Kira Sözleşmesi Bitince Tahliye: Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Kira sözleşmesi bitince tahliye, konut ve çatılı işyerlerinde sırf sözleşmede yazan sürenin dolmasıyla gerçekleşmez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347 uyarınca kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce geçerli fesih bildirimi yapmazsa belirli süreli sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Ev sahibinin tahliye isteyebilmesi için kanuni bir sebep, geçerli tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama sonrasındaki fesih koşulları gibi ayrı bir hukuki dayanak gerekir. Arsa gibi genel hükümlere tabi kiralarda ise sonuç farklı olabilir.

Kira Sözleşmesinin Süresi Dolduğunda Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Hayır; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süresi dolduğu için kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir. Örneğin bir yıllık konut kira sözleşmesinde son günün gelmesi, kiraya verene taşınmazı derhâl geri alma yetkisi vermez. TBK m.347, kiracının süresinde bildirimde bulunmaması hâlinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzayacağını öngörür. Kira bedeline ilişkin emredici artış kuralları ise ayrıca uygulanır.

Bu koruma bütün kira türleri için aynı şekilde geçerli değildir. Sözleşmenin konusu konut mu, çatılı işyeri mi, yoksa boş arsa gibi genel kira hükümlerine tabi başka bir taşınmaz mı? İlk olarak bu ayrım yapılmalıdır. Ayrıca kamu taşınmazları veya özel kanunlara tabi bazı kullanım ilişkilerinde özel sona erme hükümlerinin bulunup bulunmadığı da incelenmelidir.

Bu ayrımın sözleşmenin yenilenmesi yönünden ayrıntıları için kira sözleşmesinin yenilenmesi başlıklı yazıya bakılabilir. Buradaki temel mesele, kiracının sözleşme sonunda kalmaya devam etmesi üzerine hangi tahliye yolunun hukuken mümkün olduğudur.

Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Olarak Yenilenir mi?

Evet; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun aradığı bildirim yoksa sözleşme bir yıllığına uzamış sayılır. Kiracının yeni bir sözleşme imzalaması, kiraya verenin yeni bir belge hazırlaması veya sözleşme bitmeden sözlü olarak anlaşılması zorunlu değildir. Uzama doğrudan kanundan kaynaklanır.

15 günlük bildirim süresi kimin için geçerlidir?

TBK m.347/1’de yer alan, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapma imkânı kiracıya tanınmıştır. Kiracının bu süre içinde sözleşmeyi devam ettirmeyeceğini bildirmesi, olağan sona erme bakımından belirleyicidir. TBK m.348 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olması gerekir. Bildirimin karşı tarafa ulaştığının ispatlanabilmesi ayrıca önem taşır.

Kiraya verenin aynı tarihten 15 gün önce “Sözleşmeyi yenilemiyorum, çıkın” demesi ise tek başına geçerli bir tahliye sebebi yaratmaz. Kiraya veren bakımından kanun, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitmesine dayalı tek taraflı feshi sınırlandırmıştır. On yıllık uzama sonrası bildirim ise bu genel kuralın ayrı şartlara bağlı istisnasıdır.

Yeni sözleşme imzalamadan kalmak işgalci olmak anlamına gelir mi?

Hayır. TBK m.347 gereğince devam eden kira ilişkisinde kiracının taşınmazı kullanması, sırf yeni sözleşme imzalanmadığı için hukuka aykırı işgal sayılmaz. Kiracı, devam eden kira ilişkisi kapsamındaki kira bedelini ve diğer sözleşme borçlarını yerine getirmeye devam eder. Ancak kanuna uygun sona ermiş bir kira ilişkisi, geçerli tahliye kararı veya diğer özel sebepler farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Ev Sahibi Sözleşme Bitince Hangi Hâllerde Tahliye İsteyebilir?

Konut veya çatılı işyeri kiralarında tahliye talebi, sürenin bitmesinden başka somut bir kanuni nedene dayanmalıdır. Özellikle ihtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle açılacak davalarda sözleşme döneminin sona ermesi dava hakkının kullanılabileceği zamanı belirleyebilir; fakat o tarihin gelmesi, tahliye sebebinin varlığını tek başına kanıtlamaz.

1. Kiraya verenin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı

TBK m.350/1’e göre kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler yönünden gerçek, samimi ve zorunlu konut yahut işyeri ihtiyacı bulunuyorsa tahliye davası açılması gündeme gelebilir. Belirli süreli sözleşmede kural olarak sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılır. Yazılı dava bildiriminin süreye etkisi TBK m.353 kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Örneğin sözleşmenin 31 Ağustos’ta bitmesi ve ev sahibinin o tarihten sonra evde oturmak istemesi tek başına yeterli değildir. İhtiyacın kanunun aradığı nitelikte olması, delillerle açıklanması ve uygun usule uyulması gerekir. Ayrıntılar ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberinde ele alınmıştır.

2. Yeniden inşa veya esaslı imar

TBK m.350/2, kiralananın yeniden inşasının veya esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme işlerinin gerekli olmasını ve bu işler sırasında taşınmazın kullanımının imkânsızlaşmasını arar. Yalnızca boyama veya olağan bakım yapılacak olması bu gerekçeyle tahliyeye otomatik olarak yetmez. Belirli süreli kira bakımından sözleşme sonundan başlayan dava takvimi ve işlemlerin gerçekliği araştırılır.

3. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle talebi

Evin satılması da kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.351 kapsamında yeni malik, koşulları varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunup edinmeden altı ay sonra dava açma yolunu seçebilir. Bunun yerine sözleşmenin bitiminden itibaren bir aylık dava yolunu kullanması da mümkündür. Bu iki seçenek birbirine karıştırılmamalı; edinme tarihi, bildirim ve ihtiyaç olgusu birlikte incelenmelidir.

4. Geçerli yazılı tahliye taahhüdü

TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kiralanan teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı biçimde üstlenmişse ve o tarihte çıkmazsa kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabilir veya icraya başvurabilir. Taahhütteki tahliye tarihi, sözleşmenin normal bitiş tarihiyle aynı olabilir; ancak her kira sözleşmesindeki “süre sonunda boşaltılır” ibaresi, tek başına kanuni şartları taşıyan tahliye taahhüdü sayılmaz.

Teslimden önce alınan belgeler, tarih ve imza itirazları veya yetki sorunları ayrıca araştırılır. Tahliye taahhüdünün kendi geçerlilik ve başvuru rejimi, tahliye taahhütnamesi yazısında ayrıntılandırılmıştır.

5. Ödenmeyen kira, iki haklı ihtar ve sözleşmeye aykırılık

Kiracının kira borcunu ödememesi, TBK m.315 veya şartlarına göre İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269 ve devamı kapsamında ayrı bir yol açabilir. TBK m.315 bakımından konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirimle verilecek ödeme süresi en az 30 gündür; süre bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün başlar. Ödeme yapılmadı diye kiracının kapısı derhâl değiştirilemez.

Ayrıca TBK m.352/2’de, kanunda belirtilen dönemde kira borcunun ödenmemesi yüzünden iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmesi ve ilgili sürenin sonunda bir ay içinde dava açılması düzenlenmiştir. TBK m.316 ise kiralananın özenli kullanılması ve komşulara saygı borcunun ihlalinde ihtar, giderme süresi ve ağır durumlar bakımından özel fesih kuralları getirir. Bu nedenlerin her biri kendine özgü deliller gerektirir.

6. Kiracının aynı yerde oturmaya elverişli başka konutunun bulunması

TBK m.352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunmasını ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesini öngörür. Şartlar oluşursa sözleşme bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gündeme gelebilir. “Kiracının herhangi bir mülkü var” bilgisi tek başına bu hükmün uygulanmasına yetmez.

On Yıllık Uzama Süresi Dolunca Ev Sahibi Sebepsiz Tahliye İsteyebilir mi?

Evet, fakat yalnız on yıllık kira ilişkisi geçmiş olması yeterli değildir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında TBK m.347/1, ilk kararlaştırılan kira süresinin bitiminden sonra geçen on yıllık uzama süresini esas alır. Kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Örnek: 1 Eylül 2015 başlangıç tarihli, bir yıllık konut kirasının ilk sözleşme süresi 31 Ağustos 2016’da tamamlanır. Ardından gelen on uzama yılı 31 Ağustos 2026 sonunda tamamlanır. İlk olağan sebepsiz fesih için izleyen uzama yılının sonu, yani 31 Ağustos 2027, esas alınır. Üç aylık asgari bildirim koşulu nedeniyle yazılı bildirimin ilgili tarihten en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerekir. Bu örnek, ara dönemde yeni ve bağımsız sözleşme düzenlenmediği ve başka bir sona erme sebebi bulunmadığı varsayımına dayanır.

İlk sözleşme iki veya üç yıl için kurulmuşsa hesap, ilk bir yılın bitiminden değil kararlaştırılan ilk sürenin tamamlandığı tarihten başlar. Tarafların daha sonra yeni bir sözleşme yapmasının etkisi de belgelerin niteliğine göre ayrıca incelenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.11.2021 tarihli, 2017/1546 E., 2021/1517 K. sayılı kararı, bu süre ve bildirim yapısının neden birlikte değerlendirilmesi gerektiğini açıklamaktadır.

Özellikle 1 Temmuz 2012’den önce kurulan eski sözleşmelerde 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesindeki bir defalık geçiş hükümleri geçmiş dönem hesaplarını etkileyebilir. Başlangıç tarihi eski bir kira ilişkisinde yalnız “on yıldır oturuyor” ifadesiyle sonuca gidilmemelidir. Hesaplamanın ayrıntıları 10 yıllık uzama süresi yazısının özel konusudur.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde durum aynı mı?

Hayır. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347/2 uyarınca kiraya verenin olağan fesih imkânı, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimine bağlanmıştır. Burada belirli süreli sözleşmeler için kullanılan “ilk süre + on uzama yılı + izleyen uzama yılı” hesabı aynen aktarılmaz. TBK m.328-329 kapsamındaki fesih dönemi, üç aylık bildirim ve varsa daha uzun sözleşmesel süreler birlikte incelenir.

Sözleşmenin Bitiş Tarihiyle Tahliye Davası Açma Tarihi Aynı mı?

Her zaman değil. TBK m.350’deki ihtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle açılacak davada belirli süreli sözleşmenin bitişi, kural olarak bir aylık dava açma süresinin başlangıcını oluşturur. TBK m.352/1’de ise bir aylık süre sözleşmenin genel bitişinden değil, yazılı taahhütte gösterilen tahliye tarihinden başlar. On yıllık uzama feshi de ayrı bir takvime bağlıdır.

TBK m.353’e göre kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, belirli tahliye davaları yönünden dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bunun bir aylık dava sürelerinin tamamına otomatik uygulanacağı veya bildirim yapılmadan sürenin uzayacağı varsayılmamalıdır.

Arsa veya Çatısız İşyeri Kirasında Sözleşme Bitince Ne Olur?

Genel kira hükümlerine tabi belirli süreli taşınmaz kiralarında sonuç farklıdır: TBK m.327 uyarınca belirlenen süre sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Taraflar açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürse sözleşme belirsiz süreliye dönüşebilir. Bu nedenle sözleşme süresi, sona erdirme bildirimi ve sözleşmenin fiilen sürdürülüp sürdürülmediği birlikte incelenir.

İİK m.272’ye göre sözleşmeyle kiralanan taşınmazın süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşme icra dairesine sunularak tahliye istenebilmesi mümkündür. İcra dairesinin göndereceği tahliye emrinde itiraz ve tahliye süreleri yer alır. Bu yol, konut ve çatılı işyerlerinde sırf süre bitimine dayanılarak genel bir tahliye hakkı olduğu anlamına gelmez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.12.2014 tarihli, 2014/12251 E., 2014/14117 K. sayılı kararında boş arsa niteliğindeki kiralanana genel kira hükümleri uygulanmış ve süresinde açılan tahliye davası değerlendirilmiştir. Buna karşılık Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.05.2026 tarihli, 2025/6177 E., 2026/2951 K. sayılı kararında, işyeri kullanımına ilişkin taşınmazın gerçek hukuki niteliği incelenerek çatılı işyeri korumasının uygulanması gerektiği sonucuna ulaşılmıştır. Sözleşmeye yalnız “arsa”, “depo” veya “ürün kirası” başlığı verilmesi nitelendirmeyi her durumda belirlemez.

Kiracı Çıkmazsa Ev Sahibi Hangi Hukuki Adımları İzlemeli?

İlk adım, tahliye sebebini ve doğru başvuru yolunu belirlemektir. Sözleşme süresinin dolması üzerine aceleyle başlatılan yanlış takip veya yanlış tarihte açılan dava, hak kaybı ve yargılama gideri riskine yol açabilir.

1. Sözleşmenin niteliğini saptayın: Konut, çatılı işyeri, arsa, ürün kirası veya özel mevzuata tabi başka kullanım ilişkisi olup olmadığını kontrol edin.
2. Başlangıç ve bitiş tarihlerini belirleyin: İlk sözleşmeyi, ek protokolleri, varsa daha sonraki yeni sözleşmeleri ve uzama dönemlerini karşılaştırın.
3. Tahliye sebebini somutlaştırın: İhtiyaç, yeniden inşa, taahhüt, kira borcu veya kanuni uzama sonrası fesih gibi hangi sebebin gerçekten bulunduğunu ayırın.
4. Bildirimleri ve delilleri hazırlayın: Yazılı bildirim, tebliğ kaydı, banka dekontu, tapu belgesi, kira sözleşmesi, teslim kaydı ve diğer delilleri toplayın.
5. Arabuluculuk şartını kontrol edin: Dava yoluna gidilecekse dava şartı kapsamında olup olmadığını ve başvuru zamanını inceleyin.
6. Uygun merciye başvurun: Mahkeme davası ile İİK kapsamında ilamsız tahliye takibini birbirine karıştırmayın; kararın icrasını yasal makamlar aracılığıyla yürütün.

Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

1 Eylül 2023’ten itibaren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan birçok davada arabuluculuk dava şartıdır. Ancak İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler açıkça istisna tutulmuştur. Dava açılmadan önce anlaşamama son tutanağının bulunması gereken hâllerde bu şartın yerine getirilmemesi usulden ret sonucunu doğurabilir.

Arabuluculuğa ne zaman başvurulacağı da göz ardı edilmemelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E., 2025/5038 K. sayılı kararında atıf yapılan uyuşmazlığın giderilmesi yaklaşımı, TBK m.350’ye dayalı ihtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini vurgular. Bu değerlendirme tüm tahliye sebeplerine aynı kapsamda genellenmemelidir.

Görevli mahkeme hangisidir?

HMK m.4 uyarınca, İİK’nin ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetki konusunda davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi HMK m.6 ve m.10 hükümleri de dikkate alınır; her kira davasında taşınmazın bulunduğu yerin tek ve kesin yetkili olduğu düşünülmemelidir. İcra yoluyla tahliyede ise takip türüne göre icra dairesi ve icra hukuk mahkemesi devreye girer.

Ev sahibi kiracıyı kendisi çıkarabilir mi?

Hayır. Tahliye hakkının bulunduğu ileri sürülse bile kilit değiştirmek, kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak, elektrik veya suyu baskı amacıyla kesmek gibi yöntemler hukuki tahliye yerine geçmez ve ayrıca sorumluluk doğurabilir. Kiracı gönüllü olarak tahliye etmiyorsa geçerli hukuki sebep, mahkeme veya takip süreci ve gerektiğinde icra işlemleri üzerinden hareket edilmelidir.

Yargıtay Kararları Kira Süresinin Dolmasına Nasıl Yaklaşıyor?

İçtihatlarda belirleyici soru yalnız kaç yıl geçtiği değil, kira ilişkisinin hukuki niteliği ve başvurulan tahliye nedenidir. Bu ayrımı gösteren başlıca kararlar şunlardır:

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.02.2023, 2022/12870 E., 2023/731 K.: İdari binalı depo niteliğindeki çatılı işyeri kirasında, süre sonuna ilişkin genel ibare ve sözleşmenin bitimi gerekçesiyle yapılan tahliye takibinin yeterli görülmemesine dair ret kararı onanmıştır.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.11.2021, 2017/1546 E., 2021/1517 K.: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında on yıllık uzama, üç aylık fesih bildirimi ve eski sözleşmelere ilişkin geçiş hükümlerinin birlikte ele alınması gerektiği açıklanmıştır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2026, 2025/5525 E., 2026/2366 K.: Çatılı işyeri kira sözleşmesinde ileri sürülen kendiliğinden sona erme kaydının, kanuni tahliye rejimi karşısında tahliyeyi sağlamadığına ilişkin ret kararı onanmıştır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, 2025/6177 E., 2026/2951 K.: Bir sözleşmenin ürün kirası olarak ileri sürülmesi yerine kiralananın gerçek niteliği esas alınmış; çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin dolmasının tek başına sona erme sağlamadığı belirtilmiştir.

Kararlar, benzer olgularda yol gösterir; her somut olayda sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği, ilgili bildirimlerin içeriği ve tebliğ zamanları ayrıca değerlendirilmelidir.

Örnek Olaylar: Sözleşme Bitince Kiracı Çıkmazsa Sonuç Ne Olur?

Örnek 1: Bir yıllık konut sözleşmesi sona erdi

Bir daire 1 Ekim 2025’te bir yıllığına kiralanmış olsun. Kiracı, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala yazılı fesih bildirimi yapmamış ve 1 Ekim 2026’da evde kalmaya devam etmişse TBK m.347 uyarınca kira ilişkisi kural olarak bir yıl uzar. Ev sahibinin yalnız “bir yıllık sözleşme bitti” diyerek tahliye talebi yeterli değildir. Bununla birlikte gerçek ihtiyaç gibi başka bir sebep oluşmuşsa o sebebin kanuni koşulları incelenebilir.

Örnek 2: Sözleşme bitimine ilişkin madde var

Kira sözleşmesine “Süre sonunda kiracı hiçbir ihtara gerek olmadan evi boşaltacaktır” maddesi konulduğunu varsayalım. Konut kirasında bu kayıt, TBK m.347 ve m.354’teki kiracı korumasını ortadan kaldırmaz. Ayrıca yazılı tahliye taahhüdü iddiası varsa belgenin teslimden sonra verilip verilmediği ve belirli bir tahliye tarihi taşıyıp taşımadığı ayrıca değerlendirilir.

Örnek 3: Boş arsa kira süresi doldu

Kiralanan gerçekten boş arsa niteliğindeyse ve genel kira hükümlerine tabi belirli süreli sözleşme sona ermişse TBK m.327 gündeme gelir. İlişkinin sürdürülüp sürdürülmediği, sona erme bildirimi ve İİK m.272’deki başvuru koşulları önem taşır. Konut kirasındaki otomatik bir yıllık uzama kuralı, boş arsaya niteliği incelenmeden uygulanmaz.

Sık Sorulan Sorular: kira sözleşmesi bitince tahliye

1. Bir yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kirasında yalnız sürenin dolması tahliye sebebi değildir. Kanuni başka bir tahliye nedeni veya TBK m.347 kapsamındaki özel fesih koşulları bulunmalıdır.

2. Kiracı sözleşme bitiminde çıkmazsa kira sözleşmesi kaç yıl uzar?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapmamışsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzar. Sonraki yılların sonuçları da TBK m.347’ye göre belirlenir.

3. Beş yıl dolunca ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Beş yıllık sürenin dolması kendiliğinden tahliye sebebi oluşturmaz. Beş yıl, koşulları varsa kira bedelinin mahkemece belirlenmesi bakımından önem taşıyabilir; bu durum tahliye hakkıyla aynı değildir.

4. Ev sahibi sözleşmeyi yenilemeyeceğine dair noter ihtarı gönderirse tahliye olur mu?

Noter ihtarının gönderilmesi tek başına yeterli değildir. İhtarın dayandığı kanuni sebep, yazılılık, zaman ve tebliğ koşulları incelenmelidir. TBK m.347 kapsamında ilk kira süresinin bitimi için gönderilen tek taraflı yenilememe bildirimi genel olarak tahliye sağlamaz.

5. Kiracı sözleşme sonunda yeni kontrat imzalamayı reddederse ne olur?

Konut veya çatılı işyeri kirası, kanuni koşullar altında yeni sözleşme imzalanmasa da uzayabilir. Kiracının yeni kontrat imzalamaması tek başına tahliye nedeni oluşturmaz; mevcut kira ilişkisinden doğan yükümlülükler devam eder.

6. On yıllık kira süresi ile on yıllık uzama süresi aynı mı?

Hayır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama hesabı, ilk kararlaştırılan kira süresi bittikten sonra başlar. Belirsiz süreli sözleşmelerdeyse TBK m.347/2 farklı bir başlangıç ve fesih düzeni öngörür.

7. Sözleşme bittikten sonra açılan tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok tahliye davasında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Ancak İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler istisnadır. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliyede başvurunun zamanı da önemlidir.

Sonuç: Sözleşmenin Bitmesi ile Tahliye Hakkı Ayrı Konulardır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin yazılı süresi sona erdi diye kiracı otomatik olarak tahliye edilmez. Öncelikle kira türü, fesih bildirimi, uzama dönemi ve varsa kanuni tahliye sebebi belirlenmelidir. İhtiyaç, taahhüt, temerrüt ve on yıllık uzama sonrası fesih farklı şartlara ve takvimlere sahiptir. Belge ve süreler bakımından yapılacak hukuki değerlendirme için Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun İstanbul kira hukuku avukatı sayfasındaki iletişim bilgileri kullanılabilir. Tahliye süreçlerinin genel çerçevesi ayrıca kira tahliye davası rehberinde yer almaktadır.

Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlığın sözleşmesi, ilgili mevzuat ve delilleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.315-316, 327-329, 339, 347-348, 350-354).
• 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun (m.1 ve geçici m.2).
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m.269 ve m.272-275).
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m.4, 6, 10).
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/A ve m.18/B).