Kira Sözleşmesinde Kiracı Değişikliği

Kira sözleşmesinde kiracı değişikliği, mevcut kiracının yerine başka bir kişinin kira sözleşmesinin tarafı olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 323 uyarınca kira ilişkisinin devri, kural olarak kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Geçerli devirde yeni kiracı sözleşmenin tarafı olur; eski kiracının sorumluluğu ise özellikle işyeri kiralarında tamamen ve derhâl sona ermeyebilir. Bir kişinin taşınmaza yerleşmesi, kira ödemesi yapması veya işletmeyi kullanması tek başına kiracı sıfatını değiştirmez.

kira sözleşmesinde kiracı değişikliği ne anlama gelir?

Kiracı değişikliği, kira sözleşmesinin yalnızca fiilen başka biri tarafından uygulanması değil, sözleşmenin kiracı tarafının hukuken değişmesidir. TBK m. 323’te düzenlenen kira ilişkisinin devri sonucunda devralan, kiracının sözleşmeden doğan konumuna geçer. Kiraya verenin karşısında artık yeni kiracı bulunur. Devrin hangi tarihte gerçekleştiği, devre kadar doğmuş alacakların durumu ve işyeri kiralarındaki kanuni sorumluluk ayrıca değerlendirilir.

Örneğin A’nın kiracı olduğu bir dairede A taşınıp B yaşamaya başladığında, B’nin kirayı ödemesi A ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiraya veren, A ve B arasında kira ilişkisinin devrine yönelik hukuken geçerli bir işlem bulunup bulunmadığına bakılır. Yeni bir kira sözleşmesi imzalanması ise eski sözleşmenin devrinden farklı sonuçlar doğurabilir.

Buradaki inceleme kiracının sözleşmedeki yerinin değişmesine ilişkindir. Sözleşmenin tüm hükümlerinin ilk kez hazırlanması veya gözden geçirilmesi için kira sözleşmesi hazırlama rehberine başvurulabilir.

Kiracı Değişikliği İçin Hangi Şartlar Gereklidir?

TBK m. 323 bakımından olağan kira ilişkisi devrinde devreden kiracı, devralan kişi ve kiraya verenin iradelerinin birbiriyle uyumlu olması gerekir. Taraflar birlikte üç taraflı bir devir protokolü düzenleyebilir. Bunun yerine eski ve yeni kiracı arasında yapılan devir anlaşması, kiraya verenin yazılı onayıyla tamamlanabilir. Yazılı rıza devirden önce verilebileceği gibi sonradan da somut devir işlemine yönelik olarak açıklanabilir.

1. Mevcut sözleşmenin belirlenmesi: Kiralananın adresi, kira sözleşmesinin tarihi, tarafları, kira bedeli ve özel koşulları tespit edilir.
2. Devreden ile devralanın anlaşması: Kiracılık sıfatının kime ve hangi tarihte geçeceği kararlaştırılır.
3. Kiraya verenin yazılı rızası: Olağan devirde kiraya verenin açıkça hangi kira ilişkisine ve hangi kişiye onay verdiği belgelenir.
4. Borç ve güvencenin düzenlenmesi: Önceki dönem kira borçları, yan giderler, güvence bedeli, teslim durumu ve devam eden uyuşmazlıklar ayrı ayrı gösterilir.
5. Devrin uygulanması: Yeni kiracının ödeme bilgilerinin, tebligat adresinin ve varsa anahtar ya da demirbaş tesliminin kayıt altına alınması sağlanır.

TBK m. 323, kiraya verenin yazılı rızasını arar; sırf bu rızanın sağlanması için sözleşmenin noterlikte düzenlenmesini genel bir zorunluluk olarak öngörmez. Bununla birlikte imza, tarih ve temsil yetkisinin sonradan tartışılmaması için imzalı ve açık içerikli bir belge önemlidir. Şirket adına işlem yapılıyorsa şirketi temsile yetkili kişinin kimliği ve yetkisi ayrıca denetlenmelidir.

Ev Sahibinin Yazılı Onayı Olmadan Kiracı Değiştirilebilir mi?

Kural olarak hayır. TBK m. 323/1, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisinin başkasına devredilemeyeceğini belirtir. Kiraya verenin yalnızca üçüncü kişinin taşınmazda bulunduğunu bilmesi, ona ait elektrik aboneliğinin açılması veya ondan kira ödemesi alması, her somut olayda yazılı devir onayının varlığını göstermez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.03.2024 tarihli, E. 2023/2727, K. 2024/974 sayılı kararında, sözleşme bir gerçek kişi adına olmasına rağmen şirketin taşınmazı kullanması ve kira bedellerini ödemesi şirkete kiracı sıfatı kazandırmak için yeterli bulunmamıştır. Devrin kiraya verenin yazılı rızasıyla gerçekleştiği ispatlanamadığı için şirketin kira sözleşmesine dayalı tazminat isteminin reddi onanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.11.2017 tarihli, E. 2017/5282, K. 2017/16600 sayılı kararında da üçüncü kişinin banka hesabına kira yatırması, tek başına kiraya verenin devre muvafakat ettiği anlamına gelmemiştir. Buna karşılık yazılı ihtar, protokol ve diğer belgelerin içerikleri kiraya verenin devri açıkça kabul ettiğini ortaya koyabilir. Bu nedenle değerlendirme yalnızca ödeme alışkanlığına indirgenmemelidir.

Kiraya Veren Kiracı Değişikliğine Onay Vermek Zorunda mı?

Konut kiraları ile işyeri kiraları arasında önemli bir fark vardır. TBK m. 323/1 uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep bulunmadıkça devre rıza göstermekten kaçınamaz. Konut kiraları bakımından ise aynı özel rıza verme yükümlülüğü maddede düzenlenmemiştir. Her iki durumda da kanunun aradığı yazılı rıza koşulu başlangıç noktasıdır.

İşyeri bakımından önerilen devralanın kira borçlarını karşılayabilme durumu, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılıp kullanılmayacağı ve devir nedeniyle kiraya verenin maruz kalacağı somut riskler önem taşıyabilir. Ancak bunlar soyut bir gerekçeyle peşinen haklı sebep sayılmaz; somut olay, sözleşme ve delillerle değerlendirilir. Yazılı rıza verilmediği hâlde kiracının tek taraflı olarak devri tamamlanmış kabul etmesi güvenli bir yol değildir; haklı sebep tartışması gerektiğinde yargısal değerlendirmeye konu olabilir.

İşyeri devrinin özel sonuçları, özellikle önceki kiracının iki yıllık sorumluluğu ve kiraya verenin rızadan kaçınması, işyeri kira sözleşmesinin devri başlıklı ayrı incelemenin konusudur.

Kiracı Değişince Eski Kiracının Sorumluluğu Biter mi?

TBK m. 323/2’ye göre, yazılı rızayla gerçekleşen devirde devralan eski kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kural olarak kiraya verene karşı sözleşmeden doğan borçlarından kurtulur. Ancak işyeri kiralarına özel istisna vardır: TBK m. 323/3 gereğince devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumludur.

Bu süre iki yıl boyunca koşulsuz bir sorumluluk anlamına gelmez. Kira sözleşmesi daha önce sona eriyorsa kanuni üst sınır daha kısa olur. Müteselsil sorumluluk, kiraya verenin kanuni kapsamda kalan borçlar için devreden kiracıya da başvurabilmesini ifade eder. İki yıllık süre, kuralın üst sınırıdır; yeni bir kira dönemi başladığı için otomatik olarak yeniden başlamaz.

Devirden önce doğmuş ve ödenmemiş kira bedelleri, yan giderler, zarar iddiaları ile daha önce verilmiş teminatlar ayrı bir tasfiye başlığı olarak yazılmalıdır. Bu alacakların kimin üzerinde kalacağı, borcun doğduğu tarih, devir anlaşmasının kapsamı ve alacaklı kiraya verenin kabul ettiği düzenlemeler değerlendirilmeden kesin şekilde belirlenemez. Özellikle birikmiş borçların yalnız eski ve yeni kiracı arasındaki anlaşmayla kiraya verene karşı ortadan kalktığı varsayılmamalıdır.

Yeni Kiracı Mevcut Kira Bedelini ve Sözleşme Şartlarını Devralır mı?

Geçerli kira ilişkisi devrinin temel sonucu, yeni kiracının aynı kira ilişkisinde eski kiracının yerine geçmesidir. Bu nedenle devir, kendi başına bütün sözleşme koşullarının sıfırdan belirlendiği anlamına gelmez. Kira bedeli, ödeme günü, kullanım amacı, fesih koşulları ve diğer sözleşme hükümleri devir protokolü ile birlikte incelenmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi ve artışı bakımından TBK m. 343–345 hükümleri ayrıca önem taşır. Kiracı değişikliği gerekçe gösterilerek yapılan her bedel değişikliğinin kendiliğinden geçerli olduğu söylenemez. Bunun bir kira ilişkisi devri mi, tarafların açıkça kararlaştırdığı yeni bir sözleşme mi olduğu ve emredici kira hükümlerine uygunluğu ayrı değerlendirilir.

Kiracıdan alınmış güvence bedeli için de TBK m. 342’nin üç aylık üst sınırı ve banka güvencesine ilişkin hükümleri unutulmamalıdır. Eski kiracının ödediği paranın devralana nasıl yansıtıldığı, mevcut banka hesabının durumu ve iade talebinin kime ait olacağı protokolde açıkça düzenlenmelidir. Devir, eski kiracıya her durumda derhâl ve doğrudan kiraya verenden depozito iadesi isteme hakkı verdiği şeklinde yorumlanmamalıdır.

Kira İlişkisinin Devri ile Alt Kira Arasındaki Fark Nedir?

Kira ilişkisinin devrinde kiracı taraf değişir; alt kirada ise asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşme devam eder ve kiracı üçüncü kişiyle ayrıca bir alt kira ilişkisi kurar. Kullanım hakkının devri de her durumda kiracılık sıfatının devri değildir. TBK m. 322 ile m. 323 bu nedenle ayrı uygulanır.

TBK m. 322 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ve kullanım hakkının devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Buna rağmen bir işleme verilmiş alt kira izni, otomatik olarak kira ilişkisinin tamamen devrine verilmiş onay sayılmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.12.2019 tarihli, E. 2019/2659, K. 2019/10407 sayılı kararında bu ayrım özellikle ele alınmıştır. Konunun ayrıntıları alt kira rehberinde incelenmektedir.

Ticari İşletmenin Devri Kiracı Değişikliğine Yol Açar mı?

Bir işyerinin günlük işletmesinin başkasına bırakılması ile ticari işletmenin bütün hâlinde devri aynı işlem değildir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 11/3, aksi öngörülmemişse ticari işletmenin bir bütün olarak devrinin kiracılık hakkını da kapsayabileceğini düzenler. Bu özel kuralın TBK m. 323’teki yazılı rıza koşuluyla ilişkisi, somut devrin hukuki niteliğine göre ayrı incelenmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.10.2025 tarihli, E. 2025/3400, K. 2025/4478 sayılı kararında, 29 süpermarketten oluşan ticari işletmenin kira sözleşmeleri ve diğer unsurlarıyla bir bütün olarak devredilmesi değerlendirilmiştir. Kararda TTK m. 11/3 uyarınca kiracılık hakkının da devre geçtiği ve bu nitelikteki bütünsel işletme devrinde kiraya verenin ayrıca rızasının aranmadığı kabul edilerek tahliye isteminin reddi onanmıştır.

Bu karar, kiralananı kullanan her yeni şirketin veya yalnızca işletme ekipmanını satın alan kişinin kendiliğinden kiracı olacağı anlamına gelmez. Devrin gerçek bir ticari işletme devri olup olmadığı, yazılı devir sözleşmesi ve ticaret sicili işlemleri, sözleşmenin kapsamı ile uyuşmazlığın özellikleri birlikte araştırılmalıdır. Şirket ortaklarının değişmesi, işletme ruhsatının başka bir şirket adına düzenlenmesi veya aynı adreste faaliyet gösterilmesi de tek başına kira ilişkisinin devredildiğini kesin olarak göstermez. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.05.2025 tarihli, E. 2024/3415, K. 2025/2813 sayılı kararında şirket adına işletme ruhsatı düzenlenmesine rağmen somut olayda kira sözleşmesinin devredilmediği kabul edilmiştir.

İzinsiz Kiracı Değişikliğinde Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiralananın yazılı rıza alınmadan başka kişiye bırakılması, işlemin niteliğine göre sözleşmeye aykırılık ve üçüncü kişinin haksız kullanımı iddialarını gündeme getirebilir. Bununla birlikte izinsiz devrin tespit edilmesi otomatik veya fiilî tahliye yetkisi vermez. Kiraya veren, mevcut kiracıya yöneltilecek sözleşmeye aykırılık talebi ile kiralananda hak sahibi olmadığı iddia edilen üçüncü kişiye yöneltilecek talebi birbirinden ayırmalıdır.

TBK m. 316 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye aykırı davranışın giderilmesi için kural olarak en az otuz günlük yazılı ihtar gerekir; kanunda öngörülen ağır ihlal istisnaları saklıdır. Öte yandan Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.09.2017 tarihli, E. 2017/4343, K. 2017/12797 sayılı kararında, yazılı onaysız devralanın somut koşullarda haksız işgalci olduğu kabul edilmiş; asıl kiracıya yönelik ihtar gerekliliği ile üçüncü kişiye yöneltilecek tahliye talebi ayrı değerlendirilmiştir.

Bu ayrım taraf sıfatını, davanın hukuki nedenini ve delil ihtiyacını etkiler. Kilit değiştirme, eşyaları dışarı çıkarma veya hizmetleri kesme gibi kendiliğinden tahliye girişimleri hukuki usulün yerini tutmaz.

Kiracı Değişikliği Protokolünde Neler Yazılmalı?

Devir belgesi yalnızca “kiracı değişmiştir” ifadesinden ibaret olmamalıdır. Tarafların hangi sonuçları kabul ettiğinin anlaşılabildiği, tarihli ve imzalı bir protokol hazırlanması ispat riskini azaltır. Aşağıdaki konuların her biri ayrıca ele alınabilir:

• Kiraya verenin, devredenin ve devralanın tam kimlik veya ticaret unvanı bilgileri ile temsil yetkileri.
• Devredilen kira sözleşmesinin tarihi, taşınmaz adresi ve varsa ek protokoller.
• Kiraya verenin açık yazılı rızası ve devir hüküm tarihinin belirtilmesi.
• Devir öncesi kira ve yan gider borçlarının dönemleri, tutarları ve bunlara ilişkin taraf iradeleri.
• Yeni kiracının devam ettireceği kira bedeli, ödeme hesabı ve sözleşme koşulları.
• Güvence bedeli, demirbaş listesi, taşınmazın mevcut durumu ve varsa hasar kayıtları.
• İşyeri kirasında TBK m. 323/3’ten doğan müteselsil sorumluluğa ilişkin kanuni sınırın dikkate alınması.
• Tarafların tebligat adresleri, devir gününe ilişkin teslim tutanağı ve uyuşmazlıkların kaydı.

İlk kiracı çıkıp birden fazla kişinin kiracı olarak devam etmek istediği durumlarda taraf sayısı ve borçluların sorumluluğu ayrı bir sorundur. Bu husus birden fazla kiracının sorumluluğu başlıklı yazıda ele alınmaktadır.

Kiracı Değişikliği Uyuşmazlığında Hangi Mahkeme Görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan devir, alacak ve tahliye uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, HMK m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi kural olarak görevlidir. Yetkili mahkeme belirlenirken davalının yerleşim yeri (HMK m. 6), sözleşmenin ifa yeri (HMK m. 10) ve somut uyuşmazlığın niteliği göz önünde tutulur. Kiralananın bulunduğu yerin her kira davasında tek ve kesin yetkili yer olduğu varsayılmamalıdır.

6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok davada dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. İİK’ye göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu dava şartının dışında tutulmuştur. Bu nedenle uyuşmazlığın yalnız devir onayına mı, tahliyeye mi yoksa kira alacağına mı ilişkin olduğu belirlenerek arabuluculuk ve görev yönünden uygun usul seçilmelidir. Kira hukuku işlemleri hakkında genel bilgi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfası incelenebilir.

Kiracı Değişikliği Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kabul etmezse yeni kiracı doğrudan taşınabilir mi?

Üçüncü kişinin fiilen taşınması, kiraya verenin yazılı rızası gereken olağan devir işlemini geçerli hâle getirmez. İşyeri kiralarında rızanın haklı sebep olmaksızın reddedilip reddedilmediği ayrıca değerlendirilebilir. Gerçek bir ticari işletmenin bütünsel devri gibi özel hukuki durumlar da ayrıca incelenmelidir.

Kirayı yeni kişi ödüyorsa kiracı artık o kişi midir?

Hayır. Yargıtay kararlarına göre üçüncü kişinin kira ödemesi tek başına yazılı devir rızasını ve kiracı sıfatını kanıtlamaz. Sözleşme ve devir belgelerinin içeriği belirleyicidir.

Kiracı değişikliği için notere gitmek şart mı?

TBK m. 323, olağan kira devri için genel bir noterlikte düzenleme zorunluluğu koymaz; ancak kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İmza ve temsil yetkilerinin güvenilir biçimde belgelenmesi önemlidir.

Eski kiracı iki yıl boyunca her durumda sorumlu mu?

Hayır. En fazla iki yıllık müteselsil sorumluluk TBK m. 323/3 uyarınca işyeri kiralarında söz konusudur ve kira sözleşmesinin daha önce bitmesi hâlinde bu tarihle sınırlanır. Geçmiş dönem borçları ve özel anlaşmalar ayrıca incelenir.

Yeni kiracıyla kira bedeli sıfırdan belirlenebilir mi?

Geçerli kira ilişkisi devrinde eski sözleşmenin kiracı tarafı değişir. Sırf devir yapılmış olması kendiliğinden sınırsız kira artışı yetkisi vermez. Yeni bir kira ilişkisi kurulup kurulmadığı ve TBK m. 343–345’in uygulanması incelenmelidir.

Kiracının şirket kurması kiracı değişikliği sayılır mı?

Gerçek kişinin kiracı olduğu taşınmazın sonradan onun kurduğu şirket tarafından kullanılması, şirkete kendiliğinden kiracı sıfatı kazandırmaz. Şirketin ayrı hukuki kişiliği, yazılı rıza ve varsa ticari işletme devri belgeleri değerlendirilir.

Devir yapılırken depozito kime kalır?

Depozitonun durumu, güvencenin kimin tarafından ve ne şekilde verildiğine, TBK m. 342’deki kurallara ve tarafların geçerli anlaşmasına göre belirlenir. Bu konu devir protokolünde açıkça çözümlenmelidir; otomatik iade veya otomatik aktarım varsayılmamalıdır.

Sonuç

Kira ilişkisinde kiracının hukuken değişmesi, anahtar tesliminden veya üçüncü kişinin kira ödemesinden daha kapsamlı bir işlemdir. TBK m. 323 uyarınca olağan devirde yazılı rıza, tarafların açık anlaşması ve devrin tarihi belirlenmelidir. İşyeri kiralarındaki haklı sebep sınırı ve eski kiracının en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğu ayrıca incelenmelidir. Ticari işletmenin bütün hâlinde devrinde ise TTK m. 11/3 ve ilgili içtihat, olağan devirden farklı sonuçlar doğurabilir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın sözleşmesi, belgeleri ve yürürlükteki kurallar ayrıca incelenmelidir.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m. 299, 316, 322, 323, 342–345.
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, m. 11/3.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 6, 10.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B.