Sözleşmeye Aykırılık ve Kötü Kullanım Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.316 kapsamında kötü kullanım nedeniyle tahliye, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma veya komşulara saygı gösterme borcunu ihlal etmesi hâlinde gündeme gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan aykırılık için kiracıya en az 30 gün süre tanıyan yazılı ihtar gerekir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, sürenin yararsız olması veya ilişkinin çekilmez hâle gelmesi gibi istisnai durumlarda ise yazılı bildirimle derhâl fesih mümkündür. Her iki yolda da ihlal ve usule uygun işlemler somut delillerle ortaya konulmalıdır.

TBK 316’ya göre kötü kullanım nedeniyle tahliye hangi şartlarda mümkündür?

TBK m.316, kiracının iki temel borcunu düzenler: kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda yaşayan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermek. Bu yükümlülüklerin ihlali her olayda kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz. Önce kira türü, davranışın ağırlığı, ihtarla giderilip giderilemeyeceği ve kiracıya hangi bildirimin yapıldığı belirlenir.

Örneğin izinsiz ve projeye aykırı inşaat, kiralananın kullanım amacının esaslı biçimde değiştirilmesi, taşınmaza zarar veren müdahalelerin sürdürülmesi veya ağır tehdit ve rahatsızlık davranışları TBK m.316 kapsamında tartışılabilir. Ancak bir bina elemanının yaşlanması, olağan kullanım sonucu yıpranma veya kiraya verenin bakım yükümlülüğündeki bir eksiklik tek başına kiracının kötü kullanımı sayılamaz. TBK m.301 kiraya verene kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yükler; TBK m.334 ise sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan kiracıyı sorumlu tutmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.03.2023 tarihli, 2022/8227 E., 2023/804 K. sayılı kararı, çatılı işyerinin özensiz kullanıldığı saptansa dahi olağan aykırılık rejiminde gerekli ihtar gönderilmediğinde tahliye isteminin reddedilebildiğini gösterir. Böylece aykırılığın kanıtlanması ile fesih prosedürünün tamamlanması birbirinden ayrı şartlar olarak değerlendirilmiştir.

Hangi Davranışlar Sözleşmeye Aykırı veya Kötü Kullanım Sayılabilir?

Kiralanana zarar verme ve izinsiz yapısal değişiklikler

Taşıyıcı duvarlara müdahale edilmesi, projeye aykırı kapalı alan oluşturulması, ortak yerlerin izinsiz yapılaşmayla kullanılması, tesisata tehlikeli müdahaleler yapılması veya kiralananın fiziksel bütünlüğünün ciddi biçimde bozulması özenle kullanma borcunu ihlal edebilir. Bununla birlikte müdahalenin niteliği, kiraya verenin yazılı rızası, zararın gerçekliği, yapının teslimdeki hâli ve teknik raporlar incelenmelidir. TBK m.321 uyarınca kiracının yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızası gerekir.

Her boya, küçük montaj veya giderilebilir dekorasyon işlemi tahliye sebebi değildir. Esaslı sözleşme ihlali, kiralananın kullanımıyla bağlantı ve ihtarın gerekip gerekmediği ayrı saptanır. İzinsiz değişikliklere ilişkin özel meseleler kiracının evde tadilat yapması yazısında; fiziksel hasarın tespiti ve giderilmesi ise kiracının eve verdiği zarar yazısında ayrıca ele alınır.

Sözleşmedeki kullanım amacını önemli ölçüde değiştirme

Konut olarak kiralanan yerin fiilen başka amaçla işletilmesi veya sözleşmeyle belirlenmiş işyeri kullanımının kiralanana zarar veren biçimde değiştirilmesi aykırılık oluşturabilir. Ancak sözleşmede herhangi bir kullanım sınırı olup olmadığı, yeni faaliyetin gerçek niteliği ve kiraya verenin bilgisi ya da rızası araştırılmadan tahliye sonucuna varılamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.12.2017 tarihli, 2017/6961 E., 2017/18233 K. sayılı kararında, tahliye bakımından aykırılığın önemli ve kiralananın bizzat kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiğini vurgulamıştır.

Komşulara veya kiraya verene yönelik ağır rahatsızlıklar

Sürekli ve yoğun gürültü, ciddi tehdit, fiilî saldırı, ortak alanların güvenli kullanımını engelleme veya ağır ve tekrarlanan huzur bozucu davranışlar, koşullarına göre saygı borcuna aykırılık oluşturabilir. Burada yalnızca şikâyetin bulunması değil, olayın sıklığı, ağırlığı, kaynağı ve kira ilişkisinin devamına etkisi önemlidir. Komşu şikâyetleri tek başına otomatik tahliye belgesi değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.12.2021 tarihli, 2017/1770 E., 2021/1738 K. sayılı kararında taraflar arasındaki ağır olaylar ve ceza dosyalarındaki deliller birlikte incelenmiş; kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi TBK m.316/3 kapsamında değerlendirilmiştir. Karar, sıradan bir tartışmanın her zaman tahliye sebebi olduğu anlamına gelmez. Gürültü, tehdit ve komşuluk ilişkisine özgü ispat ayrıntıları için komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi konusuna bakılabilir.

İzinsiz alt kira veya başkasının kullanımına bırakma

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın alt kira veya kullanım hakkının devri TBK m.322 yönünden ayrıca sorun doğurur. Bunun TBK m.316 uyarınca tahliyeye nasıl yansıyacağı, somut aykırılık ve gerekli ihtar koşulları gözetilerek değerlendirilir. Alt kirayla kira ilişkisinin devri aynı hukuki işlem değildir. Alt kira kurumunun ayrıntıları bu makalenin kapsamı dışındadır.

TBK 316’ya Göre 30 Günlük Yazılı İhtar Ne Zaman Zorunludur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında giderilebilir nitelikteki olağan sözleşmeye aykırılıkta en az 30 günlük yazılı ihtar kuraldır. Kiraya veren, kiracıdan hangi davranışı değiştirmesini veya hangi aykırılığı gidermesini istediğini bildirmeli; bunu yapmazsa kira sözleşmesini feshedeceğini açıkça belirtmelidir. Süre içinde aykırılık gerçekten giderilirse o ihlale dayalı fesih şartları ayrıca değerlendirilir.

İhtarın işlevi kiracıya evi boşaltması için 30 gün vermek değildir. Süre, öncelikle aykırılığın giderilmesi içindir. Bu nedenle “30 gün içinde tahliye et” içerikli bildirim ile “belirtilen izinsiz değişikliği en az 30 gün içinde gider; aksi hâlde sözleşme feshedilecek” içerikli bildirim hukuken aynı değildir.

İhtarnamede hangi bilgiler yer almalıdır?

• Tarafların kimlikleri, kiralananın açık adresi ve mümkünse sözleşmenin tarihi.
• İhlalin somut açıklaması: hangi alan, hangi davranış, hangi tarih veya dönem.
• Kiracıdan beklenen giderme işlemi: örneğin izinsiz müdahaleyi durdurma veya eski hâle getirme.
• Konut veya çatılı işyeri kirasında en az 30 günlük süre ve sürenin yazılı bildirimin muhataba ulaşmasına göre belirlenmesi.
• Aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin tereddüde yer bırakmayan biçimde bildirilmesi.
• Bildirim ve tebliğin daha sonra ispatlanmasını sağlayan güvenilir gönderim yöntemi ve kayıtlar.

Noter ihtarnamesi, tebliğ tarihinin ve içeriğin ispatı açısından sık başvurulan yöntemdir; TBK m.316’nın lafzı her ihtarın mutlaka noter aracılığıyla düzenlenmesini şart koşmaz. Ancak yalnız sözlü uyarı, kanunun aradığı yazılı ihtarın yerine geçmez. Tebliğ edilmeyen veya içeriği kanıtlanamayan bir bildirime dayanılması ciddi usul riski taşır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.03.2015 tarihli, 2015/2170 E., 2015/2724 K. sayılı kararında, projeye aykırı tadilat için yalnız 14 gün verilmesi, çatılı işyeri bakımından gerekli asgari süreyi karşılamadığından tahliye kararının bozulmasına yol açmıştır. İhtardaki sürenin yanlış belirlenmesi, esas ihlal gerçek olsa bile davayı olumsuz etkileyebilir.

İhtarsız veya 30 Gün Beklemeden Tahliye Hangi Ağır Hâllerde Mümkündür?

TBK m.316/3, konut ve çatılı işyeri kirasında önceden 30 gün süre verme zorunluluğunun bulunmadığı üç özel durum öngörür. Bu istisnalar; kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması ve aykırılığın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ya da komşular açısından çekilmez olmasıdır. Bu yolda da kanun, sözleşmenin yazılı bildirimle derhâl feshedilmesini düzenler. “İhtarsız” ifadesi, her türlü yazılı fesih bildiriminden vazgeçilebileceği biçiminde anlaşılmamalıdır.

1. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi

Kiracının bilerek ve ağır biçimde yapıya zarar vermesi, olağan aşınmadan ve basit ihmallerden farklıdır. Kastın, zararın ağırlığının ve zararla davranış arasındaki bağın ispatı gerekir. Yapının taşıyıcı sistemi, ruhsat ve güvenlik açısından ciddi sonuçlar doğuran müdahaleler bu kapsamda değerlendirilebilir; ancak her izinsiz tadilat doğrudan “kasten ağır zarar” sayılmaz.

2. Süre verilmesinin yararsız olduğunun anlaşılması

Aykırılığın tekrarlandığı, kiracının düzeltmeyi kesin biçimde reddettiği veya müdahalenin niteliği gereği verilen sürenin amaca hizmet etmeyeceğinin somut olgularla ortaya konulduğu hâllerde bu istisna gündeme gelebilir. Kiraya verenin yalnızca “zaten düzelmeyecek” kanaatine sahip olması yeterli değildir. Önceki yazışmalar, tekrar eden fiiller ve teknik tespitler önem kazanır.

3. Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi

Çekilmezlik, yalnız taraflar arasında görüş ayrılığı bulunmasını değil; kiralananın kullanılmasıyla bağlantılı davranışlar nedeniyle ilişkinin sürdürülmesinin objektif olarak beklenememesini anlatır. Tehditler, ciddi saldırılar, yoğun ve süreklilik gösteren rahatsızlıklar veya ağır zararlar bu kapsamda tartışılabilir. Hukuk hâkimi, ceza mahkemesinin suç değerlendirmesinden ayrı olarak kira hukukuna özgü çekilmezliği inceler.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.12.2023 tarihli, 2023/5110 E., 2023/3695 K. sayılı kararında, kiralananın hor kullanılması, taraf yetkililerinin davranışları ve soruşturma dosyaları bir bütün olarak değerlendirilerek çekilmezlik sonucuna ulaşılmıştır. Kararda, davranışın ceza hukuku anlamında suç oluşturmasının TBK m.316/3 için zorunlu olmadığı da açıklanmıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ise 11.05.2016 tarihli, 2015/10963 E., 2016/3835 K. sayılı kararında, belediye tutanaklarıyla belirlenen ruhsatsız ek yapılaşma, mühürleme ve idari yaptırım gibi olgular karşısında TBK m.316/3’ün değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Dolayısıyla ağır kullanım ihlalini destekleyen resmî kayıtlar önemli olabilir; yine de her imar aykırılığı kendiliğinden derhâl tahliye hakkı vermez.

Olağan Aykırılık ile Ağır Kötü Kullanım Arasındaki Fark

Diğer kira ilişkileri bakımından TBK m.316/2 farklı bir kural içerir: kiraya veren, önceden süreli ihtarda bulunmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Ancak kiralananın gerçekten konut veya çatılı işyeri rejimi dışında olup olmadığı doğru saptanmalıdır. Örneğin sırf sözleşmede “işyeri” yazması, hukuki nitelendirmeyi tek başına belirlemez.

Tahliye Davasında Kötü Kullanım Nasıl İspatlanır?

İspat yükü, kural olarak iddiasından lehine hukuki sonuç çıkaran kiraya verendedir (HMK m.190). Dava dilekçesinde yalnız “kiracı evi mahvetti” veya “komşuları rahatsız ediyor” denilmesi yeterli açıklık sağlamaz. Davranışın nerede, ne zaman, ne şekilde gerçekleştiği; varsa önceki uyarılar, zararın niteliği ve bu davranışın hangi tahliye şartını oluşturduğu somutlaştırılmalıdır (HMK m.194).

• Kira sözleşmesi ve ekleri: Kullanım amacı, izin koşulları, teslim edilen alanlar ve tarafların yükümlülüklerini gösterir.
• İlk teslim kayıtları: Fotoğraflar, demirbaş listesi ve teslim tutanağı, hasarın kira öncesinde mevcut olup olmadığını ayırmaya yarar.
• Teknik ve resmî belgeler: Belediyenin yapı tatil tutanakları, idari kararlar, uzman raporu, keşif ve bilirkişi incelemesi fiziksel aykırılığı açıklayabilir.
• Tanıklar ve olay kayıtları: Komşuların bizzat gözledikleri olaylar, ilgili tutanaklar ve mevcut soruşturma evrakı çekilmezlik değerlendirmesinde kullanılabilir.
• Yazılı bildirimler: İhtar veya fesih bildiriminin içeriği, gönderilme ve karşı tarafa ulaşma tarihleri ile taraf cevapları usulün ispatında önemlidir.
• Sonraki durum: Süre sonunda aykırılığın giderilmediğini gösteren güncel kayıtlar, 316/2 bakımından ayrıca gereklidir.

Delilin ileride kaybolması veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimali varsa HMK m.400 ve devamı uyarınca delil tespiti değerlendirilebilir. Bu, her durumda zorunlu bir ön işlem değildir; ancak izinsiz yapının sökülmesi, hasarın onarılması veya kullanım biçiminin değişmesi ihtimalinde vakıanın korunmasını sağlayabilir. Fotoğraf ve kayıtların hukuka uygun elde edilmesi, kaynağının ve tarihinin ortaya konulması da dikkate alınmalıdır.

Kiracının savunması yönünden ise olağan yıpranma, kiraya verenin bakım yükümlülüğü, önceki hasar, verilmiş rıza, ihtarın usulsüzlüğü veya süre içinde aykırılığın giderilmesi gibi hususlar belirleyici olabilir. Uyuşmazlık yalnız maddi zarar tutarıyla ilgiliyse tahliye şartlarından bağımsız bir tazminat talebi de söz konusu olabilir.

Kötü Kullanım Nedeniyle Tahliye Süreci Nasıl İlerler?

1. Kira türünü ve sözleşmeyi inceleme: Konut, çatılı işyeri veya farklı bir kira ilişkisi olup olmadığı, kullanım amacı ve mevcut belgeler tespit edilir.
2. İhlali kayda alma: Fiiller tarih ve içerikleriyle belgelenir; gerekiyorsa keşif veya delil tespiti değerlendirilir.
3. Doğru TBK 316 yolunu seçme: Giderilebilir olağan ihlalde 30 günlük yazılı ihtar; ağır istisnada koşullara göre yazılı derhâl fesih bildirimi hazırlanır.
4. Bildirim ve sonuçları değerlendirme: Tebliğ, sürenin dolması ve devam eden aykırılık veya istisnanın ispatı kontrol edilir.
5. Arabuluculuk aşamasını tamamlama: Dava şartı arabuluculuk kapsamındaki tahliye uyuşmazlığında dava öncesi başvuru yapılır; anlaşamama son tutanağı alınır.
6. Dava ve icra: Talep, görevli ve yetkili mahkemede ileri sürülür; mahkemenin tahliye kararı usulüne uygun icra yoluyla uygulanır.

Tahliye davası için hangi mahkeme görevlidir?

HMK m.4 gereği kira ilişkisinden doğan tahliye davasında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tarafların tacir olması, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklandığı bir durumda görev kuralını kendiliğinden ticaret mahkemesine taşımaz. Yetkili yer ise HMK m.6 ve 10, sözleşmenin ifa yeri ve somut usul koşulları çerçevesinde belirlenir; kiralananın bulunduğu yerin her durumda tek ve kesin yetkili yer olduğu söylenemez.

TBK 316’da bir aylık tahliye davası açma süresi var mı?

TBK m.316, TBK m.350 veya m.352’deki belirli tahliye sebepleriyle aynı şekilde genel bir “sözleşme bitiminden itibaren bir ay” dava takvimi kurmaz. Esas olan sözleşmenin TBK m.316’ya uygun biçimde feshedilmesi ve tahliye talebinin usulüne uygun ileri sürülmesidir. Buna karşın bildirimin, fesih iradesinin ve başvurunun gereksiz geciktirilmesi; olaya özgü itirazlara ve ispat sorunlarına yol açabilir. TBK m.353’ün diğer tahliye sebeplerindeki dava süresine etkisi TBK m.316’ya otomatik olarak taşınmamalıdır.

Arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren açılan ve kira ilişkisinden kaynaklanan kötü kullanım nedeniyle tahliye davalarında kural olarak dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Kanunun belirlediği istisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir; bu istisna TBK m.316’ya dayalı olağan tahliye davasını kendiliğinden kapsamaz.

Anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenir. 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 gereği arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanak arasındaki dönemde zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Ancak arabuluculuk işlemi, TBK m.316’nın aradığı ihtar veya yazılı fesih bildiriminin yerini tutuyor varsayılmamalıdır. Genel dava şartı, istisnalar ve süreç için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk incelemesi kullanılabilir.

Örnek Olaylarla Kötü Kullanım Tahliyesi

Örnek 1: Çatılı işyerinde izinsiz tadilat

Bir dükkânın kiracısı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın projeye aykırı bir bölme ve tesisat oluşturmuştur. Teknik inceleme müdahalenin giderilebilir olduğunu, ağır ve kasten verilmiş zarar şartının ise ortaya konulamadığını göstermektedir. Kiraya verenin doğrudan dava açması yerine, hangi müdahalenin kaldırılacağını belirten ve en az 30 gün süre tanıyan yazılı ihtar göndermesi TBK m.316/2 bakımından esas yoldur. Süre sonunda eski hâle getirme yapılmamışsa fesih ve tahliye koşulları değerlendirilir.

Örnek 2: Ağır tehdit ve taşınmazda çekilmez kullanım

Kiracı, kiraya vereni ciddi biçimde tehdit etmiş ve bu olaylar güvenilir tanıklar ile resmî kayıtlarla belgelenmiştir. Salt kişisel kırgınlıktan farklı olarak ilişkinin devamı objektif biçimde çekilmez hâle gelmişse TBK m.316/3 uygulanabilir. Bu durumda önceden 30 günlük giderme süresi aranmayabilir; fakat yazılı fesih bildirimi ve ispat koşulları yine önemlidir.

Örnek 3: Eskiyen çatı ve kiracıya yöneltilen zarar iddiası

Yıllar içinde çatı kaplaması eskimiş, su sızıntısı doğmuştur. Kiraya veren tüm zararı kiracının kötü kullanımına bağlamaktadır. Teknik inceleme sorunun malzeme ömrü ve olağan eskimeyle ilgili olduğunu gösteriyorsa TBK m.301 ve 334 karşısında yalnız hasarın varlığı tahliye için yeterli değildir. Kiracının özel bir ihlali ve gereken prosedür kanıtlanmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evi kötü kullanıyorsa ev sahibi hemen çıkarabilir mi?

Her zaman değil. Konut kiralarında olağan ve giderilebilir aykırılıklarda en az 30 günlük yazılı ihtar gerekir. TBK m.316/3’teki ağır istisnaların oluşması hâlinde yazılı bildirimle derhâl fesih gündeme gelebilir. Kiraya verenin zor kullanarak kiracıyı kendi başına çıkarması hukuki tahliye usulü değildir.

Kötü kullanım nedeniyle tahliye için noter ihtarı şart mı?

TBK m.316 yazılı bildirim öngörür; bütün durumlar için zorunlu bir noter şekli düzenlemez. Bununla birlikte ihtarın içeriği ve muhataba ulaşma tarihi ispatlanmalıdır. Noter ihtarı bu açıdan önemli bir ispat aracıdır.

Otuz günlük ihtarda kiracıdan evi boşaltması istenebilir mi?

TBK m.316/2’nin amacı önce aykırılığın giderilmesine fırsat vermektir. Bu nedenle yalnız “30 gün içinde çık” ifadesi, hangi davranışın düzeltilmesi gerektiğini ve giderilmezse sözleşmenin feshedileceğini gösteren uygun ihtarın yerini tutmayabilir.

Kiracının duvar boyaması tahliye sebebi midir?

Her boya işlemi veya olağan dekorasyon kötü kullanım değildir. İşlemin sözleşmeye, kiraya verenin rızasına, taşınmazın niteliğine ve doğurduğu zarara etkisi araştırılır. Esaslı ve giderilmeyen aykırılık ile küçük müdahaleler aynı hukuki sonuçlara bağlanamaz.

Komşuların şikâyeti tek başına tahliye için yeterli mi?

Tek başına şikâyet dilekçesinin bulunması yeterli değildir. Rahatsızlığın niteliği, tekrarı, kaynağı ve çekilmezlik ağırlığı tanık, tutanak ve diğer uygun delillerle gösterilmelidir. Her gürültü olayı TBK m.316/3 kapsamında sayılmaz.

Kira borcunun ödenmemesi kötü kullanım mıdır?

Ödenmeyen kira bedeli esasen TBK m.315’teki temerrüt ve koşullarına göre diğer ödeme kaynaklı tahliye yolları kapsamında değerlendirilir. Her borç ihlalini TBK m.316’ya dayanarak “kötü kullanım” şeklinde nitelendirmek doğru değildir.

Kiracı ihtardaki aykırılığı 30 gün içinde giderirse ne olur?

TBK m.316/2’deki somut giderme talebi usulüne uygun biçimde ve süresinde yerine getirilmişse, aynı ihlale dayalı fesih zemini önemli ölçüde değişir. Başka aykırılıklar, devam eden ağır davranışlar veya geçmiş zararlar ise kendi koşullarına göre ayrıca incelenir.

Ev sahibi tahliye yanında zarar tazminatı da isteyebilir mi?

Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı ayrıca maddi zarar doğurmuşsa, ispat ve sorumluluk koşulları çerçevesinde tazminat talebi gündeme gelebilir. Ancak tahliye, zararın giderilmesi ve depozito kesintisi birbirinden farklı hukuki taleplerdir; biri diğerinin otomatik sonucu değildir.

Hukuki Değerlendirme ve Başvuru

TBK m.316’ya dayalı bir uyuşmazlıkta en belirleyici soru, kiracının davranışının hangi fıkraya girdiği ve yazılı işlem ile ispat koşullarının tamamlanıp tamamlanmadığıdır. Aynı fotoğraf veya tutanak, kira ilişkisine göre olağan yıpranma, giderilebilir aykırılık ya da ağır kullanım ihlali şeklinde farklı değerlendirilebilir. Kira sözleşmesi, teslim kayıtları, ihtarlar ve mevcut resmî belgelerin birlikte incelenmesi bu ayrımın yapılmasına yardımcı olur.

Genel tahliye sebepleri hakkında kira tahliye davası rehberi; İstanbul merkezli hukuki danışmanlık ve temsil kapsamı hakkında ise İstanbul kira hukuku avukatı sayfası incelenebilir. Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu, Bakırköy/İstanbul merkezli olarak Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıklarında hukuki süreçleri takip etmektedir.

İletişim: Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul. Telefon: 0507 551 87 38.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.301, 315–316, 321–322, 334–335 ve 339.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4, 6, 10, 190, 194, 199 ve 400–402.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B.

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel hukuki açıklama amacı taşır; somut uyuşmazlıkta belge incelemesi ve güncel uygulama değerlendirmesinin yerine geçmez.