Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi

Uygulamada kira tespit davasında hakkaniyet indirimi, özellikle Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/3 kapsamında emsal kira bedeli esas alınarak yapılan belirlemede, kiracının taşınmazı uzun süredir kullanmasının mahkemece gözetilmesidir. Bu uygulama “eski kiracı indirimi” olarak da adlandırılır. Hâkim önce kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlindeki makul kira bedelini araştırır; ardından eski kiracılık ilişkisini ve dosyanın özelliklerini dikkate alarak uygun bedeli belirler. Kanunda her uyuşmazlığa uygulanacak sabit bir indirim yüzdesi bulunmaz.

Hakkaniyet indirimi nedir ve hangi kira tespit davalarında gündeme gelir?

Hakkaniyet indirimi, bilirkişi tarafından ortaya konulan serbest piyasa kira değerinin aynen hükme esas alınmaması; süregelen kira ilişkisinin de değerlendirilmesidir. Bunun amacı, yeni bir kiracıyla bugün yapılabilecek sözleşmenin bedeli ile yıllardır aynı yerde bulunan kiracının kira bedelini belirleme işlemini birbirinden ayırmaktır. İndirim, kiraya verenin emsal kira araştırması isteme hakkını ortadan kaldırmaz; kiracıya da kendi seçeceği yüzde üzerinden bedel ödeme yetkisi vermez.

TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim; on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini değerlendirerek hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirler. Eski kiracı indirimi, bu emsal ve hakkaniyet değerlendirmesinin yargı uygulamasında gelişen önemli unsurudur.

Bu nedenle beş yıllık kira tespiti sürecinde eski kiracı olmanın etkisi, yalnız sözleşmenin başlangıç yılına bakılarak değil, talep edilen kira döneminin hukuki rejimi ve tespit edilen rayiç bedelle birlikte incelenmelidir. Beş yıllık hesaplama, dava açma tarihiyle değil sözleşmenin başlangıcı, süreleri ve yenileme dönemleriyle bağlantılıdır.

TBK 344/2 kapsamındaki hakkaniyet ile eski kiracı indirimi aynı şey mi?

Hayır. TBK m.344/2, tarafların yeni dönemdeki kira artışı konusunda anlaşmamış olmaları hâlinde hâkimin kiralananın durumunu da dikkate alarak, on iki aylık TÜFE ortalaması sınırını aşmadan kira bedelini hakkaniyete göre belirlemesini düzenler. Bu yol için her olayda beş yıl beklenmesi gerekmez. Ancak söz konusu hüküm, piyasadaki boş taşınmaz rayicinden belirli oranda “eski kiracı indirimi” yapılmasıyla aynı hesaplama değildir.

TBK m.344/3 ise koşulları oluştuğunda emsal kira bedellerinin değerlendirilmesine imkân tanır. Bu tür davalarda rayiç kira bedelinin belirlenmesinden sonra kiracının mevcut ve uzun süreli kiracılığı dikkate alınabilir. Dolayısıyla m.344/2 ile m.344/3 arasındaki fark, yalnız indirim oranından değil, kira bedelinin hangi ölçütlerle belirleneceğinden kaynaklanır. Genel hukuki çerçeve için kira tespit davası rehberi incelenebilir.

Eski kiracıya neden hakkaniyet indirimi uygulanır?

Yeni bir kira sözleşmesinde taraflar, taşınmazın o günkü piyasa koşullarını esas alarak pazarlık yapabilir. Devam eden kira ilişkisinde ise kiracı, konutu veya işyerini sözleşme süresince kullanmakta ve belirli aralıklarla kira ödemektedir. Yargısal uygulama bu sürekliliği, taşınmazın boş olması hâlinde getirebileceği kira değerinden farklı bir değerlendirme yapılmasını gerektirebilen unsur olarak kabul eder.

Eski kiracılık, tek başına belirli bir miktar indirim yapılacağı anlamına gelmez. Kiracının ne zamandan beri taşınmazda bulunduğu, tarafların sözleşme ve yenileme ilişkisi, kira bedelinin daha önce nasıl belirlendiği, taşınmazın niteliği ve somut piyasa karşılaştırması birlikte ele alınır. İndirimin dayanağı, kiracının gelirinin az olması veya kiraya verenin gelirinin yüksek olması gibi tek başına kişisel mali ölçütler değildir.

Özellikle konutlarda uzun yıllar aynı yerde oturulması, işyerlerinde ise aynı kiralananın uzun süredir kullanılması eski kiracılık değerlendirmesinde önem taşıyabilir. Ancak konut ve çatılı işyerleri için ayrı, herkes bakımından değişmez bir indirim tarifesi yoktur. İşyerine ilişkin bir kararın sonucu, taşınmaz türü ve sözleşme dönemi farklıysa konuta doğrudan aktarılmamalıdır.

Mahkeme kira tespit davasında hakkaniyet indirimi nasıl hesaplar?

Mahkemenin izlediği esas yöntem, önce tespiti istenen döneme ait denetlenebilir bir emsal kira bedeli saptamak, ardından eski kiracılık yönünden gerekçeli bir değerlendirme yapmaktır. İndirim mevcut ödenen kiradan otomatik olarak düşülen bir oran değildir. Çıkış noktası, kural olarak taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde sağlayabileceği, dosyaya uygun şekilde belirlenmiş kira değeridir.

1. İlgili kira dönemi belirlenir. Mahkeme, tarafların hangi yeni kira dönemine ilişkin tespit istediğini ve TBK m.344/3 koşullarını inceler.
2. Emsaller toplanır. Tarafların sunduğu kira sözleşmeleri ve gerektiğinde kurum kayıtları incelenir; yalnız yüksek fiyatlı ilanların seçilmesiyle yetinilmez.
3. Kiralanan ile emsaller karşılaştırılır. Konum, kullanım amacı, metrekare, kat, cephe, bina yaşı, fiziki durum, kira sözleşmesi başlangıç tarihleri ve diğer etkili özellikler değerlendirilir.
4. Boş hâlde getirebileceği kira saptanır. Bilirkişi gerektiğinde keşif ve teknik inceleme yaparak somut, gerekçeli ve denetlenebilir bir rayiç bedel açıklar.
5. Eski kiracılık ayrı olarak değerlendirilir. Hâkim, kira ilişkisinin sürekliliği ve olayın özelliklerine göre hakkaniyet indirimi gerekip gerekmediğini, uygulanacak tutarın neden uygun olduğunu gerekçelendirir.
6. Hüküm ve taleple bağlılık kontrol edilir. Net veya brüt bedel ayrımı, kira dönemine etki ve dava dilekçesindeki talep sınırı dikkate alınır.

Hesabın başlangıcını oluşturan emsal bedelin hangi delillerle bulunduğu açıklanmamışsa indirim yüzdesinin tartışılması tek başına yeterli olmayabilir. Emsal taşınmazların seçimi, özelliklerinin karşılaştırılması ve bilirkişi raporunun denetlenmesi ayrı bir konudur; ayrıntılı inceleme için emsal kira bedelinin belirlenmesi yazısına başvurulabilir.

Örnek hesaplama: 40.000 TL emsal bedelde indirim

Varsayımsal olarak bir konutun ilgili dönem için boş hâlde aylık 40.000 TL brüt kira getirebileceğinin usulünce belirlendiğini düşünelim. Aşağıdaki rakamlar, farklı oranların matematiksel sonucunu göstermek içindir; mahkemenin mutlaka bu oranlardan birini seçeceği anlamına gelmez.

Gerçek davada mahkeme, bu matematiksel örnekten farklı sonuca ulaşabilir. Özellikle mevcut kira bedeline uygulanması gereken endeks artışıyla bulunan değer, eski kiracı indiriminin daha önce bilirkişi hesabına yansıtılıp yansıtılmadığı ve hükmedilecek tutarın net veya brüt olması ayrıca kontrol edilir. Tarihsel Yargıtay uygulamasında, hakkaniyet esasına göre belirlenen bedelin son ödenen kiraya ilgili endeks artışı uygulanarak bulunan tutarın altında olmaması gereğine ilişkin değerlendirmeler de bulunmaktadır; somut döneme uygulanacak düzenleme esas alınmalıdır.

Eski kiracı indirimi yüzde kaçtır? Yüzde 10 veya yüzde 20 zorunlu mu?

TBK m.344’te sabit bir eski kiracı indirimi oranı yazılı değildir. Yargıtay kararlarında yüzde 10 gibi oranların uygun bulunduğu dosyalar olduğu gibi, somut olay bakımından yetersiz veya aşırı indirim yapıldığı gerekçesiyle bozulan kararlar da vardır. Belirli kararların değerlendirdiği yüzde aralığı, tüm kira tespit davalarına uygulanacak kanuni bir tarife olarak anlaşılmamalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.03.2026 tarihli, 2025/4280 E., 2026/1400 K. sayılı kararında, çatılı işyeri niteliğindeki taşınmaz için bilirkişice belirlenen aylık brüt 360.503,90 TL bedelden, davalının eski kiracı olması nedeniyle yüzde 10 indirim yapılarak 324.453,51 TL’ye ulaşılmıştır. Daire, bilirkişi incelemesini ve yapılan indirimi somut dosyada uygun bularak kararı onamıştır. Kararın tam metni bu yüzdeyi bütün kira ilişkileri bakımından zorunlu kılmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.04.2026 tarihli, 2025/5641 E., 2026/2369 K. sayılı kararında da uzun süreli eski kiracılık nedeniyle indirim yapılarak belirlenen işyeri kirasına ilişkin hüküm, bilirkişi raporu denetime elverişli bulunduğu için onanmıştır. Kararda, her dava için geçerli tek bir indirim oranı oluşturulmamıştır.

Buna karşılık Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.06.2015 tarihli, 2015/3357 E., 2015/6367 K. sayılı kararında, emsal incelemesinin eksiklikleri yanında eski kiracılık nedeniyle yapılan indirimin neden o oranda tutulduğunun yeterince açıklanmaması bozma nedenleri arasında sayılmıştır. Kararın sonucu, indirimin yalnız sayısal olarak belirtilmesinin değil, gerekçelendirilmesinin de önemli olduğunu gösterir.

Aynı kira hesabında iki kez eski kiracı indirimi yapılabilir mi?

Eski kiracılık etkisi bilirkişi tarafından belirlenen tutara zaten yansıtılmışsa hâkimin aynı nedenle yeniden indirim yapması, gerekçesiz bir mükerrer azaltma yaratabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.05.2019 tarihli, 2017/7477 E., 2019/4254 K. sayılı kararında, bilirkişi tarafından hak ve nesafete göre belirlenen tutardan mahkemenin ayrıca yüzde 10 indirim yapması ve toplam indirimin aşırı hâle gelmesi bozma gerekçesi olmuştur. Kararda somut olay bağlamında yüzde 5–20 aralığından söz edilmiştir; bu tarihsel değerlendirme değişmez yasal oran değildir.

Bu sebeple bilirkişi raporunda yer alan “boş olarak kiraya verilmesi hâlindeki bedel”, “hak ve nesafete göre bedel” ve mahkemenin hükmettiği bedel birbirinden ayrılmalıdır. Raporun hangi aşamada eski kiracı unsurunu hesaba kattığı açık değilse, ek rapor istenmesi gerekebilir.

İndirim oranının değerlendirilmesinde hangi koşullar önem taşır?

Eski kiracı indiriminin uygulanıp uygulanmayacağı veya tutarı konusunda tek bir belirtiye dayanmak sağlıklı değildir. Somut dosyada özellikle şu ayrımlar önem taşır:

• Kiracılık süresi: Kiracının gerçekten hangi tarihten beri aynı taşınmazı kullandığı ve aradaki sözleşmelerin ilişkiyi nasıl etkilediği incelenir.
• Kira ilişkisinin devamlılığı: Yenileme, ek protokol, kiracı değişikliği veya sözleşmenin yeniden kurulması iddiaları tek başına şekli tarihle değil, belgelerin içeriğiyle değerlendirilir.
• Kiralananın türü: Konutla mağaza, ofis, depo veya çok sayıda bağımsız bölümden oluşan işyeri aynı özelliklere sahip değildir.
• Rayiç araştırmasının kalitesi: Gerçekleşmiş emsal sözleşmeler, tarihler ve taşınmaz özellikleri birbirine uygun değilse başlangıç rayici hatalı olabilir.
• Önceden yapılmış değerlendirme: Bilirkişi, piyasa bedeli yerine zaten indirimli bir bedel sunmuşsa ayrıca kesinti yapılması tartışmalı hâle gelir.
• Net-brüt karşılaştırması: Özellikle işyeri kiralarında kira bedelinin net, brüt veya KDV dâhil gösterilmesi karşılaştırmayı etkiler; birbirinden farklı tutarlar doğrudan karşılaştırılmamalıdır.

Kiracının taşınmazda yaptığı onarım veya yatırımlar da kendi hukuki niteliği, sözleşme hükümleri ve değerlemeye etkisi bakımından incelenebilir. Ancak her yatırım kendiliğinden belirli bir “eski kiracı indirimi” doğurmaz. Keza sadece uzun zamandır kiracı olmak, taraflardan birinin önerdiği en yüksek indirimin mutlaka uygulanmasını gerektirmez.

Hakkaniyet indirimi için hangi deliller sunulmalı ve bilirkişi raporuna nasıl itiraz edilmeli?

Kiracının uzun süreli kullanım iddiasını kira sözleşmeleri, yenileme protokolleri, banka ödeme kayıtları, yazışmalar ve gerekli diğer belgeler destekleyebilir. Kiraya veren ise dava konusu taşınmazın emsal bedeline ve özelliklerine ilişkin somut sözleşmeler sunabilir. Mahkeme ihtiyaç duyarsa keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. HMK m.190’a göre ispat yükünün hangi tarafa ait olduğu, ileri sürülen somut vakıaya bağlanan hukuki sonuca göre değerlendirilir.

HMK m.281’e göre bilirkişi raporuna karşı kural olarak raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksikliklerin tamamlanması, belirsizliklerin açıklanması veya yeni bilirkişi atanması talep edilebilir. Kanunda belirtilen koşullarla, yine bu süre içinde başvuru yapılması durumunda bir defaya mahsus ve iki haftayı aşmayan ek süre verilmesi mümkündür. Rapor itirazında yalnız “indirim az” veya “kira çok yüksek” denilmesi yerine hangi tespitin neden hatalı olduğu gösterilmelidir.

Örneğin karşılaştırmaya alınan işyerinin dava konusu yerden çok daha görünür bir cephede olması, kira sözleşmesi tarihinin başka bir piyasa dönemine ait bulunması, metrekare bilgisinin yanlış yazılması veya bilirkişinin eski kiracılık indirimini zaten hesaba katmış olması itirazın somutlaştırılabileceği konulardır. HMK m.282 uyarınca hâkim bilirkişi görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir; bilirkişinin teklif ettiği oran hâkimi kendiliğinden bağlamaz.

Mahkeme emsal kirayı tespit ettikten sonra istediği tutara karar verebilir mi?

Hayır. Hâkimin hakkaniyet değerlendirmesi sınırsız değildir. Kararın TBK m.344/3’teki ölçütlere ve dosyadaki delillere dayanması, gerekçesinin anlaşılabilir olması gerekir. Ayrıca HMK m.26’daki taleple bağlılık kuralı uyarınca hâkim, kanunda öngörülen istisnalar saklı kalmak üzere talep sonucundan fazlasına karar veremez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.06.2025 tarihli, 2024/3178 E., 2025/3520 K. sayılı kararında, bilirkişinin belirlediği bedel üzerinden yapılacak eski kiracı indirimi değerlendirilmiş; bu indirime rağmen ulaşılan tutarın davacının talebinden yüksek olması nedeniyle taleple bağlı kalınarak verilen karar onanmıştır. Kararın dövizle yapılan belirli bir işyeri kirasına ve ilgili dönemin özel mevzuat koşullarına ilişkin olduğu unutulmamalıdır. Buradan her kira uyuşmazlığında aynı sonucun çıkacağı söylenemez.

Ayrıca tespit bedelinin yeni dönemin başından itibaren uygulanıp uygulanamayacağı, hakkaniyet indiriminin oranından farklı bir sorudur. İndirim hesabı doğru olsa bile yanlış kira dönemine hükmedilmesi uyuşmazlığa neden olabilir.

Hakkaniyet indirimi hangi tarihten itibaren uygulanır?

Hakkaniyet indirimi, mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin içindeki bir değerlendirmedir; ondan ayrı ve sonradan kiraya yansıtılacak bağımsız bir indirim dönemi yoktur. TBK m.345’e göre kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenen tutarın hangi dönem başından itibaren kiracıyı bağlayacağı için ayrı koşullar aranır.

Kural olarak, yeni kira dönemi başlamadan en geç otuz gün önce dava açılmış olması veya kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı bildirmesi ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması önem taşır. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen tutar yeni dönem başından itibaren geçerli olabilir. Somut takvimde kira yılı başlangıcı, bildirimin zamanı ve sözleşmedeki artış kaydı ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu düzenleme, kira tespit davasındaki otuz günlük süre konusunun özüdür. İndirimin uygulanacağı bedelin geçmişteki bir kira dönemine etki edip etmeyeceği ve bundan doğabilecek talepler ise kira tespit davasının geriye etkisi kapsamında ayrı değerlendirilir. Eski kiracılık oranından yola çıkarak kendiliğinden geçmiş aylar için borç veya alacak hesabı yapılmamalıdır.

Kira tespit davasında hakkaniyet indirimini kim kararlaştırır ve dava yolu nedir?

İndirim hakkında nihai değerlendirme mahkemeye aittir. Bilirkişi, teknik rayiç araştırmasına ve karşılaştırmalı verilere katkıda bulunur; fakat yargısal takdir yetkisinin yerine geçmez. HMK m.4 uyarınca kira bedelinin tespiti davasında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise uyuşmazlığın ve usul hükümlerinin özelliklerine göre belirlenir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kira tespit davalarında, 1 Eylül 2023’ten itibaren açılan davalar bakımından kural olarak dava öncesi arabuluculuğa başvuru zorunludur. Kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası, kira tespit davasını bu zorunluluktan çıkarmaz. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanakla dava açılması gündeme gelir. Başvuru takvimi, TBK m.345’in yeni dönem başına etki koşullarından bağımsız biçimde göz ardı edilmemelidir.

Kiraya veren veya kiracı, devam eden dosyasında kira bedeli hesabını ve indirimin gerekçesini değerlendirirken İstanbul kira hukuku avukatı hizmet sayfasındaki hukuki destek kapsamını da inceleyebilir. Somut olayın belgelerine göre hangi delillerin sunulacağı ve hangi itirazların ileri sürülebileceği belirlenmelidir.

Hakkaniyet indirimi hakkında sık sorulan sorular

Beş yılı dolduran her kiracıya otomatik indirim yapılır mı?

Hayır. Beş yıllık rejimin uygulanabilirliği ile eski kiracı indiriminin oranı farklı meselelerdir. Mahkeme önce emsal kira bedelini ve somut kira ilişkisini inceler; yapılacak değerlendirmenin nedeni açıklanmalıdır.

Eski kiracı indirimi kanunen yüzde 20 midir?

Hayır. TBK m.344 sabit yüzde 20 oranı öngörmez. Yargıtay kararlarındaki yüzdeler, kararın konusu ve delilleriyle bağlantılıdır. Tek bir örnek oran bütün davalara taşınamaz.

Kiracı, dava devam ederken emsal bedelden yüzde 10 eksik kira yatırabilir mi?

Yalnızca açılmış bir dava veya varsayılan indirim oranı, kiracıya tek taraflı yeni kira miktarı belirleme yetkisi vermez. Sözleşme, kanuni artış kuralları, taraflar arasındaki anlaşmalar ve varsa mahkeme kararı değerlendirilmelidir.

Hakkaniyet indirimi kira artış oranından ayrıca mı düşülür?

Her durumda böyle bir formül yoktur. TBK m.344/2’deki TÜFE üst sınırına bağlı belirleme ile m.344/3’teki emsal kira ve hakkaniyet incelemesi birbirinden ayrıdır. İndirim, m.344/3 kapsamındaki uygun rayiç değerlendirmesi içinde ele alınır.

Bilirkişi yüzde 10 önerirse hâkim daha yüksek indirim yapabilir mi?

Hâkim raporla bağlı değildir; ancak kararını hukuki ölçütlere ve dosyadaki olgulara dayandırıp gerekçelendirmelidir. Yetersiz inceleme veya mükerrer indirim, kanun yolu denetiminde sorun yaratabilir.

Uzun süreli işyeri kiracısı da eski kiracı indiriminden yararlanabilir mi?

Çatılı işyeri kiralarında koşulları varsa eski kiracılık hakkaniyet değerlendirmesine konu olabilir. Bununla birlikte işyerinin hukuki niteliği, sözleşme dönemi, kullanım amacı ve özel mevzuatın uygulanabilirliği ayrıca araştırılır.

Hakkaniyet indirimi için ayrı dava açılır mı?

Kural olarak indirim, kira bedelinin tespiti davasındaki yargısal değerlendirmedir; bağımsız bir “eski kiracı indirimi davası” olarak ele alınmaz. Devam eden davada delil sunma ve bilirkişi raporuna itiraz etme imkânları değerlendirilir.

Sonuç: İndirim oranından önce doğru rayiç ve gerekçe belirlenmelidir

Kira tespit davasında hakkaniyet indiriminin sağlıklı uygulanabilmesi için üç soru birlikte cevaplanmalıdır: Tespit istenen dönem TBK m.344/3 kapsamına giriyor mu; kiralananın boş hâlde getirebileceği kira bedeli güvenilir emsallerle belirlenmiş mi; kiracının uzun süreli kullanımı bu bedelin takdirinde gerekçeli ve yalnız bir kez dikkate alınmış mı? Uyuşmazlığın sonucu, tek bir indirim yüzdesinden çok bu sorulara verilecek dosya temelli cevaplara bağlıdır.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır; kira sözleşmesinin niteliği, dava tarihi, yürürlükteki özel hükümler ve deliller incelenmeden somut dosya için kesin bir oran veya sonuç öngörülemez.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.339, 344 ve 345.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 26, 27, 190, 266, 281 ve 282.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B.