Sözleşmede Kira Artış Maddesi Yoksa Ne Olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede kira artış maddesi yoksa kiraya veren, kira bedelini tek taraflı olarak istediği tutara yükseltemez; kiracı da sırf artış şartı bulunmadığı için süresiz olarak aynı bedeli ödeme hakkı kazanmaz. Taraflar yeni dönem bedelinde anlaşamazsa Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/2 uyarınca kira bedeli hâkim tarafından, kiralananın durumu ve hakkaniyet gözetilerek, ilgili dönemin on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşmayacak şekilde belirlenebilir. Beş yıllık rejim ise farklıdır.

Kira sözleşmesinde zam maddesi olmaması ne anlama gelir?

Kira sözleşmesinde aylık bedelin yazılı olması, sonraki yıllarda uygulanacak zam yönteminin de kararlaştırıldığı anlamına gelmez. Örneğin sözleşmede yalnızca “Aylık kira bedeli 20.000 TL’dir” ifadesi bulunabilir. Bu kayıt, ilk kira döneminin bedelini belirler; tek başına izleyen dönemler için yıllık yüzde artışı, TÜFE uygulamasını veya başka bir artış formülünü düzenlemez.

Artış hükmü bulunmaması, artış yasağı değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344, tarafların anlaşması bulunsa da bulunmasa da yeni kira dönemine ilişkin kira bedelinin hangi ilkelerle belirleneceğini düzenler. Özellikle ikinci fıkra, artış konusunda anlaşma yapılmayan hâller için hâkimin bedeli belirlemesine imkân verir. Buna karşılık kanun, kiraya verene hiçbir işlem yapmaksızın istediği artışı sözleşmeye ekleme yetkisi tanımaz.

İlk olarak sözleşmenin tamamı ve ekleri incelenmelidir. Artışa ilişkin hüküm “kira bedeli” başlığı yerine özel şartlarda, ek protokolde veya sonraki yıllara ilişkin tarafların yazılı mutabakatında bulunabilir. Bir dönem için fiilen farklı bedelin ödenmiş olması da tarafların sonraki bedelde anlaşıp anlaşmadığı yönünden delil niteliği taşıyabilir; ancak ödemenin tek başına her yıl otomatik artış formülü oluşturduğu söylenemez.

Ev sahibi artış maddesi yokken kiraya zam yapabilir mi?

Kiraya veren yeni kira dönemi için artış talep edebilir; fakat bu talep, sözleşmede bağlayıcı bir artış kuralı veya tarafların yeni bir anlaşması bulunmadığında tek başına kiracının borcunu değiştirmez. Görüşmeyle anlaşmaya varılabilir. Anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin mahkemece belirlenmesi yolu değerlendirilir.

TBK m.344/2, kira bedeli hakkında anlaşma yapılmamış olmasını esas alır. Bu hükme göre hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözetir; ancak belirlediği bedel, bir önceki kira yılına ilişkin tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından kaynaklanan yasal üst sınırı aşamaz. Başka bir ifadeyle, her uyuşmazlıkta üst sınırın tamamına otomatik olarak hükmedileceği sonucu çıkarılamaz.

Kiraya verenin “çevredeki evlerin kirası çok arttı” gerekçesiyle daha yüksek rakam istemesi, beş yıllık değerlendirme dönemine girilmemişse tek başına TBK m.344/2 üst sınırını ortadan kaldırmaz. Emsal kira bedelleri ve hak ve nesafet yöntemiyle yapılan daha geniş piyasa değerlendirmesi TBK m.344/3 kapsamında ayrıca incelenir.

Kiracı zam talebini kabul etmezse ne olur?

Kiracı yeni bedeli kabul etmediğinde uyuşmazlık kendiliğinden tahliye sebebine dönüşmez. Önce hangi kira bedelinin hukuken uygulanabilir olduğu ve artış konusunda taraflar arasında geçerli bir mutabakat oluşup oluşmadığı tespit edilmelidir. Kiracı ödeme yapmayı sürdürürken dekontlarda dönem ve kira açıklamalarını açık yazmalı; kiraya veren de artış talebini ve bildirim tarihini belgelendirmelidir.

Ödenmesi gereken kira hakkında taraflar arasında uyuşmazlık varsa eksik ödeme, temerrüt veya alacak iddialarının sonuçları somut duruma bağlıdır. Henüz karşılıklı anlaşma veya bağlayıcı bir belirleme yokken kiraya verenin kendi hazırladığı artış tablosunu kesinleşmiş borç gibi sunması ile geçerli kira farkı alacağının talep edilmesi birbirine karıştırılmamalıdır.

TBK 344/1, 344/2 ve 344/3 arasındaki fark nedir?

Kira artışında uygulanacak hukuki yöntem, hem tarafların artış anlaşmasına hem de kira ilişkisinin süresine bağlıdır. Üç fıkranın aynı sonucu doğurduğu düşünülmemelidir.

Buradaki ayrımın pratik önemi şudur: Artış şartı olmayan iki yıllık bir konut kirasında, sırf emsal bedeller yükseldi diye TBK m.344/3 rejimi uygulanamaz. Buna karşılık gerekli beş yıllık süre oluşmuşsa artış maddesinin yokluğu, emsal kira esas alınarak bedel tespiti istenmesine başlı başına engel değildir.

Hukuki şartlar, beş yıllık dönemin başlangıcı ve farklı dava ihtimalleri hakkında kira tespit davası rehberi; beşinci yıl sonrasındaki emsal uygulaması hakkında 5 yıllık kira tespiti yazısı ayrıca incelenebilir.

Artış maddesi yoksa TÜFE oranı otomatik uygulanır mı?

Hayır; TÜFE sınırının kanunda bulunması ile o oranın hiçbir anlaşma veya belirleme olmadan kendiliğinden yeni kira bedeline dönüşmesi aynı şey değildir. TBK m.344/2, anlaşma yapılmadığında bedelin hâkim tarafından belirlenmesini öngörür. TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, bu yargısal belirlemenin üst sınırıdır. Tarafların yeni dönem tutarı hakkında anlaşmaları da mümkündür; bunun hukuken geçerli olup olmadığı ilgili koruyucu hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

Uygulamada “TÜFE kadar zam” ifadesi farklı üç durum için kullanılır: sözleşmede bu ölçüye bağlanmış artış şartı olabilir; taraflar ilgili dönem için aynı oran üzerinde sonradan anlaşmış olabilir; yahut hâkim anlaşmazlık üzerine üst sınırı aşmayan bir tutarı belirleyebilir. Bu durumların hukuki dayanağı ve ispat yöntemi farklıdır.

Oranın hesabında, yenilenen kira dönemine uygulanması gereken doğru ay ve resmî TÜİK verisi esas alınmalıdır. TÜFE yıllık değişimi, aylık değişimi ve on iki aylık ortalamalara göre değişim aynı veri değildir. Güncel aya göre ayrıntılı yöntem için kira artış oranı hesaplama yazısına bakılabilir.

Varsayımsal hesaplama örneği

Bir konutun mevcut aylık kira bedelinin 25.000 TL, ilgili kira dönemindeki on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranının ise tamamen örnek olarak yüzde 40 olduğunu varsayalım. Bu durumda 25.000 TL × 1,40 işlemiyle 35.000 TL bulunur. Bu tutar, TBK m.344/2 incelemesinde kullanılabilecek yasal üst sınıra ilişkin varsayımsal bir örnektir; sözleşmede artış hükmü yoksa 35.000 TL kendiliğinden borç hâline gelmez. Mahkeme, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti değerlendirerek üst sınırın altında da bir bedel saptayabilir.

Örnekteki yüzde 40 oranı, 2026 yılına veya belirli bir aya ait gerçek TÜFE verisi değildir. Gerçek hesap için kira yılının başlangıç tarihi ve ilgili resmî endeks değeri gerekir.

Beş yıl dolmadan artış maddesi yoksa kira tespit davası açılabilir mi?

Evet, şartları varsa açılabilir. “Kira tespit davası açmak için mutlaka beş yıl beklemek gerekir” ifadesi doğru değildir. TBK m.344/2, kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık yaşanan ve beş yıllık emsal rejimine henüz girilmemiş yenileme dönemlerinde de uygulanabilir. Ancak mahkeme bu aşamada, TBK m.344/3’e özgü serbest emsal kıyaslamasıyla TÜFE üst sınırının üzerine çıkamaz.

Davacı, kira ilişkisinin varlığını, mevcut bedeli, yeni dönemin başlangıcını ve anlaşmazlığı somutlaştırmalıdır. Kira sözleşmesi, uzatma belgeleri, banka ödeme dekontları, mesajlar ve yazılı bildirimler bu çerçevede önem kazanır. Kira ilişkisinin gerçekten ne zaman başladığı özellikle beş yıllık rejime geçişte belirleyicidir; yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihiyle yetinilmesi her zaman doğru sonuç vermez.

Dava hakkının bulunması, mahkeme kararının mutlaka talep edilen geçmiş dönemin başından itibaren uygulanacağı anlamına gelmez. Bu ikinci mesele TBK m.345’e tabidir.

Sözleşmede artış şartı yoksa 30 günlük ihtar neden önemlidir?

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği tutarın istenen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için ayrıca zamanlama koşulları aranır. Sözleşmede yeni dönem için artış hükmü yoksa genel kural, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce davanın açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmasıdır.

Yazılı bildirim yolu seçildiğinde bildirimin yalnız hazırlanması veya gönderilmesiyle yetinilmemeli; kiracıya ne zaman ulaştığı ispatlanmalıdır. Yargıtay içtihadında, dava dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi de dönem etkisinin belirlenmesinde önem taşımıştır. Bu nedenle dava açma tarihinin yanı sıra tebligat takvimi de güvenli biçimde planlanmalıdır.

Örneğin kira yılı 1 Ekim’de başlıyorsa, o dönem için yargı kararıyla belirlenecek bedelin başlangıçtan itibaren uygulanması hedeflenirken en geç otuz gün öncesine ilişkin koşulun sağlanması gerekir. Sözlü bir görüşme, telefon araması veya karşı tarafa ulaştığı kanıtlanamayan mesaj, yazılı bildirimin zamanında yapıldığını ispatlamak bakımından sorun çıkarabilir.

İhtarın hangi tarihte ve nasıl yapılacağı, davanın hangi döneme etkili olacağı ve sık görülen takvim hataları kira tespit davasında 30 günlük süre başlıklı yazıda daha ayrıntılı incelenmektedir.

Yargıtay kararları artış maddesinin yokluğunu nasıl değerlendiriyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.01.2019, 2017/5586 E., 2019/435 K.

Bu uyuşmazlıkta 1985 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde artış şartı bulunmuyordu. Kiraya verenler kira bedelinin 1 Ocak 2015 döneminden itibaren yeniden belirlenmesini istemişti. Yargıtay, TBK m.345 kapsamında süresinde dava veya yazılı bildirim şartını ve dava dilekçesinin tebliğ tarihini ele aldı. İstenen dönem için zamanlama koşullarının gerçekleşmediği gerekçesiyle verilen kararı bozdu; sonraki dönem için tespit talep edilip edilmediğinin sorulması gerektiğini belirtti.

Kararın önemi, artış şartının bulunmamasının dava hakkını bütünüyle ortadan kaldırmaması, buna karşılık belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını değiştirebilmesidir. Karar, geçmişe dönük her artışın yasak olduğuna dair genel bir hüküm olarak okunmamalıdır; sonuç somut davanın sürelerine bağlıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.10.2015, 2014/11268 E., 2015/8540 K.

Yargıtay bu kararda, artış hükmü içermeyen sözleşmeye ilişkin tespit davasının istenen kira dönemi başlamadan yalnızca bir gün önce açılmasını TBK m.345 bakımından yeterli görmedi. İlgili dönem için tespit yapılamayacağını; yargılama sırasında sonraki dönem başlamışsa davacının bu döneme ilişkin talebinin açıklığa kavuşturulması gerektiğini belirtti. Kararın dövizle kurulan sözleşmeye ilişkin özel olguları bulunduğu unutulmamalıdır; burada yalnız artış hükmü ve dönem takvimi yönünden ortaya koyduğu usul ilkesi önemlidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.05.2019, 2017/7543 E., 2019/4573 K.

Kararda, yenilenen döneme ilişkin kira bedeli üzerinde uyuşmazlık bulunması hâlinde, yalnız kiracının belirli bir tutarda ödeme yapmasına bakılarak tespit talebinin reddedilemeyeceği ve dönemler itibarıyla doğru bedel hesabının önem taşıdığı vurgulanmıştır. Bu kararın dayandığı dönemlerde kanunda ÜFE ölçütü yer almakla birlikte, 2019 yılındaki kanun değişikliğinden sonra TBK m.344’ün ilgili fıkralarında on iki aylık ortalama TÜFE ölçütü kullanılmaktadır. Eski kararların tarihsel endeks ifadeleri bugünkü hesaplamaya aynen aktarılmamalıdır.

2026 yılında kira artışında yüzde 25 sınırı var mı?

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 sınırının düzenlendiği dönem sona ermiştir. TBK’ya eklenen Geçici Madde 2, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında (bu tarihler dâhil) yenilenen konut kira dönemlerine ilişkindi. Dolayısıyla bu geçici sınır, 2026 yılında yenilenen konut kiraları için genel artış ölçütü değildir.

2026 dönemindeki konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 kapsamındaki genel sistem dikkate alınır. Kanundaki üst sınırın hesabında ilgili kira dönemine ait güncel resmî veri kullanılmalıdır. Beş yıllık kira tespiti veya hukuki niteliği farklı bir kiralama söz konusuysa ayrıca değerlendirme gerekir. Geçmiş yılların uyuşmazlıklarında ise o yılların özel geçiş kuralları uygulanabileceğinden bugünkü kural geçmişe otomatik taşınmamalıdır.

Kira bedelinde anlaşmazlık varsa hangi yol izlenir?

1. Kira ilişkisinin türünü belirleyin. Kiralananın konut, çatılı işyeri, arsa veya niteliği farklı bir yer olup olmadığını inceleyin. TBK m.344’ün özel rejimi her kira sözleşmesine aynı şekilde uygulanmaz.
2. Artış şartını ve ekleri kontrol edin. Sözleşmenin özel koşullarını, sonraki protokolleri ve tarafların yeni bedelde anlaştığını gösteren belgeleri birlikte değerlendirin.
3. Kira yılını tespit edin. Başlangıç tarihi, yenilenen dönem ve kira ilişkisinin beş yıllık aşamaya gelip gelmediği saptanmalıdır.
4. Uygulanacak bedeli görüşün. Tarafların uyuştuğu tutar ve ödeme düzeni açık biçimde belgelenebilir; emredici sınırlamalara aykırı kayıtlar ayrıca değerlendirilir.
5. TBK m.345 takvimini kaçırmayın. Yeni dönemin başından itibaren etki isteniyorsa yazılı bildirim, tebliğ ve dava tarihleri önceden planlanmalıdır.
6. Arabuluculuğa başvurun. Dava şartı kapsamındaki kira tespit uyuşmazlığında, dava açılmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
7. Gerekirse tespit davası açın. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa görevli mahkemede bedelin kanuni rejime göre belirlenmesi istenebilir.

1 Eylül 2023’ten beri kira bedelinin belirlenmesi davaları, kural olarak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuğa tabidir. İİK’ye göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur; ancak bu istisna kira tespit davasına genellenemez. Anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir.

HMK m.4 gereğince kira ilişkisinden doğan tespit uyuşmazlıklarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkide HMK m.6’daki genel kural ve m.10’daki sözleşmenin ifa yeri seçeneği, ilgili diğer kurallarla birlikte incelenir. Taşınmazın bulunduğu yerin her kira uyuşmazlığında tek ve kesin yetkili yer olduğu varsayılmamalıdır.

İspat bakımından hangi belgeler önemlidir?

Artış maddesinin yokluğu tartışmasında çoğu zaman sorun, ilk imzalanan sözleşmeden çok daha sonra yaşanan taraf davranışlarının ne ifade ettiğidir. Bu nedenle yalnız ilk sayfanın fotoğrafıyla değil, mümkünse sözleşmenin tamamı ve sonraki dönemlere ilişkin belgelerle değerlendirme yapılmalıdır.

• İmzalı kira sözleşmesinin tamamı, özel şartlar ve ek protokoller.
• Kira başlangıcını ve kiralananın teslimini gösteren belgeler.
• Önceki yıllara ait ödeme dekontları, açıklamalar ve hesap hareketleri.
• Tarafların yeni tutar konusunda gönderdiği yazılı öneriler ve yanıtlar.
• Artış talebini içeren ihtar, gönderim ve teslim/tebliğ kayıtları.
• Uyuşmazlık konusu dönem için TÜİK verisi ve varsa önceki mahkeme kararları.

HMK m.190 uyarınca bir vakıadan kendi lehine hukuki sonuç çıkaran taraf, kanunda aksi öngörülmedikçe bu vakıayı ispatla yükümlüdür. Örneğin kiraya verenin ayrıca kararlaştırılmış bir artış kaydına veya zamanında bildirimde bulunduğuna dayanması hâlinde bunu destekleyen belgelerin önemi artar. Kiracının ödeme ve mutabakat iddiaları da somut delillerle incelenir.

Sık sorulan sorular: sözleşmede kira artış maddesi yoksa ne yapılır?

1. Kira sözleşmesinde zam oranı yazmıyorsa her yıl aynı kira mı ödenir?

Artış formülü bulunmaması, kiranın her yıl değişmeyeceği anlamına gelmez. Taraflar yeni dönem bedeli üzerinde anlaşabilir; anlaşmazlık varsa TBK m.344/2 veya şartları oluşmuşsa m.344/3 kapsamında mahkemece belirleme istenebilir. Ancak kiraya verenin tek taraflı artış talebi kendiliğinden geçerli yeni bedel oluşturmaz.

2. Ev sahibi TÜFE oranını kendiliğinden ekleyebilir mi?

Artış hükmü ve yeni dönem için anlaşma yoksa TÜFE oranı, TBK m.344/2 bakımından mahkemenin bağlı olduğu üst sınırdır. Üst sınırın mevcut olması, kiraya verenin bildirimiyle yeni kira tutarının otomatik kesinleştiği anlamına gelmez.

3. Beş yıl dolmadan ev sahibi emsal kirayı isteyebilir mi?

Talepte bulunabilir; ancak TBK m.344/2 ile belirlenen dönemde emsal bedellerin yükselmesi, TÜFE üst sınırı aşılacak biçimde kira tespitine tek başına dayanak olamaz. TBK m.344/3’teki emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi için kanunda öngörülen süre koşulları önemlidir.

4. Sözleşmede zam şartı yoksa ihtarname göndermek zorunlu mu?

Her durumda ihtarname göndermek bağımsız bir dava şartı değildir. Ancak TBK m.345 uyarınca mahkemece belirlenen kiranın istenen yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için, artış şartı bulunmayan sözleşmelerde otuz günlük dava açma veya yazılı bildirim yolunun süresinde işletilmesi önemlidir.

5. Artış ihtarı yeni kira dönemi başladıktan sonra gönderilirse ne olur?

Talep edilen dönemin başlangıcından itibaren etki sağlamak bakımından sorun doğabilir. Dava tamamen imkânsız hâle gelmez; TBK m.345’e göre hangi döneme ilişkin tespit yapılabileceği, ihtarın ulaşma tarihi ve dava takvimi üzerinden değerlendirilir.

6. Kiracı önceki yıllarda zamlı ödeme yaptıysa sürekli zam kabul etmiş sayılır mı?

Tek bir ödeme davranışından bütün gelecek dönemler için sınırsız artış kabul edildiği sonucu çıkarılamaz. Ödemenin açıklaması, tarafların yazışmaları, varsa ek protokoller ve kanuni üst sınırlar birlikte incelenmelidir. Belirli bir dönemin bedelinin kararlaştırılması ile bütün dönemlere uygulanacak artış formülünün kabulü farklı konulardır.

7. Artış maddesi yoksa kira tespit davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Evet. Kira bedelinin tespiti davaları kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanmadığında son tutanakla dava açılabilir; bildirim ve davanın hangi döneme etkili olacağına ilişkin TBK m.345 hesabı ayrıca yapılmalıdır.

Sonuç: Artış şartı yokluğu hangi hakları doğurur?

Konut ve çatılı işyeri kirasında artış maddesinin bulunmaması, kiracı lehine sınırsız ve süresiz sabit kira güvencesi ya da kiraya veren lehine serbest zam yetkisi anlamına gelmez. Anlaşmazlıkta ilk yıllar için TBK m.344/2’nin TÜFE ile sınırlı yargısal belirleme sistemi; gerekli süre tamamlandığında ise m.344/3’ün emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi gündeme gelir. Sonucun hangi tarihten itibaren uygulanacağı ayrıca TBK m.345’e göre belirlenir.

Kira sözleşmesinin artış şartı, yeni dönem tarihi veya kira bedelinin tespiti konusunda somut belge incelemesi gerekiyorsa, süreç hakkında Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun İstanbul kira hukuku avukatı sayfasından iletişim bilgilerine ulaşılabilir.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.299, 339, 343, 344, 345, 347 ve Geçici Madde 2.
• 18 Ocak 2019 tarihli Resmî Gazete, 7161 sayılı Kanun m.56 (kira artışında ÜFE yerine on iki aylık ortalama TÜFE ölçütünün getirilmesi).
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 6, 10 ve 190.

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel hukukî bilgi amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta kira sözleşmesinin türü, kira ilişkisinin başlangıcı, yazılı bildirimler, yürürlük ve geçiş hükümleri ile ödeme belgeleri ayrıca değerlendirilmelidir.