Bağımsız Bölüm Sahibine Tebligat: Apartman Yönetimi ve TK Ek Madde 1

Bağımsız bölüm sahibine tebligat, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun Ek Madde 1 hükmü uyarınca, ortak taşınmazda oturmayan kat malikine apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili bildirimlerin ulaştırılmasını sağlayan özel bir tebligat usulüdür. Bağımsız bölümünde oturmayan malik, Türkiye’de bir tebligat adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Adres bildirilmemiş veya bildirilen adrese tebligat yapılamamışsa, bildirim bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır ve bir örneği apartman girişindeki ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan kimse bulunmuyorsa ilan tahtasına asılan tebligat örneği malike yapılmış sayılır. Ancak bu özel usul, mahkeme kararlarının ve icra dairesince çıkarılan tebligatların yerine kullanılamaz.

Ek Madde 1’in amacı, ortak taşınmazda yaşamayan kat maliklerinin apartman yönetimiyle hukuki iletişiminin sürdürülebilmesini sağlamaktır. Bununla birlikte düzenleme, malikin bilgilenme ve savunma hakkını ortadan kaldırmaz. Tebligatın konusu, adres bildirme yükümlülüğü, bağımsız bölümde fiilen oturan kişinin varlığı ve ilan tahtasına asma işlemi ayrı ayrı incelenmelidir.

Tebligat Kanunu Ek Madde 1 ve Hukuki Dayanak

7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun Ek Madde 1 hükmü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı taşınmazlarda, özellikle ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm maliklerine yönelik bildirimlerin hangi sırayla yapılacağını düzenler.

Ek Madde 1, 6.6.1985 tarihli ve 3220 sayılı Kanun kapsamında Tebligat Kanunu’na eklenmiş; bağımsız bölümde fiilen oturan kimsenin bulunmaması hâlini düzenleyen son fıkra ise 19.3.2003 tarihli ve 4829 sayılı Kanun’un 17. maddesiyle eklenmiştir.

Hüküm, birbirini takip eden üç hukuki aşama öngörür: öncelikle malikin yazılı olarak bildirdiği Türkiye adresine başvurulması, bunun mümkün olmadığı durumda bağımsız bölümde fiilen oturana tebligat yapılması ve fiilen oturan kimsenin bulunmadığı durumda ilan tahtasına asma yolunun kullanılması.

Bu usul, tebligat hukukunun genel şekil ve belgelendirme ilkeleri içinde özel bir düzenlemedir. Dolayısıyla yalnızca kanunda öngörülen konu ve kişi bakımından uygulanabilir; genel tebligat yollarını bütünüyle ortadan kaldırmaz.

Ek Madde 1 Hangi Bildirimlere Uygulanır?

Ek Madde 1’in kapsamı, apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili bildirimlerle sınırlıdır. Bildirimin yalnızca kat malikine yöneltilmesi, bu özel usulün uygulanması için yeterli değildir. Bildirimin hukuki konusu da madde kapsamına girmelidir.

Bu çerçevede kat malikleri kurulu toplantısına çağrı, yönetici ve denetçi seçimine ilişkin yönetim bildirimleri, ortak gider ve avans talepleri, işletme projesinin duyurulması ve ortak taşınmazın yönetimine ilişkin diğer bildirimler Ek Madde 1 bakımından değerlendirilebilir.

Bununla birlikte toplantı çağrısına, işletme projesine veya başka bir yönetim işlemine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel şekil ve süre şartları bağlanmışsa bunlar ayrıca yerine getirilmelidir. Ek Madde 1, bildirimin hangi kişiye ve hangi adres düzeni içinde yapılabileceğini belirlerken ilgili yönetim işleminin bütün geçerlilik şartlarını yeniden düzenlemez.

Örneğin aidat miktarının belirlendiği kat malikleri kurulu toplantısına katılım çağrısı, apartman yönetimiyle ilgilidir. Buna karşılık kat malikinin kişisel borcu, miras uyuşmazlığı, boşanma davası veya taşınmazına ilişkin icra satış ilanı sırf muhatap kat maliki olduğu için Ek Madde 1 kapsamına girmez.

Kat Malikinin Türkiye’de Adres Bildirme Yükümlülüğü

Kimler yöneticiye adres bildirmek zorundadır?

TK Ek Madde 1’in adres bildirme yükümlülüğü, ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahiplerine yöneliktir. Malik başka bir ilçede, şehirde veya ülkede yaşıyor olabilir. Belirleyici husus, ortak taşınmazda fiilen oturmaması ve apartman yönetimiyle ilgili bildirimlerin kendisine ulaştırılması için Türkiye’de bir adres bildirmesinin gerekmesidir.

Bildirim yazılı olmalıdır. Malik, yöneticiye açık ve tebligata elverişli bir adres vermeli; daha sonra bu adresi değiştirmişse değişikliği de yazılı biçimde bildirmelidir.

Yöneticiye gönderilen imzalı dilekçe, teslim alındı kaydı bulunan yazı veya içeriği ve muhataba ulaştığı güvenilir biçimde belirlenebilen diğer yazılı iletişim araçları, somut olayın özelliklerine göre adres bildirimini ispatta kullanılabilir. Özellikle bildirimin yöneticiye hangi tarihte ulaştığının belirlenmesi önemlidir.

Bu yükümlülük, Tebligat Kanunu’nun 35. maddesindeki adres değişikliğini tebligatı çıkaran mercie bildirme yükümlülüğünden farklıdır. Ek Madde 1’deki bildirim apartman yöneticisine yapılır; TK m. 35 ise kendi ön koşulları ve sonuçları bulunan ayrı bir tebligat düzenidir.

Malik adres bildirmemişse yönetici ne yapmalıdır?

Yönetici öncelikle malikin kendisine yazılı bir adres bildirip bildirmediğini belirlemelidir. Yazılı adres mevcutsa yönetim ve ortak gider bildirimi bu adrese yöneltilmelidir. Adres bulunmadığında veya bildirilen adrese tebligat yapılamadığında Ek Madde 1’in fiilen oturana tebligat ve ilan tahtası aşamalarına geçilebilir.

Adresin hiç bildirilmediği yönündeki iddia ile bildirilen adrese tebligat yapılamadığı yönündeki iddia farklı deliller gerektirir. Birincisinde yönetim kayıtları ve tarafların yazışmaları; ikincisinde ise gönderi ve iade belgeleri önem kazanır.

Adres bildiriminde ispat yükü kime aittir?

Adresini yazılı olarak bildirdiğini ileri süren malik, bu bildirimin yapıldığını ve yöneticiye ulaştığını ortaya koymalıdır. Bununla birlikte Ek Madde 1’in istisnai usulüne dayanarak tebligatın gerçekleştiğini iddia eden yönetim de bildirim yolunun kanuni koşullara uygun kullanıldığını gösterebilmelidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 25.05.2010 tarihli, 2010/765 E. ve 2010/12857 K. sayılı kararında, borçlunun apartman yönetimine Türkiye’deki adresini yazılı olarak bildirdiğini kanıtlayamaması üzerinde durulmuştur. Ancak somut olayda ödeme emri genel tebligat hükümlerine göre gönderildiğinden, Yargıtay denetimin bu genel hükümlerin koşullarına göre yapılması gerektiğini belirtmiştir.

Bu karar, yöneticinin tercih ettiği her tebligat usulünün otomatik olarak Ek Madde 1’e dönüşmediğini göstermesi bakımından önemlidir.

Bağımsız Bölümde Fiilen Oturana Tebligat Nasıl Yapılır?

Bağımsız bölüm sahibi ortak taşınmazda oturmuyor ve Türkiye’de bir adres bildirmemişse veya bildirdiği adrese tebligat yapılamamışsa, Ek Madde 1 gereğince bildirim bağımsız bölümde fiilen oturana yöneltilir.

Fiilen oturan kişi çoğu zaman kiracıdır. Bununla birlikte bağımsız bölümü başka bir hukuki veya fiilî ilişkiye dayanarak mesken olarak kullanan kişi de somut koşullara göre bu kapsamda bulunabilir. Önemli olan yalnızca bağımsız bölümle bağlantısının bulunması değil, orada gerçekten oturmasıdır.

Dolayısıyla kiracının adı, kimliği, bağımsız bölümde fiilen oturup oturmadığı ve evrakın kendisine teslim edilip edilmediği belirlenmelidir. Sadece tapuda malikin adının kayıtlı olması veya kapıda farklı bir isim görülmesi, fiilen oturanın tespit edildiği anlamına gelmez.

Fiilen oturana yapılan teslim, ilan tahtasına asma işleminden bağımsız değildir. Kanun, bu durumda tebligatın bir örneğinin apartman girişindeki ilan tahtasına da asılmasını öngörür. Bu nedenle yalnızca kiracıya evrak verilmesiyle yetinilmesi, kanundaki işlemlerin eksiksiz yerine getirildiğini göstermeyebilir.

Öte yandan burada aranan kişi, TK m. 16 kapsamında muhatapla aynı konutta oturan kişiyle mutlaka aynı hukuki sıfatta değildir. Ek Madde 1, malikin bağımsız bölümünde fiilen oturan kişiye tebligat yapılmasını özel olarak düzenlemiştir. Aynı konutta oturan kişilere olağan tebligat bakımından aranan koşullar, bu özel hükmün yerine geçirilmemelidir.

Apartman İlan Tahtasına Asma Usulü ve Şartları

İlan tahtasına asma işlemi, Ek Madde 1’de iki farklı durumda ortaya çıkar. Bağımsız bölümde fiilen oturan biri varsa ona yapılan tebligatın bir örneği ilan tahtasına asılır. Fiilen oturan kimse yoksa ilan tahtasına asılan tebligat örneği tek başına bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılabilir.

Ancak ikinci durumun uygulanabilmesi için bağımsız bölümde fiilen oturan kimsenin bulunmadığı olgusunun araştırılması gerekir. Yönetim, yalnızca kolaylık sağlamak amacıyla veya malikin şehir dışında olduğunu bildiği gerekçesiyle doğrudan ilan tahtasına başvuramaz.

İlan tahtasında hangi bilgiler bulunmalıdır?

Tebligatın konusu, muhatabı ve içeriği belirlenebilir olmalıdır. Yönetimin hangi kararı veya gider bildirimini duyurduğu, tebligatın hangi bağımsız bölüm sahibine ilişkin olduğu ve belgenin ne zaman asıldığı ispatlanabilir biçimde kayıt altına alınmalıdır.

İlan tahtası apartman girişinde bulunmalıdır. Kanundaki bu açık konum şartı göz ardı edilerek herhangi bir internet grubuna, mobil uygulamaya, sosyal medya sayfasına veya apartman sakinlerinin haberleşme kanalına yapılan duyuru, kendiliğinden Ek Madde 1’deki ilan tahtasına asma işleminin yerine geçmez.

Yönetim açısından güvenilir uygulama; ilan edilen evrakın bir örneğinin saklanması, asma tarihi ve yerinin tutanağa geçirilmesi, işlemi gerçekleştiren kişinin imzasının alınması ve gerekiyorsa tanık beyanı veya tarihli görüntülerle desteklenmesidir.

Bu belgeler, kanunda ayrıca düzenlenmeyen yeni bir şekil şartı oluşturmak amacıyla değil, kanunun öngördüğü asma işleminin gerçekten yapıldığını ispatlamak amacıyla önem taşır.

İlan tahtasına asma, genel ilanen tebligat mıdır?

Hayır. TK Ek Madde 1’deki apartman ilan tahtasına asma usulü ile Tebligat Kanunu’nun 28–31. maddelerinde düzenlenen genel ilanen tebligat aynı değildir.

Genel ilanen tebligat, adresin meçhul olması ve ilgili kanuni şartların gerçekleşmesi üzerine yetkili merci tarafından kullanılan ayrı bir yoldur. Apartman ilan tahtası ise yalnızca Ek Madde 1’in özel kapsamındaki bildirimlerde uygulanır.

Aynı şekilde ilan tahtasına evrak asılması, TK m. 21/1 kapsamında muhtara evrak teslim edilmesi ve kapıya ihbarname yapıştırılması işlemiyle de karıştırılmamalıdır. İki düzenlemenin muhatabı, uygulanma koşulları ve belgelendirilmesi farklıdır.

Kiracı Tebligatı Almaktan Kaçınırsa Ne Olur?

Bağımsız bölümde fiilen oturan kiracının tebligatı almaktan veya teslim belgesini imzalamaktan kaçınması, Ek Madde 1’de ayrıca ve açıkça düzenlenmiş bir tebliğ edilmiş sayılma hâli değildir.

Bu nedenle kiracının imtinası ile tebligatın hukuken tamamlandığı doğrudan kabul edilmemelidir. Kaçınmanın gerçekleşip gerçekleşmediği, evrakın kime sunulduğu, hangi nedenle kabul edilmediği ve işlem sırasında hangi diğer bildirimlerin yapıldığı tutanakla belirlenmelidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 19.01.2009 tarihli, 2008/12454 E. ve 2009/152 K. sayılı kararında, yurt dışında yaşayan kat malikinin bağımsız bölümünde oturan kiracıya toplantı çağrısının yapılmak istendiği, kiracının tebligatı almaktan kaçındığı ve bu durumun tutanağa bağlandığı görülmektedir.

Kararda Yargıtay, kiracının imtinasını tek başına geçerli tebligatın kesin kanıtı kabul etmemiştir. Bunun yerine, malike TK Ek Madde 1’e uygun başka bir tebligat yapılıp yapılmadığının ve ilgili delillerin araştırılmasını istemiştir.

Bu yaklaşım, fiilen oturan kişinin bulunmasıyla fiilen oturan kişiye geçerli bir teslim yapılmasının birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Kiracının yalnızca evrakı kabul etmemesi, bağımsız bölümün boş olduğu anlamına da gelmez.

Tebliğ Tarihi Nasıl Belirlenir ve Nasıl İspatlanır?

Ek Madde 1 uyarınca tebligatın hangi tarihte gerçekleşmiş sayılacağı, uygulanmış olan bildirim yolunun tamamlanmasıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Yazılı olarak bildirilen adrese yapılan tebligatta tebliğ tarihi, o tebligatın tabi olduğu usulün tarih kuralına göre belirlenir. Fiilen oturana teslim ve ilan tahtasına asma işlemlerinin birlikte gerektiği durumda, kanunun öngördüğü işlemlerin tamamlandığı ortaya konulmalıdır. Bağımsız bölümde fiilen oturan kimse bulunmadığı için yalnız ilan tahtasına asma usulü uygulanmışsa, asma işleminin gerçekleştiği tarih özellikle önem kazanır.

Ek Madde 1’de, TK m. 20’deki on beş günlük özel bekleme süresi veya elektronik tebligattaki beşinci gün kuralı bulunmamaktadır. Bu süreler, Ek Madde 1’e kıyas yoluyla eklenemez.

İspat bakımından yönetim kayıtları, yazılı adres bildirimleri, iadeli taahhütlü gönderi ve iade belgeleri, teslim tutanakları, fiilen oturan kişiye ilişkin tespitler ve ilan tahtasına asma tutanağı birlikte değerlendirilmelidir.

Belgenin yalnızca yönetim tarafından hazırlanmış olması, gönderildiği veya ilan edildiği anlamına gelmez. Bu sebeple bildirimin hazırlandığı tarih ile kanuni usule göre malike yapılmış sayıldığı tarih birbirinden ayrılmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılmalıdır?

Kat malikleri kurulu toplantısına çağrı, apartman yönetimiyle ilgili olduğundan TK Ek Madde 1’in kapsamıyla bağlantılıdır. Bununla birlikte çağrının geçerliliği değerlendirilirken 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi de uygulanmalıdır.

KMK m. 29, olağan toplantıların zamanına ilişkin esasları düzenler. Olağanüstü toplantı bakımından ise önemli bir sebebin bulunması, kanunda belirtilen kişilerce toplantı istenmesi ve toplantı sebebinin bildirilmesi gerekir. Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak şekilde veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır.

Dolayısıyla yönetim, Ek Madde 1’in sağladığı özel bildirim imkânına dayanırken KMK m. 29’un toplantı çağrısına ilişkin bağımsız şartlarını da gözetmelidir. Bir çağrının hangi adrese yöneltileceği ile toplantıya ilişkin kanuni sürenin ve çağrı biçiminin yerine getirilip getirilmediği farklı hukuki sorulardır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2023 tarihli kararı

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 06.11.2023 tarihli, 2023/5107 E. ve 2023/10404 K. sayılı kararı, olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına çağrı bakımından adres bildirimi ile KMK m. 29 şartlarının birlikte değerlendirilmesine ilişkindir.

Somut olayda davacı, bağımsız bölüm maliki olan bir dernektir. Dernek, daha önce yönetime farklı bir tebligat adresi bildirdiğini ve toplantıya usulüne uygun çağrılmadığını ileri sürmüştür. Bölge adliye mahkemesi çağrı usulsüzlüğü nedeniyle toplantının iptaline karar vermiştir.

Yargıtay ise dosyadaki durum, davacının ortak taşınmaz dışındaki bir yerde bulunduğuna ilişkin iddianın yokluğu ve KMK m. 29 kapsamındaki çağrının yapılmış olması üzerinde durarak bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur.

Bu karar, yazılı olarak bildirilen her alternatif adresin, olayın koşulları incelenmeksizin her durumda tek ve mutlak tebligat adresi sayılacağı biçiminde yorumlanamaz. Malik sıfatı, fiilî durum, yapılan adres bildirimi ve toplantı çağrısının kanuni şartları birlikte ele alınmalıdır.

Ayrıca kat malikleri kurulu toplantısına çağrının usulsüz olması, her durumda mahkeme kararı olmaksızın bütün kurul kararlarının kendiliğinden hükümsüz hâle geldiği anlamına gelmez. Kararların iptali, dava açma yetkisi ve süreleri bakımından KMK m. 33 kapsamında ayrı değerlendirme yapılmalıdır.

Ek Madde 1 İcra Takibinde ve Dava Tebligatında Uygulanır mı?

TK Ek Madde 1, icra dairesinin ödeme emri, kıymet takdir raporu ve satış ilanı gibi tebligatlarında veya mahkemenin yargılama evrakının tebliğinde kullanılacak genel bir alternatif tebligat yolu değildir.

Bu ayrım, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 30.03.2015 tarihli, 2014/33933 E. ve 2015/7712 K. sayılı kararında açık biçimde ortaya konulmuştur.

Karara konu olayda site yönetimi, aidat borcu için ilamsız icra takibi başlatmış; ödeme emrinin tebliğ edilememesi üzerine borçluya TK Ek Madde 1’e göre tebligat yaptırmıştır. Yargıtay, Ek Madde 1’in yalnızca apartman yönetimi ve ortak gider bildirimlerine ilişkin olduğunu, icra takiplerinde ve yargılamada yapılacak tebligatları kapsamadığını belirtmiştir.

Bu nedenle borçlunun ödeme emrine itiraz hakkını etkileyen usulsüz tebligatın öğrenme tarihine göre düzeltilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Anayasa Mahkemesinin 29.04.2025 tarihli kararı

Anayasa Mahkemesinin Hasan Baskak ve Country Club Sitesi Yönetimi başvurusu hakkında verdiği 29.04.2025 tarihli, 2021/48133 başvuru numaralı karar, aynı ayrımı anayasal denetim bakımından incelemiştir.

Başvurucu site yönetimi, aidat borçlusu hakkında yürütülen icra takibinde kıymet takdir raporunun TK Ek Madde 1’e göre tebliğini istemiştir. İcra müdürlüğü, bu özel hükmün icra tebligatlarında uygulanamayacağı gerekçesiyle talebi reddetmiş; derece mahkemeleri de ret işlemini hukuka uygun bulmuştur.

AYM, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015 tarihli yaklaşımını ve derece mahkemelerinin gerekçelerini inceleyerek, Ek Madde 1’in icra tebligatlarında kullanılmayacağı yönündeki yorumda bariz takdir hatası veya keyfîlik bulunmadığını değerlendirmiştir. Başvuru, hakkaniyete uygun yargılanma hakkı yönünden açıkça dayanaktan yoksun bulunarak kabul edilemez sayılmıştır.

AYM kararı bir norm denetimi kararı değildir. Ek Madde 1’in metnini iptal eden veya değiştiren bir hüküm içermemektedir. Bununla birlikte icra tebligatlarının Ek Madde 1 kapsamına alınmamasına ilişkin derece mahkemesi yorumunun anayasal açıdan keyfî bulunmadığını göstermektedir.

Dolayısıyla aidat alacağına dayanan bir icra takibinde dahi ödeme emri, icra dairesinin işlemidir. Bu işlemin tebliğinde icra takiplerine özgü tebligat ve süre kuralları uygulanmalıdır. Alacağın ortak giderden doğması, icra tebligatını apartman yönetiminin özel bildirimi hâline getirmez.

Ortak Gider Alacağına İlişkin İhtarname Nasıl Gönderilir?

İcra takibi başlamadan önce kat malikine gönderilen aidat veya ortak gider bildirimiyle icra dairesinin ödeme emri birbirinden ayrılmalıdır.

Yönetimin doğrudan gönderdiği ve içeriği yalnızca ortak gider tutarı, ödeme talebi veya yönetim kararı olan bir bildirim, konusu itibarıyla Ek Madde 1 kapsamında değerlendirilebilir. Bildirimin daha sonra icra takibine veya davaya delil olarak sunulabilecek olması, onu tek başına icra tebligatına dönüştürmez.

Buna karşılık noter aracılığıyla düzenlenen ihtarnamede ilgili noterlik ve tebligat mevzuatının özel hükümleri gözetilmelidir. Resmî bir merci tarafından çıkarılan tebligat, yalnızca yönetim ve ortak giderlerle bağlantılı olduğu gerekçesiyle apartman ilan tahtası usulüne dönüştürülemez.

Bu sebeple “icra takibi öncesindeki her ihtar Ek Madde 1 kapsamı dışındadır” veya “aidatla ilgili her ihtar Ek Madde 1’e göre yapılabilir” biçimindeki iki mutlak yaklaşım da isabetli değildir.

Öncelikle bildirimi çıkaran kişi veya makam, bildirimin hukuki niteliği, kanunen özel bir tebliğ biçimine tabi olup olmadığı ve ispatlanmak istenen hukuki sonuç belirlenmelidir.

Öte yandan kat malikinin ortak gider borcundan sorumluluğu ile bu borcun kendisine hangi tarihte bildirildiği de aynı mesele değildir. KMK m. 20 kapsamındaki ortak gider yükümlülüğünün varlığı, miktarı ve muacceliyeti somut yönetim kararları, işletme projesi ve ilgili hukuki ilişki dikkate alınarak ayrıca değerlendirilir.

Bağımsız Bölümünde Oturan Malik Adres Bildirmek Zorunda mıdır?

TK Ek Madde 1’in ilk fıkrasındaki yazılı adres bildirme yükümlülüğü, açıkça ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahipleri için öngörülmüştür. Dolayısıyla malik ortak taşınmazda bizzat oturuyorsa, sırf bu maddeye dayanılarak Türkiye’de başka bir adres bildirmesi istenemez.

Burada malikin yalnızca tapuda kayıtlı olması değil, fiilî oturma durumu önemlidir. Aynı taşınmazda bulunan birden fazla bağımsız bölümden birini kullanan veya taşınmazın ortak alanlarından yararlanan malik bakımından da somut durum araştırılmalıdır.

Özellikle apartman yönetiminin malikin ortak taşınmazda oturduğunu bilmesine rağmen bu fiilî durumu göz ardı ederek başka bir adrese bildirim göndermesi ya da doğrudan ilan tahtasına başvurması, uyuşmazlığa neden olabilir.

Bu tür durumlarda hangi bildirim yönteminin hukuken gerekli olduğu, bildirim konusu ve uygulanması gereken diğer özel hükümlerle birlikte belirlenir.

Yurt Dışında Yaşayan Kat Malikine Tebligat

Kat malikinin yurt dışında yaşaması, Ek Madde 1’deki adres bildirme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kanun, ortak taşınmazda oturmayan malikin Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmesini açıkça öngörmektedir.

Bu nedenle yurt dışında yaşayan malik, Türkiye’deki adresini yönetime bildirmişse apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili bildirimlerde öncelikle bu adres esas alınır. Adres bildirilmemiş veya bildirilen adrese tebligat yapılamamışsa Ek Madde 1’in fiilen oturana teslim ve ilan tahtası düzeni, kanuni şartları gerçekleştiğinde gündeme gelebilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 23.03.2006 tarihli, 2006/1205 E. ve 2006/2345 K. sayılı kararında, yurt dışında bulunan kat maliklerine ilişkin yönetim bildirimleri Ek Madde 1 çerçevesinde değerlendirilmiştir.

Ancak bu sonuç, yurt dışında yaşayan malike gönderilecek bütün hukuki evrak bakımından Türkiye’deki apartman ilan tahtasının kullanılabileceği anlamına gelmez. Mahkeme, icra dairesi veya diğer yetkili mercilerin tebligatlarında, evrakın ve muhatabın durumuna göre uluslararası tebligat hükümleri uygulanabilir.

Malikin yurt dışında yaşaması tek başına özel bildirim usulüne geçiş için yeterli değildir. Yönetimin Ek Madde 1 kapsamında hareket ederken malikin Türkiye adresi ve bağımsız bölümün fiilî kullanım durumunu doğru belirlemesi gerekir.

Bağımsız Bölümün Sahibi Şirket veya Dernekse Ne Olur?

Bir bağımsız bölümün sahibi gerçek kişi olabileceği gibi şirket, dernek, vakıf veya başka bir tüzel kişi de olabilir. Bu durumda apartman yönetimi bildiriminin hangi tüzel kişiye yöneltildiği ve taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı belirlenmelidir.

Ek Madde 1’in ortak taşınmazda oturmayan malik için öngördüğü özel düzenleme ile tüzel kişilerin kendi hukuki adres ve temsil yapısı birbirine karıştırılmamalıdır. Tüzel kişinin yönetimle ilgili bildirimi bakımından uygulanacak usul, bildirimin konusu ve tüzel kişinin somut durumuna göre incelenmelidir.

Özellikle bir yargı merciinin veya icra dairesinin tüzel kişiye gönderdiği evrak söz konusuysa tüzel kişilerin yetkili temsilcilerine veya çalışanlarına yapılacak olağan tebligatın şartları ve TK m. 7/a kapsamındaki elektronik tebligat zorunluluğu ayrıca dikkate alınmalıdır.

Apartman yöneticisinin kendi yönetim bildiriminde izleyebileceği özel yol, mahkemenin şirket veya derneğe yapacağı resmî tebligatı kendiliğinden değiştirmez.

Toplu Yapılarda ve Kat İrtifakı Kurulmuş Taşınmazlarda Ek Madde 1 Uygulanır mı?

Ek Madde 1’in uygulanabilmesi için öncelikle uyuşmazlık konusu taşınmazda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı belirlenmelidir.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmanda bu ilişkinin tespiti çoğu zaman kolaydır. Ancak kat irtifakı kurulu taşınmazlar, tamamlanmış fakat henüz kat mülkiyetine geçirilmemiş yapılar ve birden fazla parselden oluşan siteler daha ayrıntılı inceleme gerektirebilir.

KMK m. 17’ye göre kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmış olması hâlinde, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Dolayısıyla yalnızca tapuda kat mülkiyeti yerine kat irtifakı yazılı olması, Ek Madde 1’in her durumda uygulanamayacağı sonucunu doğurmaz.

Birden fazla parselden oluşan toplu yapılarda ise KMK m. 66 ve devamındaki toplu yapı hükümleri, yönetim planı, tapu kayıtları ve parseller arasındaki hukuki bağlantılar incelenmelidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 20.04.2015 tarihli, 2014/18007 E. ve 2015/6328 K. sayılı kararında, bir sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulup kurulmadığının, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumunun ve toplu yapı yönetimine geçişin araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Aynı kararda, gerekçeli kararın farklı kişiler bakımından apartman yöneticisine “birlikte sakin” sıfatıyla tebliğ edilmesi de TK m. 16 yönünden incelenmiş ve gerekli tebellüğ koşullarının bulunmadığı belirlenmiştir.

Bu kararın önemi, yönetici sıfatının tek başına bütün bağımsız bölüm sahipleri adına tebligat kabul etme yetkisi vermediğini göstermesidir. Hukuki yönetim rejimi ile tebligatı almaya yetkili kişinin sıfatı ayrı ayrı tespit edilmelidir.

Ek Madde 1’e Aykırı Tebligatın Hukuki Sonuçları Nelerdir?

Ek Madde 1’in şartları gerçekleşmeden ilan tahtasına asma yoluna başvurulması, yazılı olarak bildirilen adresin dikkate alınmaması, fiilen oturana teslim işleminin gerektiği hâlde yapılmaması veya bildirimin madde kapsamı dışında bulunması, tebligatın usulsüzlüğü iddiasına neden olabilir.

Bu durumda öncelikle uyuşmazlık konusu bildirimin gerçekten Ek Madde 1’e tabi olup olmadığı belirlenmelidir. Bildirim bir mahkeme veya icra tebligatıysa ilgili resmî tebligat rejimi üzerinden inceleme yapılır.

Kanunun 32. maddesine göre usulüne aykırı yapılmış bir tebligat, muhatabın tebliğe muttali olması hâlinde geçerli kabul edilebilir; muhatabın öğrendiğini beyan ettiği tarih tebliğ tarihi sayılır. Bununla birlikte her türlü yönetim bildirimi bakımından bu hükmün uygulanabilirliği, bildirimin hukuki niteliği ve özel kanundaki sonuçları dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Örneğin toplantı kararının iptali davasında malikin toplantıdan hangi tarihte haberdar olduğu, toplantıya katılıp katılmadığı ve KMK m. 33 kapsamında hangi hak düşürücü sürenin uygulanacağı ayrıca önem taşır.

İcra takibinde ödeme emrinin usulsüz tebliği söz konusuysa başvuru yolu ve öğrenme tarihinin etkisi farklıdır. Usulsüz tebligatın öğrenme tarihine ve sürelerin başlangıcına etkisi, ilgili yargısal işlem bakımından ayrıca belirlenmelidir.

Usulsüzlüğün tespit edilmesi, kat malikinin mevcut aidat borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tebligatın geçerliliği, yönetim kararının geçerliliği ve ortak gider borcunun varlığı birbirinden farklı hukuki sorunlardır.

Uyuşmazlıkta hangi belgeler incelenmelidir?

Somut olayda tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri, işletme projesi, yöneticiye yapılan adres bildirimi, gönderi ve iade belgeleri, fiilen oturan kişiye teslim kayıtları, ilan tahtasına asma tutanakları ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte incelenmelidir.

İşlemin yalnızca apartman girişine evrak asıldığı beyanıyla açıklanması yeterli değildir. Asma işleminin gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediği ve kanuni ön şartların bulunup bulunmadığı ortaya konulmalıdır.

Örnek Olaylarla Bağımsız Bölüm Sahibine Tebligat

Örnek 1: Başka şehirde yaşayan ve adres bildiren malik

Ankara’daki apartmanda bir dairesi bulunan ancak İzmir’de yaşayan malik, İzmir adresini yönetime yazılı olarak bildirmiştir. Yönetim, ortak giderlere ilişkin bir bildirimi yalnızca apartmanın ilan tahtasına asmıştır.

Bu durumda yönetimin öncelikle yazılı olarak bildirilen adrese başvurması gerekir. Bildirilen adrese tebligat yapılamadığı ortaya konulmadan ilan tahtası usulüne geçilmesi, Ek Madde 1’e uygun kabul edilemez.

Örnek 2: Bağımsız bölümde kiracı bulunan malik

Malik ortak taşınmazda yaşamamakta ve yönetime Türkiye’de yazılı bir adres bildirmemektedir. Bağımsız bölümde kiracı fiilen oturmaktadır.

Ek Madde 1’in şartları altında bildirim, bağımsız bölümde fiilen oturan kiracıya yapılır ve bir örneği apartman girişindeki ilan tahtasına asılır. İlan tahtasına asma işlemi, kiracı mevcutken onunla ilgili teslim aşamasını tamamen gereksiz hâle getirmez.

Örnek 3: Boş duran bağımsız bölüm

Malik başka şehirde yaşamakta, yöneticiye Türkiye adresi bildirmemekte ve bağımsız bölümde fiilen oturan kimse bulunmamaktadır.

Bu koşulların gerçekleştiği ortaya konulabiliyorsa, apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili bildirim bakımından Ek Madde 1’in son fıkrası gereğince ilan tahtasına asma işlemi kullanılabilir. İşlemin tarihi ve içeriği ispatlanabilir olmalıdır.

Örnek 4: Aidat borcu için başlatılan icra takibi

Site yönetimi aidat alacağını tahsil etmek amacıyla icra takibi başlatmış ve ödeme emri borçluya tebliğ edilememiştir.

Bu durumda ödeme emrinin apartman ilan tahtasına asılması, TK Ek Madde 1’e dayanılarak geçerli icra tebligatı kabul edilemez. Ödeme emrinin icra hukukundaki genel veya özel tebligat hükümlerine göre tebliği gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman yöneticisi kat malikine yalnızca WhatsApp üzerinden bildirim yapabilir mi?

WhatsApp bildirimi, Ek Madde 1’deki yazılı adres bildirimi, fiilen oturana tebligat ve ilan tahtasına asma işlemlerinin otomatik karşılığı değildir. Böyle bir mesajın hukuki sonuçları, bildirimin niteliği, tarafların ilişkisi ve ilgili özel mevzuat hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

İlan tahtasına asılan aidat bildirimi malike yapılmış sayılır mı?

Ek Madde 1’in uygulanma şartları gerçekleşmiş ve bağımsız bölümde fiilen oturan kimse bulunmadığı için ilan tahtasına asma yoluna başvurulmuşsa, asılan tebligat örneği malike yapılmış sayılabilir. Fiilen oturan kişi mevcutsa kanunun öngördüğü teslim ve ilan işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracıya verilen tebligat doğrudan kat malikine yapılmış sayılır mı?

Malik ortak taşınmazda oturmuyor, yazılı adres bildirmemiş veya bildirdiği adrese tebligat yapılamamışsa ve bildirim apartman yönetimi veya ortak giderlerle ilgiliyse, Ek Madde 1’deki diğer şartlar da yerine getirilerek fiilen oturan kiracıya yapılan tebligat malike yapılmış sayılabilir.

Kiracı tebligatı almaktan kaçınırsa yalnızca ilan tahtasına asmak yeterli midir?

Kiracının tebellüğden kaçınması, bağımsız bölümde fiilen oturan kimsenin bulunmadığı anlamına gelmez. Kaçınmanın belgelenmesi ve somut olayda geçerli bildirim şartlarının tamamının gerçekleşip gerçekleşmediğinin incelenmesi gerekir.

Yurt dışında yaşayan malik Türkiye’de adres bildirmek zorunda mıdır?

Evet. TK Ek Madde 1, ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahibinin apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili bildirimler için Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmesini öngörür.

Apartman yöneticisi mahkeme kararını ilan tahtasına asarak tebliğ edebilir mi?

Hayır. Mahkeme kararının tebliği, sırf uyuşmazlık apartmanla ilgili diye Ek Madde 1’in ilan tahtası usulüne tabi hâle gelmez. Yargılama evrakına ilişkin uygulanması gereken tebligat hükümleri esas alınır.

Ek Madde 1 kapsamında tebligat yapılamamışsa aidat borcu silinir mi?

Hayır. Tebligatın usulsüz olması, ortak gider borcunu kendiliğinden sona erdirmez. Borcun varlığı ve miktarı Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve ilgili kararlar çerçevesinde ayrıca belirlenir.

Site yönetimi toplantı çağrısını ilan tahtasına asarsa toplantı geçerli olur mu?

İlan tahtasına asma işlemi tek başına toplantının bütün geçerlilik şartlarını sağlamaz. Ek Madde 1’in uygulanma koşulları yanında KMK m. 29’daki toplantı çağrısı şartları ve yönetim planının ilgili hükümleri de incelenmelidir.

Sonuç

Bağımsız bölüm sahibine tebligat bakımından TK Ek Madde 1, ortak taşınmazda yaşamayan kat maliklerine yönelik özel bir bildirim düzeni kurar. Bu düzenin esası, malikin Türkiye’de yazılı bir adres bildirmesi; adres bulunmadığında veya bildirilen adrese tebligat yapılamadığında fiilen oturana teslim ve ilan tahtasına asma işlemlerinin kanuni koşullara göre gerçekleştirilmesidir.

Özel usul yalnızca apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili bildirimleri kapsar. Mahkeme ve icra tebligatlarının bu yolla yapılması, bildirim konusu aidat alacağı olsa dahi, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015 tarihli kararıyla benimsenen ve AYM’nin 2025 tarihli kararında anayasal açıdan keyfî bulunmayan yorumla bağdaşmaz.

Uygulamada tebligatın geçerliliğini belirleyen temel unsurlar; muhatabın fiilî oturma durumu, yazılı adres bildirimi, bildirimin hukuki konusu, fiilen oturana teslim ve ilan tahtası işlemlerinin ispatıdır. Yönetimin yalnızca şeklen bildirim yapmış görünmesi yeterli değildir. Kanunun öngördüğü şartların somut olayda gerçekleştiği belgelerle ortaya konulmalıdır.

Yazar Avukat Fatih SEFER