Kira Tespit ve Uyarlama Davası Farkı

Hukuki açıdan kira tespit ve uyarlama davası farkı, iki davanın aynı kira bedelini ilgilendirebilmesine rağmen farklı hukuki sebeplere dayanmasıdır. Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344–345 uyarınca yeni dönemin kira bedelini belirler. Uyarlama davası ise TBK m.138 kapsamında, sözleşmeden sonra ortaya çıkan ve işlem temelini bozan öngörülemez olağanüstü koşullara dayanır. Yalnızca emsal kiraların yükselmesi, kural olarak uyarlama sebebi değildir; somut olayda hangi şartların gerçekleştiği araştırılmalıdır.

Hukuki dayanak bakımından kira tespit ve uyarlama davası farkı nedir?

Kira tespitinde sorun, yeni kira döneminde kanunen uygulanması gereken bedelin ne olduğudur. Bu uyuşmazlıkta mahkeme, TBK m.344’ün ilgili fıkrasına göre TÜFE sınırını, artış anlaşmasını, kiralananın durumunu ve gerektiğinde emsal kiraları değerlendirir. Beş yıllık koşullar gerçekleştiğinde emsal kira araştırması ve hakkaniyet incelemesi öne çıkar.

Kira uyarlamasında sorun ise sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü gelişmenin taraflardan biri bakımından sözleşmeye bağlı kalmayı dürüstlük kuralına aykırı hâle getirip getirmediğidir. TBK m.138, ekonomik hayatın her değişikliğinde bedeli yeniden pazarlık konusu yapma hakkı vermez. Olağan kira artışına ilişkin özel kurallar, genel uyarlama yoluyla etkisiz bırakılamaz.

Bu nedenle dava dilekçesinde yalnızca “kiram emsallerden düşük kaldı” denilmesi ile “öngörülemez olay nedeniyle sözleşmenin işlem temeli çöktü” denilmesi aynı hukuki iddia değildir. İddianın dayandığı vakıalar, deliller, dava sonucunda istenen hüküm ve hukuki değerlendirme birbirinden ayrılır.

Kira tespit davası ve kira uyarlama davası karşılaştırma tablosu

Tablodaki ayrım özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları açısından hazırlanmıştır. Arsa, çatısız işyeri, ürün kirası veya özel düzenlemeye bağlı kiralarda önce hangi kira rejiminin uygulanacağı belirlenmelidir. Bir taşınmazın “işyeri” olarak kullanılması, her olayda kendiliğinden çatılı işyeri hükümlerinin uygulanacağı anlamına gelmez.

Kira tespit davası hangi şartlarda açılır?

TBK m.344, kira bedelinin yenilenen dönemlerde belirlenmesine ilişkin üç temel durumu birbirinden ayırır. Beş yıl dolmadan hiçbir kira tespit davası açılamayacağı şeklindeki yaygın ifade doğru değildir. Beş yıllık rejimin kapsamı, tarafların artış koşulunu düzenleyip düzenlemediği ve tespiti istenen dönem birlikte değerlendirilir.

TBK 344/1: Sözleşmede kira artış oranı varsa

Taraflar yeni dönem için artış üzerinde anlaşmışsa, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu anlaşmanın geçerliliği önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırıyla değerlendirilir. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa, sırf kanuni üst sınır daha yüksek diye kiraya veren tek taraflı olarak üst sınırın tamamını uygulayamaz. Aksine kararlaştırılmış aşırı oran da bu sınırı aşan bölüm bakımından uygulanamaz.

Bu fıkra, tarafların serbestçe kararlaştırdıkları her oranı geçersiz saymaz; kanuni üst sınırın altında kalan anlaşmaları korur. Beş yıllık emsal kira döneminin başlaması ise ayrıca ele alınır.

TBK 344/2: Artış anlaşması yapılmamışsa

Yeni dönem kira bedeline ilişkin geçerli bir artış anlaşması bulunmadığında hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak bedeli belirleyebilir. Ancak bu aşamadaki belirleme, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamasına göre değişim oranını aşamaz. Dolayısıyla iki yıllık kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa, beş yıllık süre dolmamış diye mahkemeye başvurma imkânı bütünüyle ortadan kalkmaz.

Artış maddesi olmayan kira ilişkilerinde dava ile elde edilmek istenen sonuç, beş yıldan sonraki emsal bedel belirlemesiyle karıştırılmamalıdır. Bu özel sorun sözleşmede kira artış maddesi bulunmaması başlığında ayrıca açıklanmaktadır.

TBK 344/3: Beş yıldan sonraki emsal kira belirlemesi

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında, bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılı için hâkim tarafından farklı bir değerlendirme yapılır. Hâkim yalnızca TÜFE değişim oranını değil, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Uygulamada altıncı kira yılı, bu emsal belirleme rejiminin tipik başlangıç dönemidir.

Emsal araştırması, yalnızca internet ilanlarında yazılı istenen kiraların toplanmasından ibaret değildir. Konum, metrekare, cephe, kullanım amacı, kira başlangıcı, emsal sözleşmelerin fiilî koşulları ve eski kiracılık ilişkisinin etkisi birlikte incelenir. Sözleşmenin beş yıllık eşiğe hangi tarihte ulaştığı, tespiti istenen kira döneminin başlangıcına göre hesaplanır.

Bu dava türünün tüm aşamaları kira tespit davası rehberinde; emsal değerlendirme ve beş yıllık koşullar ise beş yıllık kira tespiti yazısında ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

Kira uyarlama davası için TBK 138’in hangi koşulları gerekir?

Uyarlama davasında yalnızca kira bedelinin taraflardan biri için elverişsiz hâle geldiğini göstermek yeterli değildir. TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğünün birbirini tamamlayan şartları araştırılır. Somut olayda bunlardan birinin karşılanmaması, uyarlama talebinin reddine neden olabilir.

1. Sonradan ortaya çıkan olağanüstü olay: Sözleşmenin kurulduğu sırada mevcut olmayan bir durum gerçekleşmelidir.
2. Öngörülemezlik: Olay, sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmemiş ve makul olarak öngörülmesi de beklenmemiş olmalıdır.
3. Borçludan kaynaklanmama: Aşırı güçlüğe yol açan değişikliğin ilgili borçlunun kendisinden kaynaklanmaması aranır.
4. Dengenin ağır biçimde bozulması: Değişiklik, sözleşme kurulurken mevcut olguları, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı kılacak derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir.
5. İfa ve çekince koşulu: TBK m.138 uyarınca borç henüz ifa edilmemiş veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır.
6. Nedensellik ve uygun çözüm: Talep edilen sözleşme değişikliğinin hangi olağanüstü olayı ve hangi dengesizliği gidermeyi amaçladığı somutlaştırılmalıdır.

Kira ilişkisi sürekli edimli bir sözleşmedir. Uyarlama şartları oluştuğunda hâkimden yeni koşullara uygun bir düzenleme istenebilir; bu mümkün değilse TBK m.138’de sürekli edimli sözleşmeler için kural olarak fesih hakkı öngörülür. Ancak her kira uyuşmazlığında feshe ya da istenen kira miktarına hükmedileceği sonucu çıkarılamaz.

Kanun maddesindeki “borçlu” ve “ifa” ölçütleri önemlidir. Kiracı tarafından yapılan kira indirimi talepleri ile kiraya verenin sözleşmedeki bedel veya artış koşulunu uyarlatma talepleri, aynı ispat çerçevesinde otomatik olarak kabul edilmez. Tarafın sözleşme içindeki borç ve menfaat konumu, sözleşme hükümleri ve olağanüstü durumun etkileri ayrıca değerlendirilir. Kira uyarlama davası rehberi, bu dava türünün kendi şartlarını ayrıntılı açıklar.

Enflasyon ve emsal kiraların artması uyarlama için yeterli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak hayır. Sadece enflasyon, alım gücü kaybı, çevredeki kira ilanlarının yükselmesi veya sözleşmede yazılı artış oranının güncel TÜFE oranından düşük kalması, TBK m.138’e dayanan bağımsız bir uyarlama gerekçesi olarak ileri sürülemez. Çünkü bu ekonomik unsurlar için kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel rejim TBK m.344’te kurulmuştur.

Bununla birlikte “ekonomik olaylar hiçbir zaman uyarlamada dikkate alınmaz” demek de doğru olmaz. Ciddi ekonomik kriz, olağan dışı kur değişikliği veya ekonomik sonuçları olan başka bir olağanüstü olay, bütün koşullar gerçekleştiğinde TBK m.138 kapsamında değerlendirilebilir. Belirleyici nokta genel piyasa hareketi ile somut sözleşmenin işlem temelini çökerten, öngörülemeyen olağanüstü olay arasında ayrım yapılmasıdır.

Örneğin yakın çevrede yeni kiralanan evlerin daha yüksek bedelle pazarlanması, tek başına uyarlama hakkı doğurmaz. Buna karşılık kiralananın kullanım biçimini kökten etkileyen, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve sonradan gelişen olağanüstü bir imar veya ticari çevre değişikliği, diğer şartların da ispatı hâlinde uyarlama incelemesinin konusu olabilir. Bu, davanın kazanılacağı anlamına değil, olayın TBK m.138 kapsamında tartışılabileceği anlamına gelir.

30 Mart 2026 tarihli Yargıtay kararı farkı nasıl açıklıyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.03.2026 tarihli, E.2026/1213, K.2026/1751 sayılı kararı, bölge adliye mahkemelerinin kira sözleşmesindeki artış hükmünün uyarlanıp uyarlanamayacağına ilişkin kesin kararları arasındaki görüş ayrılığını gidermiştir. Karar, iki dava türünün birbirine karıştırılmaması bakımından özellikle önemlidir.

Uyuşmazlığın temelinde, sözleşmede belirli bir yüzdeyle kararlaştırılan kira artışının, sonradan yükselen enflasyon karşısında TBK m.138 kullanılarak değiştirilip değiştirilemeyeceği sorusu vardı. Daire, konut ve çatılı işyeri kirasında TBK m.344’e göre kira tespiti yapılırken dikkate alınan enflasyon, alım gücü ve emsal kira koşullarının aynı sebeple TBK m.138 uyarlamasına dayanak yapılamayacağını kabul etti.

Ancak Yargıtay, artış hükmünün her koşulda uyarlamaya kapalı olduğu görüşünü de benimsemedi. TBK m.138’in bağımsız olağanüstü durum ve aşırı ifa güçlüğü şartları ortaya çıkarsa sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranının da uyarlama davasının konusu olabileceğini belirtti. Böylece “sadece emsal kira farkına dayanmak” ile “TBK m.138 anlamında işlem temelinin çökmesini ispatlamak” arasındaki sınır açıklaştırıldı.

Bu karar, bir kira tespit veya uyarlama davasını kendiliğinden kazandıran genel bir kira artış oranı belirlememektedir. Her uyuşmazlıkta öne sürülen vakıalar, sözleşmenin kurulduğu tarih, risk dağılımı ve ispat araçları değerlendirilmelidir. Kararın tam metnindeki gerekçe, iki hukuki yol arasındaki sınırı ayrıntılı olarak ortaya koymaktadır.

Diğer Yargıtay kararları hangi noktaları tamamlıyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.09.2024, E.2024/1788, K.2024/2204 sayılı kararda uzun süreli ve çok unsurlu bir kira ilişkisinin uyarlanması tartışılmıştır. Daire, yalnız iki emsal taşınmaza göre kira hesaplanmasını yeterli görmemiş; ciro kirası ve sözleşmedeki diğer karşılıklı edimlerin birlikte incelenmesini gerekli bularak kararı bozmuştur. Bu örnek, uyarlamanın basit bir rayiç kira hesabına indirgenemeyeceğini gösterir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.10.2025, E.2025/3101, K.2025/4808 sayılı kararda ise TBK m.344/3 kapsamında kira tespiti yapılırken gerçek emsal kira sözleşmelerinin ve karşılaştırılabilir taşınmazların ayrıntılı incelenmesi gerektiği vurgulanmış, denetime elverişli olmayan bilirkişi raporu bozma nedeni yapılmıştır. İki kararın delil yaklaşımı da farklı dava türlerini ayırt etmeye yardımcı olur.

Kira tespit davasında 30 günlük süre ile uyarlama davasının zamanı aynı mı?

Hayır. TBK m.345, kira bedelinin tespiti davasının her zaman açılabileceğini söyler; buna karşılık kararın belirli bir yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması için özel koşullar getirir. Bu nedenle “dava her zaman açılabilir” ifadesi, istenen geçmiş veya mevcut dönem başından itibaren sonuç alınacağı anlamına gelmez.

TBK m.345’e göre sözleşmede yeni kira dönemi için artış hükmü yoksa, tespit talebinin dönem başından etkili olması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimi kiracıya yapmış olmalıdır; ikinci durumda dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir. Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm varsa, o dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira bedeli dönem başlangıcından geçerli olabilir.

Takvim hesabında sözleşmenin fiilî başlangıcı, yenilenen kira yılının başlangıç günü, bildirim içeriği ve bildirimin karşı tarafa ulaşması dikkatle incelenmelidir. Konunun ayrıntıları kira tespit davasında otuz günlük süre yazısında ele alınmaktadır.

TBK m.138 ise kira uyarlaması için TBK m.345’teki özel otuz günlük bildirim modelini düzenlemez. Bununla birlikte uyarlamanın ne zaman istenebileceği, kabul edilen uyarlamanın hangi tarihten itibaren etkili olacağı, ifa edilmiş borçlar ve geçmiş dönem talepleri otomatik olarak aynı şekilde çözülmez. Dava tarihi, talep sonucu, çekinceyle ödeme, sözleşmenin devamı ve somut olayın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle uyarlama davasının her durumda bütün geçmiş kiraları değiştireceği iddia edilemez.

İki davada ispat yükü ve bilirkişi incelemesi nasıl değişir?

HMK m.190 uyarınca kural olarak iddia edilen vakıadan lehine hukuki sonuç çıkaran taraf o vakıayı ispatlamalıdır. HMK m.194’e göre vakıalar somutlaştırılmalı ve hangi delilin hangi iddiayı kanıtlayacağı gösterilmelidir. Aynı kira sözleşmesi her iki davanın başlangıç belgesi olsa da ispat edilmesi gereken olaylar aynı değildir.

Kira tespitinde hangi belgeler öne çıkar?

• Kira sözleşmesi, artış hükmü ve sözleşmenin başlangıç tarihi.
• Bankadan ödenen kira tutarları, protokoller ve yazılı artış anlaşmaları.
• Yeni kira dönemi, varsa süresinde gönderilen bildirim ve tebliğ kayıtları.
• Karşılaştırılabilir taşınmazların kira sözleşmeleri, yerinde keşif ve teknik inceleme.
• Taşınmazın konumu, fiziksel durumu, kullanım amacı ve eski kiracılık ilişkisi.

İnternet ilanları araştırmayı başlatabilir; fakat gerçekleşmiş kira sözleşmesiyle aynı ispat gücünde görülmemelidir. Bilirkişinin emsaller arasındaki farklılıkları gerekçeli biçimde açıklaması, özellikle TBK m.344/3 incelemesinde önem taşır.

Kira uyarlamasında hangi belgeler öne çıkar?

• Sözleşmenin kurulduğu sıradaki ekonomik, fiziki ve ticari koşulları gösteren kayıtlar.
• Sonradan gerçekleştiği ileri sürülen olayın zamanı ve niteliğine ilişkin resmî belgeler.
• Olayın tarafın borçlarını nasıl etkilediğine ilişkin muhasebe, maliyet, ciro veya işletme kayıtları.
• Sözleşmenin bütün edimlerini, yan yükümlülüklerini ve taraflar arasında kararlaştırılan risk paylaşımını gösteren hükümler.
• Uyarlama talebi, ihtar veya hak saklı tutularak yapılan ifayı gösterebilen yazışma ve belgeler.

Uyarlamada bilirkişi, yalnızca “bugün bu taşınmaz kaç liraya kiralanır?” sorusuna cevap vermekle yetinmemelidir. Sözleşme ilişkisinin tamamı, ileri sürülen olağanüstü değişiklik ile aşırı güçlük arasında neden-sonuç bağı bulunup bulunmadığı yönünden incelenir. HMK m.266 uyarınca bilirkişilik, hukukî değerlendirmeyi hâkimden devralma aracı değildir.

Üç örnek olayda hangi dava yolu öne çıkar?

Örnek 1: Altıncı kira yılına giren konut

Bir konut kira sözleşmesi 1 Eylül 2021’de başlamış ve yıllık yenilenerek sürmüştür. Kiraya veren, 1 Eylül 2026 tarihinde başlayacak altıncı kira yılı için çevredeki gerçekleşmiş emsal kira bedellerine göre yeni bedel belirlenmesini istemektedir. Somut tarihler ve diğer şartlar uygunsa bu iddia TBK m.344/3 uyarınca kira tespit davası çerçevesinde değerlendirilir. TBK m.345’in dönem başına etki koşulları ayrıca kontrol edilir. Salt emsal farkı, kendi başına uyarlama davası açılmasını gerektirmez.

Örnek 2: Üçüncü yılındaki konutta artış maddesi yok

Taraflar kira sözleşmesinde yeni dönem artış oranı kararlaştırmamıştır. Kiraya veren, yeni kira dönemi için artış talebini mahkemeye taşımaktadır. Beş yıllık emsal kira rejimine girilmemiş olsa dahi TBK m.344/2 koşulları tartışılabilir. Mahkemenin belirleme sınırları farklıdır; üçüncü yılda emsal piyasaya serbestçe çıkılması gerektiği ileri sürülemez.

Örnek 3: Uzun süreli işyeri sözleşmesinde olağanüstü kullanım değişikliği

Uzun süreli bir çatılı işyeri kirasında, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan öngörülemez ve olağanüstü bir çevresel veya idari gelişmenin sözleşmenin kullanım amacını ve edimler dengesini ağır biçimde değiştirdiği iddia edilmektedir. Burada yalnız yeni komşu dükkânların daha yüksek kira ödemesi değil, somut gelişmenin başlangıçta öngörülemez olması ve sözleşmeye bağlılığı dürüstlük kuralına aykırı kılacak ölçüde etkilemesi ispatlanırsa TBK m.138 uyarlaması gündeme gelebilir. Uyarlama sonucunun ne olacağı önceden kesin olarak söylenemez.

Bu olaylar varsayımsaldır. Tarih, sözleşmenin türü, talep edilen dönem ve tarafların belgeleri değiştiğinde seçilecek dava yolu da değişebilir.

Kira tespiti ve uyarlama davasında görevli mahkeme ve arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan kira bedelinin belirlenmesi ve sözleşmenin uyarlanması uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki ise davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve varsa geçerli yetki anlaşması gibi usul kuralları dikkate alınarak belirlenir; kiralananın bulunduğu yerin her koşulda tek ve kesin yetkili yer olduğu söylenemez.

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan davalar bakımından 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında kural olarak dava açmadan önce arabuluculuk şartı bulunmaktadır. Kira tespiti ve kira uyarlaması talepleri de bu kapsamda değerlendirilir. Kanunda kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler için istisna öngörülmüştür; bu istisna kira tespitini veya uyarlamasını genel olarak kapsam dışına çıkarmaz.

Arabuluculuk anlaşmayla sonuçlanmazsa son tutanağın dava dosyasına sunulması ve talebin doğru hukuki çerçevede kurulması gerekir. Arabuluculuğa başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre bakımından zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin etkisi 6325 sayılı Kanun m.18/A/15’e göre ele alınır. Ancak bu kuralın TBK m.345’teki dönem başına etki koşullarını her durumda ortadan kaldırdığı varsayılmamalıdır.

Yanlış dava türü seçilirse ne olur?

Bir kira tespit talebinin yalnızca “uyarlama” olarak adlandırılması, TBK m.138’deki ağır şartları ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde uyarlama iddiasının yalnızca “kira tespiti” olarak yazılması, olağanüstü olayın inceleneceği anlamına gelmez. Mahkeme hukuki nitelendirmeyi yaparken tarafların ileri sürdüğü vakıalar ve talep sonucuyla bağlı usul ilkelerini de dikkate alır; bu sebeple talebin içeriği önemlidir.

Yanlış hukuki yol seçilmesi, ispatın yanlış olaylara yönelmesine, TBK m.345 bakımından istenen dönemin kaçırılmasına, eksik ya da belirsiz talep sonucuna veya dava şartı sorunlarına yol açabilir. Dava açmadan önce sözleşme, kira yılları, artış şartı, bildirimin ulaşma tarihi, karşı tarafın ödeme kayıtları ve uyarlamada ileri sürülen özel olay ayrı ayrı incelenmelidir.

Kiracı veya kiraya verenin mahkeme kararı ve geçerli yeni anlaşma bulunmaksızın kira tutarını tek taraflı olarak değiştirmesi ayrıca borç ve temerrüt uyuşmazlığı yaratabilir. İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında kira uyuşmazlıklarının hukuki değerlendirme ve takip kapsamı hakkında genel bilgi bulunmaktadır.

Kira tespit ve uyarlama davaları hakkında sık sorulan sorular

1. Kira tespit davası açmak için mutlaka beş yıl beklemek gerekir mi?

Hayır. TBK m.344/2 kapsamında artış anlaşması bulunmayan ilişkilerde beş yıldan önce de kira bedelinin belirlenmesi gündeme gelebilir. Emsal kira bedellerinin kapsamlı şekilde değerlendirildiği TBK m.344/3 rejimi ise beş yıllık koşullara bağlıdır.

2. Beş yıl dolmadan kira uyarlama davası açılabilir mi?

TBK m.138’de uyarlama için bağımsız bir beş yıl bekleme şartı yoktur. Bununla birlikte sürenin dolmamış olması davanın kabul edileceği anlamına gelmez; öngörülemez olağanüstü olay, aşırı güçlük ve diğer şartlar ispatlanmalıdır.

3. Kira bedeli emsallerin çok altında kaldığında hangi dava açılır?

Konut ve çatılı işyeri kirasında sırf emsal farkına dayalı talep genellikle TBK m.344’teki kira belirleme mekanizması kapsamında değerlendirilir. Beş yıllık koşullar ve talep edilen kira yılı ayrıca incelenir. Emsal farkı tek başına TBK m.138 uyarlama sebebi değildir.

4. Sözleşmedeki artış oranı düşükse uyarlamayla TÜFE’ye çıkarılabilir mi?

Sözleşmede TÜFE üst sınırının altında kararlaştırılan artış oranı, yalnız enflasyonun yükselmesi sebebiyle otomatik olarak değiştirilemez. Yargıtayın 30.03.2026 tarihli kararı uyarınca TBK m.138’in diğer ve bağımsız olağanüstü koşulları gerçekleşirse artış şartının uyarlanması ayrıca tartışılabilir.

5. Kira tespit kararında belirlenen kira hangi tarihten itibaren geçerlidir?

TBK m.345’teki yazılı bildirim, dava açma ve sözleşmede artış şartı bulunması koşullarına göre belirlenir. Kanuni şartlar varsa tespit edilen tutar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir. Dava açılması tek başına istenen bütün geçmiş dönemleri kapsamaz.

6. Uyarlama davası açılınca kiracı eski kirayı ödemeyi bırakabilir mi?

Hayır. Dava açılmış olması, kira borcunu kendiliğinden askıya almaz veya yeni bedeli otomatik yürürlüğe sokmaz. Ödemelerin nasıl sürdürüleceği, ihtirazî kayıt gerekip gerekmediği ve olası temerrüt sonuçları TBK m.138’in ifa şartı ile sözleşme hükümleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

7. İki dava türünde de arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira tespiti ve uyarlaması, kural olarak 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuğun tamamlanmaması davanın usulden reddi sonucunu doğurabilir. İİK’ye göre ilamsız tahliyeye ilişkin istisna bu iki dava türünü otomatik olarak kapsamaz.

8. Kira tespiti veya uyarlama talebini kiracı da ileri sürebilir mi?

Somut koşulları varsa kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Uyarlama ise TBK m.138’in aşırı ifa güçlüğü koşullarına dayanır; kiracı tarafından kira indirimi talebi bu kurallara göre incelenebilir. Her iki talepte hukuki yarar, vakıalar, dönem ve ispat ayrı değerlendirilir.

Sonuç: Dava türünü bedel farkına değil hukuki sebebe göre belirlemek gerekir

Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344–345’te öngörülen olağan kira belirleme rejiminin aracıdır. Kira uyarlama davası ise TBK m.138’de aranan öngörülemez olağanüstü değişikliklerin sözleşmenin işlem temelini bozduğu durumlar için istisnai bir yoldur. Beş yıl, otuz günlük takvim, TÜFE sınırı ve emsal kira delilleri birincisinde; olağanüstü olayın niteliği, öngörülemezlik ve aşırı ifa güçlüğünün ispatı ikincisinde merkezî önemdedir.

Somut uyuşmazlıkta kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, istenen yeni dönem, artış hükmü ve eldeki deliller birlikte değerlendirilmeden hangi davanın uygun olduğu kesinleştirilemez. Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut olayın incelenmesi yerine geçmez.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: özellikle m.138, 339, 343–345 ve 347.
• 18.01.2019 tarihli ve 30659 sayılı Resmî Gazete, 7161 sayılı Kanun m.56: TBK m.344’te ÜFE yerine on iki aylık TÜFE ortalamasına geçiş.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 190, 194, 199 ve 266.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve 18/B.