Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi: Kendiliğinden Uzama ve Bildirim

Kira sözleşmesinin yenilenmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında çoğu zaman yeni bir sözleşme imzalanmadan gerçekleşir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sırf sürenin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak bu kural her kira türüne uygulanmaz; genel kira hükümlerine tabi sözleşmelerde TBK m. 327 farklı sonuç doğurur.

Hukuken kira sözleşmesinin yenilenmesi nasıl gerçekleşir?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kendiliğinden yenilenme, kiracının kanuni süresinde sona erdirme bildiriminde bulunmaması sonucunda gerçekleşir. Bir yıllık uzama için kiracının yeniden imza atması, kiraya verenin onay vermesi veya noter önünde işlem yapılması gerekmez. Uzayan sözleşmenin hukuki dayanağı TBK m. 347/1’dir.

Örneğin bir konutun 1 Ocak 2026 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kiralandığını düşünelim. Kiracı sözleşmenin 31 Aralık 2026’da sona ermesini istiyorsa bu tarihten en az 15 gün önce yazılı fesih bildiriminin kiraya verene ulaşmasını sağlamalıdır. Böyle bir bildirim yapılmazsa sözleşme 2027 yılı için bir yıl uzar. Kiracı ertesi yıl da bildirim yapmazsa, kanuni sona erme nedenlerinden biri gerçekleşmedikçe bir yıllık uzamalar devam edebilir.

Burada yeni bir sözleşme kurulması ile mevcut sözleşmenin kanun gereği uzaması birbirinden ayrılmalıdır. Yenilenmiş kira döneminin başlaması tek başına yeni bir sözleşme belgesi oluşturmaz; başlangıç sözleşmesi hukuki ilişkiyi düzenlemeyi sürdürür. Buna karşılık tarafların sonradan gerçekten yeni bir kira sözleşmesi akdetmesi, özellikle uzama sürelerinin hesabında ayrı incelenmesi gereken bir durumdur.

TBK 347’ye Göre Bir Yıllık Uzama Nasıl İşler?

TBK m. 347, konut ve çatılı işyerleri için özel bir koruma sistemi kurar. Belirli süre bitince sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiracı zamanında bildirim yapmamışsa aynı sözleşme koşullarıyla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya verenin tek taraflı olarak ‘süre bitti, yeniden kontrat yapılmazsa çık’ demesi uzamayı engellemez.

Bu koruma yalnız ilk uzama yılı için düzenlenmiş değildir. Sözleşme kanunen sona erdirilmediği ve kiracı süresinde bildirim yapmadığı sürece birer yıllık uzama mekanizması işler. Uzamanın her defasında bir yıllık olması, ilk sözleşmenin bir yıldan uzun veya kısa yapılmış olmasından bağımsızdır. Örneğin üç yıl süreli bir konut kirasında da ilk üç yıl dolduğunda koşullar gerçekleşirse uzama bir yıl olur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30.04.2013 tarihli, E. 2013/6015, K. 2013/7713 sayılı kararında, konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni birer yıllık uzamanın sözleşmeyi belirsiz süreli hâle getirmediği kabul edilmiştir. Kararın somut uyuşmazlığı, on yıllık uzama nedeniyle tahliye talebi ve o dönemin geçiş hükümleriyle ilgilidir; yenilenmenin sözleşme türüne etkisi bakımından önemlidir.

Bir yıllık uzama her defasında aynı koşullarla mı olur?

Esas olarak evet; kullanım amacı, ödeme günü, kiralananın teslim ve kullanımına ilişkin yükümlülükler gibi sözleşme hükümleri kanuna aykırı olmadıkları ölçüde uygulanmaya devam eder. Ancak ‘aynı koşullar’ ifadesi, kira bedelinin hiçbir zaman değişmeyeceği veya sözleşmedeki her artış kaydının sınırsız geçerli kalacağı anlamına gelmez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki yenilenen dönem kira artışı, TBK m. 344’teki sınır ve yöntemlere tabidir. Sözleşmede geçerli bir artış hükmü bulunması, uygulanacak yeni bedelin kanuni sınırlar içinde değerlendirilmesini gerektirir; artış konusunda hüküm bulunmaması ise TBK m. 344/2 kapsamında farklı bir belirleme sorununa yol açabilir. Ayrıca kira tespit davasının koşulları ve kararın döneme etkisi TBK m. 344-345 çerçevesinde incelenir. Dolayısıyla sözleşmenin otomatik uzaması, kiraya verenin istediği tutarda yeni kira belirleyebilmesi demek değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.01.2015 tarihli, E. 2015/33, K. 2015/835 sayılı kararında da yenilenen sözleşmeye ilişkin kira alacağının, artış kaydı ile TBK m. 344 birlikte değerlendirilerek hesaplanması gerektiği ifade edilmiştir. Bedel uyuşmazlığının ayrıntıları bu makalenin değil, kira artışı ve tespit hükümlerinin konusudur.

Kiracı Yenilemek İstemiyorsa Kaç Gün Önce Bildirim Yapmalı?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasını dönem sonunda bitirmek isteyen kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmalıdır (TBK m. 347/1). TBK m. 348 gereğince konut ve çatılı işyerlerindeki fesih bildiriminin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur. Bu nedenle yalnız sözlü olarak ‘çıkıyorum’ demek, kanunun aradığı yazılı bildirimin yerine güvenli biçimde geçmez.

On beş günlük süre, sözleşmenin kararlaştırılan bitiş tarihi esas alınarak geriye doğru değerlendirilir. Bildirimin yalnızca hazırlanması veya postaya verilmesiyle yetinilmemeli; karşı tarafa zamanında ulaştığının ispatı sağlanmalıdır. Özellikle bitiş tarihine çok yakın gönderilen ihtarlarda tebliğ veya teslim gecikmesi, sözleşmenin bir yıl daha uzadığı iddiasına yol açabilir.

Bildirimde kiralananın adresinin, tarafların, kira sözleşmesinin başlangıç ve sona erme tarihlerinin, sözleşmenin uzatılmak istenmediğinin ve tahliye-teslim iradesinin açıkça bulunması yararlıdır. Noter ihtarı, yazılı bildirimin gönderildiğinin ve tebliğ tarihinin ispatını kolaylaştırabilir; ancak her fesih bildiriminin mutlaka noter aracılığıyla yapılması kanuni bir zorunluluk değildir. Teslim alındığı doğrulanabilen imzalı yazılı bildirim de somut olayda değerlendirilebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin önceki kira mevzuatının uygulandığı bir döneme ilişkin 09.04.2013 tarihli, E. 2012/13752, K. 2013/6418 sayılı kararında kiracının yazılı fesih bildiriminde bulunduğu iddiasını usulünce kanıtlayamaması nedeniyle kira ilişkisinin bir yıl uzadığı kabul edilmiştir. Aynı karar, süresinde bildirim yapılmamasının kiralananın daha sonra erken geri verilmesi bakımından doğurabileceği kira borcu uyuşmazlığını da ele alır. Konunun bildirim zamanı ve ispat ayrıntıları için kiracının fesih bildirimi yazısı ayrıca incelenebilir.

Kiracı 15 günlük süreyi kaçırırsa ne olur?

Konut veya çatılı işyeri sözleşmesi kural olarak bir yıl uzar. Kiracı sonradan taşınmak isterse, uzayan dönem içinde kiralananı geri verme meselesi artık TBK m. 325’teki erken geri verme hükümleriyle bağlantılı olabilir. Bu hükme göre, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ve kiraya verenin tasarruf ettiği giderler gibi unsurlar önem kazanır. ‘Sözleşme kendiliğinden yenilendi, dolayısıyla kiracı mutlaka tüm yılın kirasını öder’ şeklinde koşulsuz bir sonuca gidilemez.

Kiralananın gerçekten iade edilmiş olması da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.04.2018 tarihli, E. 2018/180, K. 2018/4378 sayılı kararında, fiilen boşaltmanın yanında anahtar tesliminin ve çekişmeli teslim tarihinin ispatının kira ilişkisinin sona erme sonuçları bakımından belirleyici olduğu açıklanmıştır. Taraflar mümkünse çıkış günü, anahtar sayısı, sayaçlar ve taşınmazın durumunu içeren imzalı teslim tutanağı düzenlemelidir.

Kiraya Veren Yenilemeyi Reddedebilir mi?

Kiraya veren, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında yalnızca sözleşmenin sona erme tarihini göstererek otomatik uzamayı engelleyemez. TBK m. 347/1, kiraya verene kiracının 15 günlük bildirim hakkıyla eşit bir olağan bitirme imkânı tanımaz. Sözleşmede ‘bir yıl sonunda kiracının ayrıca izin alması gerekir’ ya da ‘kiraya veren dilediğinde yenilemeyi reddeder’ biçimindeki kayıtlar, emredici kiracı korumasını bertaraf edemez.

Bu sonuç, kiraya verenin hiçbir zaman tahliye isteyemeyeceği anlamına gelmez. Kanundaki ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya temerrüt gibi sona erme yolları somut koşulları gerçekleştiğinde gündeme gelebilir. Ancak bunların her biri kendine özgü dava, bildirim, ispat veya takip kurallarına bağlıdır. Sözleşme bitiminin tahliyeye etkisi için kira sözleşmesi bitince tahliye başlıklı incelemenin konusu ayrıdır.

TBK m. 354, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin kuralların kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini belirtir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2026 tarihli, E. 2025/6170, K. 2026/137 sayılı kararı da konut ve çatılı işyerlerinde fesih ve tahliye sebeplerinin sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemeyeceği çerçevesinde TBK m. 347’yi uygulamıştır.

On yıllık uzama süresi sonunda yenileme engellenebilir mi?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiraya verene on yıllık uzama süresinin ardından ayrıca bir bildirimle sona erdirme hakkı tanır. Ancak on yıl, kira sözleşmesinin ilk imza tarihinden itibaren hesaplanan basit bir süre değildir. Önce ilk belirli sürenin tamamlanması, sonra on yıllık uzama süresinin dolması ve bunu izleyen uzama yılının bitimi için en az üç ay önceden yazılı bildirim yapılması gerekir (TBK m. 347/1 ve 348).

Örneğin 1 Ocak 2020’de başlayıp 31 Aralık 2020’de biten bir yıllık konut kirasında, kanuni uzamanın ilk yılı 2021’dir. Onuncu uzama yılı 2030 sonunda biter. Diğer koşulların da gerçekleşmesi ve süresinde yazılı bildirim yapılması hâlinde, kiraya verenin sebepsiz fesih imkânı bu süreyi izleyen uzama yılının sonu bakımından gündeme gelir; sözleşme 2030 sonunda kendiliğinden bitmiş olmaz. Sözleşmenin sonradan yenilenmiş bir belgeyle yeniden kurulup kurulmadığı gibi olgular bu hesabı değiştirebilir.

On yıllık uzama hesabının ayrıntıları ve geçiş hükümleri, 10 yıllık uzama süresi

Yenilenen Kira Sözleşmesi Belirsiz Süreli Hâle Gelir mi?

Konut ve çatılı işyerlerinde TBK m. 347 uyarınca birer yıllık uzayan belirli süreli sözleşme, sırf yıllarca uzadığı için belirsiz süreliye dönüşmez. Bu ayrım, yalnız teknik bir adlandırma değildir: Kiracının bildirim süresi, kiraya verenin bildirimle sona erdirme hakkı ve on yıllık uzama hesabı buna göre değişir.

Genel kira hükümlerine tabi belirli süreli sözleşmelerde ise TBK m. 327 uygulanır. Bu hükme göre açık veya örtülü biçimde kararlaştırılan sürenin bitmesiyle sözleşme kural olarak kendiliğinden sona erer. Taraflar açık yeni bir anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürse sözleşme belirsiz süreliye dönüşür. Bununla birlikte tarafların geçerli bir sözleşme hükmüyle belirli süreli otomatik yenileme kararlaştırmış olması hâlinde yenileme kaydı ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.11.2017 tarihli, E. 2017/7238, K. 2017/16609 sayılı kararında, baz istasyonu olarak kiralanan yerin konut veya çatılı işyeri kirasına girmediği; bu nedenle TBK m. 347 yerine genel hükümlerin ve somut sözleşmedeki yenileme kaydının esas alınması gerektiği açıklanmıştır. Karar, taşınmaz üzerindeki her kullanımın otomatik olarak konut veya çatılı işyeri kirası sayılmadığını gösterir.

Bir başka ifadeyle ‘sözleşme bir yıl daha devam etti’ bilgisi tek başına yeterli değildir. Önce kiralananın hukuki niteliği, sonra sözleşmenin süre ve yenileme hükümleri belirlenmelidir. belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi

Konut, Çatılı İşyeri ve Diğer Kiralarda Yenilenme Farkları

Yenileme rejimi, sözleşmenin süresinden önce kiralananın hangi hukuki kira kategorisine girdiğine göre belirlenmelidir. TBK m. 339, konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulama alanını belirler; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasını bu özel rejimin dışında tutar. Her somut kullanımın adı ‘dükkân’, ‘oda’ veya ‘alan’ diye yazıldığı için otomatik sınıflandırma yapılamaz.

Belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri sözleşmelerinde TBK m. 347/2, kiracının genel hükümlere uygun fesih bildiriminde bulunabilmesini; kiraya verenin ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre bildirimle sona erdirmesini öngörür. Taşınmaz kiralarında TBK m. 328-329’daki fesih dönemi ve bildirim süresi ayrıca hesaplanır. Bu düzen, belirli süreli konut kirasındaki ‘on yıllık uzama + izleyen yıl’ hesabıyla karıştırılmamalıdır.

Yeni Sözleşme İmzalamakla Sadece Yenileme Protokolü Yapmak Aynı Şey mi?

Yeni bir kira sözleşmesi, mevcut sözleşmenin kanunen uzamasından farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Taraflar başlangıç tarihi, süre ve diğer asli unsurlar bakımından yeni bir kira ilişkisi kurmuşlarsa, özellikle TBK m. 347’deki uzama süresi hesabında sonraki sözleşme önem kazanabilir. Buna karşılık kira bedelini güncelleyen her ek kâğıdı, içerik incelemesi olmaksızın ‘sıfırdan sözleşme’ saymak doğru değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.11.2015 tarihli, E. 2015/7514, K. 2015/10173 sayılı kararında, taraflar arasındaki kira ilişkisi daha eski olsa da 2005’te düzenlenen yeni bir yıllık yazılı sözleşme esas alınmış ve on yıllık uzama süresinin bu sonraki sözleşmeye göre hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.01.2026 tarihli E. 2025/6170, K. 2026/137 sayılı kararında da sonradan yenilenen sözleşmenin başlangıcı, on yıllık sürenin hesabında değerlendirilmiştir.

Bu nedenle imzalanan belgenin başlığı kadar içeriği de önemlidir. ‘Ek protokol’, ‘yenileme sözleşmesi’ veya ‘kira bedeli güncelleme tutanağı’ ifadeleri tek başına hukuki sonucu belirlemez. Tarafların iradesi, eski sözleşmeye atıflar, süre, kiralanan ve karşılıklı yükümlülükler birlikte incelenmelidir. Yenileme tarihiyle ilgili anlaşmazlıklarda bütün önceki sözleşmeler ve ekler dosyada muhafaza edilmelidir.

Yenileme ve Fesih Bildiriminde Hangi Belgeler Önemlidir?

Sözleşmenin kendiliğinden yenilendiği, sona erdirildiği veya yeni bir metinle değiştirildiği tartışmalarında tarihler ve belgeler belirleyicidir. Taraflar özellikle ilk sözleşmedeki başlangıç-bitiş tarihlerini, yenileme hükümlerini, sonraki protokolleri, yazılı fesih bildirimini ve bunun tebliğine ilişkin delilleri bir arada değerlendirmelidir.

• İlk kira sözleşmesi: Kiralananın türü, başlangıç tarihi, kararlaştırılan süre ve özel yenileme hükümlerini gösterir.
• Ek sözleşmeler ve protokoller: Yeni sözleşme kurulup kurulmadığının veya yalnız belirli şartların değiştirildiğinin belirlenmesini sağlar.
• Yazılı bildirim ve tebliğ belgesi: Fesih iradesinin içeriğini ve karşı tarafa ulaştığı zamanı ortaya koyar.
• Kira ödeme kayıtları: Hangi dönemlerde kira ilişkisinin sürdüğünü ve bedel uygulamasını gösterebilir; tek başına geçerli fesih bildiriminin yerini tutmaz.
• İade ve anahtar teslim tutanağı: Kiracının fiilen ve hukuken hangi tarihte kiralananı geri verdiğine ilişkin uyuşmazlığı azaltır.

Kiraya verenin kanuni tahliye nedeni ileri sürdüğü dosyalarda ihtiyaç, temerrüt veya tahliye taahhüdü gibi ayrı belgelere de ihtiyaç olabilir. Konut ve çatılı işyeri kira ilişkisinden doğan tahliye davaları bakımından, 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında kural olarak dava öncesi arabuluculuk şartı değerlendirilir; İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye istisnadır. Görevli mahkeme kural olarak HMK m. 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Süre ve usul, yenileme uyuşmazlığından doğan talebin niteliğine göre ayrıca belirlenir.

Yenileme, yazılı bildirim veya sözleşmenin süresine ilişkin uyuşmazlıklarda ilk sözleşme, sonraki protokoller ve tebligatların birlikte değerlendirilmesi gerekir. Kira sözleşmelerine ilişkin genel hukuki çalışma alanı hakkında İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında bilgi bulunmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi her yıl yeniden imzalanmalı mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyerlerindeki belirli süreli kira sözleşmesi, kiracı süresinde yazılı fesih bildirimi yapmadığında TBK m. 347/1 gereği bir yıl uzar. Uzamanın geçerliliği yeni imzaya bağlı değildir.

Ev sahibi sözleşmenin yenilenmesini istemezse kiracı çıkmak zorunda mı?

Yalnızca yenilenmenin istenmemesi kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kanunda öngörülen sona erme sebebi veya on yıllık uzamadan sonraki bildirim koşulları gerçekleşmedikçe kiraya veren sırf bitiş tarihine dayanamaz.

Kiracı 15 gün önce haber vermeden çıkarsa kira sözleşmesi uzar mı?

Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında kanunen geçerli yazılı bildirim yoksa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Sonradan kiralananın geri verilmesi hâlinde TBK m. 325’teki makul süre, teslim ve ispat sorunları ayrıca değerlendirilir.

Otomatik uzamada eski kira bedeli değişmeden mi devam eder?

Otomatik uzama, her koşulun değiştirilmeden ve kanuni sınırlar dışında sürmesini sağlamaz. Kira bedeli artışı ve tespiti TBK m. 344-345 hükümlerine tabidir; yeni dönemde uygulanacak bedel, geçerli anlaşma ve kanuni ölçütlere göre belirlenir.

Yenilenen kira sözleşmesi süresiz hâle gelir mi?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin TBK m. 347 uyarınca birer yıl uzaması onu belirsiz süreliye çevirmez. Genel hükümlere tabi belirli süreli kiralarda, TBK m. 327’deki ilişkiyi sürdürme kuralı farklıdır.

Üç yıllık kira sözleşmesi sona erince kaç yıl uzar?

Konut veya çatılı işyeri kirası söz konusuysa kiracı kanuni sürede bildirim yapmadığında, ilk üç yıllık süre tamamlandıktan sonra sözleşme bir yıl uzar. Sonraki uzama dönemlerinde de aynı sistem işler.

Yeni bir sözleşme imzalanırsa önceki kiracılık yılları silinir mi?

Tarafların gerçekten yeni sözleşme yapması, on yıllık uzama hesabını etkileyebilir; ancak her kira güncellemesi yeni sözleşme değildir. Belgenin içeriği, tarafların iradesi ve Yargıtay’ın somut uyuşmazlığa ilişkin ölçütleri birlikte incelenmelidir.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 300, 325, 327-329, 339, 344-345, 347-348 ve 354.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve 18/B; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4.

Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin niteliğine ve ilgili belgelerin içeriğine göre farklı hukuki değerlendirmeler gerekebilir.  Yazar: Av. Mehmet Sarıoğlu.