Kiracının Aynı İlçede Konutu Olması Nedeniyle Tahliye

Bir konut kirasında kiracının aynı ilçede konutu olması, her durumda tahliye için yeterli değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmalı; kiraya veren, kira sözleşmesi kurulurken bu durumu bilmemelidir. Ayrıca dava, kanuni süre içinde açılmalı ve dava şartı arabuluculuk tamamlanmalıdır. Konutun tapuda kayıtlı olması kadar gerçekten oturulabilirliği de önem taşır.

Kiracının başka evi varsa ev sahibi tahliye davası açabilir mi?

Evet, ancak belirli koşullarla. TBK m.352/3, kiracıdan kaynaklanan özel bir tahliye sebebi düzenler. Kanun, kiraya verenin kendi konut ihtiyacını ispatlamasını değil, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin belirlenen coğrafi sınırlar içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunmasını esas alır. Bunun yanında kiraya verenin sözleşme kurulurken söz konusu konutu bilmemesi gerekir.

TBK m.352/3, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler arasında bulunsa da kiralananın konut olduğu durumlara özgü bir tahliye sebebidir; çatılı işyeri kirasını, kiracının bir konutu bulunduğu gerekçesiyle sona erdirme yolu değildir. Ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin sahip olduğu taşınmazın konut niteliğinde olması gerekir. Başka bir işyerinin ya da arsanın bulunması bu fıkranın uygulanması için yeterli değildir.

Kiraya verenin başvurabileceği bütün tahliye sebepleri aynı değildir. İhtiyaç, kira borcu, tahliye taahhüdü ve kiracının başka konutunun bulunması farklı maddelere ve ispat koşullarına dayanır. Konuya ilişkin genel hizmet kapsamı için İstanbul kira hukuku avukatı sayfası; farklı tahliye nedenlerinin karşılaştırılması için kira tahliye davası rehberi incelenebilir.

TBK 352/3: kiracının aynı ilçede konutu olması hangi şartlarda tahliye sebebidir?

Kiraya verenin başka konut sebebiyle açacağı davada aşağıdaki unsurlar birlikte değerlendirilir. Şartlardan birinin ispatlanamaması tahliye talebini etkileyebilir.

Bu koşullar arasında özellikle iki konu karıştırılmaktadır: Aynı ilçede tapu kaydının bulunması, konutun oturmaya elverişli olduğunu kendiliğinden göstermez; ayrıca kiraya verenin sözleşme kurulurken bu konuttan haberdar olması, TBK m.352/3 bakımından bağımsız bir değerlendirme gerektirir.

“Aynı ilçe veya belde belediye sınırları” ne anlama gelir?

TBK m.352/3, aynı il veya aynı şehirde bulunmayı tek başına yeterli sayan genel bir ifade kullanmaz; açıkça “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde” konut bulunmasından söz eder. Bu nedenle konutların bulunduğu idari alanların belirlenmesi dava bakımından temel bir adımdır. Adresler arasındaki kilometre, yolculuk süresi veya birbirine yakınlık tek başına kanuni sınır koşulunun yerine geçmez.

Örneğin kiralanan Bakırköy’de, kiracıya ait diğer konut ise İstanbul’un farklı bir ilçesindeyse sırf iki taşınmazın İstanbul ilinde yer alması yeterli kabul edilmemelidir. Büyükşehir ve ilçe belediyeleri arasındaki sınır ilişkisi, ilgili dönemdeki idari düzenlemeler ve taşınmazların kesin adresleri ayrıca incelenmelidir. Özellikle belediye sınırlarının sonradan değiştiği olaylarda, eski adres veya tapu bilgisinden doğrudan sonuç çıkarılamaz.

6570 sayılı eski Kanun dönemindeki kararlar, “aynı şehir veya belediye hudutları” ifadesini yorumlamıştır. Güncel TBK m.352/3’ün lafzı farklı olduğundan eski kararlardaki coğrafi sınır değerlendirmeleri, güncel hükme otomatik olarak aktarılmamalıdır.

Kiracının başka konutunun oturmaya elverişli olması nasıl değerlendirilir?

Oturmaya elverişlilik yalnızca tapuda “mesken” yazması değildir. Konutun fiziksel durumu, güvenli biçimde kullanılabilmesi, gerekli tesisatın varlığı, fiilen oturulabilir olup olmadığı ve kiracının aile yapısı önem taşır. Mahkeme, ileri sürülen diğer konutun kiracı ve ailesi açısından barınmaya uygunluğunu somut delillerle değerlendirmelidir.

Ev küçük, bakımsız veya inşaat hâlindeyse

Diğer konutun oda sayısı ve büyüklüğü, hanede yaşayanların sayısı, sağlık ve erişilebilirlik ihtiyaçları, tamamlanmamış inşaat işleri ya da esaslı kullanma engelleri elverişlilik incelemesini etkileyebilir. Yalnızca kiralanan dairenin daha lüks veya daha geniş olması, diğer evin otomatik biçimde elverişsiz sayılması anlamına gelmez; belirleyici olan, kiracının gerçek yaşam koşulları içinde diğer evin barınma ihtiyacına cevap verip vermediğidir.

Kiracının kendi evi başka birine kiralanmışsa

Kiracıya ait diğer evin hâlen üçüncü kişi tarafından kullanılıyor olması önemlidir; ancak evin kirada olması tek başına kesin kabul veya ret sebebi değildir. Mevcut kira sözleşmesi, üçüncü kişinin kullanım hakkı, konutun ne zaman ve hangi hukuki yolla boşaltılabileceği ile gerçek erişilebilirlik birlikte araştırılmalıdır. Kiraya veren ve kiracı, bu konuda ilgili kira sözleşmesini ve mevcut kullanım durumunu kanıtlayan belgeleri sunabilir.

Yapı kullanma izni bulunmuyorsa

Yapı kullanma izin belgesi, belediye kayıtları ve bina güvenliğine ilişkin belgeler önemli delillerdir. Bununla birlikte tek bir belgenin varlığı veya yokluğu hakkında mekanik değerlendirme yapmak yerine, taşınmazın gerçekten konut olarak kullanılmasının önünde hukuki veya fiilî bir engel bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Gerektiğinde mahallinde keşif ve teknik bilirkişi incelemesi yapılır.

Kiracının eşinin veya aile bireyinin evi tahliye sebebi olur mu?

Kanun, kiracının yanında birlikte yaşadığı eşi açıkça saymıştır. Eşin adına kayıtlı konutun varlığı değerlendirilirken evlilik ilişkisi kadar birlikte yaşama koşulu da önemlidir. Tarafların fiilen ayrı yaşadığı durumlarda bu unsurun bulunup bulunmadığı ayrıca ispatlanmalıdır.

Kiracının annesine, babasına, yetişkin çocuğuna veya kardeşine ait konut, sırf akrabalık nedeniyle TBK m.352/3’te belirtilen kiracı ya da birlikte yaşadığı eşe ait konut sayılmaz. Kiracının miras payı, paylı mülkiyet hakkı veya sınırlı bir ayni hakka sahip olması hâlinde ise tapudaki pay kadar konutu bağımsız biçimde kullanma imkânının da değerlendirilmesi gerekir. Ortak mülkiyet, fiilen oturulabilecek ayrı bir konut bulunduğu anlamına otomatik gelmez.

Sadece adres kayıt sisteminde bir konutun görünmesi de tek başına mülkiyet veya oturulabilirlik ispatı değildir. Adres kaydı, tapu kaydı, kullanım hakkı ve fiilî barınma koşulları farklı hususlardır.

Ev sahibi sözleşme yapılırken kiracının başka evini biliyorsa ne olur?

TBK m.352/3’ün açık koşulu, kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulduğu sırada diğer konutu bilmemesidir. Kiracıya ait konut, sözleşme öncesi görüşmelerde açıkça bildirilmiş veya kiraya verenin bunu bildiği başka somut delillerle ortaya konulmuşsa aynı fıkraya dayanılarak tahliye talep edilmesinin koşulları tartışmalı hâle gelir.

Bu noktada kiraya verenin sonradan konuttan haberdar olması ile ilk sözleşme kurulduğundaki bilgisi birbirinden ayrılır. Sonradan öğrenme, tek başına sözleşme kurulurken bilme anlamına gelmez. Buna karşılık tarafların sonraki yıllarda yeni bir kira sözleşmesi yapıp yapmadığı ve önceki bilgilendirmelerin o sözleşmeyle ilişkisi somut olayda ayrıca incelenebilir. Sözleşmenin kanun gereği uzaması ile yeni bir sözleşme kurulması da aynı işlem değildir.

İspat için sözleşme öncesi e-posta ve mesajlar, taşınmaz gösterme kayıtları, yazılı beyanlar ve hukuka uygun biçimde elde edilmiş diğer belgeler değerlendirilebilir. İspat yükü bakımından HMK m.190 uygulanır; kiraya veren tahliye sonucuna dayanak yaptığı şartları ortaya koymalı, kiracı ise kiraya verenin önceden bildiği savunmasını destekleyen somut delilleri sunmalıdır. Nihai değerlendirme dosyanın tamamına göre yapılır.

Kiracı sonradan ev satın alırsa tahliye mümkün müdür?

TBK m.352/3’te kiracının diğer konutu mutlaka ilk kira sözleşmesi tarihinde edinmiş olması gerektiğine ilişkin açık bir ifade bulunmaz. Bu nedenle kira ilişkisi sürerken konut satın alınması da değerlendirme konusu olabilir. Bununla birlikte sırf satışın gerçekleşmesi davanın otomatik kabul edileceği anlamına gelmez; aynı coğrafi sınır, oturmaya elverişlilik, kiraya verenin sözleşme kurulurken bilgisi ve süre şartları ayrıca araştırılır.

Yeni edinilen ev henüz inşa edilmemiş, başka bir kişinin hukuken korunan kullanımında veya kiracının aile koşullarına göre elverişsiz durumda olabilir. Ayrıca konutun edinildiği tarih, kira dönemleri ve taraflar arasında sonraki tarihlerde kurulan ayrı bir sözleşme olup olmadığı uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir.

Başka konut nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

TBK m.352/3’e göre dava, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Bu nedenle önce sözleşmenin başlangıç tarihi, belirli veya belirsiz süreli niteliği, varsa sonraki sözleşmeler ve ilgili kira döneminin sonu saptanmalıdır. Belirli süreli konut kiralarında sözleşmenin TBK m.347 uyarınca kendiliğinden uzaması, ayrıca düzenlenmiş bu özel tahliye sebebini ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin yalnızca bitmesinin tahliye için neden tek başına yeterli olmadığını kira sözleşmesi bitince tahliye başlıklı K016 yazısında ele alıyoruz.

Örneğin bir yıllık kira döneminin 31 Ağustos tarihinde sona erdiği kabul ediliyorsa ilgili bir aylık dava takvimi bu dönem sonu esas alınarak planlanır. Ancak tatil günleri, sürenin hesaplanması, arabuluculuğun etkisi ve varsa önceden yapılmış yazılı bildirim birlikte değerlendirilmeden son gün tahmini yapılmamalıdır.

TBK 353’e göre dava süresi uzatılabilir mi?

TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açmak için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin içeriği, muhatabı, gönderilmesi ve karşı tarafa ulaştığının ispatı önemlidir. Sırf sözlü görüşme yapıldığına dayanarak bu imkândan yararlanıldığı varsayılmamalıdır.

TBK m.352/3 uyarınca ilk dava için kanunda ayrıca zorunlu bir noter ihtarı öngörülmez; yazılı bildirim özellikle TBK m.353’teki süre uzatımından yararlanmak bakımından gündeme gelir. Dava süresinin teknik hesabı için tahliye davası açma süresinin uzaması başlıklı K018 rehberine bakılabilir.

Dava öncesinde arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, TBK m.352/3’e dayalı kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davası kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabidir. İİK hükümlerine göre kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna, başka konut sebebiyle sulh hukuk mahkemesinde açılacak bu davayı kendiliğinden istisna kapsamına sokmaz.

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A/15). Buna rağmen başvurunun, dava hakkının doğduğu tarih ve bir aylık takvim dikkate alınarak planlanması gerekir. Özellikle henüz dava açma hakkı doğmadan yapılmış başvuruların yeterliliği yönünden içtihatların konuya özgü değerlendirilmesi önemlidir; farklı tahliye sebeplerine ilişkin bir arabuluculuk kararı TBK m.352/3’e otomatik uygulanmamalıdır.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Hiç arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılması, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret sonucunu doğurabilir. Genel kapsam ve istisnalar için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk rehberi incelenebilir.

Görevli mahkeme, davacı ve ispat delilleri nelerdir?

HMK m.4 uyarınca TBK m.352/3’e dayalı tahliye davasında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir; yalnızca taşınmazın tapu maliki olmak ile kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını taşımak aynı kavram değildir. Kiraya veren sıfatında sonradan değişiklik olmuşsa bu değişikliğin hukuki dayanağı incelenmelidir.

Yetki bakımından HMK m.6’daki davalının yerleşim yeri ile HMK m.10’daki sözleşmenin ifa yeri kuralları somut olayda değerlendirilebilir. Taşınmazın bulunduğu yerin her kira davasında münhasır ve kesin yetkili mahkeme olduğu şeklindeki genelleme doğru değildir. Kira ilişkisinden kaynaklanan şahsi hakka ilişkin tahliye davası ile ayni hak davası birbirine karıştırılmamalıdır.

Uyuşmazlığın özelliğine göre kullanılabilecek deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi, uzama dönemini gösteren ek belgeler ve varsa sonraki tarihli yeni sözleşmeler.
• Kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait güncel ve tarihsel tapu kayıtları, konutun hukuki kullanım durumuna ilişkin belgeler.
• Kiralananın ve diğer konutun adresleri ile ilçe veya belde belediye sınırlarına ilişkin resmî bilgiler.
• Diğer konutun fotoğrafları, teknik raporları, yapı kullanma ve fiilî oturma durumuyla ilgili kayıtlar.
• Hane nüfusu, somut sağlık veya erişilebilirlik koşulları, keşif ve bilirkişi incelemesi.
• Kiraya verenin sözleşme kurulurken diğer konutu bilip bilmediğine ilişkin hukuka uygun yazışmalar ve diğer deliller.
• TBK m.353 bildirimi kullanılmışsa bildirim ve tebliğ belgeleri; arabuluculuk başvurusu ile son tutanak.

Her uyuşmazlıkta bütün bu deliller gerekli olmayabilir. Mahkeme, çekişmeli olan unsurları belirleyerek delillerin geçerliliğini, ispat gücünü ve gerekiyorsa bilirkişi raporunu değerlendirir.

Yargıtay kiracının başka konutunu nasıl değerlendiriyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.02.2018, 2018/504 E., 2018/1840 K.

Kararda kiracının aynı ilçe sınırlarında başka dairesi bulunmasına rağmen bu konutun ailesinin gereksinimlerini karşılamaya yeterli olmadığı ve kirada bulunduğu savunmaları incelenmiştir. Yargıtay, mahkemenin yalnızca başka dairenin varlığına ve mevcut bilirkişi raporuna dayanarak tahliye kararı vermesini yeterli görmemiş; tarafların bütün delillerinin toplanması, ailenin ihtiyaçları ve konutun kirada olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur. Karar, tapu kaydının elverişlilik incelemesinin yerini tutmadığını gösterir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.09.2017, 2017/4366 E., 2017/12337 K.

Kiracı, diğer konutunun inşaat hâlinde ve oturulamaz durumda olduğunu savunmuştur. Dava sürerken kiralanan boşaltılmış olduğu için davanın esası konusuz kalmış; uyuşmazlık dava tarihindeki haklılık ve yargılama giderleri yönünden devam etmiştir. Yargıtay, keşif avansı bakımından usulüne uygun kesin süre verilmediğine işaret ederek diğer konutun oturulabilirliğinin gerektiği biçimde araştırılmasını istemiştir. Karar, başka evin oturulabilirliğine ilişkin teknik incelemenin usul kurallarına uygun yürütülmesinin önemini gösterir.

Her iki kararın sonucu da başka evi olan bütün kiracıların tahliye edilmesi veya her kirada oturan ikinci konutun elverişsiz sayılması biçiminde okunmamalıdır. Mahkemelerin somut maddi olgulara ve delillere göre karar vermesi gerekir.

Örnek olay: Aynı ilçede ikinci ev bulunması

Varsayımsal bir olayda kiracı A, Bakırköy’de kiracı olarak otururken kendisine ait başka bir Bakırköy dairesi bulunduğu ortaya çıkmıştır. Kiraya veren, ilk sözleşme sırasında bu durumu bilmediğini ileri sürmektedir. Kiracı A ise ikinci dairede uzun süredir üçüncü bir kişinin kiracı olduğunu, dairenin küçük olduğunu ve ailesinin barınma gereksinimini karşılamadığını savunmaktadır.

Bu olayda başka dairenin tapu kaydının doğrulanması yalnızca başlangıçtır. Mahkeme; ikinci dairenin gerçekten aynı kanuni coğrafi alanda bulunup bulunmadığını, kullanım hakkını, aile nüfusunu, dairenin fiziksel koşullarını, kiraya verenin ilk sözleşmedeki bilgisini ve dava süresini değerlendirir. İkinci dairenin varlığı tek başına sonucu belirlemez; ayrıca davanın arabuluculuk ve süre koşullarına uygun başlatılması gerekir.

Sık sorulan sorular

Kiracının aynı ilçede evi varsa hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. TBK m.352/3’teki bütün koşulların sağlanması, arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve süresinde dava açılması gerekir. Kiraya verenin doğrudan kilit değiştirme veya fiilen tahliye etme yetkisi yoktur.

Kiracının eşinin adına kayıtlı ev tahliye sebebi olur mu?

Birlikte yaşadığı eşine ait, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli konut varsa diğer kanuni şartlarla birlikte tahliye sebebi oluşturabilir. Birlikte yaşama ve elverişlilik ayrı değerlendirilir.

Kiracının evi kiradaysa dava mutlaka reddedilir mi?

Hayır. Diğer konutun kirada bulunması önemli bir olgudur; konuta fiilen ve hukuken ne zaman erişilebileceği, kiracının aile koşulları ve mevcut kira ilişkisi incelenmeden kesin sonuç söylenemez.

Ev başka ilçedeyse tahliye istenebilir mi?

Sırf aynı il veya büyükşehirde bulunması yeterli değildir. TBK m.352/3’teki aynı ilçe veya belde belediye sınırları koşulu somut adres ve idari sınır bilgileriyle araştırılır. Diğer tahliye sebepleri ayrı koşullara bağlıdır.

Ev sahibi kiracının evini önceden biliyorsa tahliye davası açabilir mi?

Kiraya verenin ilk kira sözleşmesi kurulurken diğer konutu bilmemesi TBK m.352/3’ün özel şartıdır. Önceden bildiği ispatlanırsa bu tahliye sebebinin uygulanmasına engel gündeme gelir; sonradan öğrenme ise farklıdır.

Başka ev sebebiyle tahliye davası kaç gün içinde açılır?

TBK m.352/3 uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması esastır. TBK m.353 kapsamında süresinde yazılı bildirim ve dava şartı arabuluculuğun süreye etkisi ayrıca hesaplanır.

Başka konut nedeniyle tahliye davasından önce ihtarname zorunlu mu?

TBK m.352/3, ilk dava için ayrıca noter ihtarı şartı getirmez. Ancak dava açma süresini TBK m.353 uyarınca uzatmak isteyen kiraya verenin süresinde yazılı bildirimde bulunması ve bunu ispatlayabilmesi gerekir.

Sonuç: Tahliye için yalnızca başka evin varlığı yeterli değildir

Kiracının aynı ilçede konutu olması, TBK m.352/3’e göre koşulları oluştuğunda dava yoluyla tahliye sebebidir. Karar verilmeden önce konutun ilgili kişiye ait olup olmadığı, aynı kanuni coğrafi sınırda yer alıp almadığı, fiilen oturmaya elverişliliği, kiraya verenin sözleşme kurulurken bilgisi ve dava takvimi birlikte incelenmelidir. Özellikle tapu kaydı ile gerçek kullanım imkânı arasındaki fark ihmal edilmemelidir.

Uyuşmazlığa özgü sözleşme, tapu ve kullanım belgelerinin değerlendirilmesi için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu ile iletişim kurulabilir. Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut olayın hukuki incelemesi yerine geçmez.

Hukuki kaynaklar ve kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.339, 347, 352/3 ve 353.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 6, 10, 190 ve 199.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve 18/B.
• E. Etlik, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Özgü Tahliye Sebepleri”, İstanbul Barosu Dergisi, 2019, c.93, s.95-98 (TBK m.352/3 ile konut/işyeri ayrımı).