Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.316 uyarınca komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, rahatsızlığın niteliğine ve ispatına göre mümkündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan sözleşmeye aykırılık için kiracıya kural olarak en az 30 gün süreli yazılı ihtar gönderilir. Davranışların komşular veya kiraya veren bakımından kira ilişkisini çekilmez hâle getirdiği ağır durumlarda ise yazılı bildirimle derhâl fesih gündeme gelebilir. Her gürültü veya komşu şikâyeti tek başına tahliye sebebi değildir.

Kiracının komşulara saygı gösterme yükümlülüğünün hukuki dayanağı nedir?

TBK m.316/1, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmasını, aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermesini emreder. Bu borç yalnızca evin veya işyerinin fiziksel olarak korunmasıyla sınırlı değildir. Kiralananın kullanımı sırasında diğer kişilerin huzurunu, güvenliğini ve olağan yaşamını ciddi biçimde etkileyen davranışlar da bu hüküm çerçevesinde incelenebilir.

Bu nedenle tahliye için mutlaka duvarın kırılması, tesisatın bozulması veya kiralanana maddi hasar verilmesi gerekmez. Gece boyunca devam eden aşırı gürültü, komşulara yönelik tehdit, ortak alanlarda ağır taşkınlık ya da işyerinin çevreyi ciddi şekilde rahatsız eden faaliyetleri, ispatlandıkları ölçüde TBK m.316 bakımından anlam taşıyabilir. Ancak davranışın ağırlığı, tekrarı, süresi, etkisi ve tarafların somut koşulları birlikte değerlendirilir.

Türk Medeni Kanunu m.737 de komşuları etkileyen aşırı gürültü, koku, duman ve benzeri taşkınlıklardan kaçınma yükümlülüğünü düzenler. Kat mülkiyetine tabi binalarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.18, kiracılar için de komşuları rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma borcu öngörür. Bununla birlikte komşuluk hukukundan kaynaklanan müdahalenin önlenmesi istemiyle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebi aynı hukuki işlem değildir.

Hangi davranışlar kiracının tahliyesine gerekçe olabilir?

Tek başına bir şikâyetin varlığı değil, şikâyet edilen davranışın hukuken önem taşıyan bir ihlal oluşturması belirleyicidir. Özellikle şu olaylar somut delillerle destekleniyorsa inceleme konusu olabilir:

• Yoğun ve sürekli gürültü: Özellikle gece saatlerinde tekrar eden yüksek müzik, bağırma, kavga veya kiralananın kullanımından kaynaklanan olağan dışı sesler.
• Tehdit ve saldırgan davranışlar: Kiraya verene, bina sakinlerine veya komşulara yönelik ciddi tehditler, hakaretler ve güvenliği etkileyen taşkınlıklar.
• Ortak alanlardaki ağır ihlaller: Merdiven, koridor, giriş veya bahçede diğer sakinler için ciddi rahatsızlık ya da tehlike yaratacak davranışlar.
• İşyeri faaliyetlerinden kaynaklanan rahatsızlık: Gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik, müşterilerin sürekli taşkınlığı veya yoğun ve olağan dışı koku ile gürültü.
• Kiracıyla bağlantılı kişilerin davranışları: Kiracının birlikte yaşadığı veya kiralananın kullanımına dâhil ettiği kişilerin davranışları; kiracıya isnat edilebilirlik ve olayla bağlantı ayrıca incelenerek.

Bu örnekler otomatik tahliye sebepleri değildir. Bir çocuğun gündelik hareketleri, olağan misafir ağırlama, tek seferlik tartışma veya binanın zayıf ses yalıtımı nedeniyle duyulan sıradan yaşam sesleri her olayda TBK m.316/3 anlamında çekilmezlik oluşturmaz. Örneğin müzik sesinin yüksek olduğu iddiasında gün ve saatler, ne kadar sürdüğü, tekrar edip etmediği ve komşular üzerindeki etkisi belirlenmelidir. Hakim, tarafların kişisel rahatsızlık eşiğine değil, objektif olarak değerlendirilebilen somut olgulara bakar.

Komşuları rahatsız eden kiracıya ihtar çekmek zorunlu mu?

Kural olarak evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında giderilebilir nitelikteki aykırılıklarda TBK m.316/2 gereği kiraya veren, kiracıya en az 30 gün süre tanıyan yazılı bir ihtar göndermelidir. İhtarda rahatsızlık yaratan davranış somutlaştırılmalı, bunun giderilmesi istenmeli ve süresinde giderilmezse kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

İhtarın yalnızca “komşular şikâyetçi, evi boşaltın” demesi, kanunun öngördüğü düzeltme fırsatının yerine geçmeyebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 03.11.2014 tarihli, 2014/9652 E., 2014/11799 K. sayılı kararında, 30 gün içinde aykırılığı gidermeyi istemek yerine yalnızca tahliyeye süre veren ihtar, TBK m.316/2 yönünden yetersiz bulunmuştur. Bu kararın konusunun genel akde aykırılık olduğu; ağır ve çekilmez kullanım istisnasının ayrıca değerlendirilmesi gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.

30 günlük ihtarın içeriğinde neler bulunmalı?

Usulüne uygun bir bildirimin değerlendirilmesinde kiraya veren ve kiracının kimlikleri, kira ilişkisi, taşınmazın tanımı, ihlalin olaylara göre açıklanması, davranışın sona erdirilmesi için en az 30 günlük süre ve aksi hâlde fesih iradesinin kullanılacağı uyarısı önemlidir. Olayların tarihleri, saatleri ve niteliği belirlenebiliyorsa yazılmalıdır. Salt soyut sıfatlar veya genel huzursuzluk anlatımı ileride delil sorununa yol açabilir.

Kanun bu ihtar bakımından genel bir noterlik zorunluluğu koymaz; ancak bildirimin içeriğini ve muhataba ulaştığını kanıtlayabilmek için noter ihtarnamesi veya ispat imkânı sağlayan uygun yazılı bildirim yöntemi kullanılması önemlidir. Süre, bildirimin kiracıya ulaşmasına ilişkin kayıtlar dikkate alınarak hesaplanmalıdır. Bildirimin gönderildiği gün ile kiracıya ulaştığı gün aynı olmayabilir.

Kiracı 30 gün içinde rahatsızlığı giderirse ne olur?

Kiracı, verilen süre içinde ihtara konu ihlali gerçekten ortadan kaldırmışsa, sadece geçmişteki giderilebilir davranışa dayanılarak TBK m.316/2 uyarınca fesih koşullarının gerçekleştiği söylenemez. İhlalin sürüp sürmediği veya giderildikten sonra yeniden ortaya çıkıp çıkmadığı delillerle incelenmelidir. Kiraya verenin ihtara dayalı davasında süre sonunda hangi olgunun devam ettiğini açıklaması gerekir.

Hangi hâllerde 30 gün beklenmeden derhâl fesih ve tahliye istenebilir?

TBK m.316/3, konut ve çatılı işyeri kiraları için üç ağır durum öngörür: Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, kiracıya süre tanınmasının yararsız olacağının anlaşılması veya aykırı davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi. Bu koşullardan biri gerçekleşmişse kiraya veren, önceden 30 günlük giderme süresi vermeden yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Komşu rahatsızlığı bakımından belirleyici olan üçüncü ihtimaldir. Örneğin süreklilik gösteren ciddi tehditler, şiddet içeren olaylar, bina sakinlerinin güvenliğini sarsan eylemler veya gece geç saatlerde ağır rahatsızlığa dönüşen bir işyeri kullanımı, ispatlanan kapsamına göre çekilmezlik sayılabilir. Yalnızca komşunun “artık dayanamıyorum” demesi yeterli değildir; olayların niteliği objektif olarak kira ilişkisinin sürdürülmesini beklenemez kılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.10.2017 tarihli, 2017/5239 E., 2017/14618 K. sayılı kararında, ağır aile içi şiddet olayları, ortak alanlarda ciddi rahatsızlık ve güvenlik sorunlarının tanıklarla doğrulanması karşısında ihtarsız tahliye bakımından TBK m.316/3 uygulanmıştır. Kararda tahliye davasının açılmasıyla fesih iradesinin bildirildiği de kabul edilmiştir. Bununla birlikte kanun metnindeki yazılı fesih bildirimi açık olduğundan, her dosyada yalnızca dava dilekçesine güvenmek yerine yazılı bildirim ve tebliğ ispatının ayrıca sağlanması usul riskini azaltır.

Gürültü yapan kiracının tahliyesinde mahkeme hangi ölçütlere bakar?

Gürültünün kaynağı, şiddeti, saatleri, tekrarı ve etkisi birlikte ele alınır. Gündüz olağan ev kullanımından çıkan seslerle, geceleri düzenli olarak yüksek sesle müzik çalınması aynı ağırlıkta değildir. İşyerinin faaliyeti bakımından da ruhsatın bulunması her durumda komşulara sınırsız gürültü verme hakkı tanımaz; fakat yalnız işletmenin varlığı da tahliye nedeni oluşturmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.12.2017 tarihli, 2017/6961 E., 2017/18233 K. sayılı kararında, işyerinde geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlenmesi ve müşterilerin çevreyi rahatsız etmesinin tanık anlatımlarıyla ortaya konulması, TBK m.316/3 kapsamında ağır kullanım yönünden değerlendirilmiştir. Kararda, ilk derece mahkemesinin yalnız yapısal tadilatlara yoğunlaşıp komşulara yönelik rahatsızlığı yeterince incelememesi isabetsiz bulunmuştur.

Buna karşılık Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.09.2013 tarihli, 2013/10719 E., 2013/12541 K. sayılı kararında, genel ifadelerden oluşan şikâyet tutanakları ve aile içi tartışmalara ilişkin anlatımlar çekilmezlik için yeterli görülmemiş; tahliye kararı bozulmuştur. Bu iki kararın birlikte gösterdiği husus, gürültü şikâyetinin varlığından çok olayın yoğunluğunun, somutluğunun ve ispatının önemli olduğudur.

Komşu şikâyeti ve diğer delillerle rahatsızlık nasıl ispatlanır?

HMK m.190 uyarınca kural olarak tahliyeye dayanak yaptığı olaylardan lehine sonuç çıkaran kiraya veren, bu olayları ispatlamalıdır. HMK m.194, iddia edilen vakıaların somutlaştırılmasını; m.199 ise yazılı belgeler, fotoğraf, görüntü ve elektronik veriler gibi delilleri düzenler. Komşulardan şikâyet alınması tek başına davanın kabulünü garantilemez. Her delilin hangi olayı kanıtladığı açıklanmalıdır.

Örneğin “Bütün bina rahatsız” başlıklı ve hangi davranışın ne zaman meydana geldiğini belirtmeyen imza listesi, “12 Eylül gecesi saat 01.00–03.00 arasında yüksek müzik çalındı, kolluk çağrıldı, şu komşular olayı duydu” şeklindeki bir tespit kadar açıklayıcı değildir. Tek bir tanık her zaman değersiz, çok sayıda imza ise her zaman yeterli sayılmaz; deliller birlikte değerlendirilir.

Görüntü ve ses kayıtlarının delil niteliği ayrıca incelenmelidir. HMK m.189/2 uyarınca hukuka aykırı elde edilmiş deliller mahkemece dikkate alınamaz. Bu sebeple komşunun evine izinsiz girilmesi, özel hayat alanının sistematik olarak kayda alınması veya hukuka aykırı dinleme yapılması yerine, hukuka uygun tutanak, tanık, resmi başvuru ve ölçüm yolları tercih edilmelidir.

Kira ilişkisinin varlığı, olaylar ve ihtarın tebliği farklı ispat konularıdır. Tanık seçimi ve belge sunumunun genel kuralları için kira davasında ispat yükü ve deliller başlıklı ayrı rehber incelenebilir.

TBK m.316 kapsamında komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi için hukuki süreç nasıl işler?

1. İhlal belirlenir: Şikâyetler tarih, saat, yer ve davranış bakımından ayrıştırılır. İhlalin kiracıyla bağlantısı araştırılır.
2. Hukuki ağırlık değerlendirilir: Giderilebilir aykırılık mı, yoksa TBK m.316/3 kapsamındaki çekilmezlik veya süre vermenin yararsız olduğu ağır bir hâl mi bulunduğu tespit edilir.
3. Yazılı bildirim yapılır: Olağan durumda en az 30 günlük düzeltme ihtarı; ağır durumda kanundaki şartları karşılayan yazılı derhâl fesih bildirimi hazırlanır.
4. Deliller korunur: Tebligat, tanıklar, resmi kayıtlar, varsa ölçüm ve bilirkişi incelemesi gerektirebilecek bilgiler düzenlenir.
5. Arabuluculuğa başvurulur: Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davası bakımından dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanır.
6. Dava açılır: Anlaşma sağlanamazsa gerekli şartlarla Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye talep edilir; iddiaların ve fesih yolunun hukuki dayanağı açıklanır.
7. Karar uygulanır: Tahliye hükmünün icrası, mahkeme kararı ve icra hukukunun kuralları çerçevesinde yürütülür. Kiraya veren kendi imkânıyla zorla çıkarma yapamaz.

Bu süreç, genel olarak sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyenin yalnız komşuları rahatsız etme alt türüne odaklanır. Kiralanana zarar verilmesi, izinsiz kullanım değişikliği ve diğer ihlaller için kötü kullanım nedeniyle tahliye makalesindeki kapsam ayrıca değerlendirilmelidir.

Komşuları rahatsız eden kiracı için arabuluculuk zorunlu mu, hangi mahkeme görevli?

TBK m.316’ya dayalı kira tahliye davasından önce kural olarak arabuluculuğa başvurulması zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan davaları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Madde, İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri istisna tutar; bu istisna TBK m.316’ya dayalı normal tahliye davasını kendiliğinden kapsam dışı bırakmaz.

Anlaşmaya varılamazsa son tutanakla birlikte dava açılması değerlendirilir. Arabuluculuğa hiç başvurulmadan dava açılması dava şartı yokluğundan usulden ret sonucuna yol açabilir. Sürelerin ve başvurunun somut olayda nasıl işleyeceği ayrı incelenmelidir. Konunun genel çerçevesi kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazısında açıklanmıştır.

HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme belirlenirken davalının yerleşim yeri (HMK m.6), sözleşmenin ifa yeri (HMK m.10) ve somut sözleşme koşulları değerlendirilir. Kiralananın bulunduğu yer önemli olmakla birlikte her kira davasında tek ve kesin yetki kuralı olarak sunulmamalıdır.

TBK m.316’ya dayalı tahliyede, TBK m.350 ve 352’deki belirli tahliye sebeplerinin sözleşme sonuna bağlı bir aylık dava takvimi aynı şekilde uygulanmaz. Ancak yanlış ihtar, eksik tebligat, erken dava veya geçersiz fesih talebi etkileyebilir. Kiralanan taşınmazdan fiilen çıkarma, kesinleşme ve icra edilebilirlik koşulları değerlendirilmeden bireysel müdahaleyle gerçekleştirilemez.

Komşu doğrudan tahliye davası açabilir mi?

TBK m.316’ya dayanarak kira sözleşmesini feshetme hakkının muhatabı kural olarak kiraya verendir. Yalnız komşu olması, kişiye başkasının taraf olduğu kira sözleşmesini feshetme yetkisi vermez. Komşu veya kat maliki, rahatsızlığı kiraya verene ve yönetime belgeleyerek bildirebilir; koşulları varsa komşuluk ve kat mülkiyeti hukukundan doğan başka taleplerde bulunabilir.

KMK m.18’deki yükümlülükler kiracılar bakımından da uygulanır. KMK m.33 ise koşulları bulunan kat maliklerine, yükümlülük ihlalinin giderilmesi için hâkimin müdahalesini isteme olanağı tanır. Bu başvuru, TBK m.316 kapsamında kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesinden farklıdır. Komşu hakkına dayalı aşırı gürültünün önlenmesi talepleri de somut mülkiyet ve kullanım ilişkisine göre değerlendirilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 13.01.2025 tarihli, 2024/6076 E., 2025/365 K. sayılı kararı, üst kattaki konuttan kaynaklanan gürültü hakkında KMK m.18 ve 33 uyarınca hâkimin müdahalesi davasına ilişkindir. Karar, TBK m.316 kapsamında kiracının tahliyesine doğrudan hükmedildiği anlamına gelmez. Rahatsızlığın önlenmesi ile sözleşmenin sona erdirilmesi arasındaki bu ayrım önemlidir.

Varsayımsal iki olayda sonuç neden farklı olabilir?

Örnek 1: Aralıklı yaşam gürültüsü

Kiracı gündüz saatlerinde misafir ağırlamakta ve komşular ara sıra televizyon sesi duyduklarını söylemektedir. Apartman yönetiminin tutanağı tarih ve olay belirtmemekte, kolluk kaydı da bulunmamaktadır. Bu verilerle derhâl fesih ve tahliye sonucuna otomatik ulaşılamaz. Gürültünün olağan kullanımı aşıp aşmadığı ve varsa giderilebilir aykırılığın usulüne uygun ihtara rağmen sürüp sürmediği araştırılmalıdır.

Örnek 2: Gece boyunca süren ağır taşkınlık

Kiracıya ait işyerinde düzenli olarak gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik çalınmakta, işletmeden çıkan kişiler çevrede kavga etmekte ve bu durum farklı tarihlerde düzenlenmiş kayıtlar ile tanık beyanlarıyla doğrulanmaktadır. Olayın ağırlığına göre TBK m.316/3’teki çekilmezlik değerlendirmesi gündeme gelebilir. Yine de fesih bildiriminin şekli, olaylarla kiracının kullanımının ilişkisi ve deliller mahkemece ayrı ayrı değerlendirilir.

Sık Sorulan Sorular

Gürültü yapan kiracı tek şikâyetle evden çıkarılabilir mi?

Tek bir şikâyet tahliye için yeterli olduğu anlamına gelmez. Şikâyetin içeriği, somut olayın ağırlığı, deliller ve TBK m.316/2 veya 316/3 şartlarının oluşup oluşmadığı belirleyicidir. Çok ağır tek bir olayın sonuçları da sırf tek sefer yaşandı diye göz ardı edilmez.

Kiracının gece müzik dinlemesi tahliye sebebi midir?

Gece saatlerinde yoğun ve süreklilik gösteren, komşuları ciddi biçimde rahatsız eden müzik TBK m.316 bakımından önem taşıyabilir. Her müzik sesi tahliye nedeni değildir; olayların zamanı, yoğunluğu, tekrarı ve ispatı değerlendirilir.

Komşulardan imza toplamak kiracıyı çıkarmaya yeter mi?

Hayır. İmza listesi şikâyeti gösterebilir, ancak olayların ne zaman ve nasıl gerçekleştiğini açıklamıyorsa tek başına yetersiz kalabilir. Somut tanık anlatımları, kayıtlar ve diğer hukuka uygun deliller önemlidir.

Gürültü nedeniyle ihtar süresi 7 gün olabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316/2 kapsamında giderilebilir aykırılık için tanınacak süre en az 30 gündür. Yedi gün bu kanuni alt sınırı karşılamaz. TBK m.316/3’teki ağır durumlar için ise önceden düzeltme süresi verilmeyen ayrı bir rejim vardır.

Polis tutanağı olmadan tahliye davası açılabilir mi?

Polis tutanağı her olayda zorunlu delil değildir. Tanık beyanları ve diğer hukuka uygun kayıtlarla da ispat mümkün olabilir. Ancak yalnızca iddia yeterli değildir; delillerin olayları somut biçimde ortaya koyması gerekir.

Çocuğun koşması veya evcil hayvanın ses çıkarması tahliye nedeni midir?

Bu davranışlar kendiliğinden tahliye nedeni oluşturmaz. Rahatsızlığın olağan konut kullanımını aşıp aşmadığı ve olayın ağırlığı incelenir. Hayvanla ilgili sözleşme hükümleri, kullanım koşulları ve komşuluk yükümlülükleri hakkında kira sözleşmesinde evcil hayvan yasağı yazısı ayrıca incelenebilir.

Kiraya veren rahatsızlık gerekçesiyle kapıyı değiştirip kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Sözleşmenin feshi ile fiilî tahliye aynı işlem değildir. Kiraya veren, kiracının eşyalarını çıkarmak, kilidi değiştirmek veya hizmetleri kesmek yerine kanuni dava ve icra yollarını kullanmalıdır.

Hukuki değerlendirme ve kaynaklar

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesinde belirleyici sorular; hangi davranışın kimin tarafından, ne zaman gerçekleştiği, bu davranışın giderilebilir bir ihlal mi yoksa çekilmezlik düzeyinde ağır kullanım mı oluşturduğu ve hangi delillerle kanıtlandığıdır. İhtar ile derhâl fesih arasındaki ayrım yanlış kurulursa dava sonucu olumsuz etkilenebilir. Kira ilişkisinin özellikleri, yazışmalar, komşu beyanları ve resmî kayıtlar birlikte değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesinin feshi, dava süreci ve ilgili hukuki işlemler için İstanbul kira hukuku avukatı hizmet sayfasından Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun çalışma kapsamına ulaşılabilir.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.316 ve 339.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 6, 10, 189, 190, 194 ve 199.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B; 7445 sayılı Kanun’un Resmî Gazete metni.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.737; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.18 ve 33.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, deliller, mevzuatın güncel durumu ve usul kuralları ayrıca değerlendirilmelidir. De Jure karar bağlantıları platform erişimi gerektirebilir.