Kira Sözleşmesi Damga Vergisi: Oran ve Ödeme

Kira sözleşmesi damga vergisi, vergiye tabi yazılı kira sözleşmelerinde sözleşme süresine göre hesaplanan toplam kira bedeli üzerinden alınan bir vergidir. 2026 yılında kira sözleşmeleri için genel oran binde 1,89’dur. Ancak gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlar bakımından önemli bir istisna vardır. Verginin doğup doğmadığını belirlemek için önce sözleşmenin niteliği, kiralananın kullanım amacı ve kanuni istisnalar incelenmelidir.

2026’da kira sözleşmesi damga vergisi oranı nedir?

2026 yılında damga vergisine tabi kira sözleşmeleri için uygulanan nispi oran binde 1,89 (%0,189) olarak belirlenmiştir. Dayanağı, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na ekli (1) sayılı tablonun I/A-2 bölümüdür. Bu bölüm, kira mukavelenamelerinin sözleşme süresine göre kira bedeli üzerinden vergilendirileceğini düzenler.

2026 yılı için her bir kâğıda ilişkin azami damga vergisi 29.115.961,10 TL‘dir. Üst sınır, 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 (5. mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 71 Seri No.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 1 Ocak 2026’dan itibaren uygulanmak üzere açıklanmıştır. Kira sözleşmelerine özgü binde 1,89 oranı ile bütün sözleşmeler için geçerli olmayan genel sözleşme oranı birbirine karıştırılmamalıdır.

Kaynak tarihi: Oran, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 30 Temmuz 2026 tarihli 2026/2 sayılı genelgesindeki kira sözleşmesi açıklamalarıyla; üst sınır, 71 Seri No.lu Genel Tebliğ ile kontrol edilmiştir. Buradaki oran ve tutarlar 2026 yılına ilişkindir; başka yıllarda düzenlenmiş sözleşmelere otomatik olarak uygulanmaz.

Hangi kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır?

Her yazılı kira sözleşmesi damga vergisi doğurmaz. Damga Vergisi Kanunu’nun 9. maddesi, ekli (2) sayılı tabloda gösterilen kâğıtları vergiden istisna tutar. Kira hukukunda özellikle tablonun IV/31 ve IV/32 numaralı fıkraları önem taşır.

Gerçek kişilerin konut kiralarında istisna

Bir taşınmazın gerçek kişi tarafından mesken olarak kullanılmak üzere kiralanması ve taşınmazın iktisadi işletmeye dahil olmaması hâlinde, bu kira sözleşmesi IV/31 kapsamında damga vergisinden istisnadır. Örneğin özel malvarlığındaki dairesini bir gerçek kişiye oturması için kiralayan malik ile yapılan olağan konut kira sözleşmesinde, söz konusu şartlar gerçekleşiyorsa damga vergisi hesaplanmaz.

İstisnada yalnızca sözleşmenin başlığının “konut kira sözleşmesi” olması yeterli değildir. Taşınmazın fiilen ve sözleşme gereğince hangi amaçla kiralandığı ile iktisadi işletmeye dahil olup olmadığı değerlendirilir. Malikin gerçek kişi olması, tek başına taşınmazın hiçbir zaman iktisadi işletmeye dahil olmadığı anlamına gelmez. Tersine, kiraya verenin kurumsal bir yapıya sahip olması da taşınmazın niteliği araştırılmadan otomatik vergi sonucu çıkarmaya elverişli değildir.

Dernek ve vakıfların yerleşim yeri kiraları

Aynı IV/31 istisnası, iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazların dernek ve vakıflarca yerleşim yeri olarak kiralanmasına ilişkin sözleşmeleri de kapsar. Buna karşılık bir derneğin faaliyetlerini yürüttüğü şube veya temsilcilik ofisi, sırf dernek tarafından kiralandığı için yerleşim yeri istisnasından yararlanmaz. Vergi değerlendirmesinde sözleşmenin kullanım amacı belirleyicidir.

Belirli küçük işletmelerin işyeri kiraları

Ekli (2) sayılı tablonun IV/32 numaralı fıkrası; gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ve basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanan, iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini de istisna kapsamına alır. Dolayısıyla her işyeri kira sözleşmesi vergiye tabidir veya bütün küçük işletme kiraları vergiden muaftır şeklinde genel bir sonuç doğru değildir. Kiracının vergisel statüsü ve taşınmazın niteliği birlikte incelenmelidir.

Kira sözleşmesi damga vergisi nasıl hesaplanır?

Vergiye tabi belirli süreli kira sözleşmelerinde temel hesaplama, sözleşme süresine ait toplam kira bedeli × 0,00189 şeklindedir. Aylık kira bedeli sabitse önce aylık tutar sözleşmedeki ay sayısıyla çarpılır. Damga Vergisi Kanunu’nun 10. maddesine göre matrah, kâğıdın içerdiği veya rakamlarından hesaplanabilen belli paraya dayanır. Sözleşmedeki farklı bedel, dönem, ödeme ve edimler matrahı etkileyebileceğinden karmaşık sözleşmelerde yalnız tek aylık kira üzerinden hesaplama yapılmamalıdır.

Örnek 1: Bir yıllık işyeri kira sözleşmesi

Aylık kira bedelinin 30.000 TL, sürenin 12 ay olduğu; ayrı vergilendirilmesi gereken başka işlem bulunmadığı varsayılsın:

• Toplam kira bedeli: 30.000 TL × 12 = 360.000 TL.
• Damga vergisi: 360.000 TL × 0,00189 = 680,40 TL.

Bu tutar, istisna bulunmayan ve yalnız kira işleminden oluşan varsayımsal sözleşmeye ilişkindir. Aynı rakamlarla düzenlenen fakat IV/31 kapsamında istisna olan bir konut kira sözleşmesinde sonuç 680,40 TL değil, damga vergisi istisnasıdır.

Örnek 2: İki yıllık işyeri kira sözleşmesi

Aylık 60.000 TL kira ve 24 aylık sözleşme için, bedelin her ay sabit olduğu varsayımıyla toplam kira 1.440.000 TL; kira sözleşmesine ilişkin hesaplanan damga vergisi 2.721,60 TL olur (1.440.000 × 0,00189). Sözleşme farklı yıllar için ayrı kira tutarları öngörüyorsa matrah, belirtilen dönemlerin bedelleri birlikte değerlendirilerek bulunur.

Süresi veya kira bedeli belirsiz sözleşmeler

Yazılı kira bedeli, artış formülü, yenileme hükmü ve sözleşme süresi, matrahın tespitinde önem taşır. Süre veya bedel açıkça belirlenmemiş bir kâğıt için, hiçbir inceleme yapmadan “her zaman bir yıllık kira bedeli üzerinden vergi alınır” denilemez. Sözleşmenin hükümleri, belli para içerip içermediği ve ilgili özel düzenlemeler birlikte değerlendirilmelidir. Tapuya şerh işlemindeki harç matrahına ilişkin kurallar da damga vergisinin genel hesaplama yöntemiyle karıştırılmamalıdır.

Damga vergisini kiracı mı, ev sahibi mi öder?

Damga Vergisi Kanunu’nun 3. maddesi gereğince verginin mükellefi, vergiye tabi kâğıdı imzalayan kişilerdir. Kanun’un 24. maddesi ise birden fazla kişi tarafından imzalanan kâğıtlara ilişkin vergi ve cezada müteselsil sorumluluk öngörür. Bu nedenle “damga vergisini kanunen her zaman yalnız kiracı öder” ifadesi doğru değildir.

Taraflar sözleşmede damga vergisinin ekonomik yükünü kiracının, kiraya verenin veya belirli bir oranla her iki tarafın karşılayacağını kararlaştırabilir. Ancak bu iç ilişki düzenlemesi, kanunda öngörülen mükellefiyet ve kamu idaresine karşı sorumluluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ayrıca Damga Vergisi Kanunu’nun 22. maddesinin (a) bendi kapsamındaki mükellefler için 24. maddede özel beyan ve ödeme sorumluluğu vardır.

Bu yüzden işyeri kiralarında, sözleşmedeki “damga vergisi kiracıya aittir” kaydı, verginin kimin tarafından beyan edileceği ve idarenin kimden isteyebileceği meselelerinden ayrı düşünülmelidir. Sözleşmede taraf sıfatları ve ödeme kayıtları açık olmalıdır.

Kefil, depozito ve teminat damga vergisini artırır mı?

Kefalet veya teminat kaydı bulunan bütün kira sözleşmeleri için tek bir ek vergi kuralı yoktur. Sonuç, kira sözleşmesinin istisna kapsamında olup olmadığına ve aynı kâğıttaki kefalet ya da teminat taahhüdünün hukuki niteliğine bağlıdır.

2016 yılında 6728 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda, (2) sayılı tablonun IV/31 ve IV/32 kapsamındaki istisna kira sözleşmeleri bu sözleşmeler üzerine konulan kefalet şerhleri ve teminatları da kapsayacak şekilde düzenlenmiştir. Gelir İdaresinin 22 Şubat 2018 tarihli özelgesinde de, şartları taşıyan mesken kira sözleşmesinde müşterek ve müteselsil kefil imzası ve depozito kaydı bulunmasının, söz konusu istisnayı kendiliğinden kaldırmadığı açıklanmıştır.

İstisna bulunmayan kira sözleşmelerinde ise Damga Vergisi Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca aynı kâğıtta ayrı işlem bulunup bulunmadığı, asıl sözleşme ile bağlılık derecesi ve üçüncü kişinin eklediği taahhüdün niteliği araştırılır. Bu nedenle her kefalet şerhi için otomatik olarak yalnız binde 1,89 uygulanacağı da, her depozitodan ayrı damga vergisi çıkacağı da söylenemez. Kanun’un 6. maddesinin son fıkrasına göre sözleşmenin yaptırımı niteliğindeki bazı taahhütler, başlı başına sözleşme oluşturmadıkları sürece ayrıca damga vergisi doğurmaz.

Buradaki konu kefaletin damga vergisi yönüdür. Kefilin sorumluluğu ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki geçerlilik koşulları için kira sözleşmesinde kefil başlıklı yazı incelenebilir.

Kira sözleşmesi kaç nüsha düzenlenirse kaç kez damga vergisi ödenir?

488 sayılı Kanun’un 5. maddesinin 2016 yılında değişen düzenlemesi uyarınca, nispi damga vergisine tabi bir kâğıdın yalnız bir nüshası üzerinden damga vergisi alınır. Kira sözleşmesi bu nitelikte olduğundan, aynı sözleşmenin kiracı ve kiraya veren için iki imzalı nüsha hazırlanması tek başına ikinci bir kira damga vergisi gerektirmez.

Danıştay 9. Dairesi, 16 Eylül 2025 tarihli ve E. 2023/1110, K. 2025/3517 sayılı kararında, 2019 yılında iki nüsha düzenlenen nispi damga vergisine tabi sözleşmelerin ikinci nüshası üzerinden yapılan tarhiyata ilişkin kısmı hukuka aykırı bulmuştur. Kararın konusu doğrudan kira sözleşmesi değil, yapım işi sözleşmeleridir; ancak uyguladığı kural Damga Vergisi Kanunu’nun 5. maddesindeki genel nüsha kuralıdır.

Farklı tarihlerde, birbirinden bağımsız yeni sözleşmeler imzalanmasıyla aynı sözleşmenin birden çok nüsha hazırlanması ise aynı şey değildir. Ayrıca nispi vergiye tabi nüshalar ile maktu damga vergisine tabi kâğıtların nüsha hükümleri farklıdır.

Yenilenen kira sözleşmesinde yeniden damga vergisi doğar mı?

Kira ilişkisinin devam etmesi, her durumda yeni bir damga vergisi doğduğu anlamına gelmez. Verginin konusu öncelikle kanunda sayılan nitelikte bir kâğıdın düzenlenmesidir. Mevcut kira sözleşmesi, yeni bir vergiye tabi kâğıt veya şerh düzenlenmeden kendi hükümleri ve kanun gereği devam ediyorsa yalnız zamanın geçmesi nedeniyle otomatik olarak her yıl yeni bir damga vergisi hesaplandığı söylenemez.

Buna karşılık taraflar kira süresini uzatan veya yeni dönem kira bedelini belirleyen yazılı ek protokol, şerh ya da yeni sözleşme düzenlerse Damga Vergisi Kanunu’nun 2. ve 14. maddeleri gündeme gelebilir. Özellikle süre uzatımı ile yeni bedel belirlenmesinin birlikte yapıldığı ek protokollerde yalnız artış farkına bakılması her zaman doğru sonuç vermez. İstanbul Defterdarlığının 3 Şubat 2025 tarihli, E-97895701-155[2024/203]-168463 sayılı özelgesinde, incelenen ek protokolün yeni süre ve bu süre için belirlenen kira bedeli üzerinden vergilendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yalnızca bedel artışını konu alan değişiklik ile süreyi de uzatan işlem, Kanun’un 14. maddesi bakımından ayrı değerlendirilir. Ayrıca ilk sözleşme IV/31 veya IV/32 kapsamında istisnaysa yenileme belgesinin aynı istisna şartlarını taşıyıp taşımadığı ayrıca incelenir. Kira ilişkisinin özel hukuk bakımından nasıl uzadığına ilişkin ayrıntılar kira sözleşmesinin yenilenmesi başlıklı makalenin konusudur.

Damga vergisi ne zaman ve nereye ödenir?

Vergiye tabi kira sözleşmelerinin damga vergisinde beyan ve ödeme şekli, sözleşme taraflarının vergi durumuna ve ilgili ödeme usulüne göre değişebilir. Damga Vergisi Kanunu’nun 22. maddesinde makbuz karşılığı ödeme bakımından iki temel durum düzenlenmiştir:

• 22/a kapsamındaki belirlenmiş mükellefler: Bir ay içinde düzenledikleri kâğıtların vergisini izleyen ay içinde dönemsel olarak beyan eder ve öder. Kanundaki genel düzenlemede beyan için ayın 20’si, ödeme için 26’sı esas alınmıştır; uygulamadaki güncel vergi takvimi ve süre değişiklikleri ayrıca kontrol edilmelidir.
• 22/b kapsamındaki diğer hâller: Kâğıdın düzenlendiği tarihi izleyen 15 gün içinde beyan ve ödeme öngörülmüştür. Bakanlığın belirlediği özel ödeme usulleri saklıdır.

Örneğin Gelir İdaresi Başkanlığının Eylül 2026 dönemine ilişkin vergi takviminde, sürekli mükellefiyet kapsamında makbuz karşılığı damga vergisi için son beyan ve ödeme günü 26 Ekim 2026 olarak gösterilmiştir. Bu tarih yalnız belirtilen dönem ve mükellefiyet türü için geçerlidir; bütün kira sözleşmeleri yönünden genel “26 gün içinde ödeme” kuralı anlamına gelmez.

Beyannamenin verilme yöntemi, ödeme kanalı ve olası süre değişiklikleri için Gelir İdaresi Başkanlığının güncel vergi takvimi ile ilgili vergi dairesinin açıklamaları dikkate alınmalıdır. Verginin zamanında ödenmemesi vergi aslına ek olarak ilgili vergi usulü hükümlerine göre mali sonuçlar doğurabilir.

Kira sözleşmesini noterde yapmak damga vergisini değiştirir mi?

Kira sözleşmesinin noterde yapılması, damga vergisinin genel oranını kendiliğinden değiştirmez. Damga vergisi bakımından asıl belirleyici, düzenlenen kâğıdın niteliği ve istisna koşullarıdır. Noter işleminin kendisine ilişkin ücret ve harçlar, damga vergisinden farklı yükümlülüklerdir; birbirine eklenerek tek bir “kira sözleşmesi vergisi” gibi gösterilmemelidir.

Damga vergisinin ödenmiş olması da sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu bakımından geçerliliğinin tek başına kanıtı değildir. Vergisel yükümlülük ile kira sözleşmesinin şekli ve ispatı farklı hukuki başlıklardır. Noterde düzenleme veya onay işleminin gerekip gerekmediği konusunda noter kira sözleşmesi yazısına bakılabilir.

Damga vergisi ödenmemiş kira sözleşmesi geçersiz olur mu?

Damga vergisinin hiç ödenmemiş veya eksik ödenmiş olması, kira sözleşmesinin sırf bu nedenle kendiliğinden hükümsüz olduğu anlamına gelmez. Vergi borcunun doğması ve tahsili, sözleşmenin özel hukuk bakımından kurulması ve geçerliliğinden ayrı değerlendirilir. Bununla birlikte vergi eksikliği, vergi idaresi karşısında sorumluluk doğurabileceğinden “ödenmese de hiçbir sonuç olmaz” yaklaşımı da yanlıştır.

Uyuşmazlıkta hangi sözleşmenin imzalandığını, kimin taraf olduğunu, kira bedelini ve süreyi göstermek için imzalı metin, ek protokoller ve ödeme belgeleri birlikte muhafaza edilmelidir. Sözleşmenin vergilendirilmesi ile sözleşmeden doğan alacak ve tahliye hakları aynı konu değildir. Kira uyuşmazlıklarının genel hukuki çerçevesine ilişkin bilgiye İstanbul kira hukuku avukatı sayfasından erişilebilir.

Damga vergisi hesaplamadan önce hangi belgeler kontrol edilmeli?

Uygulamada fazla veya eksik vergi hesaplamasını önlemek için yalnız kira tutarına bakmak yeterli değildir. İmzalanmış kira sözleşmesinin tamamı ve varsa sonradan düzenlenen ek kâğıtlar birlikte incelenmelidir.

• Kiralananın konut, işyeri veya başka amaçla kullanılıp kullanılmadığı.
• Kiralanan taşınmazın iktisadi işletmeye dahil olup olmadığı.
• Kiracının gerçek kişi, tüzel kişi, dernek, vakıf veya IV/32 kapsamında özel statülü mükellef olup olmadığı.
• Sözleşmede yazılı süre, aylık bedel, değişen dönem bedelleri ve hesaplanabilir toplam tutar.
• Kefalet, teminat, depozito, ek taahhüt ve cezai şart hükümlerinin ayrı bir işlem oluşturup oluşturmadığı.
• Kaç nüsha imzalandığı, yeni bir sözleşme veya yalnız aynı metnin örneklerinin bulunup bulunmadığı.
• Yazılı uzatma protokolünün, bedel artışının veya şerhin düzenlenme tarihi.
• Beyan ve ödeme yükümlüsünün sürekli damga vergisi mükellefiyeti bulunup bulunmadığı.

Sık sorulan sorular

1. Ev kira sözleşmesinden her zaman damga vergisi alınır mı?

Hayır. Gerçek kişilerin mesken olarak kullandığı ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, Damga Vergisi Kanunu’na ekli (2) sayılı tablonun IV/31 numaralı fıkrasındaki şartlarla istisnadır. Sözleşmenin niteliği ayrıca kontrol edilmelidir.

2. 2026 işyeri kira sözleşmesi damga vergisi yüzde kaçtır?

İstisnaya girmeyen kira sözleşmesi için genel oran 2026’da binde 1,89, yani %0,189’dur. Ancak IV/32 kapsamındaki belirli küçük işletme kiraları için istisna söz konusu olabilir.

3. Damga vergisi yalnız bir aylık kira üzerinden mi hesaplanır?

Hayır. Belirli süreli ve vergiye tabi kira sözleşmelerinde matrah kural olarak sözleşme süresine ait toplam kira bedelidir. Bir yıllık sözleşmede aylık tutarın yalnız bir kez esas alınması eksik hesaplamaya yol açar.

4. İki nüsha kira kontratı için iki kez vergi ödenir mi?

Hayır. 2016’dan itibaren nispi vergiye tabi kâğıtlarda yalnız bir nüsha vergilendirilir. İmzalanmış iki farklı hukuki sözleşme varsa durum ayrı değerlendirilir.

5. Kefil varsa vergiden istisna olan ev kontratı vergili hâle gelir mi?

Hayır. IV/31 istisnası şartlarını taşıyan kira sözleşmelerinin üzerindeki kefalet şerhleri ve teminatlar da istisna kapsamındadır. Vergiye tabi diğer sözleşmelerde kefaletin niteliğine göre ayrıca inceleme gerekir.

6. Her yıl otomatik uzayan sözleşmede yeniden damga vergisi ödenir mi?

Her yıl kendiliğinden yeni bir vergi doğduğu söylenemez. Yeni bir yazılı sözleşme, süre uzatma şerhi veya ek protokol düzenlenip düzenlenmediği; varsa bu kâğıdın içeriği incelenmelidir.

7. Damga vergisini sözleşmede kiracıya yüklemek mümkün mü?

Taraflar verginin kendi aralarındaki ekonomik yükünü kararlaştırabilir. Ancak bu anlaşma, Damga Vergisi Kanunu’ndaki mükellefiyet ve sorumluluk hükümlerini vergi idaresine karşı ortadan kaldırmaz.

8. Noterde imzalanmayan kira sözleşmesi damga vergisine tabi olur mu?

Evet, diğer şartlar gerçekleşirse olabilir. Damga vergisi yalnız noterde yapılan sözleşmeler için öngörülmemiştir. Tersine, noterde yapılmış olmak da kanuni bir kira sözleşmesi istisnasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Sonuç

2026 yılında kira sözleşmeleri için genel damga vergisi oranı binde 1,89 olmakla birlikte, doğru sonuç oranı doğrudan aylık kiraya uygulamakla bulunmaz. Önce konut ve işyeri istisnaları; ardından sözleşmenin süresi, toplam bedeli, kefalet ve teminat hükümleri, nüsha sayısı ve varsa sonradan yapılan yazılı değişiklikler değerlendirilmelidir. Özellikle konut kiralarında IV/31 istisnasının gözden kaçırılması gereksiz vergi hesaplamasına, ek protokollerin yanlış değerlendirilmesi ise eksik beyana neden olabilir.

Mevzuat ve kaynaklar

• 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, özellikle m. 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 14, 22 ve 24; ekli (1) sayılı tablo I/A-2 ve ekli (2) sayılı tablo IV/31–32.
• 71 Seri No.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği, Resmî Gazete, 31.12.2025, sayı 33124 (5. mükerrer): 2026 yılı azami damga vergisi.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 30.07.2026 tarihli 2026/2 sayılı Genelge, kira sözleşmelerine ilişkin açıklamalar.
• 60 Seri No.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği, 29.09.2016, m. 9/9: kira sözleşmelerinde kefalet ve teminat istisnaları.
• Gelir İdaresi Başkanlığı, İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı, 22.02.2018, sayı 66813766-155[1-2017/47]-86608: istisna mesken kirasında kefalet ve depozito.
• Gelir İdaresi Başkanlığı, İstanbul Defterdarlığı, 03.02.2025, sayı E-97895701-155[2024/203]-168463: süre ve bedeli değiştiren ek protokol.
• Danıştay 9. Daire, 16.09.2025, E. 2023/1110, K. 2025/3517: nispi damga vergisinde ikinci nüsha.