Noter Kira Sözleşmesi Zorunlu mu?

Noter kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak zorunlu değildir. Taraflar kiralanan, kira bedeli ve diğer temel koşullarda anlaşarak sözlü veya adi yazılı kira sözleşmesi kurabilir. Notere gidilmemesi, sözleşmeyi tek başına geçersiz kılmaz. Bununla birlikte noterde düzenleme veya imza onayı, ileride ortaya çıkabilecek ispat uyuşmazlıklarında önem taşıyabilir. Kira sözleşmesiyle bağlantılı bazı işlemler için ise noter şartı bulunmasa da yazılı şekil zorunludur.

Konutlarda noter kira sözleşmesi yapmak hukuken zorunlu mu?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.12, kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmelerin geçerliliğini bir şekle bağlamaz. TBK m.299’da kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması ve kiracının bedel ödemeyi üstlenmesi olarak tanımlanır. Maddede kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması şartı yer almaz.

Tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladığı metin, sırf noter tasdiki bulunmadığı için geçersiz değildir. Kira sözleşmesinin esaslı noktalarında karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamaları yeterlidir. Kiralananın teslim edilmesi, kurulmuş kira sözleşmesinden kaynaklanan borcun yerine getirilmesiyle ilgilidir; sözleşmenin kurulması için her durumda önceden teslim aranmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.06.2024 tarihli, E. 2023/852, K. 2024/320 sayılı kararında şekil serbestisini açıklamış; kiralanan, kira bedeli ve tarafların anlaşmasını içeren “protokol” başlıklı belgenin kira sözleşmesi niteliğinde olabileceğini kabul etmiştir. Belgenin ileride resmî sözleşme yapılacağını belirtmesi de incelenen somut olayda bu niteliği değiştirmemiştir.

Ancak kanuni şekil serbestisi ile tarafların kendi kararlaştırdıkları şekil farklıdır. TBK m.17’ye göre taraflar kanunen şekle bağlı olmayan bir sözleşmenin belirli şekilde yapılmasını kararlaştırmışsa, bu iradi şekil şartının sonucu ayrıca değerlendirilir. Tarafların noter işlemini açıkça bağlayıcılık koşulu olarak öngörmesi ile yalnız ileride ayrıntılı belge hazırlanacağını söylemesi aynı değildir.

Notersiz kira sözleşmesi geçerli midir?

Notersiz kira sözleşmesi, tarafların geçerli biçimde anlaşmış olması hâlinde geçerlidir. Sözleşmenin sözlü kurulması ve yazılı metnin noterde onaylanmamış olması ayrı ihtimallerdir. Her ikisinde de asıl sorun, uyuşmazlık çıktığında anlaşmanın varlığının ve içeriğinin ispat edilebilmesidir.

Sözlü kira sözleşmesinin durumu

Sözlü anlaşmayla da kira ilişkisi kurulabilir. Bununla birlikte kira başlangıcı, kiralanan alanın sınırları, aylık bedel, ödeme günü veya taraf sıfatı tartışmalı hâle geldiğinde yazılı sözleşme bulunmaması ispatı zorlaştırabilir. Banka dekontları, yazışmalar, teslim tutanakları ve ödeme kayıtları somut olaya göre incelenebilir. Bu belgelerin ispat gücü, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümlerine ve uyuşmazlığın konusuna bağlıdır. Ayrıntılı açıklama için sözlü kira sözleşmesi yazısına bakılabilir.

Adi yazılı kira sözleşmesinin durumu

Tarafların noter huzurunda bulunmadan imzaladığı metne adi yazılı sözleşme denir. İmzalanmış sözleşmede kiralananın açık adresi, tarafların kimliği, başlangıç tarihi, kira bedeli, ödeme yöntemi, varsa güvence bedeli ve kullanım amacı açıkça yer almalıdır. Eklere atıf yapılması, imzalı nüshaların taraflarda saklanması ve boş alan bırakılmaması sonradan çıkacak uyuşmazlıkları azaltabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.06.2025 tarihli, E. 2025/1538, K. 2025/3207 sayılı kararında kira sözleşmesinin kural olarak şekle bağlı olmadığını belirtmiş; somut olayda yazılı anlaşmanın unsurlarını ve daha önce yapılan ödemeleri birlikte değerlendirerek kira ilişkisinin varlığını kabul etmiştir. Dolayısıyla belgenin adı veya noter tasdiki bulunup bulunmadığı yerine hukuki içeriği incelenir.

Noterde düzenlenen sözleşme ile imza onaylı sözleşme arasındaki fark

“Noter tasdikli kira sözleşmesi” ifadesi her zaman aynı işlemi anlatmaz. Düzenleme şeklindeki noter senedi ile önceden hazırlanmış sözleşmenin imzasının noterce onaylanması farklı hukuki işlemlerdir. Noterlik Kanunu m.82 ve HMK m.204 bu ayrım bakımından önemlidir.

Noterlik Kanunu m.90-91, imza onayının imzanın noter huzurunda atılması veya kişinin imzayı kendisinin attığını kabul etmesi suretiyle yapılmasını düzenler. Aynı Kanunun m.82 hükmüne göre noter tarafından gerçekleştirilen imza onayı, hukuki işlemin bütün içeriğinin doğruluğunu değil, imzanın aidiyetini belgelendirir. Bu yüzden “noterden geçtiği için sözleşmedeki her şey tartışılamaz” önermesi doğru değildir.

Noter onayı olmadan kira ilişkisinin ispatı nasıl yapılır?

Notersiz sözleşme delilsiz sözleşme demek değildir. HMK m.205’e göre mahkeme huzurunda kabul edilen veya mahkemece ilgili kişiden çıktığı belirlenen adi senetler, aksi ispat edilmedikçe kesin delil sayılır. Bununla birlikte sözleşmede imza bulunmaması, imzanın inkâr edilmesi veya bazı şartların sonradan değiştirildiğinin ileri sürülmesi farklı ispat sorunları doğurur.

HMK m.190 uyarınca genel ispat yükü, iddiasına bağladığı hukuki sonuçtan yararlanacak tarafa aittir. Kira ilişkisinin varlığını ve ileri sürdüğü kira bedelini kanıtlama gereği çoğunlukla bunlara dayanarak talepte bulunan kiraya verene; borcu ödediğini ispatlama gereği ise ödeme savunmasını yapan kiracıya düşer. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.05.2017 tarihli, E. 2017/1594, K. 2017/7742 sayılı kararı bu ayrımı vurgulamaktadır.

HMK m.200-203 hükümleri senetle ispat zorunluluğu, senede karşı tanıkla ispat sınırı, delil başlangıcı ve istisnalar bakımından uygulanır. İşlemin tarihi ve değeri, karşı tarafın kabulü, delilin kim tarafından oluşturulduğu ve istisnalar önemlidir. Bu nedenle sözlü kira ilişkisi her olayda yalnız tanıkla kanıtlanabilir veya banka dekontu tek başına sözleşmenin bütün şartlarını kesin olarak gösterir denilemez.

Ödemelerin banka aracılığıyla yapılması, açıklama bölümünde kira döneminin belirtilmesi, anahtar teslimine ilişkin imzalı kayıtların tutulması ve yazışmaların saklanması ispatı kolaylaştırabilir. Ancak her belge aynı hukuki ağırlıkta değildir. Özellikle yazılı sözleşmedeki hükmün aksini iddia eden taraf için HMK m.201 çerçevesinde farklı bir delil sınırlaması gündeme gelebilir.

Kiracı sözleşmedeki imzasını inkâr ederse

Adi yazılı sözleşmede imza inkârı hâlinde genel mahkemedeki sahtelik incelemesi yönünden HMK m.211 önemlidir. Gerekli görülürse imza örnekleri, kişinin mahkeme önünde attığı imza ve bilirkişi incelemesi değerlendirilir. Ancak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması daha sınırlı bir incelemedir. Kira alacağına bağlı tahliye bakımından İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269/b ve 269/c, dayanılabilecek belgelere özel kurallar getirir.

Tahliye taahhütnamesi için noter şart mı?

Hayır. TBK m.352/1, kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdünü düzenler. Her tahliye taahhüdünün noterde yapılmasını şart koşmaz. Ancak taahhüdün geçerliliği ile bu belgeye dayanılarak başlatılan icra takibindeki itirazın kaldırılması imkânı birbirine karıştırılmamalıdır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 01.11.2017 tarihli, E. 2017/4070, K. 2017/14346 sayılı kararında, adi yazılı taahhütteki imzanın açıkça inkâr edilmesi üzerine noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış yahut ikrar edilmiş belge bulunmadığı için icra mahkemesindeki tahliye isteminin kabulü uygun görülmemiştir. Bu karar adi yazılı her taahhüdün kendiliğinden geçersiz olduğu anlamına gelmez; İİK m.275 kapsamında takip yolu ve ispat sorununun önemini gösterir.

Tahliye taahhüdünde kiralananın tesliminden sonraki düzenleme zamanı, belirli tahliye tarihi ve TBK m.352/1 kapsamındaki bir aylık başvuru süresi ayrıca kontrol edilir. İİK m.272-275’teki tahliye emri ve itiraz kuralları da kira sözleşmesinin noterlikte yapılması sorusundan ayrıdır. Konunun farklı boyutları tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve tahliye taahhütnamesine itiraz yazılarında incelenmektedir.

Kira ilişkisine bağlı hangi işlemler yazılı yapılmalıdır?

Ana kira sözleşmesinin şekil serbestisine tabi olması, kira ilişkisindeki bütün bildirim ve izinlerin sözlü yapılabileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bazı işlemlerin özel yazılılık koşulları vardır:

• Tahliye taahhüdü: TBK m.352/1 uyarınca kiralananın tesliminden sonra yazılı verilmelidir.
• Fesih bildirimi: TBK m.348, konut ve çatılı işyerlerinde fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar.
• Kiracının yenilik ve değişiklik yapması: TBK m.321, kiraya verenin yazılı rızasını öngörür.
• Alt kira ve kullanım hakkının devri: TBK m.322 uyarınca konut ve çatılı işyerlerinde kiraya verenin yazılı rızası aranır.
• Kira ilişkisinin devri: TBK m.323 kapsamında kiraya verenin yazılı rızası gerekir; işyeri kiralarında haklı sebep olmaksızın rızadan kaçınma bakımından özel hüküm bulunur.

Buradaki yazılılık gereksinimleri noterlik zorunluluğuyla eş anlamlı değildir. Öte yandan kira sözleşmesine kefalet veya taşınmaz satış vaadi gibi bağımsız işlem eklenmişse o işlemin kendine özgü şekil koşulları ayrıca değerlendirilir. Noterlik Kanunu m.89’da sayılan taşınmaz satış vaadi, kira sözleşmesinden farklı bir kurumdur. İmza atamayanların belgelerine ilişkin HMK m.206’da da özel senet düzenleme ve onay koşulları yer alır; bunlar bütün kira sözleşmeleri için genel bir noter şartı yaratmaz.

İşyeri kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Çatılı işyeri kiralarında da genel bir noter zorunluluğu yoktur. Dükkân, mağaza veya ofisin kiralanması, tek başına resmî senet gerektirmez. Ancak şirketin temsil yetkisi, imza atan kişinin sıfatı, kiralananın kullanım amacı ve taşınmazın hukuki niteliği önemlidir. Kiralanan yer çatılı işyeri sayılmıyorsa ilgili hükümlerin uygulanma alanı değişebilir.

İşyeri sözleşmesinin noter tarafından onaylanması, kanuna aykırı bir kira artışı veya kiracı aleyhine geçersiz başka bir hükmü sırf onay nedeniyle geçerli hâle getirmez. Yazılı metnin içeriği, emredici hükümler ve yetkili temsilcinin imzası birlikte incelenmelidir. Sözleşmede yer verilecek temel koşullar için kira sözleşmesi hazırlama rehberine başvurulabilir.

Noter işlemi hangi durumlarda tercih edilebilir?

Noterlikte düzenleme veya imza onayı, tarafların kimliği ve imza aidiyetine ilişkin ileride doğabilecek çekişmeleri azaltmak istediklerinde değerlendirilebilir. Özellikle uzun süreli ticari kiralamalarda, temsil yetkisinin önem taşıdığı sözleşmelerde veya imzanın inkâr edilmesi ihtimalinin ciddiye alındığı durumlarda belge türünün sağlayacağı ispat kolaylığı önem kazanabilir. Buna karşılık kısa ve standart bir konut kirasında tarafların bilinçli biçimde hazırladığı adi yazılı metin de yeterli olabilir.

Noter işleminin sınırları da bilinmelidir: İmza onayı sözleşme hükümlerinin tamamını denetlemez; resmî senet, kiraya verene kanunda bulunmayan tahliye hakkı vermez; noterlik işlemi kanuna aykırı şartı geçerli kılmaz. Ayrıca noter ücreti, harç ve vergiler işlemin niteliğine göre değişebilir. Bu makalede güncel resmî tarife doğrulaması yapılmadığından 2026 yılına ait kesin bir parasal tutar belirtilmemektedir.

Notersiz kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilecekler

Noter işlemi yapılmasa bile düzenli belge oluşturulması önemlidir. Taraflar, imzadan önce aşağıdaki kontrolleri yapabilir:

1. Kiracı ve kiraya verenin kimlik bilgilerini, varsa vekâlet ve şirket temsil yetkilerini kontrol etmek.
2. Kiralananın açık adresini, bağımsız bölümünü ve kullanım amacını doğru yazmak.
3. Başlangıç tarihini, süreyi, kira bedelini, ödeme gününü ve ödeme yöntemini açıkça belirtmek.
4. Güvence bedeli, demirbaş ve mevcut hasar durumunu gerekirse tarihli teslim tutanağıyla belgelemek.
5. Yenileme, artış, bakım, gider, alt kira, devir ve fesih hükümlerinin kanuna uygunluğunu incelemek.
6. Boş alanları imzalamamak, ekleri sözleşmeyle ilişkilendirmek ve tarafların imzalı nüsha almasını sağlamak.

Örneğin TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi üç aylık kira bedeliyle sınırlar ve para güvencesinin bankada tutulmasını düzenler. Noter onaylı bir sözleşmede bu hükme aykırı kayıt bulunması, kanuni sınırlamayı ortadan kaldırmaz.

Kira ilişkisinin kurulması, sözleşme hükümlerinin incelenmesi veya uyuşmazlığın çözümü hakkında genel hizmet bilgileri için İstanbul kira hukuku avukatı sayfası incelenebilir.

Noter kira sözleşmesi hakkında sık sorulan sorular

Ev kiralarken sözleşmeyi notere götürmek şart mı?

Hayır. Konut kirasında taraflar kural olarak sözlü veya adi yazılı sözleşme yapabilir. Noter onayının bulunmaması tek başına sözleşmeyi geçersiz kılmaz.

Noter tasdiki olmayan kira sözleşmesi mahkemede kullanılabilir mi?

Evet. Adi yazılı sözleşme de delil olarak sunulabilir. İmzanın ikrarı veya aidiyetinin usulünce tespiti hâlinde HMK m.205 kapsamındaki ispat sonuçları gündeme gelir.

Noter onaylı kira sözleşmesinde yazılan her bilgi kesin midir?

Hayır. Noterde imza onayı ile düzenleme şeklindeki resmî senedin ispat gücü farklıdır. İmza onayı, sözleşmedeki tüm maddi beyanların doğruluğunun garantisi değildir.

Sözlü kira anlaşması geçersiz midir?

Sırf sözlü yapıldığı için geçersiz değildir. Ancak bedel, süre ve taraflar gibi tartışmalı konuların ispatında yazılı belge bulunmaması önemli güçlük yaratabilir.

Tahliye taahhütnamesi noterde düzenlenmeli mi?

Genel bir noter zorunluluğu bulunmaz. Bununla birlikte adi yazılı taahhütte imzanın inkârı, icra yoluyla tahliyede başvurulabilecek usul bakımından fark doğurabilir.

Noter onayı kiracının tahliyesini otomatik sağlar mı?

Hayır. Tahliye için kanuni bir sebep, ilgili süreler ve uygun hukuki yol gerekir. Noter onayı yalnız belirli belge ve ispat uyuşmazlıklarını etkileyebilir.

İmzalanmış sözleşme sonradan noter onayına sunulabilir mi?

Taraflar sonradan noterlik işlemi yaptırmayı değerlendirebilir. Ancak sonradan yapılan onay, önceki teslim tarihini veya tüm olayları geçmişe dönük olarak kendiliğinden kesin biçimde ispatlamaz.

Noter sözleşmesi damga vergisini ortadan kaldırır mı?

Hayır. Noterlikte işlem yapılması ile sözleşmeye ilişkin vergisel değerlendirme ayrı konulardır. Damga vergisi yönünden belgenin niteliği ve ilgili mevzuat esas alınır.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kirasında genel kural, kira sözleşmesinin noterde yapılmasının zorunlu olmamasıdır. Adi yazılı veya sözlü anlaşma geçerli olabilir; noterlik işlemi ise belgenin niteliğine göre imza ve ispat açısından avantaj sağlayabilir. Tahliye taahhüdü, fesih bildirimi, alt kira ve devir gibi işlemlerin özel yazılılık koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. Noter onayı bulunması ya da bulunmaması, sözleşmenin tüm hükümleri hakkında tek başına kesin sonuç vermez.

Hukuki kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.12, 14, 17, 299-300, 321-323, 342, 348 ve 352.
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu: m.60, 82, 84, 89-92.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.190, 199-206 ve 211.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.269/b, 269/c ve 272-275.

Bu içerik genel hukuki bilgi içerir; somut olay incelemesinin yerine geçmez.