Kiracının Fesih Bildirimi Ne Zaman Yapılır?

Kira hukukunda kiracının fesih bildirimi, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene ulaştırılmalıdır. Bildirim yazılı olmalıdır (TBK m.347 ve 348). Belirsiz süreli kiralarda ise kiracı fesih hakkını kullanabilse de hangi tarihte sonuç doğuracağı, genel hükümlerdeki fesih dönemine ve bildirim süresine bağlıdır. Kira süresi dolmadan taşınmazı boşaltmak ayrıca değerlendirilir; tek başına 15 gün önceden haber vermek erken tahliyeye bağlı bütün borçları ortadan kaldırmaz.

Konut ve işyeri kirasında kiracının fesih bildirimi için temel süreler

Tek bir fesih süresi bütün kira sözleşmelerine uygulanmaz. Önce kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmadığı, sonra sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli niteliği belirlenir. Süre hesabında kira başlangıcı, sözleşmenin kararlaştırılan bitişi ve önceki uzama dönemleri esas alınır (TBK m.300, 327–329, 347).

Tablodaki süreler olağan fesih yolları içindir. Ağır ayıp, önemli sebep veya tarafların karşılıklı anlaşması gibi durumlar farklı sonuçlar doğurabilir. Ayrıca kiralananın baskın niteliği belirleyicidir: açık arsa gibi genel kira hükümlerine tabi olabilecek bir yerin süresi, konut kirasının süresiyle aynı yöntemle hesaplanmaz.

Belirli süreli konut kirasında 15 günlük fesih bildirimi nasıl hesaplanır?

TBK m.347/1’e göre kiracı, belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa kira ilişkisi aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Örneğin başlangıcı 1 Nisan 2026, bir yıllık süresi 31 Mart 2027’de biten konut kirasında bildirim, bitiş tarihinden en az 15 gün önce kiraya verene ulaşacak biçimde planlanmalıdır. Son günün tebliğ hesabına bırakılmaması, gecikme tartışmalarını azaltır.

On beş günlük süre, kiracının dilediği bir tarihte taşınmazı boşaltmak için vereceği genel bir önel değildir. Sözleşmenin veya bir yıllık uzama döneminin sonunda fesih sonucunu doğuracak bildirime ilişkindir. Bu nedenle kira yılı henüz bitmeden, örneğin dönemin beşinci ayında taşınmak isteyen kiracı sırf 15 gün önce ihtar gönderdi diye kalan döneme ilişkin bütün yükümlülüklerden kurtulmuş olmaz.

TBK m.347’deki 15 günlük bildirim imkânı kiracıya tanınmıştır. Kiraya verenin, sözleşme süresinin dolmasından 15 gün önce ihtar çekerek konut veya çatılı işyeri kirasını aynı gerekçeyle sona erdirme yetkisi bulunmaz. Kiraya veren yönünden on yıllık uzama süresi ve diğer kanuni tahliye sebepleri farklı kurallara bağlıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.11.2021 tarihli, E.2017/1546, K.2021/1517 sayılı kararında bu taraflar arasındaki farkı açıkça değerlendirmiştir.

İlk kira dönemi geçtikten sonra da 15 günlük kural uygulanır mı?

Evet. Belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kirası, gerekli bildirim olmadan bir yıl uzadığında kiracı ilgili uzama yılının sonunda da kanuni bildirim hakkını kullanabilir. Başlangıç sözleşmesinin bitmesi, konut kirasını kural olarak kendiliğinden belirsiz süreli hâle getirmez. Bir yıllık yenileme ile belirsiz süreli kiraya dönüşme kavramlarını karıştırmamak gerekir. Bu ayrımın ayrıntıları kira sözleşmesinin yenilenmesi başlıklı incelemede yer alır.

15 günlük süre kaçırılırsa ne olur?

İlgili kira dönemi için süresinde ve geçerli yazılı fesih bildirimi yoksa TBK m.347/1 uyarınca sözleşme bir yıl uzar. Kiracının buna rağmen taşınmazı hemen boşaltması, tahliye tarihine göre erken geri verme hükümlerini gündeme getirebilir. Geç ulaşan bildirimin daha sonraki döneme etkisi, bildirimin içeriği ve sözleşmenin niteliği üzerinden ayrıca incelenmelidir; uyuşmazlığı önlemek için sonraki uygun dönem için açık ve zamanında yeni bildirim yapılması tercih edilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı ne zaman fesih bildirebilir?

TBK m.347/2, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının her zaman fesih bildiriminde bulunabileceğini düzenler. Buradaki “her zaman” ifadesi, kiraya veren bakımından öngörülen on yıllık bekleme koşulunun kiracıya uygulanmayacağını gösterir. Ancak fesih bildiriminin sonuç doğuracağı dönem, genel hükümlere göre hesaplanır. Bu nedenle bildirim günü ile sözleşmenin sona erme günü çoğu zaman farklıdır.

TBK m.328’e göre taraflar daha uzun bir bildirim süresi veya farklı fesih dönemi kararlaştırmamışlarsa yasal dönemler uygulanır. TBK m.329’a göre belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kirasında yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için; böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden bildirim yapılır. Fesih dönemleri kira başlangıç tarihi esas alınarak hesaplanır. Bildirimin konut ve çatılı işyeri kirasında yazılı olması şarttır (TBK m.348).

Örneğin belirsiz süreli bir taşınmaz kirası 1 Ocak’ta başlamışsa, aksine sözleşme veya yerel âdet bulunmayan bir durumda fesih döneminin sonları altışar aylık aralıklarla değerlendirilir. Kiracı, hedeflediği dönem sonundan en az üç ay önce bildirimini muhatabına ulaştırmalıdır. Burada takvim yılı sonu değil, somut kira başlangıç tarihi belirleyicidir. Belirli ve belirsiz kira türlerinin ayrıntılı karşılaştırması için belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi yazısı incelenebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.04.2025 tarihli, E.2024/2948, K.2025/2195 sayılı kararında, genel hükümlere tabi taşınmaz kirasında belirsiz süreye dönüşme ve TBK m.329’daki üç aylık fesih bildirimi açıklanmıştır. Karara konu yer bir kamyon garajıdır; bu nedenle kararın sonucu konut kiralarına doğrudan aktarılamaz. Bununla birlikte kira türünün doğru belirlenmesinin süre hesabını nasıl etkilediğini göstermesi bakımından önemlidir.

Üç aylık bildirim süresi geçirilirse fesih tamamen geçersiz mi olur?

TBK m.328/2, genel hükümlere tabi belirsiz süreli kiralarda fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirimin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağını belirtir. Dolayısıyla geciken bir bildirimin hiçbir sonuç doğurmayacağı her durumda söylenemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.12.2017 tarihli, E.2017/7129, K.2017/17713 sayılı kararında, geç ulaşan bildirimin sonraki fesih dönemi bakımından etkisi değerlendirilmiştir. Bu kuralın belirli süreli konut kiralarındaki bir yıllık uzama rejimiyle karıştırılmaması gerekir.

Fesih bildirimi yazılı mı olmalı, noter zorunlu mu?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı biçimde yapılması geçerlilik şartıdır (TBK m.348). Kanun her fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılmasını zorunlu tutmaz. Bununla birlikte fesih iradesini açıkça içeren, kiracı tarafından imzalanmış bir bildirimin tesliminin ispatlanabilmesi önem taşır. Noter ihtarnamesi, tebliğ tarihini ve bildirimin içeriğini belgelendirmek için kullanılan yöntemlerden biridir.

Yalnızca sözlü konuşma yapmak, kapıcıya veya emlakçıya haber bırakmak ya da kiraya verenin haberdar olduğunu varsaymak, yazılı fesih şartının yerine getirildiğini göstermeyebilir. Telefon mesajı veya elektronik yazışmalar konusunda da metnin, gönderenin ve muhataba ulaşmanın ispatı ile yazılı şekil koşulu ayrı sorunlardır. Uyuşmazlık ihtimali varsa bunların tek başına yeterli olacağı varsayılmamalıdır. Sözleşmede özel bildirim adresi veya yöntemi belirlenmişse bu hükümler ayrıca incelenir.

Bildirimde kiralananın adresinin, sözleşme tarihinin, feshedilmek istenen kira döneminin, açık sona erdirme iradesinin, planlanan teslim tarihinin, düzenleme tarihinin ve kiracının imzasının bulunması açıklık sağlar. Birden fazla kiracının taraf olduğu sözleşmelerde kimlerin fesih beyanında bulunması gerektiği de sözleşmenin taraf yapısına göre belirlenmelidir.

İhtarın gönderildiği tarih mi, ulaştığı tarih mi önemlidir?

Fesih bildirimi muhataba yöneltilmesi gereken bir irade açıklamasıdır. Bu nedenle sürenin son gününde ihtarnamenin hazırlanmış veya postaya verilmiş olması, kiraya verene zamanında ulaştığının kanıtı değildir. Tebliğ ya da teslim kaydı özellikle sürenin kaçırılıp kaçırılmadığı tartışmasında belirleyici olabilir. Yargıtay uygulamasında bildirim tarihi kadar tebliğin gerçekleşip gerçekleşmediği de incelenmektedir.

Kiraya verenin adres değiştirmiş olması, bildirimin iade edilmesi veya muhatabın tebliğden kaçınması gibi durumlarda Tebligat Kanunu ve somut işlem türünün kuralları ayrıca değerlendirilir. Her durumda yalnızca gönderim makbuzuna dayanarak geçerli fesih sonucuna ulaşıldığı düşünülmemelidir.

Kira süresi dolmadan çıkmak isteyen kiracı ne yapmalı?

Kiracı sözleşme süresini veya uygun fesih dönemini beklemeden kiralananı geri verirse TBK m.325 devreye girer. Bu düzenleme, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edebileceğini öngörür. Bu süre mutlaka sözleşmedeki bütün kalan aylar değildir; kiralananın niteliği, yeniden kiralanabilirliği ve somut koşullar araştırılır.

TBK m.325 uyarınca kiracı, makul süre dolmadan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erebilir. Kiraya veren de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak sağladığı veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları hesaba katmak zorundadır. Erken tahliyeye özgü sorumluluk, kiracının erken tahliyesi ve kalan kira borcu yazısının esas konusudur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.03.2024 tarihli, E.2023/2841, K.2024/1036 sayılı kararı, haklı sebep kanıtlanmadan yapılan erken fesihte anahtar teslimine kadar kira bedeli ile sonrasında makul süre bakımından sorumluluğu ayırmıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 21.03.2016 tarihli, E.2015/6335, K.2016/2183 sayılı kararında ise sözleşmeyle kabul edilmiş bir aylık özel erken çıkış bildirimine uyulmaması ve anahtarın teslim tarihinin ispatlanamaması değerlendirilmiştir. Her iki karar da bildirim yapmakla fiilen ve hukuken geri verme işlemlerinin aynı şey olmadığını gösterir.

Haklı nedenle erken fesih mümkün mü?

Bazı hallerde olağan dönem sonunu beklemek gerekmeyebilir. Örneğin kiralanandaki önemli bir ayıp, kiracının TBK m.305–306 kapsamındaki seçimlik haklarını veya gerekli koşullarda fesih hakkını gündeme getirebilir. TBK m.331 ise kira ilişkisinin devamını taraf açısından çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığında, yasal fesih bildirim süresine uyularak olağanüstü feshi düzenler. Ayıbın ağırlığı, kiraya verene bildirim yapılması, giderim için süre verilmesinin gerekip gerekmediği ve fesih sebebinin ispatı ayrı değerlendirilmelidir.

İş değişikliği, başka eve taşınma veya kiracının kişisel planındaki değişiklikler otomatik olarak her sözleşmede haklı ve derhâl fesih sebebi oluşturmaz. Tarafların karşılıklı anlaşarak belirli tarihte sözleşmeyi bitirmesi ise tek taraflı fesih bildiriminden farklı bir yoldur; sona erme ve teslim koşullarının yazılı belgeye bağlanması yararlıdır.

Fesih bildirimi sonrası anahtar teslimi nasıl yapılmalı?

Geçerli fesih bildirimi yapılmış olsa bile kiralananın hangi tarihte geri verildiği ayrı bir ispat meselesidir. Kiracının taşınmazı boşaltması, eşyalarını taşıması ve elektrik aboneliğini kapatması tek başına anahtarın kiraya verene teslim edildiğini kanıtlamayabilir. Anahtar teslimi, tarafların imzaladığı tarihli bir tutanakla belgelenebilir; kiraya verenin teslim almaktan kaçındığı durumlarda hukuken uygun tevdi ve bildirim yolları değerlendirilir.

Teslim tutanağında anahtar sayısı, kiralananın boşaltıldığı tarih, sayaç bilgileri, mevcut durum ve varsa tarafların çekinceleri gösterilebilir. Fotoğraflar, banka kayıtları, yazışmalar ve teslim belgesi birlikte saklanmalıdır. TBK m.334’e göre olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir; TBK m.335 ise kiraya verenin geri verme sırasında tespit ettiği eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmesine ilişkin hükümler içerir.

Depozitonun iadesi, olası kira borcu ve tazminat hesabı fesih bildiriminden bağımsız olarak ayrıca değerlendirilir. Bu aşamada tarafların borçların sona erdiği konusunda yazılı mutabakat kurmaları, sonraki uyuşmazlıkları azaltabilir.

Aile konutu olarak kiralanan yerde eşin rızası gerekir mi?

TBK m.349 uyarınca aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Rızanın alınamaması veya haklı sebep olmadan verilmemesi halinde hâkimden karar istenebilmesine ilişkin düzenleme de aynı maddede yer alır. Bu nedenle aile konutu niteliği bulunan taşınmazda yalnız bir eşin yazılı fesih bildiriminde bulunması her zaman yeterli değildir.

Aile konutu niteliğinin belirlenmesi ve eşin kira ilişkisine katılmasının diğer sonuçları için aile konutunda kiracı eşin hakları başlıklı inceleme ayrı bir kaynaktır.

Kiracının fesih bildiriminde sık yapılan hatalar

• 15 günü genel erken çıkış süresi saymak: TBK m.347/1’deki kural, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasının dönem sonuyla ilgilidir.
• Belirsiz süreli sözleşmede hemen çıkılabileceğini varsaymak: Fesih hakkının kullanılabilmesi ile hukuki sona erme tarihi farklıdır.
• Yazılı belge hazırlamamak: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.348 yazılı şekil arar.
• Gönderme tarihiyle tebliğ tarihini karıştırmak: Bildirimin süresinde muhataba ulaştığının ispatı gerekir.
• Kiralananın türünü belirlememek: Konut, çatılı işyeri, açık arsa ve ürün kirası aynı fesih rejimine tabi olmayabilir.
• Anahtar teslimini belgelememek: Taşınmazın fiziksel olarak boşaltılması ile geri verme tarihinin ispatı aynı mesele değildir.
• Aile konutunda eş rızasını atlamak: TBK m.349’un koşulları ayrıca kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlığın türü ve sözleşmenin somut hükümleri bakımından hukuki destek gerektiren hallerde İstanbul kira hukuku avukatı sayfasındaki genel hizmet kapsamı incelenebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı çıkmadan 15 gün önce haber vermek zorunda mı?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında 15 günlük yazılı bildirim, sözleşmeyi ilgili kira dönemi sonunda bitirmek içindir. Dönem ortasında çıkış için tek başına yeterli bir erken fesih güvencesi değildir.

Kiracı bir ay önceden haber verirse çıkabilir mi?

Dönem sonunda çıkış için bir ay önce ulaşan yazılı bildirim, kanundaki 15 günlük asgari süreyi karşılayabilir. Dönem ortasında ayrılmak içinse sözleşmedeki özel fesih koşulu, karşılıklı anlaşma, haklı fesih nedeni ve TBK m.325 sorumluluğu ayrı incelenir.

Fesih bildirimini noter aracılığıyla göndermek şart mı?

TBK m.348 noter zorunluluğu değil yazılı şekil şartı öngörür. Ancak sözleşmesel bildirim hükümleri ve yazının muhataba ulaştığını ispat gereği nedeniyle noter tebliği uygulamada yararlı olabilir.

WhatsApp’tan evden çıkacağımı yazmam yeterli mi?

Bir mesajın bulunması, kanunun aradığı yazılı fesih bildiriminin geçerliliğinin ve kiraya verene ulaşmasının her durumda tartışmasız olduğu anlamına gelmez. İmzalı yazılı bildirim ve ispatlanabilir teslim yolu tercih edilmelidir.

Bildirim yapmayan kiracının sözleşmesi otomatik uzar mı?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında evet. TBK m.347/1 gereğince süresinde fesih bildirimi yapılmazsa sözleşme bir yıl uzar. Genel hükümlere tabi diğer kira türlerinde aynı sonuç otomatik olarak uygulanmaz.

Belirsiz süreli konut kirasında üç ay beklemek gerekir mi?

Genel hükümlerin uygulanacağı fesih döneminde, yerel âdet ya da sözleşmeyle başka bir düzenleme yoksa TBK m.329’un altı aylık kira dönemi sonu ve üç aylık bildirim kuralı dikkate alınır. Kiracının her zaman bildirimde bulunabilmesi, bildirimin hemen sonuç doğuracağı anlamına gelmez.

Ev sahibinin fesih bildirimini kabul etmesi zorunlu mu?

Kanuni koşullara uygun tek taraflı fesih bildiriminin sonuç doğurması kiraya verenin ayrıca onayına bağlı değildir. Ancak usulüne uygun fesih yapıldığı, bildirim zamanı ve kiralananın geri verildiği tarih gerektiğinde ispatlanmalıdır. Tarafların erken sona erme için anlaşması farklıdır.

Anahtar teslim edilmezse kira borcu devam eder mi?

Geri verme tarihi ispatlanamazsa kiracının borç sorumluluğu bakımından uyuşmazlık doğabilir. Yargıtay kararlarında anahtar teslimine kadar kira bedeli, koşulları varsa sonrasında makul süre kira bedeli ayrı değerlendirilmektedir.

Hukuki Dayanaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.300, 305–306, 325, 327–329, 331, 334–335, 347–349.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Fesih ve tahliye sonucu kira sözleşmesinin içeriğine, kiralananın niteliğine, bildirim ve teslim kayıtlarına göre değişir.