Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olabilmesi için kiralanan teslim edildikten sonra verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması ve taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından yapılması gerekir. Kiracı kararlaştırılan tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir veya icra takibi başlatabilir (TBK m.352/1). Noterde düzenleme genel bir geçerlilik şartı değildir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Ne İşe Yarar?

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin kendisi değil, kiracının gelecekteki belirli bir tarihte kiralananı boşaltma yükümlülüğü üstlendiği ayrı bir yazılı irade açıklamasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/1, kiraya verene belirli şartlarda dava veya icra yoluyla kira ilişkisini sona erdirme imkânı tanır. Bu imkân özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarındaki olağan süre sonu korumasından ayrılır.

Bir yıllık konut kira sözleşmesinin bitmesi tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez; TBK m.347 gereğince sözleşme çoğu durumda uzar. Buna karşılık kiracı, teslimden sonra geçerli bir tahliye taahhüdü vermişse belirlenen tarihte çıkmaması ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir. Bu nedenle sözleşmenin bitiş tarihiyle taahhüt edilen tahliye tarihi aynı kavram değildir.

tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları nelerdir?

TBK m.352/1 bakımından temel inceleme, kiralananın niteliği, fiilî teslim, yazılı taahhüt, tahliye tarihi ve taahhütte bulunan kişinin sıfatı üzerinde yapılır. Belgenin üzerinde tarih ve imza bulunması tek başına bütün uyuşmazlıkları çözmez; bu unsurların somut olayda gerçekleşmiş olması gerekir.

1. Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmelidir

En önemli geçerlilik şartı, tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesidir. TBK m.352/1’in açık lafzı, sözleşme görüşmeleri sırasında henüz kiralanana kavuşmamış kiracının tahliye sözü vermesini yeterli görmez. Korunan menfaat, kiracının taşınmazı kiralayabilmek için zorunlu olarak taahhüt imzalama baskısıyla karşılaşmamasıdır.

Kira sözleşmesinin imza tarihi, sözleşmede yazılı başlangıç tarihi ve fiilî teslim tarihi farklı olabilir. Örneğin sözleşme 1 Mart’ta imzalanmış, anahtarlar 10 Mart’ta verilmiş ve taahhüt 5 Mart’ta düzenlenmişse taahhüt sözleşmeden sonra olsa bile teslimden önce verilmiş olacaktır. Bu durumda yalnızca sözleşmeden sonraki tarih taşıması onu geçerli kılmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.11.2025 tarihli, 2025/2741 E., 2025/5408 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinde tahliye taahhüdünün sözleşme eki olduğunun ve teslimin taahhüde bağlandığının yazılı bulunması değerlendirilmiştir. Daire, bu delillerden taahhüdün teslimden önce verildiğinin anlaşıldığı olayda belgeyi geçersiz kabul etmiş; geçersiz taahhüde bağlanan teminat sonucunu da kabul etmemiştir. Kararın uyuşmazlığı doğrudan tahliye değil, teminat mektubuna ilişkin bir alacak davasıdır; buna rağmen teslim sonrası taahhüt şartına ilişkin gerekçesi önemlidir.

2. Taahhüt yazılı olmalıdır

Kiracının telefonda, mesajlaşmada veya yüz yüze belirli tarihte çıkacağını söylemesi, tek başına TBK m.352/1 anlamında geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunduğunu göstermez. Yazılılık şartının sağlanıp sağlanmadığı, imza ve belgenin hukuki niteliği incelenerek belirlenir. Güvenli ispat için taşınmazın açıkça tanımlandığı, tahliye tarihinin gösterildiği ve kiracı tarafından imzalanmış bir belge önem taşır.

Kanun, tahliye taahhütnamesinin mutlaka noterlikte düzenlenmesini öngörmez. Adi yazılı taahhüt de geçerli olabilir. Bununla birlikte noterlikte düzenleme veya imza onayı, imza inkârı ve icra mahkemesindeki belge incelemesi bakımından farklı ispat sonuçları doğurabilir. Noter işlemi, teslimden önce verilmiş bir taahhüdü kendiliğinden geçerli hâle getirmez.

3. Tahliye tarihi belirli olmalıdır

Kiracı, kiralananı hangi tarihte boşaltacağını belirli veya tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirlenebilir biçimde üstlenmelidir. “Uygun bir zamanda çıkacağım” gibi belirsiz ifadeler kanunun aradığı belirli tahliye tarihi bakımından sorunludur. Tarih, kira sözleşmesinin bitişiyle aynı olabileceği gibi farklı bir gün de olabilir; asıl mesele, taahhüdün teslimden sonra verilmiş olmasıdır.

Belgede düzenleme tarihiyle tahliye tarihi birbirine karıştırılmamalıdır. Düzenleme tarihi taahhüdün ne zaman verildiğini, tahliye tarihi ise kiracının ne zaman boşaltmayı üstlendiğini gösterir. Bu iki tarihin farklı işlevleri özellikle teslimden önce imza iddiasında ve bir aylık başvuru süresinin hesabında belirleyicidir.

4. Taahhüt doğru kişi tarafından verilmelidir

Taahhüt kural olarak kira sözleşmesinin kiracı tarafınca verilir. Yetkili temsilci aracılığıyla işlem yapılması da mümkündür; temsilin varlığı ve kapsamı somut belgelerle değerlendirilir. Birlikte kiracılık söz konusuysa tek kişinin imzasının bütün kiracılar yönünden yeterli olduğu varsayılmamalıdır. Kiracılık sıfatı ile taşınmazı fiilen kullanan kişi sıfatı aynı olmayabilir.

Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Kira sözleşmesi kurulurken ve kiralanan henüz teslim edilmemişken alınan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Ancak yalnızca iki belgede aynı takvim gününün yazması, fiilî teslimin hangi anda gerçekleştiği araştırılmadan her dosyada aynı sonucu doğurmaz. Sözleşme, teslim tutanağı, anahtar teslimi, yazışmalar ve tarafların beyanları birlikte incelenmelidir.

Özellikle kira sözleşmesinde “taahhütname alınmadan anahtar teslim edilmeyecektir” hükmü bulunması, taahhüdün teslimden önce alındığını gösteren güçlü bir delil olabilir. Buna karşılık daha önce kiralananı teslim almış ve kullanmakta olan kiracının yeni kira dönemi sırasında verdiği taahhüt, sırf yenilenen sözleşmeyle yakın tarihli diye geçersiz sayılmaz.

Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Olabilir mi?

Boş tarihli tahliye taahhütnamesi kendiliğinden geçersiz sayılmaz. Ancak kiracı, belgenin teslimden önce imzalandığını veya boş bırakılan alanların anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürüyorsa bu iddiaların ispatı önem kazanır. İmzanın kabul edilmesi, belgenin doldurulma sürecine ilişkin her iddianın da kabul edildiği anlamına gelmez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında, düzenleme ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulmasının tek başına geçersizlik oluşturmadığı; belgenin teslimden önce boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasını ileri süren kiracının bu olguları ispatlaması gerektiği değerlendirilmiştir. Kurul, ispat yükünün ters çevrilmesini hukuka uygun bulmamıştır.

Bu mesele, ana plandaki boş tarihli tahliye taahhütnamesi ve ispat sorunu makalesinin özel konusudur. Tarih ekleme, açığa imza ve yazılı delil tartışmaları o başlık altında ayrıntılandırılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Noterde Yapılmak Zorunda mı?

Hayır. TBK m.352/1 yazılı taahhüt arar; bütün taahhütlerin noterlikte yapılması zorunlu değildir. Noterlik işlemi, özellikle imzanın aidiyeti konusunda uyuşmazlık çıkması hâlinde belgeye ilişkin ispat tartışmasını etkileyebilir. Ancak noter onaylı bir belgede de teslimden sonra verilme, belirli tahliye tarihi ve taraf sıfatı koşulları ayrıca aranır.

Adi yazılı belgede kiracı imzayı inkâr ederse uyuşmazlığın icra mahkemesinde hangi belgelerle çözülebileceği ve genel mahkemede inceleme gerekip gerekmediği gündeme gelebilir. Belgenin noterlikte düzenlenmesiyle yalnız imzanın onaylanması da her hukuki bakımdan özdeş işlemler değildir. Belgenin türü takip yolunu seçerken kontrol edilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Kaç Gün İçinde İşleme Konulmalıdır?

TBK m.352/1’e göre kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açmalı veya icraya başvurmalıdır. Kanun “30 gün” değil “bir ay” ifadesini kullanır. Bu nedenle sürenin takvim hesabı, son günün tatil gününe rastlaması ve başvurunun hangi tarihte yapılmış sayıldığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Örneğin kiracı 15 Mayıs’ta boşaltmayı taahhüt etmişse başvuru takvimi 15 Mayıs tarihine göre belirlenir; kira sözleşmesinin imza tarihi veya sonraki ihtarın tarihi başlangıç alınmaz. Son gün hesabı TBK’nın süre kuralları ve uygulanacak usul hükümleriyle kontrol edilmelidir. Sürenin kaçırılması, o taahhüde dayanılarak tahliye talep edilmesini engelleyebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 21.04.2015 tarihli, 2015/4245 E., 2015/4075 K. sayılı kararında, taahhüt edilen boşaltma tarihinden bir ay geçtikten sonra başlatılan takip süresiz kabul edilmemiş; sürenin aşılması nedeniyle tahliye talebinin reddi gerektiği belirtilmiştir. Taşınmazın sonradan satılması da eski taahhüde ilişkin bir aylık süreyi yeniden başlatmaz.

Bir ay içinde ihtar göndermek yeterli midir?

TBK m.352/1’in açıkça öngördüğü yollar dava açmak veya icraya başvurmaktır. Kiracıya yalnızca tahliye talebini hatırlatan bir ihtar gönderilmesinin aynı sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır. TBK m.353’teki yazılı bildirimin dava süresine etkisi, taahhüde dayalı başvuru yoluyla ilişkisi ve somut dosyadaki uygulama ayrıca değerlendirilmelidir. Hak kaybı riskini azaltmak için kiraya verenin bir aylık süre içinde doğrudan dava veya uygun takip yoluna başvurması esastır.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Dava mı, İcra Takibi mi Açılır?

Kiraya verenin iki temel yolu vardır: TBK m.352/1’e dayalı tahliye davası açmak veya İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca tahliye amaçlı ilamsız icra takibi başlatmak. Hangi yolun uygun olduğu taahhütnamenin niteliğine, imza itirazına, taraflara ve mevcut delillere bağlıdır.

Doğrudan tahliye davasında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık bakımından kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4). İcra takibinde ise icra dairesi ve gerektiğinde icra hukuk mahkemesi aşamaları söz konusu olur. İcra emrinin veya tahliye emrinin tebliği, itiraz ve tahliye için tanınan süreler ayrı usul meseleleridir.

Takip başlatılması, kiraya verene kiracının eşyasını kendiliğinden çıkarma veya kilidi değiştirme yetkisi vermez. Fiziksel tahliye, kanuni icra süreciyle gerçekleştirilir. Örnek 14 tahliye emri, itiraz ve takip usulünün ayrıntıları tahliye taahhüdü ile icra takibi makalesinin konusudur.

Tahliye Taahhütnamesine Kiracı Nasıl İtiraz Edebilir?

Kiracı, somut olayın özelliklerine göre imzanın kendisine ait olmadığını, taahhüdün teslimden önce verildiğini, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu, temsil yetkisi bulunmadığını veya başvurunun süresinde yapılmadığını ileri sürebilir. Bunların her biri ayrı maddi vakıaya ve farklı ispat araçlarına dayanır. Sadece “taahhüt geçersizdir” demek yerine geçersizliğe yol açan olgunun ve ilgili delillerin açıklanması önemlidir.

İmza inkârı ile imza kabul edilerek düzenleme tarihinin veya iradenin tartışılması aynı savunma değildir. İcra takibindeki itiraz süresi ve ileri sürülecek itirazların kapsamı özellikle önem taşır. İtirazın hukuki niteliği, belgenin noterlikte düzenlenmiş olup olmadığı ve karşı tarafın sunabileceği belgeler uyuşmazlığın çözüm merciini etkileyebilir.

İmza ve tarih itirazının ayrıntılı incelemesi tahliye taahhütnamesine itiraz başlıklı kardeş makalede ele alınmaktadır.

Aile Konutunda Tahliye Taahhütnamesi ve Eşin Rızası

Aile konutu olarak kullanılan kiralananlarda, TBK m.349 ve Türk Medeni Kanunu m.194 kapsamında kiracı olmayan eşin hukuki durumu ayrıca incelenmelidir. Birlikte kiracı olan eşlerin taahhüt vermesiyle kira sözleşmesini yalnızca bir eşin imzaladığı durum aynı değildir. Kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesi, taahhüdün verildiği tarihin ve başvuru takviminin değerlendirilmesini etkiler.

Aile konutuna özgü şartlar, bu makalenin genel geçerlilik kapsamından ayrı bir inceleme gerektirir. Bu nedenle aile konutu bildirimi ve eşin rızası her dosyada ayrıca kontrol edilmelidir. Ayrıntılı değerlendirme için aile konutunda tahliye taahhütnamesi incelemesine bakılabilir.

Kiralanan Satılırsa Eski Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Kalır mı?

Kiralananın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.310 uyarınca yeni malik kira ilişkisinin tarafı hâline gelir. Önceki kiraya veren döneminde verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdüne yeni malikin dayanması, koşulları varsa mümkün olabilir. Ancak taahhüdün geçerlilik şartları ve bir aylık başvuru süresi satış nedeniyle sıfırlanmaz.

Bu ayrım, ihtiyaç nedeniyle yeni malikin tahliye hakkından farklıdır. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi TBK m.351’e dayanırken, önceden verilmiş taahhüde dayalı tahliye TBK m.352/1 kapsamında değerlendirilir. Birinin şartları diğerinin yerine geçmez.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenir?

Hukuki geçerlilik yalnız bir formun doldurulmasına bağlı değildir. Düzenleme sırasında kiralananın gerçekten teslim edilmiş olması ve kiracının hangi tarihte boşaltmayı üstlendiğini açıkça bilmesi gerekir. Taahhütname hazırlanırken aşağıdaki hususlar kontrol edilebilir:

• Kiralananın adresi ve kira ilişkisinin tarafları doğru gösterilmelidir.
• Fiilî teslimin gerçekleştiği tarih gerektiğinde ayrıca belgelendirilmelidir.
• Taahhüdün düzenleme tarihi ile kararlaştırılan tahliye tarihi birbirinden açıkça ayrılmalıdır.
• Kiracının veya yetkili temsilcisinin imzası bulunmalıdır.
• Birden fazla kiracı veya aile konutu varsa ilgili tarafların hukuki sıfatları değerlendirilmelidir.
• Taahhüde uyulmaması hâlinde bir aylık dava veya icra takvimi önceden belirlenmelidir.
• Belgenin aslı ve teslimi destekleyen kayıtlar güvenli biçimde saklanmalıdır.

Bu kontrol listesi, teslimden önce alınan belgeyi sonradan tarih atarak geçerli hâle getirme yöntemi olarak kullanılmamalıdır. Belgenin görünürdeki tarihiyle gerçek düzenlenme koşulları arasında uyuşmazlık varsa mesele ispat hukukuna göre çözülür.

Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı kesin olarak çıkarılır mı?

Hayır. Belgenin TBK m.352/1 şartlarını taşıması, kiracının taahhüt edilen tarihte çıkmaması ve kiraya verenin süresinde hukuki başvuru yapması gerekir. Kiracının geçerlilik ve usule ilişkin savunmaları değerlendirilebilir.

Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanabilir mi?

Belirleyici olan fiilî teslimden sonra verilmiş olmasıdır. Sözleşme kurulurken teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir. Aynı gün tarihli belgelerde işlemlerin sırası ve teslimin delilleri araştırılır.

Tahliye taahhütnamesi notersiz geçerli midir?

Evet. Adi yazılı belge kanuni şartları taşıyorsa geçerli olabilir. Noter işlemi zorunlu değildir; ancak imza ve belgeye yönelik itirazların incelenmesinde önem kazanabilir.

Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunması gerekir mi?

Düzenleme tarihi ile tahliye tarihi farklı hukuki işlevlere sahiptir. Tahliye tarihinin belirli olması zorunludur. Düzenleme tarihi ise teslimden sonra verilme şartının ispatında önemlidir; boş tarihli belgelerde özel ispat uyuşmazlıkları çıkabilir.

Tahliye tarihinden sonra kira ödenmesi taahhüdü kaldırır mı?

Sonraki ödeme ve tarafların davranışları tek başına her olayda taahhüdün sona erdiğini göstermez. Yeni anlaşma, feragat veya kira ilişkisinin devamına ilişkin savunmalar somut delillerle incelenir. Bir aylık başvuru süresi ayrıca gözetilir.

Ev satıldığında tahliye taahhütnamesi iptal olur mu?

Satış tek başına geçerli taahhüdü ortadan kaldırmaz. Yeni malikin önceki kiraya verenin halefi olarak hareket etmesi mümkün olabilir; ancak kanuni süre ve diğer koşullar korunur.

Tahliye taahhütnamesine dayalı dava öncesinde arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan doğrudan tahliye davalarında, 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında kural olarak dava şartı arabuluculuk değerlendirilir. İİK’ye göre kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Başvurunun türü ve zamanlaması somut dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.

Hukuki Değerlendirme ve Başvuru

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yalnız belgedeki imzaya göre belirlenmez. Kira sözleşmesi, fiilî teslim, belge düzenleme koşulları, taraf sıfatları ve bir aylık başvuru süresi birlikte değerlendirilmelidir. Kiraya verenin hatalı takip yolu seçmesi veya kiracının süresinde itiraz etmemesi önemli usul sonuçları doğurabilir.

Konut ve çatılı işyeri kira uyuşmazlıklarında hukuki süreçlere ilişkin genel bilgi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfası incelenebilir. Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu, Bakırköy/İstanbul merkezli olarak Türkiye genelinde kira hukuku uyuşmazlıklarıyla ilgili hukuki hizmet sunmaktadır.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.310, 347, 349, 352/1 ve 353.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.11.2025, 2025/2741 E., 2025/5408 K.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2021, 2017/975 E., 2021/1108 K.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2015, 2015/4245 E., 2015/4075 K.

Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın belgeleri, uygulanacak usul ve güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir.