Kiracının Kira Tespit Davası: Kiracı Dava Açabilir mi?

Evet, kiracının kira tespit davası açma hakkı vardır. Kira bedelinin belirlenmesini isteme hakkı yalnızca ev sahibine ait değildir. Kiracı da özellikle yeni kira dönemi için istenen bedelin uyuşmazlık konusu olması ve mahkemeden bedelin belirlenmesini istemekte korunmaya değer hukuki yararının bulunması hâlinde dava açabilir. Ancak davanın açılabilmesi, kiranın mutlaka düşürüleceği anlamına gelmez. Mahkeme talep edilen dönemi, sözleşmeyi, ödenen bedeli ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344-345. maddelerini birlikte değerlendirir.

Hukuki dayanak: kiracının kira tespit davası açma hakkı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yenilenen dönemler bakımından belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344’te, dava açma zamanı ve kararın ilgili döneme etkisi ise TBK m.345’te düzenlenir. TBK m.345’in ilk fıkrası kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini belirtir; davayı yalnızca kiraya verenin açabileceğine yönelik bir sınırlama getirmez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 7 Aralık 2021 tarihli, 2017/3197 E., 2021/1593 K. sayılı kararında da kira bedelinin tespiti davasının kiraya veren tarafından olduğu gibi kiracı tarafından da açılabileceği açıkça kabul edilmiştir. Dolayısıyla kiracı sıfatı, davacı olmanın önünde engel değildir. Bununla birlikte davacı kiracının somut uyuşmazlıkta hukuki yararı ve talebi bulunmalı; mahkeme kira bedelini ilgili kanuni ölçütlerle belirlemelidir.

Bu yazı kiracının davacı olma hakkı, hukuki yararı, dava talebinin sınırları ve uygulamadaki özel sorunları üzerinedir. Dava türünün genel şartları ve kiraya verenin tespit talepleri için kira tespit davası rehberi ayrıca incelenebilir.

Kiracının kira tespit davasında hukuki yararı ne zaman vardır?

Hukuki yarar, kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesini gerektiren güncel ve korunmaya değer bir uyuşmazlık bulunmasıdır. HMK m.106/2 ve 114/1-h, hukuki yararı tespit davaları ve genel dava şartları bakımından düzenler. Kira bedeli tespiti kendine özgü bir dava olduğundan, yarar değerlendirmesi davanın niteliği ve Yargıtay içtihatlarıyla birlikte yapılır.

Kiracının yeni dönemde ödemesi gerektiği ileri sürülen kira tutarı konusunda kiraya verenle anlaşmazlık yaşaması, mevcut bedelin emsal koşullar karşısında yüksek kaldığını ileri sürmesi veya uygulanan artış hesabının uyuşmazlık yaratması hukuki yarar incelemesini gerektirebilir. Kiracının hangi dönem için hangi miktarın belirlenmesini istediğini somutlaştırması önemlidir. Karar yalnızca soyut bir fiyat görüşü vermek için değil, kira ilişkisindeki bedel unsurunu belirli hâle getirmek için istenir.

Öte yandan, tarafların kira bedeli üzerinde bağlayıcı ve çekişmesiz biçimde anlaşmış olması, ortada belirlenmesi gereken bir kira dönemi bulunmaması veya talebin başka bir dava türüne ait olması, hukuki yarar ve davanın esası bakımından farklı sonuçlar doğurabilir. Kiracının hukuki yararı yoktur denilerek salt davacı sıfatına dayanılması ise doğru değildir.

Kiracı daha düşük kira talep ediyorsa hukuki yarar kendiliğinden kabul edilir mi?

Hayır. Kiranın düşürülmek istenmesi, davaya yön veren somut bir taleptir; fakat istenen azalmanın dayanağı ve doğru hukuki yol ayrıca araştırılır. Örneğin kiracı, beş yıllık sürenin dolduğu bir kira ilişkisinde emsallerin mevcut bedelin altında kaldığını ileri sürebilir. Buna karşılık kiralanandaki geçici ayıbın yarattığı kullanım kaybının giderilmesini istiyorsa TBK m.307 uyarınca ayıp nedeniyle kira indirimi gündeme gelebilir. Aynı “kira düşsün” sonucu, her olayda aynı davayla elde edilmez.

Kiracı beş yıl dolmadan kira tespit davası açabilir mi?

Beş yılın dolması bütün kira tespit davaları için zorunlu değildir. TBK m.344/2, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli konusunda tarafların anlaşmamış olması hâlinde hâkimin önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşmayan bir tutarı, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek belirlemesine ilişkindir. Bu rejimde mutlaka beş yıl beklenmez.

TBK m.344/3 ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda emsal kira bedellerinin de dikkate alınmasına imkân veren ayrı rejimdir. Kiracının davacı olması bu iki fıkra arasındaki farkı ortadan kaldırmaz. İlk beş yıllık dönem içindeki bir uyuşmazlıkta, salt komşu taşınmazların kirasının daha düşük olduğu ileri sürülerek beş yıllık emsal tespiti yönteminin kendiliğinden uygulanması beklenmemelidir.

Fıkralar arasındaki ayrımın ayrıntılı açıklaması beş yıl dolmadan kira tespit davası başlıklı ayrı yazıda yer alır.

Beş yıldan sonra kiracı kiranın düşürülmesini isteyebilir mi?

Evet, uygun şartlarda beş yıllık tespit döneminde kiracı da mevcut veya talep edilen kira bedelinin yasal ölçütlerle belirlenmesini isteyebilir. TBK m.344/3 uyarınca hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE değişimini, kiralananın fiziki durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Beş yılın geçmesi, kiracının istediği düşük bedelin doğrudan kabul edileceği anlamına gelmez.

Kiracı mevcut bedelin emsallerin üstünde kaldığını göstermek için benzer nitelikte taşınmazların kira sözleşmelerini, taşınmazın kullanım özelliklerini, konumunu, büyüklüğünü ve kira başlangıcı ile yenileme tarihlerini sunabilir. Mahkeme, gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle farklılıkları araştırır. Emsal gösterilen taşınmazın aynı ilçede bulunması tek başına yeterli değildir; emsalin karşılaştırılabilir olması gerekir.

Beş yıllık tespit döneminin başlangıcı ve emsallerin karşılaştırılması, somut sözleşme tarihleri ile kiralananın özellikleri üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı hangi kişiye karşı kira tespit davası açar?

Kira tespit davasında davacı kiracı, davalı ise kural olarak kira sözleşmesinin kiraya veren tarafıdır. Davanın doğru kişiye yöneltilmesi için sözleşmenin tarafları, taşınmazın sonradan satılıp satılmadığı, kiraya veren sıfatının devri ve birden fazla tarafın bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Kiraya verenin her durumda taşınmazın tapu maliki olması zorunlu değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 7 Kasım 2018 tarihli, 2017/5341 E., 2018/11195 K. sayılı kararında, kira tespit davasını kiraya verenin ve kiracının açabileceği; malikin de belirli koşullarda davacı olabileceği belirtilmiş, kiraya veren ya da malik sıfatı bulunmayan kişi yönünden taraf sıfatı sorunu ele alınmıştır. Kiracının birden fazla olması, şirket adına sözleşme yapılması veya alt kira ilişkisinin bulunması durumunda taraflar ayrıca belirlenmelidir. Sözleşmede imzası bulunan herkesin mutlaka asıl kiracı veya kiraya veren olduğu varsayılamaz.

Kiracının açtığı davada mahkeme istenenden yüksek kira belirleyebilir mi?

Kiracının açtığı davada, sırf bilirkişi daha yüksek tutar hesapladı diye kiraya veren lehine sınırsız bir artışa hükmedilemez. Mahkeme, kira tespitinin özel niteliğini gözetirken HMK m.24’teki tasarruf ve m.26’daki taleple bağlılık ilkelerini de değerlendirir. Kiraya verenin kendi talebinin bulunmadığı bir davada kiracının indirim istemi onun aleyhine otomatik bir artış davasına dönüştürülmemelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 7 Aralık 2021 tarihli, 2017/3197 E., 2021/1593 K. sayılı dosyasında kiracı, aylık kira bedelinin 1.300 TL’ye indirilerek tespitini istemiştir. Daha önceki bir takipte esas alınan aylık tutar 2.202,08 TL, bilirkişi hesabı ise 2.320,77 TL olmuştur. Hukuk Genel Kurulu, yalnızca bilirkişinin daha yüksek tutar bulması nedeniyle davanın reddini uygun görmemiş; olayın özelliklerine göre ödenmekte olan 2.202,08 TL üzerinden tespit kararı verilmesi gerektiğine karar vermiştir.

Bu kararın sonucu “kiracı her durumda istediği tutara indirir” değildir. Karar, kiracının davacı olma hakkını, tespit talebinin sınırlarını ve bilirkişi bedeli yüksek çıktığında nasıl hüküm kurulacağını açıklamaktadır. Çoğunluk kararı ile karşı oy gerekçesinin karıştırılmaması gerekir.

Kiracının ödemekte olduğu kira tutarı aynı kalabilir mi?

Evet. Emsal incelemesinin kiracının istediği indirimi haklı göstermemesi mümkündür. Nitekim aynı uyuşmazlığın devamında verilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16 Ocak 2024 tarihli, 2023/2296 E., 2024/184 K. sayılı kararı, kira bedeli kiracının o dönem zaten ödediği tutarda belirlendiğinde, davaya sebebiyet vermeyen karşı tarafın yargılama gideri ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulamayacağını vurgulamıştır. Bu nedenle davanın kabul şekli ile masrafların kime yükletileceği aynı soru değildir.

Kiracı kira tespit davasını ne zaman açabilir?

TBK m.345/1 gereğince dava açılması belirli tek bir günle sınırlanmamıştır. Fakat davanın açılabildiği tarih ile tespit edilen bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı farklı meselelerdir. Kira sözleşmesinin başlangıç ve yenileme tarihleri, artış hükmü, talep edilen dönem ve önceki bildirimler ayrı ayrı incelenmelidir.

TBK m.345/2, yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu sürede kiraya verenin kiracıya artırma amaçlı yazılı bildirimde bulunması hâlinde yeni döneme etkiyi düzenler. TBK m.345/3, sözleşmede yeni kira döneminde artış hükmü varsa yeni dönem sonuna kadar açılan davanın belirlenen bedeli dönem başından itibaren geçerli kılabilmesine ilişkindir. Bu hükümlerin lafzında özellikle kiraya verenin artırma bildirimine yer verildiği unutulmamalıdır: kiracının gönderdiği herhangi bir indirim talebini, kanundaki kiraya verenin artırma ihtarıyla eşdeğer görmek doğru değildir.

Kiracının açtığı indirim veya tespit davasında istenen dönemin uygunluğu, talep sonucunun açıklığı ve bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı somut davanın koşullarına göre belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18 Nisan 2017 tarihli, 2017/3405 E., 2017/5402 K. sayılı kararında, kiracının geçmişte bitmiş birçok kira yılına yönelik talepleri kabul edilmemiş; uygun dönemin ve istenen miktarın açıklığa kavuşturulması gerektiği belirtilmiştir.

Kira tespit davası geçmiş yıllar için açılabilir mi?

“Dava her zaman açılabilir” kuralı, geride kalmış bütün kira dönemlerinin sonradan serbestçe tespit ettirilebileceği anlamına gelmez. Tespit istenen kira yılı geçmiş ve kapanmışsa, o döneme ilişkin dava talebinin kabul edilebilirliği ciddi bir usul sorunudur. Dava dilekçesinde yalnız “önceki yıllardaki fazla kiraların hesaplanması” isteniyorsa tespit davası, geçmişe dönük bir alacak veya iade davasının yerine geçmeyebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/3405 E., 2017/5402 K. sayılı kararında olduğu gibi, tespit konusu dönemin açıkça belirtilmesi ve gerektiğinde daha sonraki kira dönemi için tespit istenip istenmediğinin açıklattırılması önem taşır. Geçmişteki fazla ödemenin geri alınması ayrıca talep edilecekse ödeme sebebi, geçersiz artış şartı, dava türü, zamanaşımı ve ispat ayrıca incelenmelidir.

Kiracı hangi belgelerle davasını desteklemelidir?

Hukuki yarar ve uygun bedelin belirlenmesi için yalnızca “kiralar çok yüksek” şeklinde açıklama yapılması yeterli olmayabilir. HMK m.190 uyarınca kendi lehine hukuki sonuç çıkarılan vakıaların ispatı temel ilkedir. Somut dosyada özellikle şu belgeler önem taşır:

• Kira sözleşmesi ve ekleri: Taraflar, kira başlangıcı, ilk bedel, yenileme ve artış hükümleri.
• Banka dekontları ve ödeme çizelgesi: Önceki ve mevcut dönemlerde fiilen ödenen tutarlar, ödeme tarihleri ve açıklamalar.
• İhtarlar ve yazışmalar: Kiraya verenin talep ettiği bedel, kiracının itirazı ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunduğunu gösteren kayıtlar.
• Emsal kira verileri: Benzer taşınmazlara ilişkin mümkünse doğrulanabilir sözleşmeler, taşınmaz özellikleri ve karşılaştırma bilgileri.
• Taşınmazın durumu: Kullanım amacı, metrekaresi, yaşı, bulunduğu kat, bakım durumu ve kullanımını etkileyen özellikler.
• Önceki yargılama belgeleri: Aynı kira bedeline ilişkin kesinleşmiş kararlar, icra dosyaları ve önceki tespit talepleri.

İlanlardaki istenen kira miktarları, sözleşmeyle kararlaştırılmış veya fiilen ödenen emsal bedellerle aynı şey değildir. Bilirkişi raporu somut emsallere dayanmıyorsa gerekçeli itiraz gündeme gelebilir. Mahkeme, beş yıllık rejim ile ilk beş yıldaki artış rejimini birbirine karıştırmadan inceleme yapmalıdır.

Kira tespit davası ile uyarlama ve ayıp nedeniyle indirim arasındaki fark nedir?

Örneğin ekonomik koşullardaki olağan dışı gelişmeler nedeniyle kira ilişkisinin sürdürülmesi çekilmez hâle gelmişse TBK m.138’in sıkı şartları ayrı değerlendirilir. Kiralananın bir bölümünün kullanılamaması ise somut koşullarda ayıp nedeniyle indirim veya başka taleplere temel olabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27 Mart 2019 tarihli, 2019/1389 E., 2019/2630 K. sayılı kararı da kiracının isteminin kira tespiti mi, yoksa ayıp nedeniyle indirim mi olduğunun ve istenen kira döneminin açıklattırılması gerektiğini belirtmiştir.

Kiracı dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmalı mı?

Evet, kira bedelinin tespiti davasında kural olarak dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler istisnadır; kira tespit davası bu istisnanın içinde değildir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır. 6325 sayılı Kanun m.18/A’ya göre son tutanağın usulüne uygun biçimde dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Hiç arabuluculuğa başvurmadan dava açılması dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret sonucunu doğurabilir. Kira tespiti bakımından arabuluculuk başvurusu, talep edilen dönem ve bedel açıkça belirtilerek yürütülmelidir. Ayrıntılar için kira tespit davasında arabuluculuk içeriği incelenebilir.

Görevli mahkeme, dava dilekçesi ve yargılama giderleri

HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan kira bedeli tespiti davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetki konusunda davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi bağlantılar (HMK m.6 ve 10) somut olayda değerlendirilir; kiralananın bulunduğu yerin her dosyada tek ve kesin yetkili yer olduğu söylenemez.

Dilekçede kiracı sıfatı, davalı kiraya veren, sözleşmenin başlangıcı, tespiti istenen kira dönemi, talep edilen aylık veya yıllık bedel ve talebin gerekçeleri belirli olmalıdır. Net/brüt bedel ayrımı, işyeri kiralarında vergisel unsurlar ve daha önce mahkemece belirlenmiş kira bulunup bulunmadığı da önem taşır. Taleple bağlılık ilkesi nedeniyle hatalı kurulmuş talep sonucu davanın kapsamını etkileyebilir.

Gider avansı, harç, bilirkişi/keşif masrafları ve olası vekâlet ücreti ayrıca ele alınır. 2024 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/2296 E., 2024/184 K. kararının gösterdiği gibi, kira bedeli kiracının zaten ödediği düzeyde tespit edilse bile yargılama giderlerinin otomatik olarak kiraya verene yükletilmesi doğru değildir. Harç ve gider kalemlerinin ayrıca incelenmesi için kira tespit davası masrafları yazısına bakılabilir.

Örnek olay: Kiracı emsalden yüksek kira ödediğini ileri sürerse

Varsayımsal olarak, konut kiracısının uzun süredir aynı taşınmazda oturduğunu, aylık 25.000 TL kira ödediğini ve emsal nitelikteki taşınmazlarda daha düşük bedeller bulunduğunu düşündüğünü kabul edelim. Kiraya veren bir sonraki kira yılı için daha yüksek bedel istemektedir. Kiracı, beş yıllık tespit dönemi koşulları oluşmuşsa yeni dönem kira bedelinin kanuni ölçütlerle belirlenmesini talep edebilir.

Mahkeme sözleşmenin başlangıcını ve yenileme tarihlerini araştırır; karşılaştırılabilir emsaller, taşınmazın durumu ve hakkaniyet üzerinden değerlendirme yapar. Örneğin bilirkişi incelemesinin daha yüksek kira sonucuna ulaşması, kiracının davasının kendiliğinden kiraya veren lehine sınırsız bir artışla sonuçlanacağı anlamına gelmez. Bununla birlikte sırf emsal ilanlarında daha düşük rakamlar görülmesi de 25.000 TL’nin mutlaka azaltılacağına dair hukuki güvence oluşturmaz. Kiracı, dava sonuçlanmadan ödeme yükümlülüğünü tek taraflı olarak ortadan kalkmış saymamalıdır.

Kiracının kira tespit davası hakkında sık sorulan sorular

1. Kira tespit davasını yalnız ev sahibi mi açar?

Hayır. Kiracı da kira bedelinin tespitini talep edebilir. TBK m.344-345 ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.12.2021 tarihli kararı bu ayrımı destekler. Kiracının talebi, hukuki yararı ve istediği dönemin uygunluğu ayrıca değerlendirilir.

2. Kiracı mevcut kira bedelini düşürmek için tespit davası açabilir mi?

Uygun bir tespit döneminde ve somut uyuşmazlık varsa kiracı daha düşük bedel belirlenmesini isteyebilir. Mahkemenin gerçek sonucu emsal ve kanuni ölçütlere göre değişir; indirim kendiliğinden gerçekleşmez. Ayıp veya olağanüstü değişiklik iddialarında farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.

3. Kiracı dava açabilmek için beş yıl beklemek zorunda mı?

Her zaman değil. TBK m.344/2 kapsamındaki anlaşma yokluğu hâllerinde beş yıl zorunlu değildir. Emsal kira bedellerinin geniş şekilde değerlendirildiği TBK m.344/3 rejimi ise beş yıllık dönem koşullarına bağlıdır.

4. Kiracının açtığı davada kira bedeli artabilir mi?

Bilirkişinin bulduğu yüksek değer tek başına kiracının indirim talebini kiraya veren lehine sınırsız bir artış talebine dönüştürmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2021 tarihli kararı taleple bağlılık ve tespit yöntemini birlikte ele alır. Ayrı bir dava veya karşı talep varsa onun kapsamı ayrıca değerlendirilir.

5. Kiracı geçmiş beş yılın kira bedelini tek davada yeniden tespit ettirebilir mi?

Genel olarak geçmişte sona ermiş kira yılları için geriye dönük biçimde tespit istenmesi mümkün değildir. Hangi kira dönemi için tespit yapılacağı dava dilekçesinde açıkça gösterilmeli; varsa geçmiş fazla ödeme iddiaları ayrı hukuki temelde incelenmelidir.

6. Kira tespit davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Evet. Kira tespit uyuşmazlıkları kural olarak 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuğa tabidir. İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye özgü istisna kira tespit davasına uygulanmaz.

7. Kira tespit davasını açan kiracı yargılama giderlerini mutlaka karşı tarafa yükletebilir mi?

Hayır. Sonuç ve davaya kimin sebebiyet verdiği önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.01.2024 tarihli, 2023/2296 E., 2024/184 K. sayılı kararı, mevcut ödenen bedel üzerinden tespit yapıldığında davaya sebebiyet vermeyen kiraya verenin gider ve vekâlet ücreti sorumluluğunun bulunmayabileceğini göstermektedir.

Sonuç: Kiracının dava hakkı vardır; doğru talep ve dönem belirleyicidir

Kiracının kira tespit davası açabilmesi, kiraya verenle eşit biçimde kira bedelinin hukuki denetimini talep edebilmesine imkân verir. Ancak tespitin başarılı olup olmayacağı, istenen dönem, uygulanacak TBK m.344 fıkrası, mevcut bedel, emsal deliller ve hukuki yararla bağlantılıdır. Yanlış davalıya yöneltilen, yanlış döneme ilişkin kurulan veya ayıp nedeniyle indirim ile karıştırılan talepler usul ve esas sorunları doğurabilir.

Kira sözleşmesinin ve tespit talebinin değerlendirilmesi için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun İstanbul kira hukuku avukatı sayfasındaki iletişim bilgileri kullanılabilir. Somut olayın sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarları ve önceki yargısal işlemleri birlikte incelenmelidir.

Hukuki kaynaklar ve kararlar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.138, 307, 339, 343, 344 ve 345.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4, 6, 10, 24, 26, 106, 114-115 ve 190.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B.

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel hukuki açıklama niteliğindedir; bireysel hukuki görüş yerine geçmez. Uyuşmazlığın tabi olduğu dönem, özel kira türü, taraf sıfatı ve değişen mevzuat ayrıca kontrol edilmelidir.