5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönem için kira artışına ilişkin anlaşma yoksa Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/2 uyarınca hâkimden kira bedelinin belirlenmesi istenebilir. Ancak ilk beş yıllık dönemde bu belirleme, kural olarak on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşamaz. Emsal kiralara göre, bu endeks sınırıyla bağlı olmaksızın bedel belirlenmesi ise TBK m.344/3 kapsamında farklı şartlara bağlıdır. Dava açılabilmesiyle istenen artışın kabul edilmesi aynı şey değildir.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açmanın hukuki dayanağı nedir?

TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem kira bedelinin nasıl belirleneceğini üç ayrı durum üzerinden düzenler. İlk fıkrada taraflar arasındaki artış anlaşmasının kanuni sınırı, ikinci fıkrada artış konusunda anlaşma bulunmaması, üçüncü fıkrada ise beş yıllık sürenin ardından daha geniş ölçütlerle yapılabilen kira tespiti yer alır. Dolayısıyla kanunda, her kira tespit davası için beş yıl beklenmesi gerektiğine ilişkin genel bir yasak yoktur.

TBK m.345’in ilk cümlesi de kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini belirtir. Bununla birlikte bu ifade, mahkemenin her aşamada serbest piyasa rayicini esas alabileceği veya kararın geçmişteki herhangi bir kira dönemine uygulanacağı anlamına gelmez. Hangi dönem için tespit istendiği, sözleşmenin artış şartı ve bildirimin zamanı ayrıca değerlendirilir.

Özellikle uygulamada iki soru birbirine karıştırılır: “Dava açılabilir mi?” ve “Mahkeme mevcut kirayı emsal kiraya yükseltebilir mi?” İlk sorunun cevabı gerekli koşullarla evet olabilir; ikinci sorunun cevabı ise talep edilen kira dönemi TBK m.344/3 kapsamına girmiyorsa kural olarak hayırdır. Genel dava koşulları ve farklı tespit türleri için kira tespit davası rehberi ayrıca incelenebilir.

TBK 344/2 ve 344/3 Arasındaki Fark Nedir?

TBK m.344/2, artış anlaşmasının yokluğunda endeks sınırı içinde hâkim müdahalesini; TBK m.344/3 ise beş yıllık eşikten sonra endeksin yanında emsal kira ve kiralananın durumunu gözeten daha geniş bir belirlemeyi düzenler. Aynı “kira tespit davası” adı kullanılsa da talebin hukuki dayanağı, mahkemenin dikkate alabileceği ölçütler ve ulaşılabilecek sonuç değişir.

Örneğin aynı binadaki benzer bir dairenin yeni kiraya verilmesi hâlinde daha yüksek bedel getirmesi, kira ilişkisinin üçüncü yılında mevcut kiracının bedelinin kendiliğinden o rakama çıkarılmasına imkân tanımaz. TBK m.344/2 kapsamında mahkeme kararı isteniyorsa endeks sınırı göz ardı edilemez. Buna karşılık altıncı kira yılına ilişkin talepte TBK m.344/3’ün öngördüğü emsal ve hakkaniyet incelemesi gündeme gelebilir.

İlk Beş Yılda Sözleşmede Kira Artış Maddesi Varsa Ne Olur?

Sözleşmede yenilenen dönemlerde kira bedelinin belirli bir oranla artırılacağı kararlaştırılmışsa öncelikle TBK m.344/1 uygulanır. Bu hüküm, kararlaştırılan artışın bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşmaması koşuluyla geçerli olacağını düzenler. Sözleşmede daha düşük ve geçerli bir oran kararlaştırılmışsa kiraya verenin sırf TÜFE üst sınırı daha yüksek diye ilk beş yıl için tek taraflı olarak bu üst sınıra çıkması mümkün değildir.

Örneğin sözleşmede yıllık yüzde 10 artış kararlaştırılmış, ilgili yenileme döneminde kanuni üst sınır varsayımsal olarak yüzde 30 olmuşsa olağan sözleşmesel artış yüzde 10’dur. TÜFE oranı burada zorunlu artış oranı değil, üst sınırdır. Sözleşmedeki artış oranı kanuni sınırı aşıyorsa aşan bölüm uygulanmaz. Bu iki yönlü ayrım, “TÜFE kadar artırma hakkı” ifadesinin her olayda doğru olmadığını gösterir.

Bedelin yanlış hesaplandığı veya hangi kira miktarının sözleşmeye göre ödenmesi gerektiğinin tartışmalı olduğu dosyalarda yargısal tespit gerekebilir. Bununla birlikte geçerli bir artış şartını yalnızca piyasa kiralarının yükselmiş olması gerekçesiyle aşarak m.344/2 uyarınca daha yüksek oran istemek, söz konusu fıkraların sistematiğiyle bağdaşmaz. Artış şartı bulunmamasının sonuçları konusunda sözleşmede kira artış maddesi yoksa ne olur başlıklı yazı daha ayrıntılıdır.

Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa İkinci, Üçüncü veya Dördüncü Yılda Tespit İstenebilir mi?

Evet. Yenilenen kira dönemleri için geçerli bir artış anlaşması yoksa, beş yıllık eşik beklenmeden TBK m.344/2 çerçevesinde bedelin hâkim tarafından belirlenmesi talep edilebilir. Hâkim kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alır; ancak belirlediği artış kanunun öngördüğü on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşamaz. Bu yolun amacı, beşinci yıl dolmadan emsal kira seviyesine ulaşmak değil, anlaşma bulunmayan dönemde hukuken uygulanacak bedeli belirlemektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 02.10.2017 tarihli, 2017/2323 E., 2017/13052 K. sayılı kararında üçüncü artış yılı için tespit talebinin, yalnızca henüz emsal kira dönemine gelinmediği düşüncesiyle reddedilmesi uygun bulunmamıştır. Daire, ilgili dönemin endeks dönemi olduğunu kabul ederek kanuni artış rejimi esas alınmak suretiyle bedelin belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Karar tarihindeki kanun metninde ÜFE ölçütü bulunmakla birlikte 2019 değişikliği sonrasında güncel ölçüt on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.01.2015 tarihli, 2014/12964 E., 2015/323 K. sayılı kararı da beş yıl dolmadan emsal kira ve eski kiracı indirimi üzerinden yapılan belirlemeyi isabetli bulmamış; dönemin endeks kuralının uygulanması gerektiğini kabul etmiştir. Bu kararlar birlikte okunduğunda, ilk beş yılda dava açılabilmesi ile emsal kiraya göre bedel tespit edilebilmesinin ayrı meseleler olduğu anlaşılır.

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır? Altıncı Kira Yılı Ne Zaman Başlar?

Beş yıllık eşik, kural olarak kira ilişkisinin başlangıcı ve devamı esas alınarak değerlendirilir. Bir yıllık sözleşmenin her yıl uzaması, tek başına başlangıç tarihini her sene yeniden başlatmaz. Kira bedelinin emsal ve hakkaniyet çerçevesinde ilk defa belirlenebildiği dönem uygulamada altıncı kira yılı olarak ifade edilir. Yalnız kira bedelinin yükseltilmesine ilişkin bir protokol yapılmasıyla kira ilişkisinin baştan kurulup kurulmadığı her dosyada otomatik şekilde kabul edilemez; yeni sözleşme veya önceki ilişkinin devamı olup olmadığı belgelerden araştırılır.

Örnek: Konut kirası 1 Ocak 2022’de başlamış ve kesintisiz sürmüş olsun. İlk kira yılı 1 Ocak 2022–31 Aralık 2022, beşinci kira yılı 1 Ocak 2026–31 Aralık 2026 aralığıdır. Beş tam kira yılı tamamlandıktan sonraki 1 Ocak 2027 başlangıçlı altıncı kira yılı için TBK m.344/3 koşulları gündeme gelebilir. Bu örnekte 2026 yılı bedelini sırf emsaller yükseldi diye 344/3 kapsamında belirletmek, beş yıllık dönemin henüz tamamlanmamış olması nedeniyle kural olarak mümkün değildir.

Burada dikkat edilmesi gereken ikinci ayrım, dava dilekçesinin verildiği gün ile mahkemeden hangi yeni kira dönemi için bedel istendiğinin aynı olmamasıdır. TBK m.345 davanın açılma zamanını ayrıca düzenler. Dosyada kira başlangıcı, yenileme tarihi, istenen dönem ve hukuki yarar birlikte incelenmelidir. Beş yıllık dönemin sonunda uygulanabilecek emsal kira hesaplaması için 5 yıllık kira tespiti başlıklı ayrı rehbere bakılabilir.

Beş Yıl Dolmadan Emsal Kira Bedeline Göre Artış İstenebilir mi?

Kural olarak hayır. İlk beş yıl için geçerli olan artış rejiminde, emsal piyasadaki yüksek kira bedelleri tek başına TÜFE sınırını kaldırmaz. TBK m.344/3’ün amacı, kira ilişkisinin belirli süre devam etmesinden sonra mahkemenin sadece endeks oranına bağlı kalmaksızın kiralananın durumunu ve karşılaştırılabilir kiraları değerlendirebilmesine imkân vermektir. Kiracının mevcut kira bedelinin yeni kiralamalara göre düşük kalması, henüz bu aşamaya gelinmemişse kendiliğinden üçüncü fıkrayı uygulanabilir kılmaz.

Beş yıldan sonraki rejimde dahi emsal kira tek başına otomatik sonuç değildir. Kiralananın konumu, fiziksel özellikleri, kullanım amacı, aynı dönemdeki karşılaştırılabilir kiralar ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Mahkemenin belirleyeceği bedel, kiraya verenin istediği tutarın aynısı olmak zorunda değildir. Kira sözleşmesinin gerçekten ne zaman kurulduğu ve fiilen ne kadar sürdüğü, bu ayrım için temel önemdedir.

Beş Yıl Dolmadan Kira Uyarlama Davası Açmak Aynı Sonucu Sağlar mı?

Kira tespit davası ile uyarlama davası birbirinin yerine geçen yollar değildir. TBK m.344 olağan yenileme dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesini; TBK m.138 ise sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve beklenemeyen olağanüstü sebeplerle aşırı ifa güçlüğü ortaya çıktığında sözleşme şartlarının uyarlanmasını düzenler. Sadece yakın çevredeki kiraların yükselmesi, kiracının ödediği kiranın rayiç altında kalması veya olağan ekonomik değişimler, beş yıl bekleme şartını aşmak amacıyla otomatik biçimde uyarlama gerekçesine dönüştürülemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.03.2026 tarihli, 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı bölge adliye mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin kararı bu sınırı açıklığa kavuşturur. Daire, TBK m.344 kapsamındaki kira belirleme sebeplerinin aynı zamanda TBK m.138 kapsamında uyarlama sebebi olarak kullanılamayacağını; buna karşılık m.138’in bağımsız ve olağanüstü koşulları gerçekten oluşursa kira artış şartının uyarlanmasının değerlendirilebileceğini belirtmiştir. Dolayısıyla ne “beş yıl dolmadan hiçbir uyarlama mümkün değildir” ne de “emsal kiralar yükselince uyarlama mutlaka mümkündür” genellemesi isabetlidir.

Uyarlama bakımından olağanüstü olayın öngörülemezliği, borçludan kaynaklanmaması, edimler dengesinin dürüstlük kuralına aykırı ölçüde bozulması ve diğer kanuni şartlar somut delillerle incelenmelidir. Bu ayrı talebin unsurları için kira tespit davası ile uyarlama davası arasındaki fark yazısına başvurulabilir.

Dava Açma Süresi ve 30 Günlük İhtar Nasıl Uygulanır?

TBK m.345, kira bedelinin belirlenmesi davasının her zaman açılabileceğini söylese de kararın talep edilen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için ayrı koşullar öngörür. Bu nedenle beş yıllık süre dolmuş olsun veya olmasın dava takvimini doğru kurmak önemlidir.

• Artış hükmü yoksa: Yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce dava açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir. Yazılı bildirimin muhataba ulaştığının ve tarihinin ispatı önemlidir.
• Geçerli artış hükmü varsa: TBK m.345/3 uyarınca yeni dönem sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Ancak artış hükmünün varlığı ilk beş yılın maddi hukuk sınırlarını ortadan kaldırmaz.
• Şartlar kaçırılırsa: Dava açma imkânı her durumda ortadan kalkmaz; asıl sorun belirlenen bedelin hangi kira dönemi başlangıcından itibaren etkili olacağıdır. Geriye etki istenen dönem bakımından mümkün olmayabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.06.2019 tarihli, 2017/8904 E., 2019/5582 K. sayılı kararında sözleşmedeki kira artış şartı nedeniyle yeni dönem için ayrıca ihtar aranmadan dava açılabileceği açıklanmış; ilk derece mahkemesinin ihtar yokluğuna dayalı ret gerekçesi uygun bulunmamıştır. Somut tarihler, tebligat ve arabuluculuk işlemlerinin etkisi ayrı incelenmelidir. Özellikle dönem başına etki ve ihtar zamanlaması için kira tespit davasında 30 günlük süre başlıklı yazı konuyu ayrıntılandırır.

2026 Yılında TÜFE Sınırı ve Geçmişteki Yüzde 25 Kuralı Nasıl Değerlendirilir?

2026’da genel düzenlemede TBK m.344/1 ve m.344/2 bakımından temel ölçüt, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır. Bu oran, kira sözleşmesinin hangi ayda yenilendiğine göre değişen bir veridir. Her yenileme için aynı sabit yüzdeyi kullanmak doğru değildir. Hesaplamada ilgili dönemin Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verisi, sözleşme şartı ve hukuken uygulanabilir üst sınır birlikte kontrol edilmelidir.

Konut kiralarında belirli yenileme dönemleri için uygulanan geçici yüzde 25 sınırı, TBK geçici m.1 ve geçici m.2 çerçevesinde 1 Temmuz 2024’e kadar geçerli olan dönemsel bir uygulamaydı. Bu sınırın 2026’da bütün konut kiralarına halen uygulandığı söylenemez. Buna karşılık geçmiş kira yıllarının hukuka uygun bedelleri hesaplanırken, o yıllara özgü geçici düzenlemeler varsa dikkate alınır. TBK m.344’teki endeks ölçütünün 2019’da ÜFE’den on iki aylık ortalama TÜFE değişimine dönüştürülmüş olması da geçmiş dönem hesaplamalarında önemlidir.

Örneklerde belirli bir güncel TÜFE yüzdesi kullanılmamasının nedeni, artış oranının yenileme ayına göre değişmesidir. Somut hesaplamada ilgili ayın resmî istatistik değeri kullanılmalıdır.

Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023’ten itibaren kira bedelinin tespiti talepleri kural olarak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bu nedenle mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi, anlaşma sağlanmazsa son tutanağın alınması gerekir. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna, kira bedelinin tespiti davasına kendiliğinden uygulanmaz.

6325 sayılı Kanun m.18/A gereği arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bununla birlikte bu kuralın TBK m.345’teki yeni kira dönemi başlangıcına etki şartlarıyla bağlantısı ayrı takvim analizi gerektirir. Özellikle kira dönemi başında yeni bedelin uygulanmasını isteyen kiraya veren, arabuluculuğu ve olası dava açılışını son güne bırakmamalıdır. Arabuluculuk son tutanağı hiç bulunmadan dava açılması, dava şartı yönünden usulden ret sonucunu doğurabilir.

Görevli Mahkeme, Deliller ve İncelenecek Belgeler Nelerdir?

Kira bedelinin tespiti davasında kural olarak görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkide HMK m.6’daki davalının yerleşim yeri kuralı ve HMK m.10’daki sözleşmenin ifa yeri gibi ölçütler değerlendirilir; kiralananın bulunduğu yerin her somut olayda tek ve kesin yetkili mahkeme olduğu varsayılmamalıdır.

Dosyada öncelikle kira ilişkisinin süresi ve artış anlaşmasının bulunup bulunmadığı kanıtlanmalıdır. Yazılı kira sözleşmesi, ek protokoller, banka havaleleri, kira ödemelerine ilişkin açıklamalar, mesajlar, ihtarnameler ve tebliğ belgeleri bu nedenle önemlidir. Beş yıllık eşik tartışılıyorsa önceki sözleşmeler, fiilî kullanımın sürekliliği ve tarafların sonradan yaptığı anlaşmalar da incelenir.

TBK m.344/2 kapsamındaki davada mahkemenin başlıca sorunu, ilk beş yıllık dönemde kanunun çizdiği sınır içinde hangi bedelin uygulanacağının belirlenmesidir. Buna karşılık m.344/3 davasında emsal sözleşmeler, taşınmazın özellikleri ve gerekirse keşif ile bilirkişi incelemesi daha belirgin rol oynar. Yanlış kira yılı veya yanlış hukuki dayanak seçilmesi, kapsamlı delil sunulmuş olsa bile talep edilen sonuca ulaşılmasını engelleyebilir.

Örnek Olaylar: Hangi Talepte Hangi Kural Uygulanır?

Örnek 1: Üçüncü yılda artış maddesi olmayan konut

2024 yılında başlayan bir konut kirasında taraflar ilk yılın bedelini belirlemiş, fakat sonraki dönemler için artış hükmü koymamış olsun. 2026’da yeni kira dönemi bedelinde anlaşmazlık çıkarsa koşulları varsa TBK m.344/2 uyarınca tespit istenebilir. Hâkim ilk beş yıllık dönem için TÜFE üst sınırını gözetir; piyasadaki daha yüksek yeni kiralama ilanları tek başına bu sınırı aşmaya gerekçe olmaz. TBK m.345’e uygun dönem ve bildirim de kontrol edilir.

Örnek 2: Dördüncü yılda yüzde 10 artış maddesi

Taraflar yıllık yüzde 10 artış üzerinde geçerli biçimde anlaşmışsa ve ilgili yenileme döneminin TÜFE üst sınırı varsayımsal olarak yüzde 25 ise, ilk beş yıllık olağan artış hesabında sözleşmedeki yüzde 10 esas alınır. Kiraya veren yalnızca yeni kiracıların çok daha yüksek bedeller ödediğini ileri sürerek doğrudan yüzde 25 veya emsal rayiç üzerinden artış talep edemez. Sözleşmenin gerçekten nasıl düzenlendiği ve özel olaylar ayrıca önem taşıyabilir.

Örnek 3: Altıncı kira yılı için bedel belirlenmesi

1 Ocak 2022’de başlayan ve ara vermeden devam eden kira ilişkisinde, 1 Ocak 2027’de başlayacak dönem altıncı kira yılıdır. Bu dönem için koşulları varsa TBK m.344/3’e göre emsal kira, kiralananın durumu, TÜFE verisi ve hakkaniyet birlikte değerlendirilerek bedel belirlenebilir. Bununla birlikte yeni bedelin 1 Ocak 2027’den itibaren geçerli olabilmesi için TBK m.345’teki takvim ayrıca dikkate alınmalıdır.

5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

1. İkinci yılda kira tespit davası açılabilir mi?

Evet. Yenilenen dönem için kira artışı konusunda anlaşma yoksa TBK m.344/2 uyarınca tespit istenebilir. Ancak belirleme ilk beş yıllık dönem bakımından kanuni TÜFE üst sınırına tabidir. Dava açılabilir olması, emsal kira bedelinin tamamına hükmedilebileceği anlamına gelmez.

2. Üçüncü yılda emsal kiralar iki katına çıktıysa mevcut kiracıya aynı artış uygulanır mı?

Hayır, sırf emsallerin artması yeterli değildir. TBK m.344/3’e ilişkin beş yıllık eşik henüz aşılmamışsa olağan kira artışı rejimi uygulanır. Ayrı bir uyarlama iddiası varsa TBK m.138’in bağımsız, olağanüstü koşulları ayrıca kanıtlanmalıdır.

3. Kiracı TÜFE oranında artış yapıyorsa yine de dava açılır mı?

Hukuki yarar ve taraflar arasındaki bedel uyuşmazlığının niteliği değerlendirilmelidir. Geçerli bir artış şartının doğru uygulandığı ve ödenmesi gereken tutarın tartışmalı olmadığı her olayda ayrıca dava açmak gerekli veya yararlı olmayabilir. Uyuşmazlık varsa ödeme kayıtları ve sözleşme incelenir.

4. Sözleşmede yüzde 10 artış varsa ev sahibi TÜFE yüzde 30 diye artırabilir mi?

Kural olarak hayır. Sözleşmedeki yüzde 10 artış geçerliyse ilk beş yıllık endeks döneminde bu oran uygulanır; TÜFE’deki daha yüksek oran sözleşmede yazılı düşük oranı kendiliğinden değiştirmez. Beş yıllık eşik sonrası rejim ve istisnai uyarlama ayrı konulardır.

5. Beş yıllık sürede esas alınan tarih kira sözleşmesinin imza tarihi midir?

Esas olan kira ilişkisinin hukuken hangi tarihte başladığı ve kesintisiz devam edip etmediğidir. İmza tarihi ile kira başlangıcı farklı olabilir. Sonradan düzenlenen protokolün yeni bir kira ilişkisi kurup kurmadığı da sözleşme ve fiilî durum değerlendirilerek belirlenir.

6. Kira tespit davası açmak için 30 gün önceden ihtar göndermek zorunlu mu?

Her durumda değil. Sözleşmede geçerli artış hükmü varsa TBK m.345/3 kapsamında yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmasının etkisi farklıdır. Artış hükmü yoksa yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya kanundaki süreye uygun yazılı bildirim yapılması önemlidir. Esas sorun kararın hangi döneme uygulanacağıdır.

7. Kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?

1 Eylül 2023 sonrasında açılacak kira tespit davalarında kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır. Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa son tutanakla dava açılır. Başvurunun kira dönemine etkisi ve yasal takvim ayrıca değerlendirilir.

8. Beş yıl dolmadan kira uyarlama davası açılabilir mi?

TBK m.138’in özgün şartları varsa değerlendirilebilir; fakat piyasadaki kiraların artması veya olağan enflasyon, TBK m.344’teki beş yıllık emsal kira rejimini dolanmak için tek başına yeterli değildir. Yargıtayın 30.03.2026 tarihli kararı iki davanın sebeplerini açıkça ayırmaktadır.

Sonuç: Beş Yıl Dolmadan Hangi Talep Mümkündür?

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilmesi ile emsal kira bedelinin esas alınması birbirinden ayrılmalıdır. Artış anlaşması yoksa TBK m.344/2 çerçevesinde, TÜFE üst sınırına bağlı yargısal belirleme mümkündür. Geçerli artış anlaşması varsa öncelikle m.344/1 uygulanır. Beş yıllık eşiğin ardından m.344/3 uyarınca emsal, kiralananın durumu ve hakkaniyetin birlikte dikkate alındığı farklı belirleme rejimi gündeme gelir. Talep edilen dönemin doğru seçilmesi, TBK m.345 takvimi ve dava şartı arabuluculuk sonucu belirleyebilir.

Somut kira sözleşmesindeki artış maddesi, süre, ihtar ve ödeme kayıtları çerçevesinde değerlendirme yapılması için İstanbul kira hukuku avukatı sayfamızda Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun çalışma alanları ve iletişim bilgileri bulunmaktadır.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.138, m.343–345, geçici m.1–2.
• 18.01.2019 tarihli Resmî Gazete, 7161 sayılı Kanun m.56: TBK m.344’te endeks ölçütünün değiştirilmesi.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve m.18/B.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, m.6, m.10 ve m.114.
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı: kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk bilgileri.

Bilgilendirme: İçerik genel hukuki açıklama niteliğindedir. Sözleşmenin niteliği, geçiş hükümleri, somut dönem ve yargı kararları incelenmeden özel bir uyuşmazlık hakkında kesin sonuç çıkarılmamalıdır.