10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye

10 yıllık uzama süresi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ilk sözleşme süresi bittikten sonra başlayan on yıllık yenilenme dönemidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347 uyarınca kiraya veren, bu on yılın dolmasından sonraki uzama yıllarının sonunda, en az üç ay önceden yazılı fesih bildirimi yaparak gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak on yılın dolması kiracıyı kendiliğinden tahliye etmez; sözleşmenin türü, geçerli son sözleşme, bildirim ve dava takvimi birlikte incelenmelidir.

Bu rehber, on yıllık uzamanın hangi tarihte başladığını, ilk tahliye imkânının ne zaman doğduğunu, ihtarın nasıl yapılacağını ve kiracı çıkmazsa hangi yolun izleneceğini açıklar. İhtiyaç, temerrüt veya tahliye taahhüdü gibi diğer sebeplerden farklı olarak burada temel mesele, geçerli kira süresinin ve fesih bildiriminin doğru hesaplanmasıdır.

10 yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye nedir?

TBK m.347/1, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine otomatik uzama kuralı getirir. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise ilk sözleşme süresinin sona erdiğini söyleyerek tek başına tahliye talep edemez.

Kanun, kiraya verene on yıllık uzama döneminden sonra farklı bir imkân tanır: Bu dönemi izleyen her uzama yılının bitimine en az üç ay kala yazılı fesih bildirimi yapmak. Şartlar karşılandığında kiraya verenin ayrıca konut ihtiyacı, yeniden inşa veya kiracının kusuru gibi başka bir tahliye sebebini ispatlaması gerekmez. Yine de usulüne uygun fesih ile kiralananın fiilen boşaltılması ayrı aşamalardır.

Bu düzenleme, TBK m.339 anlamında konut ve çatılı işyeri kapsamına giren kiralara yöneliktir. Açık arsa veya çatısız alan kirasında, niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazın altı ay veya daha kısa süreyle kiralanmasında ve özel kanunlara tabi ilişkilerde aynı hesap otomatik olarak uygulanmaz. Önce kiralamanın hukuki niteliği belirlenmelidir.

On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Hesap, belirli süreli kira sözleşmesinin başlangıç gününden değil, kararlaştırılmış ilk süresinin bitiminden sonra başlar. İlk sözleşmenin bir, üç, beş veya on yıl olması bu ayrımı değiştirmez. İlk süre bitince kendiliğinden oluşan birer yıllık uzamalar sayılır; ilk on uzama yılı dolduktan sonra gelen uzama yılının sonunda sebep göstermeksizin fesih imkânı kullanılabilir.

Bir yıllık kira sözleşmesi örneği

Varsayalım ki konut için 1 Ocak 2020 başlangıçlı, 31 Aralık 2020 bitişli bir yıllık sözleşme yapılmış ve taraflar daha sonra yeni bir sözleşme kurmamış olsun:

1. İlk sözleşme dönemi 1 Ocak–31 Aralık 2020’dir; bu yıl on yıllık uzamaya dâhil edilmez.
2. Birinci uzama yılı 2021, onuncu uzama yılı 2030’dur. On yıllık uzama süresi 31 Aralık 2030’da tamamlanır.
3. Bu süreyi izleyen ilk uzama yılı 1 Ocak–31 Aralık 2031’dir. Şartları sağlanmış fesih, ilk olarak 31 Aralık 2031 sonu için gündeme gelir.
4. 2031 sonu hedefleniyorsa yazılı bildirimin kiracıya bitimden en az üç ay önce ulaşması gerekir. Bu örnekte bildirimi 30 Eylül 2031’den önce ulaştırmak, son gün tartışmasını önleyen daha güvenli takvimdir.

Bu nedenle bir yıllık kira sözleşmesi için kullanılan “on yılı geçti, hemen çıkarılabilir” ifadesi yanlıştır. Olağan hesap, ilk sözleşme süresi + on yıllık uzama + fesih için izleyen uygun uzama yılı şeklindedir. Tebligatın geç ulaşması ya da sonradan geçerli yeni bir kira sözleşmesi kurulması hesabı değiştirebilir.

İlk sözleşme üç, beş veya on yıl ise

Tablodaki tarihler, takvim yılı esas alınarak kurulmuş örneklerdir; kira sözleşmesinde başka başlangıç veya bitiş günü varsa günler buna göre kaydırılır. Hesap, kira ilişkisi kesintisiz sürerken ayrıca geçerli yeni bir belirli süreli sözleşme yapılmadığı varsayımına dayanır. Kiraya verenin fesih iradesinin hangi uzama yılını kapsadığı ayrıca gösterilmelidir.

Her yeni sözleşme veya ek protokol on yılı yeniden başlatır mı?

Tarafların eski sözleşme sürerken gerçekten yeni bir belirli süreli kira sözleşmesi kurmaları, TBK m.347 hesabının başlangıcını değiştirebilir. Ancak yalnız kira artışını, ödeme yöntemini veya bir başka ayrıntıyı yazılı hâle getiren ek protokolün her durumda yeni kira sözleşmesi sayılması gerektiği söylenemez. Belgenin adı değil, tarafların hangi kira ilişkisini ve hangi süreyi kararlaştırdığı önemlidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E., 2021/614 K. sayılı kararında, kira ilişkisi daha önce başlamış olsa da tarafların 2005 yılında imzaladığı yeni bir yıllık sözleşme esas alınmış; on yıllık uzamanın o sözleşmenin bitiminden itibaren hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir. Kurulda bu değerlendirmenin kapsamı konusunda karşı oylar da bulunmaktadır. Dolayısıyla yeni bir belgenin gerçekten yeni sözleşme mi, önceki sözleşmenin devamına ilişkin düzenleme mi olduğu somut içerikle belirlenmelidir.

Bu ayrım, özellikle uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracılarda önem kazanır. İlk sözleşmenin, sonraki bütün sözleşmelerin ve ek protokollerin birlikte incelenmesi, yanlış başlangıç tarihine dayanılarak erken dava açılmasını önler. Sözleşmenin uzama ve yenilenme mantığı hakkında ayrıca kira sözleşmesinin yenilenmesi başlıklı rehbere bakılabilir.

Üç ay önce ihtar göndermek zorunlu mu?

Evet. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347/1’e dayanarak sebep göstermeden fesih için, on yıllık uzama tamamlandıktan sonra hedeflenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır. Bildirimin geçerliliğinin yazılı şekle bağlı olması TBK m.348’de düzenlenmiştir.

İhtarda kiraya veren ile kiracının ve kiralananın belirlenebilmesi, hangi kira ilişkisine dayanıldığının anlaşılması ve sözleşmenin hangi kira yılının sonunda sona erdirileceği hususunda açık fesih iradesi bulunması gerekir. Kanun, TBK m.347 ihtarı için genel bir noter zorunluluğu öngörmez; buna karşılık noter ihtarnamesi ve usulüne uygun tebligat, içeriğin ve kiracıya ulaşma tarihinin ispatını kolaylaştırır. Sadece mektubu düzenlemek veya postaya vermek, zamanında muhataba ulaştığını tek başına göstermez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.01.2017 tarihli, 2017/1554 E., 2017/615 K. sayılı kararında ihtarın fesih iradesini taşıması yeterli görülmüştür. Bununla birlikte belirsiz, muhatabı yanlış belirlenmiş veya süresinden sonra ulaşmış bir bildirime dayanılması önemli bir dava riski oluşturur.

Üç aylık ihtar kaçırılırsa ne olur?

Hedeflenen uzama yılı bakımından kanuni bildirim süresinin kaçırılması, o yılın sonunda TBK m.347’ye dayanarak fesih yapılmasını engelleyebilir. On yıllık uzama süresi tamamlandı diye fesih hakkı bütünüyle ortadan kalkmaz; izleyen uygun uzama yılının sonu için zamanında yeni bildirim yapılabilir. Tarih hesabında, üç ayın son gününe kadar beklemek yerine tebligatı daha erken tamamlamak pratik bakımdan önemlidir.

TBK m.353’teki “dava açma süresinin bir kira yılı uzaması” hükmü, TBK m.347’deki üç ay önceden fesih bildirimi koşulunun yerine geçmez. Her iki hüküm farklı işlev görür. İhtiyaç ve diğer dava sebeplerinde süreyi etkileyen TBK m.353 için tahliye davası açma süresinin uzaması yazısı ayrı değerlendirilmelidir.

Kiracı çıkmazsa dava ne zaman açılır?

Fesih bildirimi zamanında yapılmış olsa da kiracının kendiliğinden çıkmaması hâlinde kiraya verenin tek taraflı olarak kilit değiştirmesi veya eşyaları çıkarması hukuka uygun bir tahliye yolu değildir. Kira ilişkisine dayanan tahliye talebi, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde ileri sürülür (HMK m.4/1-a). Kiralananın bulunduğu yer yetki bakımından önem taşımakla birlikte, yetki kuralları somut olaya göre ayrıca incelenmelidir.

TBK m.347, ihtiyaç nedeniyle tahliyedeki gibi açık bir “bir ay içinde dava açma” süresi içermez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.01.2026 tarihli 2025/6170 E., 2026/137 K. ve 05.11.2025 tarihli 2025/4720 E., 2025/5281 K. sayılı kararlarında, usulüne uygun bildirimin kapsadığı uzama yılı sona erdikten sonra izleyen kira yılının sonuna kadar dava açılabileceğini açıklamıştır. Bu yaklaşımda, dava hakkı doğmadan erken açılan dava ile bildirimin hiç yapılmadığı dava birbirinden ayrılır.

Örneğin 31 Aralık 2031 sonunda geçerli şekilde feshedilen örnek sözleşmede, kiracı taşınmazı boşaltmazsa dava için hedef alınacak dönem bu tarihin sonrasıdır. Yargıtay’ın anılan yaklaşımı, tahliye isteminin 2032 kira yılı sona ermeden ileri sürülmesi yönündedir. Uygulama güvenliği bakımından süreci dönemin başında başlatmak, son güne bırakmamak uygun olur. Arabuluculuğun zamana etkisi de hesaplanmalıdır.

Arabuluculuk tahliye davasından önce zorunlu mu?

TBK m.347’ye dayalı tahliye davası, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculukta anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte dava yoluna gidilebilir. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi istisnası, TBK m.347’ye dayalı bu davanın otomatik olarak arabuluculuktan muaf olduğu anlamına gelmez.

Başvurunun zamanı da önemlidir. Fesih bildirimini almak, tahliye davası açma hakkının doğduğu tarihle aynı şey olmayabilir. On yıllık uzamaya dayalı davada, ihtarın hedeflediği kira yılı bitip sözleşmenin sona erme tarihi geldikten sonra arabuluculuğa başvurulması, erken başvuru itirazı bakımından daha güvenli bir uygulamadır. Süreler ve son tutanak hakkındaki genel kurallar için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazısı incelenebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yıl nasıl hesaplanır?

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında farklı bir hesap geçerlidir. TBK m.347/2’ye göre kiraya veren, kira ilişkisinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere uygun fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada belirli süreli sözleşmedeki “ilk süre + on yıllık uzama + izleyen uzama yılı” formülü uygulanmaz.

Genel fesih hükümlerinde TBK m.328 ve 329 önem taşır. Sözleşmede daha uzun bildirim süresi veya farklı geçerli dönem kararlaştırılmamışsa ve yerel âdet de farklı bir dönem göstermiyorsa taşınmaz kirasında altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimi gerekir. Dönemler kural olarak kira başlangıç tarihi üzerinden hesaplanır. On yılın geçmiş olması, herhangi bir tarihte üç ay sonra otomatik tahliye hakkı doğurmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.11.2017 tarihli, 2017/6823 E., 2017/16285 K. sayılı kararında, belirsiz süreli kira için altı aylık dönem ve üç aylık fesih bildirimi doğru hesaplanmadığı gerekçesiyle tahliye hükmü bozulmuştur. Ayrıca sözlü sözleşmenin bulunması, tek başına kira ilişkisinin belirsiz süreli olduğunu ispatlamaz; kararlaştırılmış sürenin varlığı ayrı bir olgudur.

1 Temmuz 2012’den önceki kira sözleşmelerinde geçiş hükmü

6098 sayılı TBK, 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten önce kurulmuş belirli süreli kira sözleşmelerinde TBK m.347 hesabına ek olarak 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi incelenmelidir. Geçiş hükmü, yeni fesih imkânının bazı eski sözleşmelere bir defaya mahsus daha geç uygulanmasını amaçlamıştır.

1 Temmuz 2014 veya 1 Temmuz 2017 tarihlerinin kendisi her eski sözleşme için doğrudan tahliye tarihi değildir. Bunlar geçiş hükmünün uygulama eşikleridir. İlgili sözleşmenin kendi kira yılı, en az üç aylık yazılı bildirim ve uygun dava zamanı yine ayrıca belirlenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E., 2021/614 K. sayılı kararı, geçici madde ile TBK m.347’nin birlikte değerlendirilmesine örnektir.

Ev satılırsa on yıllık uzama süresi sıfırlanır mı?

Taşınmazın yalnızca satılması on yıllık uzama sayacını kendiliğinden sıfırlamaz. TBK m.310’a göre kiralananın el değiştirmesiyle yeni malik, kanun gereği mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir. Ancak yeni malik ile kiracı arasında ayrıca gerçekten yeni ve geçerli bir belirli süreli sözleşme yapılması hâlinde, yukarıda açıklanan yeni sözleşme değerlendirmesi gündeme gelebilir.

Kiraya veren sıfatı, mülkiyet ve paylı maliklerin dava yetkisi her dosyada aynı şekilde çözümlenmez. Özellikle hisseli taşınmazlarda fesih bildiriminin kim veya kimler tarafından yapılacağı ile davanın kimin adına açılacağı önceden değerlendirilmelidir. İhtiyaç nedeniyle yeni malikin tahliye hakkı ise TBK m.351’de düzenlenen ve on yıllık uzama hesabından ayrı olan bir yoldur.

Kiraya veren neyi, kiracı neyi ispatlamalı?

TBK m.347’ye dayalı davada temel uyuşmazlık genellikle kiracının ihtiyacı veya kusuru değildir. Davacı kiraya veren; dayanılan kira sözleşmesini, süresini, uzamaların tamamlandığını, geçerli fesih bildirimini ve bildirimin muhataba zamanında ulaştığını ortaya koymalıdır. Tahliye kararının usule uygun şekilde uygulanması da ayrı bir aşamadır.

• İlk sözleşme ve sonraki belgeler: Başlangıç ve bitiş tarihini, yeni bir sözleşme kurulup kurulmadığını gösterebilir.
• Ek protokoller ve yazışmalar: Kira artışı anlaşması ile yeni kira süresi kararlaştırılmasını ayırmaya yarar.
• Noter ihtarnamesi, tebliğ belgesi ve teslim kayıtları: Fesih beyanının metnini, muhatabını ve zamanında ulaşıp ulaşmadığını gösterir.
• Tapu, mirasçılık ve temsil belgeleri: Bildirimi yapan kişinin hak sahipliğini ve taraf sıfatını açıklayabilir.
• Arabuluculuk son tutanağı: Dava şartının yerine getirildiğinin gösterilmesi bakımından önemlidir.

Kiracı da ilk sözleşmenin daha uzun süreli olduğunu, geçerli yeni sözleşme yapıldığını, ihtarın hiç ulaşmadığını veya geç ulaştığını, yanlış kira yılına yönelik olduğunu ya da tahliye isteminin henüz erken olduğunu ileri sürebilir. Salt “on yıldır oturuyorum” veya “ev sahibinin ihtiyacı yok” şeklindeki ifadeler, TBK m.347’nin bütün koşullarını karşılayan bir fesih bakımından tek başına belirleyici değildir.

On yıllık uzama nedeniyle tahliye, diğer tahliye sebeplerinden nasıl ayrılır?

TBK m.347’de kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkı, uzama yılı ve yazılı bildirim şartlarına bağlıdır. TBK m.350’deki ihtiyaç nedeniyle tahliye, TBK m.352’deki tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar ve TBK m.315’teki ödeme temerrüdü ise farklı olguların, sürelerin ve delillerin değerlendirilmesini gerektirir. On yıllık uzama tamamlanmamış olması, başka bir kanuni tahliye sebebinin hiç uygulanamayacağı anlamına gelmez.

Öte yandan, kiracının sözleşme bitiminde neden otomatik olarak çıkmadığını ve hangi başka yolların söz konusu olabileceğini öğrenmek için kira sözleşmesi bitince tahliye yazısına bakılabilir. Kira uyuşmazlığının türü, dava şartları ve süreç değerlendirmesi bakımından İstanbul kira hukuku avukatı sayfasında büronun çalışma kapsamı açıklanmaktadır.

10 yıllık uzama süresi hakkında sık sorulan sorular

10 yıllık kiracıyı ev sahibi hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Belirli süreli kira sözleşmesinde yalnızca kira ilişkisinin başlangıcından on yıl geçmiş olması yeterli değildir. İlk sözleşme süresi, sonradan yapılan sözleşmeler, on yıllık uzamalar ve üç ay önceden yazılı fesih bildirimi ayrı ayrı incelenmelidir.

On yıllık uzamadan sonra ev sahibinin ihtiyacını ispat etmesi gerekir mi?

TBK m.347 uyarınca bütün fesih şartları oluşmuşsa ayrıca konut veya işyeri ihtiyacının ispatı aranmaz. Ancak fesih hakkının doğması ve geçerli kullanılması için süre ve yazılı bildirim koşullarının ispatlanması gerekir.

On yıllık uzama süresi için noter ihtarı zorunlu mudur?

TBK m.348 yazılı fesih bildirimini zorunlu kılar; bu hüküm genel bir noter düzenleme şartı içermez. Noter yoluyla gönderilen ve usulüne uygun tebliğ edilen ihtar, bildirimin zamanını ve içeriğini ispatlamak bakımından genellikle tercih edilir.

10 yıl tamamlandıktan sonra üç aylık bildirim yapılmazsa sözleşme biter mi?

Hayır. Bildirimin zamanında yapılmaması hâlinde, yalnız sürenin dolmuş olması sözleşmeyi sona erdirmez. Kiraya veren, koşulları sağlamak üzere sonraki uygun uzama yılının sonunu hedefleyen yeni bir bildirim yapabilir.

On yıllık uzama tahliye davasında bir aylık dava süresi var mı?

TBK m.347’de bir aylık dava açma süresi yazılı değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025–2026 tarihli kararlarında, yazılı bildirimin kapsadığı uzama yılı bittikten sonra izleyen kira yılının sonuna kadar dava açılabileceği açıklanmıştır. Dava şartı arabuluculuk ve somut takvim birlikte değerlendirilmelidir.

Belirsiz süreli sözleşmede de önce on yıl uzama beklenir mi?

Hayır. TBK m.347/2, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verenin kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih hükümlerine başvurabileceğini belirtir. Uygun fesih döneminin ve üç aylık bildirim süresinin ayrıca hesaplanması gerekir.

Kiraya veren evini satarsa uzama süresi yeniden mi başlar?

Sırf satış nedeniyle yeniden başlamaz. Yeni malik kural olarak mevcut kira sözleşmesine taraf olur. Sonradan yeni bir kira sözleşmesi kurulup kurulmadığı ve taraf iradeleri ayrı bir değerlendirmedir.

TBK 347’ye göre tahliye için arabuluculuğa gitmek gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan TBK m.347 tahliye davasında, 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince kural olarak dava öncesi arabuluculuk gerekir. Kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası bu dava türüyle karıştırılmamalıdır.

Hukuki kaynaklar ve ilgili Yargıtay kararları

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.310, 328–329, 339, 347–348 ve 353.
• 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun, geçici m.2.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4.

Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut sözleşmede kira türü, başlangıç ve bitiş tarihleri, tüm protokoller ile tebligat kayıtları değerlendirilmeden tahliye tarihi kesin olarak belirlenemez.