Kira Tespitinden Doğan Kira Farkı ve Tahsili

Kiraya verenin talep edebileceği kira tespitinden doğan kira farkı, mahkemenin belirlediği kira bedeli ile kiracının ilgili dönemlerde ödediği kira arasındaki farktır. TBK m.345 koşullarına göre geçmiş bir kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde tespit edilen bedelin doğurduğu fark, kural olarak kira tespit kararının kesinleşmesiyle muaccel olur. Bu fark için ayrı alacak davası veya uygun icra takibi yapılabilir; yalnız kira bedelini belirleyen tespit hükmü, doğrudan para tahsiline yönelik bir ilam değildir. Faiz de kural olarak kesinleşme tarihinden itibaren istenebilir.

Kira Tespit Kararından Kira Farkı Alacağı Nasıl Doğar?

Kira farkı, kiraya verenin talep ettiği kira tutarı ile ödenen tutar arasındaki her farklılık değildir. Tespit davası sonunda hükme bağlanan yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olduğu ile o dönem için gerçekte yapılan ödemeler karşılaştırılır. Aradaki tahsil edilmemiş tutar, kira farkı alacağını oluşturabilir. Bu nedenle bir hesaplama yapmadan önce tespit hükmünün sonuç kısmı ve kesinleşme durumu incelenmelidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344, yenilenen kira dönemindeki bedelin hangi esaslarla belirleneceğini; m.345 ise tespit kararının hangi kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağını düzenler. Örneğin TBK m.345’teki bildirim, dava tarihi veya sözleşmedeki artış hükmüne ilişkin koşullar sağlanmışsa mahkemenin belirlediği yeni bedel, karar daha sonra verilmiş olsa dahi ilgili yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.

Ancak tespit kararının belirli bir dönemden itibaren hüküm doğurması, kira farkının o dönemin ilk gününde icra takibine elverişli olduğu anlamına gelmez. Uygulanacak kira dönemi ile birikmiş fark alacağının muacceliyet tarihi ayrı meselelerdir. Tespit hükmünün geçmiş döneme etkisinin koşulları için kira tespit davasının geriye etkisi konulu yazıya bakılabilir.

Muacceliyet: kira tespitinden doğan kira farkı ne zaman istenir?

Mahkemece tespit edilen birikmiş kira farkı, kural olarak kira tespit kararının kesinleşmesiyle muaccel olur. Muacceliyet, alacaklının borcun ödenmesini talep edebileceği ve gerektiğinde hukuki tahsil yoluna başvurabileceği aşamayı ifade eder. Mahkemenin henüz kesinleşmemiş bedel belirlemesi, çekişmeli kira farkını bu anlamda tahsil edilebilir hâle getirmez.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli, 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararı, kira tespit hükmüyle ortaya çıkan fark alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için tespit kararının kesinleşmesini aramaktadır. Bunun nedeni, fark alacağının miktarının yargısal olarak kesin biçimde belirlenmesinin ancak bu aşamada gerçekleşmesidir.

Bu ilke özellikle mahkemenin belirlediği ilave kira farkına ilişkindir. Kiracının sözleşmeye göre zaten ödemesi gereken, miktarı tartışmasız eski kira tutarını ödememesi başka bir borç ihlalidir. Kiracı, sırf kira tespit davası sürüyor diye sözleşmeye veya geçerli artış şartına göre ödemesi gereken tartışmasız kira bedellerini ödemeyi durduramaz.

Kesinleşme tarihi nasıl belirlenir?

Kesinleşme, yalnızca gerekçeli kararın yazılması veya taraflardan birinin karardan haberdar olması değildir. Usulüne uygun tebliğ, başvurulabilecek kanun yolu, kanun yoluna başvurulup başvurulmadığı ve incelemenin sonucu değerlendirilir. Dosyadan kesinleşme şerhi ve ilgili kanun yolu kararları temin edilerek tahsil takvimi oluşturulmalıdır. Kesinleşme tarihi, faiz hesabı bakımından da belirleyicidir.

Kesinleşmemiş Kira Tespit Kararına Dayanarak İcra Takibi Yapılabilir mi?

Henüz kesinleşmemiş kira tespit kararına dayanılarak çekişmeli kira farkının tahsili için takip başlatılması hukuki risk taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.06.2019 tarihli, 2017/7339 E., 2019/5407 K. sayılı kararında, kira tespit ilamı kesinleşmeden başlatılan kira farkı takibine dayanılarak açılan itirazın iptali ve tahliye davasında ret sonucuna gidilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Somut olayda takip 21.10.2014 tarihinde başlatılmış, dayanak kira tespit kararı ise 04.12.2014 tarihinde kesinleşmiştir. Yargıtay, kararın takipten sonra kesinleşmiş olmasını, erken başlatılmış takibi geçerli saymak için yeterli görmemiştir. Dolayısıyla takip tarihi itibarıyla muacceliyetin gerçekleşmiş olup olmadığı denetlenmelidir.

Buna karşılık eski kira bedelinden kaynaklanan ve ödeme günü gelmiş bağımsız bir alacak mevcutsa bu borç, kesinleşmeyi bekleyen fark alacağından ayrı değerlendirilir. Aynı takipte farklı alacak kalemlerinin karıştırılması, borcun sebebinin ve kapsamının belirlenmesini güçleştirir.

Kira Tespit Kararı Doğrudan İlamlı İcraya Konulabilir mi?

Sadece yeni kira bedelini belirleyen tespit hükmüne dayanılarak kira farkı için ilamlı para takibi yapılamaz. Çünkü tespit hükmü, belirli bir miktarın borçludan alınarak alacaklıya verilmesini emreden eda hükmü içermez. Karar kesinleşmiş olsa bile kira bedelinin tespit edilmesi ile kira farkının ödenmesine hükmedilmesi farklıdır.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1979 tarihli kararı bu ayrımı açıklar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 04.03.2015 tarihli, 2014/8941 E., 2015/2160 K. sayılı kararında da, önce kira bedelinin belirlenmesi ve tespit hükmü kesinleştikten sonra farkın alacak davası veya icra takibi yoluyla talep edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.32’deki ilamlı para takibi, para ödenmesini emreden bir hükme dayanır. Bununla birlikte tespit ilamının hüküm bölümünde yer alan yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin infazı, kira farkı alacağından ayrıca incelenmelidir; tespit ilamının kesinleşmesi koşuluna ilişkin içtihatlar bu kalemler yönünden de önemlidir.

Kira Farkı Alacağı Hangi Yollarla Tahsil Edilir?

Kira farkı alacağını tahsil etmek için tek bir zorunlu yol bulunmaz. Kararın kesinleşmesi, tutarın hesaplanabilir olması, kiracının ödemeleri ve varsa itirazları değerlendirildikten sonra takip veya dava yolu seçilir.

İlamsız takipte borçlu süresinde itiraz ederse takip durur. İİK m.67 kapsamında itirazın iptali davası açılması veya koşulları oluşuyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasının talep edilmesi gündeme gelebilir. Bu yolların belge şartları, süreleri ve sonuçları aynı değildir. Özellikle itirazın kaldırılması, her tartışmalı hesap bakımından otomatik olarak kullanılabilecek bir yöntem değildir.

Ödeme talepli icra takibinin dayanağının kesinleşmiş tespit kararıyla doğan fark olduğu açıkça belirtilmelidir. Takibin yalnız kira tahsili amacıyla mı yoksa kanundaki şartları varsa tahliye talebini de içerecek şekilde mi yürütüleceği ayrıca değerlendirilir. Ödenmemiş kira için takibin genel işleyişi kira borcu icra takibi başlıklı yazıda açıklanmaktadır.

Kira Farkı Nasıl Hesaplanır?

Kira farkı hesabında esas alınacak tutar, tespit hükmünün ilgili döneme uygulanmış aylık bedeli ile o döneme ilişkin kabul edilebilir ödemeler arasındaki farktır. Sadece kararın hüküm kısmındaki aylık tutarı mevcut aylık kirayla karşılaştırmak her zaman yeterli değildir. Hangi kira yılının kapsandığı, önceki dönem ödemeleri, geçerli artış şartları ve sonraki dönemlerin hesabı ayrı ayrı kontrol edilir.

Örnek kira farkı hesabı

Varsayımsal olarak mahkeme, 1 Ocak’ta başlayan kira yılı için aylık bedeli 20.000 TL olarak belirlemiş ve karar kesinleşmiştir. Kiracı aynı dönemin 12 ayı boyunca aylık 14.000 TL ödemişse, başka bir ödeme veya mahsup bulunmadığı varsayımında aylık fark 6.000 TL, 12 aylık toplam fark ise 72.000 TL olur. Bu hesap faizsiz anapara örneğidir; kararın söz konusu döneme uygulanabilmesi TBK m.345 koşullarına bağlıdır.

Gerçek hesapta banka dekontları, ödeme açıklamaları, kısmi ödemeler, iade veya mahsup savunmaları karşılaştırılmalıdır. Çatılı işyeri kiralarında kararın brüt veya net kira bedeline ilişkin olup olmadığı, vergi kesintisi ve KDV gibi unsurların sözleşme ve vergi mevzuatı karşısındaki niteliği ayrıca değerlendirilebilir. Tespit döneminden sonraki kira yıllarında uygulanacak artış da sözleşme ve TBK m.344 çerçevesinde ayrı hesaplanır; her sonraki yıl için kendiliğinden sınırsız bir artış yapılamaz.

Kira Farkına Faiz Hangi Tarihten İtibaren İşler?

Tespit kararıyla belirginleşen birikmiş kira farkına, talep edilmesi hâlinde, kural olarak kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülür. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 24.11.1995 tarihli, 1994/2 E., 1995/2 K. sayılı kararı uyarınca, bu faiz için ayrıca temerrüt ihtarnamesi gönderilmesi şart değildir.

Bu ilke, farkın ait olduğu her kira ayının ödeme gününden itibaren kendiliğinden faiz hesaplanabileceği anlamına gelmez. Kesinleşmeden önce henüz muaccel olmayan yargısal kira farkları için kural olarak o erken aylardan başlayan temerrüt faizi istenemez. Buna karşılık, tespit davasından bağımsız şekilde daha önce muaccel olmuş ve ödenmemiş sözleşmesel kira borcunun faiz rejimi farklıdır.

Faiz oranı da talepte açıkça belirlenmelidir. TBK m.120 ile 3095 sayılı Kanun m.1-2, kanuni ve temerrüt faizi çerçevesini oluşturur. 3095 sayılı Kanun’un 1. maddesi 7589 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle değiştirilmiş; yeni düzenleme 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Sözleşmeyle başka oran belirlenmemişse kanuni faiz, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının önceki yılın 31 Aralık gününde kısa vadeli kredi işlemleri için uyguladığı reeskont oranının %80’i üzerinden hesaplanır. 30 Haziran günü uygulanan reeskont oranı, önceki yılın 31 Aralık günündeki orandan beş puan veya daha fazla farklıysa yılın ikinci yarısında 30 Haziran oranının %80’i geçerli olur. Bu nedenle geçmiş ve gelecek dönemler için tek bir sabit oran kullanılmamalı; faiz işleyen tarih aralığındaki mevzuat, geçerli oranlar ve varsa ticari iş niteliği kontrol edilmelidir.

İcra talebinde faiz türü, faizin başlangıç tarihi ve işlemiş faiz miktarı birbirinden ayrılmalıdır. İspatlanmamış ya da mükerrer faiz talebi, borçlunun itirazına ve hesap uyuşmazlığına yol açabilir.

Kiracı Kira Farkını Ödemezse Tahliye Edilebilir mi?

Kira farkının ödenmemesi kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz. Ancak kesinleşmiş tespit kararıyla muaccel hâle gelen farkın, şartları varsa kira borcu nedeniyle temerrüt veya tahliye talepli icra takibi içinde değerlendirilmesi mümkündür. Bu aşamada tahsil hakkı ile tahliye hakkının koşulları birbirinden ayrılır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.315’e göre kiracıya kanuni koşulları taşıyan yazılı bildirimle en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi ve ödeme yapılmaması hâlinde fesih sonucunun bildirilmesi gerekir. İİK m.269 ve devamındaki tahliye talepli takip ise ayrıca ödeme emri, itiraz ve icra mahkemesine başvuru kurallarına tabidir. Ödeme emrinin tebliği veya sürenin dolması tek başına fiilen tahliye yetkisi vermez.

Özellikle fark alacağının kesinleşmeden önce talep edilmiş olması, ödeme emrindeki borcun belirliliği, ihtarın içeriği ve sürelerin başlangıcı incelenmelidir. Kiracının ödeme süresi içinde borcu ifa etmesi veya borcun miktarına ilişkin haklı savunması farklı sonuçlar doğurabilir. Salt alacak tahsili için genel haciz takibinin başlatılmasıyla tahliye talepli özel kira takibi aynı işlem değildir.

Kira Farkı Alacağı İçin Arabuluculuk Gerekir mi?

Kira farkının tahsili amacıyla dava açılacaksa, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin dava şartı arabuluculuk kuralı göz önünde tutulmalıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları genel olarak dava şartı kapsamına almıştır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarına uygulanmaktadır.

Arabuluculuk, bir alacak davası veya kira farkı için açılacak itirazın iptali davası bakımından kural olarak dava açılmadan önce tamamlanmalıdır. Buna karşılık icra takibinin başlatılması, tek başına mahkemede dava açılması değildir; yalnız ilamsız para takibi başlatmak için dava şartı arabuluculuk son tutanağı aranmaz.

Kanunda ayrıca kiralanan taşınmazın İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler için açık istisna vardır. Bu istisna, kira ilişkisiyle bağlantılı her türlü alacak davasının arabuluculuk dışında kaldığı şeklinde genişletilemez. Hangi talebin hangi dava veya takip yoluna bağlandığı incelenerek arabuluculuk şartı belirlenmelidir. Arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanak arasındaki sürede zamanaşımının durmasına ilişkin düzenleme 6325 sayılı Kanun m.18/A/15’tedir.

Kira Farkı Alacağı Zamanaşımına Uğrar mı?

Kira bedeli niteliğindeki alacaklar için kural olarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m.147/1). Ancak mahkeme kararıyla sonradan belirlenen kira farkının muacceliyetinin, olağan ve önceden miktarı belirli kira borcundan farklı olabileceği unutulmamalıdır. TBK m.149 uyarınca zamanaşımı kural olarak alacak muaccel olduğunda işlemeye başlar.

1979 tarihli içtihadı birleştirme kararının gerekçesindeki ayrım doğrultusunda, tespit hükmüyle ortaya çıkan birikmiş kira farkının muacceliyetinde kesinleşme tarihi esas alınır. Bununla birlikte takip veya dava bakımından zamanaşımının durma ve kesilme sebepleri (TBK m.153-154), dönemsel alacağın niteliği ve önceki işlemler dosyaya göre ayrıca incelenmelidir. Her kira alacağının zamanaşımı başlangıcını otomatik olarak tespit kararının kesinleşmesine bağlamak doğru değildir.

Beş yıllık zamanaşımı, kiraya verene geçmiş beş yılın kirasını mahkeme kararı olmaksızın güncel emsal seviyesine yükseltme hakkı da vermez. Hangi kira dönemine etkili bir tespit kararı bulunduğu, TBK m.345’in ayrı sorusudur.

Kira Farkının Tahsilinde Hangi Belgeler Gerekir?

Tahsil talebinin doğruluğu çoğu zaman hesap tablosunun dayandığı belgelerle belirlenir. Başvurudan önce özellikle şu belgelerin birbiriyle tutarlı olup olmadığı kontrol edilmelidir:

• Kira sözleşmesi, varsa ek protokoller ve yenilenen dönemlere ilişkin artış hükümleri.
• Kira tespit kararının hüküm fıkrası, gerekçeli karar, tebliğ ve kesinleşme kayıtları.
• Kararın hangi kira döneminden itibaren geçerli olduğuna ilişkin tespit.
• İlgili aylara ait banka dekontları, makbuzlar, kısmi ödemeler ve varsa mahsup kayıtları.
• Ay bazında eski kira, kesinleşen karara göre kira, ödenen miktar ve kalan farkı gösteren çizelge.
• Faiz hesabının başlangıç ve bitiş tarihleri, ilgili dönemlerin faiz oranı dayanakları.
• Önceki ihtarnameler, icra takipleri, itirazlar, arabuluculuk son tutanakları ve varsa ödeme anlaşmaları.

Kiracının ödeme yaptığını ileri sürdüğü durumlarda banka kayıtları ve açık ödeme açıklamaları önemlidir. Kiraya verenin de talep ettiği farkın kaynağını, miktarını ve dönemlerini somut biçimde ortaya koyması gerekir. Daha geniş çerçevede tespit davasının açılması ve bedelin belirlenmesi için kira tespit davası rehberi kullanılabilir.

Kira Farkı Alacağında Görevli Mahkeme Hangisidir?

HMK m.4/1-a gereğince kira ilişkisinden doğan alacak davalarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Kira farkının tahsili için açılan alacak davası ile ilamsız takibe itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasının görev ve dava şartları, uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilir. İcra mahkemesindeki özel başvuruların görev alanı bundan ayrıdır.

Yer bakımından yetkide davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ve sözleşmenin ifa yeri (HMK m.10) gibi kurallar gündeme gelebilir. Kiralananın bulunduğu yerin her kira alacağı davasında istisnasız ve kesin yetkili olduğunu söylemek doğru değildir. Tarafların sıfatı ve varsa yetki sözleşmesi gibi özel durumlar da dikkate alınmalıdır.

Kira Tespitinden Doğan Kira Farkı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davasını kazanan ev sahibi parayı hemen alabilir mi?

Yalnız tespit kararının verilmesi, geçmiş kira farkının hemen tahsil edilebileceği anlamına gelmez. Birikmiş fark için kural olarak kararın kesinleşmesi gerekir. Ardından hesaplanan alacak gönüllü ödeme, uygun icra takibi veya ayrı alacak davasıyla istenebilir.

İstinafa götürülen kira tespit kararına göre fark istenebilir mi?

İstinaf nedeniyle kesinleşmemiş bir karar, çekişmeli kira farkının tahsilinde kural olarak yeterli değildir. Somut dosyada kararın kesinleşip kesinleşmediği ve kanun yolu süreci kontrol edilir.

Kira tespit kararının kesinleşmesiyle para otomatik hesaba yatar mı?

Hayır. Tespit ilamı yalnız yeni kira bedelini belirler. Kiracı kendiliğinden ödemezse kiraya veren, alacağı dönem dönem hesaplayarak uygun tahsil yoluna başvurmalıdır.

Kira farkı faizi için noter ihtarı zorunlu mu?

Yargıtay’ın 24.11.1995 tarihli içtihadı birleştirme kararı uyarınca, kesinleşen tespit hükmüne dayalı kira farkında kesinleşme tarihinden itibaren faiz istenebilmesi için ayrıca ihtar zorunlu değildir. Faizin talep edilmesi ve doğru oranla hesaplanması gerekir.

Kiracı kira tespit davası sırasında eski kirasını ödemeye devam edebilir mi?

Kesinleşmemiş tespit hükmüne göre doğacak farkı derhâl ödemek zorunda olduğu kabul edilemez. Bununla birlikte sözleşme ve uygulanabilir kanuni artış hükümleri gereği muaccel olmuş tartışmasız kira borcunu ödemekle yükümlüdür.

Kira tespit kararından sonra geçmiş beş yılın farkı istenebilir mi?

Beş yıllık zamanaşımı, geçmiş beş yılın kira bedelinin kendiliğinden yeniden belirlenmesini sağlamaz. Önce tespit hükmünün TBK m.345 uyarınca hangi dönemden itibaren geçerli olduğu, sonra bu döneme ilişkin farkın muacceliyet ve zamanaşımı koşulları incelenir.

İcra takibine itiraz edilirse ne olur?

Süresinde yapılan itiraz genel haciz yoluyla ilamsız takibi durdurur. Alacaklı İİK m.67 çerçevesinde itirazın iptali davasını, koşulları bulunuyorsa farklı itirazı kaldırma usullerini değerlendirebilir. Dava şartı arabuluculuk ve süreler ayrıca kontrol edilmelidir.

Sonuç: Tahsil Öncesinde Üç Ayrı Tarih Kontrol Edilmelidir

Kira farkı alacağında (1) tespit edilen yeni kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olduğu, (2) kararın ne zaman kesinleştiği ve (3) hangi aylarda ne kadar ödeme yapıldığı ayrı ayrı saptanmalıdır. Bu bilgiler olmadan fark, faiz ve takip tutarını güvenilir biçimde belirlemek güçtür. Kira farkının tahsili ile tahliye talebi aynı hukuki sonuca bağlanmamalı; seçilecek yola göre süreler ve arabuluculuk şartı ayrıca denetlenmelidir.

Somut kira tespit hükmü, ödeme kayıtları veya devam eden takip bakımından hukuki değerlendirme gerektiğinde İstanbul kira hukuku avukatı sayfamızdan Sarıoğlu & Sefer Hukuk Bürosunun çalışma kapsamı ve iletişim bilgilerine ulaşılabilir.

Hukuki Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.90, 117, 120, 147, 149, 153-154, 315, 344-345.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 6, 10, 26.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.32, 42, 58, 67-68, 269 ve devamı.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A, 18/B.
• 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun: m.1-2.
• 7589 sayılı Kanun: 3095 sayılı Kanun m.1’de 31.07.2026 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik.

Bilgilendirme notu: Bu metin genel hukuki açıklama içindir. Sonuç, kira sözleşmesinin türüne, kararın hüküm kısmına, kesinleşme kaydına, ödeme belgelerine ve işlem tarihindeki mevzuata göre değişebilir. Hukuki araştırma tarihi: 18.10.2026.