TÜFE Üzerinde Kira Artışı ve Fazla Ödemenin İadesi

TÜFE üzerinde kira artışı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1’deki yıllık üst sınırı aşan yenileme artışıdır. Sözleşmedeki artış şartı bu sınırı aşan bölüm bakımından uygulanamaz. Kiracının fazla kira ödemiş olması ise ayrıca değerlendirilir: Ödeme tarihleri, geçerli kira bedeli, ihtirazi kayıt, tarafların davranışları ve geri istemenin hukuki dayanağı önem taşır. Fazla ödemenin iadesi veya sonraki kiralarla takası kendiliğinden gerçekleşmez.

TÜFE üzerinde kira artışı geçerli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için sözleşmeyle kararlaştırılan artış, kural olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. TBK m.344/1, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerini de kapsar. Kanuni sınırın üzerinde kalan sözleşme şartına dayanılarak ek kira farkı talep edilmesi, o fazla tutarı geçerli bir kira borcu hâline getirmez.

Buradaki koruma, sözleşmenin bütünüyle sona ermesi anlamına gelmez. Örneğin artış hükmünde yüzde 50 yazmasına rağmen ilgili yenileme dönemi bakımından uygulanabilecek yasal üst sınır yüzde 30 ise, şartın yüzde 30’u aşan bölümü uygulanmaz. Bununla birlikte her somut olayda hangi kira döneminin yenilendiği, konut veya çatılı işyeri rejiminin uygulanıp uygulanmadığı ve mahkemece ayrıca belirlenmiş bir kira bedeli bulunup bulunmadığı araştırılır.

TÜFE üst sınırı otomatik olarak yapılması gereken artış değildir. Taraflar geçerli şekilde daha düşük bir oran, örneğin yüzde 15, kararlaştırmışlarsa sırf TÜFE ortalaması daha yüksek açıklandı diye kiraya veren doğrudan üst sınır oranını isteyemez. Artış anlaşmasının hiç bulunmadığı durumda ise TBK m.344/2 uyarınca hâkimin kira bedelini belirlemesi gündeme gelebilir. Bu konu, sözleşmede kira artış maddesi bulunmaması hakkında hazırlanan ayrı rehberde açıklanmaktadır.

Hangi kiralarda TBK 344 sınırı uygulanır?

TBK m.339 ve devamındaki özel rejim, başta konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülmüştür. Dükkân, ofis ve mağaza gibi çatılı işyerlerinde de kira artışının kanuni sınırla ilişkisi değerlendirilir. Buna karşılık arsa, ürün kirası veya niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş bazı taşınmaz kiralarında aynı sonuca doğrudan gidilemez. Kira sözleşmesinin başlığı değil, gerçek hukuki niteliği belirleyicidir.

Bir kamu kurumunun kiraya veren olması da TBK m.339’un uygulama alanına ilişkin özel hükmü nedeniyle tek başına sınırlamayı ortadan kaldırmaz. Ancak özel kanunlar, ihale koşulları ve somut sözleşmenin hukuki yapısı ayrıca incelenmelidir. Özellikle geçmiş yıllara ait işyeri kira uyuşmazlıklarında 2019 ve 2020’deki geçiş hükümlerini görmezden gelerek bugünkü kural geriye yürütülemez.

2026’da Kira Artışında Hangi TÜFE Oranı Kullanılır?

Yenilenen kira dönemine uygulanabilecek üst sınır belirlenirken, TÜİK’in ilgili yenileme dönemi için esas alınan on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı kontrol edilir. Aylık TÜFE, bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık TÜFE ve on iki aylık ortalama aynı göstergeler değildir. Kira artışı hesabında bunlardan sonuncusu esas alınır.

Örneğin kira dönemi ekim ayında yenileniyorsa ilgili tarihe göre yayımlanmış TÜİK bülteni ve sözleşmenin dönem başlangıcı birlikte incelenmelidir. Bir takvim yılının tüm kiralarına uygulanabilecek tek bir sabit “2026 kira zammı” yoktur; aylık veri değişir. Güncel bültenlere TÜİK Veri Portalı üzerinden ulaşılabilir. Ayrıntılı hesaplama yöntemi için kira artış oranı hesaplama makalesine bakılabilir.

Artışın dayandığı bir önceki dönem kira bedeli de en az oran kadar önemlidir. Taraflardan birinin daha önce yanlışlıkla yüksek kira ödemesi, sonraki dönem artışının her durumda bu yüksek ödeme üzerinden hesaplanacağı anlamına gelmez. Geçerli taban bedelin tespiti için önceki sözleşmeler, geçerli ek anlaşmalar, mahkeme kararları ve ödeme kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiraları için özel olarak getirilen yüzde 25 sınırı, TBK geçici m.1 ve geçici m.2’de belirlenen geçmiş yenileme dönemlerinde uygulanmıştır. Geçici m.2, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasındaki yenilemeleri kapsamaktadır. Bu nedenle 2 Temmuz 2024 ve sonrasındaki olağan yenilemelerde yüzde 25 sınırı yerine TBK m.344’teki genel rejim dikkate alınır. Önceki yıllardaki fazla ödeme iddiası incelenirken ise ödemenin ait olduğu tarihteki geçici sınırlama ayrıca hesaba katılmalıdır.

Geçici yüzde 25 düzenlemesinin sonuçları ve kapsadığı dönemler, yüzde 25 kira artış sınırı makalesinin konusudur. Buradaki inceleme ağırlıklı olarak güncel TÜFE sınırının aşılması ve bunun ödeme/alacak sonuçları üzerinedir.

TÜFE Üzerinde Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

İlk işlem, yeni kira dönemi için geçerli bedeli bulmaktır. Sözleşmede geçerli artış hükmü varsa kararlaştırılan oranla kanuni üst sınır karşılaştırılır; daha düşük olan uygulanır. Geçmiş dönemlerde de fazla ödeme iddiası varsa tek bir aya değil, her yenileme döneminin doğru başlangıç bedeline ve yürürlükteki kurala bakılır.

Not: Tablodaki yüzde 30, güncel veya belirli bir ay için açıklanmış TÜFE oranı değil, yalnız hesap yöntemini göstermek için kullanılan varsayımsal orandır. İade edilebilir gerçek tutar; ödeme nedeni, borcun hukuki niteliği, varsa anlaşma veya mahkeme kararı, itirazlar ve dönemler arası hesap dikkate alınarak belirlenir.

Örneğin kiracı önceki yıllarda gönüllü olarak 22.000 TL yatırmış, buna karşılık hukuken geçerli kira 20.000 TL kalmış olabilir. Sadece dekontta görünen 22.000 TL üzerinden yüzde 30 artış yapılarak 28.600 TL sonucuna ulaşmak doğru olmayabilir. Öte yandan gerçekten yeni ve bağımsız bir kira ilişkisi kurulmuş olması, kira bedelinin mahkemece değiştirilmiş bulunması veya geçmiş kira bedeline dair kesinleşmiş hüküm bulunması değerlendirmeyi değiştirebilir. Bu yüzden banka dekontları tek başına yeterli değildir.

TÜFE Üzerinde Ödenen Kira Geri Alınabilir mi?

Hukuki dayanak ve ispat koşulları varsa fazla ödenen kira geri istenebilir; ancak her yüksek ödemenin otomatik iadesi söz konusu değildir. TBK m.77, haklı neden olmaksızın zenginleşmenin iadesini; TBK m.78 ise borçlanılmamış bir edimin kişinin kendi isteğiyle ifası hâlinde, borçlu olduğunu sanarak ödediğini ispat yükünü düzenler. Fazla ödeme isteminin hangi hükümlere dayandığı, somut ödemenin nedenine bağlıdır.

Kira sözleşmesindeki artışın kanuni sınırın üstünde olması, artışı geçersiz kılan kuralın uygulanması yönünden önemlidir. Buna karşın geri alınacak tutar hesaplanırken kiracının ödeme sırasındaki iradesi, ödeme talebinin niteliği, gerçek borcun miktarı, geçmiş anlaşmalar ve uyuşmazlığın daha önce mahkemede karara bağlanıp bağlanmadığı da araştırılır.

Kiracı yüksek kira ödemeyi kabul etmişse ne olur?

Kiracının ek protokol imzalaması veya yüksek tutarlı havale yapması, kanunun emredici üst sınırını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Diğer taraftan gerçekten borçlu olmadığı hâlde, ödeme yükümlülüğü bulunduğunu düşünmeden ve başka bir hukuki neden olmaksızın gönüllü ödeme yaptığı ileri sürülürse TBK m.78 bakımından ayrı bir ispat sorunu ortaya çıkabilir. Kanuni artış sınırının ihlali ile ödenen paranın sebepsiz zenginleşme çerçevesinde geri verilmesi bu nedenle birbirine karıştırılmamalıdır.

Kiraya verenin tahliye tehdidi altında ödeme istendiği, fark ödenmezse icra takibi başlatılacağının bildirildiği veya ödemeye açıkça itiraz edildiği durumlarda ilgili mesajlar ve ihtarnameler ödeme nedeninin tespiti açısından önem kazanır. Yalnızca “kiracı ödedi, demek ki artışı kabul etti” çıkarımı yapılmamalıdır.

İhtirazi kayıtla ödeme yapmak gerekli mi?

İhtirazi kayıt, iade talebinin korunması ve ödeme sebebinin ispatı bakımından yararlı olabilir; fakat tüm uyuşmazlıklar için tek başına yeterli veya her durumda zorunlu şart olduğu söylenemez. Kiracı, hukuka aykırı bulduğu kısmı öderken geri isteme hakkını saklı tuttuğunu yazılı olarak belirtirse sonradan çıkan uyuşmazlıkta ödeme iradesi daha açık görülebilir. Örneğin banka açıklamasında ilgili kira dönemi ve “fazlaya ilişkin iade hakkı saklıdır” ifadesi kullanılabilir; ayrıca kiraya verene yazılı bildirim gönderilebilir.

İhtirazi kayıt, miktarı belirsiz bir alacağı kendiliğinden ispatlamaz ve geçersiz alacakları geçerli kılmaz. Ödeme sırasında kayıt bulunmaması da her talebi kesin olarak ortadan kaldırmaz. Tarafların yazışmaları, ihtarlar, mahkeme kararı ve ödeme koşulları birlikte değerlendirilir.

Fazla Ödenen Kira Sonraki Aylardan Düşülebilir mi?

Fazla ödemenin sonraki kira borçlarına kendiliğinden veya sessizce mahsup edildiği varsayılamaz. TBK m.139 uyarınca karşılıklı, aynı türden ve muaccel alacaklar mevcutsa takas mümkün olabilir; TBK m.143’e göre takas iradesinin karşı tarafa bildirilmesi gerekir. Alacağın çekişmeli olması tek başına takas ileri sürülmesine engel değildir; ancak alacağın varlığı ve miktarı bir yargılamada tartışma konusu olabilir.

Kiracı fazla ödediğini düşünerek bir sonraki ay hiçbir açıklama yapmadan düşük kira yatırırsa kiraya veren eksik ödeme iddiasıyla ihtar veya icra takibi başlatabilir. Böyle bir takipte kiracı, takasın şartlarını ve bildirimin yapıldığını ispat etmek zorunda kalabilir. Dolayısıyla geri ödeme konusunda yazılı uzlaşma sağlamak, alacak hesabını belgelendirmek ve takasın hukuki koşullarını denetlemek gerekir. Özellikle tahliye sonucunu doğurabilecek temerrüt süreçlerinde tek taraflı kesinti risklidir.

Kiraya verenin yanlış hesapladığı kira farkına dayalı takibinde, geçerli kira bedeli ile yapılan ödemelerin karşılaştırılması gerekir. Ancak ödeme emrine itiraz, kira borcunun muacceliyeti ve tahliye gibi meseleler bu makalenin ana kapsamı dışındadır.

Beş Yılı Dolduran Kirada TÜFE Sınırı Nasıl Uygulanır?

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda mahkemenin emsal kiraları, kiralananın durumunu, TÜFE’yi ve hakkaniyeti birlikte dikkate alarak kira bedelini belirlemesine olanak tanır. Bu yolla saptanan kira bedeli, olağan yenileme artışındaki TÜFE tavanından farklı bir değerlendirmeye dayanır.

Ancak beş yıllık sürenin dolması, kiraya verenin tek taraflı bildirdiği herhangi bir bedelin kendiliğinden borç hâline geldiği anlamına gelmez. Tarafların sözleşmeyle yenileme artışına ilişkin hükümleri ile mahkemenin m.344/3’e göre gerçekleştirdiği bedel tespiti ayrı işlemlerdir. Mahkeme kararının hangi dönem başından geçerli olabileceği TBK m.345’teki dava ve bildirim koşullarına bağlıdır.

Bu nedenle kiracı, beşinci yıl sonrasında TÜFE’den yüksek bir tutar istendiğinde yalnızca artış yüzdesini karşılaştırmamalı; geçerli bir mahkeme kararı veya belirlenen dönemi kapsayan başka bir hukuki dayanak olup olmadığını da incelemelidir. Ayrıntılar 5 yıllık kira tespiti rehberindedir.

TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama ise yine başka bir kurumdur. Ekonomik gelişmelerin yaşanması tek başına her kira artışının TBK m.138 çerçevesinde değiştirileceği anlamına gelmez; kanunun öngördüğü olağanüstülük, öngörülemezlik ve ifa güçlüğü şartları ayrı değerlendirilir.

Yargıtay Kararlarında Fazla Kira Ödemesi Nasıl Değerlendiriliyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.05.2021, 2021/2915 E., 2021/5408 K.

İşyeri kirasına ilişkin davada kiracı, 2019 yılı için ÜFE’ye göre yüksek tutarda tahakkuk ettirilen kirayı ihtirazi kayıtla ödemiş; TÜFE kuralına göre hesap yapılarak fazla tutarın iadesini istemiştir. Yargıtay, 7161 sayılı Kanunla getirilen değişikliğin ve ilgili geçiş hükmünün yenilenen sözleşmelere etkisini değerlendirerek üst sınır esas alınmadan verilen ret kararını bozmuştur. Kararın sonucu, özellikle tarihsel mevzuatın doğru uygulanması ve fazla ödenen tutarın hesaplanması bakımından önemlidir; her yüksek kira ödemesinin koşulsuz iadesi şeklinde okunmamalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/5175 E., 2015/8354 K.

Kira alacağı ve tahliye takibine ilişkin kararın tam metninde, bilirkişinin bazı dönemlerde kiracının kendiliğinden fazla ödediği kira miktarını sonraki yılların artış hesabında zımnen kabul edilmiş taban bedel saydığı görülmektedir. Daire, çekişmesiz kabul edilen başlangıç tutarı ve sözleşmedeki artış şartı esas alınmadan yapılan bu hesaplamayı doğru bulmamış ve kararı bozmuştur. Bu örnek, fazla ödemenin otomatik olarak yeni artış matrahı sayılmaması gerektiğini gösterir. Karar, o tarihte geçerli eski endeks düzenine ilişkindir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.03.2015, 2014/6706 E., 2015/2769 K.

Kiracının iade istemli alacak davasında Yargıtay, ilk derece mahkemesinin fazla ödeme konusunda inceleme yapmasını yerinde görmekle birlikte, iade edilecek tutarın yetersiz bilirkişi hesabına dayanılarak belirlenmesini bozma nedeni saymıştır. İadeye konu edilen aylar için sözleşmeye göre gerçekten ödenmesi gereken kira bulunmalı, ancak bundan sonra fazla ödeme miktarı hesaplanmalıdır. Yani iade talebinin haklılığı ile iade miktarının ispatı ayrı aşamalardır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.03.2022, 2021/3732 E., 2022/2559 K.

Daha önceki bir yargılamada kira bedeli ilgili dönemden itibaren belirlenmiş, kiracılar ise kesinleşme öncesinde daha yüksek bedeller yatırmıştır. Yargıtay, fazla ödemelerin sebepsiz zenginleşme kapsamında geri istenmesine dayanan uyuşmazlıkta iade hesabını kabul eden yaklaşımı sürdürmüş; ancak işlemiş faize yeniden temerrüt faizi uygulanamayacağı için hüküm fıkrasını düzeltmiştir. Bu karar, kesinleşmiş bedel tespiti, iade ve faiz hesabının birlikte incelenmesi gerektiğini göstermektedir.

İçtihatlar, somut sözleşme türüne ve olay tarihlerine göre değerlendirilmelidir. Özellikle 2019 öncesindeki ÜFE ifadeleri, bugünkü kira yenilemelerine doğrudan taşınamaz.

Fazla Kira İadesinde Zamanaşımı ve Faiz

Fazla ödemenin hukuki niteliği sebepsiz zenginleşme ise TBK m.82 uyarınca geri isteme hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Ödemelerin ayrı tarihlerde yapılması bu hesabı etkileyebilir. İstem sözleşmesel alacağa veya başka bir hukuki nedene dayanıyorsa aynı sürenin otomatik uygulanacağı varsayılamaz; önce talebin doğru hukuki niteliği belirlenmelidir.

Faiz yönünden de ödeme günü, borçlunun iyi veya kötü niyeti, ihtar ve dava tarihi önem taşır. TBK m.117, sebepsiz zenginleşmede temerrüde ilişkin özel ayrımı içerir; iyi niyetli zenginleşen yönünden bildirim gerekir. Fazla ödeme yapıldığı gerekçesiyle her durumda ödemenin ilk gününden itibaren faiz yürütüleceği söylenemez. Kanuni faizin uygulanacağı hâllerde 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile değişik 3095 sayılı Kanun m.1 dikkate alınır: sözleşmeyle belirlenmemiş kanuni faiz, TCMB’nin önceki yıl 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde 80’i esas alınarak hesaplanır; 30 Haziran oranı en az beş puan farklıysa yılın ikinci yarısında o günkü oranın yüzde 80’i uygulanır. Faizin işlediği geçmiş ve sonraki dönemler, ilgili tarihlerdeki resmî oranlara göre ayrı değerlendirilmelidir. TBK m.121/son ise temerrüt faizine ayrıca temerrüt faizi işletilmesini yasaklar.

Kira bedeli alacaklarının TBK m.147 kapsamında genel olarak beş yıllık zamanaşımına tabi olması, kiracının fazla ödediği parayı geri istemesinde de mutlaka beş yıl uygulanacağı anlamına gelmez. “Kira borcu” ile “fazla ödenen kiranın iadesi” talebinin hukuki dayanakları karıştırılmamalıdır.

Kiracı Fazla Kira Ödemesiyle İlgili Hangi Belgeleri Saklamalı?

Fazla ödeme iddiasında hukuki değerlendirmeden önce kira bedelinin dönem dönem yeniden kurulabilmesi gerekir. Aşağıdaki belgeler bu incelemeyi kolaylaştırır:

• İlk kira sözleşmesi ve ek protokoller: Başlangıç bedeli, kira yılı, yenileme ve artış şartları.
• Banka dekontları ve hesap dökümleri: Ödeme tarihleri, tutarları ve açıklamaları; varsa elden ödeme iddiasına dair belgeler.
• Kiraya verenin talepleri: Kira artış bildirimleri, mesajlar, e-postalar ve ihtarnameler.
• İhtirazi kayıt veya itiraz yazıları: Fazla ödeme hakkının saklı tutulup tutulmadığına ilişkin beyanlar.
• TÜİK bültenleri: Her yenileme dönemine karşılık gelen on iki aylık ortalama oranlar.
• Mahkeme ve icra dosyaları: Kira tespit kararları, takipler ve varsa taraflar arasındaki anlaşma tutanakları.

Hesaplama, tercihen her kira yılı için “önceki dönemin geçerli bedeli – uygulanabilir artış – hukuken istenebilir yeni bedel – fiilen ödenen tutar” sıralamasıyla yapılmalıdır. Uyuşmazlık birden çok yılı kapsıyorsa tablo hazırlanarak fazla ve eksik ödeme iddiaları ayrıştırılmalıdır. Kiraya verenin alacağı ile kiracının geri ödeme alacağı ayrı hukuki iddialar olduğundan, karşılıklı hesap da bunu gösterecek biçimde düzenlenmelidir.

Fazla Ödenen Kiranın İadesi İçin Hangi Hukuki Yol İzlenir?

1. Kira türü ve dönemleri belirlenir. Konut/çatılı işyeri rejimi ile geçmiş geçici hükümler ayrıştırılır.
2. Geçerli bedel hesaplanır. Sözleşme şartları, TÜFE, önceki mahkeme kararları ve gerekli diğer belgeler incelenir.
3. İade veya düzeltme talebi yazılı hâle getirilir. Hangi aylar için hangi miktarın fazla ödendiği açıklanır; faiz ve takas isteği varsa hukuki şartları ayrıca değerlendirilir.
4. Dava şartı arabuluculuk kontrol edilir. Kira ilişkisinden doğan iade/alacak davaları kural olarak 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındadır. Kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna farklıdır.
5. Anlaşma sağlanamazsa dava yolu değerlendirilir. HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davalarında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Somut olayda doğru talep, taraf, yetki, hukuki yarar ve deliller belirlenir.

Arabuluculuğa başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A/15). Ancak tarafların gerçekten hangi miktarda anlaştığı açık şekilde yazılmadan sonradan tek taraflı takas yapıldığı düşüncesiyle ödemeyi azaltmak risklidir. Kiraya veren ile kiracının genel süreç seçeneklerini değerlendirmek üzere İstanbul kira hukuku avukatı sayfasından çalışma kapsamına ilişkin bilgi edinilebilir.

TÜFE Üzerinde Kira Artışı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi yüzde 50 zam isterse kiracı ödemek zorunda mı?

Yenileme dönemi için geçerli sözleşme artışı TBK m.344/1’deki TÜFE üst sınırını aşamaz. Ancak somut dönemin yasal oranı, daha düşük sözleşme şartı ve varsa mahkemece belirlenmiş yeni kira bedeli incelenmeden kesin tutar söylenemez.

TÜFE’den fazla zam içeren sözleşmeyi imzaladım; madde geçerli olur mu?

Kanuni üst sınırı aşan yenileme artışının sözleşmeye yazılması onu kendiliğinden geçerli kılmaz. Gerçekten yeni kira sözleşmesi kurulup kurulmadığı, önceki kira ilişkisinin devamı ve ödeme isteminin niteliği ayrıca incelenir.

Fazla kira yatırdım; tamamını geri isteyebilir miyim?

Yalnız hukuken borç olmayan ve geri isteme şartlarını karşılayan bölüm talep edilebilir. Ödeme sebebi, ihtirazi kayıt, geçerli kira bedeli ve TBK m.77-78’deki koşullar önem taşır. Yüksek tutar yatırılmış olması tek başına tüm farkın kesin geri alınacağı anlamına gelmez.

Fazla ödediğim kirayı gelecek ayın kirasından düşebilir miyim?

Karşılıklı ve muaccel para alacakları varsa TBK m.139 ve 143 çerçevesinde takas tartışılabilir; takas iradesinin bildirilmesi gerekir. Alacak çekişmeliyse tek taraflı kesinti, eksik kira ve temerrüt uyuşmazlığı yaratabileceğinden önceden hukuki hesap yapılmalıdır.

Kiracı ihtirazi kayıt koymadan ödeme yaptıysa hakkını kaybeder mi?

Her olay için otomatik hak kaybından söz edilemez. Ancak ihtirazi kaydın olmaması, özellikle ödemenin hangi iradeyle yapıldığı konusunda ispat tartışmasını ağırlaştırabilir. Diğer yazılı belgeler ve somut koşullar değerlendirilir.

Beşinci yıl dolunca kiraya veren istediği bedeli belirleyebilir mi?

Hayır. TBK m.344/3 uyarınca kira bedeli emsal, kiralananın durumu ve hakkaniyet çerçevesinde hâkim tarafından belirlenebilir; kiraya verenin tek taraflı talebi mahkeme kararı yerine geçmez. TBK m.345’in yeni döneme etki koşulları da önemlidir.

Fazla ödenen kira için dava açmadan önce arabuluculuk gerekli mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan iade ve alacak davalarında kural olarak dava şartı arabuluculuk vardır. 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası, bu nitelikteki iade davalarıyla karıştırılmamalıdır.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.27, 77-82, 117, 121, 138-139, 143, 339, 343-345 ve geçici m.1-2.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 6, 10 ve 190.
• 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun: 31.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun m.10 ile değişik m.1 (kanuni faizin hesaplama esası).
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve 18/B.
• Türkiye İstatistik Kurumu, tüketici fiyat endeksi bültenleri.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın sözleşmesi, ödeme tarihleri ve yürürlükteki mevzuatı değerlendirilmeden kesin hukuki sonuç çıkarılamaz. De Jure karar bağlantılarının tam metne erişimi üyelik gerektirebilir.