Kentsel Dönüşümde Mal Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaatta Katılma Alacağı (2026)

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaatta mal paylaşımı, taşınmazın yeni olmasına değil arsanın kökenine bakılarak çözülür. Arsa veya yıkılan bina evlilikten önce edinilmişse ya da evlilik içinde miras veya bağış yoluyla gelmişse, karşılığında alınan yeni bağımsız bölümler Türk Medeni Kanunu m. 220/4 uyarınca kişisel malın yerine geçen değer sayılır ve diğer eşe katılma alacağı doğurmaz. Buna karşılık eşlerden biri sözleşmede yüklenici (müteahhit) tarafında ise, elde ettiği bağımsız bölümler emeğinin karşılığıdır ve TMK m. 219/2-b.1 uyarınca edinilmiş maldır. Binanın evlilik içinde yapılmış olması tek başına hiçbir şeyi değiştirmez; değiştiren şey, inşaata evlilik içi kazançlardan para konulmuş olmasıdır. Konulmuşsa mülkiyet yine kişisel kalır, fakat denkleştirme veya değer artış payı alacağı doğar.

Kanuni Çerçeve: Hangi Maddeler Uygulanır?

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat, mal rejimi hukukunda kendine ait özel bir kurum değildir. Uyuşmazlık, edinilmiş mallara katılma rejiminin genel hükümleriyle çözülür. Belirleyici olan üç madde şudur:

Bu üç maddenin birlikte okunmasından çıkan sonuç şudur: kural, tasfiyeye konu her malın edinilmiş mal sayılmasıdır. Kişisel mal iddiasında bulunan eş, malın kökenini kendisi ispat etmek zorundadır. Kentsel dönüşüm dosyalarında davanın kaderini belirleyen şey çoğu zaman hukuki tartışma değil, işte bu ispat yüküdür.

Arsa Kişisel Malsa Yeni Daireler de Kişisel Maldır (İkame Kuralı)

Mal rejimi hukukunda ikame (yerine geçen değer) kuralı, bir malvarlığı değerinin yerini alan yeni değerin de aynı hukuki niteliği taşımasını ifade eder. TMK m. 220/4 kişisel mallar için, m. 219/2-b.5 edinilmiş mallar için aynı ilkeyi kurar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi eş, mülkiyetini kaybetmemekte; mülkiyeti biçim değiştirmektedir. Arsa payı, yeni binada bağımsız bölüme dönüşür.

Yargıtay bu çizgiyi istikrarlı biçimde uygulamaktadır. Miras yoluyla intikal eden bir taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle bağımsız bölümlere dönüşmesi hâlinde bu bölümlerin davalının kişisel malı olduğu kabul edilmiştir (2. HD, E. 2022/6160, K. 2023/4790, T. 17.10.2023). Aynı yönde, taşınmazın 2002 yılından sonra kat karşılığı olarak müteahhide verilmesi ve karşılığında daire alınması hâlinde bu dairenin edinilmiş mal sayılmasına yasal olanak bulunmadığı belirtilmiştir (2. HD, E. 2022/7239, K. 2024/836, T. 14.02.2024).

Burada altı çizilmesi gereken nokta, ikamenin tam olup olmadığıdır. Arsa, yeni bağımsız bölümün bedelinin tamamını karşılıyorsa mülkiyet bütünüyle kişisel kalır. Arsanın yanında para da konulmuşsa, konulan paranın kaynağına göre denkleştirme veya değer artış payı gündeme gelir. Bu ayrımın ayrıntısı için edinilmiş mal ve kişisel mal ayrımı yazımıza bakılabilir.

Kentsel Dönüşümde Yıkılan Bina ile Yeni Bina Arasındaki Hukuki Süreklilik

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki yıkım, malikin iradesiyle gerçekleşen bir elden çıkarma değildir; kanundan doğan bir zorunluluktur. Bu nedenle yıkılan bina ile yerine yapılan bina arasında hukuki bir kesinti yoktur. Eski bağımsız bölümün mülkiyeti yıkımla arsa payına döner, yeni binanın tamamlanmasıyla yeniden bağımsız bölüme dönüşür. Zincirin her halkası aynı niteliği taşır.

Yargıtay, babasından miras yoluyla gelen taşınmazın bedel eklenmeksizin yıkılıp yeniden yapılması suretiyle edinilen dairenin ikame mal olarak davacının kişisel malı niteliğinde olduğunu, evlilik birliği içerisinde edinilen mal niteliğinde bulunmadığını karara bağlamıştır (2. HD, E. 2023/278, K. 2024/1923, T. 20.03.2024). Kararın en kritik ibaresi “bedel eklenmeksizin” ifadesidir. Kentsel dönüşüm dosyalarının neredeyse tamamında tartışma tam olarak burada düğümlenir: yeni daireye para eklenmiş midir, eklendiyse hangi kaynaktan?

Riskli yapı tespiti, yıkım süreci, salt çoğunluk kararı ve müteahhit sözleşmesine ilişkin idari ve gayrimenkul hukuku boyutu bu yazının konusu değildir; bu konular için kentsel dönüşüm hukuku ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfalarımız incelenebilir. Burada yalnızca boşanmada mal rejiminin tasfiyesi bakımından ortaya çıkan nitelendirme sorunu ele alınmaktadır.

Yüklenici Eşin Elde Ettiği Bağımsız Bölümler: Emeğin Karşılığı

Uygulamada en sık gözden kaçan ayrım budur. Aynı sözleşmenin iki tarafında duran iki eş, taban tabana zıt sonuçlarla karşılaşır. Arsa sahibi eş elindeki malı dönüştürür; yüklenici eş ise yeni bir değer üretir. Yüklenici eş bu süreçte mesleki bilgisini, organizasyonunu, sermayesini ve emeğini ortaya koyar. Elde ettiği bağımsız bölümler bu emeğin karşılığıdır ve TMK m. 219/2-b.1 kapsamında edinilmiş maldır.

Yargıtay, eşin inşaat faaliyeti sonunda bir kazanç sağlaması hâlinde bu kazancın evlilik döneminde elde edilmiş olması sebebiyle edinilmiş mal niteliğinde olacağını belirtmiştir (8. HD, E. 2015/16727, K. 2015/19749, T. 05.11.2015). Aynı kararda tasfiye yönteminin özelliği de vurgulanmıştır: bu tür dosyalarda tasfiye hesabına taşınmazın kendisi değil, faaliyetten doğan kazanç girer. Yani yüklenici eşin elindeki bağımsız bölümlerin brüt piyasa değeri değil, maliyet düşüldükten sonra kalan net kazanç paylaşıma konu olur.

Yüklenici eş faaliyetini bir şirket üzerinden yürütüyorsa sonuç değişmez; bu durumda şirket payının ve kâr paylarının tasfiyedeki yeri gündeme gelir ki bu konu ayrıca boşanmada şirket payı, temettü ve sermaye artırımı yazımızda ele alınmıştır. Yargıtay, birden fazla projenin kâr ve zararlarının toplanarak şirket tasfiyesi mantığıyla tek bir hesaba indirgenmesini hatalı bulmuş; her projenin ayrı ayrı ve edinilmiş mal karinesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir (8. HD, E. 2021/928, K. 2021/4343, T. 25.05.2021).

Yüklenici eşin sözleşmeyi evlilikten önce imzalamış olması hâlinde ise alacak hakkı rejimin başlangıcından önce doğmuş olur ve TMK m. 220/2 kapsamında kişisel mal sayılır. Sözleşme tarihi bu bakımdan belirleyicidir.

İnşaat Bitmeden Boşanma Davası Açılırsa Ne Olur?

Kentsel dönüşüm projeleri üç ilâ beş yıl sürebildiğinden, boşanma davası çoğu kez inşaat devam ederken açılır. Bu, müvekkillerin en sık sorduğu sorudur ve cevabı iki kuralın birleşiminden çıkar.

Bu iki hüküm birlikte şu sonucu verir: hangi malın tasfiyeye gireceği dava tarihinde donar, o malın değeri ise karara en yakın tarihe göre belirlenir. İnşaat dava tarihinde hangi seviyedeyse, tasfiyeye giren de o seviyedir. Dava tarihinden sonra yapılan imalat ve ödenen bedeller hesaba katılmaz. Yargıtay, kat karşılığı sözleşmelere dayalı olarak inşa edilen binalarda yükleniciye düşen dairelerin, mal rejiminin sona erdiği boşanma dava tarihi itibarıyla nitelik ve seviye durumları dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir (8. HD, E. 2021/928, K. 2021/4343).

Uygulamada bunun anlamı, mahkemenin keşif yaparak veya yapı denetim ve ruhsat kayıtları üzerinden inşaatın dava tarihindeki fiziki gerçekleşme seviyesini tespit ettirmesidir. Bu seviyenin doğrudan bir yüzde olarak nihai daire değeriyle çarpılması her zaman doğru sonuç vermez; kaba inşaat seviyesindeki bir yapının ekonomik değeri, tamamlanmış hâlinin aynı orandaki karşılığı değildir. Bu nedenle değerlendirme, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bilirkişi heyetince yapılmalıdır.

Arsa Payı Devredilmiş Ama Tapu Verilmemişse

Kat karşılığı sözleşmelerde mülkiyet çoğu zaman aşamalı geçer. Arsa sahibi, inşaatın başında veya belirli seviyelerinde arsa paylarını yükleniciye devreder; yüklenici de kendisine düşen bölümleri ancak hak ediş oranında tapuda edinir. Mal rejimi sona erdiğinde bu geçişlerden hangisinin tamamlandığı çoğu kez belirsizdir.

Böyle bir durumda eşin malvarlığında bir taşınmaz mülkiyeti değil, sözleşmeden doğan bir şahsi hak — tapu iptali ve tescil talep etme hakkı — bulunur. Şahsi haklar da ekonomik değeri olan malvarlığı unsurlarıdır ve tasfiyeye dâhil edilir. Tapu kaydının henüz oluşmamış olması, hakkın hesaba katılmasına engel değildir. Nitekim mal rejimi hukukunda tapu kaydının kimin adına olduğu, malın hangi kesime gireceğini tek başına belirlemez; belirleyici olan edinme kaynağıdır.

Buradaki risk, tapusuz hakların tasfiye dışında bırakılarak fiilen mal kaçırılmasıdır. Bu ihtimalin nasıl önleneceği ve hangi geçici tedbirlerin istenebileceği boşanmada mal kaçırma ve muvazaa yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Fark Bedel, İlave Kat ve Şerefiye Ödemeleri

Arsa sahibi eş her zaman yalnızca arsasını vermez. Daha büyük daire almak, üst kata geçmek, ilave bir bağımsız bölüm edinmek veya konum farkını kapatmak için yükleniciye ya da diğer maliklere nakit ödeme yapması sıktır. Bu ödemenin kaynağı, doğacak hakkı belirler ve burada üç farklı kurum birbirine karıştırılmamalıdır.

Ayrım şudur: ödeme aynı eşin kendi edinilmiş mallarından kendi kişisel malına yapılmışsa TMK m. 230 anlamında denkleştirme söz konusudur; bu tutar edinilmiş mallar kesimine geri döner ve artık değere girerek yarısı diğer eşe yansır. Ödeme diğer eşin malvarlığından yapılmışsa TMK m. 227 anlamında değer artış payı doğar ve alacak doğrudan katkıda bulunan eşe ait olur. Üçüncü ihtimal ise arsa payının kendisinin kısmen kişisel kısmen edinilmiş olmasıdır; bu hâlde nitelendirme baştan oransal yapılır ve denkleştirmeye gerek kalmaz. Bu üç mekanizmayı tek bir hesapta karıştırmak, uygulamada en sık rastlanan bilirkişi hatasıdır.

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa malikinin bir kısım bedel ödemesi karşılığında inşa edilen bağımsız bölümler yönünden hesabın arsa bedeli hariç tutularak yapılması gerektiğini, arsa değerlerinin hesaplamaya dâhil edilmesinin doğru olmadığını belirtmiştir (2. HD, E. 2024/6421, K. 2024/6442, T. 26.09.2024). Arsa zaten kişisel maldır; ödenen fark bedelin yarattığı değer, arsadan arındırılarak ölçülmelidir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Taksitleri

6306 sayılı Kanun m. 5/2, hak sahiplerinin bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından faiz desteği verilmesini öngörür. Bu krediler uzun vadelidir ve taksitleri çoğunlukla eşlerin evlilik içindeki kazançlarından ödenir.

Kişisel mal niteliğindeki taşınmazın yenilenmesi için çekilen kredinin evlilik içinde ödenen taksitleri, TMK m. 230/1’in lafzına doğrudan oturur: kişisel mala ilişkin bir borç, edinilmiş mallardan ödenmektedir. Sonuç, mülkiyetin kişisel kalması fakat denkleştirme alacağının doğmasıdır. Hesap, m. 230/3 uyarınca katkı oranına ve malın tasfiye zamanındaki değerine göre yapılır; ödenen nominal taksit tutarları toplanarak değil.

Dava tarihinden sonra ödenmeye devam eden taksitler hesaba katılmaz. Kredinin dava tarihinde kapanmamış bakiyesi ise, borcun ilişkin bulunduğu mal kesimini yükümlülük altına sokar (TMK m. 230/2).

Kira Yardımı, Taşınma Yardımı ve Enkaz Bedeli

Bu üç kalem uygulamada sıkça tartışılır ve cevap doğrudan 6306 sayılı Kanun’un metninden çıkar.

Kira yardımı ve taşınma yardımı. Yardımın kiracılara da yapılabildiğine dikkat edilmelidir. Yardımın muhatabı mülkiyet değil, tahliye nedeniyle ortaya çıkan barınma ihtiyacıdır. Bu nedenle kira yardımını “mülkiyetin yerine geçen değer” saymak isabetli değildir; kiracıya yapılan bir ödeme, olmayan bir mülkiyetin ikamesi olamaz. Doğru dayanak TMK m. 220/2’deki karşılıksız kazanmadır: hak sahibi eş bu ödemeyi bir karşılık vermeksizin, kanundan doğan bir destek olarak elde etmektedir. Bu niteleme malik eş için de kiracı eş için de aynı şekilde geçerli olur ve tutarlı sonuç verir.

Kira yardımının, kişisel malın geliri olan gerçek kira geliriyle karıştırılmaması gerekir. Kişisel bir dairenin kirası TMK m. 219/2-b.4 uyarınca edinilmiş maldır; kentsel dönüşüm kira yardımı ise bir kira geliri değildir. Ancak yardım harcanmayıp biriktirilmiş ve başka bir malın ediniminde kullanılmışsa, kaynağın kişisel mal olduğunu ispat yükü yine TMK m. 222/3 uyarınca bunu iddia eden eştedir.

Enkaz bedeli. Enkaz bedeli, yıkılan yapının ekonomik karşılığıdır. Yıkılan bina kişisel malsa, enkaz bedeli TMK m. 220/4 uyarınca kişisel malın yerine geçen değerdir. Bu bedelin yeni inşaatın finansmanında kullanılması, kişisel malın kendi içindeki bir dönüşümüdür ve edinilmiş mal lehine bir katkı yaratmaz.

İmar Artışıyla Gelen Fazla Bağımsız Bölümler

Kentsel dönüşümde arsa sahibine, eski binadakinden daha fazla sayıda veya daha geniş bağımsız bölüm düşmesi olağandır. Bu artış, eşin emeğinden veya edinilmiş mallardan yapılan bir ödemeden değil, arsanın imar durumundaki iyileşmeden kaynaklanır. Artışın kaynağı arsa olduğuna göre, sonucu da arsanın niteliğine bağlıdır: arsa kişisel malsa, imar artışı sayesinde gelen fazla bölümler de kişisel maldır.

Burada kişisel malın geliri ile kişisel malın değer artışı arasındaki ayrım belirleyicidir. TMK m. 219/2-b.4 yalnızca kişisel malın gelirlerini edinilmiş mal sayar. İmar artışı bir gelir değildir; malın kendi değerindeki bir artıştır ve mal kimin ise ona ait kalır. Arsa payının karşılığı olarak alınan bağımsız bölümler de aynı sebeple gelir olarak nitelendirilemez.

Buna karşılık ilave bağımsız bölüm imar artışından değil, eşin ödediği bir bedelden kaynaklanıyorsa yukarıdaki denkleştirme ve değer artış payı ayrımı devreye girer.

Arsa Payının Bir Kısmı Evlilik Öncesi, Bir Kısmı Evlilik İçiyse

Uygulamada sık görülen bir hâl, eşin arsadaki payının bir bölümünü evlilikten önce veya miras yoluyla, kalan bölümünü ise evlilik içinde diğer paydaşlardan satın alarak edinmesidir. Bu durumda tek tapu, tek nitelendirme anlamına gelmez. Taşınmaz oransal olarak bölünür: kişisel kaynaktan gelen paya karşılık düşen bağımsız bölüm oranı kişisel mal, evlilik içinde bedel ödenerek edinilen paya karşılık düşen oran edinilmiş mal sayılır.

Aynı mantık, kişisel malın satış bedelinin yeni taşınmazın bedelini kısmen karşıladığı hâllerde de işler. Yargıtay, kişisel mal olan taşınmazın satışıyla elde edilen parayla yeni bir mesken alınması hâlinde ikame ilişkisini kabul etmiştir (2. HD, E. 2023/6325, K. 2024/6105, T. 19.09.2024). Karşılamanın tam olması hâlinde mülkiyet bütünüyle kişisel kalır; kısmi olması hâlinde oranlama yapılır.

Değerleme Hangi Tarihe Göre Yapılır?

Bu başlıkta sıkça hataya düşülür; çünkü mal rejimi hukukunda birden fazla değerleme anı vardır ve hangisinin uygulanacağı talebin türüne bağlıdır.

Katılma alacağı, denkleştirme ve değer artış payı bakımından değerleme anı tasfiye tarihidir. TMK m. 232 malların sürüm değerlerinin esas alınacağını, m. 235/1 mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olan edinilmiş malların tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılacağını söyler. TMK m. 227/1 değer artış payı için “o malın tasfiye sırasındaki değeri”, m. 230/3 denkleştirme için “malın tasfiye zamanındaki değeri” ifadesini kullanır. Dördü de aynı yöne bakar: uygulamada bu, karar tarihine en yakın tarihteki rayiç değerdir.

Buna karşılık 01.01.2002 öncesindeki mal ayrılığı dönemine ilişkin katkı payı alacağı talepleri farklı bir kurala tabidir; orada belirlenen katkı oranı, taşınmazın dava tarihindeki sürüm değeriyle çarpılır. İki rejim dönemine yayılan eski taşınmazlarda bu iki değerleme anının birbirine karıştırılması, sonucu kökten değiştiren bir hataya yol açar.

Kat karşılığı sözleşmede yazan bedeller ise hiçbir aşamada değerleme ölçütü değildir. Sözleşme bedeli tarafların o günkü anlaşmasını gösterir; tasfiyede esas olan malın piyasadaki güncel sürüm değeridir. Katılma alacağının hesap yöntemine ilişkin ayrıntılar için boşanmada mal paylaşımı yazımıza bakılabilir.

Karşılaştırma Tablosu: Kim Ne Alır?

İspat: Bu Dosyalarda Neyi Belgelemek Gerekir?

TMK m. 222/3 gereği aksi ispat edilmedikçe her mal edinilmiş sayıldığından, kişisel mal iddiasında bulunan eşin belge yükü ağırdır. Yargıtay, taşınmazın devralındığı tarihte natamam olduğu ve evlilik birliği içinde tamamlandığı sabit olan bir olayda, tamamlama masraflarının kişisel malla karşılandığını ispat yükünün bunu iddia eden eşte bulunduğunu ve bu ispatın gerçekleşmediğini belirtmiştir (2. HD, E. 2023/3697, K. 2023/6142, T. 13.12.2023). Buna karşılık kişisel malın satışından gelen paranın inşaatta kullanıldığının ortaya konulduğu olayda bu kaynak hesaba katılmıştır (8. HD, E. 2019/3936, K. 2019/11110, T. 10.12.2019).

Pratikte toplanması gereken belgeler şunlardır: arsanın edinme tarihini gösteren tapu kaydı ve varsa veraset ilamı; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek protokoller; riskli yapı tespit raporu ve yıkım tutanağı; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi; kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis belgeleri; fark bedel ödemelerine ilişkin dekont ve makbuzlar; kredi sözleşmesi ve ödeme planı; kira ve taşınma yardımı ödeme belgeleri; inşaatın dava tarihindeki seviyesini gösteren teknik rapor ve fotoğraflar.

Kişisel malın satılıp yerine yenisinin alındığı hâllerde, satış ile yeni edinim arasındaki tarih yakınlığı ve paranın izlenebilirliği belirleyici olur. Banka hareketlerinde paranın karışmış olması ikame iddiasını zorlaştırır ancak kendiliğinden imkânsız kılmaz; zincirin belgelerle kurulabilmesi yeterlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Evlenmeden önce aldığım arsayı kat karşılığı verdim, daireler eşimle paylaşılır mı?

Hayır. Arsa evlilikten önce edinildiği için kişisel maldır ve karşılığında alınan bağımsız bölümler TMK m. 220/4 uyarınca kişisel malın yerine geçen değer sayılır. Ancak dairelerin tamamlanması için evlilik içi kazançlardan ödeme yapılmışsa, mülkiyet sizde kalmakla birlikte diğer eş lehine denkleştirme alacağı doğar.

Babamdan miras kalan bina kentsel dönüşüme girdi, yeni daire ortak mı olur?

Olmaz. Miras yoluyla gelen taşınmaz TMK m. 220/2 uyarınca kişisel maldır ve yıkılıp yeniden yapılması bu niteliği değiştirmez. Yargıtay, miras kalan taşınmazın bedel eklenmeksizin yıkılıp yeniden yapılmasıyla edinilen dairenin ikame mal olarak kişisel mal niteliğinde olduğunu kabul etmiştir. Belirleyici olan yeni daireye evlilik içi kazançlardan bedel eklenip eklenmediğidir.

Eşim müteahhit, aldığı daireler benimle paylaşılır mı?

Sözleşme evlilik içinde yapılmışsa evet. Yüklenici eşin elde ettiği bağımsız bölümler onun çalışmasının karşılığıdır ve TMK m. 219/2-b.1 uyarınca edinilmiş maldır. Ancak tasfiyeye dairelerin brüt değeri değil, maliyet düşüldükten sonra kalan net kazanç girer ve bunun yarısı katılma alacağı olarak istenebilir.

Boşanma davası açıldığında inşaat yarım kalmıştı, ne olur?

Mal rejimi TMK m. 225/2 uyarınca dava tarihinde sona erdiğinden, tasfiyeye inşaatın o tarihteki seviyesi girer. Dava tarihinden sonra yapılan imalat ve ödenen bedeller hesaba katılmaz. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle dava tarihindeki fiziki seviyeyi tespit ettirir.

Yeni dairenin tapusu henüz verilmedi, dava açabilir miyim?

Evet. Tapu kaydının oluşmamış olması, sözleşmeden doğan tescil talep hakkının tasfiyeye dâhil edilmesine engel değildir. Bu şahsi hak ekonomik değeri olan bir malvarlığı unsurudur ve dava tarihindeki durumuna göre hesaba katılır.

Kentsel dönüşüm kira yardımı boşanmada paylaşılır mı?

Hayır. Kira yardımı 6306 sayılı Kanun m. 5/1 uyarınca barınma ihtiyacını karşılamak üzere yapılan, karşılığı verilmeden elde edilen bir ödemedir ve TMK m. 220/2 kapsamında kişisel mal sayılmalıdır. Bunu kişisel malın kira gelirinden ayırmak gerekir; gerçek kira geliri edinilmiş maldır.

Taşınma yardımı ve enkaz bedeli için durum farklı mı?

Taşınma yardımı da bir masrafın karşılanmasına yönelik karşılıksız bir ödemedir ve kira yardımıyla aynı sonuca tabidir. Enkaz bedeli ise yıkılan yapının karşılığı olduğundan, yapı kişisel malsa TMK m. 220/4 uyarınca kişisel malın yerine geçen değer sayılır.

Kentsel dönüşüm kredisinin taksitlerini evlilik içinde ödedik, eşimin hakkı var mı?

Evet, ancak bu bir mülkiyet hakkı değildir. Kişisel mala ilişkin borcun edinilmiş mallardan ödenmesi TMK m. 230/1 uyarınca denkleştirme doğurur. Hesap, ödenen nominal tutarlar toplanarak değil, katkı oranının taşınmazın tasfiye zamanındaki değerine uygulanmasıyla yapılır.

İmar artışı sayesinde iki daire yerine üç daire aldım, fazlası ortak mı?

Hayır. İmar artışı eşin emeğinden değil arsanın hukuki durumundaki iyileşmeden kaynaklanır ve kişisel malın geliri değil değer artışıdır. Arsa kişisel malsa, artış sayesinde gelen fazla bağımsız bölüm de kişisel maldır.

Daha büyük daire almak için müteahhide para ödedim, bu nasıl değerlendirilir?

Ödemenin kaynağına bakılır. Kendi edinilmiş mallarınızdan ödediyseniz TMK m. 230 uyarınca denkleştirme, eşinizin malvarlığından ödendiyse TMK m. 227 uyarınca değer artış payı gündeme gelir. Hesaplama yapılırken arsa değeri dışarıda bırakılmalı, yalnızca ödemenin yarattığı değer ölçülmelidir.

Arsanın yarısı bana evlilikten önce, yarısı evlilik içinde satın alma yoluyla geçti, ne olur?

Tek tapu, tek nitelendirme anlamına gelmez. Taşınmaz oransal bölünür: kişisel kaynaktan gelen paya karşılık düşen bölüm kişisel mal, evlilik içinde bedel ödenerek edinilen paya karşılık düşen bölüm edinilmiş mal sayılır ve yalnızca ikincisi paylaşıma girer.

Değerleme sözleşme tarihine göre mi yapılır?

Hayır. Sözleşmede yazan bedeller değerleme ölçütü değildir. Katılma alacağı, denkleştirme ve değer artış payında TMK m. 232, 235/1, 227/1 ve 230/3 uyarınca tasfiye anındaki sürüm değeri esas alınır; bu da uygulamada karar tarihine en yakın tarihteki rayiç değerdir.

Taşınmaz 2002 öncesinden geliyorsa hesap değişir mi?

Evet. 01.01.2002 öncesindeki mal ayrılığı dönemine ilişkin talepler katkı payı alacağı niteliğindedir ve orada katkı oranı taşınmazın dava tarihindeki sürüm değeriyle çarpılır. İki döneme yayılan taşınmazlarda bu iki değerleme anının ayrı tutulması şarttır.

Eşim daireleri kayınpederine devretti, hakkım kayboldu mu?

Hayır. Katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler TMK m. 229 uyarınca edinilmiş mallara değer olarak eklenir; koşulları varsa üçüncü kişilere karşı da dava açılabilir. Bu konudaki ayrıntılar için mal kaçırma ve muvazaa yazımıza bakılabilir.

Bu davayı hangi mahkemede açmalıyım?

Mal rejiminin tasfiyesinden kaynaklanan davalar aile mahkemelerinde görülür. Kentsel dönüşüm sürecinin müteahhitle olan uyuşmazlıkları ise ayrı bir dava konusudur ve asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesinde görülür; iki süreç birbirinden bağımsız yürür.

Sonuç

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaatta mal paylaşımı, ilk bakışta göründüğünden daha öngörülebilir bir alandır. Bina yeni olabilir; belirleyici olan arsanın kökenidir. Arsa kişisel malsa yeni bağımsız bölümler ikame yoluyla kişisel kalır; eş sözleşmede yüklenici tarafındaysa elde ettiği bölümler emeğinin karşılığı olarak edinilmiş mal sayılır. Bu iki eksen belirlendikten sonra geriye tek bir soru kalır: inşaata evlilik içi kazançlardan para konulmuş mudur? Konulmuşsa mülkiyet değişmez, fakat denkleştirme veya değer artış payı alacağı doğar.

Buna karşılık dosyaların büyük çoğunluğu hukuki tartışmada değil ispatta kaybedilir. TMK m. 222/3 gereği aksi ispat edilmedikçe her mal edinilmiş sayılır; tapu, sözleşme, ruhsat, dekont ve ödeme planlarından oluşan zincir kurulamazsa kişisel mal iddiası sonuç doğurmaz. Kentsel dönüşüm dosyalarında bu zincirin belediye, banka ve Bakanlık kayıtlarına dağılmış olması, sürecin baştan planlanmasını gerektirir. İstanbul’da yürüyen dönüşüm projelerinin ölçeği düşünüldüğünde, boşanma sürecine giren eşlerin bu belgeleri dava açılmadan önce toplaması çoğu zaman davanın kendisinden daha belirleyicidir. Sürecin bütününe ilişkin genel bilgi için boşanma davalarında hukuki temsil sayfamızı inceleyebilir, ziynet ve diğer malvarlığı kalemleri için ziynet eşyası davası yazımıza bakabilirsiniz.

Bu makale, Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosu adına Av. Mehmet Sarıoğlu tarafından hazırlanmış; Av. Fatih Sefer tarafından incelenip yayına uygun bulunmuştur.

Osmaniye Mah., İsmail Erez Bulvarı No: 9/2, 34146 Bakırköy/İstanbul