Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Türk hukukunda yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kiraya verenin konut veya çatılı işyerinde yeniden inşa yahut imar amaçlı esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapmasının gerekli olduğu ve çalışmalar sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız bulunduğu hâllerde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350/2 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirmesidir. Binanın eski olması, tadilat yapılmak istenmesi veya kira bedelinin düşük kalması tek başına yeterli değildir. Dava süresi, teknik projenin uygulanabilirliği ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.

Bu tahliye yolu, kiraya verenin kişisel konut veya işyeri ihtiyacından farklıdır. Kanun, yapılacak işin niteliği ile kiracının inşaat sırasında taşınmazı kullanıp kullanamayacağını birlikte arar. Uyuşmazlıkta sözleşme başlangıcı ve bitişi, proje belgeleri, ruhsat durumu, yapılacak işlerin kapsamı ve tebligatlar birlikte incelenmelidir.

TBK m.350/2 kapsamında yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye şartları nelerdir?

Tahliye kararı için iki esaslı koşul birlikte gerçekleşmelidir: Kiralananda yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı nitelikte bir çalışma gerekli olmalı ve bu çalışma sürerken konutun ya da işyerinin kullanılmasına teknik olarak imkân bulunmamalıdır. TBK m.350/2, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel tahliye nedenlerinden biridir.

1. Kiralanan ve sözleşmenin hukuki niteliği: Öncelikle taşınmazın TBK m.339 kapsamındaki konut veya çatılı işyeri kirası olup olmadığı tespit edilir. Arsa, çatısız işyeri veya özel rejime bağlı taşınmazlarda aynı sonuca otomatik ulaşılamaz.
2. Yeniden inşa veya esaslı imar çalışması: Yeniden yapım, yapısal genişletme, kapsamlı değiştirme ya da imar amacına yönelik esaslı onarım söz konusu olmalıdır. Küçük bakım veya yüzeysel yenilemeler tek başına bu sebebi oluşturmaz.
3. Çalışma sırasında kullanım imkânsızlığı: Taşınmazın yalnızca daha az konforlu hâle gelmesi değil, yapılacak işlerin kapsamı ve güvenlik koşulları bakımından kullanımın mümkün olmaması gerekir.
4. Uygulanabilir proje ve teknik ispat: İmar mevzuatına uygun, taşınmazla bağlantılı ve uygulanabilir projenin ortaya konulması; gerektiğinde ruhsat, belediye kayıtları, keşif ve uzman bilirkişi raporuyla desteklenmesi beklenir.
5. Kanuni başvuru takvimi: Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli oluşuna göre TBK m.350’de öngörülen dönem ve bir aylık dava süresi gözetilmeli; varsa TBK m.353’ün yazılı bildirim yoluyla süreyi uzatan etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

TBK m.354 gereğince dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin kurallar kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu nedenle sözleşmede kiraya verene dilediği zaman tadilat gerekçesiyle tahliye yetkisi veren bir kayıt, kanuni koşulları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Hangi Tadilat ve İnşaat İşleri Tahliye Sebebi Sayılabilir?

Her tadilat tahliye nedeni değildir. Önemli olan çalışmanın ticari veya estetik bakımdan faydalı görülmesinden çok, TBK m.350/2’nin aradığı imar amaçlı esaslı nitelik ve kullanım imkânsızlığıdır. Bu değerlendirme, inşaatın adıyla değil fiilen yapılacak işlerle ilgilidir.

Esaslı onarım, genişletme ve değiştirme

Binanın yıkılıp yeniden yapılması, taşıyıcı sistem veya mimari bütünlük üzerinde kapsamlı müdahaleler, bağımsız bölümlerin esaslı şekilde yeniden düzenlenmesi ya da can ve mal güvenliği bakımından taşınmazın boşaltılmasını gerektiren yapısal çalışmalar koşulları karşılayabilir. Bununla birlikte işlemin imar hukuku yönünden uygulanabilir ve somut proje kapsamında gerekli olduğunun gösterilmesi gerekir. Yalnızca geniş kapsamlı iş yapılacağına ilişkin soyut beyan yeterli değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.12.2011 tarihli, 2011/7462 E., 2011/14042 K. sayılı kararında, bir işyerinden asansör alanı ayrılması gibi projeye bağlı müdahalenin yalnızca zemin kaplaması ve kapı değişimi şeklinde değerlendirilmesi yetersiz görülmüştür. Kararın vurgusu, onaylı projenin taşınmaza uygulanıp müdahalenin gerçek kapsamının belirlenmesi gerektiğidir. Bu karar mülga 6570 sayılı Kanun dönemine aittir; güncel hukuki temel TBK m.350/2’dir.

Boya, mutfak yenilemesi ve küçük onarımlar

Duvar boyanması, arızalı armatürlerin değiştirilmesi, yüzeysel zemin kaplaması, olağan bakım ve benzeri işler, kural olarak kiracının taşınmazı kullanmasının teknik olarak imkânsızlığını göstermez. Bir işin yüksek maliyetli olması da onu tek başına esaslı imar çalışması hâline getirmez. TBK m.319 uyarınca kiracının ayıpların giderilmesine veya zararın önlenmesine yönelik çalışmalara katlanma borcu gündeme gelebilir. TBK m.320 ise kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişikliklere imkân tanır; bu çalışmalar sırasında kiracının menfaatleri gözetilir, kira bedelinin indirilmesi ve zararın giderilmesi hakları saklıdır. Bu hükümler, TBK m.350/2’deki tahliye şartlarının yerine geçmez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.06.2008 tarihli, 2008/5745 E., 2008/7437 K. sayılı kararında, bölme duvarlarının kaldırılmasının tek başına esaslı ve imar amaçlı çalışma oluşturmadığı somut olayı incelemiştir. Bu da eski kanun döneminde verilmiş olup yalnızca teknik nitelendirme bakımından yol gösterici olarak okunmalıdır.

Kiralananın Kullanılmasının İmkânsız Olması Ne Demektir?

Kullanım imkânsızlığı, çalışma süresince kiralananın konut veya işyeri olarak güvenli ve amacına uygun şekilde kullanılamamasıdır. İnşaatın doğuracağı toz veya gürültü tek başına yeterli olmayabilir; taşıyıcı sisteme müdahale, zorunlu tesisat kesintileri, bağımsız bölüme erişimin kapanması veya hayati güvenlik riskleri somut olarak araştırılır.

İmkânsızlık, kiracının yalnızca çalışmalardan hoşlanmamasına veya kiraya verenin inşaatı daha rahat yürütme isteğine göre değil, uzmanlık gerektiren objektif verilere göre belirlenir. Davacı, projede hangi işlerin nerede yapılacağını; bu işler sırasında kullanılacak alanlar, erişim ve güvenlik koşulları yönünden neden faaliyetin sürdürülemeyeceğini açıklamalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.03.2017 tarihli, 2017/1372 E., 2017/2218 K. sayılı kararında, benzin istasyonu bünyesindeki lokantaya ilişkin raporun tadilatın esaslı olup olmadığını ve kullanımın mümkün bulunup bulunmadığını açıklamaması bozma gerekçesi yapılmıştır. Böylece yalnızca “tadilat zorunludur” diyen bir raporun değil, tahliyenin teknik gerekliliğini irdeleyen denetlenebilir raporun önemli olduğu ortaya konulmuştur.

Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasında Onaylı Proje Şart mı?

Yargıtay uygulamasında imarca tasdikli mimari veya avan proje temel ispat unsurudur. Sadece müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, belediyeden bilgi alınması veya yıkım kararının bulunması, TBK m.350/2 kapsamında tahliyeyi otomatik olarak sağlamaz. Proje, ilgili taşınmaza ait olmalı ve fiilen uygulanabilir bulunmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 02.03.2015 tarihli, 2015/824 E., 2015/2027 K. sayılı kararında, satın alma, kat karşılığı inşaat yükümlülüğü ve belediyenin yıkım kararının tek başına yeterli olmadığını; onaylı proje sunulup uzman bilirkişi ile mahallinde uygulanmasının gerektiğini belirtmiştir.

Projenin dava açılırken hazır olması zorunlu mu?

Onaylı proje davanın açıldığı anda mutlaka dosyaya sunulmuş olmak zorunda değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.04.2018 tarihli, 2018/348 E., 2018/4332 K. sayılı kararı, imarca tasdikli mimari veya avan projenin dava tarihinden sonra da ibraz edilebileceğini açıkça kabul etmiştir. Ancak bu imkân, mahkemenin usulüne uygun verdiği kesin süreleri veya projenin esas incelemede kanıtlanması zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle “proje olmadan dava her durumda reddedilir” ifadesi de “proje daha sonra alınacak diye tahliye mutlaka kabul edilir” ifadesi de yanlıştır. Projenin gerçekliği, onay durumu, taşınmazın özellikleri ve yargılamadaki delil süreleri ayrı ayrı değerlendirilir. Gerekli imar izinlerinin türü yapılacak işin niteliğine göre değişebilir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim süresi gözetilerek belirlenen tarihten itibaren bir aylık dava süresi söz konusudur (TBK m.350). Sürelerin yanlış hesaplanması, esaslı inşaat koşulları bulunsa bile davanın reddine yol açabilir.

Belirli süreli sözleşmede örnek hesap

Örneğin bir yıllık konut kira sözleşmesinin ilgili dönemi 31 Ağustos 2026 tarihinde sona eriyorsa, TBK m.350/2 kapsamında olağan dava açma dönemi 1 Eylül 2026 itibarıyla başlar ve kanuni bir aylık süre gözetilir. Takvim hesabında tatil günleri, usul hükümleri, arabuluculukta sürelerin işlemediği dönem ve varsa TBK m.353 bildirimi birlikte dikkate alınmalıdır. Örnek, kendi başına herhangi bir tahliye hakkının doğduğunu göstermez.

Belirsiz süreli sözleşmede fesih döneminin önemi

TBK m.328’e göre fesih dönemlerinin hesabında sözleşmenin başlangıcı esas alınır; sözleşmedeki geçerli farklı bir düzenleme de incelenir. Taşınmaz kiralarında TBK m.329 uyarınca, yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresi temel genel kuraldır. TBK m.350/2’nin özel sebebe dayanan dava takvimi ile TBK m.347’deki sebepsiz sona erdirme rejimi birbirine karıştırılmamalıdır.

TBK 353 ihtarı süreyi nasıl etkiler?

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu hüküm sürenin korunmasına yarar; esaslı tadilatın varlığını veya teknik kullanım imkânsızlığını ispatlamaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.05.2013 tarihli, 2013/5815 E., 2013/8887 K. sayılı kararında, yeniden imar ve inşa isteminde bildirimin süre koruyucu etkisi açıklanmıştır. Bildirimin içeriği, muhatabı, gönderildiği ve ulaştığı tarihler dosyada somutlaştırılmalıdır. Süre hesabının ayrıntıları için tahliye davası açma süresinin uzaması başlıklı incelemeye bakılabilir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. TBK m.350/2’ye dayanan kira ilişkisinin dava yoluyla sona erdirilmesi uyuşmazlığında kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır. 1 Eylül 2023’ten itibaren 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamına giren kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabulucuya başvurulması gerekir. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna, bu sulh hukuk tahliye davasını istisna kapsamına sokmaz.

Arabuluculuk anlaşmayla sonuçlanmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. 6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez; buna rağmen kalan dava süresi titizlikle hesaplanmalıdır. Arabuluculuk son tutanağı ve açılacak dava bakımından kiraya verenin talebinin yeniden inşa ve imar olduğunu açıklıkla belirtmesi önemlidir.

Başvurunun zamanlaması dikkat gerektirir. Yargıtayın ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları hakkında verdiği 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı ve 15.06.2026 tarihli, 2026/2725 E., 2026/3805 K. sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararlarında erken başvuru ile son tutanağın tarihine ilişkin önemli ayrımlar bulunmaktadır. Bu kararların somut konusu TBK m.350/1 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliyedir; yeniden inşa taleplerine ilişkin her olaya aynen uygulanacağı varsayılmamalıdır. Usul riski yaratmamak için arabuluculuk takviminin ilgili tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra kurulması, TBK m.353 bildirimi ve sürelerin durması etkisinin birlikte incelenmesi yerinde olur.

Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasında Hangi Mahkeme Görevli?

Kira ilişkisinden doğan bu davada görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı HMK m.4). Yetkili mahkeme belirlenirken HMK’nın genel yetki ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin hükümleri uygulanır. Kiralananın bulunduğu yer pratikte önemli olabilir; ancak her dosyada tek ve kesin yetkili yer olduğu kabul edilmemelidir.

Davayı kural olarak kiraya veren açar. Kiraya veren sıfatını taşımayan malikin dava hakkı ile paylı veya elbirliği mülkiyetinde gerekli taraf katılımı somut olayın durumuna göre incelenir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.03.2015 tarihli, 2015/824 E., 2015/2027 K. sayılı kararı, malikin dava hakkı ve paydaşlar arasındaki katılım gerekliliği üzerinde ayrıca durmaktadır. Birden fazla malikli taşınmazda dava açmadan önce taraf sıfatı sorununun çözümlenmesi gerekir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Nasıl İspatlanır?

İspatın merkezinde yapılacak işlerin teknik kapsamı ile kiralananın kullanımının imkânsızlığı bulunur. Kiraya veren iddia ettiği tahliye nedenini ve dayandığı olguları kanıtlamalıdır. Davalı kiracı ise projenin uygulanabilirliği, işlemlerin esaslı niteliği, kira dönemi, davacının sıfatı ve teknik rapordaki eksiklikler yönünden itirazlarını somutlaştırabilir.

Uygun deliller; kira sözleşmesi ve uzama kayıtları, tapu veya taraf sıfatını gösteren belgeler, belediyece onaylı mimari yahut avan proje, gerekli ruhsat ve izinler, yapı hakkında teknik raporlar, keşif, fotoğraflar, mühendislik hesapları, ihtarnameler ve tebliğ kayıtlarıdır. Sadece bir müteahhit teklifinin veya ilan edilmiş projenin dosyaya konulması her zaman yeterli değildir.

Keşifte bilirkişinin yalnız taşınmazın eski ya da hasarlı olduğunu belirtmesi değil, onaylı projeyi mevcut yapıya uygulayıp hangi alanların nasıl etkileneceğini göstermesi beklenir. Raporda inşaatın teknik olarak gerekli ve uygulanabilir olup olmadığı ile kiracının güvenli biçimde kullanıma devam edip edemeyeceği gerekçeli şekilde açıklanmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.03.2017 tarihli, 2017/1372 E., 2017/2218 K. sayılı kararı bunun somut örneğidir.

Kiracı hangi savunmaları ileri sürebilir?

Kiracı, yapılması planlanan işlerin yalnızca olağan bakım niteliğinde olduğunu, onaylı projenin ibraz edilmediğini veya uygulanabilir olmadığını, ilgili bağımsız bölümün çalışmadan etkilenmediğini, iş sırasında kullanıma devam edilebileceğini, sürenin kaçırıldığını yahut arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini savunabilir. Bu itirazların her biri somut delillerle desteklenmelidir. Belirsiz şekilde “tadilat bahane” denilmesi tek başına teknik ispatın yerini tutmaz.

Kiraya Veren Yeni Malikse İnşaat İçin Altı Ay Sonra Tahliye İsteyebilir mi?

TBK m.351’deki yeni malikin altı aylık tahliye yolu, konut veya işyeri gereksinimiyle ilgilidir; yeniden inşa ve imar tahliyesinin kısa yolu değildir. Satın alan kişinin taşınmazı yıkıp yeniden yapma niyeti, ihtiyaç nedenine ilişkin özel altı aylık sürenin otomatik uygulanmasını sağlamaz. Yeniden inşa sebebine dayanan dava, TBK m.350/2 koşulları ve süreleri içinde değerlendirilmelidir.

Yeni malik kira ilişkisinin tarafı hâline geldiğinde yeniden inşa gerekçesiyle başvuru imkânı, doğru dava sebebinin ve takvimin seçilmesine bağlıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.03.2015 tarihli, 2015/824 E., 2015/2027 K. sayılı kararı da yeni malikin yeniden inşa isteminde bulunabileceği bir olayda teknik proje incelemesinin zorunluluğunu göstermektedir. Kişisel gereksinim sebebinin farklı şartları hakkında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısı ayrıca incelenebilir.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Tahliyesi Aynı Şey mi?

Hayır. TBK m.350/2’deki özel hukuk tahliyesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı, tahliye ve yıktırma işlemleri ayrı hukuki mekanizmalardır. Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada idari tebligat, tahliye ve yıkım usulleri söz konusu olabilir; sırf “kentsel dönüşüm yapılacak” denilmesi, her uyuşmazlığı TBK m.350/2 davasına dönüştürmez.

Hangi yolun işletildiğinin tespiti için riskli yapı kararı, bu kararın kesinleşme ve tebliğ durumu, yetkili idarenin işlemleri ve varsa kira sözleşmesine ilişkin dava ayrı değerlendirilmelidir. 6306 sayılı Kanunla ilgili usul ve kiracının konumu, kentsel dönüşümde kiracı tahliyesi yazısının konusudur. Bu makaledeki süre ve proje incelemesi, idari tahliye işlemlerine bire bir aktarılmamalıdır.

İnşaat Bitince Eski Kiracı Yeniden Kiralama Hakkına Sahip mi?

Evet, TBK m.355 yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye edilen eski kiracıya, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı tanır. Bu hak, eski sözleşmenin değişmeden devam ettiği veya kiracının dilediği bedelle yeni sözleşmeyi zorla kurdurabileceği anlamına gelmez.

Kanuna göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski hâliyle başkasına kiralanamaz. İnşaat tamamlandıktan sonra kiraya verenin eski kiracıya yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kiracı öncelik hakkını kullanmalıdır. Öncelik hakkı sona erdirilmeden taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Haklı sebep veya süre koşullarına ilişkin iddiaların olay bazında incelenmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.01.2016 tarihli, 2015/7205 E., 2016/102 K. sayılı kararı, öncelik hakkının kiraya vereni mahkeme yoluyla sözleşme yapmaya zorlama veya tek taraflı kira bedeli belirletme yetkisi vermediğini belirtmektedir. Kanuna aykırı davranış varsa şartlarına göre tazminat gündeme gelebilir.

Üç yıllık yasak ihlal edilirse tazminat alınabilir mi?

TBK m.355’e aykırılıkta, koşulları gerçekleştiğinde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öngörülür. Bununla birlikte sırf kiracının ihtar üzerine veya taraflar arasındaki bir anlaşmayla kendi isteğiyle taşınmazı boşaltmış olması hâlinde tazminatın otomatik doğduğu söylenemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.11.2024 tarihli, 2023/3548 E., 2024/3863 K. sayılı kararında, TBK m.355 kapsamında tazminat için mahkeme kararı ve icra yoluyla tahliye koşulu vurgulanmıştır. Somut olayda tarafların tahliye ve teslim tutanağı düzenleyerek icra işlemi olmaksızın kiralananı boşaltması nedeniyle tazminat istemi kabul edilmemiştir. Bu nedenle tahliyenin nasıl gerçekleştiği, öncelik hakkı bildirimi ve yeni kiralamanın koşulları özellikle belgeyle ispatlanmalıdır.

Kiracının herhangi bir anlaşmayla tahliye ettiği her durumda aynı sonuca varılacağı veya TBK m.355 dışında hiçbir hakkının bulunmadığı şeklinde genelleme yapılmamalıdır. Taraflar arasındaki özel taahhütler, sözleşmesel haklar ve başka hukuki talepler ayrıca incelenebilir. TBK m.355’in yeniden kiralama yasağı ve tazminat koşulları, tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı yazısında ayrıca ele alınmaktadır.

Örnek Olay: Binanın Yenilenmesi İçin Dükkânın Tahliyesi

Varsayımsal olarak, bir iş merkezinin maliki zemin kattaki kiralık dükkânın bulunduğu yapıda kapsamlı taşıyıcı sistem müdahalesi ve alan değişikliği yapmak istemektedir. Malik, belediyece onaylanmış projeyi ibraz etmiş ve uzman incelemesi çalışmalar sırasında dükkâna erişimin ve faaliyetin güvenle sürdürülmesinin mümkün olmadığını göstermiştir. Sözleşme döneminin bitimi ve arabuluculuk takvimi de uygunsa TBK m.350/2’ye dayalı tahliye istemi değerlendirilebilir.

Buna karşılık proje yalnız dükkânın vitrininin yenilenmesini ve yüzeysel boyayı öngörüyorsa, kiracı işyerinde çalışmaya devam edebiliyorsa veya bilirkişi raporu bunu araştırmamışsa, sadece kapsamlı yenileme niyeti tahliye için yeterli olmayabilir. İki ihtimal arasındaki fark kiraya verenin iddiasının gücünden çok, teknik incelemenin somut sonucudur.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular

1. Ev sahibi tadilat yapacağım diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. TBK m.350/2 kapsamında esaslı yeniden inşa veya imar çalışmasının gerekli olması ve iş sırasında kiralananın kullanımının teknik olarak imkânsız bulunması gerekir. İlgili dava süresi ve usul şartları da sağlanmalıdır.

2. Yeniden inşa nedeniyle tahliye davası için proje onayı gerekir mi?

Yargıtay uygulamasında imarca tasdikli mimari veya avan proje önemli bir gerekliliktir. Projenin hangi taşınmaza ait olduğu ve uygulanabilirliği değerlendirilir. Onaylı projenin mutlaka dava açılırken sunulması gerekmeyebilir; yargılamada usulüne uygun şekilde ibraz edilmesi gerekir.

3. Binanın eski veya depreme dayanıksız olması yeterli mi?

Tek başına yeterli değildir. TBK m.350/2 davasında yapılacak işlemlerin esaslı niteliği ve kullanım imkânsızlığı ispatlanır. Riskli yapı tespiti ve idari tahliye işlemleri söz konusuysa 6306 sayılı Kanunun ayrı usulü de değerlendirilmelidir.

4. Yeniden inşa nedeniyle tahliye davasında ihtarname zorunlu mu?

Belirli süreli sözleşmede TBK m.350/2 uyarınca dönem sonunda dava açmak için her durumda ayrı bir ön ihtar şartı bulunmaz. Ancak TBK m.353’e göre dava açma süresini bir kira yılı uzatmak isteniyorsa süresinde yazılı bildirim yapılmalıdır. Arabuluculuk ve tebligatlar ayrıca önemlidir.

5. Tadilat sırasında kiracı evde kalabiliyorsa tahliye olur mu?

Kural olarak TBK m.350/2’nin aradığı kullanım imkânsızlığı gerçekleşmezse yalnız tadilat amacıyla tahliye kararı verilmemelidir. Kullanımın mümkün olup olmadığı güvenlik, erişim ve yapılan işlerin niteliği bakımından teknik delillerle araştırılır.

6. Tadilat bittikten sonra kiracı aynı eve dönebilir mi?

Eski kiracının TBK m.355 kapsamında yenilenen taşınmazı yeni durumu ve kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde hakkın kullanılması gerekir. Bu hak eski kira sözleşmesinin otomatik canlanması anlamına gelmez.

7. Kiracı kendi isteğiyle çıkarsa yeniden kiralama tazminatı alabilir mi?

TBK m.355 tazminatının her gönüllü tahliyede doğduğu söylenemez. Yargıtayın 26.11.2024 tarihli, 2023/3548 E., 2024/3863 K. sayılı kararı, mahkeme kararı ve icra marifetiyle tahliyenin bulunmamasını tazminatın reddi bakımından belirleyici görmüştür. Özel anlaşmaların etkisi ayrıca değerlendirilir.

8. Yeni ev sahibi satın aldığı binayı yıkmak için altı ay bekleyip tahliye isteyebilir mi?

TBK m.351’deki altı aylık usul kişisel konut veya işyeri ihtiyacına özgüdür. Yeniden inşa ve imar gerekçesiyle açılan davada TBK m.350/2’nin şartları ve dava takvimi esas alınır. Yalnız mülkiyetin devralınması tahliye hakkı doğurmaz.

Sonuç: Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Kontrol Edilmeli?

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye dosyasında kira dönemi ve dava süresi, onaylı projenin niteliği, tadilatın esaslı olup olmadığı, kullanımın teknik imkânsızlığı, taraf sıfatı ve arabuluculuk ilk aşamada değerlendirilmelidir. Eski kiracının yeniden kiralama önceliği ve TBK m.355 kapsamındaki olası sorumluluklar da inşaat sonrasına bırakılmadan ele alınmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan somut uyuşmazlıklarda sürecin hukuki değerlendirmesi ve dava usulü hakkında bilgi için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun İstanbul kira hukuku avukatı sayfasına başvurulabilir. Büro, Bakırköy/İstanbul merkezli olarak Türkiye genelinde kira uyuşmazlıklarıyla ilgili hukuki süreçleri takip etmektedir.

Hukuki Kaynaklar ve İncelenen Yargıtay Kararları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.319-320, 328-329, 339, 348, 350/2, 351, 353-355.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: özellikle m.4 ve ilgili usul hükümleri.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve m.18/B.
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: 6306 sayılı Kanun uygulamasında riskli yapı ve tahliye usulüne ilişkin resmî bilgilendirme.

Yazar: Av. Mehmet Sarıoğlu

Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya sonuç garantisi değildir. Mevzuat, güncel yargı kararları ve olayın belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.