5 Yıllık Kira Tespiti: Beş Yılı Dolduran Kiracının Kirası Nasıl Belirlenir?

5 yıllık kira tespiti, konut ve çatılı işyeri kira ilişkisinde beş kira yılının tamamlanmasının ardından yeni dönemin kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/3 uyarınca belirlenmesidir. Kiraya veren, beş yıl doldu diye kirayı tek taraflı olarak piyasadaki en yüksek bedele çıkaramaz. Anlaşma sağlanamazsa mahkeme; TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimini, taşınmazın durumunu, karşılaştırılabilir emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Eski kiracılık da yargısal değerlendirmede önem taşıyabilir.

Beş yıl dolunca ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Beş yılın sonunda kiraya verenin talep ettiği yeni bedel, sırf talep edildiği için kiracı açısından bağlayıcı hâle gelmez. TBK m.344/3, olağan yenileme artışından farklı bir yargısal belirleme imkânı tanır. Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir; mahkeme somut delillere ve hukuki ölçütlere dayanarak karar verir.

Örneğin mevcut aylık kira 15.000 TL iken benzer evlere ilişkin ilanlarda 40.000 TL yazıyor olması, kira bedelinin otomatik olarak 40.000 TL olacağı anlamına gelmez. İlan fiyatı gerçekleşmiş bir kiralama değildir; taşınmazların konumu, büyüklüğü, yapı durumu ve kiralama tarihleri de karşılaştırılmalıdır. Buna karşılık beşinci yıl tamamlandıktan sonra yeni döneme ilişkin tespit talebi, yalnızca sıradan yıllık TÜFE artışıyla sınırlandırılmış bir hesap da değildir.

TBK 344/3’e göre beş yıllık kira tespiti hangi kiralarda uygulanır?

TBK m.344/3’ün temel uygulama alanı konut ve çatılı işyeri kiralarıdır. TBK m.339’da bu kira türleri için özel hükümler öngörülmüştür. Bir daire, büro veya çatılı mağaza kirası genellikle bu kapsamda değerlendirilir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiraları bakımından ise TBK m.339’daki istisna dikkate alınmalıdır. Arsa ve çatısız işyeri gibi farklı kira türlerinde bu özel rejimin kendiliğinden uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Maddeye göre, tarafların artış konusunda anlaşma yapıp yapmadığından bağımsız olarak, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemin kira bedeli; TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenir.

Beş yıllık kira süresi nasıl hesaplanır?

Hesaplamada esas olan yalnızca kaç kez sözleşme imzalandığı değil, kira ilişkisinin başlangıcı ve tamamlanan kira yıllarıdır. Bir yıllık sözleşmenin aynı kira ilişkisi içinde yıllarca uzaması, her yenilemede süreyi sıfırdan başlatmaz. Buna karşılık tarafların sonradan imzaladıkları belgenin mevcut ilişkinin devamı mı yoksa yeni bir kira ilişkisi mi olduğu tartışmalıysa sözleşmelerin içeriği ve fiilî durum incelenmelidir.

Bu örnekte, beş kira yılı 31 Ağustos 2026 sonunda tamamlanır. Taraflar anlaşamazsa 1 Eylül 2026 tarihinde başlayan altıncı kira yılı için TBK m.344/3 kapsamında tespit talep edilebilir. Mahkeme kararının bu tarihten itibaren etkili olup olmayacağı ise ayrıca TBK m.345’e göre incelenir.

On yıllık veya daha uzun sözleşmede beşinci yıl sonunda tespit istenebilir mi?

Beş yıldan uzun süre için yapılmış olmak, TBK m.344/3 değerlendirmesini kendiliğinden engellemez. Hüküm yalnızca bir yıllık sözleşmenin beş kez yenilenmesiyle sınırlı değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli kararında da on yıllık işyeri sözleşmesinde beş yılı aşan bir döneme ilişkin talepte TBK m.344/3 çerçevesi uygulanmış; uyuşmazlığın emsal ve hakkaniyet yönünden yeterince araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Beş yıl sonrası kira bedeli hangi ölçütlerle belirlenir?

Mahkeme tek bir oran veya tek bir ilan üzerinden hesap yapmaz. TBK m.344/3 gereğince birden fazla veri birlikte değerlendirilir. Bu kapsamda TÜFE, taşınmazın nitelikleri ve karşılaştırılabilir kiralar birbirlerinin yerine geçen değil, birlikte dikkate alınması gereken unsurlardır.

1. TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı

TÜFE, beş yıl sonrasındaki belirlemede de kanuni bir ölçüttür. Ancak TBK m.344/1’de olağan sözleşme yenileme artışları bakımından öngörülen üst sınır ile m.344/3’teki emsal ve hakkaniyet esaslı yargısal belirleme aynı mekanizma değildir. Bu nedenle beşinci yıl sonunda hâkimin emsalleri değerlendirerek belirleyeceği bedelin her durumda yalnızca yıllık TÜFE oranı kadar artacağı söylenemez.

18 Ocak 2019 tarihinde yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle TBK m.344’teki ilgili üretici fiyat endeksi ifadeleri, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim ölçütüyle değiştirilmiştir. Eski tarihli içtihatlarda ÜFE ifadesinin bulunması, güncel hesaplamada aynı endeksin kullanılması gerektiği anlamına gelmez. Güncel oran, tespiti istenen kira dönemine göre ayrıca belirlenmelidir; burada sabit bir yüzde verilmemektedir.

2. Kiralananın fiziksel ve hukuki özellikleri

Taşınmazın metrekaresi, odaları, yapı yaşı, bakım durumu, cephesi, ulaşım olanakları, bulunduğu kat ve çevresel nitelikleri kira değerini etkileyebilir. Çatılı işyerlerinde kullanım amacı, görünürlük, erişilebilirlik ve işletme faaliyetinin koşulları da önem kazanabilir. Kiralananın kusurları veya emsallere göre dezavantajları göz ardı edilerek yapılan hesap yetersiz kalabilir.

3. Gerçek ve karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri

Emsal kira araştırmasında asıl soru, aynı bölgede benzer özellikli taşınmazların ilgili tarihte hangi bedelle kiraya verildiğidir. Güncel ilanlar bir araştırma başlangıcı olabilir; fakat tek başına kesin kira değeri kanıtı değildir. İmkân varsa gerçekleşmiş kiralamalara ait sözleşmeler, yakın başlangıç tarihleri ve karşılaştırılabilir kullanım koşulları değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli, 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararında, bilirkişinin konum ve ekonomik gelişmelere genel olarak değinmekle yetinmesi yeterli görülmemiştir. Kararda emsal taşınmazların gerçek kiralama koşullarının ve kira bedellerinin somut biçimde değerlendirilmemesi nedeniyle yetersiz rapora dayalı hüküm bozulmuştur.

Emsallerin seçilmesinde kullanılan belgeler, yerinde inceleme ve karşılaştırma teknikleri hakkında daha ayrıntılı açıklama için emsal kira bedeli nasıl belirlenir? başlıklı rehbere bakılabilir.

4. Hakkaniyet ve eski kiracılık

TBK m.344/3, kiralananın gerçek piyasa değerinin yanı sıra hakkaniyete uygun bedel belirlenmesini öngörür. Yargıtay uygulamasında, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel belirlendikten sonra kiracının mevcut ve eski kiracı olması göz önüne alınarak bir hak ve nesafet indirimi değerlendirilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararında uygulamadaki yüzde 5–20 aralığından söz edilmiştir. Bu aralık kanunun belirlediği otomatik ve değişmez bir indirim tarifesi değildir. İndirimin uygunluğu somut olayın özellikleriyle açıklanır. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.12.2017 tarihli 2017/3682 E., 2017/17115 K. sayılı kararında, bilirkişinin zaten eski kiracılık unsurunu dikkate alması üzerine mahkemece yeniden aynı nedenle indirim yapılması da hatalı bulunmuştur.

İndirimin uygulama koşullarının ayrı analizi için kira tespit davasında hakkaniyet indirimi yazısı incelenebilir.

5 yıllık kira tespiti örnek hesaplaması

Kesin bedel ancak tarafların verileri ve gerekiyorsa mahkemenin bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Aşağıdaki örnek, yalnız hesaplama mantığını göstermek için varsayımsal olarak hazırlanmıştır; hiçbir döneme ait gerçek emsal veya TÜFE verisi değildir.

Bu örnekte 48.000 TL üzerinden 4.800 TL indirim yapıldığında 43.200 TL elde edilir. Ancak mahkeme, önce emsal verisinin güvenilirliğini, kiralananın özelliklerini, TÜFE’yi, talep edilen bedeli ve diğer olguları değerlendirmek zorundadır. Bu yüzden örnekteki sayı, “beş yıl dolunca kira bu oranda artar” şeklinde kullanılamaz. Kira bedelinin net veya brüt ifade edilmesi gereken uyuşmazlıklarda bu ayrım da ayrıca açıklığa kavuşturulmalıdır.

Beşinci yıldan sonra kira kendiliğinden emsal bedeline dönüşür mü?

Hayır. Beş yılın tamamlanmasıyla kiracıya yeni ve belirli bir piyasa bedeli kendiliğinden uygulanmış olmaz. Taraflar hukuka uygun şekilde yeni bir kira bedelinde anlaşabilir. Anlaşma yoksa, TBK m.344/3 kapsamında mahkemeden belirleme istenmesi gündeme gelir. Kiracının yeni bir sözleşmeyi imzalamaması tek başına tahliye sebebi de değildir.

Kira tespit davası, tahliye davasıyla aynı talebi taşımaz. Kira bedelinin yeniden belirlenmesi, sırf bedel yükseldiği için kiracının taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Dosyada ayrıca bir tahliye sebebi varsa o talep kendi şartlarına göre incelenir.

5 yıllık kira tespit davası ne zaman açılır ve yeni kira hangi tarihten uygulanır?

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı farklı bir sorudur. Beş yılın dolması, yeni döneme etkili bir karar için süre ve bildirim koşullarını ortadan kaldırmaz.

• Artış hükmü bulunmayan sözleşme: Yeni kira dönemi başlamadan en geç otuz gün önce dava açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması ve davanın izleyen yeni kira dönemi bitimine kadar açılması, yeni dönem başından etki bakımından önem taşır.
• Artış hükmü bulunan sözleşme: TBK m.345/3 uyarınca yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin bu dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması mümkün olabilir; aynı amaçla ayrıca otuz gün öncesinden artış ihtarı yapılması kural olarak aranmaz.
• Zamanlama kaçırılırsa: Davanın tümden açılamayacağı sonucu çıkmaz; ancak talep edilen dönem bakımından hükmün etkisi değişebilir. Talep ve kira yılı takvimi birlikte değerlendirilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.10.2025 tarihli, 2025/1614 E., 2025/5007 K. sayılı kararında sözleşmedeki artış şartı, dava tarihi ve tespit istenen dönemin başlangıcı birlikte değerlendirilmiş; emsal araştırması ve hakkaniyet indirimi yapılan tespit kararı onanmıştır. Bildirim ve dönem etkisinin ayrıntılı örnekleri kira tespit davasında 30 günlük süre yazısının konusudur.

Kira tespit davasında ispat ve bilirkişi incelemesi

Taraflardan biri ileri sürdüğü kira değeriyle ilgili olguları somutlaştırmalı ve delillerini göstermelidir (HMK m.190 ve 194). Kiraya veren, yüksek bedel iddiasını yalnız genel piyasa artışıyla; kiracı da talebe itirazını yalnız “çok yüksek” ifadesiyle sınırlandırmamalıdır. Uyuşmazlığın çözümünde aşağıdaki belgeler önem taşıyabilir:

• Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa sonraki protokoller; başlangıç ve artış şartlarını ortaya koyan kayıtlar.
• Banka dekontları, ödeme çizelgeleri ve önceki dönem kira tutarları.
• Taşınmazın metrekaresi, katı, kullanım niteliği ve mevcut fiziksel durumuyla ilgili tapu, proje veya uygun diğer kayıtlar.
• Benzer taşınmazlara ilişkin tarihleri ve şartları belli kira sözleşmeleri; ilanlar varsa bunların gerçekleşmiş işlemden farklı olduğu belirtilerek destekleyici nitelikte sunulması.
• Keşif, bilirkişi raporu, rapora somut itirazlar ve gerektiğinde ek inceleme talepleri.

Bilirkişi yalnız bir rakam bildirmemeli; emsalleri neden seçtiğini, hangi nitelikleri karşılaştırdığını ve dönemsel farklılıkları nasıl değerlendirdiğini açıklamalıdır. Mahkeme de raporu eleştirel biçimde değerlendirir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.05.2026 tarihli 2025/6157 E., 2026/2962 K. sayılı kararında, hak ve nesafet dönemi için hazırlanan denetime elverişli bilirkişi raporu ve mahkemenin eski kiracılık indirimi uygun bulunarak hüküm onanmıştır.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu, hangi mahkeme görevlidir?

Evet, 1 Eylül 2023’ten itibaren açılan kira bedelinin tespiti davaları kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabidir. Dayanak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B’dir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yoluna başvurulabilir. İcra ve İflas Kanunu’na göre kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna, kira tespiti davasını bu zorunluluktan çıkarmaz.

Arabuluculukta anlaşmaya varılmışsa tarafların üzerinde uzlaştıkları bedel, dönem ve ödeme koşulları açık yazılmalıdır. Anlaşma olmazsa uyuşmazlık bakımından görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından HMK m.6 ve m.10 ile somut olayın özellikleri değerlendirilir; her kira davasında yalnız taşınmazın bulunduğu mahkemenin kesin yetkili olduğu şeklinde bir genelleme doğru değildir.

Başvuru belgeleri, son tutanak ve yargılama aşamaları hakkında kira tespit davasında arabuluculuk içeriği incelenebilir.

İlk beş yıl ile altıncı yıl sonrasındaki kira belirleme rejimi arasındaki fark

Bu ayrım, beş yıl dolmadan da bazı durumlarda kira belirlenmesi davası açılabilmesiyle çelişmez. Yalnızca TBK m.344/2’deki belirleme ile m.344/3’teki beş yıllık emsal tespitinin aynı hukuki koşullara sahip olmadığını gösterir.

Beş yıl dolduktan sonra kira bedeli her yıl yeniden emsale göre mi belirlenir?

TBK m.344/3, beş yıllık eşik ve bundan sonraki her beş yılın sonunda emsal ile hakkaniyete dayalı özel belirleme sistemini düzenler. Bu yöntemle belirlenmiş bedel, izleyen kira yıllarında kural olarak m.344’ün önceki fıkralarındaki esaslara göre değiştirilebilir. Her yıl yeniden sınırsız bir rayiç tespiti yapılacağı kabul edilemez. Somut kira ilişkisinin başlangıcı, önceki tespit dönemi ve talep edilen yeni dönem birlikte incelenmelidir.

TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama ise ayrı koşullara bağlıdır; olağan piyasa hareketleri ile beş yıllık kira tespitini birbirinin yerine geçirmek doğru değildir. Yabancı para ile kararlaştırılmış kira bedellerinde ayrıca TBK m.344/4 ve ilgili döviz mevzuatının etkileri araştırılmalıdır.

5 yıllık kira tespiti hakkında sık sorulan sorular

Beş yıl dolunca kira otomatik olarak piyasa değerine çıkar mı?

Hayır. Beş yıllık eşik, TBK m.344/3 kapsamında mahkemeden emsal ve hakkaniyete göre belirleme talep edilebilmesine ilişkindir. Tarafların uzlaşması veya mahkeme kararı olmadan tek taraflı ilan edilen yeni bedel otomatik olarak bağlayıcı olmaz.

Altıncı yılda kira artışı için TÜFE sınırı geçerli mi?

TBK m.344/3’te TÜFE hâlâ bir değerlendirme unsurudur. Fakat bu fıkradaki mahkeme tespiti, yalnız olağan yıllık TÜFE artışının aynısı değildir; taşınmazın durumu, emsaller ve hakkaniyet de birlikte dikkate alınır.

Beş yıllık sözleşme bitince altıncı yıl için dava açılabilir mi?

Genel olarak evet. Beş kira yılının tamamlandığı ve ilgili özel kira rejiminin uygulandığı durumda altıncı kira yılı için TBK m.344/3 esaslı talep gündeme gelebilir. Kararın altıncı yıl başından uygulanması ise TBK m.345 şartlarına bağlıdır.

Kira bedeli tespit edilirken ilan fiyatları yeterli midir?

Tek başına yeterli kabul edilmeyebilir. İlan istenen fiyatı gösterir, gerçekten o bedelle bir kira sözleşmesi kurulduğunu kanıtlamaz. Benzer taşınmazların gerçekleşmiş kira sözleşmeleri ve karşılaştırılabilir nitelikleri önemlidir.

Mahkeme eski kiracıya mutlaka yüzde 20 indirim yapar mı?

Hayır. Kanunda zorunlu yüzde 20 indirimi bulunmaz. Yargıtay uygulamasında eski kiracılık gerekçesiyle hakkaniyet indirimi değerlendirilebilmekle birlikte uygulanacak oran ve gerekçe somut dosyaya göre değişir.

Kiracı da beş yıllık kira tespiti davası açabilir mi?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davada talebin hukuki yararı ve koşulları mevcutsa kiracının da davacı olması mümkündür. Ancak somut talebin kapsamı, geçerli sözleşme bedeli ve mahkemece sağlanacak hukuki koruma ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira tespit kararı geçmiş kira dönemlerinin tümünü değiştirir mi?

Hayır. Kararın hangi kira dönemi başlangıcından itibaren etkili olduğu TBK m.345 kapsamında belirlenir. Bu durum geçmiş bütün yılların serbestçe yeniden hesaplanabileceği anlamına gelmez; belirlenen dönemden doğabilecek kira farkları ayrı değerlendirilir.

Sonuç: beş yıllık kira tespitinde hangi belgeler ve tarihler kontrol edilmeli?

Beş yıllık kira tespitinde ilk kontrol, kira ilişkisinin gerçek başlangıcı ile talep edilen dönemin altıncı veya daha sonraki uygun kira dönemi olup olmadığıdır. Ardından sözleşmedeki artış şartı, TBK m.345 takvimi, arabuluculuk işlemleri, ödenen kiralar, emsal sözleşmeler ve taşınmazın nitelikleri birlikte ele alınmalıdır. Eski kiracılık indiriminin uygunluğu ve bilirkişi raporunun gerekçesi de sonucu etkileyebilir.

Somut bir kira uyuşmazlığında başvuru yolu ve belgelerin değerlendirilmesi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfamızdan Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz. Bu içerik genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir; somut olayın hukuki incelemesi yerine geçmez.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.339, 344, 345 ve 138.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4, 6, 10, 190 ve 194.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.18/A ve 18/B.
• 18.01.2019 tarihli Resmî Gazete, 7161 sayılı Kanun m.56 (TBK m.344’te TÜFE ölçütüne ilişkin değişiklik).