Kira Sözleşmesi Hazırlama: Dikkat Edilecekler

Hukuka uygun kira sözleşmesi hazırlama işlemi, kiraya veren ve kiracının kimliklerinin, kiralananın adresinin, kullanım amacının, kira bedelinin, ödeme yönteminin, başlangıç tarihinin ve süresinin açıkça yazılmasıyla başlar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, depozito, giderler, bakım, fesih ve tahliye hükümleri Türk Borçlar Kanunu’nun emredici kurallarına uygun düzenlenmelidir. Yazılı sözleşme genel olarak geçerlilik şartı olmasa da imzalı metin, banka dekontları ve teslim tutanağı ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda temel ispat araçlarıdır.

Kira Sözleşmesi Hazırlamanın Hukuki Temeli Nedir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299’a göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Tarafların sözleşmeyi imzalaması, kiralananın hangi şartlarla ve ne zaman teslim edileceğinin belirlenmesi bakımından önem taşır. Ancak tarafların yalnızca kendi aralarında anlaşmaları, kanunun izin vermediği bir hükmü geçerli hâle getirmez.

TBK m.26 sözleşme özgürlüğünü kabul ederken m.27 emredici hükümlere aykırı kayıtların geçersizliğini düzenler. Çok sayıda sözleşmede kullanılmak üzere önceden hazırlanmış standart koşullar da TBK m.20-25 çerçevesinde denetlenebilir. Özellikle kiracıya açıklanmamış, sözleşmenin niteliğine yabancı veya açık olmayan matbu koşulların her durumda bağlayıcı olduğu varsayılmamalıdır.

Kira sözleşmesinin noterde yapılması genel olarak zorunlu değildir. Konut ve işyeri kirası kural olarak sözlü de kurulabilir. Bununla birlikte yazılı şeklin bulunmaması; kira başlangıcı, bedel, süre, artış şartı, sözleşmenin tarafı ve ödemenin ispatı konularında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Sözlü kira ilişkisinin geçerliliği ve delil sorunları, sözleşme hazırlanırken ispat riski yönünden ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Maddeler

Kanun her kira ilişkisi için tek tip bir sözleşme formu öngörmez. Aşağıdaki başlıklar bir sözleşme hazırlanırken incelenmesi gereken temel alanlardır. Bunların tamamının ayrı madde başlığı altında bulunması geçerlilik koşulu değildir; amaç, tarafların hak ve borçlarını ispatlanabilir biçimde açıklığa kavuşturmaktır.

Taraflar, Kiralanan ve Kullanım Amacı Nasıl Yazılmalı?

Kiraya verenin malik olması şart mı?

Kira sözleşmesini imzalayan kişinin mutlaka tapu maliki olması gerekmez; ancak kiraya verme yetkisinin kaynağı ve kiralananı kullandırabilme borcu araştırılmalıdır. Malik, intifa hakkı sahibi, yetkili temsilci veya uygun hukuki sıfata sahip başka bir kişi kiraya veren olabilir. Vekil aracılığıyla imza atılıyorsa temsil yetkisini gösteren belge incelenmeli; tüzel kişilerde şirket unvanı ve imza yetkilisi açıkça yazılmalıdır. Birden fazla malik bulunması durumunda kira işlemine ilişkin yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Adres, eklentiler ve kullanım amacı neden ayrıntılı olmalı?

İl, ilçe, mahalle, cadde, bina ve bağımsız bölüm numarası tereddütsüz belirlenmelidir. Kiraya yalnız dairenin mi, yoksa depo, otopark yeri, teras veya bahçenin belirli kısmının mı dâhil olduğu ayrı yazılmalıdır. Eşyalı taşınmazlarda teslim edilen eşyalar markaları, sayıları ve mevcut durumlarıyla ek listeye alınabilir.

İşyeri kiralarında hangi faaliyetin yürütülebileceği, tadilat ihtiyacı, ruhsat koşulları ve ortak alan kullanımı önemlidir. Sözleşmeye “işyeri” yazılması tek başına taşınmazın ilgili faaliyete hukuken uygun olduğunu garanti etmez. Konut ve çatılı işyeri bakımından özel TBK hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı, kiralananın hukuki niteliğine göre belirlenir (TBK m.339).

Kira Başlangıç Tarihi, Teslim ve Sözleşme Süresi Nasıl Belirlenir?

Sözleşmenin imzalandığı gün, kira ilişkisinin başladığı gün ve anahtarların fiilen teslim edildiği gün birbirinden farklı olabilir. Bu nedenle “imza tarihi”, “kira başlangıcı” ve “teslim tarihi” ayrı alanlarda gösterilmelidir. Örneğin sözleşmenin 20 Mart’ta imzalanması, kiralananın 1 Nisan’da teslim edilmesi ve kira ödeme borcunun 1 Nisan’da başlaması kararlaştırılabilir. Bu tarihlerin ayrışması, özellikle ilk kira bedeli, güvence ve tahliyeye ilişkin iddialarda önem taşır.

TBK m.300’e göre kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması, kiraya verenin tek başına ve derhâl kiracıyı çıkarabileceği anlamına gelmez. TBK m.347 uyarınca kiracı bitimden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar; kira bedeline ilişkin emredici düzenlemeler saklıdır. Kiraya verenin on yıllık uzama süresinden sonraki bildirime dayalı sona erdirme hakkı ise farklı şartlara tabidir. Konut ve çatılı işyerinde fesih bildiriminin yazılı olması gerekir (TBK m.348).

Tarafların uzama, sona erme ve olağanüstü fesih konularını kanuna uygun biçimde değerlendirmesi gerekir. Sözleşmede “bir yıl sonunda herhangi bir bildirim olmaksızın tahliye zorunludur” yazılması, konut kiralarındaki kiracı korumasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kira Bedeli, Ödeme Günü ve Banka Hesabı Nasıl Düzenlenir?

Sözleşmede ilk dönem kira bedeli açıkça belirtilmeli; aylık mı, yıllık mı olduğu ve hangi tarihte ödeneceği yazılmalıdır. TBK m.314’e göre aksi kararlaştırılmamış ve yerel âdet bulunmamışsa kira bedeli ile gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda, en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Taraflar açık bir ödeme günü kararlaştırarak belirsizliği azaltabilir.

Ödeme maddesinde kiraya verenin veya tahsile yetkili kişinin adı, banka hesap bilgileri ve havale açıklamasında hangi aya ait kiranın belirtileceği gösterilmelidir. Banka hesabı değişirse bunun güvenilir ve ispatlanabilir bir yolla bildirilmesi önemlidir. Kira borcunun başka kişi adına hesaba yatırılması, hak sahibi ve tahsil yetkisi yönünden ayrıca açıklık gerektirebilir.

Konut ve işyeri kira tahsilat ve ödemelerinde banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik zorunluluğu bulunmaktadır. 17 Ekim 2024 tarihli, 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği kira tutarına bağlı bir alt sınır öngörmeden bu yükümlülüğü düzenlemiştir. Mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yapılan ödemeler gibi tebliğdeki istisnalar ayrıdır. Elden ödeme kaydının sözleşmeye yazılması bu kamusal belgelendirme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Dekont açıklamasının “2026 Kasım konut kirası” gibi belirli olması, dönem bazında ödeme ispatını kolaylaştırır.

İşyeri kiralarında bedelin net veya brüt belirtilmesi, stopaj veya katma değer vergisi yönünden uygulanabilecek kuralların ayrıca incelenmesi gerekir. Vergi yükümlüsünün kim olduğu yalnız sözleşmedeki bir ifadeye bakılarak belirlenmez.

Kira Artış Maddesi Nasıl Yazılmalı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlere ilişkin kira artışı TBK m.344’e uygun olmalıdır. Tarafların kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Aynı maddede artış anlaşmasının bulunmadığı durum ile beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde mahkemece bedel belirlenmesi ayrı düzenlenir. İlk kira bedelinin serbestçe kararlaştırılması ile sonraki dönem artış sınırlaması birbirine karıştırılmamalıdır.

Uygulamada daha anlaşılır bir artış maddesi, “Yenilenen kira döneminde kira bedeli, TBK m.344 uyarınca uygulanabilecek yasal üst sınırı aşmayacak şekilde, taraflarca belirlenen [açık oran veya yöntem] üzerinden artırılır” biçiminde kurulabilir. Köşeli parantezli bölüm, seçilen yöntem gerçekten belirli olacak şekilde doldurulmalıdır. “Güncel piyasa şartlarına göre”, “ev sahibinin belirlediği kadar” veya birden çok farklı endeksin hangisinin uygulanacağını açıklamayan ifadeler uyuşmazlık doğurabilir.

2019 yılında 7161 sayılı Kanun ile TBK m.344’teki ilgili endeks referansları TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı olarak değiştirilmiştir. Bu nedenle eski matbu sözleşmelerde görülebilen ÜFE veya belirsiz “enflasyon oranı” kayıtları kullanılmadan önce hukuki denetimden geçirilmelidir. Sözleşmede artış şartı bulunmaması da kira bedelinin hiçbir koşulda değişmeyeceği anlamına gelmez; TBK m.344/2 ve m.345 kapsamında yargısal belirleme gündeme gelebilir.

Depozito Maddesi Nasıl Hazırlanır?

Depozito, kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerinin güvence altına alınması için kararlaştırılabilir; her kira sözleşmesinde zorunlu değildir. Konut ve çatılı işyerlerinde TBK m.342 gereğince kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para güvencesinin, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli banka hesabına yatırılmasına ilişkin özel sistem bulunmaktadır. Kıymetli evrak güvencesi bakımından da bankaya depo kuralı uygulanır.

Sözleşmede güvence tutarı, ne şekilde verileceği, hangi borçlar için güvence oluşturduğu ve iade sürecinde hangi belgelerin esas alınacağı açıkça belirlenmelidir. TBK m.342’ye göre banka güvenceyi kural olarak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla serbest bırakabilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde ilgili dava veya takibi bankaya yazılı olarak bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

“Depozito hiçbir nedenle iade edilmez” gibi mutlak kayıtlar, güvence kurumunun niteliğiyle ve kanuni iade kurallarıyla bağdaşmayabilir. Olağan kullanım nedeniyle meydana gelen yıpranma ile kiracının sorumlu tutulabileceği zarar da ayrı değerlendirilir (TBK m.334-335). Ayrıntılı iade şartları için depozito iadesi rehberine bakılabilir.

Bakım, Onarım, Aidat ve Diğer Giderler Nasıl Paylaştırılır?

Kiraya veren TBK m.301 uyarınca kiralananı kararlaştırılan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Konut ve çatılı işyerlerinde bu borç kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracının olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerine katlanma borcu ise TBK m.317’de düzenlenmiştir. Büyük onarımlar, kiralanandaki ayıplar ve olağan bakım aynı kavram değildir.

TBK m.341’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir. Bununla birlikte apartman aidatının tüm kalemlerini ve taşınmaz malikine özgü giderleri ayrım yapmaksızın kiracıya yükleyen bir hüküm ayrıca incelenmelidir. Sözleşmede olağan işletme giderleri, ortak alan kullanma giderleri, esaslı onarım ve demirbaş yenilemeleri mümkün olduğunca farklı kategoriler olarak yazılmalıdır.

Kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplar bakımından TBK m.305-308 kapsamındaki onarım, kira indirimi, zarar giderimi ve önemli ayıp hâlinde fesih hakları gündeme gelebilir. Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin bildirmelidir (TBK m.318). Sözleşmedeki “kiracı her türlü arıza ve hasardan sorumludur” ifadesi, bu kanuni ayrımları ortadan kaldırmaz.

Teslim Tutanağı ve Demirbaş Listesi Nasıl Düzenlenmeli?

Kira sözleşmesinin hazırlanması yalnız metnin imzalanmasıyla tamamlanmamalıdır. Fiilî teslim anında ayrı bir tutanak hazırlanması; başlangıçtaki durum, anahtar sayısı, sayaç endeksleri ve eşya envanterinin ispatı bakımından önemlidir. Tutanağın kira sözleşmesinin eki olduğu belirtilmeli ve mümkünse taraflarca imzalanmalıdır.

• Teslim tarihi, teslim eden ve teslim alan kişilerin adları kaydedilmelidir.
• Elektrik, su ve doğalgaz sayaç numaraları ile endeksler yazılmalıdır.
• Duvar, zemin, kapı, pencere, tesisat ve cihazların mevcut durumları açıklanmalıdır.
• Eşyalı kiralamada mobilya ve beyaz eşyaların cinsi, adedi, mevcut ayıpları ve varsa seri numaraları eklenmelidir.
• Fotoğraf ve videoların hangi gün ve hangi bölüme ilişkin olduğu tanımlanmalı, güvenli biçimde saklanmalıdır.
• Verilen anahtar, kumanda, kart ve erişim araçlarının sayısı belirtilmelidir.

Teslim anındaki bir arızanın tutanağa yazılması, daha sonra o arızanın kimin sorumluluğunda olduğu konusunda değerlendirmeyi kolaylaştırır; ancak kiraya verenin TBK m.301’deki emredici borcunu kaldırmaz. Tahliye sırasında da benzer ayrıntıda bir iade tutanağı düzenlenmesi yararlıdır. Bu belgenin hazırlanması kiralananın teslim tutanağı makalesinde ayrıca incelenmektedir.

Kefil, Ortak Kiracı, Alt Kira ve Devir Maddeleri Nasıl Yazılır?

Kefil eklenmesi sözleşmeyi kendiliğinden güvenceye alır mı?

Hayır. Kiracı için kefalet öngörülüyorsa kira sözleşmesinin geçerli olması ile kefaletin geçerli olması ayrı meselelerdir. TBK m.583 uyarınca kefalet yazılı olmalı; azami sorumluluk tutarı ve kefalet tarihi belirlenmeli ve kanunun öngördüğü unsurlar kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır. Müteselsil kefalet isteniyorsa buna ilişkin sıfatın da kanundaki şekilde yazılması gerekir. TBK m.584 uyarınca, kanuni istisnalar dışında eşin yazılı rızası ve bunun zamanı ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.09.2025 tarihli, 2025/3440 E., 2025/4430 K. sayılı kararında, azami miktar ve kefalet tarihi bakımından kanuni şekil şartlarına uyulmayan kira kefaletinin geçersiz olduğunu; kira alacağının ilk sözleşme süresine ait olmasının sonucu değiştirmediğini belirtmiştir. Bu karar, “kefil” yazıp imza almanın tek başına yeterli olmadığını gösterir. Ayrıntılar kira sözleşmesinde kefil rehberindedir.

Birden fazla kiracı ve alt kira nasıl düzenlenir?

Birden fazla kiracı varsa herkesin sözleşmedeki hukuki sıfatı, imzası ve ödeme yükümlülüğü açıkça belirlenmelidir. Kefil ile kiracı aynı sıfat değildir; birlikte borçluluk veya müteselsil sorumluluk hükümleri de kullanılan ifadeye ve kanuni koşullara göre değerlendirilir. Bir kişinin yalnızca evde oturması onu kendiliğinden sözleşmenin tarafı yapmayabilir.

TBK m.322 konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ve kullanım hakkının devri için kiraya verenin yazılı rızasını öngörür. Buna karşılık TBK m.323 kira ilişkisinin tümüyle devrini düzenler; işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Bu iki işlem tek bir belirsiz “devir yasaktır” maddesine indirgenmemelidir.

Kira Sözleşmesinde Hangi Maddeler Geçersiz Olabilir?

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici kurallara aykırı kayıtlar, taraflar tarafından imzalansa bile uygulanmayabilir. En sık karşılaşılan risklerden bazıları şunlardır:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.04.2014 tarihli, 2014/3424 E., 2014/4418 K. sayılı kararında, sonraki aylara ait kiraları erken muaccel kılan kaydın TBK m.346 çerçevesinde geçersizliği değerlendirilmiştir. Her uyuşmazlıkta kira türü, kiracının sıfatı, sözleşme ve uyuşmazlık tarihindeki uygulanabilir hükümler ayrıca incelenmelidir. Konunun ceza koşulu yönü kira sözleşmesinde cezai şart makalesinde ayrıntılandırılmıştır.

Kiracıya ayrıca ve bağımsız bir tahliye taahhütnamesi imzalatılması düşünülüyorsa TBK m.352/1’deki kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı taahhüt şartı unutulmamalıdır. Sözleşmenin içine konulan genel bir “istenince çıkarım” cümlesi, kanuni şartları taşıyan tahliye taahhüdünün yerine otomatik olarak geçmez.

Örnek Kira Sözleşmesi Maddeleri Nasıl Kurulabilir?

Aşağıdaki kısa ifadeler, bağlayıcı bir standart form veya her olaya uygun hazır sözleşme değildir. Yalnızca hükmün hangi bilgileri içermesi gerektiğini göstermektedir. Somut taşınmaz, kira türü, tarafların durumu ve özel mevzuat dikkate alınarak uyarlanmalıdır.

Örnek: Kiralananın tanımı ve teslimi

“Kiralanan, [tam adres ve bağımsız bölüm] adresindeki taşınmazdır. Kullanım amacı [konut/özel olarak tanımlanmış işyeri faaliyetidir]. Taşınmazın fiilî teslim tarihi [tarih] olup teslim sırasındaki durum, anahtarlar, sayaç endeksleri ve varsa eşyalar, tarafların imzaladığı ek teslim tutanağında gösterilir.”

Örnek: Ödeme düzeni

“Aylık kira bedeli [tutar ve para birimi] olup her ayın [belirli günü] [hesap sahibinin adı ve IBAN] hesabına ödenir. Ödeme açıklamasında ilgili kira dönemi belirtilir. Kira ödemeleri hakkında yürürlükteki banka veya PTT aracılığıyla tevsik yükümlülükleri saklıdır.”

Örnek: Gider ve ayıp bildirimi

“Kiracı, sözleşmede ve kanunda kendisine yüklenen olağan kullanma, temizlik ve bakım giderlerinden sorumludur. Kiralananın kullanıma elverişli durumda tutulmasına ve ayıplardan doğan haklara ilişkin TBK hükümleri saklıdır. Taraflar kendilerine bildirilen önemli arıza ve ayıp taleplerini ispatlanabilir biçimde kayıt altına alır.”

Örneklerdeki köşeli alanlar doldurulmadan sözleşme imzalanmamalıdır. Taraflarca ayrıca kararlaştırılacak özel kayıtların, kanuni sınırlarla çatışmadığı kontrol edilmelidir.

Kira Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Son Kontrol Nasıl Yapılır?

1. Kiraya veren, kiracı, varsa yetkili temsilci ve kefilin kimlik, unvan ve imza yetkilerini karşılaştırın.
2. Kiralananın tam adresini, bağımsız bölümünü ve kullanım amacını kontrol edin; eklentileri açıkça yazın.
3. İmza, kira başlangıç ve fiilî teslim tarihlerini karıştırmayın; anahtar teslimine ilişkin tutanak hazırlayın.
4. İlk kira bedelini, ödeme dönemini, son ödeme gününü ve banka bilgilerini açıkça belirleyin.
5. Kira artış hükmünü ve kira türüne uygulanacak emredici sınırları inceleyin.
6. Depozitoyu üç aylık üst sınır, banka güvence hesabı ve iade usulü yönünden denetleyin.
7. Bakım, ayıp, kullanım giderleri, aidat ve tadilat hükümlerinin kanuni borçları tersine çevirmediğinden emin olun.
8. Kefalet varsa özel şekil koşullarını; alt kira ve devir varsa yazılı rızayı ayrıca kontrol edin.
9. Sözleşme eklerini, demirbaş listesini ve varsa fotoğrafları belirleyin; nüshaların tamamının aynı içerikte olduğundan emin olun.
10. Boş bırakılan ve sonradan tek taraflı doldurulabilecek alanları imza öncesinde tamamlayın; her tarafta imzalı bir örnek bulundurun.

İmza sonrasında bütün nüshaların ve eklerin saklanması, hesap hareketlerinin kira dönemlerine göre düzenlenmesi ve önemli bildirimlerin kayıt altına alınması sözleşmenin uygulanması bakımından en az hazırlanması kadar önemlidir. Kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıkta doğru dava veya takip yolunun seçimi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfasındaki genel hukuki hizmet kapsamı da incelenebilir.

Sık Sorulan Sorular: kira sözleşmesi hazırlama

1. Kira sözleşmesi yazılı yapılmazsa geçersiz olur mu?

Genel olarak hayır. TBK m.299 çerçevesindeki kira sözleşmesi kural olarak sözlü de kurulabilir. Ancak sözleşmenin varlığı, başlangıç tarihi, bedeli ve tarafları çekişmeli hâle gelirse bunların hukuken uygun delillerle ispatı gerekir.

2. Kira sözleşmesini noterde yapmak şart mı?

Genel konut ve çatılı işyeri kiraları için noterlikte sözleşme düzenleme zorunluluğu yoktur. Noter işlemi belirli ispat avantajları sağlayabilir; fakat bir metnin noterlikte imzalanması, emredici kanun hükümlerine aykırı maddeleri geçerli kılmaz.

3. Kira sözleşmesinde artış oranı yazılmazsa ne olur?

Artış hükmü bulunmaması, bütün gelecek dönemlerde kira bedelinin değişmeyeceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344/2 uyarınca hâkimden bedel belirlenmesi talep edilebilir; beş yıllık rejim ve TBK m.345’in zamanlama koşulları farklıdır.

4. Depozito mutlaka üç aylık mı olmalıdır?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedeli bir üst sınırdır. Taraflar güvence kararlaştırmayabilir veya bu sınırın altında tutar belirleyebilir. Para güvencesinin bankada tutulmasına ilişkin TBK m.342 kuralları ayrıca gözetilir.

5. Kira sözleşmesine kefilin yalnız imza atması yeterli midir?

Hayır. Kefalet TBK m.583’teki yazılı şekil, azami miktar, tarih ve gereken el yazısı koşullarını karşılamalıdır. TBK m.584 kapsamındaki eş rızası ve istisnalar da ayrıca incelenmelidir.

6. Sözleşmede “süre bitince çıkılacak” yazarsa kiracı çıkarılır mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında salt sözleşme süresinin dolması kural olarak kiraya verene tahliye hakkı vermez. TBK m.347’nin uzama ve bildirim kuralları ile kanunda sayılan diğer sona erme nedenleri uygulanır.

7. Kiraya veren ile kiracı arasında sözleşmeden kaynaklanan dava açılırsa hangi mahkeme görevlidir?

HMK m.4 gereğince kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, İİK kapsamında ilamsız tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı kalmak üzere, kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından HMK m.6, 10 ve varsa geçerli yetki anlaşmasının koşulları incelenir. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince kural olarak dava şartı arabuluculuk bulunur; İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası saklıdır.

Yargıtay Kararları Kira Sözleşmesi Hazırlarken Neyi Gösteriyor?

Yazılı şekil ve ispat: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 06.03.2013 tarihli, 2013/942 E., 2013/3920 K. sayılı kararında sözlü kira sözleşmesinin mümkün olduğunu, yazılı sözleşmedeki imza ispatlanamasa da dekont ve ilgili resmî kayıtların birlikte değerlendirilmesi gerektiğini açıklamıştır. Karar, yazılı belgenin önemini ve diğer hukuka uygun delillerin somut olaya göre değerlendirilmesi gereğini göstermektedir.

Başlangıç tarihi ve bedel: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.07.2018 tarihli, 2017/8601 E., 2018/7479 K. sayılı kararında taraflar arasında sözlü kira ilişkisinin kabul edildiği bir uyuşmazlıkta başlangıç tarihi, süre ve bedel gibi unsurların açıklığa kavuşturulması gerektiğini değerlendirmiştir. Sözleşme hazırlanırken bu bilgilerin boş bırakılmaması ispat açısından yararlıdır.

Kefalet şekli: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.09.2025 tarihli, 2025/3440 E., 2025/4430 K. sayılı kararında TBK m.583’teki özel şekil koşullarına uyulmadığında kira kefaletinin geçerli olmayacağını belirtmiştir. Bu karar yalnız kefalet bölümünün geçerliliği bakımından ele alınmalıdır; temel kira ilişkisinin kendiliğinden hükümsüz olduğu sonucu çıkarılamaz.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.20-27, 299-301, 305-308, 314-319, 321-323, 334-335, 339-349, 352, 583-584).
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (özellikle m.4, 6, 10, 17, 190, 199-205, 211).
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/A ve 18/B).
• 18.01.2019 tarihli Resmî Gazete, 7161 sayılı Kanun (m.56 ve 59; TBK m.344 değişikliği ve geçiş düzenlemesi).
• 17.10.2024 tarihli Resmî Gazete, 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik).

Bilgilendirme: Bu içerik kira sözleşmesinin hazırlanmasına ilişkin genel hukuki açıklamalar içerir. Sözleşmenin türüne, tarafların sıfatına ve somut olaya uygulanabilecek özel hükümler ayrıca değerlendirilmelidir. Metin tek başına hukuki görüş veya kişiye özel sözleşme taslağı yerine geçmez.