Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi, satın alınan konut veya çatılı işyerindeki kiracının sırf mülkiyet değiştiği için çıkarılması anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.351, yeni malike gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması koşuluyla iki ayrı dava yolu tanır: edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açmak veya mevcut kira sözleşmesinin süresi bittiğinde bir ay içinde dava açmak. Her iki yolda da ihtiyacın ispatı gerekir.
Ev Satılınca Kiracı Kendiliğinden Çıkmak Zorunda mı?
Hayır. TBK m.310 gereğince kiralananın mülkiyeti el değiştirince yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış işlemi, mevcut kira sözleşmesini tek başına sona erdirmez. Kiracının sözleşmeden kaynaklanan kullanım hakkı sürer; yeni malik de önceki kiraya verenin sözleşmesel konumuna geçer. Bu nedenle tapu devri veya yeni malikin taşınmazı satın alırken boş teslim almayı amaçlamış olması tek başına tahliye sebebi değildir.
Satışın kira ilişkisine genel etkisi ev satılınca kira sözleşmesi başlıklı ayrı yazıda incelenmektedir. Burada odak, yalnızca yeni malikin TBK m.351 uyarınca gereksinime dayalı tahliye hakkıdır.
TBK 351 Kapsamında Yeni Malikin Tahliye Şartları Nelerdir?
Yeni malikin tahliye davasında, taşınmazı sonradan edinmiş olması, kanunda sayılan kişiler yönünden gerçek bir kullanım gereksinimi bulunması ve seçilen dava yolunun sürelerine uyulması gerekir. Kanun, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimini kabul eder.
Bir arkadaşın veya kanunda belirtilmeyen başka bir kişinin ihtiyacı, sırf yakınlık ilişkisine dayanılarak TBK m.351 kapsamına alınamaz. Buna karşılık ihtiyaç mutlaka yeni malikin kendi oturmasıyla sınırlı değildir; kanunun saydığı yakınların somut ve kanıtlanabilir gereksinimleri de değerlendirilir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Sadece daha yüksek kira elde etmek istemek, kiracıyı değiştirmeyi tercih etmek veya belirsiz bir gelecekte taşınma olasılığından söz etmek yeterli değildir. Dava açıldığı sırada mevcut olan gereksinimin yargılama boyunca devam etmesi de önemlidir.
yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için TBK 351’deki iki dava yolu
TBK m.351’in birinci ve ikinci fıkraları, yeni malike birbirinden farklı takvimler sunar. Birinci yol edinme tarihine; ikinci yol mevcut kira sözleşmesinin sona erme tarihine bağlanır. Bu yolların ihtar şartları aynı değildir.
| Konu | TBK 351/1: Edinmeden itibaren altı ay yolu | TBK 351/2: Sözleşme sonu yolu |
|---|---|---|
| Başlangıç noktası | Taşınmazın edinilmesi | Önceki kira sözleşmesinin süresinin bitimi |
| Bildirim | Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ulaşmalı | Edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim zorunlu değil |
| Dava zamanı | Edinmeden altı ay geçtikten sonra; somut sözleşme takvimi gözetilerek | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde |
| İhtiyaç | Gerçek, samimi ve zorunlu olmalı | Gerçek, samimi ve zorunlu olmalı |
| Temel risk | Geç veya yetersiz tebliğ, erken dava | Sözleşme bitişinin yanlış hesaplanması, geç dava |
Birinci yol: Edinmeden itibaren bir ay içinde ihtar ve altı ay sonra dava
TBK m.351/1 uyarınca yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirim, yalnızca mülkiyet değişikliğini değil, konut veya işyeri ihtiyacını ve bu nedenle tahliye talebini de açıkça ortaya koymalıdır. İhtarın süresinde gönderilmiş olmasıyla yetinmek güvenli değildir; Yargıtay uygulaması bildirimin bir aylık süre içinde kiracıya tebliğini aramaktadır.
Altı aylık süre, ihtarnamenin gönderildiği veya tebliğ edildiği günden değil, taşınmazın edinildiği tarihten itibaren hesaplanır. Bu süre dolmadan açılan dava erken açılmış sayılabilir. Sürenin bitiminde dava açılması ise kiracının kendiliğinden tahliye edileceği anlamına gelmez; mahkeme kararı gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.03.2025 tarihli, 2025/1060 E., 2025/1497 K. sayılı kararında, taşınmazın 28.03.2022 tarihinde edinildiği, ihtarın 05.04.2022 tarihinde tebliğ edildiği ve davanın 06.10.2022 tarihinde açıldığı olayda, altı aylık sürenin dava açmak için son gün olmadığı açıklanmıştır. Yargıtay, davanın sırf altı ay içinde açılmadığı gerekçesiyle reddedilmesini hukuka aykırı bulmuş ve kanun yararına bozma kararı vermiştir.
Bununla birlikte, altı aylık sürenin geçmesi yeni malike sınırsız ve süresiz dava hakkı vermez. Yargıtay kararında, altı ayın sonunda hemen dava açılmasının zorunlu olmadığı, sözleşme sonuna kadar dava açılabileceği belirtilmektedir. Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri, uzama dönemi ve varsa TBK m.353 bildirimi ayrıca değerlendirilmelidir.
İkinci yol: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava
TBK m.351/2, yeni malike önceki malik ile kiracı arasında kurulmuş kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde ihtiyaç nedeniyle dava açma olanağı tanır. Bu yol seçildiğinde, taşınmazın edinilmesini izleyen bir ay içinde TBK m.351/1’e özgü ihtarın yapılması şart değildir. Bunun yerine sözleşme süresinin bitiminden başlayan bir aylık dava süresine uyulmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 18.06.2014 tarihli, 2014/1482 E., 2014/8025 K. sayılı kararında ilk derece mahkemesi, yeni malikin edinmeden itibaren bir ay içinde bildirimde bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay ise davacının sözleşme sonu yoluna dayandığını, bu yolda edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirimin aranamayacağını belirterek kararı bozmuştur.
Bu seçenek özellikle kira sözleşmesinin bitiş tarihi yaklaşırken taşınmazı satın alan malik bakımından önem taşıyabilir. Ancak hangi yolun seçildiği dava dilekçesindeki iddialar, ihtarın içeriği ve başvurunun zamanına göre değerlendirilir. Bir yola göre yapılan işlemlerin diğer yolun koşullarını otomatik karşılayacağı varsayılmamalıdır.
Bir Aylık İhtar Süresi Nasıl Hesaplanır?
Birinci yolda bir aylık bildirim süresinin başlangıcı taşınmazın edinildiği tarihtir. Uygulamada edinmenin tapu kaydıyla belgelenmesi ve tebliğ tarihinin ayrıca ispatlanması gerekir. Süre hesabı yapılırken takvim ayı, başlangıç günü ve son günün tatil gününe rastlaması gibi hususlar somut dosyada kontrol edilmelidir.
Örneğin taşınmaz 10 Mart’ta satın alınmışsa, ihtarın hangi tarihte düzenlendiği kadar kiracıya hangi tarihte ulaştığı da belirleyicidir. Bir aylık dönemin sonuna yakın gönderilen ihtarın geç tebliğ edilmesi, birinci dava yolunun kullanılmasını riske sokar. Bu nedenle bildirimin sürenin son günlerine bırakılmaması ve tebligat belgesinin saklanması önemlidir.
İhtarda yeni malikin kimliği, kiralananın açık bilgileri, edinme olgusu, ihtiyaç sahibi ve konut veya işyeri gereksinimi ile tahliye talebi anlaşılabilir şekilde gösterilmelidir. Noter ihtarı ispat açısından elverişlidir; kanun genel olarak noter aracılığıyla bildirim yapılmasını zorunlu kılmaz. Önemli olan yazılı bildirimin içeriğinin ve süresinde muhataba ulaştığının kanıtlanabilmesidir.
Yeni Malik Altı Ay Dolmadan Kiracıyı Çıkarabilir mi?
TBK m.351/1’e dayanılarak altı ay dolmadan tahliye davası açılamaz. Bununla birlikte altı aylık yol, yeni malikin her durumda mutlaka altı ay bekleyeceği anlamına da gelmez. Mevcut kira sözleşmesinin bitimi daha erken gerçekleşiyor ve TBK m.351/2 koşulları oluşuyorsa sözleşme sonu yolunun değerlendirilmesi mümkündür.
Kiracının gönüllü ve hukuka uygun biçimde taşınmazı teslim etmesi ayrıca mümkündür. Ancak tarafların anlaşmaması hâlinde yeni malik, kilidi değiştirme, eşyaları çıkarma veya elektrik ve suyu kestirme gibi fiilî müdahalelerle tahliye sağlayamaz. Tahliye, ilgili hukuki usulün tamamlanmasıyla gerçekleştirilir.
Yeni Malikin Gerçek ve Samimi İhtiyacı Nasıl İspatlanır?
Yeni malik, ihtiyaç iddiasının dayandığı somut olguları ortaya koymalıdır. Kendi konut ihtiyacında mevcut oturma koşulları, başka bir yerde kiracı olup olmadığı, aile yapısı, sağlık veya çalışma koşulları önem taşıyabilir. İşyeri ihtiyacında ise yürütülecek faaliyet, mevcut işyerinin durumu ve kiralananın kullanım amacına elverişliliği araştırılabilir.
İhtiyaç sahibinin başka taşınmazlarının bulunması otomatik ret sebebi olmadığı gibi, kirada oturması da tek başına davanın mutlaka kabul edileceğini göstermez. Mahkeme taşınmazların niteliğini, kullanım imkânlarını, ihtiyacın sürekliliğini ve tarafların delillerini birlikte değerlendirir. Tapu kayıtları, kira sözleşmeleri, adres kayıtları, işyeri belgeleri, tanık anlatımları ve gerektiğinde keşif kullanılabilir.
Özellikle gelecekte emekli olup başka şehre taşınma gibi henüz gerçekleşmemiş planlarda, ihtiyacın dava tarihinde somutlaşıp somutlaşmadığı tartışılır. Genel ihtiyaç davasının şartları ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberinde ayrıca açıklanmaktadır.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Bu dava şartı 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıkları bakımından uygulanmaya başlamıştır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna, ihtiyaç nedeniyle açılan sulh hukuk davasını kendiliğinden istisna kapsamına sokmaz.
Arabuluculuk başvurusunun, henüz dava hakkı doğmadan yapılmasının dava şartına etkisi ayrıca önemlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye bakımından başvuru takvimi, seçilen TBK m.351 yolu ve dava açma süresiyle birlikte planlanmalıdır. Arabuluculuğa başvurunun zamanaşımı ve hak düşürücü süreler üzerindeki kanuni etkisi ile dava açma hakkının doğması birbirinden farklı meselelerdir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava yoluna gidilebilir. Başvuru tarihi, son tutanak ve ilgili bildirimlerin dosyada saklanması gerekir. Sürecin ayrıntıları ihtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuk yazısında ele alınmaktadır.
Hangi Mahkeme Görevlidir ve Hangi Belgeler Gerekir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme belirlenirken davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve somut uyuşmazlığın özellikleri dikkate alınır; kiralananın bulunduğu yerin her durumda tek ve kesin yetkili yer olduğu varsayılmamalıdır.
Başlıca belgeler tapu kaydı, önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi, edinme tarihini gösteren kayıtlar, varsa ihtiyaç ihtarı ve tebliğ belgesi, arabuluculuk son tutanağı ve ihtiyaç iddiasını destekleyen delillerdir. Kira sözleşmesi yazılı değilse kira ilişkisinin başlangıcı, süresi ve koşulları başka hukuka uygun delillerle araştırılmalıdır.
Dava açılırken özellikle üç tarih karşılaştırılmalıdır: edinme tarihi, ihtarın kiracıya ulaştığı tarih ve mevcut kira döneminin bitiş tarihi. Bunlara altı aylık bekleme süresi ve arabuluculuk takvimi eklenmelidir. Süre yanlışlığı, ihtiyaç gerçek olsa bile davanın usulden veya süre yönünden olumsuz sonuçlanmasına yol açabilir.
TBK 353 Dava Açma Süresini Uzatabilir mi?
TBK m.353, kiraya verenin en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzamış sayılacağını düzenler. Ancak bu hükmün yeni malikin seçtiği dava yoluna ve somut bildirim takvimine nasıl uygulanacağı ayrıca incelenmelidir.
Edinmeden itibaren bir aylık ihtiyaç bildirimi ile TBK m.353 kapsamında dava açılacağını bildirme işlemi farklı işlevlere sahiptir. Birinci yol için gerekli edinme sonrası bildirim süresinin kaçırılması, sırf TBK m.353’e dayanılarak kendiliğinden giderilmiş sayılamaz. Dava süresi uzaması, başvuru öncesinde somut tarih ve belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Tahliyeden Sonra Taşınmazı Başkasına Kiralayabilir mi?
TBK m.355’e göre gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kanuna aykırılık hâlinde son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelebilir.
Ancak tazminatın doğup doğmadığı, tahliyenin hangi yolla gerçekleştiği ve yeniden kiralama koşulları gibi unsurlara bağlıdır. Yeni malikin ihtiyaç iddiasının gerçekliğiyle tahliyeden sonraki davranışları birbirini etkileyebilir. Bu konunun ayrıntıları, yeniden kiralama yasağına ilişkin ayrı makalede incelenmelidir.
Yeni Malikin Tahliye Talebinde Sık Yapılan Hatalar
- Taşınmazın satın alınmasının kiracıyı kendiliğinden çıkarmaya yeterli olduğunu düşünmek.
- TBK m.351/1’deki bir aylık bildirimi yalnız göndermekle yetinip süresinde tebliğini belgelememek.
- İhtarda satın alma bilgisini vermekle yetinip gereksinim sebebini açıklamamak.
- Altı aylık süreyi ihtar tarihinden başlatmak veya bu süreyi dava açmanın son günü sanmak.
- TBK m.351/2 yolunda da edinmeden itibaren bir aylık ihtarı zorunlu saymak.
- Kira sözleşmesinin gerçek bitiş tarihini ve uzama dönemlerini araştırmadan dava açmak.
- Arabuluculuğa başvuru zamanını ve dava şartını göz ardı etmek.
- İhtiyaç iddiasını yalnız genel ifadelerle ileri sürüp destekleyici delilleri sunmamak.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Yeni ev sahibi kiracıya kaç ay süre vermek zorunda?
TBK m.351/1 yolunda edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı ihtiyaç bildirimi yapılır ve edinmeden altı ay geçtikten sonra dava açılabilir. TBK m.351/2 yolunda ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması mümkündür. Bu süreler kiracının kendiliğinden çıkacağı tarih değildir.
Yeni malik bir ay içinde ihtar göndermezse tahliye hakkını kaybeder mi?
Edinme sonrası bir aylık bildirim yapılmadığında TBK m.351/1 yolu kullanılamayabilir. Ancak TBK m.351/2 kapsamında sözleşme sonuna bağlı alternatif dava yolu koşulları oluşmuşsa değerlendirilebilir.
Altı ay dolunca kiracı otomatik tahliye edilir mi?
Hayır. Altı aylık sürenin dolması yalnızca ilgili dava yolunun zaman koşuluyla ilgilidir. Kiracı gönüllü ayrılmıyorsa ihtiyaç iddiasının mahkemede incelenmesi ve tahliye kararının usulüne uygun uygulanması gerekir.
Yeni malik kendi çocuğu için tahliye isteyebilir mi?
Evet. TBK m.351, altsoy için gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacını kapsar. Çocuğun ihtiyacı somut olgularla kanıtlanmalıdır.
Yeni malikin başka evi varsa tahliye davası reddedilir mi?
Başka bir konutun bulunması tek başına kesin ret sebebi değildir. Diğer konutun ihtiyaç için elverişliliği, fiilî kullanım durumu ve ileri sürülen gereksinimin gerçekliği birlikte değerlendirilir.
Yeni malik ihtarı noter aracılığıyla mı göndermeli?
Kanun genel bir noter şartı koymaz. Ancak yazılı bildirimin içeriğinin ve süresinde tebliğinin ispatı gerektiğinden noter ihtarı ve tebligat kayıtları uygulamada önemli olabilir.
Kiracı kira bedelini düzenli ödüyorsa yeni malik tahliye isteyebilir mi?
Evet. TBK m.351’e dayalı gereksinim tahliyesi, kira borcunun ödenmemesinden farklı bir sebeptir. Düzenli ödeme ihtiyaç davasını tek başına engellemez; ihtiyaç ve süre koşulları ayrıca aranır.
Yeni malik tahliye davasını İstanbul’da nerede açar?
Görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki, kiralananın konumu, davalının yerleşim yeri ve ilgili usul kuralları dikkate alınarak somut dosyada belirlenir.
Sonuç: Yeni Malik İçin Doğru Dava Yolunun Seçilmesi
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde temel mesele, satın alma tarihinin tek başına tahliye hakkı vermemesi ve TBK m.351’in iki farklı usul öngörmesidir. Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonrasında dava açma yolu ile sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu karıştırılmamalıdır. İhtiyaç iddiasının gerçekliği, tebligat ve süreler birlikte incelenmelidir.
Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtar ve tebligat belgelerinin somut olay bakımından değerlendirilmesi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun çalışma alanları ve iletişim bilgileri yer almaktadır.
Hukuki Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.310, 350, 351, 353 ve 355.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.03.2025, 2025/1060 E., 2025/1497 K. (altı aylık sürenin niteliği ve dava zamanı).
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.06.2014, 2014/1482 E., 2014/8025 K. (sözleşme sonu yolunda edinme sonrası bir aylık ihtar zorunluluğunun bulunmaması).
Bilgilendirme notu: Bu metin genel hukuki bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın sözleşme, edinme ve tebligat tarihleri ile güncel mevzuat ve içtihat çerçevesinde ayrıca incelenmesi gerekir.