceleme: İlk sözleşme, ek protokoller, artış kayıtları, ödenen kira tutarları, banka dekontları ve taraf yazışmaları karşılaştırılır.
2. Beş yıllık eşik ile dava dönemini saptama: TBK m.344/2 veya 344/3 koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği ve TBK m.345’teki etki şartları kontrol edilir.
3. Gerekli bildirimleri hazırlama: Artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde 30 günlük bildirim ve tebliğ takvimi değerlendirilir.
4. Arabuluculuk işlemlerini tamamlama: Dava şartına uygun başvuru yapılır, anlaşma sağlanmazsa son tutanak alınır.
5. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma: Talep edilen bedel, kira dönemi, dayanaklar ve deliller dilekçeyle sunulur.
6. Delil toplama ve gerekiyorsa keşif: Mahkeme ilgili emsal sözleşmeleri, taşınmaz özelliklerini ve teknik verileri değerlendirir; özellikle beş yıllık emsal tespitinde bilirkişi incelemesi önem kazanır.
7. Karar ve sonrası: Mahkemenin belirlediği kira bedeli ile bu bedelin hangi döneme ilişkin olduğu kararda gösterilir. Kanun yolları, kira farklarının talebi ve tahsili ise ayrı değerlendirilir.

Hangi deliller önemlidir?

En önemli belgeler kira sözleşmesi, başlangıç ve teslim kayıtları, önceki artış protokolleri, banka ödeme dekontları, noter bildirimleri ve bunların tebliğ kayıtlarıdır. Emsal kira rejimi söz konusuysa karşılaştırılabilir taşınmazlara ait gerçek kira sözleşmeleri, ilanların tarihleri, tapu ve imar bilgileri, bina özellikleri, kat planı, fotoğraflar ve bilirkişi incelemesine elverişli bilgiler dosyaya katkı sağlar.

HMK m.190 uyarınca kural olarak ileri sürdüğü olgudan kendi lehine hukuki sonuç çıkarmak isteyen taraf ispatla yükümlüdür. HMK m.266 uyarınca teknik veya özel bilgi gerektiren hususlarda bilirkişiye başvurulabilir. Mahkemenin yalnız genel piyasa kanaatiyle ya da denetlenemeyen bir emlak ilanı ortalamasıyla bedel belirlemesi yerine somut, tarihsel ve karşılaştırılabilir veriler üzerinden gerekçe kurması gerekir.

Kira tespit davası ne kadar sürer ve masraflar nelerdir?

Davaların tamamı için güvenilir, sabit bir bitiş süresi verilemez. Sözleşme başlangıcına ilişkin uyuşmazlık, arabuluculuk aşaması, emsal araştırması, bilirkişi raporuna itiraz, keşif ihtiyacı, tebligatlar ve kanun yolları dosyanın süresini etkiler. Özellikle çok sayıda emsalin yerinde incelenmesi veya bilirkişi raporunun eksik bulunması yargılamayı uzatabilir.

Dava açılırken harç, gider avansı ve varsa keşif ile bilirkişi giderleri gündeme gelir. Harç ve vekâlet ücreti hesabında talep edilen kira ile mevcut kira arasındaki farkın hukuki önemi olabilir; ancak hangi kalem için hangi esasın uygulanacağı dava ve karar türüne göre değişir. Bu sebeple güncel tarife ve somut talep değerlendirilmeden kesin bir toplam tutar verilmesi doğru olmaz. Yargılama sonunda giderlerin ve vekâlet ücretinin taraflara yükletilmesi de davanın sonucundan, taleplerden ve ilgili usul kurallarından etkilenir.

Davanın kazanılması, istenen her kira tutarının aynen kabul edilmesi anlamına gelmez. Mahkeme, davayı kısmen kabul edip farklı bedel belirleyebilir; talep edilen dönem yönünden koşullar sağlanmamışsa ayrıca usule ve esasa ilişkin sonuçlar gündeme gelebilir.

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki fark nedir?

Kira tespiti ile uyarlama davası birbirinin alternatifi olarak rastgele seçilebilen davalar değildir. Kira tespiti, TBK m.344–345 çerçevesinde kira dönemleri ve kanuni bedel belirleme yöntemine dayanır. Uyarlama ise TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü koşullarına, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü değişikliklere ve somut sözleşme dengesine ilişkin farklı bir hukuki inceleme gerektirir.

Ekonomik koşulların değişmesi tek başına her davanın uyarlama yoluyla sonuçlanmasını sağlamaz. Tespit davasında beş yıllık emsal kira rejimi uygulanabilecekse bunun koşulları araştırılır; uyarlamada ise olağanüstülük, öngörülemezlik, borçludan kaynaklanmama ve kanunun diğer şartları ayrı ayrı incelenir. Ayrıntılı karşılaştırma için kira tespit ve uyarlama davası farkı yazısına bakılabilir.

Kira tespit kararının geçmiş dönemlere etkisi ve kira farkları

TBK m.345’teki koşullar yerine getirilmişse mahkemece belirlenen yeni bedel, kararın verildiği tarihten daha önce başlamış bir kira dönemi için geçerli olabilir. Bu durum her eski kira dönemi için sınırsız şekilde geriye yürüyen bir tespit hakkı bulunduğu anlamına gelmez. Uygulanacak başlangıç, sözleşmedeki artış şartı, yazılı bildirim, dava tarihi ve talep edilen kira dönemiyle sınırlı olarak belirlenir.

Belirlenen bedel ile aynı dönem için daha önce ödenmiş bedeller arasında fark doğması mümkündür. Bununla birlikte kira farkı alacağının muacceliyeti, ilamın icrası ve kararın kesinleşmesinin sonuçları ayrı hukukî sorunlardır. Kanuni faiz talep edilmesi hâlinde, miktarı sözleşmeyle belirlenmemiş faiz yönünden 31.07.2026 tarihinde yayımlanan 7589 sayılı Kanunla değiştirilen 3095 sayılı Kanun m.1 ve ilgili dönemin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası reeskont verileri dikkate alınır; faiz başlangıcı ve şartları ayrıca değerlendirilir. Tespit hükmü ile doğrudan bir tahsil hükmünü karıştırmamak gerekir; gereken hâllerde kira farkı ayrıca talep edilir.

Kira tespit davası hakkında sık sorulan sorular

1. Kira tespit davası için mutlaka beş yıl beklemek gerekir mi?

Hayır. TBK m.344/2 koşulları varsa beş yıl dolmadan kira bedelinin hâkimce belirlenmesi gündeme gelebilir. Ancak bu durumda serbest emsal kira rejimi değil, kanuni TÜFE sınırı içinde bir değerlendirme yapılır.

2. Beş yılı dolan kiracının kirası otomatik olarak piyasa bedeline çıkar mı?

Hayır. TBK m.344/3 kapsamında mahkemenin emsal kiraları, taşınmazın özelliklerini, TÜFE değişimini ve hakkaniyeti değerlendirmesi gerekir. Kiraya verenin bildirdiği rakam doğrudan bağlayıcı değildir.

3. Sözleşmede kira artış maddesi varsa 30 gün önceden ihtar zorunlu mudur?

TBK m.345/3 uyarınca yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin geçerli bir sözleşme hükmü varsa, davanın ilgili dönem sonuna kadar açılması kaydıyla ayrıca 30 gün önce yazılı artış bildirimi yapılması koşulu aranmaz. Artış hükmünün içeriği ve geçerliliği ayrıca incelenir.

4. Kira tespit davası yeni kira döneminden sonra açılabilir mi?

Evet. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin o dönemin başından itibaren geçerli olması için TBK m.345’teki şartların karşılanması gerekir. Süre koşulları yoksa istenen döneme yönelik talep kabul edilmeyebilir.

5. Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yararı olan kiracı, koşulları varsa dava açabilir. Hangi döneme yönelik ve hangi hukuki dayanakla belirleme istendiği açıklanmalıdır; her bedel azaltma talebi kendiliğinden TBK m.344 kapsamında kabul edilemez.

6. Kira tespit davasında bilirkişi raporu kesin bağlayıcı mıdır?

Hayır. Bilirkişi teknik ve özel bilgiyi değerlendirir; hukuki sonuca hâkim karar verir. Emsallerin neden karşılaştırılabilir bulunduğu, hesap tarihleri ve kullanılan veriler denetime elverişli olmalıdır.

7. Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya gidilir mi?

1 Eylül 2023 sonrasında açılan kira tespit davalarında kural olarak evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk uygulanır ve anlaşmama son tutanağı dava dosyasına sunulur.

8. Kira tespit davası kiracının tahliyesine neden olur mu?

Tek başına hayır. Kira tespit davası kira bedelini belirlemeye yöneliktir. Tahliye için ayrıca kanundaki tahliye sebeplerinin ve ilgili usul şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Tespit kararına göre doğabilecek kira ödeme yükümlülükleri ise ayrı değerlendirilir.

Sonuç: Dava öncesinde hangi noktalar kontrol edilmeli?

Kira tespit davasında en kritik sorular şunlardır: Kira ilişkisinin başlangıcı nedir, istenen dönem beş yıllık emsal rejimine giriyor mu, sözleşmede artış hükmü var mı, yazılı bildirim gerektiğinde zamanında ulaştırılmış mı, arabuluculuk tamamlanmış mı ve emsal bedeller doğrulanabilir delillerle destekleniyor mu? Bu sorulara verilen cevaplar hem davanın hukuki temelini hem de belirlenen bedelin hangi tarihten uygulanacağını etkiler.

İstanbul’da veya Türkiye’nin başka bir ilinde kira tespit sürecinin değerlendirilmesinde sözleşme, ödeme belgeleri ve dönem tarihleri birlikte incelenmelidir. Kira sözleşmelerine ve uyuşmazlıklara ilişkin hukuki temsil ve danışmanlık kapsamı hakkında İstanbul kira hukuku avukatı sayfasından bilgi alınabilir.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.138, 339, 344, 345 ve geçici m.1–2.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.18/A ve 18/B.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4, 6, 10, 114, 115, 190 ve 266.
• 7589 sayılı Kanun (31.07.2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete), m.10: 3095 sayılı Kanun m.1’deki kanuni faiz değişikliği.

Bilgilendirme notu: Bu metin genel hukuki açıklama niteliğindedir. Somut kira sözleşmesi, dönem, tebliğ ve ödeme belgeleri incelenmeden belirli bir dava sonucu öngörülemez. Değişen parasal oranlar ve tarifeler ilgili tarihteki resmî kaynaklardan ayrıca kontrol edilmelidir.